- Teismas
- Kauno apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2007-10-04
- Bylos Nr.
- 2-558-260/2007
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Raimondas Buzelis
- Ieškovas
- uždarosios akcinės bendrovės „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Auster“
- Advokatai
- Aurelijus Gruodis
- Kategorijos
- 20.2pavadinimo nepavyko patikrinti
- 25.2pavadinimo nepavyko patikrinti
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
- 116.1pavadinimo nepavyko patikrinti
dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Aurelijui Gruodžiui, atsakovo atstovui Vyteniui Gubavičiui,
viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą Nr. 2-558-260/2007 2007 dėl subnuomos sutarties nutraukimo ir netesybų priteisimo pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Auster“ bei šios atsakovės priešieškinį dėl subnuomos sutarties nutraukimo ir netesybų priteisimo ieškovei ir
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovė uždaroji akcinė bendrovė „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ (ankstesnis pavadinimas – UAB „Gernoma“) 2007-01-08 pateiktu Kauno apygardos teismui ieškiniu (b.l. 1-4, t.1) prašė nutraukti jos su atsakove UAB „Auster“ 2006 m. rugsėjo 7 d. sudarytą negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį, priteisti jai iš atsakovės 400.000 Lt baudą , 6 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Ieškinyje ieškovė nurodė, kad ji su atsakove 2006-09-07 pasirašė negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį (toliau – Sutartis) dėl patalpų, esančių Neries kr. 16, Kaune, subnuomos. Ši Sutartis įsigaliojo nuo 2006-10-11, kada Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota tų pačių patalpų nuomos sutartis, sudaryta tarp patalpų savininkės UAB „LCL“ ir subnuomotojos ieškovės UAB „Gernoma“. Sutartimi ieškovė įsipareigojo atlikti patalpose su atsakove suderintus darbus ir patalpas su atliktais darbais perduoti 2006-11-01 atsakovei. Pasirašydamos Sutartį šalys nepasirašė priedo, kuriame turėjo būti nurodyti ieškovės privalomi atlikti darbai, tačiau jos tai padarė 2006-10-03, pasirašydamos Sutarties priedą Nr. 5. Pasirašydamos šį priedą šalys susitarė, kad dalis darbų iki patalpų perdavimo nebus atlikta. 2006-11-02 – pirmąją darbo dieną po sutartyje numatytos patalpų perdavimo datos – ieškovė pakvietė atsakovę perimti išnuomotas patalpas. Atsakovė atsisakė perimti patalpas ir apie tai informavo ieškovę 2006-11-03 raštu, kuriame nurodė atsisakymo priežastis, tame skaičiuje ir tai, kad 2006-09-07 subnuomos sutartis dar nesudaryta, ji yra tik preliminari sutartis. Ieškovė laikė, kad visos atsakovės nurodytos priežastys yra nepagrįstos ir 2006-11-10 raštu nustatė atsakovei papildomą terminą iki 2006-11-24 patalpoms perimti. Atsakovė 2006-11-24 atsisakė perimti patalpas, motyvuodama tai tuo, kad : 1) patalpų fasadinėje pusėje iš Varnių g. pusės nėra langų, durų, jų angos atviros; 2) patalpose sumontuota šildymo sistema spinduliniais šildytuvais; 3) neįrengtas patalpų fasadas pagal architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus iš Varnių g. pusės; 4) patalpose neįrengtos pakabinamos lubos; 5) patalpose neįrengta ventiliacijos sistema. Atsakovė pareikalavo per 30 dienų paminėtus trūkumus pašalinti. Ieškovė vertino, kad atsakovės atsisakymo perimti patalpas priežastys yra nepagrįstos, nes šalys buvo susitarę, kad perdavimo metu bus baigti ne visi remonto darbai, atsakovė nepareiškė konkrečių reikalavimų dėl pakabinamų lubų ir net nenurodė jų įrengimo vietos, dėl šildymo ir ventiliacijos sistemų šalys nebuvo susitarę, o fasado įrengimą ieškovas sustabdė atsakovei atsisakius laiku perimti patalpas. Atsisakymas perimti patalpas, kaip vertina ieškovė, yra 2006-09-07 subnuomos sutarties pažeidimas, kuris suteikia teisę ieškovei pagal CK 1.138 str. 5 p. reikalauti nutraukti sutartį, ko ji ieškiniu ir prašo. Taip pat ieškovė, remdamasi CK 6.71 str. 1 d. ir Sutarties 9.6 p. prašo priteisti jai iš atsakovės 400000 Lt baudą už sutarties nutraukimą.
Atsiliepimas
Atsakovė atsiliepimu (b.l.43-46, t.1) prašė ieškinį atmesti. Ji nurodė, kad su ieškove subnuomos sutartį pasirašė ketindama nuomojamose patalpose atidaryti baldų ir interjero prekybos centrą, dalį patalpų subnuomoti kitiems panašia veikla užsiimantiems asmenims. Todėl ji siekė užsitikrinti, kad 2006-09-07 Sutartis tikrai galios. Pasirašant Sutartį ieškovė nepateikė atsakovei sutarties priedo Nr. 4 ( savininko sutikimas, kad ieškovė subnuomotu patalpas) , žadėjo tai padaryti artimiausiu metu, taip pat nepateikė nuomos sutarties, sudarytos ieškovės su patalpų savininku. Praėjus savaitei po pasirašymo Sutarties, kuria ieškovė įsipareigojo iki 2006-11-01 atlikti patalpų remonto darbus, ieškovė 2006-09-15 raštu informavo atsakovę, kad iki 2006-09-20 galutinai nesusitarus dėl remonto darbų apimties, t.y. Sutarties priedo Nr. 5, ieškovė laikys, kad nuomos sutartis yra nesudaryta ir derybos su atsakove dėl jų subnuomos yra nutraukiamos. Šios aplinkybės vertė atsakovę pagrįstai nerimauti dėl savo teisinės padėties ir subnuomos Sutarties galiojimo. Be to Sutartis įsigaliojimo terminas jos 13.1 p. buvo apibrėžtas ne konkrečiu terminu, o atidedamąja sąlyga - nuo tarp ieškovės ir kitų trečiųjų asmenų sudarytų sutarčių įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Sutinkamai su CK 1.68 str. 4 d., jei atidedamosios sąlygos buvimas priklauso tik nuo vienos iš šalių valios, tai sandoris yra niekinis, o niekinio sandorio pagal CK 1.78 str. 1 d. šalys negali patvirtinti. Pagal CK 1.78 str. 5 d. nuostatas niekinio sandorio faktą konstatuoja teismas savo iniciatyva. Taip pat Sutarties įsigaliojimas buvo siejamas su tarp patalpų savininkės ir nuomotojos, t.y. ieškovės, sudarytos nuomos sutarties įregistravimu. 2007-09-07 pasirašant Sutartį buvo kalbama kaip jau apie pasirašytą tokią tarp ieškovės ir patalpų savininkės sutartį ( preambulės „a“ dalis ir Sutarties 2.6 p.) , tačiau Nekilnojamojo turto registre 2006-10-11 buvo įregistruota kita 2006-11-02 nuomos sutartis. Apie pastarąją sutartį ieškovė atsakovės neinformavo, todėl atsakovė turėjo pagrindo abejoti, ar 2006-09-07 Sutartis yra galiojanti, ar ji nepažeidžia savininkės teisių ir ateityje nesukels teisminių ginčų. Šias aplinkybes atsakovė išdėstė 2006-11-03 rašte ieškovei, tačiau pastaroji dėl to nepasisakė, apsiribojo tik 2006-11-10 rašte padarytu pareiškimu, kad Sutartis yra galiojanti. Be to ieškovė Sutarties priedo Nr. 4 (savininkės sutikimo) iki šiol atsakovei nepateikė. Ieškovė ieškinyje nurodo, jog remiantis sutarties 5.1 p. ieškovė buvo įsipareigojusi perduoti patalpas 2006-11-01, o 2006-10-03 sudarytu sutarties priedu Nr. 5 šalys susitarė, kad perduodant patalpas dalis remonto darbų nebus atlikta, tačiau tokio susitarimo nebuvo. Be to ieškovė neteisingai ieškinyje nurodo, kad atsakovė nepagrįstai atsisakė 2006-11-02 perimti nuomojamas patalpas. Tuo metu buvo išardyta pastato fasadinė siena, joje nebuvo langų ir durų. Šie darbai buvo ieškovės vykdomi ne pagal Sutarties su atsakove priedą Nr. 5. Todėl, nesant užbaigto nuomojamo objekto, atsakovė turėjo teisę atsisakyti priimti patalpas. Be to ir ieškovė pripažįsta, kad tą dieną nebuvo atlikusi visų Sutarties priede Nr. 5 numatytų darbų. Analogiška padėtis buvo ir 2006-11-24, kada ieškovė nebuvo baigusi fasadinės sienos rekonstrukcijos darbų , taip pat nebuvo atlikusi visų Sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų. Todėl atsakovė, remdamasi Sutarties 3.1 ir 5.1 p.p. nuostatomis, pareikalavo, kad ieškovė per 30 dienų ištaisytų trūkumus. Ieškovė to nepadarė ir kreipėsi į teismą. Ieškovė savo ieškinyje nurodo, kad šalys pasirašydamos sutartį nepasirašė priedo Nr. 5, kuriame turėjo būti išvardinti darbai, kuriuos ieškovas turėtų atlikti, o jį pasirašė 2006-10-03. Šio priedo 2 punkte nurodoma, kad dalies darbų atlikti neįmanoma, kadangi jie kol kas nėra nurodyti ir šiame priede. Ieškovė savo ieškiniu pripažino, kad detalesnis darbų sąrašas turėjo būti sudarytas atsakovei pateikus savo pageidavimus. Atsakovė savo pageidavimus dėl detalesnio darbų sąrašo yra išreiškusi susitikimų su ieškove metu ir 2006-11-03 raštu, tačiau ieškovė susitikimų metu ir 2006-11-10 raštu nurodė, kad atliks tik priede Nr. 5 nurodytus darbus, kurie jame konkrečiai įvardinti, o atsakovės išreikštus pageidavimus įvertino kaip atsisakymą vykdyti sutartį. Iš tikro patalpose turėjo būti įrengta tarp šalių suderinta šildymo sistema, dėl ko šalys jau buvo susitarę iki priedo Nr. 5 pasirašymo. Kaip nurodyta nekilnojamojo turto registro išrašuose, patalpos buvo nešildomos, todėl ieškovė pasirašant sutartį žadėjo patalpose įrengti miesto šildymą. Tai įrodo sutarties 6.7 ir 6.8 punktų nuostatos, kuriose šiluma įvardijama kaip teikiama komunalinė paslauga. Todėl nepagrįsti ieškovės tvirtinimai, kad tarp šalių tokio susitarimo nebuvo. Gi dujinių spindulinių šildytuvų sumontavimas šiose patalpose nėra tinkamas, nes netenkina statybos normose ir taisyklėse STR.09.02:2005 "Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas", STR2.02.02:2004 "Visuomeninės paskirties pastatai" bei higienos normose HN 42:2004 "Gyvenamųjų ir viešojo naudojimo