Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Šalies argumentai

1. Ieškovė UAB „Emilė“ kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovei UAB „All Media Lithuania“, prašydama priteisti 337 811,81 Eur nuomos mokesčio, 6 % metinių palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.

1.1. Nurodė, kad 2008-03-07 Nuomos sutarties, sudarytos tarp atsakovės UAB "All Media Lithuania", UAB "Trinapolis" (toliau - buvęs savininkas Nr. 1), A. K. ir A. K. (toliau - buvęs savininkas Nr. 2), UAB "Penkių kontinentų investicijos (toliau - buvęs savininkas Nr. 3), pagrindu atsakovė nuomosi patalpas, esančias administraciniame pastate, unikalus Nr. 1098-6004-1065, esančiame Kalvarijų g. 143, Vilnius, ir buvo įsipareigojusi mokėti Sutarties 7.1. p. numatytą patalpų nuomos mokestį.

1.2. 2012-06-15 buvusio savininko Nr. 1 ir ieškovės UAB "Emilė" sudarytos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, plane pažymėtas nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, kurių bendras plotas 195,71 kv.m., esančias pirmame pastato aukšte (toliau - Patalpos Nr. 1). 2012-05-15 buvusio savininko Nr. 3 ir ieškovės UAB "Emilė" sudarytos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu, ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 4400-1139-3002:2204, plane pažymėtas nuo 3-75 iki 3-76, nuo 3-78 iki 3-80, 3-92, nuo 3-98 iki 3-107 kartu su bendrojo naudojimo patalpomis, plane pažymėtomis 1-33, 2-88, 3-72, kurių bendras plotas 570,67 kv.m., esančias trečiame pastato aukšte (toliau - patalpos Nr. 2). Dar vienos pirkimo - pardavimo sutarties pagrindu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į administracines patalpas, unikalus Nr. 1098-6004-1065:0010, plane pažymėtas nuo 4-13 iki 4-16, nuo 4-64 iki 4-77, kurių bendras plotas 456,32 kv.m, esančias ketvirtame pastato aukšte (toliau - Patalpos Nr. 3). Tokiu būdu ieškovė tapo ne tik patalpų savininke, bet ir nuomotoja pagal Nuomos sutartį su atsakove, o atsakovė tapo ieškovės nuomininke.

1.3. 2015-06-22 ieškovės ir atsakovės sudarytu Papildomu susitarimu prie Nuomos sutarties (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 1) pirminėje Nuomos sutartyje numatytas 7 metų nuomos terminas buvo pratęstas iki 2017-03-07, ir jis turėjo būti pradedamas skaičiuoti nuo 2015-07-15, o 2017-10-25 Papildomu susitarimu (toliau - Papildomas susitarimas Nr. 2) nuomos terminas buvo pratęstas iki 2018-12-31, tačiau atsakovė patalpomis naudojosi ir po šio termino pasibaigimo, mažiausiai iki 2020-06-30, todėl ieškovė ir po to kiekvieną mėnesį teikė atsakovei PVM sąskaitas - faktūras už naudojimąsi patalpomis.

1.4. Nuomos sutarties 7.1. p. nustatė, kad atsakovė už buvusiam savininkui Nr. 2 ir Nr. 3 priklausančių patalpų, esančių antrajame, trečiajame bei ketvirtajame aukštuose, 1 kv.m. įsipareigojo mokėti po 35 Lt/10,14 Eur lygų nuomos mokestį, tuo tarpu už buvusiam savininkui Nr. 1 priklausančių patalpų, esančių pirmajame aukšte, 1 kv.m. atsakovė įsipareigojo mokėti 50 Lt/14,48 Eur nuomos mokestį. Šalys susitarė, kad tikslus bendras mėnesinis nuomos mokestis turėjo būti nustatytas padauginus 1 kv.m. kainą iš realiai atsakovės naudotų patalpų ploto. Vis dėlto, ieškovė atsakovei išrašydavo PVM sąskaitas - faktūras, kuriose buvo netinkamai apskaičiuojama Patalpų Nr. 1, esančių pirmajame pastato aukšte, nuomos kaina - vietoj 50 Lt/14,48 Eur už 1 kv.m. buvo skaičiuojamas 35 Lt/ 10,14 Eur už 1 kv.m. nuomos mokestis.

1.5. Be to, vadovaujantis Nuomos sutarties 8.1.- 8.2. p. per 30 dienų po to, kai pasibaigia pirmieji ir kiekvieni paskesni nuomos metai, nuomos mokestis turėjo būti perskaičiuojamas, kiekvienais metais jis turėjo būti keičiamas tiek procentų, kiek yra perskaičiavimo dieną galiojantis vartotojų kainų indeksas (VKI) - tuo atveju, jei VKI yra didesnis nei 5 proc., nuomos mokestis, galiojęs iki perskaičiavimo dienos, turi būti didinamas 5 proc. Vis dėlto, dėl ieškovės klaidos atsakovei niekuomet nebuvo perskaičiuojamas/indeksuojamas nuomos mokestis ir jis nebuvo indeksuojamas aktualiu VKI indeksu.

