Kauno apylinkės teismo nutartis

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę byla pagal pareiškėjų B. K. ir V. R. pareiškimą dėl praleisto termino įregistruoti viešame registre pirkimo–pardavimo sutartį atnaujinimo, suinteresuoti asmenys Kauno miesto 12-ojo notaro biuro notarė G. K., VĮ Registrų centras, Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos, valstybė, atstovaujama Nacionalinės žemės tarnybos.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Valstybė atstovaujanti Nacionalinė žemės tarnyba, per teismo nustatytą terminą atsiliepimo nepateikė, teismo posėdyje nedalyvavo.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

pareiškimas tenkintinas.

Iš byloje esančių duomenų teismas nustatė, kad nuosavybės teisės į gyvenamojo namo pamatus, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini), nekilnojamojo turto registre nėra įregistruotos. Pareiškėjai B. K. (anksčiau – A.) 1992-03-04 buvo išduotas leidimas Nr. 173 statyti (duomenys neskelbtini), sklype Nr. 525, gyvenamąjį namą ir ūkinį pastatą, tačiau jokių statybos baigimą patvirtinančių dokumentų archyvinėje pamatų kadastro ir registro dokumentų byloje nėra. Pareiškėjai 1993-09-21 sudarė notariškai patvirtintą pamatų pirkimo–pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini).

Teismas nurodo, kad šioje byloje keliamas reikalavimas dėl termino, nustatyto įstatyme, atnaujinimo. Sandoris dėl kurio registracijos reiškiamas reikalavimas sudarytas 1993-09-21, todėl šio sandorio registracijai turėjo būti taikos tuo metu galiojusios teisės normos.

Teismas nurodo, kad 1964 m. CK 149 straipsnyje buvo nustatyta, kad nuosavybės teisė į daiktą, kuris turi būti registruojamas, turto įgijėjui atsiranda nuo daikto įregistravimo momento. Pagal sandorio metu galiojusį CK 255 straipsnį, sandoriai per tris mėnesius užregistruojami Nekilnojamojo turto registre įstatymų nustatyta tvarka; piliečiai, nustatyta tvarka neįregistravę įsigyto nekilnojamojo turto, t. y. šiuo atveju – betono gyvenamojo namo pamatų, esančių (duomenys neskelbtini) (šiuo metu adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) neturėjo teisės disponuoti. Ginčo sutartinių santykių susiformavimo metu įstatymo nustatytas trijų mėnesių terminas nebuvo naikinamasis ir šį terminą, praleistą dėl svarbių priežasčių, teismas galėjo atnaujinti.

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 d. nustatyta situacija, kai sandoris sudarytas iki 2000 m. CK įsigaliojimo, tačiau nustatytu terminu neįregistruotas. Tokiu atveju neįregistruotas sandoris negalioja, tačiau suinteresuota sandorio šalis turi teisę kreiptis į teismą dėl praleisto termino sandoriui įregistruoti atnaujinimo.

Pažymėtina, kad nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK nuostatose privalomos teisinės registracijos nenustatyta. Pagal CK 4.49 straipsnio 1 dalį daikto (turto) įgijėjas nuosavybės teisę į daiktus įgyja nuo jų perdavimo įgijėjui momento, jei sutartis ar įstatymas nenustato ko kita. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškindamas ir taikydamas 1964 m. CK nuostatas dėl nuosavybės teisės atsiradimo momento ir jos teisinės registracijos, yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas. Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. spalio 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Orestas“ v. UAB ,,Pramoninis servisas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-977/2000; 2002 m. sausio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. M. PĮ „Maturė“ v. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybinės įmonės Vilniaus filialui, bylos Nr. 3K-3-174/2002; 2003 m. gruodžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. ir kt. v. P. V. Š. ir kt., bylos Nr. 3K-3-1158/2003; kt.). Darytina išvada, kad kasacinis teismas formuoja praktiką, kad ne teisinė registracija sukuria nuosavybės teisę; nuosavybės teisė atsiranda teisės aktuose nustatytais pagrindais, o teisine registracija yra tik įregistruojami nuosavybės teisių atsiradimo ir pasikeitimo juridiniai faktai, tačiau šiuos registruojant būtina laikytis įstatyme nustatytų terminų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2009 m. balandžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje pagal J. K. pareiškimą VĮ Registrų centro Šiaulių filialui ir kt., bylos Nr. 3K-3-114/2009). Dėl to nuosavybės teisė į ginčo žemės sklypą, atsiradusi pagal sandorį ir neįregistruota įstatyme nustatytu terminu, gali būti teisine tvarka registruojama, atnaujinus šį terminą.

Šiuo atveju teismas nurodo, kad pareiškėjų nurodytos aplinkybės, kad jiems registracijos terminas buvo neaiškus, nes ši pareiga nebuvo tinkamai išaiškinta, dėl žinių stokos ir pan. Be to, šis sandoris registruotas Kauno rajono Rokų ūkinėje knygoje, todėl galėjo asmenims sudaryti įsitikinimą, kad papildoma registracija nėra reikalinga.