pastatų mikroklimatas" įtvirtintų reikalavimų. Tokia šildymo sistema neužtikrina tolygaus šilumos pasiskirstymo patalpose. Tai patvirtina 2006-11-21 aktas dėl patalpų šildymo - vėdinimo sistemų įvertinimo. Taip pat patalpose turėjo būti įrengta vėdinimo sistema, kuri palaikytų norminius oro kokybės reikalavimus, nes priešingu atveju patalpos netenkina statybos normose ir taisyklėse STR.09.02:2005 "Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas", STR2.02.02:2004 "Visuomeninės paskirties pastatai" bei higienos normose HN 42:2004 "Gyvenamųjų ir viešojo naudojimo pastatų mikroklimatas" įtvirtintų reikalavimų.Ieškovė savo ieškinyje nurodo, kad nebuvo įsipareigojusi įrengti patalpose ventiliacijos sistemos, nes šalys buvo sutarusios, kad patalpos bus perduotos tokio stovio, kokio jos buvo sutarties pasirašymo dieną su tam tikrais atskirai nurodytais darbais. Tačiau, 2006-09-07 pasirašant subnuomos sutartį darbai, kuriuos turėjo atlikti ieškovė, nebuvo suderinti, ir ieškovė žadėjo atlikti visus būtinuosius darbus, kad patalpos būtų pritaikytos visuomeninės paskirties patalpoms statybos normose ir taisyklėse keliamiems reikalavimams. Sutinkamai su LR CK 6.485 str. 1 d. nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį. LR CK 6.485 str. 5 dalyje nurodyta, kad nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu. Akivaizdu, kad patalpų neatitikimas aukščiau nurodytose statybos normose ir taisyklėse keliamiems reikalavimams yra trūkumu, kliudančiu naudoti daiktą pagal paskirtį. Tačiau šie trūkumai nebuvo aptarti subnuomos sutartyje, priešingai - ieškovė įsipareigojo atlikti patalpose šalių aptartus darbus. Kadangi 2006-09-07 pasirašant subnuomos sutartį darbai, kuriuos turėjo atlikti ieškovas, nebuvo aptarti, atsakovė pagrįstai tikėjosi, kad ieškovė atliks visus būtinus darbus, kurie reikalingi pašalinti kliūtis naudoti daiktą pagal paskirtį. Ieškovė neteisingai aiškina sutarties 7.6 punkto nuostatas, teigdama, kad atsakovė įsipareigojo pati savo lėšomis patalpose įrengti šią įrangą, nes šis sutarties punktas suteikia teisę atsakovei įrengti patalpose galimą demontuoti įrangą, kuri nėra laikoma patalpų pagerinimu. Gi ieškovė atsakovės išreikštus pageidavimus dėl šių darbų atlikimo įvertino kaip atsisakymą vykdyti sutartį. Be to ieškovė neatliko ir subnuomos sutarties priede Nr. 5 konkrečiai įvardintų daugumos darbų. Ieškovė savo 2006-11-10 rašte nurodė, kad priedo Nr. 5 1.2 punkte nurodyto įsipareigojimo atsakovės pasirinktoje vietoje 1000 kv.m. plote pakabinti pakabinamas lubas negali įvykdyti, nes atsakovė nenurodė duomenų, kurioje konkrečioje vietoje ir kokių pakabinamų lubų pageidauja. Tačiau šių duomenų atsakovė negalėjo ieškovei nurodyti, nes vietoje pakabinamų lubų patalpose buvo sumontuota šildymo sistema dujiniais spinduliniais šildytuvais, kaip kad nurodyta 2006-11-24 šalių pasirašytame protokole dėl patalpų priėmimo-perdavimo, kuriems esant pakabinamų lubų montavimas technologiškai nėra galimas. Be to ieškovė neįrengė patalpų fasado pagal savo architekto R. A. priešprojektinius pasiūlymus. Manytina, kad ieškovė net nebuvo pradėjusi šių darbų atlikti, nes 2006-11-03 ir 2006-11-16 raštais prašomas nepateikė projekto ir jo suderinimų su reikalingomis tarnybomis, nesuderino su atsakove naudojamų medžiagų ir šių priešprojektinių pasiūlymų įgyvendinimo sprendimų. Vėliau, 2006-11-22 raštu ieškovė neteisėtai vienašališkai sustabdė šių darbų vykdymą. Ieškovės nurodytos LR CK 6.58 str. 1 d. ir 6.207 str. 2 d. normos, suteikiančios teisę vienai prievolės šaliai sustabdyti savo prievolės vykdymą, šiuo atveju netaikytinos, nes atsakovė iki ieškovei įrengiant patalpų fasadą pagal R. A. priešprojektinius pasiūlymus, jokių su tuo susijusių prievolių ieškovei neturėjo įvykdyti. Įvertinant tai, atsakovės nuomone, tarp šalių sudaryta subnuomos sutartis negali būti nutraukta ieškovės reikalavimu dėl atsakovės kaltės, nes pagal sutartis 3.3 punkto nuostatas ieškovė pirmiausia turėjo per atsakovės 2006-11-24 nustatytą 30 dienų terminą ištaisyti trūkumus, o tik atsakovei atsisakius priimti patalpas, reikšti reikalavimą dėl sutarties nutraukimo. Ieškovės reikalavimas priteisti iš atsakovės 400 000 Lt baudą negali būti tenkinamas, nes pagal subnuomos sutarties 9.6 punkto nuostatas bauda galima tik tokiu atveju, jei subnuomos sutartis būtų nutraukta dėl atsakovės kaltės. Gi nutraukti subnuomos sutartį dėl atsakovės kaltės nėra teisinio pagrindo. Be to, ieškovės prašoma priteisti bauda yra aiškiai per didelė. Atmestus ieškovės reikalavimą dėl 400000 Lt baudos priteisimo, atmestinas ir reikalavimas priteisti iš atsakovės 6 procentų dydžio palūkanas.
Dubliku (b.l. 63-70) ieškovė pareiškė, kad savo ieškinyje nurodytus reikalavimus palaiko, su atsakovės atsiliepime į ieškinį pareikštais atsikirtimais nesutinka ir prašo ieškinį patenkinti.
Triplike (b.l. 114-118) atsakovė pareiškė, kad ji ieškinį prašo atmesti.
Atsakovė UAB „Auster“ kartu su triptiku pateikė byloje ir priešieškinį, kurį teismas priėmė.
Šalies argumentai
Priešieškiniu (b.l. 122-124) atsakovė UAB „Auster“ prašė nutraukti tarp šalių sudarytą 2006-09-07 negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį dėl ieškovės kaltės, priteisti jai iš ieškovės 400000 Lt baudą, 6 procentų metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, taip pat visas bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas
Atsakovė priešieškinyje nurodė, kad ieškovė savo veiksmais ir neveikimu iš esmės pažeidė sutartį, todėl ji turėtų būti nutraukta atsakovės reikalavimu. Tai atsakovė grindžia tokiais motyvais:
1.Sudarant subnuomos sutartį ieškovė pareiškė, kad 2006-08-31 yra sudariusi su patalpų savininku UAB "LCL" nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė turi teisę sudaryti su atsakove nuomojamų patalpų subnuomos sutartį. Tačiau nei subnuomos sutarties 14.4 punkte nurodyto patalpų savininko sutikimo (priedo Nr. 4), nei pagrindinės 2006-08-31 nuomos sutarties atsakovui nepateikė, žadėdama tai atsakovei pateikti įsigaliojus subnuomos sutarčiai. Tačiau sudarant subnuomos sutartį 2006-08-31 pagrindinė nuomos sutartis arba nebuvo sudaryta, arba ji nebuvo įsigaliojusi, todėl remtis jos nuostatomis ieškovė negalėjo. Subnuomos sutarties 13.1 punkte buvo nurodyta, kad ji įsigalios nuo preliminarios patalpų pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos tarp patalpų savininko UAB "LCL" ir UAB "RLD", išregistravimo nekilnojamojo turto registre ir nuomos sutarties, sudarytos tarp UAB "LCL" ir ieškovės, įregistravimo nekilnojamojo turto registre dienos. 2006-10-11 nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota tarp patalpų savininko UAB "LCL" ir ieškovės sudaryta 2006-10-02 nuomos sutartis. Atsakovė apie tai nebuvo informuota, o sužinojo tik atsitiktinai susipažinusi su įrašais nekilnojamojo turto registre, ieškovė apie tai atsakovės neinformavo, nepaaiškino, kodėl nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota ne pagrindinė 2006-08-31 nuomos sutartis, o 2006-10-02 nuomos sutartis. Tokiais savo veiksmais ieškovė pažeidė LR CK 6.200 str. įtvirtintus sutarčių vykdymo principus.
2.Subnuomos sutarties preambulės [e] punktu subnuomotojas pareiškė, kad jis atliks pagal subnuomininko pageidavimus nuomojamų patalpų remonto darbus, kurie skirti konkrečiai subnuomininko poreikiams. Pagal sutarties 3.1 - 3.5, 5.1 punktų nuostatas ieškovė įsipareigojo atlikti patalpose sutarties priede Nr. 5 nurodytus darbus ir 2006-11-01 perduoti patalpas atsakovei. Sutarties priedas Nr. 5, pasirašant subnuomos sutartį, nebuvo sudarytas. Tačiau iki 2006-10-03 sudaryti su atsakove sutarties priedą Nr. 5 ieškovė vengė, nors šiame laikotarpyje "dėl akių" pateikė atsakovei 2006-09-15 pareiškimą Nr. 40, kuriame reikalavo susitarti dėl remonto darbų apimties, tokį susitarimą laikydama esmine sutarties sąlyga. Sutarties priedas Nr. 5 tarp šalių buvo pasirašytas tik 2006-10-03. Jame buvo aptarta tik dalis darbų, kuriuos ieškovė įsipareigojo atlikti pagal subnuomos sutartį. Šiuo sutarties priedu šalys susitarė pakeisti subnuomos sutarties 5.1 punkte nurodytą patalpų priėmimo-perdavimo terminą į technologiškai pagrįstą protingą terminą per kurį ieškovė atliks sutarties priede Nr. 5 nurodytus darbus, nes buvo akivaizdu ir šalys suprato, kad iki patalpų perdavimo dienos, nurodytos subnuomos sutarties 5.1 punkte, dalis darbų nebus atlikta, kadangi to neįmanoma padaryti dėl to, kad šis priedas buvo sudarytas 2006-10-03, taip pat dalies darbų atlikti neįmanoma, nes jie nebuvo nurodyti šiame priede. Kaip paaiškėjo vėliau, ieškovė nuo subnuomos sutarties sudarymo derėjosi su patalpų savininku UAB "LCL" dėl patalpų nuomos sutarties, kuri buvo sudaryta tik 2006-10-02, todėl dėl jos kaltės laikotarpyje nuo 2006-09-07 iki 2006-10-03 nebuvo sudarytas sutarties priedas Nr. 5. Be to, po 2006-09-07 subnuomos sutarties sudarymo vykdydama derybas su patalpų savininku UAB "LCL" ieškovė jokių 2006-10-02 sutarties nuostatų su atsakove nederino, nesiėmė veiksmų užtikrinti teisėtų atsakovės lūkesčių dėl patalpų subnuomos, o tą aplinkybę, kad yra deramasi dėl naujos 2006-10-02 nuomos sutarties sudarymo nuo atsakovės apskritai nuslėpė.
