Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Jurbarko rajono apylinkės teismo teisėja Jūratė Lukšienė, sekretoriaujant Linai Gailienei, dalyvaujant ieškovei O. K., jos atstovui advokatui Osvaldui Radimonui, atsakovei O. P., jos atstovui Daliui Gintautui, viešame teismo posėdyje nagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės O. K. ieškinį atsakovei O. P. dėl preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties nutraukimo ir padarytų nuostolių atlyginimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

teisme 2012 05 15 buvo iškelta byla pagal ieškovės O. K. ieškinį atsakovei O. P. dėl sutarties pripažinimo negaliojančia ir padarytų nuostolių atlyginimo (b.l. 2-3). Ieškovė prašė preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, sudarytą 2011 11 22 tarp jos ir atsakovės dėl buto su rūsiu, esančio (duomenys neskelbtini)., pirkimo pripažinti negaliojančia ir priteisti jai iš atsakovės 13 000,00Lt patirtų nuostolių atlyginimo ir 13 000,00Lt baudą.

Teismo posėdyje ieškovė O. K. palaikė įgalioto asmens pasirašytą ieškinį ir prašė bylą nagrinėti pagal 2013 01 09 pareikštą reikalavimą.

Ieškinį palikti nenagrinėtą dėl to, kad jį pasirašė neįgaliotas ar netinkamai įgaliotas asmuo, galima tada, kai nepašalinamas šis trūkumas (Lietuvos Respublikos CPK 296str. 3d.). Ieškovei patvirtinus, kad ji palaiko ieškinį, kurį pasirašė jos atstovė R. L. , laikytina, kad šis trūkumas pirmos instancijos teisme buvo pašalintas, toliau byla nagrinėjama pagal patikslintą ieškinį. Bet kuriuo atveju išlieka ieškovės reikalavimas priteisti 13 000,00Lt patirtų nuostolių atlyginimo ir 13 000,00Lt baudą. Be to niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas gali konstatuoti ex officio (savo iniciatyva) (Lietuvos Respublikos CK 1.78str. 5d.).

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Iš bylos medžiagos nustatyta, kad 2011 11 22 ieškovė ir atsakovė sudarė preliminariąją pirkimo – pardavimo sutartį dėl buto su rūsiu, esančio(duomenys neskelbtini)., pirkimo, pagal kurią atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovė nupirkti butą su rūsiu už 36 000,00Lt sumą (sutarties 1.1p.), šalys susitarė, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta iki 2012 04 30d., ir ne vėliau kaip per 40 dienų nuo momento, kai bus gauti visi dokumentai, reikalingi buto pirkimo pardavimo sutarčiai sudaryti (2.1p.), preliminariosios sutarties sudarymo dieną ieškovė sumokėjo atsakovei 13 000,00Lt dydžio avansą (2.2p., 3.1.3p.), šalys susitarė, kad ieškovės nuosavybėn butas su rūsiu pereis tuomet, kai bus sudaryta pagrindinė sutartis, atliktas visiškas apmokėjimas (2.3p.), papildomai atsakovė įsipareigojo gautus 13 000,00Lt panaudoti atsiskaityti su kreditoriais, atsakovė 3 000,00Lt sumokėjo nekilnojamojo turto brokeriui pagal 2013 01 02 kvitą Nr. 01 ir 2011 10 22 pavedimo sutartį (b.l. 11-13), Nekilnojamojo turto registro centrinio banko duomenimis butas su rūsiu, esantis(duomenys neskelbtini).,, nuosavybės teise priklauso atsakovei, nuo 2010 04 28 butas įkeistas pagal hipotekos registro pranešimą apie hipotekos įregistravimą, nuo 2012 09 10 areštuotas (b.l. 35-36).

