Klaipėdos apylinkės teismo sprendimas

Klaipėdos rajono apylinkės teismo teisėja J.Lukšienė, sekretoriaujant D.Putinienei, dalyvaujant ieškovui R.K., jo atstovei advokato padėjėjai V.P., atsakovei D.A., jos atstovui advokatui L.S., viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo R.K. ieškinį atsakovei D.A. dėl sumokėto avanso grąžinimo, baudos už sutarties pažeidimą priteisimo ir patirtų nuostolių atlyginimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

teisme 2008 04 21 buvo priimtas ieškinys dėl 5 000,00Lt sumokėto avanso priteisimo, 5 000,00Lt dydžio baudos priteisimo, 527,00Lt nuostolių atlyginimo ir bylinėjimosi išlaidų priteisimo (b.l. 4-6).

Teismo posėdyje ieškovas palaikė savo reikalavimą ir nurodė, kad, jeigu būtų žinojęs, kad buto rekonstrukcijai, išgriaunant sieną, taip, kaip yra atsakovei priklausančiame bute, reikalingas leidimas, o atsakovė tokio dokumento neturi, jis būtų nepirkęs buto ir nepasirašęs preliminarios sutarties. Apžiūrėdami butą su žmona jie iš karto suprato, kad bute padaryta rekonstrukcija, tačiau nebūdami specialistai patikėjo atsakovės paaiškinimu, kad leidimas nereikalingas. Abejonių kilo pasitarus su draugu M.J.. Tada ieškovas kreipėsi į Klaipėdos rajono savivaldybėje dirbančius specialistus, kur jam paaiškino, kad sienos rekonstrukcijai leidimas ir projektas yra būtini. Taip pat reikalingas gyventojų sutikimas. Ieškovas prašė atsakovę bent jau pradėti rekonstrukcijos įteisinimo procedūrą, taip pat siūlėsi pats tai padaryti, bet už atsakovės lėšas ir kitokius variantus, tačiau atsakovė nesutiko. Pirkti butą, kuriame atlikta rekonstrukcija, tačiau nesutvarkyti dokumentai, ieškovas negalėjo, nes tai susiję tiek su rizika, tiek su papildomomis išlaidomis. Reali buto būklė neatitiko jo dokumentų. Dėl atsakovės neveikimo, jis nutarė atsisakyti pirkti butą, ir nutraukė sutartį su banku dėl kredito gavimo. Kreditą būtų ėmęs tam, kad galėtų atsiskaityti su atsakove už perkamą butą. Dėl to patyrė nuostolių, ns sumokėjo 350,00Lt bankui už sutarties dokumentų parengimą ir 177,00Lt turto vertintojui. Be to ieškovas turėjo parduoti savo butą, kuriame gyveno ir kurį laiko nuomotis kitą būstą.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies.

Iš byloje esančių rašytinių įrodymų, šalių ir liudytojų paaiškinimų nustatyta, kad 2008 02 14 ieškovas R.K. ir atsakovė D.A. sudarė pirminę buto pirkimo – pardavimo sutartį (b.l. 7), pagal kurios 1 punktą atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovui jai nuosavybės teise priklausantį butą (duomenys neskelbtini), o ieškovas įsipareigojo nupirkti tą butą už 315 000,00Lt, neįskaitant jokių papildomų išlaidų pardavėjo nenaudai. Pagal sutartį ieškovas sumokėjo atsakovei 5 000,00Lt rankpinigių, kurie įskaičiuojami į parduodamo buto kainą. Šalys sutarė, kad buto pardavimas turi būti baigtas forminti iki balandžio pirmos dienos (taip sutartyje). Šalys taip pat numatė sutarties nutraukimo sąlygas. Apklausta liudytoja R.K. sutuoktinė R.K. patvirtino šios sutarties sudarymą (Lietuvos Respublikos CK 3.96str.).

Šalys nurodė, kad sutarties tekstą paruošė atsakovė. Ir nepaisant to, kokie teisiniai terminai vartojami sutartyje, atsižvelgiant į tai, kaip šalys teismo posėdžio metu aiškina, kaip jos pačios supranta ir vertina sutarties nuostatas, galima daryti išvadą, kad šalys sudarė preliminarią sutartį dėl buto pirkimo- pardavimo sutarties sudarymo, kurios sudarymo metu buvo sumokėtas avansas (Lietuvos Respublikos CPK 6.165str., 6.193str.)