3.Kaip paaiškėjo vėliau, ieškovė net neketino vykdyti subnuomos sutarties ar atlikti sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų. Tai patvirtino tolimesni ieškovės veiksmai. Laikotarpyje nuo sutarties priedo Nr. 5 pasirašymo 2006-10-03 iki 2006-11-10 – rašto Nr. 74 pateikimo atsakovei dienos, t.y. per 1 mėnesio laikotarpį, ieškovė tesugebėjo atlikti sutarties priedo Nr. 5 1.1 punkte nurodytus darbus (ant kiekvienos kolonos privesti vienos fazės elektros liniją ir pastatyti srovės ribotuvus), kai dar pasirašydama 2006-09-07 subnuomos sutartį visus darbus ketino atlikti iki 2006-11-01, tai yra, mažiau, nei per 2 mėnesius (subnuomos sutarties 3.1 punktas). Tik 2006-11-10 rašte ieškovė nurodė, kad kitų darbų negalinti atlikti, iki atsakovė nenurodys, kur konkrečioje vietoje ir kokias pakabinamas lubas 1000 kv.m. plote ieškovė turėtų pakabinti (sutarties priedo Nr. 5 1.2 punktas). Tokį reikalavimą ieškovė atsakovei pateikė žinodama, kad jis negali būti įvykdytas ir nutylint, kad, esant patalpose sumontuotiems spinduliniams dujiniams šildytuvams, pakabinamų lubų montavimas patalpose technologiškai nėra galimas. Ieškovė nevykdė ir kitų, nuo investicijų pakabinamoms luboms nepriklausančių darbų, nurodytų sutarties priede Nr. 5, t.y.1.4 punkte nurodytų darbų, pakeičiant patalpų fasadą pagal architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus. Kartu su dubliku pateikta 2006-10-06 projektavimo darbų sutartis ir 2006-10-02 komercinis pasiūlymas neįrodo šių darbų vykdymo iš ieškovės pusės, nes šiuose dokumentuose nėra jokių duomenų, kad jie apskritai būtų susiję su patalpų fasado pakeitimu pagal architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus. Vėliau 2006-11-22 raštu ieškovė neteisėtai vienašališkai sustabdė šių darbų vykdymą, remdamasi atsakovės atsisakymu priimti patalpas, nors priimti patalpų atsakovė neprivalėjo.
4.Ieškovė pareikalavo iš atsakovės priimti patalpas 2006-11-02 pranešimu Nr. 66. Vėliau, 2006-11-10 raštu Nr. 74 pareikalavo iš atsakovės priimti patalpas iki 2006-11-24. Tačiau atsakovė abiem atvejais neprivalėjo priimti patalpų. Tai nulėmė tokios priežastys. Ieškovė nebuvo atlikusi sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų, o atsižvelgiant į jų atlikimo apimtis ir ieškovo pastangas negalima buvo tikėtis, kad jie bus atlikti per technologiškai pagrįstą protingą terminą.Be to 2006-11-03 patalpų fasadinės (išorinės) sienos dalis buvo išardyta, joje nebuvo išorės durų ir langų, 2006-11-24 patalpų fasadinės (išorinės) sienos dalis buvo išardyta, joje nebuvo išorės durų ir langų, angos buvo atviros ir nebaigtos įrengti, pagrindinės įėjimo durys prie pagrindinio įėjimo nebuvo įrengtos, buvo įrengtos tik vidinės stiklo durys prie pagrindinio įėjimo (tai patvirtina byloje esantys 2006-11-03 ir 2006-11-29 faktinių aplinkybių konstatavimo protokolai). Tuo metu ieškovė vykdė patalpų fasado įstiklinimo darbus pagal su patalpų savininku UAB "LCL" sudarytos 2006-10-02 nuomos sutarties 8.1 ir 8.2 punktų nuostatas. Šie patalpų trūkumai neegzistavo šalims pasirašant subnuomos sutartį, o subnuomos sutartimi nebuvo aptarti. Ieškovė, reikalaudama išatsakovės priimti patalpas, savavališkai vykdė patalpų fasado įstiklinimo darbus, dėl ko patalpų savininkui UAB "LCL" 2006-11-22 buvo surašytas reikalavimas likviduoti savavalinę statybą. Tai patvirtina Kauno apskrities viršininko administracijos Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus 2006-11-30 atsakymas Nr. IS-383 į atsakovės atstovo 2006-11-14 raštą.
5.Ieškovė patalpų fasado įstiklinimo darbus baigė atlikti 2006-12-21 (tai patvirtina byloje esantis 2006-12-21 faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas), tačiau jokių kitų sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų ieškovė neatliko. Atlikusi patalpų fasado įstiklinimo darbus ieškovė nebekvietė atsakovės priimti patalpas.
6.Jau 2006-11-20 Kauno m. savivaldybės tarybos Miesto plėtros ir ekologijos komiteto posėdyje ir 2006-11-21 Kauno m. savivaldybės tarybos Savivaldos ir ekonomikos komiteto posėdyje pagal ieškovės prašymą buvo svarstomi klausimai dėl turgavietės įrengimo nuomojamose patalpose (nors ieškovas 2006-11-10 raštu Nr. 74 nustatė atsakovui terminą iki 2006-11-24 perimti patalpas), o 2006-12-05 buvo priimtas Kauno m. savivaldybės tarybos sprendimas Nr. T-479 pritarti, kad ieškovė pagal nustatyta tvarka suderintą projektą įrengtų turgavietę nuomojamose patalpose. Šias aplinkybes atsakovė sužinojo rengiant tripliką dėl ieškinio. Būtent dėl spendimo šiose patalpose įrengti turgavietę ieškovė nevykdė sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų, neturėdama ketinimo perduoti atsakovei patalpų nekvietė atsakovės jų priimti, kai buvo atlikti atlikęs patalpų fasado įstiklinimo darbai.
Todėl neteisėtais veiksmais ir neveikimu ieškovė pažeidė tarp šalių sudarytą subnuomos sutartį. Šių pažeidimų visuma laikytina pakankama suteikiančia teisę atsakovei reikalauti nutraukti sutartį. LR CK 6.484 str., 6.498 str. 3 p. suteikia teisę atsakovei pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.Pagal LR CK 6.71 str. 1 d. ir subnuomos sutarties 9.6 punktą atsakovė turi teisę reikalauti iš ieškovės priteisti 400 000 Lt baudą už sutarties nutraukimą.
Atsiliepimas
Ieškovė 2007 04 23 pateikė atsiliepimą į priešieškinį, kuriuo prašė priešieškinį atmesti.
Atsiliepime į priešieškinį ( b.l.154-158) ieškovė nurodė, kad ji nesutinka su atsakovės priešieškinyje pareikštais reikalavimais. Ieškovės nuomone, pagal CPK 12 ir 178 str. nuostatas atsakovė turi įrodyti aplinkybes, kuriomis ji grindžia savo reikalavimus, tačiau ji to nepadarė. Tokią nuomonę ieškovė grindžia tokiais argumentais.
1.Dėl nuomos sutarties sudarytos su UAB „LCL“ ir subnuomos sutarties galiojimo.
Atsiliepimas
Atsakovės teiginiai, kad jai nebuvo pateiktas patalpų savininko sutikimas dėl subnuomos sutarties sudarymo, taip pat kad jai buvo pareikšta kitokiu būdu apie sutarties sudarymą yra atmestini kaip neįrodyti. Pirmiausia, atsakovei buvo pateiktas rašytinis sutikimas, kuris yra pateiktas byloje. Taip pat ginčo subnuomos sutartyje yra nurodyti visi patvirtinimai, kuriuos pateikė ieškovė atsakovei, o šioje sutartyje patvirtinimo apie konkrečią sutarties sudarymo datą nėra, todėl atsakovė apie sutarties sudarymo datą sužinojo tik iš jam pateikto rašytinio patalpų savininko sutikimo. Atsakovė nepagrįstai teigia, kad ieškovės ir patalpų savininko sudaryta subnuomos sutartis buvo arba nesudaryta arba neįsigaliojusi, todėl jos nuostatomis remtis ieškovė negalėjo. Ieškovė buvo sudariusi nuomos sutartį, taip pat ir subnuomos sutartį, kurių įsigaliojimą padarė priklausomą nuo atidedamųjų sąlygų įvykimo (CK 1.66 str. 2 d.). Sąlyga turi savybę, kad ji turi grįžtamąją galią. Tai reiškia, kad, atsiradus sąlygai, pripažįstama, kad prievolė (sutartis) egzistuoja nuo sutarties sutarymo, o ne nuo sąlygos atsiradimo . Todėl įvykus atidedamajai sąlygai dėl nuomos sutarties įsigaliojimo laikoma, kad sutartis yra sudaryta ir galiojanti nuo jos pasirašymo dienos, o ne nuo sąlygos įvykimo dienos, dėl ko ieškovė turėjo pilną teisę sudaryti abi sutartis ir jų įsigaliojimą padaryti priklausomu nuo atidedamųjų sąlygų atsiradimo. Dėl šių priežasčių atsakovės tvirtinimai, kad ieškovė neturėjo teisės sudaryti subnuomos sutarties yra atmestini.
2. Dėl darbų apimties susitarimo ir priedo Nr. 5 sudarymo.
Atsakovė teigia, kad ieškovė vilkino susitarimo dėl patalpose atliekamų darbų sudarymą, o ieškovės raginimą susitarti dėl darbų laiko sudarytą tik "dėl akių". Šių aplinkybių atsakovė taip pat neįrodo. Byloje yra priešingas rašytinis įrodymas - ieškovės rašytas atsakovui raginimas greičiau susitarti dėl darbų. Taigi iš jo matyti, kad ne ieškovė bet atsakovė vengė susitarti dėl darbų apimties.
3.Dėl ketinimo vykdyti remonto darbus.
