Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, susidedanti iš

viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovo P. P. apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2007 m. vasario 22 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo uždarosios akcinės bendrovės „Ineturas“ ieškinį atsakovui P. P. dėl buto nuomos sutarties sąlygų pakeitimo, tretieji asmenys byloje N. P. , L. P. .

Aprašomoji dalis

nustatė:

Vilniaus miesto 2-asis apylinkės teismas 2007 m. vasario 22 d. sprendimu ieškinį patenkino visiškai. Pakeitė 1996-10-31 su P. P. sudarytos Buto nuomos sutarties 2 punktą, nustatant 750 Lt dydžio mėnesinį nuomos mokestį už 84,16 kv. m. buto su rūsiu, esančio (duomenys neskelbtini), nuomą. Teismas nustatė, kad ieškovas įgijo teisę dėl nuomos sutarties sąlygos – nuomos mokesčio pakeitimo kreiptis į teismą, kadangi 1996-10-31 nuomos sutarties šalys nesutarė dėl iškilusio ginčo sprendimo būdo, ieškovas pasinaudojo privaloma ikiteismine ginčų dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka. Teismas sprendė, kad po buto nuomos sutarties sudarymo 1996-10-31 atsirado aplinkybės, kurios iš esmės pakeitė sutartinių prievolių pusiausvyrą taip, kad sutarties vykdymas tapo labai sudėtingas ir pažeidžiantis protingumo, sąžiningumo bei teisingumo principus ir kad egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos. Teismas vertino, kad nuo ieškovo valios visiškai nepriklauso nuomos rinkos pokyčiai ir nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas valstybėje, šios aplinkybės buvo sąlygotos objektyvių rinkos pokyčių, šalies ekonominio vystimosi ypatumų, finansų politikos pasikeitimo, todėl akivaizdu, kad tų aplinkybių nukentėjusi šalis - ieškovas - negali kontroliuoti. 1996-10-31 Buto nuomos sutartyje nėra įtvirtinto susitarimo, kad nuomos kaina negali būti keičiama, nepriklausomai nuo rinkos pokyčių ar naujų mokesčių atsiradimo.

Teismas neturėjo pagrindo nustatyti 750 Lt dydžio mėnesinį nuomos mokestį, nes CK 6.487 str. 5 d. nurodyta, kad nuomos mokestis gali būti keičiamas tik šalių susitarimu. Teismo sprendimas nepagrįstas teisės normomis, kuriomis remdamasis jis nustatė nurodytą nuomos mokestį.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas atmestinas.

Bylos medžiaga nustatyta, jog 1996-10-31 buto nuomos sutartimi AB „Vilmakas“ išnuomojo P. P. butą, esantį (duomenys neskelbtini), nustatant nuomos terminą nuo 1996-11-01 iki 2046-11-01 ir nuomos mokestį – 60 Lt už kiekvieną nuomos mėnesį (sutarties 2 punktas) (b. l. 9-10). Ieškovas UAB „Ineturas“ 2005-12-23 pirkimo-pardavimo sutartimi iš AB „Vilmakas“ įgijo butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir 2006-01-10 atliko šio turto teisinę registraciją Nekilnojamojo turto registre (b. l. 8). Kadangi šiam butui yra įregistruotas juridinis faktas – nuomos sutartis, 1996-10-31 sudaryta su nuomininku P. P. (b. l. 8, 46), todėl ši sutartis liko galioti naujajam savininkui UAB „Ineturas“ su visomis nuomotojo teisėmis ir pareigomis (Civilinio kodekso 6.494 straipsnio 1 d., 6.585 straipsnis). Preliminarios turto rinkos vertės nustatymo pažyma Nr. 06/02-248, surašyta 2006-02-22 pagal ieškovo užsakymą, patvirtina, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), preliminari rinkos vertė turto apžiūros dieną (2006-01-31) yra 307 000 Lt, o tokį butą galima būtų išnuomoti rinkos kainomis už 700/800 Lt/mėn. (b. l. 16). Ieškovo pateiktoje 2006-04-26 pažymoje nurodyta, kad 2005 m. buvo apskaičiuota ir sumokėta nekilnojamojo turto mokesčio 982 Lt už metus, 2006 m. pagal vidutinę rinkos kainą nekilnojamojo turto mokestis – 1 160 Lt (b. l. 11). Teismo sprendimu buvo patenkintas ieškovo UAB „Ineturas“ ieškinys ir pakeistos 1996-10-31 nuomos sutarties sąlygos, jos antrame punkte nustatant, kad nuomos mokestis yra 750 Lt per mėnesį.

