Kauno apygardos teismo sprendimas, e2A-1042-254/2019

Teismas: Kauno apygardos teismas
Data: 2019-07-04
Bylos Nr.: e2A-1042-254/2019
Teisminio proceso Nr.: 2-69-3-05143-2018-4
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Egidijus Tamašauskas, Algimantas Kukalis, Dalė Burdulienė
Atsakovas: Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos
Ieškovas: V. P.
Trečiasis asmuo: Kauno miesto savivaldybė

Kategorijos

2.6.16.8Žemės nuoma

Civilinė byla Nr. e2A-1042-254/2019Teisminio proceso Nr. 2-69-3-05143-2018-4Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.16.8. (S)

Kauno apygardos teismasnutartisLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2019 m. liepos 4 d.Kaunas

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Dalės Burdulienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Algimanto Kukalio ir Egidijaus Tamašausko, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2019 m. vasario 28 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-1014-950/2019 pagal ieškovės V. P. įmonės ,,Veronika“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl uždraudimo vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį, bei pagal atsakovės priešieškinį dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo, trečiasis asmuo Kauno miesto savivaldybė.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ginčas kilęs dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo.

Šalies argumentai

2. Ieškovė V. P. įmonė ,,Veronika“ kreipėsi į teismą su prevenciniu ieškiniu ir prašė uždrausti atsakovei vienašališkai nutraukti 1997 m. lapkričio 11 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/97-1041 pagal 2018 m. sausio 30 d. įspėjimą Nr. 8SD-447-(14.8.7).

3. Nurodė, kad pagal 1997 m. lapkričio 11 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/97-1041 valdo 0,0790 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Dar iki nurodytos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ir šiuo metu asmeniškai V. A. nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), kuris ribojasi su 0,0790 ha ploto žemės sklypu, esančiu (duomenys neskelbtini). Siekiant įgyvendinti komercinių patalpų statybos projektą žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), pagal ieškovės užsakymą buvo parengtas sklypo detalusis planas, suformuojant vieną sklypą, kurio paskirtis - kita, o žemės sklypo naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos. 1996 m. rugsėjo 30 d. buvo sudaryta Trišalė sutartis Nr. 482, kuria Kauno apskrities valdytojas, Kauno miesto meras ir ieškovė sutarė, kad ieškovė sumoka 60 000 Lt tikslinių lėšų už tai, kad ieškovei bus išnuomotas 0,0790 ha ploto valstybinės žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini). Pagal 1997 m. lapkričio 11 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/97-1041 minėtas sklypas ieškovei išnuomotas iki 2096 m. lapkričio 3 d. Laikotarpiu nuo valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo, t. y. 1997 m., iki 2006 m., ieškovė, tikslu įvykdyti planuojamų komercinių pastatų statybas, vykdė įvairių projektinių pasiūlymų rengimą, taip pat gretimų sklypų supirkimą. 2006 m. buvo parengtas naujas detalusis planas (patvirtintas 2007 m.), pagal kurį jau buvo galima konkreti statyba 0,0790 ha žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), taip pat apjungti gretimai esantys V. P. įsigyti sklypai (galutinis bendras gretimų apjungtų sklypų adresas - (duomenys neskelbtini). 2015 m. buvo pradėtas rengti įsiterpusios valstybinės žemės prijungimo projektas. 2017 m. buvo parengtas 2007 m. detaliojo plano koregavimas, pagal kurį patikslinta užstatymo zona ir kiti reglamentai. Galiausiai ieškovė parengė prekybinio pastato jai išnuomotame valstybinės žemės sklype statybos projektą, o 2018 m. kovo 8 d. buvo išduotas statybos leidimas Nr. LSNS-21-180308-00155 dėl prekybinio pastato ir inžinerinių komunikacijų tinklų statybos. Nepaisant visų šių ieškovės kryptingai atliktų veiksmų, atsakovė 2017 m. gruodžio mėn. atliko patikrinimą, po kurio 2018 m. sausio 30 d. įspėjimu Nr. 8SD-44-(14.8.7.) informavo V. P. įmonę „Veronika“ dėl 1997 m. lapkričio 11 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/97-1041 vienašališko nutraukimo. Šį veiksmą atsakovė grindė tuo, jog pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis 0,0790 ha žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), nėra registruota jokių ieškovei priklausančių statinių, todėl pagal Lietuvos Respublikos CK (toliau - CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą ir 2 punktą, Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalis ir Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų „Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių“ 28 punktą yra pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį. Atsakovės siekį vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį laiko nepagrįstu dėl to, kad visada laiku mokėjo valstybinės žemės sklypo nuomos mokestį; atsakovė nenurodė jokių argumentų susijusių su tuo, kad ieškovė naudoja žemės sklypą ne pagal paskirtį, nes jis buvo išnuomotas komercinės paskirties objektų statybai, o ieškovė nuo pat 1997 m. kryptingai ir tikslingai veikė nurodytam tikslui; atsakovė siekia nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį remdamasi Taisyklių 28 punktu, kuris reglamentuoja atvejus, kai valstybinės žemės sklypas yra išnuomotas esamiems statiniams eksploatuoti, o ne naujiems statiniams statyti, dėl ko ieškovės atžvilgiu negali būti taikomas.

4. Atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos su ieškiniu nesutiko, pateikė priešieškinį prašydama nutraukti nuomos sutartį. Nurodė, kad ieškovė 2015 m. gruodžio 4 d. pateikė prašymą, iš kurio matyti, kad 0,0790 ha žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), ji ketina statyti administracinį pastatą, o ne pagal 1996 m. rugsėjo 30 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 482 sutartą prekybos centrą. Dėl to, atsakovė atliko ieškovei išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje. Patikrinimo metu nustatyta, kad žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų pastatų, kurie būtų naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį. Įvertinus tai atsakovė 2018 m. sausio 30 d. įspėjimu Nr. 8SD-447-(14.8.7.) „Dėl nuomos sutarties valstybiniame žemės sklype (duomenys neskelbtini), nutraukimo“ informavo ieškovę, kad valstybinės žemės nuomos sutartis bus nutraukta vienašališkai suėjus 2 mėn. terminui nuo nurodyto rašto gavimo. Atsakovė laiko, jog žemės sklypas ieškovei buvo išnuomotas konkrečiam tikslui - prekybos centrui statyti, ieškovė per daugiau kaip 20 m. minėto pastato nepastatė, be kita ko, ketina statyti visai kitos paskirties pastatą - administracinį pastatą, tokiu būdu ieškovė pažeidė valstybinės žemės nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus (priešingu atveju valstybinės žemės nuomos sutartis nebūtų buvus sudaroma), todėl ji turi būti nutraukta.

