Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Vilniaus apygardos administracinio teismo teisėjų kolegija, susidedanti iš pirmininkaujančios teisėjos Inos Kirkutienės, teisėjų Halinos Zaikauskaitės (pranešėja) ir Henriko Sadausko, sekretoriaujant Alicijai Ščerbaitei, dalyvaujant pareiškėjo atstovui advokatui Nerijui Stukui, atsakovo VĮ Registrų centro Vilniaus filialo atstovei Agnei Norušienei, trečiojo suinteresuoto asmens atstovei advokato padėjėjai Laurai Ratautaitei, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo administracinę bylą pagal pareiškėjo P. Č. skundą dėl Centrinio registratoriaus 2007 04 20 sprendimo Nr. 133 panaikinimo, atsakovai Valstybės įmonė (VĮ) Registrų centras, VĮ Registrų centras Vilniaus filialas, trečiasis suinteresuotas asmuo V. Č..

Aprašomoji dalis

nustatė:

VĮ Registrų centras 2007 04 20 sprendimu Nr. 133, išnagrinėjęs P. Č. skundą dėl VĮ Registrų centro Vilniaus filialo 2007 03 07 priimto sprendimo, kuriuo filialas netenkino pareiškėjo prašymo įregistruoti juridinį faktą apie sudarytą preliminarią sutartį dėl daiktų – žemės sklypų ir statinių, esančių Trakų m., Plomėnų g. 27, pakeitė filialo sprendimą ir išdėstė jį taip: P. Č. prašymo įregistruoti juridinį faktą netenkinti, kadangi Nekilnojamojo turto registre nėra daiktų, dėl kurių šalys tarėsi sudarydamos 2005 05 16 preliminarią sutartį, ir prievolė sudaryti sutartį yra pasibaigusi (b. l. 13-14).

Skunde pareiškėjas paaiškina, kad tarp pareiškėjo P. Č. ir V. Č. buvo sudaryta preliminari sutartis dėl žemės sklypų 0,1158 kv.m., 0,5947 kv.m. ir 0,0687 kv.m. ploto, esančių Plomėnų g. 27, Trakuose, o taip pat ant minėtų žemės sklypų esančių pastatų pardavimo. Preliminarios sutarties 2.3 str. yra nustatyti terminai sudaryti pagrindinei sutarčiai – iki 2005 12 31 ir visais atvejais ne vėliau kaip kitą dieną po tos dienos, kai pardavėjas įgis visus pirkimo – pardavimo sutarčiai būtinus sudaryti dokumentus bei gaus visus reikiamus sutikimus ir/ar leidimus.

Paaiškina, kad šalys maksimaliai tiksliai identifikavo sklypus. Teigia, kad akivaizdu, jog tie patys sklypai yra įregistruoti registruose Nr. 44/702067 ir 44/702069. Net ir esant nesutapimų dėl ploto ir preliminarioje sutartyje neidentifikavus unikalių numerių, atsakovas neturėjo teisės atsisakyti registruoti žymos apie Preliminarią sutartį dėl objektų nebuvimo nekilnojamojo turto registre.

Nesutinka ir su atsakovų argumentais dėl preliminarios sutarties termino. Paaiškina, kad preliminarios sutarties 2.3 p. yra du savarankiški terminai ir abu jie turi būti įvykę, kad būtų laikoma, jog terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti yra pasibaigęs. Vienas terminas nustatytas konkrečia data (2005 12 31), antras terminas yra siejamas su tam tikros sąlygos atsiradimu – pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti būtinų dokumentų įgijimu. Pareiškėjo manymu, atsakovas turėjo įvertinti, ar yra visos aplinkybės, jog sutarties terminas galėtų būti laikomas pasibaigusiu. T.y. turėjo įsitikinti, kad pardavėjas V. Č. yra įgijęs visus pirkimo – pardavimo sutarčiai sudaryti būtinus dokumentus. Pareiškėjo žiniomis pardavėjas iki šiol dar nėra įgijęs reikiamų dokumentų, reikalingų pagrindinei sutarčiai sudaryti, todėl vadovaujantis CK 6.33 str. 2 d. terminas sudaryti pagrindinę sutartį dar nėra pasibaigęs. Teigia, kad yra tenkinamos sąlygos, numatytos Nekilnojamojo turto registro įstatymo (NTRĮ) 13 str. 1 d. – atlikta pačių nekilnojamųjų daiktų registracija nekilnojamojo turto registre, yra teisinis registravimo pagrindas, numatytas NTRĮ 22 str. 1 d. 7 p. – sudarytas rašytinis sandoris, todėl atsakovas privalėjo įregistruoti žymą, o skundžiamas individualus aktas yra neteisėtas ir nepagrįstas.