Lietuvos Respublikos CK 6.165 str. 1 d. nustatyta preliminariosios sutarties sąvoka, t. y., kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kitaip tariant, tai sutartis dėl kitos sutarties sudarymo. Tokiu preliminariu susitarimu sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 str. prasme. Pagal preliminariosios sutarties sampratą joje turi būti: aiškus šalių susitarimas sudaryti kitą– pagrindinę sutartį; šalių susitarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių jos sąlygų; bei terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis.

Sprendžiant dėl konkrečios šalių valia sudarytos sutarties esmės, svarbiausias šaltinis yra sutarties turinys. Nagrinėjamoje byloje šalys skirtingai aiškina preliminariosios sutarties turinį, jos esmines bei kitas sąlygas. Todėl svarbu išsiaiškinti ne tik patį sutarties turinį, bet ir šalių ketinimus, jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių elgesį po sutarties sudarymo (Lietuvos Respublikos CK 6.193str.).

Šioje byloje šalys skirtingai aiškina kai kurias preliminariosios sutarties nuostatas. Ir pirmiausia tai pasakytina dėl sutarties 2.1 punkto, kuris sudarytas gana prieštaringai, dvi dalys, nustatančios terminą sujungtos jungtuku „ir“, kuriuo paprastai jungiamos vienareikšmės sakinio dalys: „iki 2012 m. balandžio mėn. 30 d.“ ir „ne vėliau kaip per keturiasdešimt dienų nuo momento, kai bus gauti visi dokumentai, reikalingi buto pirkimo- pardavimo sutarčiai sudaryti“ (po datos yra kablelis). Ieškovė akcentuoja terminą iki konkrečios datos, atsakovė – terminą nuo dokumentų gavimo.

Paprastai terminas nustatomas konkrečia data. Kad pagrindinė sutartis galėtų būti sudaryta 2012 04 30, ne vėliau kaip keturiasdešimt iki tos dienos turėjo būti gauti visi dokumentai, reikalingi buto pirkimo- pardavimo sutarčiai sudaryti. Kad galėtų būti sudaryta pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo sutartis (sutarties 2.3p.), atsakovės butas turėjo būti atlaisvintas nuo bet kokių disponavimo teisės tuo butu suvaržymų, o tai reiškia turėjo būti baigta hipoteka. Kito konkretaus termino kaip 2012 04 30 sutartyje nėra. Tai dienai pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, ir šiuo metu (praėjo daugiau nei vieneri metai nuo preliminariosios sutarties sudarymo) jau nei viena šalis neketina jos sudaryti. Lietuvos Respublikos CK 6.165str. 5 d. įtvirtinta nuostata, kad jeigu šalys per preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Dėl šios nuostatos darytina išvada, kad po preliminariosios sutarties sudarymo, šalys gali ir nesudaryti pagrindinės sutarties, tačiau tokiu atveju tenka aiškintis priežastis dėl kurių sutartis nebuvo sudaryta, atsiranda teisė reikalauti nuostolių atlyginimo (Lietuvos Respublikos CK 6.165str. 4d.). Iš esmės ir po preliminariosios sutarties sudarymo vyksta ikisutartinių derybų dėl pagrindinės sutarties sudarymo procesas.

Byloje nėra duomenų, kad atsakovė atsiskaitė su kreditoriais (faktinės aplinkybės yra tokios, kad buto hipoteka nebuvo išregistruota, butas yra areštuotas). Iš atsakovės paaiškinimų ir pateiktų dokumentų nustatyta, kad 2012 01 02 (tai yra beveik pusantro mėnesio nuo preliminariosios sutarties sudarymo) atsakovė 3 000,00Lt sumokėjo nekilnojamojo turto brokeriui, 2012 06 07 (tai yra jau iškėlus civilinę bylą teisme) Marijampolės apskrities VPK Jurbarko RPK buvo pradėtas tyrimas dėl 5 000,00Lt vagystės, kaltininkai nenustatyti, likusius 5 000,00Lt atsakovė teigia pervedusi kreditoriui