Iš šalių paaiškinimų, liudytojų parodymų galima daryti išvadą, kad iki 2008 02 14 ieškovas du kartus buvo apžiūrėjęs butą, vieną kartą su sutuoktine R.K., antrą kartą su draugu M.J., kuris apklausiamas teisme parodė, kad jam apžiūrint butą, R.K. nebuvo minėjęs kad sumokėjo avansą. Iš karto po to, kai apžiūrėjo butą, M.J. ir patarė ieškovui pasidomėti dėl išgriautos sienos. Tai, kad bute atlikta rekonstrukcija, ieškovas, jo sutuoktinė ir draugas matė nuo pat pradžių, todėl negalima teigti, kad atsakovė nuslėpė nuo jų šį faktą, tai yra nepranešė ieškovui apie bute atliktą rekonstrukciją. Atsakovė jau pirmo susitikimo metu sakė, kad neturi leidimo rekonstrukcijai. Atlikti darbai buvo akivaizdūs. Preliminarią sutartį ieškovas, nors ir turėdamas pagrįstų abejonių, pasirašė. Be to 2008 02 29 pasirašė kreditavimo sutartį ir sumokėjo bankui įmoką už sutarties ruošimą (b.l. 15-24). Kiek ankščiau sumokėjo turto vertintojui už atliktą buto vertės nustatymą (b.l. 25).

Šalims pradėjus derybas dėl tam tikros sutarties sudarymo, tarp jų susiklosto ikisutartiniai santykiai. Ikisutartiniai šalių veiksmai bei susiklostę santykiai tampa reikšmingi tais atvejais, kai tokios derybos nepasibaigia sutarties pasirašymu. Ikisutartiniams santykiams yra svarbus sąžiningumas, nes tik sąžiningai šalims elgiantis ikisutartinių santykių stadijoje galima tikėtis, kad šie santykiai transformuosis į sutartinius. Dėl to, nors ir nėra šalių pareigos sudaryti sutartį, tačiau sąžiningumas reikalauja, kad toli pažengusios derybos nebūtų nutrauktos be pakankamos priežasties, nes tokiose derybose viena ar kita šalis jau turi visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, jog priešingos šalies ketinimai yra rimti ir sutartis tikrai bus sudaryta.

Klausimas, ar konkretūs veiksmai yra sąžiningi (subjektyviuoju požiūriu) yra fakto klausimas, o sąžiningumas (objektyviuoju požiūriu) yra teisės klausimas. Ieškovas teigia, kad atsakovė nuslėpė nuo jo, kad tokiai buto rekonstrukcijai, kokia buvo atlikta parduodamame bute, reikalingas leidimas, tačiau jokių objektyvių įrodymų, kad atsakovė pati būtų tai supratusi ir tyčia tai nuslėpusi nuo ieškovo, byloje nėra. Atsakovė paaiškino, kad nusipirko butą tokios būklės, kokios jis ir buvo 2008 vasario mėnesį, jokių pertvarkų bute nedarė, išskyrus einamąjį remontą, o, kad toks leidimas reikalingas sužinojo tik iš ieškovo ir statybos inspektorių (b.l. 57, 60), tai patvirtinta ir liudytojo K.S. parodymai. Todėl atsakovės veiksmai negali būti pagrindu pripažinti, kad ji iš esmės netinkamai vykdė preliminariosios sutarties sąlygas. Byloje nėra pakankamai įtikinamų duomenų, patvirtinančių teigimus, kad atsakovė atsisakė tvarkyti buto dokumentus ar bendradarbiauti tuo klausimu su ieškovu, arba, kad ji nuslėpė nuo pirkėjo faktą, kad bute buvo atlikta rekonstrukcija, kad neturi tam leidimo (CPK 178, 185 straipsniai). Visi įvykiai vyko pakankamai greitai nuo 2008 vasario 14 iki kovo mėnesio pradžios. Tuo tarpu projektinės dokumentacijos rengimas užima daugiau kaip mėnesį laiko ir reikalauja nemažai piniginių lėšų.

2008 03 18 atsakovei buvo išsiųstas pranešimas apie sutarties nutraukimą (b.l. 9-10). Iš pašto viršininkės pranešimo matyti, kad tas pranešimas atsakovei 2008 04 03 dar nebuvo įteiktas (b.l. 11). Tuo tarpu 2008 04 01 atsakovė kreipėsi į ieškovą raštu prašydama nurodyti, ar R.K. sutinka pirkti butą pagal 2008 02 14 sutarties sąlygas. Ieškovas neinformavo atsakovės apie tai, kad dar 2008 03 20, nesulaukęs net savo paties nustatyto 2008 03 26 termino, jis ir jo sutuoktinė nutraukė kreditavimo sutartį su banku. Jo paaiškinimas, kad sutartį su banku būtų bet kada galėjęs atnaujinti, neparemtas jokiais įrodymais. 2008 03 27 ieškovas kreipėsi į Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamentą dėl atliktos buto rekonstrukcijos. Darytina išvada, kad būtent ieškovas atsisakė pirkti butą.

Lietuvos Respublikos CK 6.321 straipsnis, 4.103 straipsnis nereglamentuoja ginčo teisinių santykių. Nurodytos teisės normos reglamentuoja kitą teisinę situaciją, kai jau yra sudaroma pagrindinė sutartis. Kai preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius, taip pat turi būti išspręstos kitos sutarties nevykdymo ar nutraukimo teisinės pasekmės. Šie santykiai reglamentuojami CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostata, o teismas, taikydamas nurodytą teisės normą, vadovaujasi CK 1.5 straipsnio 4 dalyje įtvirtintais principais. Nagrinėjamoje byloje atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, nukentėjusiosios šalies interesai ginami taikant nuostolių atlyginimo institutą. Nuostoliai išieškotini, konstatavus, kad nepagrįstai atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį, nuostolių dydis gali būti ir mažinamas, atsižvelgus į kitos šalies kaltę dėl atsisakymo sudaryti sutartį.

