Vilniaus apygardos teismo sprendimas

2. Ieškovas D. J. (toliau – ir ieškovas) kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu atsakovams S. N. ir A. N. (toliau – ir atsakovai), kuriuo prašė: 1) priteisti solidariai iš atsakovų ieškovo naudai 7 066,91 EUR tiesioginių nuostolių, susijusių su buto trūkumų šalinimu; 2) priteisti solidariai iš atsakovų ieškovo naudai 3 760 EUR netiesioginių nuostolių, susijusių su negautomis buto nuomos pajamomis, nuo 2024 m. gegužės mėn. iki 2024 m. gruodžio mėn.; 3) priteisti solidariai iš atsakovų ieškovo naudai 5 procentų metines palūkanas nuo teismo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki visiško teismo sprendimo įvykdymo; 4) priteisti solidariai iš atsakovų ieškovo naudai bylinėjimosi išlaidas.

2.1. Ieškovas nurodė, kad šalys 2022 m. gruodžio 21 d. sudarė nekilnojamojo turto (toliau – ir butas, patalpos), adresu (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis). Sutartimi pardavėjai garantavo, kad parduodamas butas atitinka deklaruojamą kokybę, t. y. kad Sutarties sudarymo momentu nėra paslėptų buto trūkumų, dėl kurių nebūtų galima naudotis butu pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba nebūtų buto visai pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs (Sutarties XI dalies, 11.1 punktas). Ieškovas įsigijo butą pagrįstai manydamas, kad jis neturi jokių paslėptų trūkumų. Po Sutarties sudarymo praėjus maždaug 8 mėnesiams buvo pastebėti pirmieji drėgmės ir pelėsio požymiai ant buto sienų; 2023 m. rugsėjo mėnesį vandens nubėgimo ir pelėsio požymiai vonioje ėmė ryškėti, buvo užfiksuoti nuotraukose. Pelėsio židiniai taip pat pradėjo formuotis miegamajame kambaryje ir svetainėje. Visame bute pradėjo stipriai jaustis nemalonus kvapas. Manydamas, kad tai tik laikina problema, ieškovas inicijavo trūkumų šalinimą bendro pobūdžio priemonėmis: organizavo papildomą patalpų vėdinimą (net ir šaltuoju metų sezonu), valė pelėsį buitinėmis priemonėmis, vonios kambarys buvo išklijuotas papildomais plaunamaisiais tapetais, ieškovas stebėjo tolesnę situaciją dėl drėgmės ir pelėsio. Šių priemonių taikymas problemos išspręsti nepadėjo, nes buitiniais metodais nuvalytas pelėsis nuolat atsinaujindavo, o nemalonus kvapas praktiškai niekada neišnykdavo.

2.2. Ieškovas paaiškino, kad po buto įsigijimo susipažino ir pradėjo bendrauti su kaimynais. Paaiškėjo, kad du skirtingų butų savininkai – kaimynai – Ž. S. (duomenys neskelbtini) buto savininkė ir N. N. (duomenys neskelbtini) buto savininkas – praktiškai analogiškomis sąlygomis įsigijo butus ir turi analogišką problemą, t. y. nuolat besiformuojantį ir atsinaujinantį pelėsį, todėl kasmet tvarkosi su pelėsio problemomis savo butuose. N. N. yra ne kartą ieškovui sakęs, jog pardavėjas vos po dviejų mėnesių nuo (duomenys neskelbtini) buto įsigijimo nusprendė perdažyti buto sienas, t. y. atlikti kosmetinio pobūdžio remonto darbus bute ir suskubo jį parduoti, to priežastis – bute besikaupianti drėgmė ir pelėsis, kuris ateityje gali sukelti dar didesnių problemų ir nuostolių. Ž. S. taip pat yra užsiminusi, jog žino apie ieškovo buto esminę problemą – susiformavusius pelėsio židinius, kuriuos yra mačiusi buvus kitiems buto savininkams.

2.3. Ieškovas 2024 m. spalio mėn. kreipėsi į Nacionalinę visuomenės sveikatos priežiūros laboratoriją, į pelėsio tyrimais bei jo naikinimu besispecializuojančią įmonę „Veiktis“, taip pat į (duomenys neskelbtini) namo priežiūros administratorių UAB „Mano būstas“ bei į kitas įmones, besispecializuojančias būsto vėdinimo, patalpų hidroizoliacijos bei namo drenažo klausimais ir darbų atlikimu.

2.3.1. Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos tyrimų rezultatais darytina išvada, jog butas neatitinka gyvenamųjų patalpų sveikatos ir higienos normų reikalavimų. Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos atliktų tyrimų kainos: pelėsio nustatymo tyrimas – 17,96 EUR; lakiųjų organinių junginių nustatymo tyrimas – 65,55 EUR, atliktų tyrimų kaina iš viso 83,51 EUR.