Teismas nurodo, kad pareiškėjų nurodytas aplinkybes patvirtina rašytinai duomenys, t. y. pagal pasirašytą sutartį matyti, kad pareiga registruoti nebuvo aiškiai nurodyta, t. y. nurodyta, kad sutartis turi būti atžymėta Respublikos inventorizavimo ir projektavimo paslaugų biure, tačiau nėra detalizuota, kas šią pareigą turi atlikti, t. y. notaras ar sandorį sudariusios šalys, taip pat per kiek laiko šiuos veiksmus būtina atlikti. Be to, sutartyje nebuvo numatytos ir pasekmės, t. y., kad asmuo negali disponuoti šiuo nekilnojamuoju daiktu, kol nėra sutartis registruota, kad neįregistravus sutarties ji bus negaliojanti. Darytina išvada, minėtos sutarties nuostatos nebuvo aiškios, dviprasmiškos, todėl galėjo būti tinkamai nesuprantamos sutartį sudariusiems asmenims – B. K. (anksčiau – A.) ir V. R.. Darytina išvada, kad neaiškios sutarties sąlygos ir turimų žinių stoka sukliudė pareiškėjams nuo sutarties sudarymo – 1993-09-21 per nustatytą terminą registruoti šią sutartį.

Teismo nuomone šioje byloje svarbiomis aplinkybėmis pripažintina, kad ginčo sutartis buvo visiškai įvykdyta. Pirkėja visiškai atsiskaitė už betono gyvenamojo namo pamatus, esančius (duomenys neskelbtini) (šiuo metu adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ant jų šiuo metu stovi gyvenamasis namas. Teismo posėdžio metu pareiškėjas nurodė, kad aplinkybė, kad sutartis nebuvo registruota paaiškėjo atsitiktinai, t. y. kai buvo svarstoma galimybė dėl dujotiekio paklojimo. Kitų asmenų pretenduojančių į nekilnojamąjį turtą nėra. Byloje nėra duomenų, kad pareiškėjai būtų nesąžiningai naudojęsi, ar piktnaudžiavę suteiktomis teisėmis, todėl numatytos teisinės pasekmės – sutarties negaliojimas, pripažintinos neproporcingomis ir neatitinka teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų (CK 1.5 straipsnis).

Teismas spręsdamas sandorio privalomos teisinės registracijos termino atnaujinimo klausimą (Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalis), taip pat turi užtikrinti, kad nebūtų pažeistas ir Konstitucijos 23 straipsnis įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas, veikiantis greta su pagrindiniais sutarčių teisės principais: sutarčių laisvės bei šalių autonomijos. Teisinėje situacijoje, kai įstatymų leidėjas, įgyvendindamas valstybei tenkančią pareigą užtikrinti nuosavybės teisių gynimą ir apsaugą, keitė teisinį reglamentavimą taip, kad nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos aiškintinos vertinant jų tikslus. Naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams. Nuoseklaus pereinamojo laikotarpio garantu tapo Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 3 dalies nuostatos, kuriomis siekta teisėms ir pareigoms, atsiradusioms iki Civilinio kodekso, įsigaliojusio nuo 2001 m. liepos 1 d., įgyvendinti nustatyti tokį teisinį mechanizmą, kuris užtikrintų „senųjų“ teisių ir pareigų įgyvendinimą „senąja“ tvarka.

Šioje byloje teismas daro išvadą, kad nors sandoris nebuvo įregistruotas (1964 m. CK 255 straipsnis), tačiau jo sudarymas atitiko šalių valią ir prievolės sutarties šalių buvo visiškai įvykdytos: pareiškėjas V. R. nusipirko, o B. K. pardavė betono gyvenamojo namo pamatus, esančius (duomenys neskelbtini) (šiuo metu adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)). Pirkėjas visiškai atsiskaitė pagal sutartį, o pardavėja perdavė disponavimą ginčo objektu (1964 m. CK 253 str.). Sutarties stabilumo principas (favor contractus), šalių autonomijos bei nuosavybės neliečiamumo principai lemia, kad nagrinėjamo ginčo atveju pirmenybė turi būti suteikta ne formaliems sandorio negaliojimo dėl registravimo neatlikimo argumentams, bet šalių valiai, todėl pareiškimas tenkintinas ir tikslu priimti palikimą atnaujintinas terminas įregistruoti sutartį.

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 290–291 str., 576– 578 str., teismas

nutaria:

atnaujinti praleistą terminą įregistruoti VĮ Registrų centre 1993 m. rugsėjo 21 d. tarp pareiškėjų B. K. (anksčiau – A.) ir V. R. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį dėl pamatų, esančių (duomenys neskelbtini) (šiuo metu adresas (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), pirkimo.

Ši nutartis per 7 dienas nuo jos paskelbimo dienos atskiruoju skundu gali būti skundžiama Kauno apygardos teismui atskirąjį skundą paduodant per nutartį priėmusio teismo rūmus.