Konstatavus, kad ieškovė neslėpė informacijos apie atliktą rekonstrukciją bei to, kad neturi jokio leidimo, negalima laikyti, kad ieškovė ikisutartiniuose santykiuose buvo nesąžininga t. y. nevykdė Lietuvos Respublikos CK 6.163 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos sąžiningumo pareigos, šalims derantis dėl sutarties sudarymo (dar prieš ją sudarant). To paties straipsnio 2 dalyje yra nustatyta, kad derėtis šalys turi laisvai ir neatsako už tai, kad nepasiekiamas šalių susitarimas. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyti nesąžiningo elgesio derantis teisiniai padariniai. Pareiga elgtis sąžiningai vykstant deryboms taip pat apima šalių pareigą suteikti viena kitai žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti.

Būdamas pakankamai informuotas, ieškovas dar iki 2008 02 14 galėjo pasidomėti buto dokumentais dėl rekonstrukcijos, tačiau jis to nepadarė, o pasirašė preliminarią sutartį, užsakė turto vertinimą, kurį atliko specialistas, ir kuris taip pat galėjo suteikti informaciją ieškovui. Ir tik 2008 kovo mėnesio pradžioje, dar nebūdamas buto savininku, ėmė reikalauti, kad atsakovė atliktų tam tikrus veiksmus, kurie reikalauja nemažai laiko ir piniginių lėšų.

Vertinant situaciją, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, visiškai suprantamas yra ieškovo noras nusipirkti brangų nekilnojamąjį turtą, tuo labiau už kredito lėšas, įsitikinus, kad tas turtas atitinka viešosios teisės reikalavimus ir nėra jokių duomenų, kurie galėtų turėti neigiamos įtakos pirkėjo teisėms naudojantis, valdant ir disponuojant tuo turtu. Antra vertus atsakovė per labai trumpą laiką negalėjo ir neturėjo vykdyti ieškovo nurodymų. Todėl laikytina, kad derybos tarp šalių dėl galutinės sutarties sudarymo nepavyko (Lietuvos Respublikos CK 6.163str. 2d.).

Atsakovės veiksmai galėjo sukelti ieškovui abejonių dėl jos sąžiningo elgesio ir turėti įtakos preliminariosios sutarties vykdymo nutraukimui. Ieškovas savo ruožtu pats elgėsi neapdairiai ir savo veiksmais prisidėjo prie nuostolių atsiradimo, todėl privalo prisiimti savo atsakomyę dėl savo patirtų nuostolių (CK 6.259 straipsnis). Todėl šalys neturi mokėti viena kitai sutartinių baudų. (Lietuvos Respublikos CK 6.71str.). Dėl nepavykusių derybų abi šalys, tikėtina, patyrė tam tikrų nuostolių, už kuriuos neatsako. Nepavykus deryboms, sumokėtas avansas turėtų būti grąžintas ieškovui (Lietuvos Respublikos CK 6.309str., 2 d., 6.315str. 3d.).

Iš atsakovės ieškovo naudai priteistina dalis jo turėtų bylinėjimosi išlaidų, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai 500,00 Lt (žyminio mokesčio ir už advokato padėjėjos suteiktas paslaugas) (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 2d.).

Iš ieškovo atsakovės naudai priteistina dalis jos turėtų bylinėjimosi išlaidų, proporcingai patenkintų reikalavimų daliai 300,00 Lt (už advokato suteiktas paslaugas) (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 2d.).

Iš ieškovo priteistinos išlaidos, susijusios su jo procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Respublikos CPK 92 str.).

Teismo taikytos laikinosios apsaugos priemonės turi būti panaikintos sprendimą įvykdžius (Lietuvos Respublikos CPK 150str. 5d.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį patenkinti iš dalies.

Iš atsakovės D. A., a.k.46502090986, ieškovo R. K. a.k. (duomenys neskelbtini), naudai priteisti 5 000,00Lt (penkis tūkstančius litų) sumokėto avanso ir 500,00Lt (penkis šimtus litų) bylinėjimosi išlaidų.

Iš ieškovo R. K., a.k. (duomenys neskelbtini), atsakovės naudai priteisti 300,00Lt (tris šimtus litų) bylinėjimosi išlaidų.

Iš ieškovo R. K., a.k. (duomenys neskelbtini), valstybės naudai priteisti 14,30Lt (keturiolika litų ir 30 ct) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Teismo 2008 04 21 nutartimi taikytas laikinąsias apsaugos priemones, turto arešto akto numeris 120800370, panaikinti įvykdžius sprendimą.

Sprendimas per 30 dienų apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Klaipėdos apygardos teismui per Klaipėdos rajono apylinkės teismą.