Klaipėdos apygardos teismo nutartis

2. Klaipėdos apylinkės teismo 2022 m. gegužės 30 d. galutiniu sprendimu paliktas nepakeistas Klaipėdos apylinkės teismo 2021 m. gruodžio 23 d. preliminarus sprendimas, kuriuo iš atsakovo N. B. ieškovams V. J. ir A. J. solidariai priteistas 10 000 Eur avansas, 10 000 Eur bauda, 500 Eur ikiteisminio skolos išieškojimo išlaidos, 5 procentų palūkanos nuo priteistos 20 500 Eur sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2021 m. gruodžio 23 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir kiekvienam ieškovui po 865,50 Eur (iš viso 1 731 Eur) bylinėjimosi išlaidų. Taip pat iš atsakovo N. B. ieškovams V. J. ir A. J. priteista po 250 Eur (iš viso 500 Eur) bylinėjimosi išlaidų.

3. Teismas nustatė, kad atsakovas ir ieškovai (pirkėjai), tarpininkaujant nekilnojamojo turto agentūrai UAB „Alginos NT“ (toliau – agentūra), 2021 m. kovo 17 d. sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovai (pirkėjai) įsipareigojo nupirkti, o atsakovas (pardavėjas) įsipareigojo pastatyti ir parduoti ieškovams (pirkėjams) jam priklausančius 100 kv. m gyvenamąjį namą (bus statomas, statytojas įsipareigoja įregistruoti 100 proc. baigtumą) ir žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenysneskelbtini) (tvarkomi dokumentai, formuojami trys sklypai), esančius (duomenysneskelbtini), už 95 000 Eur. Pardavėjas pareiškė, kad turtas nėra įkeistas, nebus ribojama nuosavybės teisė, ir įsipareigojo gauti visus reikalingus dokumentus, leidimus, sutikimus pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui iki 2021 m. spalio 30 d., nustatyta teisė pratęsti terminą. Šalys susitarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pas notarą pasirašyti iki 2021 m. lapkričio 20 d., nustatyta teisė pratęsti terminą. Ieškovai sutarties vykdymui užtikrinti sutarties pasirašymo dieną 2021 m. kovo 17 d. sumokėjo atsakovui 10 000 Eur avansą. Atsakovas įsipareigojo grąžinti avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą, jeigu neįvykdys preliminariojoje sutartyje numatytų reikalavimų. Teismas nustatė, kad pagrindinė turto pirkimo–pardavimo sutartis iki 2021 m. lapkričio 20 d. ir vėliau sudaryta nebuvo, sutarties terminas pratęstas nebuvo, preliminarioji sutartis yra pasibaigusi.

4. Teismas nustatė, kad preliminariojoje sutartyje nurodytas žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), yra 1,0150 ha ploto, atsakovui nuosavybės teise nepriklauso ir yra apsunkintas 2007 m. liepos 4 d. sutartine hipoteka, įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d. Ieškovams preliminariąja sutartimi pagal pateiktą schemą sutarta parduoti šiame sklype planuojamą suformuoti 1/3 dalį 34 arų sklypo, t. y. apie 10–11 arų sklypą. Žemės sklypas sutarties sudarymo metu priklausė ir bylos nagrinėjimo metu tebepriklauso byloje nedalyvaujančiam asmeniui (D. V.), nėra atidalytas ir jokie gyvenamojo namo statybos darbai ieškovams pažadėtoje parduoti sklypo dalyje nėra pradėti. Bylos nagrinėjimo teisme metu paaiškėjo, kad atsakovas N. B. 2021 m. kovo 15 d. buvo sudaręs preliminariąją šio sklypo 0,30 ha dalies pirkimo–pardavimo sutartį su kitu byloje nedalyvaujančiu asmeniu (V. V.), kuriam šis sklypas taip pat nepriklauso ir kuris 2021 m. kovo 10 d. buvo sudaręs preliminariąją šio sklypo 0,46 ha dalies pirkimo–pardavimo sutartį su sklypo savininke. Šios aplinkybės ieškovams nebuvo atskleistos.

