Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo teisėjas Egidijus Tamašauskas, sekretoriaujant Diletai Liudžiuvienei, dalyvaujant ieškovui K. V., jo atstovui advokato padėjėjui Valentinui Račiui, atsakovėms A. Z. B., L. S., jų atstovei advokatei Aušrai Ručienei, atsakovui A. S., atsakovo akcinės bendrovės banko “Hansabankas” atstovui advokatui Laimiui Platūkiui, atsakovų V. Š. ir R. Š. atstovei advokatei Vandai Laukevičienei, tretiesiems asmenims Šakių rajono 2-ojo notarų biuro notarei Zitai Damušienei ir Prienų rajono 1-ojo notarų biuro notarei Veronikai Bukevičienei, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo K. V. ieškinį atsakovams A. Z. B., Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonei, A. S., akcinei bendrovei bankui “Hansabankas”, V. Š., R. Š., tretiesiems asmenims Šakių rajono 2-ojo notarų biuro notarei Zitai Damušienei ir Prienų rajono 1-ojo notarų biuro notarei Veronikai Bukevičienei dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo, dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir įpareigojimo išregistruoti hipoteką.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Tretysis asmuo notarė Zita Damušienė prašo ieškinį atmesti ir paaiškino, kad įstatymas nenumato, kokia forma turi būti išreikštas atsisakymas pirkti, o sandorio sudarymo metu pardavėja žodžiu patvirtino, kad toks atsisakymas buvo, kas įrašyta sutartyje, o sandorio šalims buvo paaiškinta galima rizika. Taip pat mano, kad praleistas įstatymo numatytas terminas reikalavimui pareikšti.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys atmestinas.

Byloje nustatyta, kad ieškovas K. V. 2000 m. balandžio 12 d. sutartimi (b.l. 8, t. 1) su atsakove A. Z. B. buvo sudaręs 38,64 ha žemės sklypo, esančio Vilkaviškio raj., (duomenys neskelbtini) , nuomos sutartį. Sutartis buvo sudaryta penkeriems metams iki 2005 m. balandžio 12 d. (sutarties 2 p.), ji nustatyta tvarka buvo įregistruota Registro įmonėje (b.l. 33-35, t. 1). Žemės sklypo savininkė – atsakovė A. Z. B. 2004 m. rugpjūčio 28 d. pranešimu (b.l. 9, t. 1) pranešė nuomininkui – ieškovui K. V. apie savo ketinimą parduoti šį žemės sklypą už 120 000 Lt, nurodydama jam apie savo apsisprendimą registruotu laišku pranešti per 15 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Teismas sprendžia, kad šie atsakovės veiksmai atitiko 2004 m. liepos 15 d. LR Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo pakeitimo įstatymo Nr. IX-2406 (toliau nurodoma Laikinasis įstatymas) 6 straipsnio 2 dalies reikalavimus. Ieškovas K. V. 2004 m. rugsėjo 1 d. registruotu laišku pranešė sutinkąs pirkti žemės sklypą savininkės nurodytomis sąlygomis (b.l. 10-11, t. 1). A. Z. B. 2004 m. rugsėjo 8 d. išsiuntė ieškovui naują pranešimą (b.l. 12, t. 1), siūlydama pirkti tą patį žemės sklypą tik jau didesne kaina, t. y. už 140 000 Lt, nurodydama tą pačią jo sutikimo (ar atsisakymo) pirkti pareiškimo formą, t. y. pranešti registruotu laišku per 15 kalendorinių dienų nuo pranešimo gavimo dienos. Šis pranešimas ieškovui įteiktas 2004 m. rugsėjo 14 d., ką patvirtina pašto duomenys (b.l. 94, 138 t. 1 ). Ieškovas K. V. sutikimą pirkti žemės