Atsiliepimas
Atsakovė teigia, kad ieškovė net neketino vykdyti subnuomos sutarties ar atlikti sutarties priede Nr. 5 nurodytų darbų, kadangi po sutarties priedo Nr. 5 sudarymo dienos, ieškovė per vieną mėnesį sugebėjo atlikti tik priede Nr. 5 1.1 punkte nurodytus darbus. Tokie argumentai atmestini. Kaip matyti iš ginčo sutarties priedo Nr. 5 1.3 p. ieškovė buvo įsipareigojusi atlikti patalpose kitus pagal atsakovo pageidavimus suderintus darbus už sumą, kuri liks iš 200'000,00 (dviejų šimtų tūkstančių) litų (be PVM) atėmus 1.1-1.2. punkte nurodytų darbų su medžiagomis kainą. Priedo 1.1 p. nurodyti darbai buvo atlikti ir jų kaina buvo aiški, tuo tarpu 1.2 p. nurodytų darbų (pakabinti pakabinamas lubas) ieškovė negalėjo atlikti, nes atsakovė nenurodė, kur ir kokios pakabinamos lubos turi būti pakabintos. Atsakovė kaltina ieškovę dėl nebendradarbiavimo, tačiau pareiga nurodyti kur ir kokias lubas pakabinti turėjo atsakovė. Atsakovė nei karto neinformavo ieškovės, kad jai kyla klausimų dėl galimybės įrengti pakabinamas lubas, tačiau kaltina ieškovę, kad ši nepaaiškino atsakovei, jog galima pakabinti pakabinamas lubas. Prie atsiliepimo į priešieškinį pridedami pasitarimų pas architektus protokolai, kurie nors ir nepasirašyti atsakovės atstovų, patvirtina, kad atsakovė nebuvo nusprendusi, kaip turi atrodyti patalpų vidinis interjeras, dėl ko ji ir nenurodė, kokių lubų pageidauja. Jei atsakovė ginčytų paminėtų posėdžių buvimą ir protokolų autentiškumą, ieškovė turi galės pateikti posėdžių garso įrašus, kurie buvo daromi posėdžio sekretorės, kad būtų galima surašyti protokolą. Be to šiuose posėdžiuose dalyvavo architektas R. A., kuris galės paaiškinti, dėl kokių darbų ir kokios derybos buvo vykdomos.
4. Dėl patalpų perėmimo
Atsakovė teigia (priešieškinio 4.1 p), kad ji neprivalėjo priimti patalpų, kadangi visi priede Nr. 5 darbai nebuvo pabaigti. Tačiau šalys tuo pačiu priedu buvo sutarusios, jog patalpos bus perduodamos su nepilnai atliktais darbais, dėl ko šis argumentas yra atmestinas. Po patalpų perdavimo ieškovė patalpose būtų vykdžiusi darbus kaip ir visi kiti rangovai atliekantys darbus patalpose. Atsakovė taip pat teigia (priešieškinio 4.2 p), kad fasadinė patalpų pusė buvo išardyta, tuo metu ieškovė vykdė patalpų fasado įstiklinimo darbus pagal su patalpų savininku UAB "LCL" sudarytos sutarties 8.1 ir 8.2 punktų nuostatas. Šie patalpų trūkumai neegzistavo šalims pasirašant subnuomos sutartį, o subnuomos sutartimi nebuvo aptarti. Šie teiginiai taip pat atmestini, kadangi kaip matyti iš priedo Nr. 5 1.4 punkto, ieškovė buvo įsipareigojusi pakeisti pastato fasadą ir tuo metu buvo atliekami pastato fasado pakeitimo darbai. Atsakovė teigia, kad pastato fasado įstiklinimo darbai buvo atliekami ne pagal susitarimą su atsakove, o pagal susitarimą su UAB "LCL". Pirmiausia, su UAB "LCL" buvo susitarta tik dėl teisės atlikti remonto darbus ir dėl kompensavimo už atliktus remonto darbus, jei sutartis būtų nutraukta, todėl ieškovė neturėjo prievolės atlikti pastato fasado pakeitimo darbų. Tokiu atveju, jei ieškovė pagal ginčo subnuomos sutartį neprivalėjo įrengti fasade vitrinų, atsakovė privalėjo patalpas perimti be įrengtų vitrinų, tai yra su aklinomis sienomis. Tačiau, kaip matyti iš byloje esančio prieš projektinio pasiūlymo, fasadas turėjo būti su įstiklintomis vitrinomis. Todėl fasado įstiklinimo darbai buvo atliekami pagal susitarimą su atsakovu ir pagal bendrą šalių susitarimą šie darbai galėjo būti ir nebaigti atlikti iki patalpų perdavimo. Atsakovės teiginiai (priešieškinio 4.3 p), kad ieškovė vykdė patalpų fasado savavalinę statybą, taip pat nepagrįsti. Byloje yra pateiktas suderintas su atitinkamomis tarnybomis projektas, kad fasado įstiklinimo darbai atliekami kaip einamasis remontas, kuriam nereikalingas statybos leidimas. Atsakovė pateikė Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus 2006-11-30 atsakymą, tačiau šiame atsakyme kalbama apie visai kitas patalpas - adresu Varnių g. 48a, Kaune, tuo tarpų ginčo patalpos buvo adresu Neries kr. 16-1-1, Kaune.
5.Dėl patalpų perėmimo po fasado įstiklinimo darbų.
Atsiliepimas
Atsakovė teigia, kad ieškovė, atlikusi patalpų fasado įstiklinimo darbus, neatliko jokių kitų priede Nr. 5 nurodytų darbų ir nebekvietė atsakovo perimti patalpas. Tačiau ieškovė nekvietė atsakovės perimti patalpas tik dėl to, kad ji nebuvo atlikusi kitų atsakovės reikalaujamų atlikti darbų - pakeisti pastate šildymo sistemą; įrengti ventiliaciją; pakabinti pakabinamas lubas ir k.t. Šių darbų ieškovė nebuvo atlikusi, kadangi ji jų atlikti neprivalėjo, arba negalėjo atlikti dėl atsakovės kaltės, o atsakovė be jų atlikimo atsisakė perimti patalpas.
6.Dėl kreipimosi į savivaldybę su prašymu suteikti turgavietės statusą.
Šalys buvo sutarusios, kad patalpos turi būti perimtos 2006-11-01 d., tačiau, kada ieškovė įteikė kvietimą atsakovei perimti patalpas, atsakovė pradėjo išsisukinėti nuo sutarties vykdymo: ėmė kelti klausimus dėl sutarties galiojimo, ėmė reikalauti pakeisti šildymo sistemą, įrengti ventiliaciją ir k.t. Dėl to ieškovei kilo pagrįstas įtarimas, kad atsakovė neįvykdys sutarties. Kiekvienas asmuo, matydamas, kad jam jau padaryta ar tuoj bus padaryta žala privalo imtis priemonių šiai žalai sumažinti. Kadangi iškilo pagrįstos abejonės dėl atsakovės ketinimo įvykdyti sutartį, ieškovė ėmė ieškoti būdų kaip sumažinti žalą, kurią patirs dėl to, kad atsakovė nevykdo sutarties. Viena iš tokių galimybių buvo įrengti ginčo patalpose turgavietę, todėl ieškovė kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę dėl turgavietės statuso patalpoms suteikimo. Tačiau ieškovė kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę tik atsakovei atsisakius perimti patalpas, taip pat prašymas suteikti turgavietės statusą niekaip netrukdė vykdyti su atsakove sudarytos sutarties, kadangi: 1. nebuvo aišku ar savivaldybė šį statusą suteiks; 2. savivaldybei nusprendus sutekti turgavietės statusą šis statusas netrukdė atsakovei perimti patalas; 3. savivaldybei nusprendus suteikti patalpoms turgavietės statusą šis statusas neįpareigojo atsakovės įrengti patalpose turgavietę. Ieškovė turgavietės įrengimo darbus pradėjo tik po to kai atsakovė ir per papildomai jai nustatytą terminą sutarčiai įvykdyti neįvykdė sutarties, kas suteikė teisę ieškovei pareikšti ieškinį dėl sutarties nutraukimo. Kaip matyti iš tolesnių atsakovės veiksmų, ieškovės kreipimasis į savivaldybę dėl turgavietės statuso įrengimo pasiteisino ir ieškovės dėl atsakovės neteisėtų veiksmų nuostoliai sumažėjo daugiau kaip 100 000 litų, kadangi tuo atveju, jei ieškovė būtų kreipusis į savivaldybę po papildomai nustatyto termino savivaldybė sprendimą būtų priėmusi daugiau kaip vienu mėnesiu vėliau, o tokiu atveju atsakovė būtų pradėjusi turgavietės įrengimo darbus visu mėnesiu vėliau ir pajamas būtų pradėjusi gauti visu mėnesiu vėliau, tačiau nuomos mokestį būtų turėjusi mokėti ir už tą mėnesį kai pajamų iš patalpų negavo.
Nagrinėjant bylą teismo posėdyje ieškovės atstovas ieškinį palaikė. Jis prašė ieškinį patenkinti, t.y. nutraukti 2006 m. rugsėjo 7 d. negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį, sudarytą tarp ieškovės UAB "PREKYBOS MIESTELIS URMAS" ir atsakovės UAB "Auster", priteisti UAB "PREKYBOS MIESTELIS URMAS" naudai iš UAB "Auster" 400000 (keturių šimtų tūkstančių) litų baudą, taip pat 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas, o priešieškinį atmesti. Jis nurodė, kad atsakovė be pagrindo kelia klausimus dėl sutarties galiojimo, teigdamas, kad sutartis yra niekinė, ar preliminari. 2006 09 07 sutartis yra galiojanti. Atsakovės atsisakymas priimti ieškovės perduodamas išnuomotas patalpas dėl jų netinamos kokybės arba nebaigtų remonto darbų yra nepagrįstas, todėl yra pagrindas vertinti, kad atsakovė be svarbios priežasties nevykdo sutarties. Kadangi atsakovė nevykdo Sutarties, ieškovė prašo sutartį nutraukti ir priteisti sutartimi numatytą 400000 Lt baudą iš atsakovės.
Atsiliepimas
Atsakovės atstovas nagrinėjant bylą teismo posėdyje prašė ieškinį atmesti, patenkinti priešieškinį, t.y. nutraukti tarp šalių 2006 09 07 sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį dėl ieškovės kaltės, priteisti atsakovei iš ieškovės 400000 Lt baudą ir 6 procentų metines palūkanas už priteistą sumą, taip pat ir atsakovės turėtas bylinėjimosi išlaidas. Jis paaiškino, kad atsakovė ketino į patalpas investuoti didelę pinigų sumą, todėl norėjo įsitikinti, kad subnuomos sutartis tikrai galios, kad patalpų savininkas neprieštarauja dėl investicijų. Pagal subnuomos Sutartį turėjo būti patalpų savininko sutikimas dėl subnuomos, tačiau ieškovė tokio sutikimo atsakovei nepateikė. Byloje yra pateiktas 2006 08 31 sutikimas dėl subnuomos , bet jame nėra sutikimo, kad atsakovė darytų patalpų remontą. Atsakovės nuomone, teismas turėtų įvertinti, ar CK 1.68 str. 4 d. ir CK 1.78 str. 5 d. numatytais pagrindais sutartis yra galiojanti, ar ji nėra niekinė. Sudarant Sutartį nebuvo susitarta dėl to, kokios būklės patalpas perduos ieškovė atsakovei, kad tai bus tinkamos patalpos. Be to 2006 09 07 sutartis įsigaliojo ne išart, kai buvo sudarytas Sutarties priedas Nr. 5, subnuomos Sutartis dar nebuvo įsigaliojusi.Sutarties Priede Nr. 5 nurodytus susitarimus reikia vertinti neatsiejamai nuo pačios sutarties, kurioje buvo numatyta, kad po perdavimo atsakovė patalpomis galės naudotis.Tačiau 2006 11 03 nebuvo įmanoma patalpomis įmanoma naudotis, o todėl atsakovė ir neprivalėjo priimti patalpų su esminiais trūkumais.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas. Priešieškinis atmestinas.