1.6. Ieškovės skaičiavimais už laikotarpį nuo 2012-06-15 iki 2020-06-30 už patalpų Nr. 1, esančių pirmame aukšte, nuomą dėl neteisingai taikyto 1 kv.m. tarifo ir neindeksavimo atsakovė ieškovei nesumokėjo 128 062,97 Eur nuomos mokesčio, tuo tarpu dėl netaikyto indeksavimo už patalpų Nr. 2 ir Nr. 3 nuomą atsakovė ieškovei nesumokėjo 209 748,84 Eur nuomos mokesčio. Tokiu būdu bendra atsakovės skola už patalpų nuomą sudaro 337 811,81 Eur.

1.7. Dublike papildomai pažymėjo, kad atsakovės minimas 2011-10-01 Papildomas susitarimas Nr. 8 ieškovei nebuvo žinomas, jis neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl negali būti panaudotas prieš trečiuosius asmenis.

1.8. Ieškovė turi teisę perskaičiuoti nuomos mokestį, jį indeksuojant, net ir po nuomos sutarties galiojimo pabaigos; atsakovei apie tai, kad nuomos mokestis bus perskaičiuojamas, nuo pat nuomos sutarties sudarymo buvo žinoma, o ta aplinkybė, kad ieškovė sutarties galiojimo metu neinformavo atsakovės apie tokį perskaičiavimą, nepašalina atsakovės pareigos mokėti teisingai apskaičiuotą nuomos mokestį. Nei viename iš nuomos sutarties pratęsimą įtvirtinančių sandorių atsakovė niekuomet nereikalavo panaikinti Nuomos sutarties 8 p., numatantį nuomos mokesčio perskaičiavimą ir indeksavimą, nesiderėjo dėl indeksavimo netaikymo.

2. Atsakovė UAB "All Media Lithuania" su ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidas.

2.1. Nurodė, kad po 2008-02-07 Nuomos sutarties sudarymo buvo sudarytas ne vienas nuomos sutarties pakeitimas, kuriais buvo keičiamas atskirų patalpų nuomos mokesčio dydis, o į Nuomos sutartį įtraukiamos naujos patalpos, pertvarkomos jau esamos ir pan. Vienu iš pakeitimų - 2011-04-12 tarp nuomotojų, naujo nuomotojo UAB "KA invest" ir atsakovės sudarytu Susitarimu Nr. 6 buvo numatyta, kad Nuomotojas jam priklausančias administracines patalpas, esančias pirmajame pastato aukšte, unikalus Nr. 4400-1070-4717:8265, kurių dalis išnuomota atsakovei, atidalijimo būdu suformavo į atskiras keturias administracines patalpas, kurių unikalūs Nr.: 4400-2137-6147:2769; 4400-21347-6170:2770; 4400-2137-6125:2768: 4400-2137-6158:2770; taip pat numatyta, kad tarp nuomotojo UAB "KA invest" ir nuomotojo UAB "Trinapolis" sudaryta administracinių patalpų, unikalus Nr. 4400-2137-6170:2771, pirkimo - pardavimo sutartis ir jas įsipareigojama suteikti valdyti ir naudoti atsakovei. 2011-10-01 tarp nuomotojų, UAB "KA invest" ir atsakovės buvo pasirašytas Susitarimas Nr. 8, kuris numatė, kad UAB "Trinapolis" įsipareigoja suteikti atsakovei teisę valdyti ir naudoti naujas patalpas - 195,71 kv.m. ploto administracine patalpas, unikalus Nr. 4400-2137-6158:2770, kurios plane pažymėtos nuo 5-58 iki 5-61, nuo 5-72 iki 5-78, kurios yra pirmajame pastato aukšte ir priklauso UAB "Trinapolis" nuosavybės teise, o taip pat numatė, kad už šias patalpas atsakovė įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, kuris lygus 35 Lt plius PVM už 1 kv.m. bendro nuomojamų patalpų ploto. 2012-06-15 UAB "Trinapolis" pirkimo - pardavimo sutartimi perleido ieškovei nuosavybės teisę kartu su nuomos teise pagal Nuomos sutartį į dalį minėtų patalpų, o 2012-05-15 pirkimo - pardavimo sutartimis ieškovė įgijo atitinkamas patalpas pastato trečiajame ir ketvirtajame pastato aukštuose kartu su nuomos teise, ir taip ieškovė tapo atsakovės nuomotoja, o atsakovė - ieškovės nuomininke. 2015-06-22 ir 2017-10-25 ieškovės ir atsakovės sudarytuose Papildomuose susitarimuose, kuriais buvo pratęsta Nuomos sutartis, buvo nustatyta, kad šie susitarimai tampa nuomos sutarties priedu ir visos kitos Nuomos sutarties sąlygos lieka galioti tiek, kiek jos nepakeistos papildomais susitarimais. 2020-04-01 atsakovė informavo ieškovę apie nuomos sutarties nutraukimą ir patalpų atlaisvinimą grąžinimui nuo 2020-06-30, patalpos buvo atlaisvintos 2020-06-30 ir perduotos antstolio D.Kisieliaus paskirtam saugotojui UAB "EDS Invest" bei UAB "Nekilnojamojo turto valdymas".