Apeliantas P.P. apeliaciniu skundu ginčija visą Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2007-02-22 sprendimą, todėl kolegija, nustačiusi, kad viešasis interesas nepažeistas, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, neišeidama už apeliacinio skundo ribų pasisako dėl nurodyto teismo sprendimo teisėtumo ir pagrįstumo (Civilinio proceso kodekso 320 straipsnio 2 dalis).

Kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai patenkino ieškovo UAB „Ineturas“ ieškinį ir pakeitė 1996-10-31 nuomos sutarties sąlygas, jos antrame punkte nustatant, kad nuomos mokestis yra 750 Lt per mėnesį. Pažymėtina, kad pagal Civilinio kodekso 6.189 ir 6.200 straipsnius sutartis jos šalims yra privaloma ir turi būti vykdoma. Tačiau įstatyme, atsižvelgiant į tai, kad gali kilti itin dideli sunkumai vykdant sutartį, numatytas tam tikras saugiklis, kuris esant tam tikroms įstatyme numatytoms aplinkybėms ir sąlygoms, sudaro pagrindą pakeisti sudarytą sutartį. Civilinio kodekso 6.223 straipsnyje reglamentuojamos sutarties pakeitimo sąlygos ir tvarka, šio straipsnio 2 dalies 2 punkte įtvirtinta nuostata, kad sutartis gali būti pakeista sutarties ar įstatymo nustatytais atvejais. Vienas iš tokių atvejų yra tuomet, kai sutarties vykdymas suvaržomas ir yra visi Civilinio kodekso 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodomi keturi kriterijai, pagal kuriuos nustatoma, ar sunkesnis sutarties vykdymas yra toks reikšmingas, kad ją vykdyti tampa sudėtinga ir reikia peržiūrėti sutarties sąlygas. Kolegija nesutinka su apeliacinio skundo argumentu, jog nebuvo susidariusios tokios aplinkybės, kurios iš esmės pakeitė sutartinių prievolių pusiausvyrą taip, kad sutarties vykdymas tapo labai sudėtingas ir pažeidžiantis protingumo, sąžiningumo bei teisingumo principus ir kad egzistuoja visos Civilinio kodekso 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos. Kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, po buto nuomos sutarties sudarymo 1996-10-31 atsiradusios aplinkybės, t. y. buto rinkos kainos esminis pasikeitimas, taip pat nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas, visiškai nepriklauso nuo ieškovo valios, jos yra sąlygotos objektyvių rinkos pokyčių, šalies ekonominio vystymosi ypatumų, finansų politikos pasikeitimo, ir jų atsakovas negali kontroliuoti ar protingai numatyti, be to, pažymėtina, kad atsakovas sutartimi neprisiėmė šių pasikeitusių aplinkybių atsiradimo rizikos. Kolegija nurodo, kad dėl nurodytų aplinkybių atsiradimo buvo pažeista sutarties šalių pusiausvyra, sutarties vykdymas prieštarauja sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams, įtvirtintiems Civilinio kodekso 1.5 straipsnio 4 dalyje, kadangi atsakovui mokant po 60 Lt nuomos mokestį per mėnesį, ieškovas gali gauti tik 720 Lt nuomos mokesčio per metus, nors jis, turėdamas prievolę mokėti valstybei nekilnojamojo turto mokestį, skaičiuojamą nuo vidutinės ginčo buto rinkos vertės, ir viršijantį gaunamas pajamas už nuomą, negali tikėtis gauti komercinės naudos, kurios paprastai siekia privatus juridinis asmuo. Taip pat pažymėtina, kad atsakovas, neginčydamas ar neprašydamas nustatyti kitokio ieškovo prašomo nustatyti 750 Lt nuomos mokesčio per mėnesį, tokiais savo veiksmais pripažįsta, jog tokio dydžio nuomos mokestis atitinka rinkos kainas ir yra pagrįstas. Kolegija taip pat nurodo, jog apeliacinio skundo argumentas, jog 60 Lt nuomos mokestis buvo nustatytas atsižvelgiant į tai, kad atsakovą su AB „Vilmakas“ siejo darbiniai santykiai, nesudaro pagrindo nekeisti nuomos sutarties sąlygos – nuomos mokesčio dydžio. Atkreiptinas dėmesys, jog šie darbo santykiai yra pasibaigę 1998-10-29 (b. l. 40), todėl buto nuoma lengvatinėmis sąlygomis pažeistų sutarties šalių interesų pusiausvyrą, o be to atsakovo su ieškovu nesieja ir nesiejo jokie darbiniai santykiai.