2.3.2. Įmonė „Veiktis“ nustatė pelėsio buvimo faktą ir jo židinius bei daug didesnį, nei leidžiama pagal normą, drėgmės rodiklį bute, taip pat, kad netinkamai įrengta buto vėdinimo sistema, o pamatas / sienos nėra apsaugotos nuo vandens iš išorės, t. y. nėra hidroizoliuotos bei netinkamai įrengta drenažo sistema namo išorėje. Remiantis įmonės „Veiktis“ tyrimų rezultatais darytina išvada, kad butas neatitinka gyvenamųjų patalpų sveikatos ir higienos normų reikalavimų. Įmonė „Veiktis“ panaikino pelėsį nuo sienų ir baldų paviršių bei nustatė poreikį atlikti papildomus darbus dėl buto apsaugos nuo drėgmės, dėl visiško pelėsio atsiradimo priežasčių panaikinimo bei pelėsio plitimo prevencijos. Įmonės „Veiktis“ atliktų tyrimų ir darbų kainos: objekto apžiūra ir matavimai – 140 EUR; pelėsio židinių naikinimas – 540 EUR; atliktų tyrimų ir darbų kaina iš viso 680 EUR.

2.3.3. UAB „Mano būstas“ namo priežiūros specialistas apžiūrėjo butą ir surašė defektinį aktą, kuriame nustatė: patalpų santykinė drėgmė 55–62%; sienų paviršiaus drėgmė 8,7%–20,0%; Netinkamai sujungta išorinė lietaus nuvedimo sistema su lietaus kanalizacija, dėl to lietaus vanduo teka ant pastato cokolinės dalies ir prasiskverbia į konstrukcijas; šviesduobėse esantys surinkimo trapai užsikimšę, dėl to yra ribojamas vandens nuvedimas; neįrengtas nuogrindas ir nehidroizoliuotas pamatas, todėl vanduo skverbiasi iš grunto ant pamato ir ant buto sienų. UAB „Mano būstas“ namo priežiūros specialisto pateikti sprendimai – sutvarkyti lietaus nuvedimo sistemą, sujungti lietvamzdžius su lietaus kanalizacijos vamzdžiais; išvalyti šviesduobes ir užsikimšusius trapus bei pajungti juos į lietaus surinkimo sistemą; visu namo perimetru įrengti pamato hidroizoliaciją ir drenuojamą nuogrindą.

2.4. Ieškovas nurodė, jog gyvena (duomenys neskelbtini) (nuo 2022 m. vasario 4 d. pagal nuomos sutartį yra įsikūręs (duomenys neskelbtini)), o 2022 m. lapkričio – gruodžio mėn. ieškojo investicinio buto (duomenys neskelbtini) ir 2022 m. gruodžio 21 d. įsigijo ginčo butą kaip investicinį, t. y. turėdamas tikslą jį nuomoti. Butas atrodė puikios būklės, jame buvo galima apsigyventi (jį nuomoti) iškart, todėl 2022 m. gruodžio 25 d. patalpino skelbimo nuorodą apie nuomojamą butą ir jį išnuomojo praktiškai iškart – nuo 2023 m. sausio 6 d. Buto nuoma buvo nutraukta 2024 m. gegužės 1 d. dėl dviejų priežasčių: nemokios buto nuomininkės ir jau kurį laiką atsiradusios, vis ryškėjančios pelėsio problemos, kurią jau reikėjo spręsti rimtesnėmis nei buitinio pobūdžio priemonėmis. Dėl paslėptų buto trūkumų ieškovas negali nuomoti buto, trūkumų šalinimas nėra greitas procesas, todėl ieškovas negauna nuomos pajamų iš buto, kurias pagrįstai tikėjosi gauti įsigydamas butą. Ieškovas gyvendamas (duomenys neskelbtini) nuomojamame bute, kas mėnesį moka 680 EUR nuomos mokestį, todėl tuščio / laisvo investicinio buto (duomenys neskelbtini) laikymas ieškovui sudaro didelius nuostolius. Ieškovas šiuos nuostolius vertina 3 760 EUR suma, kaip negautos nuomos pajamas. Be to, laikotarpiu nuo 2024 m. gegužės mėn. iki 2024 m. gruodžio mėn. ieškovas traukiniu vyko (duomenys neskelbtini) mažiausiai 15 kartų, todėl patyrė tiesiogines kelionės išlaidas, susijusias su buto trūkumų šalinimu. Kelionės išlaidos iš viso sudaro 127,90 EUR.

2.5. Ieškovo teigimu, atsakovai iki Sutarties sudarymo žinojo apie buto trūkumus, tačiau nesprendė esminės buto problemos, priešingai – užmaskavo buto trūkumus: perdažė buto sienas (tinkamai arba visai nepanaikinę susikaupusio pelėsio), išvėdino patalpas, atliko minimalų remontą, turėdami tikslą parduoti butą kaip tinkamą gyventi ir neturintį jokių trūkumų. Tai, jog sienų dažymas buvo atliktas tiesiai ant pelėsio, patvirtina bute atlikti tyrimai, jų metu fiksuotos ir pateiktos nuotraukos, specialistų išvados bei kaimynų pasakojimai. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, atsakovai butą įsigijo 2022 m. birželio 29 d., tačiau jau tų pačių metų rudenį, t. y. po 2-3 mėnesių nuo buto įsigijimo patalpino skelbimą buto pardavimui. Pažymi, kad ieškovas su pretenzija dėl esminių paslėptų buto trūkumų kreipėsi į atsakovus, tačiau šie su pretenzija nesutiko ir nuostolių neatlygino.