Sutartyje nėra konkrečiai aptarta visiško atsiskaitymo tvarka, neaptariama konkreti atsiskaitymo su kreditoriumi ar kreditoriais tvarka, pagrindinės sutarties sudarymas nesiejamas su hipotekos panaikinimu. Šalys visas šias aplinkybes aiškina skirtingai: ieškovė nurodo, kad likusią buto kainos dalį ji turėjo sumokėti sudarant pagrindinę sutartį, atsakovė aiškina, kad likusią kainos dalį ji turėjo gauti iki pagrindinės sutarties sudarymo. Sutartyje nėra numatyta ieškovės prievolė iki pagrindinės sutarties sudarymo sumokėti likusią kainos dalį, ir dar sumokėti tokiais terminais, kad atsakovei būtų laiko gauti visus reikalingus dokumentus. Tačiau ieškovė pripažįsta, kad sudarant preliminarią sutartį jai buvo žinoma, kad butas yra įkeistas, notarei atsisakius patvirtinti preliminarią sutartį, ieškovė prisiėmė atsakomybę ir riziką dėl buto pirkimo.

Šalių atsakomybė sutartyje aptarta preliminariosios sutarties 4.2 ir 4.3 punktuose. Jeigu sutartis nevykdoma ar netinkamai vykdoma dėl Pirkėjo (ieškovės) kaltės, Pardavėjas (atsakovė) turi teisę nutraukti sutartį ir pasilikti Pirkėjo sumokėtą avansą, jeigu sutartis nevykdoma dėl pardavėjo kaltės, tai pardavėjas privalo grąžinti pirkėjui 13 000,00Lt avansą ir papildomai per devynias darbo dienas sumokėti 13 000,00Lt dydžio baudą. Nei viena iš šalių iki 2012 04 30 nesikreipė dėl sutarties nutraukimo. O taikant Lietuvos Respublikos CK 6.165str. 5 d. nuostatas, prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigė. Ieškovė kreipėsi į teismą (paruošė pradinį ieškinį) 2012 05 14 (2012 05 04), o jos ketinimus nesudaryti pagrindinės sutarties rodo tai, kad sprendimas teikti teisinę pagalbą jai suteiktas jau 2012 01 04.

Atsakovė neslėpė, kad butas yra įkeistas, ieškovė tai žinojo, tačiau preliminarioje sutartyje konkretūs kreditoriai nenurodyti. Priešingai, preliminariosios sutarties 3.2.2 punkte nurodyta, kad nekilnojamas turtas nėra ginčo objektas, nėra įkeistas, areštuotas, opcionuotas ar suvaržytas taip, kad būtų suvaržyta teisė disponuoti tuo daiktu. Akivaizdžiai matyti, buvo pasirašyta iš anksto kito asmens paruošta, šalims nepritaikyta sutartis, ir toje sutartyje nurodytos standartinės aplinkybės neatitinka faktinių aplinkybių, bei aplinkybių, nurodytų sutarties prierašuose (Lietuvos Respublikos CK 6.187str.).

Byloje nėra duomenų, kad ieškovė ar atsakovė pranešė kreditoriui (-iams) apie sutarties sudarymą. Iš esmės sudarydama preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo daikto pirkimo – pardavimo atsakovė įsipareigojo parduoti (perleisti nuosavybės teises) tretiesiems asmenims įkeistą daiktą ir nepranešusi įkaito turėtojams. Iki 2012 07 01 galiojusioje Lietuvos Respublikos CK 4.171str. 9d.redakcijoje nurodyta, kas daikto įkeitimas nekliudo perleisti jo kito asmens nuosavybėn, o tokiu atveju hipoteka seka paskui daiktą. Tačiau įstatymo norma netaikoma išskirtai iš visų kitų normų visumos, įstatymas taikomas nuosekliai, atsižvelgiant į visų kitų normų, reglamentuojančių tam tikrų civilinių teisinių santykių sritį. Lietuvos Respublikos CK 4.170str. 3 d. (galiojo iki 2012 07 01) hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti, atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Visų pirma, tai būtų kreditoriaus teisė reikalauti prievolės jam įvykdymo. O vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (Lietuvos Respublikos CK 1.5str.), hipotekos kreditorius ne tik turėjo teisę žinoti apie sudaromą sutartį, bet ir spręsti dėl nuosavybės teisių į įkeistą daiktą perleidimo, pirkėjos mokumo.