Apeliacinio skundo argumentas, jog ieškovas, būdamas verslininkas, turėjo įvertinti aplinkybes, susijusias su buto rinkos pokyčiais, taip pat nekilnojamojo turto mokesčio įvedimu, nesudaro pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamo teismo sprendimo, kadangi nurodytos aplinkybės yra reguliuojamos objektyvių veiksnių ir visiškai nepriklauso nuo ieškovo valios, todėl sutarties vykdymui pasidarius sudėtingesniam dėl to, jog buto nuomos sutartimi nustatytas nuomos mokestis iš esmės neatitinka vienos iš šalių interesų, taip pat prieštarauja sąžiningumo, protingumo ir teisingumo kriterijams, yra pagrindas keisti sutarties sąlygas.

Kolegija taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad ieškovas, siekdamas pakeisti ginčo buto nuomos sutarties sąlygas, laikėsi įstatymo nustatytos privalomos ikiteisminės ginčų sprendimo tvarkos, kadangi jis kreipėsi į atsakovą P. P. dėl sutarties sąlygų pakeitimo, o pastarasis kategoriškai atsisakė tai padaryti (b. l. 14, 15), todėl tai sudarė pagrindą kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo vadovaujantis Civilinio kodekso 6.204 straipsnio 2 dalyje įtvirtintomis aplinkybėmis.

Kolegija nesutinka su apeliacinio skundo argumentu, jog teismo sprendimas priimtas nesivadovaujant teisės normomis, kadangi teismas, nuspręsdamas patenkinti ieškinį ir pakeisti nuomos sutarties sąlygas, vadovavosi Civilinio kodekso 6.223 straipsnio 3 dalies 2 punktu, numatančiu teismui teisę pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra tuo atveju, jeigu šalys nesusitaria dėl sutarties pakeitimo. Atkreiptinas dėmesys, jog nuomos mokesčio pakeitimas nėra išimtis, todėl teismas turi teisę nustatyti ir kitokio dydžio nuomos mokestį atsižvelgdamas į pasikeitusias aplinkybes. Kaip matyti iš bylos medžiagos, buvo laikytasi ikiteisminės ginčų sprendimo procedūros, todėl ieškovas turėjo teisinį pagrindą kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Taip pat pažymėtina, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Kadangi buto nuomos sutartyje šalys neaptarė nuomos mokesčio dydžio peržiūrėjimo tvarkos bei terminų, jo perskaičiavimo metodikos, taip pat nenustatė pasikeitusių aplinkybių sprendimo būdų, tokių kaip rinkos kainos pokyčiai ar naujų mokesčių įvedimas, tačiau išreiškė valią visus ginčus spręsti šalių susitarimu, o nesutarus – teismine tvarka, vadovaujantis įstatymais, todėl teismas turėjo teisinį pagrindą pakeisti buto nuomos sutartį, sudarytą tarp AB „Vilmakas“, kurio teises ir pareigas perėmė UAB „Ineturas“, ir P. P. .

Kolegija sprendžia, kad Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2007-02-22 sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, priimtas tinkamai taikant ir aiškinant materialinės teisės normas, reglamentuojančias nuomos sutarties keitimą, taip pat visapusiškai ir nustačius bei ištyrus visas reikšmingas ieškiniui aplinkybes, todėl sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo išvadomis bei motyvais ir palieka nepakeistą, o apeliacinį skundą atmesta (Civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325-331 straipsniais kolegija

nutarė:

Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2007 m. vasario 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.