Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis

Ieškovas UAB „LNTV“ prašė: 1) pakeisti 2003 m. gruodžio 23 d. Kauno miesto 1-ojo notarų biuro notarės R. Lugienės patvirtintos pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą dėl pardavimo kainos, nurodant, kad 0,1720 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbiami), nuosavybės teise priklausantis V. P., parduodamas už 160 000 Lt, 0,1650 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbiami), nuosavybės teise priklausantis V. P., parduodamas už 150 000 Lt, 0,1650 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbiami), nuosavybės teise priklausantis Č. K., parduodamas už 150 000 Lt, 0,1650 ha ploto žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbiami), nuosavybės teise priklausantis J. K., parduodamas už 150 000 Lt; 2) įpareigoti V. P. grąžinti UAB „LNTV“ 210 000 Lt, Č. K. – 250 000 Lt, J. K. – 130 000 Lt. Ieškovas nurodė, kad jis su atsakovais 2003 m. gruodžio 23 d. sudarė pirkimo-pardavimo sutartį dėl keturių žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbiami). Sudarant sutartį visuose pardavėjų pateiktuose dokumentuose, taip pat ir valstybės įmonės Registrų centro išduotose pažymose buvo nurodyta, kad žemės sklypų tikslinė paskirtis yra individualiems namams ar statiniams statyti ir eksploatuoti. Ieškovui pradėjus domėtis projektavimo galimybėmis įsigytuose sklypuose, paaiškėjo, kad jokių statinių juose nebus galima statyti, nes pagal patvirtintą miesto bendrąjį planą šie sklypai yra apibrėžti kaip „laisvos bendro naudojimo teritorijos, apsauginiai želdiniai“. Ši aplinkybė sudarant sklypų pirkimo-pardavimo sutartį nebuvo žinoma. Ieškovas nurodė, kad pagal CK 6.363 straipsnio 2 dalį parduodamas daiktas turi būti tinkamos kokybės. Pardavus pirkėjui netinkamos kokybės daiktą, pirkėjas turi teisę pasirinkti vieną iš CK 6.334 straipsnyje įtvirtintų pažeistų teisių gynimo būdų (šiuo atveju – sumažinti kainą). Kadangi įsigytų žemės sklypų negalima panaudoti individualių gyvenamųjų sklypų statybai, tai žemės sklypų tikroji vertė yra gerokai mažesnė už sumokėtą kainą. Tai patvirtina ir nepriklausomų turto vertintojų padarytos išvados dėl nekilnojamojo turto vertės.

Kasaciniu skundu ieškovas UAB „LNTV“ prašo Kauno apygardos teismo 2005 m. liepos 11 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gegužės 29 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apygardos teismas rėmėsi preliminariosios sutarties sąlyga, kad pardavėjas neatsakys pirkėjui už jokius esamus ar paslėptus turto trūkumus, tačiau nenurodė, kodėl netaikė ieškovo nurodyto CK 6.398 straipsnio, pagal kurį aplinkybė, jog pirkėjas priėmė pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų neatitinkantį nekilnojamąjį daiktą, nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties įvykdymą net ir tais atvejais, kai toks neatitikimas buvo aptartas nekilnojamojo daikto perdavimo dokumente.

2. Teismai, formaliai nurodydami, kad pirkėjas turėjo būti apdairus ir išsiaiškinti perkamų žemės sklypų statusą iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, neatsižvelgė į tai, kaip tokiomis pat aplinkybėmis, kai perkamų žemės sklypų paskirtį patvirtino pardavėjų pateikti dokumentai, būtų pasielgęs protingas ir apdairus asmuo. Jokie draudimai ar apribojimai ginčijamiems žemės sklypams viešajame registre nebuvo įregistruoti.

3. Teismai nevertino Kauno miesto tarybos 2003 m. gegužės 29 d. sprendimo Nr. T-242, patvirtinančio, kad ginčijami sklypai yra savivaldybės bendro naudojimo teritorijoje, skirtoje bendro naudojimo želdynams įrengti ir eksploatuoti. Šis dokumentas taip pat įrodo, kad pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu jau egzistavo aplinkybės, kurias žinodamas pirkėjas nebūtų sudaręs šios sutarties arba būtų pirkęs sklypus už daug mažesnę kainą.

4. Apeliacinės instancijos teismo išvados, kad parduodamų žemės sklypų paskirtis ieškovui netiko jau prieš juos perkant, nėra reikšminga šioje byloje. Svarbu nustatyti, ar pirkėjas įgijo tokios kokybės daiktą, kokia buvo aptarta sutartyje.

5. Teismai sprendime ir nutartyje visiškai nepasisakė dėl nupirkto daikto su trūkumais tikrosios vertės ir kainos, kurią sumokėjo ieškovas atsakovams.

6. Teismai netaikė CK 6.399, 6.223 straipsnių, 6.317 straipsnio 1 dalies, 6.321 straipsnio 4, 6 dalių, 6.327 straipsnio 3 dalies, 6.333 straipsnio 1, 2, 6 dalių, 6.398 straipsnio 4 dalies, reglamentuojančių ginčo santykius. Nurodytos normos nesieja pardavėjo atsakomybės už netinkamą sutarties vykdymą su jo sąžiningumu ar nesąžiningumu, taigi teismų argumentai dėl atsakovų sąžiningumo yra nesusiję su šia byla. Pagal nurodytas normas pardavėjui tenka pareiga patvirtinti daikto kokybę ir atsakyti už bet kokį perduoto daikto kokybės neatitikimą, net jeigu ši aplinkybė paaiškėjo vėliau.