Byla išnagrinėta nepranešus kreditoriui, atsižvelgiant į tai, kad nei viena iš šalių nereikalavo, kad dėl ginčo buto būtų sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Respublikos CPK 47str. 5d.). Iš NT registro duomenų bazės nustatyta, kad butas šiuo metu yra areštuotas antstolio.

Šalims pradėjus derybas dėl tam tikros sutarties sudarymo, tarp jų susiklosto ikisutartiniai santykiai. Ikisutartiniai šalių veiksmai bei susiklostę santykiai tampa reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos nepasibaigia sutarties pasirašymu. Ikisutartiniams santykiams yra svarbus sąžiningumas, nes tik sąžiningai šalims elgiantis ikisutartinių santykių stadijoje galima tikėtis, kad šie santykiai transformuosis į sutartinius. Dėl to, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta.

Klausimas, ar konkretūs veiksmai yra sąžiningi (subjektyviuoju požiūriu) yra fakto klausimas, o sąžiningumas (objektyviuoju požiūriu) yra teisės klausimas. Ieškovė teigia, kad atsakovė neatsiskaitė su kreditoriais, neveikė taip, kad hipoteka būtų baigta. Atsakovė teigė, kad ieškovė su ja nebendradarbiavo, nesumokėjo likusios kainos dalies. Byloje nėra pakankamai įtikinamų duomenų, patvirtinančių jų abiejų teigimus (Lietuvos Respublikos CPK 178, 185 straipsniai). Visi įvykiai vyko pakankamai greitai nuo 2011 lapkričio 22 iki 2012 sausio mėnesio pradžios, kai ieškovė jau buvo gavusi sprendimą dėl teisinės pagalbos. Tuo tarpu hipotekos pabaigimas, dokumentų surinkimas gali užtrukti šalys nebuvo informavusios viena kitos dėl sutarties nutraukimo. Lietuvos Respublikos CK 6.321 straipsnio 2 dalies šiuo atveju nereglamentuoja ginčo teisinių santykių. Nurodytos teisės normos reglamentuoja kitą teisinę situaciją, kai jau yra sudaroma pagrindinė sutartis.

Darytina išvada, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, jeigu ji apskritai būtų galėjusi būti sudaryta, dėl abiejų pusių kaltės.

Kai pagrindinė sutartis nesudaroma, atsiradusių nuostolių atlyginimo santykiai reglamentuojami CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostata, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais. Nukentėjusiosios šalies interesai ginami taikant nuostolių atlyginimo institutą. Nuostoliai išieškotini, konstatavus, kad nepagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, nuostolių dydis gali būti ir mažinamas, atsižvelgus į kitos šalies kaltę dėl atsisakymo sudaryti sutartį.

Konstatavus, kad ieškovė neslėpė informacijos apie hipoteką, negalima laikyti, kad ieškovė ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžininga t. y. nevykdė Lietuvos Respublikos CK 6.163 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąžiningumo pareigos, šalims derantis dėl sutarties sudarymo (dar prieš ją sudarant). To paties straipsnio 2 dalyje yra nustatyta, kad derėtis šalys turi laisvai ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas šalių susitarimas. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyti nesąžiningo elgesio derantis teisiniai padariniai. Pareiga elgtis sąžiningai vykstant deryboms taip pat apima šalių pareigą suteikti viena kitai žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti.

Būdama pakankamai informuota, ieškovė galėjo reikalauti suteikti jai duomenis apie kreditorius, reikalauti, kad atsakovė nedelsdama atsiskaitytų su kreditoriais taip, kad hipoteka būtų baigta (Lietuvos Respublikos CK 4d.197str. 2d. 1p.).