Atsiliepimas

5. Trečiasis asmuo be savarankiškų reikalavimų Kauno miesto savivaldybė nurodė, kad byloje ginčas yra kilęs tarp privataus juridinio asmens ir viešojo administravimo subjekto, todėl teismo sprendimas neturės įtakos Kauno miesto savivaldybės teisėms bei teisėtiems interesams. Papildomai pažymėjo, kad teisėtai įgijusi valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, ieškovė turėjo ketinimą naudoti žemės sklypą pagal nuomos sutartyje nustatytą tikslinę naudojimo paskirtį, kadangi tikslu vykdyti planuojamų komercinių pastatų statybas inicijavo projektinių pasiūlymų rengimą. Ieškovė sudarydama valstybinės žemės nuomos sutartį sumokėjo tikslines lėšas, t. y. 6 000 Lt, vėliau visada tinkamai ir laiku mokėjo nuomos mokestį. Duomenų, kad pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektą ginčo sklypą būtų planuojama naudoti kitoms reikmėms, nei jis buvo išnuomotas ieškovei, nėra.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

6. Kauno apylinkės teismo Kauno rūmai 2019 m. vasario 28 d. sprendimu ieškinį tenkino, uždraudė atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos vienašališkai nutraukti 1997 m. lapkričio 11 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/97-1041 prieš terminą pagal 2018 m. sausio 30 d. įspėjimą Nr. 8SD-447-(14.8.7), atsakovės priešieškinį atmetė, priteisė ieškovei iš atsakovės patirtas bylinėjimosi išlaidas - 113 Eur žyminio mokesčio. Teismas sprendimą grindė šiais esminiais argumentais:

1.1. Prašoma nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta galiojant Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimu Nr. 987 patvirtintai „Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos tvarkai“ (toliau - Tvarka). Minėtame teisės akte nebuvo imperatyvios nuostatos, kad valstybinės žemės sklype, kuris išnuomojamas ne aukciono tvarka privatiems asmenims, privalo stovėti jiems nuosavybės teise priklausantys statiniai. Valstybinės žemės nuomos sutartis ne aukciono tvarka buvo sudaryta remiantis Tvarkos 8.1.11 punktu, siekiant praplėsti šiaurėje besiribojantį V. A. (tuo metu – P.) priklausantį žemės sklypą. Pačioje sutartyje nėra jokios nuostatos, kad ginčo žemės sklypas yra išnuomojamas būtent prekybos centro statybai, nėra nustatytas joks terminas prekybos centrui pastatyti. Sutarties 6 punkte yra nurodoma tik tai, kad sklypas turi būti naudojamas ūkinei-komercinei veiklai. Nepaisant to, iš administracinių aktų, kurie sudarė teisinį pagrindą anksčiau minėtos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymui, t. y. Kauno miesto valdybos 1996 m. rugpjūčio 20 d. sprendimo Nr. 833 ir Kauno apskrities viršininko administracijos 1997 m. spalio 31 d. įsakymo Nr. 01-3475, turinio bei formuluočių matyti, kad žemės sklypas buvo išnuomotas konkrečiam tikslui - naujo prekybos centro statybai. Atsakovė pačios sutarties teisėtumo neginčija, vadinasi, pripažįsta, kad ji buvo sudaryta, laikantis tuo metu galiojusių teisės aktų reikalavimų.

1.2. Po valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ginčo žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas tam tikslui, kuriam buvo išnuomotas - prekybos pastatas nebuvo nei statomas, nei pastatytas, žemės sklype nebuvo pradėti ir nebuvo vykdomi jokie realūs statybos darbai. Tačiau tuo metu atsakovė viešojo intereso kuo efektyviau naudoti valstybės turtą negynė, žemės sklypo naudojimo aplinkybių nekontroliavo ir pažeidimų nefiksavo. Ieškovė 2015 m. gruodžio 4 d. pateikė atsakovei prašymą „Dėl sutikimo dėl neišlaikomo normatyvinio atstumo iki valstybinės žemės”, kuriame aiškiai nurodė, kad „Šiuo metu yra rengiami administracinio pastato (duomenys neskelbtini) (žemės sklypo kad. Nr. 1901/0150:46) projektiniai pasiūlymai. Numatoma administracinio pastato nauja statyba (iki 25 m. aukščio), automobilių stovėjimo aikštelė“. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyrius susipažinęs su prašymu, jį 2015 m. gruodžio 11 d. raštu Nr. 8SD-6690-(14.8.7) persiuntė Kauno miesto savivaldybės administracijos Urbanistikos ir architektūros skyriui. Taigi, jau 2015 m. gruodžio mėn. atsakovė buvo informuota apie tai, kad joks pastatas ieškovei išnuomotame žemės sklype nėra pastatytas, jį tik ketina statyti, nes yra ruošiami projektiniai pasiūlymai. Iš to seka, kad tuo metu atsakovė laikė, jog ieškovė valstybinės žemės nuomos sutartį vykdo tinkamai. Dėl nenustatytų priežasčių, atsakovės iniciatyva žemės naudojimo patikrinimas buvo atliktas ir žemės naudojimo patikrinimo aktas Nr. 8ŽN-251-(14-8.71) buvo surašytas tik praėjus dviem metams, t. y. 2017 m. gruodžio 14 d., ieškovei per minėtą dviejų metų laikotarpį faktiškai atlikus eilę prekybos pastato statybai pradėti reikalingų paruošiamųjų veiksmų.