5. Teismas nustatė, kad 2021 m. liepos 6 d. ir 2021 m. rugpjūčio 7 d. ieškovai trumposiomis žinutėmis teiravosi atsakovo, kada bus pradėti statybos darbai, atsakovas atsakė, kad dar nesutvarkyti sklypo dokumentai. 2021 m. rugsėjo 3 d. ieškovai ir atsakovas žinutėmis derino susitikimo vietą ir laiką, 2021 m. rugsėjo 18 d. ieškovai žinutėmis prašė susitikti pasikalbėti, nurodė, kad turi suradę sklypą su tvarkingais dokumentais, kurio kaina didesnė nei 10 000 Eur, prašė padaryti nuolaidą arba įrengti gręžinį. Ieškovai 2021 m. rugsėjo 30 d. raštu per agentūrą kreipėsi į atsakovą dėl informacijos apie preliminariosios sutarties vykdymą pateikimo, nurodė, kad nesutinka pratęsti sutarties termino, nes pradavėjas (atsakovas) nuolat jiems meluoja dėl darbų vykdymo, vengia bendrauti, neatsako į skambučius, todėl ieškovai nebesitiki, kad jis pradės vykdyti sutartį bei ją įvykdys nustatytais terminais. Ieškovai taip pat nurodė, kad neatsisako sudaryti pagrindinės sutarties iki 2021 m. lapkričio 20 d., tačiau atsakymo į paklausimą negavo. Teismas nustatė, kad ieškovai 2021 m. spalio 11 d. įsigijo kitą 0,1375 ha žemės sklypą (naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos). 2021 m. lapkričio 18 d. ieškovai elektroniniu paštu kreipėsi į atsakovą ir agentūrą dėl informacijos, kurioje notaro kontoroje ir kokiu laiku bus sudaroma turto pirkimo–pardavimo sutartis, tačiau tą pačią dieną agentūros atstovė telefonu informavo ieškovus, kad pagrindinė sutartis sudaroma nebus, nes nėra turto. 2021 m. lapkričio 22 d. atsakovas žinute informavo ieškovus, kad pratęsia preliminariosios sutarties terminą 6 mėnesiams, nustato teisę dar papildomai pratęsti šį terminą. Taip pat nurodė, kad apie negalėjimą preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu sudaryti sutarties dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių ieškovai buvo informuoti prieš 2 mėnesius. Prašė informuoti, jei ieškovai nesutinka pratęsti terminų, ir nurodė, kad sutiks geranoriškai nutraukti sutartį ir grąžinti avansą. Ieškovai 2021 m. lapkričio 25 d. elektroniniu paštu kreipėsi į atsakovą dėl avanso grąžinimo, baudos sumokėjimo ir ikiteisminio skolos išieškojimo išlaidų atlyginimo prašydami iki 2021 m. lapkričio 30 d. į nurodytą sąskaitą pervesti 20 500 Eur sumą. Atsakovas ieškovams avanso negrąžino, sutartyje numatytų netesybų nesumokėjo, ikiteisminio skolos išieškojimo išlaidų neatlygino.

6. Teismas nurodė, kad teisėtai sudaryta sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio l dalis), šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio l dalis), o vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę draudžiama (CK 6.59 straipsnis). Netinkamas prievolių, kylančių iš sutarties, vykdymas sąlygoja dėl sutarties nevykdymo kalto asmens civilinės atsakomybės atsiradimą. Preliminariąja sutartimi šalys joje aptartomis sąlygomis įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį (preliminariosios sutarties objektas). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 1, 4, 5 dalys). Preliminariosios sutarties šalių prievolė sudaryti pagrindinę sutartį, kaip ir bet kuri kita prievolė, gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį (CK 6.70 straipsnis). Skolininkui taip pat numatyta pareiga atlyginti išlaidas, susijusias su ikiteisminiu skolos išieškojimu (CK 6.63 straipsnio 2 dalis, 6.249 straipsnio 4 dalies 3 punktas).