7. Teismai ieškinį atmetė remdamiesi tik jų nustatytomis faktinėmis bylos aplinkybėmis. Teismų padarytos išvados nepagrįstos teisės normomis ir nenurodyta argumentų, kuriais remiantis priimti teismo sprendimas ir nutartis. Be to, teismai nenurodė, kodėl rėmėsi vienais įrodymais ir atmetė kitus.

8. Teismai, vertindami 2003 m. gruodžio 23 d. žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties ir 2003 m. gruodžio 15 d. preliminariosios sutarties sąlygas, netinkamai taikė CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles. Teismai neanalizavo pirkimo-pardavimo sutarties 3.2, 3.3, 3.5, 5.1 punktuose nustatytų sąlygų turinio, nenustatė jų teisinės reikšmės atsakovų pareigoms pagal šią sutartį.

Šalies argumentai

2. Kasatorius nepagrįstai teigia, kad jam buvo parduoti netinkamos kokybės daiktai (CK 6.333 straipsnis). Žemės sklypai atitiko visus kokybės kriterijus, įtvirtintus šalių pasirašytoje pirkimo-pardavimo sutartyje. Tai patvirtina byloje esantys įrodymai. Pažymėtina, kad pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu atsakovų ieškovui pateiktoje VĮ Registrų centro pažymoje buvo nurodyta tokia žemės sklypų paskirtis, dėl kokios ir buvo susitarta – individualiems namams statyti. Pagal Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnį nekilnojamojo turto kadastro duomenys pripažįstami teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka. CPK 197 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad aplinkybės, užfiksuotos oficialiuose rašytiniuose įrodymuose, laikomos visiškai įrodytomis, iki jos bus paneigtos kitais įrodymais. Taigi, atsižvelgiant į tai, kad pagal Teritorijų planavimo įstatymo 28 straipsnio 3 dalį visus patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus planavimo organizatoriai privalomai turi pateikti registruoti ne vėliau kaip per 15 dienų, darytina išvada, kad VĮ Registrų centro išduotose pažymose užfiksuoti duomenys yra teisingi ir jų negalima paneigti savivaldybės institucijų dokumentais dėl žemės sklypų paskirties keitimo.

3. Kasatorius nurodo, kad atsakovai pažeidė šalių sutarties 3.3 punkte įtvirtintą atsakovų garantiją, jog nėra jokių aplinkybių, kurias žinodamas ieškovas galėtų šių žemės sklypų nepirkti ar kaina būtų per didelė. Šis argumentas yra neteisingas, nes žemės sklypai buvo ir yra tinkamos kokybės (ir šiuo metu, nekilnojamojo turto registro duomenimis, jų paskirtis yra individualiems namams statyti), ieškovas atsakovams neatskleidė tikrųjų savo ketinimų, be to, iš ieškovo kreipimosi į savivaldybę dėl žemės sklypų paskirties pakeitimo į komercinę, matyti, kad ieškovas savo tikslus sėkmingai įgyvendina.

4. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytas reikalavimo teises pirkėjas įgyja tik esant šioje normoje nustatytų sąlygų visetui: 1) parduotas daiktas turi neatitikti kokybės reikalavimų; 2) pardavėjui iki sutarties sudarymo buvo žinomi parduodamo daikto trūkumai, tačiau jis su pirkėju to neaptarė. Teismai nustatė, kad parduotas daiktas buvo be trūkumų, atsakovai veikė sąžiningai, ieškovui buvo suteikta visa informacija apie žemės sklypus ir perduoti visi dokumentai. Taigi nebuvo sąlygų, kurioms esant gali būti taikoma CK 6.334 straipsnio 1 dalis. Be to, pirkėjas pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalį gali pasirinkti tik vieną iš jo teisių gynimo būdų. Ieškovas jau buvo pareiškęs ieškinį atsakovams dėl pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, kurį vėliau, siekdamas išvengti sau nenaudingų pasekmių, atsiėmė. Įgyvendinęs savo teisę, įtvirtintą CK 6.334 straipsnio 1 dalyje, ieškovas nebegali pakartotinai reikšti kitą (alternatyvų) reikalavimą. Be to, tokie ieškovo veiksmai vertintini kaip pažeidžiantys atsakovų teises ir prieštaraujantys CK 1.137 straipsnio 3 daliai, 6.4, 6.200 straipsniams.

5. CK 6.334 straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad sutarties sąlygos, panaikinančios ar apribojančios pardavėjo atsakomybę už daiktų trūkumus, negalioja, išskyrus atvejus, kai pirkėjas savo rizika pirko daiktus iš asmens, kuris nėra profesionalus pardavėjas. Taigi teismai pagrįstai rėmėsi 2003 m. gruodžio 15 d. preliminariosios sutarties sąlyga, pagal kurią pardavėjas neatsako pirkėjui už jokius esamus ar paslėptus turto trūkumus, jei tokie yra ar gali atsirasti.

6. Nekilnojamojo turto vertintojų išvados, kuriomis remiasi kasatorius, nėra tinkamas įrodymas, nes atliktas vertinimas neatitinka Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatytų reikalavimų.