Klaipėdos apygardos teismo nutartis

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus kolegija, kurią sudaro kolegijos pirmininkas Audrius Saulėnas, kolegijos teisėjai Erika Misiūnienė, Alvydas Žerlauskas, sekretoriaujant Monikai Pociūtei, dalyvaujant ieškovo UAB „Ąžuolyno valda“ atstovei Aistei Cikanaitei, tretiesiems asmenims E. Š., A. K., apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Ąžuolyno valda“ apeliacinį skundą dėl Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2010 m. birželio 29 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Ąžuolyno valda“ ieškinį atsakovui Klaipėdos miesto savivaldybės administracijai, tretiesiems asmenims Klaipėdos miesto savivaldybei, A. K., S. G., A. B. B., A. S., S. P., N. F., G. B., A. N., G. D., I. S., R. M., V. T., E. Š., P. G., A. G., A. V., V. Z., A. Ž., V. J., S. Z. (T.), L. Ž., G. B., V. S. dėl skolos už suteiktas paslaugas priteisimo,

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

Remdamasis bylos medžiaga teismas konstatavo, kad ieškovas UAB „Ąžuolyno valda" yra atestuota ir turi teisę teikti nekilnojamojo turto administratoriaus paslaugas. Administravimas atsirado administracinio akto pagrindu, sukeliančiu civilinius teisinius padarinius butų ir kitų patalpų savininkams, kurie neįsteigę bendrijos ar nesudarę jungtinės veiklos sutarties (CK 4.84 straipsnio 2 dalis, 1.136 straipsnio 2 dalis 3 punktas). Taip pat bendrosios dalinės nuosavybės administratorius (ieškovas) ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracija sutartimi dėl administravimo nustatė savo tarpusavio teises ir pareigas bei jų apimtį. Būtent sutartyje, kaip ir aukščiau nurodytuose teisės aktuose, nenustatyta savivaldybei ar jos administracijai pareigos mokėti bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidų. Klaipėdos savivaldybės administracija administravimo sutartimi įsipareigojo tik apmokėti proporcingai savo daliai už gyvenamojo namo, kuriame savivaldybei nuosavybės teise priklauso patalpos, bendrojo naudojimo objektų remontą, taip pat už suteiktas papildomas paslaugas savivaldybės butuose pagal savivaldybės administracijos rašytinius prašymus. Sutartimi ieškovas (administratorius) įsipareigojo vykdyti funkcijas, nustatytas Administravimo nuostatuose. Jų 3 punkte nustatyta, kad administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai bei savivaldybei nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų nuomininkai proporcingai savo daliai (turimos nuosavybės, išnuomotų patalpų naudingam plotui). Ieškovo paskaičiuotas ir ieškinyje nurodytas 37 456,70 Lt išlaidas už suteiktas paslaugas administratoriui turi apmokėti savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai, ir atsakovui, kaip butų ir kitų patalpų savininkei, neatsirado pareigos jų mokėti CK 4.82 straipsnio 3 dalies pagrindu. Ji pareigą išsaugoti ir išlaikyti turimą turtą, kai savivaldybės butai yra išnuomoti tretiesiems asmenims, įvykdė ir vykdo per profesionalų administratorių - ieškovą UAB “Ąžuolyno valda”. Atsakovas, kaip butų ir kitų patalpų savininkas, siekdamas įgyvendinti savininko teises, paveda administratoriui surinkti mokesčius už bendrojo naudojimo patalpų administravimą ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidas, savivaldybei neatsiranda pareigos apmokėti administratoriui išlaidų namui išlaikyti ir išsaugoti, administravimo išlaidų, numatytų įstatyme (CK 4.82 straipsnio 3 dalis, 4.84 straipsnio 4 dalis), išskyrus atvejus, nustatytus administravimo sutartyje. Reikalavimo dėl skolų, susidariusių iš išlaidų savivaldybės nuomojamų butų nuomininkų asmeninių skolų priteisimo, ieškovas nepagrindė sutartimis ar kitais leistinais įstatyme rašytiniais įrodymai. Ieškovo veiksmai, kai jis prisiteisė dalį nurodytų išlaidų iš kai kurių trečiųjų asmenų (savivaldybės butų nuomininkų), patvirtina tai, kad jis vykdė Pavyzdinių nuostatų ir administravimo sutarties reikalavimus ir prisiteisinėjo nurodytas išlaidas iš nuomininkų. Atsakovas šioje byloje nėra tinkamas atsakovas.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas atmestinas.

CPK 320 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas.