1.3. Žemės sklypo naudojimą apibūdina ieškovės nuolat teiktos žemės nuomos mokesčio deklaracijos ir mokėtas žemės nuomos mokestis, nuo 2001 m. iki 2007 m. įsigyti žemės sklypai šalia ginčo žemės sklypo (289 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini), 813 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini) ir 600 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini); detaliojo plano pakeitimų inicijavimas 2007 metais, pagal kurį buvo sujungti 289 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini), 308 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini), 813 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini)1 ir 600 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini) ir suformuotas 2 010 kv. m. žemės sklypas (duomenys neskelbtini) (pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis - kitos paskirties žemė, naudojimo būdas - komercinės paskirties objektų teritorijos, naudojimo pobūdis - prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos); 2015 m. įsiterpusio valstybinės žemės sklypo prijungimo prie žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), projekto rengimas, taip pat 2018 metų pradžioje buvo parengti Statybos projektai, gauti statybos leidimai, parengtos statybos darbų sąmatos. Atsakovė nepateikė jokių argumentų dėl to, kad ieškovės planuojamos statybos neatitinka valstybinės žemės nuomos sutarties ar teisės aktų reikalavimų. Beveik visi nurodyti darbai ir veiksmai ieškovės buvo atlikti atsakovei gerai žinant realią faktinę padėtį, dar iki to, kai praėjus dviem metams atsakovė surašė įspėjimą dėl nuomos sutarties nutraukimo, arba itin greitai po minėto įspėjimo surašymo.

1.4. Žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimas po to, kai ieškovė (nuomininkė) pradėjo ir atliko iš esmės visus paruošiamuosius darbus bei organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, juos tęsia ir šiuo metu yra investavusi į tai itin daug laiko ir finansinių lėšų (dar iki valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo sumokėjo 60 000 Lt tikslinių lėšų sumą; nuo 1997 m. iki 2019 m. mokėjo ir šiuo metu moka žemės nuomos mokestį; atliko detaliojo planavimo darbus; parengė prekybinio pastato (duomenys neskelbtini), statybos projektą; ir t.t.), neatitiktų nuomininkės teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už kurį laiką buvusį jos pasyvų elgesį, kurį pati nuomininkė savo valia ir veiksmais šiuo metu siekia pašalinti. Tokie ieškovės veiksmai sudaro pakankamą pagrindą atsakovei (nuomotojai) tikėtis, kad valstybinės žemės nuomos sutartis bus vykdoma tinkamai, t. y. prekybos pastatas bus pastatytas itin netolimoje ateityje, toliau žemės sklypas bus naudojamas pagal paskirtį, toliau reguliariai ir savalaikiai mokamas valstybinės žemės nuomos mokestis.

1.5. Esminių valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimų bei pagrindų teismo tvarka nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą nenustatyta. Todėl Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos veiksmai, siekiant vienašališkai nutraukti ginčo žemės nuomos sutartį sudarytą su ieškove, remiantis būtent 2018 m. sausio 30 d įspėjimu Nr. 8SD-447-(14.8.7) iš esmės pripažintini neteisėtais.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

7. Apeliaciniu skundu atsakovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos prašo Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2019 m. vasario 28 d. sprendimą panaikinti, priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį atmesti, priešieškinį tenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1.1. Teismas pažeidė įrodymų vertinimo taisykles ir netinkamai taikė materialines teisės normas, reglamentuojančias žemės nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Teismas neatsižvelgė į tikslą, kuriam buvo išnuomotas valstybinės žemės sklypas. Jis buvo išnuomotas iki 2096 m. lapkričio 3 d. konkrečiam tikslui – prekybos centro pastato statybai, kurio ieškovė neįgyvendino daugiau kaip 20 metų. Tokių ieškovės veiksmų toleravimas reikštų valstybės interesų nepaisymą ir sutarties nutraukimas yra adekvati atsakovės reakcija į sutartį pažeidusios šalies elgesį – esminį sutarties pažeidimą. Teismas neanalizavo ir nepagrįstai netaikė šių aplinkybių ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalies nuostatų. Šalys sutartyje buvo numatę konkrečius ir aiškius šalių siekius ir įsipareigojimus, tikslinę žemė naudojimo sąlygą, susijusią su konkrečios paskirties statinio konkrečioje vietoje pastatymu, kurioje būtų sukurtos ne tik darbo vietos, bet būtų tenkinami miesto socialiniai ir ekonominiai poreikiai, todėl jų neįgyvendinimas padarė žalą viešajam interesui.

1.2. Teismas neatsižvelgė į tai, kad atsakovė su 2015 m. gruodžio 8 d. prašymu kreipėsi į Tarnybą dėl sutikimo išdavimo projektuoti ir statyti ne prekybos centrą, o administracinį pastatą ginčo žemės sklype neišlaikant norminiuose aktuose nustatytų atstumų iki žemės sklypo ribos. Siekis projektuoti kitokius statinius nei buvo susitarta, tik patvirtina, kad ieškovės tikslas buvo žemės sklypą naudoti ne pagal paskirtį ir ne tam, kam jis buvo išnuomotas. Ieškovė per daugiau kaip 21 metus jokio pastato nepastatė, tokiu būdu pažeidė pačios prisiimtus įsipareigojimus, todėl nuomos sutartis nutraukimas pripažintinas teisėtu.

1.3. Dar daugiau, 2015 m. ieškovė pradėjo rengti įsiterpusio valstybinės žemės sklypo prijungimo prie žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), projektą, ji prašo išduoti sutikimą projektuoti, statyti administracinį pastatą žemės sklype neišlaikant normatyvinio atstumo iki valstybinės žemės. Todėl darytina išvada, kad nuo 1997 m. iki 2015 m. ieškovė netinkamai, itin pasyviai veikė vykdant nuomos sutartį, nes tik 2015 m. atliekant sklypo formavimo darbus buvo kreipiasi į atsakingas institucijas ir tai, tikslu, statyti ne prekybos pastatą, kaip yra numatyta sutartyje, o administracinį pastatą, tuo akivaizdžiai pažeidžiant žemės nuomos sutartį. Tuo tarpu teismo nurodyta aplinkybė, jog ieškovė šalia nuomojamo valstybinės ginčo žemės sklypo nuosavybės teise įsigijo eilę žemės sklypų, atliko veiksmus dėl jų sujungimo niekaip nėra susiję su tikslu dėl kurio buvo išnuomotas ginčo valstybinės žemės sklypas.

1.4. Teismo sprendimo argumentai apie tai, kad atsakovė, žinodama apie tai, kad ieškovė neketina statyti statinio pagal tikslinę žemės sklypo nuomos sutarties paskirtį, patikrinimą atliko praėjus dviem metams, yra nepagrįsti ir labiau patvirtinantys ne atsakovės neveikimą, o ieškovės neveikimą ir padarytus pažeidimus.