Iš šalių pateiktų byloje paaiškinimų procesiniuose dokumentuose – ieškinyje, atsiliepime, dublike, triplike, priešieškinyje ir atsiliepime į priešieškinį, taip pat jų atstovų paaiškinimų nagrinėjant bylą teismo posėdyje, Negyvenamųjų patalpų subnuomos sutarties (b.l.6-17, t. 1) matyti, kad ieškovė 2006 m. rugsėjo 7 d. sudarė su atsakove sutartį dėl 5998,05 kv.m. ploto prekybinių patalpų , esančių adresu Neries kr. 16, Kaunas, priklausančių savininkei AB „LCL“, subnuomos. Ieškovė prašo šią sutartį nutraukti, kadangi atsakovė atsisakė perimti patalpas, tuo pažeidė sutartį, o toks sutarties pažeidimas laikytinas pakankamu ieškovei reikalauti sutartį nutraukti. Atsakovė priešieškiniu prašo tą pačią sutartį nutraukti dėl ieškovės kaltės, teigdama, jog neteisėtais veiksmais bei neveikimu sutartį pažeidė ieškovė. Taip pat tiek ieškovė, tiek ir atsakovė kartu prašė priteisti iš kitos kaltos dėl sutarties nutraukimo šalies Sutarties 9.6 p. numatytą 400000 Lt baudą.
Teismas, įvertinęs byloje pateiktus įrodymus, pripažįsta, kad ieškovės reikalavimai yra pagrįsti, t.y. sutartis nutrauktina atsakovei nepagrįstai atsisakius sutartį vykdyti, kas laikytina esminiu sutarties pažeidimu. Tokią išvadą teismas daro vadovaudamasis šiais motyvais.
Žemesnės instancijos teismas
2006 m. rugsėjo 7 d. subnuomotojas UAB „Gernoma“ (dabartinis įmonės pavadinimas – UAB „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ ) su subnuomininku UAB „Auster“ sudarė prekybinių patalpų subnuomos sutartį (b.l. 6-17, t. 1). Šia sutartimi šalys susitarė dėl sutarties dalyko – kad perduos konkrečias 5998,05 kv.m. ploto prekybos patalpas (Sutarties 1.6 p.) , išnuomoto daikto naudojimo – kad subnuomininkas turi teisę patalpose įsirengti baldų parduotuvę, administracines patalpas, sandėlius, vykdyti prekybinę ir kitą pagal patalpų paskirtį galimą vykdyti veiklą (Sutarties 2.4 p.), dėl atlyginimo – kad subnuomininkas mokės subnuomotojui nustatyto dydžio nuomos mokestį, taip pat mokesčius už komunalines paslaugas (Sutarties VI skyrius), taip pat dėl kitų su subnuoma susijusių klausimų. Tai leidžia vertinti, kad šalys šia sutartimi susitarė dėl esminių ir kitokių sutarties sąlygų, tinkamai išreiškė savo suderintą valią.
Pasirengimo nagrinėti bylą pagal ieškovės ieškinį metu atsakovė atsiliepime (b.l. 43-46, t. 1) pareiškė samprotavimus apie tai, kad 2006 09 07 subnuomos sutartis gali būti laikoma niekine, arba ji gali būti vertinama tik kaip preliminari. Nustatyti, ar Sutartis nėra niekinė, nagrinėjant bylą teismo posėdyje prašė teismą ir atsakovės atstovas. CK 1.78 str. 5 d. numato, kad niekinio sandorio faktą bei teisines pasekmes teismas konstatuoja savo iniciatyva. Šioje byloje nagrinėjamu atveju atsakovės nurodytu teisiniu pagrindu , numatytu CK 1.68 str. 4 d., 2006 09 07 sutarties pripažinti niekine negalima. CK 1.68 str. 4 d. numato, kad sandoris yra niekinis, jeigu atidedamosios sąlygos buvimas išimtinai priklauso tik nuo skolininko valios. 2006 09 07 Sutartyje ( 13.1 p.) numatyta, kad ji įsigalioja nuo preliminarios patalpų pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos tarp UAB „LCL“ ir UAB „RLD“ išregistravimo Nekilnojamo turto registre ir nuomos sutarties, sudarytos tarp UAB „LCL“ ir UAB „Gernoma“ (ieškovės) , įregistravimo . Taigi negalima pripažinti, kad tai priklauso išimtinai tik nuo ieškovės valios. Taip vertindamas teismas taip pat atsižvelgia ir į tai, kad Sutartį šalys pradėjo vykdyti, o vėliau teisme abi pareiškė reikalavimus nutraukti tą pačią sutartį dėl kitos šalies netinkamo sutarties vykdymo (kaltės).
Kad Sutartį šalys pradėjo vykdyti, teismas daro išvadą atsižvelgdamas į tokias aplinkybes.
Žemesnės instancijos teismas
Sutarties 5.1 p. buvo numatyta patalpų perdavimo data – 2007 m. lapkričio 1 d. Sutarties 3.1 p. ir 3.2 p. šalys susitarė, kad subnuomotojas iki 2006 m. lapkričio 1 d. atliks su subnuomininku suderintus darbus, numatytus Sutarties priede Nr. 5, tada patalpos bus tinkamo subnuomininkui stovio ir būklės. Šio sutarties priedo šalys, kaip matyti iš jų paaiškinimų, 2006 09 07 pasirašant subnuomos sutartį, nepasirašė. 2007 09 15 ieškovė pareiškimu (b.l. 47, t.1) pareikalavo, kad atsakovė nurodytų pageidaujamus atlikti išnuomojamose patalpose darbus, pasirašytų Sutarties priedą Nr. 5, nes dėl to nesusitarus kyla grėsmė, jog ieškovė negalės perduoti naudotis atsakovei patalpų. 2006 m. spalio 3 d. šalys pasirašė Sutarties priedą Nr. 5 (b.l. 17, t. 1), kuriuo susitarė, kad Sutarties nuostatos dėl remonto darbų atlikimo pakeičiamos pagal Priede nurodytas sąlygas.
Priede Nr. 5 fiksuotu susitarimu buvo numatyta, kokius konkrečius darbus įsipareigojo atlikti subnuomotojas, t.y. ieškovė. Tai konkretūs darbai numatyti Priedo Nr. 5 1.1p.( privesti elektros linijas ant kiekvienos kolonos ir pastatyti ribotuvus), 1.2 p. (įrengti subnuomininko pasirinktoje vietoje 1000 kv.m. ploto pakabinamas lubas), 1.4 p. (pakeisti pastato fasadą pagal architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus, o taip pat atlikti kitus darbus už pinigų sumą, kuri liks iš 200000 Lt atlikus 1.1 ir 1.2 punktuose numatytus darbus. Darbus ieškovė įsipareigojo atlikti per technologiškai protingą terminą šiems darbams atlikti, toks terminas kalendorine data nebuvo apibrėžtas, tačiau šalys Priedo Nr. 5 2 punkte konstatavo, kad dėl pavėluoto susitarimo apie reikalingus atlikti darbus ir dėl to, kad ne visi darbai aptarti, dalis darbų iki patalpų perdavimo dienos nebus baigti.
Iškart po 2006 m. rugsėjo 7 d. Sutarties pasirašymo, t.y. 2006 m. rugsėjo 9 d., „Lietuvos ryto“ laikraštyje pasirodė skelbimas apie nuomojamas patalas naujame baldų interjero centre (b.l. 97, t.1). Šiame skelbime buvo panaudota architekto R. A. parengta vizualizacija (b.l. 96), kaip turėtų atrodyti pastato fasadas, o telefono numeris skelbime paskelbtas atsakovę UAB „Auster“ santykiuose su ieškove dėl nuomos ir tariantis patalpų įrengimo atstovavusio liudytojo A. K. . Pastarąją aplinkybę patvirtino šis liudytojas 2007 05 31 teismo posėdyje (b.l. 30, t. 2).
Kaip matyti iš Posėdžių protokolų (b.l. 170 ir 171) , liudytojų R. A. (b.l.30-35), A. K. (b.l. 37-40) parodymų, 2006 m. spalio 16 ir 22 dienomis vyko ieškovės ir atsakovės atstovų pasitarimai, dalyvaujant architektui R. A. . Šių pasitarimų metu buvo aptariami išnuomotų patalpų įrengimo pagal atsakovės poreikius klausimai. 2006 10 22 protokole buvo konstatuota, kad ieškovė nėra gavusi iš atsakovės užduoties nuomotojo investicijoms į patalpas.
Jau šalims pradėjus vykdyti Sutartį, atsakovė, kaip matyti iš šalių paaiškinimų, šalių susirašinėjimo medžiagos (b.l.18,19-20, 21-22, 23,25,26 ) ir Protokolo dėl patalpų perdavimo – priėmimo (b.l.27), atsisakė išsinuomotas patalpas priimti pagal 2007 09 07 negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį. Atsakovė, kaip nurodyta pastarajame protokole, laikė, kad patalpos neatitinka sutarties sąlygų, nes patalpų fasadinėje pusėje nėra durų, langų, angos atviros, patalpose sumontuota šildymo sistema dujiniais spinduliniais šildytuvais, neįrengtas patalpų fasadas pagal architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus, patalpose nėra įrengtų jokių pakabinamų lubų,ar jų dalies, patalpose neįrengta ventiliacijos sistema.
Teismas pripažįsta, kad atsakovė 2006 11 03 ir 2006 11 24 atsisakė priimti išsinuomotas patalpas nepagrįstai. Šią išvadą teismas daro atsižvelgdamas į tokias aplinkybes.
Atsakovė teigia, kad ji pagrįstai atsisakė priimti patalpas, nes patalpos netenkino sutartyje ir įstatyme numatytų reikalavimų. Atsakovė nurodo, kad sutinkamai su CK 6.485 str. 1 d. nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį. Tačiau teismas atsižvelgia į tai, jog CK 6.485 str. 5 d. nurodyta, kad nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu.Paminėtos CK 6.485 str. nuostatos taikytinos atsižvelgiant į šalių sudarytą sutartį, kadangi šalys turi teisę laisvai ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas (CK 6.156 str.). Kaip matyti iš CK 6.485 str. 1 d. ir 5 d. šalys gali susitarti už kokius trūkumus nuomotojas neatsako.