Byloje nustatyta, kad tarp šalių kilo ginčas, ar Klaipėdos miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausančių daugiabučių gyvenamųjų namų butų nuomininkai, kai paskirtas butų ir kitų patalpų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius ir su juo sudaryta administravimo sutartis, privalo apmokėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo, eksploatavimo ir kitas priežiūros išlaidas, ar jas turi apmokėti savivaldybė, kaip butų ir kitų patalpų savininkas.

Konkrečiu nagrinėjamu atveju ieškovas UAB „Ąžuolyno valda“ yra atestuotas ir turi teisę teikti nekilnojamojo turto administratoriaus paslaugas. Jis Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu paskirtas įsakymo priede nurodytų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriumi (Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2005-04-14 įsakymas Nr. AD1-618). Savivaldybės įgaliotas asmuo – savivaldybės administracijos direktorius – administraciniu aktu paskyrė ieškovą konkrečių savivaldybei priklausančių butų ir kitų patalpų savininkų administratoriumi. Paskyrus administratorių, 2005 m. gegužės 17 d. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija ir UAB „Ąžuolyno valda“ sudarė Klaipėdos miesto savivaldybės daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo sutartį Nr. J4-411, kuria ieškovui pavesta administruoti įsakyme įvardytus daugiabučius gyvenamuosius namus (t. 1, b. l. 13, 14-15).

Administravimas – tai asmens, kuris administruoja kitam asmeniui nuosavybės teise priklausantį turtą, veikla (CK 4.236 straipsnio 1 dalis). Administravimas nustatomas teismo nutartimi, įstatymu arba sandoriu, CK numatytais – gali būti nustatomas administraciniu aktu (CK 4.236 straipsnio 2 dalis), o turto administratoriumi gali būti fizinis ar juridinis asmuo, kuriam teisės aktai leidžia teikti turto administravimo paslaugas (CK 4.237 straipsnio 1 dalis). Turto administravimo nustatymas – vienas iš bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimo būdų.

Administratorius turtą administruoja CK 4.240 straipsnio pagrindu ir jo veiklai mutatis mutandis taikomos CK IV knygos XIV skyriaus nuostatos (CK 4.84 straipsnio 2, 6 dalys). Administravimo sąvoką apibrėžia Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 patvirtinti Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų (toliau – Pavyzdiniai nuostatai), 3 punktas, pagal kurį administravimas – tai butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį išsaugoti. Tai atitinka paprastojo administravimo sąvoką, suformuluotą CK 4.240 straipsnio 1 dalyje. Viena iš administratoriaus funkcijų yra apskaičiuoti mėnesinius mokesčius už suteiktas paslaugas ir pateikti patalpų savininkams ir valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkams informaciją apie suteiktas paslaugas, jų kainą, tvarkyti mokesčių surinkimo ir naudojimo apskaitą (Pavyzdinių nuostatų 5.7 punktas). Šias funkcijas administratorius atlieka vadovaudamasis Pavyzdinių nuostatų 8 punktu, pagal kurį administratorius proporcingai bendrosios dalinės nuosavybės daliai (patalpų naudingam plotui) apskaičiuoja patalpų savininkų ir nuomininkų, kai nuomojamas savivaldybės būstas, mėnesinius mokesčius, jeigu sutartyse su paslaugų tiekėjais nenustatyta kitaip, ir nustato tokio mokesčio sudėtines dalis. Laikytina, kad Pavyzdiniai nuostatai taikomi tada, kai nuomojamos patalpos yra name, kurio butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimui savivaldybės administracijos direktoriaus arba jo įgalioto atstovo sprendimu paskirtas bendrosios nuosavybės administratorius.

CK 6.583 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybės ir savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis apskaičiuojamas Vyriausybės nustatyta tvarka. Analogiška nuostata įtvirtinta ir CK 6.584 straipsnio 1 dalyje dėl mokesčio už vandenį, energiją ir komunalines paslaugas. Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos apraše (patvirtintame Vyriausybės 2001 m. balandžio 25 d. nutarimu Nr. 472) nustatyta, kad tuo atveju, kai patikėjimo ar nuosavybės teise valdomas valstybės ar savivaldybės patalpas išnuomoja valstybės ir savivaldybės institucijos, jų įmonės, įstaigos ar organizacijos, tai į nuomos mokestį gali būti neįtraukiamos su nuomojamomis gyvenamosiomis patalpomis susijusių namo bendrojo naudojimo objektų administravimo ir nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) išlaidos, o sudarant nuomos sutartį su nuomininku numatyti, kad šias išlaidas nuomininkas tiesiogiai apmoka namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą vykdančiam bendrosios nuosavybės administratoriui (Aprašo 6 punktas). Taigi darytina išvada, kad savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai gali neįtraukti bendrojo naudojimo objektų administravimo ir eksploatavimo išlaidų į nuomos mokestį ir, sudarydami nuomos sutartį su nuomininku, sulygti, kad šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai.