1.5. Teismas nepagrįstai nekonstatavo ieškovės padaryto esminio sutarties pažeidimo, kaip teisėto pagrindo apeliantei vienašališkai nutraukti sutartį pagal CK 6.217 straipsnį. Be to, teismas neįvertino galiojančio su valstybine žeme susijusio teisinio reglamentavimo, nes esama faktinė situacija ieškovei nesukuria jokių teisių ar galimybių naudotis valstybine žeme, nei tuo labiau valstybinės žemės sklypo nuomotis. Vadovaujantis Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimu Nr. 987 patvirtintoje „Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos tvarka“ žemės sklypas buvo išnuomotas tam tikram tikslui - statiniams statyti, t. y. kurti pridedamąją vertę, o ne dešimtmečius laikyti tuščią valstybinės žemės sklypą, nesukuriant jokios naudos visuomenei, todėl teismo vertinimas, kad Tvarkoje nėra imperatyvios nuostatos, jog nuomojamame žemės sklype privalo stovėti nuomininkui priklausantys statiniai, visiškai nepagrįsta.

1.6. Teisės aktuose nenustatyta galimybės be aukciono išsinuomoti valstybinę žemę būsimam pastatui eksploatuoti ar ateityje planuojamai veiklai vykdyti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje. Imperatyviųjų teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos santykius, nesilaikymas sudaro prielaidas privatiems asmenims neteisėtai nuomotis valstybinę žemę lengvatinėmis sąlygomis ir išvengti realios (aukciono būdu nustatytos) kainos mokėjimo už nuomojamą valstybinę žemę, tokiu būdu nepagrįstai praturtėti visuomenės sąskaita, o tai aiškiai pažeidžia viešąjį interesą. Būtinųjų valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu sąlygų turi būti laikomasi ir nuomos sutarties galiojimo metu, kitaip būtų paneigta lengvatinio nuomos mokesčio paskirtis. Dėl to, jeigu nuomininkas statinį ir valstybinę žemę naudoja ne pagal nustatytą paskirtį arba nepateisinamai ilgai valstybinės žemės sklypo faktiškai nenaudoja, nepateisinamai ilgai negauna statybos leidimo (šiuo atveju statybos leidimas išsiimtas tik 2018 m. kovo mėn.) ir nepradeda statybos darbų, valstybės įgaliota institucija privalo svarstyti dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono būdu (lengvatinėmis sąlygomis) sutarties nutraukimo.

1.7. Sprendime visiškai nepagrįstai nepasisakyta bei neįvertinta analogiška Kasacinio teismo praktika. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. lapkričio 13 d. nutartyje (civilinė byla Nr. 3K-7-565-219/2015) yra pažymėjęs, kad „faktas, kad 20 metų nebuvo teisėtai pastatyta statinių ir iškovė nesiėmė pakankamų priemonių bei veiksmų nuomos sutarčiai tinkamai vykdyti, sudaro pagrindą valstybinės žemės nuomos sutartį nutraukti vienašališkai prieš terminą nuomotojos reikalavimu neteismine tvarka. < ... > Tokios nuomos sutarties išsaugojimas neatitiktų viešųjų tikslų dėl valstybinės žemės naudojimo, nustatytų Žemės įstatymo 1 straipsnio 2 dalyje.“ Šioje byloje analogiška situacija, nes ieškovė daugiau nei per 20 metų nuo sutarties sudarymo neįvykdė jokių prisiimtų įsipareigojimų, kas sudaro savarankišką pagrindą nuomos sutarčiai nutraukti.

1.8. Teismas nepagrįstai neatsižvelgė į tai, kad viešojo intereso apsaugos tikslais taikytina Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalis, kurioje teigiama, jog valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, būdą ar pobūdį arba yra keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis, būdas ar pobūdis. Taigi, Tarnyba turėjo ne tik teisę, bet ir viešosios teisės normų nustatytą pareigą reaguoti į esminį sutarties pažeidimą. Neefektyvią veiklą ir neracionalų visuomeninių išteklių naudojimą sukuriančių santykių išsaugojimas neturėjo jokios vertės, todėl sprendžiant tolimesnių sutartinių santykių tarp šalių tęsimo klausimą atsakovė sutarties stabilumo principui (favor contractus) pagrįstai nesuteikė prioriteto ir sutartį vienašališkai nutraukė. Nacionalinės žemės tarnybos nuomone, dėl ginčo žemės sklypo nuomos vyrauja viešasis interesas, kurį ieškovė akivaizdžiai pažeidė.

Atsiliepimas

8. Ieškovė V. P. įmonė „Veronika“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apeliacinį skundą atmesti, Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2019 m. vasario 28 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

2.1. Ginčijamu sprendimu pirmosios instancijos teismas darė išvadą, kad byloje nenustatyta, jog ieškovė iš esmės pažeidė ieškovės ir Kauno apskrities viršininko administracijos Žemės tvarkymo departamento Kauno miesto žemėtvarkos skyriaus sudarytos valstybinės žemės nuomos sutartį. 2019 m. sausio 14 d. vykusio teismo posėdžio metu atsakovo atstovė, teismo paklausta, ar ginčija sklype suprojektuotų pastatų paskirties atitiktį sutartyje numatytajai paskirčiai, patvirtino, kad neginčija, taip pat patvirtino, jog statybos leidimas išduotas būtent tai paskirčiai, kokia sutarties šalių buvo sulygta, t. y. prekybinės paskirties pastatui (teismo posėdžio garso įrašas nuo 38:45 min). Taigi, atsakovė savo teiginius, nurodytus apeliaciniame skunde, neva ieškovė sklype ketino statyti ne tos paskirties pastatą (administracinį, o ne prekybinį), pati paneigė bylos nagrinėjimo teisme metu, t. y. patvirtino, kad sklype planuojama prekybinio pastato statyba atitinka sutarties tikslą.