Šalys sudarydamos sutartį joje nurodė: kad ieškovei tinkamai atlikus šios Sutarties priede Nr. 5 nurodytus darbus, ginčo patalpos bus tinkamo atsakovei stovio ir būklės (Sutarties 3.2 p.), kad patalpų perdavimo priėmimo dieną patalpos turės būti perduotos atsakovei sutarties sudarymo dieną buvusio stovio su atliktais priede Nr. 5 nurodytais darbais (Sutarties 3.4 p.), kad atsakovei žinoma, jog pastatas kuriame yra patalpos nėra naujas, atsakovė
turėjo galimybę ir detaliai susipažino su patalpų stoviu ir kokybe, išskyrus tas patalpų
savybes, kurių negalima pastebėti įprastai normaliai tikrinant patalpų būklę, atsakovė,
kiek ji galėjo susipažinti su patalpų būkle, nereiškia pretenzijų ieškovei dėl patalpų stovio
ir kokybės, išskyrus priede Nr. 5 nurodytas sąlygas ir paslėptus patalpų trūkumu (Sutarties 3.5 p.), kad ieškovė neatsako už tuos patalpų trūkumus, kurie egzistavo iki sutarties
sudarymo dienos ir dėl kurių subnuomininkas nepareiškė rašytinių pretenzijų prieš
sudarant šią sutartį, išskyrus paslėptus patalpų trūkumus (Sutarties 3.6 p.). Vėliau, po Sutarties pasirašymo, šalys sudarydamos priedą Nr. 5 susitarė, kad ieškovė įsipareigoja per technologiškai pagrįstą protingą terminą atlikti konkrečius darbus, kad šalys supranta, jog dalis darbų iki patalpų perdavimo dienos nebus atlikta, kadangi to neįmanoma padaryti dėl to, kad šis priedas buvo sudarytas tik 2006 m. spalio 3 d., taip pat, kad šalys susitarė atitinkamas sutarties nuostatas dėl remonto darbu atlikimo pakeisti pagal šiame priede nurodytas sąlygas.
Taigi, kaip matyti iš sutarties, ieškovė buvo įsipareigojusi perduoti atsakovei patalpas sutarties sudarymo dieną buvusio stovio, atlikus juose konkrečius atskirai sutartus darbus, kurie iki patalpų perdavimo galėjo būti ir nebaigti atlikti. Taip pat, kaip matyti iš sutarties 3.6 p., ieškovė neatsako už tuos patalpų trūkumus, kurie egzistavo iki ginčo sutarties sudarymo dienos ir dėl kurių atsakovė nepareiškė rašytinių pretenzijų prieš sudarant sutartį, išskyrus paslėptus patalpų trūkumus. Be to, kaip matyti iš ginčo sutarties 3.5 punkto, atsakovei buvo žinoma, kad pastatas, kuriame yra patalpos, nėra naujas, atsakovė turėjo galimybę ir detaliai susipažino su patalpų stoviu ir kokybe, išskyrus tas patalpų savybes, kurių negalima pastebėti įprastai normaliai tikrinant patalpų būklę. Atsakovė, kiek ji galėjo susipažinti su patalpų būkle, nereiškė pretenzijų ieškovei dėl patalpų stovio ir kokybės, išskyrus priede Nr. 5 nurodytas sąlygas ir paslėptus patalpų trūkumus. Taip pat vertintina, jog pagal sutarties 7.6 punktą atsakovė savo sąskaita buvo įsipareigojusi patalpose sumontuoti bet kokias sistemas, įrangą ar priemones, kurios dėl atsakovės vykdomos veiklos yra būtinos pagal sutarties sudarymo dieną galiojančius teisės aktuose nustatytus reikalavimus. Atsakovė nepagrįstai šį sutarties punktą aiškina tik kaip atsakovui suteikiantį teisę sumontuoti patalpose tik galimą demontuoti įrangą. Be to, bet kokią sumontuotą įrangą bet kada galima išmontuoti. Pagal sutarties 8.2.3 punktą atsakovė privalėjo savo lėšomis užtikrinti šios paskirties patalpoms keliamus sanitarinius, higieninius, epidemiologinius, epizootinius, elektrosaugos, priešgaisrinės apsaugos bei kitus reikalavimus pagal galiojančius įstatymus ir standartus. Šių reikalavimų vykdymą organizuoja ir už jų pažeidimus pilnai atsako betarpiškai pati atsakovė. Taigi, remiantis tarp šalių sudaryta sutartimi, atsakovė prisiėmė visą riziką dėl patalpų trūkumų, išskyrus paslėptus patalpų trūkumus.
Atsakovė atsiliepime į ieškinį yra nurodžiusi, kad dėl patalpose sumontuotos šildymo sistemos dujiniais spinduliniais šildytuvais bei patalpose neįrengtos ventiliacijos sistemos negalima naudoti patalpų baldų ir interjero centrui. Atsakovės nuomone, akivaizdu, kad patalpų neatitikimas atsiliepime į ieškinį nurodytose statybos normose ir taisyklėse keliamiems reikalavimams yra trūkumas, kliudantis naudoti patalpas pagal paskirtį. Tačiau šie trūkumai nebuvo aptarti subnuomos sutartyje, joje nebuvo numatyta, kad ieškovė pakeis šildymo ir vėdinimo sistemas, o to nepadariusi , už šiuos trūkumus privalės. Todėl teismas vertina, jog remiantis tarp šalių sudaryta sutartimi atsakovė privalėjo pati ištaisyti bet kokius trūkumus ir prisiėmė visą riziką dėl patalpų trūkumų, išskyrus paslėptus patalpų trūkumus.
Žemesnės instancijos teismas
Teismas vertina, kad pagal CK 6.485 str. 5 d., kuria remiasi atsakovė, nuomotojas neatsako ne tik už tuos daikto trūkumus, kurie nurodyti sutartyje, bet ir už tuos trūkumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo. Kaip matyti iš sutarties, atsakovė prieš sudarydama sutartį detaliai susipažino su patalpų stoviu. Taip pat be jokio papildomo tyrimo buvo akivaizdžiai matyti, kad patalpos sutarties sudarymo dieną yra šildomos spinduliniais šildytuvais. Tai akivaizdu iš antstolių padarytų nuotraukų, kuriuose aiškiai yra matomi spinduliniai šildytuvai. Taip pat be jokio tyrimo buvo matyti, kad patalpose nėra jokios specialios ventiliacijos, todėl atsakovė nepagrįstai nurodo, kad už šiuos trūkumus yra atsakinga ieškovė. Byloje liudytojais apklausti asmenys patvirtino, kad pastebėti, kokia buvo patalpų vėdinimo ir šildymo sistemos nereikėjo jokio specialaus tyrimo.
Teismo nuomone,atsakovė nepagrįstai teigia, kad patalpose turėjo būti įrengta tarp šalių suderinta šildymo sistema, dėl ko šalys jau buvo susitarę iki priedo Nr. 5 pasirašymo. Ieškovė to nepripažįsta. Ji nesutinka su atsakovės aiškinimu, kad iki negyvenamųjų patalpų subnuomos sutarties sudarymo dienos patalpos buvo nešildomos, dėl ko ieškovė, pasirašant sutartį, žadėjo patalpose įrengti miesto šildymą. Atsakovė nepateikė įrodymų apie tokį pažadą. Gi ieškovė teigia , kad patalpose buvo įrengta šildymo sistema dujiniais spinduliniais šildytuvais dar iki ginčo sutarties sudarymo dienos. Nors patalpų savininkas ir nebuvo įregistravęs tokių duomenų nekilnojamojo turto registre , tačiau ginčo sutarties sudarymo metu šildymo sistema buvo įrengta pilnai. Teismo posėdžiuose liudytojais apklausti R. J. bei G. V. nurodė, kad jokių kalbų ir derybų apie šildymo ar vėdinimo sistemos pakeitimą su UAB "Auster" nebuvo. Liudytoju apklaustas A. K. tai pat patvirtino, kad sudarant sutartį ir priedą Nr. 5 jokių derybų dėl šildymo sistemos ir vėdinimo sistemos pakeitimo nebuvo. Šie liudytojai patvirtino, kad ieškovė prieš sudarant ginčo Sutartį ir Priedą Nr. 5 nebuvo įsipareigojusi nei pakeisti šildymo sistemos, nei įrengti ventiliacijos sistemą. Sudarant Priede Nr. 5 fiksuotą susitarimą apie darbus, kuriuos privalo atlikti ieškovė, su šildymo ir vėdinimo sistemomis susiję darbai nebuvo nurodyti. Teismas vertina, kad jei šalys būtų susitarę dėl tokių darbų, niekas jų netrukdė fiksuoti Sutarties priede Nr. 5.To nepadarius, teismui telieka vertinti, kad klausimus dėl darbų, susijusių su šildymo ir vėdinimo sistemų įrengimu, atsakovė pradėjo kelti tik po 2006 m. lapkričio 1 d., t.y. Sutartyje numatytos patalpų perdavimo dienos. Taip vertinti teismui leidžia ir ta aplinkybė, kad, šalių atstovų susitikime dalyvavęs architektas Ž. L. apklaustas liudytoju patvirtino, jog jis dalyvavo vienintelėse derybose su ieškovu dėl šildymo ir vėdinimo sistemos pakeitimo, kuriose dalyvavo ir advokatas V.Gubavičius. Kaip matyti iš byloje esančios advokato V.Gubavičiaus atstovavimo sutarties(b.l. 24, t.1) nuorašo, ši sutartis buvo sudaryta 2006-11-02. Atsakovė, tvirtindama, kad ieškovas buvo įsipareigojusi pakeisti šildymo sistemą remiasi Sutarties 6.7p. ir 6.8 p. Tačiau šiuose sutarties punktuose kalbama tik apie mokesčius už teikiamas paslaugas ir jų mokėjimo tvarką, jokio įsipareigojimo įrengti šildymo sistemą patalpose nėra. Todėl teismas vertina, kad atsakovė klausimus dėl to, jog ieškovė privalo pakeisti šildymo bei įrengti vėdinimo sistemas, iškėlė nepagrįstai.