Teisminio bylos nagrinėjimo metu pareiškėjo atstovas palaikė skundą. Paaiškino, jog pareiškėjas siekia įregistruoti juridinį faktą, kad tokia preliminari sutartis buvo sudaryta. Kad tokia sutartis buvo sudaryta, ginčo nėra. Civilinis kodeksas leidžia sudaryti preliminarią sutartį dėl būsimo turto. Sutarties sudarymo metu V. Č. priklausė tik teisė atkurti nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą. Žemės sklypai dar neturėjo unikalaus numerio, todėl jie negalėjo būti tiksliai identifikuoti. Atkūrus nuosavybės teisę, atsirado žemės sklypų plotų skirtumai. Tačiau žiūrint į planus, matyti, kad kalbama apie tuos pačius žemės sklypus, dėl kurių buvo tartasi sudarant preliminarią sutartį. Dėl sutarties termino paaiškino, jog sutartyje numatyti du savarankiški terminai ir jie abu turi būti įvykę, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti būtų pasibaigęs. Teigia, kad dėl sutarties termino pasisakys teismas civilinėje byloje. Prašė pareiškėjo skundą tenkinti.

Pareiškėjas teismo posėdyje nedalyvavo, apie teismo posėdžio vietą ir laiką jam pranešta tinkamai.

Paaiškina, kad pareiškėjo pateiktoje 2005 05 16 preliminarioje sutartyje pardavėjas įsipareigoja parduoti pirkėjui 0,1158 ha žemės sklypą, 0,5947 ha žemės sklypą ir šiuose žemės sklypuose esančius statinius bei 0,0687 ha žemės sklypą, esančius Trakų m. Plomėnų g. 27. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenimis šiuo metu adresu Trakų m. Plomėnų g. 27 yra registruoti du žemės sklypai (0,6750 ha ir 0,1093 ha), kadastriniai numeriai 7977/0003:448 ir 7977/0003:447 ir juose esantys statiniai. Dėl to daroma išvada, kad šiuo metu Nekilnojamojo turto registre nėra daiktų, dėl kurių šalys tarėsi sudarydamos 2005 05 16 preliminarią sutartį, todėl įstatymai nenumato galimybės juridinį faktą registruoti registre.

Paaiškina, kad šalys sutartimi nusistatė terminą, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Iš preliminarios sutarties 2.3 p. turinio matyti, kad pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje, t.y. iki 2005 12 31 ir visais atvejais ne vėliau kaip kitą dieną po tos dienos kai pardavėjas įgis visus dokumentus. Nagrinėjamu atveju šalims nesudarius pagrindinės sutarties iki 2005 12 31 pasibaigė jų prievolė pagal šią sutartį (CK 6.165 str. 5 d.).

Prašo atmesti skundą kaip nepagrįstą.

Atstovas teismo posėdyje nedalyvavo, apie posėdį pranešta tinkamai.