2.2. Tai, kad ieškovė sklype yra pasirengusi, numačiusi (suplanavusi), suprojektavusi būtent prekybinio pastato statybas įrodo 2018 m. kovo 8 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos išduotas statybos leidimas Nr. LSNS-21-180308-00155, kuriuo sklype leista statyti prekybinį pastatą, daryti dujotiekio tinklo iškėlimą, tiesti vandentiekio tinklus, lietaus nuotekų tinklus, nuotekų tinklus pagal 2018 m. parengtą Prekybinio pastato, (duomenys neskelbtini), statybos projektą. 2018 m. kovo 15 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos išduotas statybos leidimas Nr. LSNS-21-180315-00167, kuriuo žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), leista tiesti vandentiekio tinklus ir lietaus vandens tinklus pagal 2018 m. parengtą Vandentiekio tinklų d200 ir lietaus vandens tinklų d200 rekonstravimo/iškėlimo projektą, adresu (duomenys neskelbtini); statytoju nurodytas UAB ,,Kauno vandenys“; Kauno miesto savivaldybės administracijos išduotu statybos leidimu, kuriuo su Sklypu besiribojančiame žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), leista statyti prekybinį I grupės nesudėtingą, laikiną statinį, tiesti lauko lietaus nuotekų tinklus, statyti automobilių stovėjimo aikštelę, griauti pastatą-kavinę-barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagal 2018 m. parengtą Automobilių stovėjimo aikštelės nauja statyba, pastato-kavinės-baro griovimo, (duomenys neskelbtini), Kaune, projektą; statytoju nurodyta V. A.. Be to, ieškovės į bylą USB laikmenoje pateikti projektiniai sklype planuojamų statinių dokumentai, kurių turinys taip patvirtina, jog sklype bus statomas prekybinis pastatas.

2.3. Tai, kad ieškovės atstovės 2015 m. gruodžio 4 d. prašyme „Dėl sutikimo dėl neišlaikomo normatyvinio atstumo iki valstybinės žemės“ nurodytas ketinamas statyti pastatas pavadintas administraciniu, o ne komerciniu/prekybiniu niekaip nepaneigia fakto, kad sklype suplanuotas ir buvo planuojamas būtent komercinės paskirties objektas, o sąvoka „administracinis“ patenka po komercinio objekto apibrėžtimi. Aplinkybę, kad sklype planuojamas būtent prekybinis, o ne koks nors kitoks pastatas, patvirtina į bylą pateikti projektiniai pasiūlymai bei neginčijamas faktas, jog statybos leidimas išduotas būtent prekybiniam pastatui sklype, kas neabejotinai byloja, kad sklype planuojama statyba ne kokia nors kita, o būtent prekybinio pastato. Ieškovė yra atlikusi iš esmės visus paruošiamuosius naujo statinio statybai būtinus darbus sklype, kaip teisingai pažymėjo sprendime teismas. Šių aplinkybių atsakovė nepaneigė.

2.4. Sklype suprojektuota prekybinio pastato statyba, o gretimame sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), suprojektuota prekybinio pastato automobilių stovėjimo aikštelė (taip pat šia sklype suprojektuotas neypatingas prekybinis statinys, inžineriniai tinklai). Automobilių stovėjimo vietų skaičių imperatyviai reglamentuoja statybos techninis reglamentas STR 2.06.04:2011 „Gatvės. Bendrieji reikalavimai“, jo 107 punktas įtvirtina minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių, atitinkamai minėto punkto 5 papunktis numato, jog prekybiniams objektams privalo būti suprojektuota mažiausiai 1 vieta 30 m² prekybos salės ploto. Byloje esantys statybos leidimai tvirtina, kad sklype suprojektuotas prekybos pastatas, o gretimame sklype – automobilių stovėjimo aikštelė. Jei ieškovė nebūtų to padariusi (supirkusi aplinkinių žemės sklypų, apjungusi ir suprojektavusi automobilių stovėjimo vietas), jai nebūtų buvęs išduotas statybos leidimas prekybinio statinio statyboms sklype.

2.5. Atsakovė niekada anksčiau nesiėmė veiksmų tikslu nustatyti, kaip vykdoma sutartis. Atsakovė nepateikia jokių konkrečių argumentų, o visos bylos metu nebuvo pateikta ir jokių įrodymų, kad atsakovė per visą sutarties galiojimo laikotarpį buvo nustačiusi kokius nors esminius sutarties pažeidimus arba ėmėsi veiksmų aiškintis, kaip, kokiu būdu ir kokiomis priemonėmis įgyvendinama sutartis ir naudojamas sklypas. Atsakovė savo elgesį (aplinkybės, kad sklype nestovi joks statinys, ignoravimą ir akceptavimą dvidešimt metų) aiškina termino atlikti patikrinimus nebuvimu. Tačiau būtent ieškovei joks terminas įvykdyti sklype statybas niekada nebuvo nustatytas.

2.6. Sklype iki sutarties sudarymo nebuvo pastatyta bendrovei priklausančių statinių, t. y. sklypas bendrovei išnuomotas ne esamų statinių eksploatacijai. Sklypas buvo suformuotas išimtinai bendrovės iniciatyva ir tuo tikslu, kad bendrovė ateityje sklype ir greta jo esančiuose sklypuose galėtų statyti ir eksploatuoti komercinės paskirties statinius. Nuomos sutarties sudarymas faktiškai pagal savo esmę atitiko sklypo išpirkimą, kuris teisiškai nebuvo galimas dėl tuometinio reglamentavimo, pagal kurį juridiniams asmenims valstybės žemės sklypai negalėjo būti parduodami, o galėjo būti tik išnuomojami (žr. 1995-07-17 Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 987 Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos 3.1 p.). Minėtame teisės akte nebuvo imperatyvios nuostatos, kad valstybinės žemės sklype, kuris išnuomojamas ne aukciono tvarka privatiems asmenims, privalo stovėti jiems nuosavybės teise priklausantys statiniai. Pačioje valstybinės žemės nuomos sutartyje nėra jokios nuostatos, kad ginčo žemės sklypas yra išnuomojamas būtent prekybos centro statybai, nėra nustatytas joks terminas prekybos centrui pastatyti. Tačiau nepaisant to, iš administracinių aktų, kurie sudarė teisinį pagrindą anksčiau minėtos valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymui, turinio bei formuluočių matyti, kad žemės sklypas buvo išnuomotas siekiant praplėsti šiaurėje besiribojantį ieškovės savininkei priklausantį žemės sklypą, tikslu vykdyti naujo prekybos centro statybas. Taigi, sklypas išnuomotas ne esamam, o būsimam statiniui eksploatuoti, ką būtent ir siekė įgyvendinti ieškovė – pastatyti prekybinius pastatus sklype.