Įvertinęs aplinkybes apie išnuomotų patalpų būklę bei kokybę patalpų perdavimo metu, teismas pripažįsta, kad paminėtu metu buvusi patalpų būklė nesuteikė atsakovei teisės nevykdyti sutarties, t.y. atsisakyti priimti išsinuomotas patalpas.Atsakovė teigia, kad patalpos turėjo būti perduotos jai tik pilnai pabaigus atlikti visus darbus, taip pat, kad tarp šalių nebuvo sudaryto susitarimo, jog perduodant patalpas, dalis darbų nebus atlikta, o priedo Nr.5 4 punktu buvo pratęstas sutarties 5.1 nurodytas patalpų perdavimo terminas iki technologiškai pagrįsto protingo darbų atlikimo termino.Teismo vertinimu, sutikti su tokia nuomone negalima. Subnuomos sutartis tarp ieškovės ir atsakovės buvo sudaryta 2006 m. rugsėjo 7 d. Jos Priedas Nr. 5 buvo sudarytas 2006 m. spalio 3 d., todėl vėlesnis susitarimas - priede Nr. 5 nurodytos sąlygos - pakeičia ankstesniame susitarime sutartas sąlygas. Pradinis susitarimas numatė, kad patalpos bus perduotos tik atlikus visus remonto darbus. Tačiau darbų apimtis šalys aptarė tik vėliau. Todėl susitardamos dėl darbų apimties šalys susitarė pakeisti ir pačią sutartį. Taigi iš šių susitarimo punktų matyti, kad šalys pakeitė pradinėje ginčo sutartyje įtvirtintas nuostatas, kad remonto darbai turi būti atlikti iki patalpų perdavimo dienos - 2006 m. lapkričio 1 d. - ir sutarė, kad remonto darbai iki patalpų perdavimo dienos nebus pilnai užbaigti. Akivaizdu, kad atsakovės pageidaujamų darbų nebuvo įmanoma atlikti iki sutartos patalpų perdavimo dienos – 2007 m. lapkričio 1 d., nes dalinis susitarimas dėl remonto darbų buvo pasiektas tik 2006 m. spalio 3 d., t.y. praėjus 26 dienoms nuo pradinio susitarimo ir likus 29 dienoms iki patalpų perdavimo. Todėl šalys ir susitarė, kad visi patalpų remonto darbai nebus padaryti iki patalpų perdavimo dienos, kadangi praradus 26 dienas to neįmanoma padaryti per technologiškai pagrįstą terminą.Teismas atsižvelgia ir į tai, kad po Priedo Nr. 5 sudarymo, 2006-10-22 d. įvykusiame pasitarime, buvo nutarta, jog atsakovas iki 2006-10-24 d. pateiks su ieškovu pilnai suderintą investicijų (darbų) detalizaciją. Gi ieškovas tame pasitarime dar kartą pabrėžė, kad dalis darbų iki patalpų perdavimo nebus atlikta (t.l, b.l. 171).
Atsakovė savo 2006-11-03 d. rašte (b.l. 19-20, t. 1) priedo Nr. 5 sąlygas aiškino taip: "Priedo Nr. 5 2 punkte patys nurodėte, kad dalis darbų iki patalpų perdavimo dienos, tai yra iki 2006-11-01, kaip buvo planuota pasirašant 2006-09-07 sutartį, nebus atlikta. Todėl turėtų būti sprendžiamas klausimas dėl priėmimo-perdavimo akto pasirašymo ir nuomos mokesčio mokėjimo termino atidėjimo". Tai reiškia, kad atsakovė pati pripažino, kad priedu Nr. 5 nebuvo sutarta nukelti patalpų perdavimo ir nuomos mokesčio mokėjimo terminą, kadangi, jei mokėjimo termino atidėjimas būtų sutartas priede Nr. 5, kuris buvo sudarytas 2006-10-03 , nereiktų praėjus vienam mėnesiui nuo susitarimo sudarymo dar kartą spręsti klausimo dėl termino atidėjimo. Todėl termino atidėjo klausimo kėlimas po priedo Nr. 5 sudarymo patvirtina, kad dėl tokio atidėjimo priede Nr. 5 nebuvo sutarta.Taip pat ieškovė 2006-11-10 d. rašte (b.l. 21-22, t. 1) nurodė, kad buvo susitarta, jog iki patalpų perdavimo visi darbai nebus galutinai užbaigti ir šių darbų nepabaigimas negali būti pagrindu atsisakyti priimti patalpas. Taigi iš šalių elgesio po susitarimo sudarymo taip pat matyti, kad šalys buvo sutarusios, jog visi darbai iki patalpų pridavimo bus nebaigti atlikti. Dėl paminėtų aplinkybių atsakovės tvirtinimai, jog tarp šalių nebuvo sudaryto susitarimo, kad perduodant patalpas dalis darbų nebus atlikta, o buvo pratęstas sutarties 5.1 nurodytas patalpų perdavimo terminas, pripažintini nepagrįstais.
Dėl šių priežasčių atsakovės atsisakymas 2006-11-03 d. perimti patalpas dėl to, kad nebuvo pabaigti atlikti patalpose remonto darbai yra laikytinas neteisėtu, kadangi pagal susitarimo sąlygas atsakovas privalėjo perimti patalpas ir su nebaigtais atlikti remonto darbais. Taip pat atsakovė neperėmė patalpų ir per papildomai atsakovei nustatytą terminą - iki 2006 m. lapkričio 24 d. Atsakovė bylos nagrinėjimo metu teigė, kad ji pagrįstai atsisakė 2006-11-24 perimti patalpas, kadangi ieškovė nebuvo baigusi vykdyti patalpų fasadinės sienos statybos rekonstrukcijos darbų. Taip pat atsakovė teigė, kad ieškovė nebuvo atlikusi visų priede Nr. 5 konkrečiai įvardintų darbų, dėl ko ji nustatė ieškovei papildomą terminą trūkumams ištaisyti. Tačiau šalys buvo sutarusios, jog iki patalpų perdavimo ne visi patalpų darbai bus baigti, todėl atsakovės atsisakymą perimti patalpas dėl ne visų priede Nr. 5 nurodytų darbų atlikimo teismas vertina kaip nepagrįstą. Toks atsakymas laikytinas ginčo sutarties pažeidimu. Be to, kaip aiškina ieškovė, visi darbai nurodyti priede Nr. 5, išskyrus darbus, kuriuos ieškovė sustabdė ir apie ką atsakovę informavo, per atsakovės nustatyta papildomą 30 dienų terminą buvo įvykdyti. Tai patvirtina byloje esantis 2006-12-21 d. antstolio Valdo Zubino surašytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas (b.l.85, t. 1). Tačiau atsakovė ir praėjus jos nustatytam 30 dienų papildomam terminui patalpų neperėmė.
Bylos nagrinėjimo metu atsakovės pareikštus teiginius, jog po sutarties sudarymo ieškovė pakankamai nebendradarbiavo su atsakove, atsisakė atlikti sutartyje sutartus darbus, teismas laiko nepagrįstais.
Atsakovė atsiliepime į ieškinį yra nurodžiusi, kad detalesnis darbų sąrašas, kuriuos įsipareigojo atlikti ieškovė, turėjo būti sudarytas atsakovei pateikus savo pageidavimus, o atsakovė savo pageidavimus dėl detalesnio darbų sąrašo yra pateikusi susitikimų su ieškovės atstovais metu ir 2006-11-03 raštu. Tačiau ieškovė, kaip aiškino jos atstovas, susitikimų metu ir 2006-11-10 d. raštu nurodė, kad atliks tik priede Nr. 5 nurodytus darbus, kurie jame konkrečiai įvardinti, o atsakovės išreikštus pageidavimus įvertino kaip atsisakymą vykdyti sutartį. Ieškovė nurodo, jog darbus, nurodytus 2006-11-03 atsakovės rašte, atsakovė pirmą kartą paminėjo tik 2006-11-02 , kai jos atstovai buvo atvykę į UAB "Gernoma" būstinę. Pagal Priedo Nr. 5 1.3 p. sąlygas ieškovė buvo įsipareigojusi atlikti patalpose kitus pagal atsakovės pageidavimus suderintus darbus už sumą, kuri liks iš 20'000,00 (dviejų šimtų tūkstančių) litų (be PVM) atėmus 1.1-1.2. punkte nurodytų darbų su medžiagomis kainą. Priedo 1.1 p. nurodyti darbai buvo atlikti ir jų kaina buvo aiški, tuo tarpu 1.2 p. nurodytų darbų (pakabinti pakabinamas lubas) ieškovė negalėjo atlikti, nes atsakovė nenurodė, kur pakabinamos lubos turi būti pakabintos. Dėl to nebuvo galima tartis dėl likusių darbų atlikimo. Tuo tarpu atsakovė pateikė savo pageidavimus (šildymo sistemos pakeitimas, ventiliacijos sistemos įrengimas), kurių kaina viršytų sutartą sumą kartais, dėl ko ieškovė pagrįstai 2006-11-10 d. rašte nurodė, kad apie kitus konkrečius darbus bus galima kalbėti tik atsakovui nurodžius, kurioje vietoje turi būti pakabintos pakabinamos lubos ir bus suderinta šių darbų sąmata ir jei nebus viršyta sutarta suma šie darbai bus atlikti. Tačiau atsakovas nenurodė, kur turi būti ir kokios konkrečiai turi būti kabinamos pakabinamos lubos, dėl ko dėl konkrečių tolimesnių darbų atlikimo dėl atsakovo kaltės nebuvo galima susitarti. Teismas neturi pagrindo nesutikti su tokia ieškovės nuomone, o todėl ir pripažįsta, kad neįrodyta, jog ieškovė nepakankamai bendradarbiavo su atsakove.
Atsakovės teiginiai, kad ieškovė neįrengė patalpų fasado pagal savo architekto R. A. prieš projektinius pasiūlymus, nors privalėjo tą padaryti, taip pat laikytini nepagrįstais. Atsakovė mano, jog ieškovė net nebuvo pradėjusi šių darbų atlikti, nes 2006-11-03 ir 2006-11-16 raštais prašomas nepateikė projekto ir jo suderinimų su reikalingomis tarnybomis, nesuderino su atsakovu naudojamų medžiagų ir šių prieš projektinių pasiūlymų įgyvendinimo sprendimų, o vėliau 2006 11 22 d. raštu ieškovė neteisėtai vienašališkai sustabdė šių darbų vykdymą. Atsakovė nurodo, kad ieškovo ieškinyje nurodytos teisės normos šiuo atveju netaikytinos, nes atsakovė iki ieškovei įrengiant patalpų fasadą, jokių su tuo susijusių prievolių ieškovui neturėjo įvykdyti.Teismas vertina, kad architekto R. A. prieš projektiniai pasiūlymai buvo pateikti atsakovei, kadangi ši juos netgi, be architekto sutikimo šiuos pasiūlymus panaudojo reklamai. Tokias aplinkybes patvirtino tiek liudytoju apklaustas architektas R. A. , tiek ir liudytoju apklaustas A. K.. Byloje yra architekto R. A. prieš projektinis pasiūlymas (b.l. 96, t.1), kurį liudytojai kaip tokį pripažino. Kaip matyti iš šio prieš projektinio pasiūlymo patalpos fasade turėjo būti įrengiamos stiklinės vitrinos. Kad stiklinės vitrinos buvo rengiamos to neneigia net pats atsakovas pateikdamas antstolių protokolus, kuriuose nurodoma, kad priekio fasadas išardytas. Taip pat byloje yra pateikta stiklinių vitrinų įrengimo brėžiniai suderinti su Kauno miesto savivaldybės Urbanistikos skyriumi. Byloje esantis antstolio Valdo Zubino faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas (b.l. 85, t.1), patvirtina, kad vitrinos 2006 12 21 yra įrengtos pilnai. Taip pat byloje yra sutartis su projektuotoju, kuris projektavo fasado konstrukcinę dalį, kuris pagal ją yra parengęs dekoracijų konstruktyvo projektą. Be to, byloje yra pateikta UAB "Matomų idėjų jėgainė" komercinis pasiūlymas dėl dekoravimo elementų. Taip pat liudytojas R. A. patvirtino, kad fasado įrengimo darbai buvo atliekami. Iš šių įrodymų visumos aiškiai matyti, kad fasado įrengimo darbai pagal prieš projektinius pasiūlymus buvo vykdomi. Iki darbų sustabdymo dienos buvo neįrengta vienintelė prieš projektinio pasiūlymo dalis, ant fasado nepakabintos dekoratyvinės detalės. Tačiau atsakovei nevykdant savo prievolių ieškovė pagrįstai ir teisėtai sustabdė paskutinės prieš projektinės dalies (dekoratyvinių elementų pakabinimo) įgyvendinimą.