Palaiko nuomonę, kad 2005 05 16 preliminarioji sutartis buvo terminuota, jos terminas 2005 12 31 ir iki šio termino turėjo būti sudaryta pagrindinė sutartis. Nesutinka su pareiškėjo aiškinimu, jog sutarties terminas buvo apibrėžtas dviem būdais – data ir tam tikromis aplinkybėmis. Pasisako, kad jungtukas „ir“ apibrėžia terminą ir nurodo, kad data ir aplinkybės sietinos tarpusavyje, t.y. rodo, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį gali baigtis ir anksčiau nei galutinis terminas. Priešingu atveju turėjo būti jungtukas „arba“. Be to, nurodo, kad registro tvarkytojui įstatymas nenumato pareigos aiškintis tų aplinkybių ir rinkti duomenų, kurie nėra aiškiai apibrėžti pateiktame dokumente. Registro tvarkytojas vadovaujasi tik aiškiais duomenimis, o sutartyje buvo nurodytas jos terminas – iki 2005 12 31. Tai buvo pakankamas pagrindas spręsti apie prievolės sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigimą.

Nurodo, kad V. Č. (pardavėjui pagal preliminarią sutartį) 2007 02 13 pateikus prašymą, nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teritorinis padalinys (Vilniaus filialas) 2007 02 20 išdavė pažymas nekilnojamųjų daiktų – sklypų 0,6750 ha ir 0,1093 ha bei juose esančių statinių Plomėnų g. 27, Trakuose, sandoriui sudaryti, o tai leidžia manyti, kad dar iki pareiškėjo 2007 03 06 prašymo padavimo registratoriui, pardavėjas buvo gavęs visus būtinus dokumentus pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti.

Paaiškina, kad nors pareiškėjas tvirtina, jog NTRĮ 22 str. 7 p. numato vieną iš teisinio registravimo pagrindų – rašytinį sandorį – tačiau šiuo konkrečiu atveju rašytinio sandorio pagrindu juridinis faktas negali būti registruojamas. Prašo atmesti skundą kaip nepagrįstą ir atmesti reikalavimą dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo.

Atstovė teismo posėdžio metu palaikė atsilipimo argumentus. Prašė pareiškėjo skundą atmesti. Pabrėžė, kad asmuo privalo pateikti dokumentus su tiksliais duomenimis, tik tada galima daryti atitinkamus įrašus nekilnojamojo turto registre.

Sutinka su registratorių argumentais dėl preliminarios sutarties objekto. Vadovaujasi NTRĮ 4 str. , 29 str. ir teigia, kad visi į registrą įtraukti duomenys turi būti teisingi. Preliminarioje sutartyje identifikuojant sutarties dalyką nurodyta, kad V. Č. įsipareigoja parduoti pareiškėjui tris žemės sklypus, kurių bendras plotas 0,7792 kv.m. Tuo tarpu pareiškėjas juridinį faktą prašo įregistruoti dviems žemės sklypams 0,7843 kv.m. bendro ploto. Akivaizdu, kad objektai nėra tapatūs, todėl registratorius pagrįstai atsisakė įregistruoti juridinį faktą.

Paaiškina, kad 2007 m. vasario mėn. pareiškėjas P. Č. kreipėsi į jį su reikalavimu vykti į notaro kontorą ir sudaryti pagrindinę žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį. V. Č. nurodė, kad terminas pagrindinei sutarčiai yra pasibaigęs, ir atsisakė parduoti žemės sklypus pareiškėjui. Pareiškėjas P. Č. kartu su savo dukra D. Č., kuriai 2007 02 15 sutartimi buvo perleista didžioji reikalavimo teisių ir pareigų dalis pagal preliminarią sutartį, kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą su ieškiniu dėl nuostolių atlyginimo (civ. byla Nr. 2-1687-43/2007). Nurodo, kad esant tokioms aplinkybėms, VĮ Registrų centras Vilniaus filialui nėra jokio pagrindo įregistruoti žymą apie preliminarios sutarties sudarymą, todėl P. Č. skundas negali būti tenkinamas.

V. Č. atstovė teismo posėdžio metu palaikė atsiliepimo argumentus ir prašė pareiškėjo skundą atmesti.

Motyvuojamoji dalis

Skundas netenkintinas.

Ginčo esmė – ar pagrįstai nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atsisakė įregistruoti juridinį faktą apie preliminarią sutartį.