2.7. Faktas, kad statybos leidimai ieškovei išduoti tik po to, kai atsakovė šioje byloje ginčijamu raštu įspėjo apie sutarties nutraukimą, niekaip nepatvirtina aplinkybės, kad ieškovė veiksmų gauti leidimą statyboms ėmėsi tik po šio ginčijamo rašto pateikimo ieškovei. Priešingai, bylos duomenys tvirtina, kad projektavimo užduotis techniniam darbo projektui parengti tarp ieškovės ir projektuotojo UAB „Miesto planas“ dėl prekybinio pastato statybos projekto parengimo buvo pasirašyta 2017 m. spalio 12 d., t. y. dar iki atsakovė atliko valstybinės žemės naudojimo patikrinimą.

2.8. Atsakovės nurodoma teisminė praktika suformuota pagal ratio decidendi skirtingose bylose, t. y. kai žemės sklypas išnuomotas esamiems statiniams eksploatuoti, o ne naujiems statyti, kaip yra šio ginčo atveju. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-565-219/2015 taip pat nepatvirtina, kad valstybinės žemės sutarties vykdymas negali būti laikomas iš esmės pažeidžiančiu sutartį, kadangi dėl sutarties pažeidimo sprendžiama kiekvienu individualiu atveju atskirai, o ne iš anksto, nevertinant nei valstybinės žemės sutarties turinio, nei kitų sąlygų ir sutarties vykdymo aplinkybių.

2.9. Atsakovė apeliaciniu skundu neginčija sprendimo dalies dėl ieškinio tenkinimo, tokiu būdu patvirtina, kad ieškovės ieškiniu ginčyto rašto, kuriuo ieškovė informuota apie sutarties nutraukimą, turinys yra nepagrįstas, o sprendimo dalis, kuria tenkinamas ieškinys – teisėtas ir pagrįstas. Taigi, atsakovei apeliaciniu skundu neginčijant Sprendimo dalies dėl ieškinio tenkinimo, laikytina, kad atsakovės reikalavimas panaikinti šią Sprendimo dalį yra niekuo nepagrįstas. Be to, sutarties nutraukimas prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti siejamas tik su nuomininkų netinkamu sutarties vykdymu – sutarties esminiu pažeidimu, o tokių duomenų ir įrodymų nėra. Rašte esminis sutarties pažeidimas nemotyvuotas niekaip, tad priešieškiniu ir apeliaciniu skundu plečiami tariamo esminio pažeidimo motyvai negali būti laikomi rašto dalyku, nes tai yra savarankiški ir nauji argumentai, kurie nagrinėtini tik priešieškinio pagrįstumo kontekste, o ne vertinant rašto turinį ir pagrįstumą. Taisyklių 28 punktas, kuriuo atsakovė rėmėsi kaip pagrindu nutraukti nuomos sutartį, nagrinėjamu atveju taip pat negali būti taikomas, nes reglamentuoja visiškai skirtingą situaciją nei yra nagrinėjamu atveju.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

9. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

10. Byloje kilo ginčas dėl uždraudimo nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį prieš terminą (pagal ieškinį) ir dėl nuomos sutarties nutraukimo nuomotojo iniciatyva, kai žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį ir nuomojamame žemės sklype nėra statinių (pagal priešieškinį).

11. Kauno apskrities viršininko 1997-10-31 įsakymu Nr. 01-3475 buvo nuspręsta 99 metams išnuomoti V. P. įmonei „Veronika“ 790 kv. m. žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kuris šiaurėje ribojasi su V. P. sklypu, kitose pusėse – su valstybine žeme (1 t., b. l. 56-57). 1997-11-11 valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. N19/97-1041 minėtas sklypas iki 2096-11-03 buvo išnuomotas V. P. įmonei „Veronika” (1 t., b. l. 10-11). Šioje sutartyje nurodyta, kad sklypas nuomojamas jį naudoti ūkinei – komercinei veiklai (žemės naudojimo pobūdis), gavus statybos leidimą, ieškovei žemės sklype suteikta teisė vykdyti statybas (sutarties 6, 7 punktai), nekeičiant žemės sklypo tikslinės naudojimo paskirties (10 punktas).

12. Dėl žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo ieškovė 1996 m. birželio 7 d. prašymu kreipėsi į Kauno apskrities administraciją ir prašė išnuomoti jai 800 kv. m. žemės sklypą prekybinio objekto statybai greta žemės sklypo, į kurį individualios įmonės savininkei buvo atkurtos nuosavybės teisės (1 t., b. l. 50). Ši aplinkybė leidžia spręsti, kad atsakovei jau nuo šio prašymo buvo žinoma, ar turėjo būti žinoma, kad ieškovė siekia išsinuomoti žemės sklypą greta jos savininkei priklausančio žemės sklypo. Vėliau įmonės savininkė sujungė jai nuosavybės teise priklausančius ir greta ginčo žemės sklypo esančius žemės sklypus, kad galėtų įgyvendinti tą tikslą, kuriam ir išsinuomojo valstybinės žemės sklypą. 2015 m. ieškovė pradėjo rengti įsiterpusio valstybinės žemės sklypo prijungimo prie žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), projektą ir 2015-06-09 pateikė prašymą Kauno miesto savivaldybės direktoriui organizuoti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto rengimą. Ieškovė atsiliepime į apeliacinį skundą nurodė, kad jeigu nebūtų atlikusi šių veiksmų (supirkusi aplinkinių žemės sklypų, apjungusi ir suprojektavusi automobilių stovėjimo vietas), jai nebūtų buvęs išduotas statybos leidimas prekybinio statinio statyboms ginčo sklype, nes pagal statybos techninį reglamento STR 2.06.04:2011 „Gatvės. Bendrieji reikalavimai“ 107 punkto 5.2 papunktį, prekybiniams objektams privalo būti suprojektuota mažiausiai 1 automobilių stovėjimo vieta 30 m² prekybos salės ploto. Tuo tikslu ieškovei 2018-04-12 buvo išduotas statybos objektams prekybos paskirties pastatui, automobilių stovėjimo aikštelei, inžineriniams tinklams, adresu (duomenys neskelbtini), Kaune, statyti bei pastatui – kavinei – barui griauti (DOK-10922). Ieškovė pateikė UAB "Avadi" ir UAB "Tondas" atliktus sąmatinius skaičiavimus, dėl prekybos pastato ir automobilių stovėjimo aikštelės statybos darbų ir medžiagų (DOK -10661).