Vertinant situaciją, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, visiškai suprantamas yra ieškovės noras nusipirkti nekilnojamąjį turtą, tuo labiau už kredito lėšas, įsitikinus, kad nėra jokių daikto suvaržymų, kurie galėtų turėti neigiamos įtakos pirkėjo teisėms naudojantis, valdant ir disponuojant tuo turtu. Antra vertus atsakovė per labai trumpą laiką negalėjo įvykdyti įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį. Todėl laikytina, kad derybos tarp šalių dėl galutinės sutarties sudarymo nepavyko (Lietuvos Respublikos CK 6.163str. 2d.).

Atsakovės veiksmai galėjo sukelti ieškovei abejonių dėl jos sąžiningo elgesio ir turėti įtakos preliminariosios sutarties vykdymo nutraukimui. Ieškovė savo ruožtu pati elgėsi neapdairiai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo, todėl privalo prisiimti savo atsakomybę dėl savo patirtų nuostolių (CK 6.259 straipsnis). Todėl šalys neturi mokėti viena kitai sutartinių baudų (ieškovė neturi teisės reikalauti sumokėti jai baudą, atsakovė – pasilikti sumokėtą avansą) (Lietuvos Respublikos CK 6.71str.). Dėl nepavykusių derybų abi šalys, tikėtina, patyrė tam tikrų nuostolių, už kuriuos neatsako. Nepavykus deryboms, sumokėtas avansas turėtų būti grąžintas ieškovui (Lietuvos Respublikos CK 6.309str., 2 d., 6.315str. 3d.).

Iš atsakovės valstybės naudai proporcingai patenkintų reikalavimų daliai priteistina dalis bylinėjimosi išlaidų, susijusių su atstovavimu byloje (b.l. 20) 200,00 Lt (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 2d.). Atsakovė, atsižvelgiant į bylos pobūdį, amžių, sveikatos būklę, turtinę padėtį, atleistina nuo žyminio mokesčio mokėjimo valstybei (Lietuvos Respublikos CPK 96str. 5d.).

Iš ieškovės atsakovės naudai priteistina dalis jos turėtų bylinėjimosi išlaidų (b.l. 66), proporcingai patenkintų reikalavimų daliai 300,00 Lt (už advokato padėjėjo suteiktas paslaugas) (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 2d.).

Teismo taikytos laikinosios apsaugos priemonės turi būti panaikintos sprendimui įsiteisėjus, atsižvelgiant į tai, kad butas įkeistas ir yra areštuotas, vykdant kreditoriaus reikalavimus, o ieškovė nereiškia reikalavimo perduoti jai butą nuosavybės teise (Lietuvos Respublikos CPK 150str.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį tenkinti iš dalies.

Iš atsakovės O. P., a.k. (duomenys neskelbtini) ieškovės O. K., a.k. (duomenys neskelbtini) naudai priteisti 13 000,00Lt (trylika tūkstančių litų) sumokėto avanso grąžinimui.

Likusioje dalyje ieškinį atmesti.

Iš atsakovės O. P., a.k. (duomenys neskelbtini) valstybės naudai priteisti 200,00Lt (bylinėjimosi išlaidų) bylinėjimosi (atstovavimo) išlaidoms atlyginti.

Iš ieškovės O. K., a.k. (duomenys neskelbtini) atsakovės O. P., a.k. (duomenys neskelbtini) naudai priteisti 300,00Lt (tris šimtus litų) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Teismo 2012 10 09 nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones, panaikinti sprendimui įsiteisėjus.

Lėšos už antrinės teisinės pagalbos teikimą valstybei (200,00Lt) turi būti sumokėtos VMI pajamų surenkamąją sąskaitą Nr. LT 247300010112394300 AB bankas „Swedbank“, banko kodas 73000, įmokos kodas 5630.

Sprendimas per 30 dienų apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kauno apygardos teismui per Jurbarko rajono apylinkės teismą.