Administratorius veikia pagal savivaldybės mero (valdybos) arba jo (jos) įgalioto asmens patvirtintus nuostatus (CK 4.84 straipsnio 3 dalis). Byloje nustatyta, kad ieškovas UAB „Ąžuolyno valda", vykdydamas savo veiklą, privalo vadovautis Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2004-04-23 įsakymu Nr. 485 patvirtintais Klaipėdos miesto butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.

Iš bylos duomenų matyti, kad Klaipėdos miesto savivaldybės Tarybos 2003-12-04 sprendimu Nr. 1-399 patvirtinti nuomojamomis gyvenamosioms patalpoms susijusių namo bendrojo naudojimo patalpų ir bendros įrangos administravimo išlaidų tarifai. Šiame teisės akte nustatyta, kad gyvenamųjų patalpų nuomos mokestį moka visi asmenys, gyvenantys savivaldybei nuosavybės teise priklausiančiuose namuose ar butuose (nurodyto sprendimo 3 punktas). Šiuo teisės aktu taip pat patvirtinta tipinė gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Būtent jos 15 punkte įtvirtinta, kad su nuomojamomis gyvenamosiomis patalpomis susijusių bendrųjų konstrukcijų bendrojo naudojimo patalpų ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros išlaidų ir administravimo išlaidų tarifai (toliau – administravimo išlaidos) ir šios išlaidos mokamos į Klaipėdos savivaldybės skirto daugiabučio namo administratoriaus sąskaitą. Administravimo nuostatų, kuriais savo veikloje privalo vadovautis administratorius, 3 punkte nustatyta, kad administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai bei savivaldybei nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų nuomininkai proporcingai savo daliai (turimos nuosavybės, išnuomotų patalpų naudingam plotui). Taigi savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai turi apmokėti administratoriui Pavyzdinių nuostatų 8 punkte nustatytus mėnesinius mokesčius priklausomai turimos nuosavybės išnuomotam plotui. Atitinkamai pagrįsta išvada, kad šias administravimo ir kitas bendrajai dalinei nuosavybei eksploatuoti reikalingas išlaidas administratoriui apmoka savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai (CK 4.84 straipsnio 4 dalis).

Ieškovas konkrečiu atveju prisiėmė pareigą vykdyti visas funkcijas, įgyvendinti teises ir pareigas, nustatytas Administravimo nuostatuose. Tarp administratoriaus (ieškovo) ir Klaipėdos miesto savivaldybės administracijos 2005-05-17 buvo sudaryta sutartis Nr. J4-415 dėl administravimo, kuria nustatytos šalių tarpusavio teisės ir pareigos bei jų apimtis. Šioje sutartyje nenustatyta savivaldybės administracijai pareiga mokėti bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidų. Klaipėdos savivaldybės administracija administravimo sutartimi įsipareigojo tik apmokėti proporcingai savo daliai už gyvenamojo namo, kuriame savivaldybei nuosavybės teise priklauso patalpos, bendrojo naudojimo objektų remontą (7.4 punktas), taip pat už suteiktas papildomas paslaugas savivaldybės butuose pagal savivaldybės administracijos rašytinius prašymus (7.8 punktas). Pirmosios instancijos teismas teisingai konstatavo, kad savivaldybei kaip butų ir kitų patalpų savininkei neatsirado pareigos jų mokėti CK 4.82 straipsnio 3 dalies pagrindu. Ji pareigą išsaugoti ir išlaikyti namą, kai savivaldybės butai yra išnuomoti tretiesiems asmenims, įvykdė ir vykdo per profesionalų administratorių – nagrinėjamoje situacijoje – ieškovą. Atkreiptinas dėmesys, kad tarp šalių sudarytoje administravimo sutartyje nenumatyta, kad tais atvejais, kai nurodytų išlaidų neapmoka savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai, šias išlaidas administratoriui privalo sumokėti savivaldybė ar jos įgaliotas asmuo, šiuo atveju – savivaldybės administracija (t. 1, b. l. 14-15).

Tokia pirmosios instancijos teismo išvada yra pagrįsta, atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką (Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010-04-09 nutartis Nr.3K-3-132/2010).

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas teisingai taikė ir aiškino CK 4.82 straipsnio 3 dalį, 4.84 straipsnį ir CK normas, reglamentuojančias paprastąjį turto administravimą, ir pagrįstai ieškinį atmetė, todėl priėmė pagrįstą ir teisėtą sprendimą. Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2010 m. birželio 29 d. sprendimo apeliacinio skundo motyvais naikinti nėra pagrindo (CPK 326 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325-331 straipsniais, teisėjų kolegija

nutaria:

Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2010 m. birželio 29 d. sprendimą palikti nepakeistą.