13. Ieškovė 2015-12-04 prašymu atsakovės prašė sutikimo dėl neišlaikomo normatyvinio atstumo iki valstybinės žemės. Teisėjų kolegija sutinka su atsakove, kad šiame prašyme ieškovė nurodė, jog rengiami administracinio pastato (duomenys neskelbtini) projektiniai pasiūlymai. Atsakydamas į šį prašymą Kauno miesto savivaldybės administracijos Urbanistikos ir architektūros skyrius 2015-12-23 rašte ,,Dėl informacijos pateikimo apie statinių statybos galimumą sklype (duomenys neskelbtini), neišlaikant norminio atstumo iki sklypo ribos su valstybine žeme“ nepritarė statinio statybai neišlaikant norminių atstumų iki sklypo ribos su valstybine žeme. Tačiau atsakovė tuo metu nereagavo į tokius ieškovės veiksmus, dėl jos nuomone padarytų nuomos sutarties sąlygų pažeidimo, o ieškovei atlikus tolesnius darbus ir organizacinius veiksmus ši aplinkybė nėra tiek reikšminga, kiek jai reikšmės nori suteikti apeliantė, kadangi ieškovės tolesni veiksmai nesuponuoja išvados, kad ji rengiasi statyti statinį, pažeidžiant sutarties sąlygas.

14. Bylos duomenys patvirtina, kad Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2017-10-18 įsakymu ,,Dėl žemės sklypų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini), detaliojo plano koregavimo“ Nr. A-3797 (1 t., b. l. 24-25) nusprendė pakoreguoti Kauno miesto savivaldybės tarybos 2007-03-29 sprendimu Nr. T-129 ,,Dėl žemės sklypų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) detaliojo plano patvirtinimo“ patvirtintame detaliajame plane nustatytą žemės sklypų (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) (detaliajame plane sklypai Nr. 1, 2) statinių statybos zoną ir statybos ribą, planuojamos teritorijos aprūpinimo inžineriniais tinklais būdus ir susisiekimo komunikacijų išdėstymo principus, joms funkcionuoti reikalingų servitutų poreikį. Ir ieškovei 2018-03-08 buvo išduotas leidimas Nr. LSNS-21-180308-00155 statyti naują prekybos (negyvenamosios paskirties pastatai) prekybinį pastatą pagal UAB „Miesto planas“ 2018 m. parengtą Prekybos pastato statybos projektą Nr. 2017-221 (1 t., b. l. 126-129).

15. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad byloje yra duomenys apie tai, kad 2018-03-15 Kauno miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą Nr. LSNS-21-180315-00167 (1 t., b. l. 123-125), kuriuo žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), leista tiesti vandentiekio tinklus ir lietaus vandens tinklus pagal 2018 m. parengtą Vandentiekio tinklų d200 ir lietaus vandens tinklų d200 rekonstravimo/iškėlimo projektą, adresu (duomenys neskelbtini); statytoju nurodytas UAB ,,Kauno vandenys“. Taip pat Kauno miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą, kuriuo žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), leista statyti prekybinį I grupės nesudėtingą, laikiną statinį, tiesti lauko lietaus nuotekų tinklus, statyti automobilių stovėjimo aikštelę, griauti pastatą-kavinę-barą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pagal 2018 m. parengtą Automobilių stovėjimo aikštelės naujos statybos, pastato-kavinės-baro griovimo, (duomenys neskelbtini), projektą; statytoju nurodyta V. A..

16. Ieškovės pasirengimą vykdyti išnuomotame valstybinės žemės sklype naujo statinio statybą pagal jai išduotą statybos leidimą byloje taip pat patvirtina šie duomenys: 2018 m. 03 mėn. sudaryta objektinė sąmata dėl prekybinio pastato statybos (2 t., b. l. 16) ir 2018 m. 05 mėn. sudarytos lokalinės sąmatos dėl atskirų darbų atlikimo (2 t., b. l. 19, 21- 23, 28- 34, 36, 41- 49, 62-67), 2018-04-23 UAB „Projektana“ komercinis pasiūlymas dėl Gręžtinių CFA tipo polių, galvenų, rostverkų, rūsio sienų pamato plokštės įrengimo (2 t., b. l. 25), UAB „Glasma Service“ komercinis pasiūlymas dėl aliuminio stiklo fasado įrengimo ir vidaus pertvarų įrengimo (2 t., b. l. 38, 60-61), UAB „Davikda“ komerciniai pasiūlymai dėl elektrotechnikos darbų, priešgaistrinės signalizacijos darbų, lauko ir vidaus elektroninių ryšių įrengimo (2 t., b. l. 51, 53, 54).

17. Sutiktina su atsakove, kad jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Aiškindamas šią teisės normą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).

18. Nagrinėjamu atveju išnuomotame sklype nuomininkei suteikta statybos teisė. Laikantis sutartyje nurodytų apribojimų ir sąlygų, nuomininkė pradėjo darbus ir organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas. Teisėjų kolegija, įvertinusi šios nutarties 12 – 16 punktuose nurodytas aplinkybes, pirmiausiai negalima pritarti atsakovės argumentams, kad ieškovė ginčo žemės sklype rengiasi statyti administracinį pastatą, kuomet leidimas statyti yra išduotas statyti prekybos pastatą. Taip pat negalima sutikti su atsakove, kad ieškovė po nuomos sutarties sudarymo daugiau kaip dvidešimt metų neatliko jokių žemės sklypo naudojimo pagal sutartį veiksmų. Pažymėtina, kad ieškovė atliko projektavimo darbus ir kitus pirmiau nutartyje nurodytus veiksmus rengiantis statyti statinį, kuris numatytas ginčo nuomos sutartyje ir gali būti statomas žemės sklype, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis yra kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos (1 t., b. l. 14-15). Todėl vien aplinkybė, kad atsakovė 2017-12-14 atliko ieškovei išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje (1 t., b. l. 61-66) ir patikrinimo metu nustatė bei 2017-12-14 patikrinimo akte Nr. 8ŽN-251-(14.8.71.) užfiksavo, kad žemės sklype nėra savarankiškai funkcionuojančių ir eksploatuojamų pastatų, kurie būtų naudojami pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jų paskirtį, nereiškia, kad ieškovė neatliko jokių veiksmų, įgyvendinant jai suteiktą naujo statinio statybos teisę ginčo žemės sklype.