Ieškovė nurodė, kad pagal Sutarties priedą Nr. 5 (b.l.17, t. 1) fasado pakeitimo darbai turėjo būti atlikti už kainą ne didesnę kaip 250 000 Lt, neskaitant PVM, ir kaip matyti iš byloje pateiktos sutarties su UAB "Stiklitos projektai" ir sąskaitos (b.l.92-97, t.2) fasado įstiklinimo darbai kainavo 67 627,67 Lt. Iš UAB "Matomų idėjų jėgainė" komercinio pasiūlymo dėl dekoravimo elementų (b.l. 102, t. 1) , matyti, kad visų dekoravimo elementų fasadui pakeisti kaina būtų apie 155 547,60 (520 vnt. x 299,13 Lt). Taigi įstiklinimo ir fasado dekoravimo elementų kaina būtų 67 627,67 + 155 547,60 = 223 175,27 Lt. Jei dar įvertinti, kad fasado dekoravimo elementų pakabinimas ir kiti papildomi darbai būtų kainavę apie 20 000,00 Lt, tai ir gautųsi ta Sutartyje nurodyta suma apie 250 000 Lt. Tokie ieškovės aiškinimai yra pagrįsti byloje pateiktais rašytinais įrodymais, teismas neturi pagrindo jais netikėti, o todėl daro išvadą, jog ieškovė tinkamai vykdė sutartį, taip pat ir susitarimą pakeisti fasadą, nors atsakovė tokias aplinkybes ir neigia.
Atsakovė taip pat pareiškė nuomonę, jog pagal CK 6.58 str. 1 d. ir 6.207 str. 2 d. nuostatas ieškovė neturėjo teisės sustabdyti prievolės vykdymą, kadangi atsakovė iki ieškovei įrengiant patalpų fasadą, jokių su tuo susijusių prievolių ieškovei neturėjo įvykdyti. Tokia nuomonė, kaip vertina teismas, yra nepagrįsta. Kaip matyti iš ginčo Sutarties, atsakovė privalėjo 2006 m. lapkričio 1 d. perimti patalpas, tačiau jų neperėmė. Atsakovei buvo nustatytas papildomas terminas prievolei įvykdyti ir tik per nustatytą papildomą terminą ieškovė sustabdė savo prievolių įvykdymą. Taip pat atsakovė turėjo prievolę iki bus užbaigti remonto darbai nurodyti ieškovei, kur pakabinti pakabinamas lubas patalpose, kuri taip pat nebuvo įvykdyta. Todėl vertintina, kad ieškovė pagrįstai sustabdė savo prievolės vykdymą, kaip tą leidžia jai daryti CK 6.219 str. ir 6.220 str., t.y. jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių matyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės, kita sutarties šalis turi teisę ne tik sustabdyti sutarties vykdymą bet ir nutraukti sutartį.
Atsakovės teiginiai, kad ieškovė neketino vykdyti sutarties, kadangi kreipėsi į savivaldybę dėl turgavietės įrengimo tose pačiose patalpose, kurias buvo sunuomavusi atsakovei, pripažintini nepagrįstais. Kaip jau šiame sprendime paminėta, Sutartimi šalys buvo susitarusios, kad patalpas atsakovė perims 2006 11 01, tačiau to nepadarė, kaip kad teismas įvertino be svarbios priežasties. Ieškovės atstovas teigia, jog atsakovei po 2006 11 01 ėmus kelti nepagrįstus reikalavimus dėl patalpų būklės, ieškovei kilo pagrįstas įtarimas, kad atsakovė neįvykdys sutarties. Kadangi kiekvienas asmuo, matydamas, kad jam jau padaryta ar tuoj bus padaryta žala, privalo imtis priemonių šiai žalai sumažinti,, ieškovė ėmė ieškoti būdų kaip sumažinti žalą, kurią patirs dėl to, kad atsakovė nevykdo sutarties. Viena iš tokių galimybių buvo ginčo patalpose įrengti turgavietę, todėl ieškovė kreipėsi į Kauno miesto savivaldybę dėl turgavietės statuso patalpoms suteikimo. Tačiau ji tai padarė tik atsakovei atsisakius perimti patalpas. Pats prašymas suteikti turgavietės statusą niekaip netrukdė vykdyti su atsakovu sudarytos Sutarties, kadangi nebuvo aišku, ar savivaldybė šį statusą suteiks, be to, savivaldybei nusprendus sutekti turgavietės statusą, šis statusas netrukdė ieškovui perduoti, o atsakovui perimti patalas taip pat jose įrengti baldų ir interjero centrą, o be to, savivaldybei nusprendus sutekti patalpoms turgavietės statusą, šis statusas niekaip neįpareigojo ieškovę įrengti patalpose turgavietę. Atsakovė turgavietės įrengimo darbus pradėjo tik po to kai atsakovė ir per papildomai jam nustatytą terminą sutarčiai įvykdyti neįvykdė sutarties, kas suteikė teisę ieškovui pareikšti ieškinį dėl sutarties nutraukimo.Tokie ieškovės atstovo paaiškinimai yra visiškai logiški, teismas pripažįsta, kad jie atspindi tikrąją padėtį.
Todėl pripažintina, kad ieškovės kreipimasis dėl turgavietės statuso suteikimo ginčo patalpoms neturėjo reikšmės tarp šalių 2006 09 07 sudarytos Sutarties vykdymui.
Visos aukščiau paminėtos teismo nustatytos aplinkybės, patvirtinančios, kad iš 2006 09 07 subnuomos sutarties kylančios subnuomininkei pareigos priimti perduodamas patalpas tinkamai neįvykdė atsakovė, leidžia teismui vertinti, kad yra pagrindas, ieškovei reikalaujant, Sutartį nuraukti. Pagal CK 1.138 str. 5 p. vienas iš civilinių teisių gynimo būdų yra teisinio santykio nutraukimas. CK 6.217 str. taip pat suteikta teisė neteismine ir teismine tvarka nutraukti sutartį, jei kita sutarties šalis netinkamai ją vykdo. Taip pat pagal CK 6.219 str. sutartį galima nutraukti, jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių viena šalis gali numatyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės.Teismas pripažįsta, kad ieškovas pagrįstai pasirinko teisminį sutarties nutraukimo būdą, kadangi 206 09 07 sutartyje (X skyrius) yra apribotos teisės nutraukti Sutartį vienašališkai.
Ieškovui reikalaujant, teismas priteisia jam 400000 Lt baudą, kuri numatyta Sutarties 9.6 punkte.Kad tokio dydžio bauda yra teisinga, šalys susitarė Sutarties 9.7 punkte, be kita ko numačiusios, jog tokia suma yra minimalūs šalies patirti nuostoliai.Teismas pripažįsta, kad tokie susitarimai yra galimi,nes jie sudaryti tarp rimtų verslo subjektų,taip vertina, kad tokie susitarimai turėtų būti ir vykdomi. Nuo priteistos baudos priteistinos ir procesinės palūkanos (CK 210 str.).
Nustačius, kad sutartis nutrauktina dėl atsakovės kaltės, patenkinus ieškovės ieškinį, atsakovės priešieškinis atmestinas.
Atmesdamas priešieškinį, teismas pripažįsta nepagrįstu atsakovės argumentą, kad jai nebuvo pateiktas patalpų savininkės sutikimas, jog atsakovė gali investuoti į subnuomojamas patalpas. Kaip matyti iš byloje pateikto pareiškimo (b.l.83, t. 1) patalpų savininkas yra pareiškęs, jog subnuomininkas turi teisę 10 metų laikotarpiui subnuomoti patalpas be atskiro patalpų savininko sutikimo. Tokio patalpų savininko valios išreiškimo, teismo nuomone, pakako. Teismas taip vertina, nes Sutarties vykdymo metu patalpų savininkė netrukdė subnuomininkui ir subnuomotojui vykdyti Sutartį. Be to ne patalpų savininkės sutikimo nebuvimu atsakovė grindė savo atsisakymą perimti išsinuomotas Sutartimi patalpas iš ieškovės.
Teismui patenkinus ieškinį bei atmetus priešieškinį, iš atsakovės ieškovei priteistinos bylinėjimosi išlaidos, t.y. 8000 Lt žyminis mokestis (b.l. 5, t.1) ir 8319 Lt advokato pagalbai apmokėti turėtos išlaidos ( b.l.71-72, t.2 ir 107, t.2) , taip pat iš atsakovės valstybės biudžetą priteistinos XX Lt pašto išlaidos (CPK 88, 93, 96,98 straipsniai).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 268 ir 270straipsniais, teismas
nusprendžia:
Ieškinį patenkinti. Priešieškinį atmesti.
Nutraukti 2006 m. rugsėjo 7 d. Negyvenamųjų patalpų subnuomos sutartį 89D, sudarytą tarp ieškovės UAB „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ (į/k 3000 69152) ir atsakovės UAB „Auster“ (į/k 1346 04250)
Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ (į/k 3000 69152) iš atsakovės UAB „Auster“ (į/k 1346 04250) 400000 Lt (keturių šimtų tūkstančių litų) baudą ir 6 (šešių) procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos 400000 Lt sumos nuo 2007 m. sausio 9 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „PREKYBOS MIESTELIS URMAS“ (į/k 3000 69152) iš atsakovės UAB „Auster“ (į/k 1346 04250) 16319 Lt (šešiolika tūkstančių tris šimtus devyniolika litų) bylinėjimosi išlaidų
Priteisti iš atsakovės UAB „Auster“ (į/k 1346 04250) 28,80 Lt (dvidešimt aštuonis litus ir 80 centų) pašto išlaidų į valstybės biudžetą.
Sprendimas per 30 dienų gali būti apskųstas Lietuvos apeliaciniam teismui, apeliacinį skundą paduodant per Kauno apygardos teismą.