7. Teismas nustatė, kad N. B. (pardavėjas) yra daug metų statybos versle dirbantis verslininkas, o ieškovai (pirkėjai) yra fiziniai asmenys, ketinę įsigyti atsakovo jam priklausančiame sklype pastatytą gyvenamąjį namą, preliminariąją sutartį sudarė dėl šeimos poreikių, todėl šiuo požiūriu laikytini silpnesniąja šalimi. Preliminariąją sutartį parengė nekilnojamojo turto agentūra pagal atsakovo pateiktus duomenis. Teismas konstatavo, jog byloje esantys įrodymai neabejotinai patvirtina, kad atsakovas savo įsipareigojimų preliminariojoje sutartyje nustatytu terminu pastatyti ir parduoti ieškovams joje nurodytą turtą neįvykdė. Žemės sklypas atsakovui nepriklauso ir nėra padalytas, gyvenamasis namas statyti nepradėtas. Teismas vertino, jog akivaizdu, kad pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta būtent dėl to, kad atsakovas neįvykdė savo įsipareigojimų.

8. Teismas pažymėjo, jog iš šalių sudarytos preliminariosios sutarties nuostatų niekaip nebuvo galimybės suprasti, kad žemės sklypas, kurio dalis po padalijimo bus parduodama ieškovams, sutarties pasirašymo metu priklauso ne pardavėjui (atsakovui). Teismas konstatavo, kad prieš sudarant preliminariąją sutartį ieškovai buvo suklaidinti sąmoningais atsakovo veiksmais – esminės aplinkybės, kad žemės sklypas atsakovui nuosavybes teise nepriklauso, nutylėjimu. Neabejotina, kad ieškovai nebūtų sudarę preliminariosios sutarties, jei būtų buvę apie tai informuoti. Šių aplinkybių ieškovams neatskleidė ir tarpininkaujanti agentūra. Teismas nurodė, kad ieškovai, kaip fiziniai asmenys, siekiantys pagerinti savo gyvenimo sąlygas – įsigyti žemės sklypą su pagal jų pasirinktą projektą pastatytu gyvenamuoju namu, kreipėsi į šioje srityje besispecializuojantį ūkio subjektą – tarpininką (agentūrą), įsipareigojo mokėti tarpininkavimo mokestį ir pagrįstai tikėjosi tinkamo informavimo ir jų interesų užtikrinimo, t. y. ieškovai, kaip fiziniai asmenys, vartotojai, elgėsi protingai ir pakankamai rūpestingai, jie neprivalėjo atlikti papildomų veiksmų, kad patikrintų, ar atsakovo prieš sutarties sudarymą ir sutartyje pateikta informacija yra teisinga. Dėl to teismas atmetė atsakovo argumentus, kad ieškovai dėl sklypo nuosavybės galėjo pasidomėti viešame registre.

9. Teismas vertino, jog aplinkybė, kad atsakovas, 2021 m. kovo 15 d. sudaręs preliminariąją ginčo sutartyje nurodyto žemės sklypo 0,30 ha dalies pirkimo–pardavimo sutartį su V. V., kuriam šis sklypas taip pat nepriklauso ir kuris 2021 m. kovo 10 d. buvo sudaręs preliminariąją šio sklypo 0,46 ha dalies pirkimo–pardavimo sutartį su jo savininke D. V., leidžia pagrįstai manyti, kad tik atsiradus klientams (ieškovams), siekiant užsidirbti, buvo imtasi veiksmų įsigyti atitinkamo žemės sklypo dalį. Teismas pažymėjo, jog tai yra atsakovo verslo rizika, jis turėjo įvertinti realias galimybes įvykdyti preliminariąja sutartimi prisiimamus įsipareigojimus arba atskleisti ieškovams (pirkėjams) visas aplinkybes ir nustatyti realius įsipareigojimų įvykdymo terminus. Teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovo argumentus, kad jis sutarties neįvykdė ne dėl savo kaltės.