19. Pastebėtina, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties. Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010). Ieškovė įrodė, kad atliko darbus, kurie yra būtini pradėti statinio statybą (atliko detaliojo planavimo darbus, žemės sklypų sujungimo, projektavimo darbus, leidimų statyti, griauti gavimo, gavo komercinius pasiūlymus dėl reikalingų statybos, įrengimo darbų), jai 99 m. išnuomotame žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), ir siekia juos tęsti, todėl sutarties nutraukimas esant tokioms aplinkybėms jau neatitiktų nuomininkės teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už tai, kad ieškovė vykdyti statinio statybos darbus delsė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018).

20. Ieškovės atlikti darbai ir organizaciniai veiksmai nesuponuoja išvados, kad atsakovė negali tikėtis, jog ateityje žemės sklypas bus naudojamas pagal 1997-11-11 valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N19/97-1041 sąlygas ir žemės tikslinę paskirtį. Pastebėtina, kad pati atsakovė nurodė, jog žemės sklypą išnuomojo ieškovei, vadovaujantis Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimu Nr. 987 patvirtinta „Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos tvarka“ tam tikram tikslui – statiniams statyti. Ieškovė byloje įrodė, jog siekia įgyvendinti šį tikslą. Nagrinėjamu atveju sutiktina su apeliante, kad nuo nuomos sutarties sudarymo – 1997-11-11 iki civilinės bylos iškėlimo teisme – 2018-04-05 praėjo dvidešimt metų ir ieškovės nepastatė naujo statinio. Tačiau atsakovė tik 2017-12-14 atlikto ieškovei išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo patikrinimą vietoje (1 t., b. l. 61-66). Atsakovei patikrinimo metu nustačius aplinkybę, kad išnuomotame žemės sklype nėra statinių, ieškovė iš esmės jau yra pasirengusi pradėti naujo statinio statybą. Byloje nenustatyta, kad ieškovė naujo statinio nepastatė ir savo prievolės nevykdė tyčia, nors jos veiksmai vykdant sutartį nebuvo operatyvūs. Tačiau nagrinėjamu atveju jau negalima padaryti išvados, kad atsakovei yra pagrindo nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, o bylos duomenys patvirtina, kad ieškovė jau pasirengė vykdyti sutartį, šiuo metu yra investavusi į tai lėšų, todėl sutarties nutraukimas dėl pažeidimo, kurį pati ieškovė savo valia ir veiksmais siekia pašalinti, jau ne tik, kad neatitiktų ieškovės teisėtų lūkesčių, bet ji patirtų ir nuostolių, nors jų tikslaus dydžio byloje nepagrindė. Į ieškovės nuostolius galima būtų įskaityti ir 1996-09-30 sudarytos trišalės sutarties Nr. 482, pagrindu V. P. įmonės ,,Veronika“ sumokėtą 60000,00 Lt arba 17 377,20 Eur pinigų sumą, iš kurios buvo skirta 50 proc. nurodytos sumos, t. y. 30000,00 Lt, sumokėti į Žemės reformos fondą kompensacijai už valstybės išperkamą žemę ir 50 proc. nurodytos sumos, t. y. 30000,00 Lt, savivaldos vykdomajai institucijai, už tai, kad ieškovei bus išnuomotas 7,9 a žemės sklypas prekybinio centro statybai.

21. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties laisvės principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis. Teismai, nagrinėdami ginčą dėl sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo, turi atsižvelgti į tai, kad sutarties šalys gali naudotis šia teise kaip savigynos priemone nuo kitos šalies veikimo ar neveikimo, kuris pagal savo pobūdį iš esmės pažeidžia jų susitarimą ir sukelia tokius padarinius nukentėjusiai šaliai, kad sutarties nutraukimas yra adekvatus veiksmas, siekiant nutraukti tokius veiksmus ir išvengti dar didesnių padarinių atsiradimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015, 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018). Nagrinėjamu atveju, įvertinus byloje surinktus įrodymus, vadovaujantis pirmiau nurodytu teisiniu reglamentavimo ir kasacinio teismo praktika, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217 straipsnio 1 dalis).

22. Sprendžiant dėl Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus 2018-01-30 rašto (informacijos) Nr. 8SD-447-(14.8.7) pažymėtina, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog civilinės teisės požiūriu pranešimas apie sutarties nutraukimą prieš terminą yra vienašalis sandoris, reiškiantis nuomos sutarties šalies valią nutraukti nuomos sutartį. Tai, kad sutartis, laikantis įstatymo reikalavimų (CK 6.379 straipsnis), bus nutraukta po dviejų mėnesių, nesuteikia pagrindo jį kvalifikuoti kitaip. Praėjus nurodytam terminui, šalių teisės ir pareigos, atsiradusios iš sutarties, pasibaigs ( Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. spalio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013). Todėl šis raštas, kuriame informuojama apie sutarties nutraukimą, turi įtakos ieškovės teisėms ar pareigoms, sukelia jai teisines pasekmes, todėl ieškovė pagrįstai kreipėsi į teismą teisminės gynybos (CPK 5 straipsnio 1 dalis). Kadangi pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo tenkinti atsakovės priešieškinį dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo, tai pagrįstai ir teisėtai priėmė sprendimą uždrausti atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos vienašališkai nutraukti 1997-11-11 valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. N19/97-1041 prieš terminą pagal 2018-01-30 įspėjimą Nr. 8SD-447-(14.8.7).

Dėl bylos procesinės baigties

23. Remdamasis tuo, kas išdėstyta, apeliacinės instancijos teismas daro išvadą, kad pirmosios instancijos teismas atskleidė bylos esmę ir tinkamai pritaikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos sutarties vykdymo ir jos nutraukimo teisinius santykius, nepadarė procesinės teisės normų pažeidimo, vertindamas byloje surinktų įrodymų visumą, todėl teismo sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, naikinti jį apeliacinio skundo motyvais nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų 2019 m. vasario 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Šis Kauno apygardos teismo nutartis įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Dalė BurdulienėAlgimantas KukalisEgidijus Tamašauskas