Ginčo teisinius santykius reguliuoja Nekilnojamojo turto registras įstatymas. Šis įstatymas reglamentuoja žemės, statinių ir kitų nekilnojamųjų daiktų (toliau – nekilnojamieji daiktai), daiktinių teisių į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymų, įstatymų nustatytų juridinių faktų registravimą nekilnojamojo turto registre, apibrėžia nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teises, pareigas bei atsakomybę. Viena iš tokių nekilnojamojo turto registro tvarkytojo teisių – atsisakyti registruoti nekilnojamojo turto registre daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus, jei yra aplinkybių, trukdančių daryti tokius įrašus nekilnojamojo turto registre (NTRĮ 29 str.).

Remiantis NTRĮ nuostatomis, nekilnojamojo turto registre juridiniai faktai, susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos, gali būti registruojami tik nekilnojamojo turto registre įregistruotų nekilnojamųjų daiktų registro įrašuose, o tai reiškia, kad nekilnojamojo turto registre turi būti įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas ir daiktinės teisės į jį (NTRĮ 13 str., 15 str. 1 d., 9 str.). Asmuo nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateikia prašymą įregistruoti juridinį faktą. Kartu su prašymu asmuo turi pateikti ir dokumentą, patvirtinantį prašomo įregistruoti juridinio fakto atsiradimą. Dokumentas turi atitikti teisės aktų reikalavimus, jame turi būti įregistravimui nekilnojamojo turto registre būtini duomenys (NTRĮ 23 str.).

Pareiškėjas siekia nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą preliminarios sutarties pagrindu. 2005 05 16 preliminarioje sutartyje nurodyti trys konkrečiu plotu apibrėžti nekilnojamieji daiktai – 0,1158 ha, 0,5947 ha ir 0,0687 ha bendro ploto žemės sklypai bei jiems priklausantys statiniai, esantys Plomėnų g. 27, Trakuose (b. l. 16). V. Č., pardavėjo pagal preliminarią sutartį, nuosavybės teisės į paminėtus nekilnojamuosius daiktus nekilnojamojo turto registre nėra įregistruotos. Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti visiškai kiti V. Č. nuosavybės teise priklausantys žemės sklypai: 0,6750 ha ir 0,1093 ha bendro ploto žemės sklypai, kurių registro įrašo Nr. 44/702067 (kadastrinis Nr. 7977/0003:447) ir 44/702069 (kadastrinis Nr. 7977/0003:448), ir šiuose žemės sklypuose esantys statiniai Plomėnų g. 27, Trakuose (2007 02 13 Pažymėjimai apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą nekilnojamojo turto registre, 2007 03 03 Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, b. l. 19-25). Todėl nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pateiktoje preliminarioje sutartyje nėra duomenų, reikalingų juridinio fakto įregistravimui, kaip to reikalauja NTRĮ 23 str. 3 d. Pareiškėjo nurodoma aplinkybė, kad adresu Plomėnų g. 27, Trakuose daugiau nėra jokių žemės sklypų, ir dėl to preliminarioje sutartyje įvardinti žemės sklypai ir nekilnojamojo turto registre įregistruoti žemės sklypai negali būti skirtingi, nėra juridinis pagrindas daryti atitinkamus įrašus nekilnojamojo turto registre. Dokumentams, kurių pagrindu daromi įrašai nekilnojamojo turto registre, keliami reikalavimai nurodyti NTRĮ 23 str. 4. Akivaizdu, kad 2005 05 16 preliminari sutartis šių reikalavimų neatitinka, nes preliminarioje sutartyje įvardinti nekilnojamieji daiktai neįregistruoti nekilnojamojo turto registre, o NTRĮ nenumato pareigos nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pačiam rinkti duomenis ar įrodymus, patvirtinančius tam tikro fakto buvimą (ar nebuvimą), jei pateiktame dokumente tokių duomenų nepakanka ar nėra pateikti kartu su prašymu visi įrodymai. Tokia pareiga tenka pačiam juridinį faktą įregistruoti prašančiam pareiškėjui (NTRĮ 23 str. 2 d.). Pareiškėjas neginčija fakto, jog preliminarioje sutartyje nurodyti duomenys apie tris nekilnojamojo turto registre neįregistruotus žemės sklypus nesutampa su nekilnojamojo turto registre įregistruotais duomenimis apie du žemės sklypus Plomėnų g. 27, Trakuose. Todėl remiantis tuo, kas išdėstyta, darytina išvada, jog nekilnojamojo turto registro tvarkytojas pagrįstai atsisakė įregistruoti juridinį faktą apie preliminarią sutartį dėl to, kad 2005 05 16 preliminarioje sutartyje, kurios pagrindu prašoma įregistruoti juridinį faktą, nurodyti nekilnojamieji daiktai nėra įregistruoti nekilnojamojo turto registre. Nepagrįstas pareiškėjo motyvas, kad nekilnojamojo turto registro tvarkytojas kėlė preliminarios sutarties aiškinimo klausimą. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas jam pateiktą preliminarią sutartį vertino tik tiek, kiek tą daryti jį įpareigoja įstatymas, siekiant nustatyti, ar pateikto dokumento pagrindu gali būti daromi atitinkami įrašai nekilnojamojo turto registre.

Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įregistruoti juridinį faktą atsisakė ir dėl to, kad yra pasibaigusi prievolė sudaryti sutartį. Pareiškėjas ir atsakovai skirtingai aiškina preliminarioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Preliminarioje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai sudaryti aiškinimas neįeina į administracinio teismo kompetenciją. Teismas tik vertina, ar nekilnojamojo turto registro tvarkytojas turėjo pagrindą atsisakyti registruoti juridinį faktą. Pagal pateiktą preliminarią sutartį neįmanoma padaryti vienareikšmės išvados dėl jos galiojimo. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas atitinkamus įrašus nekilnojamojo turto registre daro pagal dokumentuose pateikiamus duomenis, todėl jei tokių duomenų nėra, ar jų nepakanka arba tie duomenys netikslūs, nesutampa su į nekilnojamojo turto registrą įrašytais duomenimis, nekilnojamojo turto registro tvarkytojas turi teisę atsisakyti daryti atitinkamus įrašus (NTRĮ 29 str.). Kaip jau minėta, įstatymas nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nenumato pareigos aiškintis aplinkybių ir rinkti duomenų, kurie nėra aiškiai apibrėžti pateikiamame dokumente. Pateikta preliminari sutartis neatitinka NRTĮ reikalavimų, joje nėra būtinų duomenų juridinio fakto buvimo konstatavimui.

Pareiškėjo atstovas paaiškino, kad bendros kompetencijos teisme nagrinėjamas ginčas dėl preliminarios sutarties galiojimo. Teismui nusprendus, kad preliminari sutartis yra galiojanti, pareiškėjas galės vėl kreiptis į nekilnojamojo turto registro tvarkytoją dėl juridinio fakto įregistravimo. Šiai dienai pagrindo nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą apie preliminarią sutartį nėra. Centrinio registratoriaus 2007 04 20 sprendimas Nr. 133 yra teisėtas ir pagrįstas.

Atitinkamai nėra pagrindo priteisti pareiškėjo naudai patirtas bylinėjimosi išlaidas, nes Administracinių bylų teisenos įstatymo 44 str.tokią teisę suteikia tik tai šaliai, kuris naudai priimamas sprendimas.

Rezoliucinė dalis

Remdamasis tuo, kas išdėstyta, ir vadovaudamasis Administracinių bylų teisenos įstatymo 85-88 str. 1 p., 127 str. teismas

nusprendė:

pareiškėjo P. Č. skundą atmesti kaip nepagrįstą.

Sprendimas gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui per 14 dienų nuo sprendimo priėmimo ir paskelbimo dienos paduodant apeliacinį skundą per Vilniaus apygardos administracinį teismą arba tiesiogiai Lietuvos vyriausiajam administraciniam teismui.