10. Teismas pažymėjo, kad ieškovai savo įsipareigojimus pagal preliminariąją sutartį įvykdė – sumokėjo avansą, kitų įsipareigojimų, išskyrus nustatytu terminu sudaryti pagrindinę sutartį, neturėjo. Šalių susirašinėjimas patvirtina, kad ieškovai buvo aktyvūs ir preliminariosios sutarties galiojimo laikotarpiu reguliariai domėjosi, ar pradėtos ir kada bus pradėtos statybos, buvo pardavę savo turėtą nekilnojamąjį turtą ir turėjo reikalingą pinigų sumą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teismas pažymėjo, kad ieškovai 2021 m. rugsėjo 30 d. pranešime aiškiai nurodė, jog nesutinka pratęsti preliminariosios sutarties termino, o byloje nustatytos aplinkybės leidžia pagrįstai manyti, kad ieškovams sužinojus apie tai, jog preliminariojoje sutartyje nurodytas žemės sklypas atsakovui nepriklauso, šalys tarėsi dėl preliminariosios sutarties sąlygų pakeitimo arba nutraukimo ir kitos sutarties sudarymo, t. y. šalys nurodė, kad buvo tariamasi dėl namo statybos ieškovų įsigytame sklype, tačiau šalims susitarti nepavyko, labiausiai tikėtina, dėl namo statybos kainos. Teismas vertino, jog nors šalims susitarti nepavyko, šios aplinkybės rodo ieškovų ketinimų įsigyti būstą iš atsakovo realumą ir rimtumą bei geranoriškumą tarp šalių susiklosčiusiuose santykiuose ir nėra jokio pagrindo išvadai, kad preliminarioji sutartis neįvykdyta dėl ieškovų (pirkėjų) kaltės.

11. Teismas nurodė, kad šalims per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigė (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Pagal šalių susitarimą (9.9.2 punktas), jei sutartis neįvykdoma dėl pardavėjo (atsakovo) kaltės ir (arba) jis neįvykdys prisiimtų įsipareigojimų, ir (arba) jo pareiškimai bus klaidingi, jis įsipareigoja grąžinti pirkėjui (ieškovams) avansą ir sumokėti avanso dydžio baudą. Teismas konstatavo, kad neįvykus pagrindiniam sandoriui ieškovams turi būti grąžintas avansas ir sumokėta avanso dydžio bauda, kaip minimalūs nuostoliai. Atsakovas jo civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių neįrodė. Teismas pažymėjo, kad nors atsakovas pripažino savo prievolę grąžinti ieškovams avansą, jos neįvykdė, nors jau 2021 m. rugsėjo mėnesį žinojo ir suprato, kad savo įsipareigojimų pagal preliminariąją sutartį neįvykdys, o ieškovų 2021 m. lapkričio 25 d. pretenzijoje buvo aiškiai nurodytas sąskaitos, į kurią prašoma pervesti pinigus, numeris. Dėl to teismas atmetė kaip nepagrįstus atsakovo argumentus, kad ieškovai atsisakė priimti avansą, ir jo elgesį vertino kaip nesąžiningą.

12. Teismas taip pat pažymėjo, kad ieškovai už lėšas, gautas už 2021 m. pavasarį parduotus savo turėtus butus, lygiaverčio būsto šiuo metu nusipirkti nebegali, nekilnojamojo turto kainos yra pakilusios, taip pat nebeįmanoma nusipirkti 10 a žemės sklypo su 100 kv. m gyvenamuoju namu (100 procentų baigtumo) už 95 000 Eur. Tai reiškia, kad ieškovai už gyvenamojo namo statybą turės sumokėti daugiau, nei buvo sutarta preliminariąja sutartimi. Teismas vertino, kad ieškovai dėl neįvykusio pagrindinio sandorio nebejotinai patyrė žalos, kurios dydžio, esant susitarimui dėl baudos (minimalių nuostolių), įrodinėti neprivalo. Aplinkybių, sudarančių pagrindą mažinti netesybas, teismas nenustatė, o atsakovas tokių aplinkybių neįrodinėjo. Teismas konstatavo, kad ieškovų reikalavimai dėl 10 000 Eur sumokėto avanso, 10 000 Eur baudos ir 500 Eur ikiteisminio skolos išieškojimo išlaidų priteisimo yra teisėti ir pagrįsti.