sklypą ir naujomis sąlygomis (už didesnę kainą) pareiškė laiku, 2004 m. rugsėjo 27 d. išsiųsdamas sutikimą registruotu laišku (b.l. 13-15, t. 1). Atsakovė A. Z. B. 2004 m. rugsėjo 15 d. notarine pirkimo-pardavimo sutartimi (b.l. 32, t. 1) ginčo žemės sklypą pardavė atsakovei Laimos Stonkuvienės. agroserviso įmonei už 173 880 Lt. Šis sandoris nustatyta tvarka buvo įregistruotas Registro įmonėje (b.l. 33-35, t. 1). Byloje taip pat nustatyta, kad Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonė 2005 m. vasario 11 d. hipotekos lakštu (b.l. 186-194, t. 1), užtikrindama 1,9 mln. Lt dydžio prievolę, ginčo žemės sklypą įkeitė AB bankui „Hansabankas“, 2006 m. liepos 27 d. pirkimo-pardavimo sutartimi šį sklypą pardavė V. Š. (b.l. 29-34, t. 3). Surinktais byloje duomenimis nustatyta, jog bankui prievolė, kurios įvykdymas buvo užtikrintas ir ginčo žemės sklypu, vėliau buvo padidinta virš 13 mln. Lt (b.l. 50-57, t.3).

Byloje surinktų įrodymų pagrindu darytina išvada, jog ieškovas turėjo pirmenybės teisę įsigyti ginčo žemės sklypą. Šios teisės atsakovai neginčija, be to, tai patvirtina ir nustatytas faktas, kad ieškovas žeme naudojosi daugiau kaip metus laiko (Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 1 dalies 2 punktas), ir yra įregistravęs ūkininko ūkį (b.l. 17, t. 1), kas atitinka Laikinojo įstatymo 2 straipsnio 1 punkte nurodytą sąlygą. Atsakovei A. Z. B. sudarius sandorį, kol dar buvo nepasibaigęs laikotarpis, per kurį ieškovas turėjo teisę pareikšti apie savo sutikimą, yra pagrindas pripažinti, jog buvo pažeista ieškovo pirmenybės teisė pirkti žemę nurodyto Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 1 dalies pagrindu. Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 2 dalyje yra nurodyta, kad žemės savininkas žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims, kai žemės sklypo naudotojas atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo jį pirkti. Nustatyta, kad perleidimo sandoris su kitu asmeniu buvo sudarytas nepasibaigus terminui pranešti apie sutikimą pirkti sklypą. Atsakovė A. Z. B. tvirtina, kad ieškovas K. V. 2004 m. rugsėjo 10 d. telefonu jai pranešė atsisakąs pirkti sklypą. Įstatymo nuostatos nereglamentuoja, kokia forma turėtų būti išreikštas žemės naudotojo sutikimas ar atsisakymas pirkti žemės sklypą, tačiau atsižvelgiant į tai, jog pati žemės savininkė, atsakovė A. Z. B. savo pranešimuose yra nurodžiusi, kad žemės naudotojas tai turi padaryti raštu, apie tai informuodamas registruotu laišku (b.l. 9, 12, t. 1), todėl atsisakymo, kaip ir sutikimo pirkti aplinkybė, teismo vertinimu, turi būti patvirtinta rašytiniais įrodymais ir negali būti įrodinėjama liudytojų parodymais (CK 1.93 straipsnio 2 dalis, 6 dalis). Iš šalių bei trečiojo asmens notarės Zitos Damušienės, tvirtinusios 2004 m. rugsėjo 15 d. sandorį, paaiškinimų seka, kad pirkimo-pardavimo sutarties 6 punkte nurodyta sutarties sąlyga, jog pardavėjai žinoma Žemės įstatymo 31 straipsnyje nustatyta pirmumo teisė pirkti privačią žemę ir ji garantuoja, kad tokių asmenų nėra, o žemės sklypas yra išnuomotas K. V. ir jis informuotas apie pirmumo teisę pirkti, tačiau atsisakė pirkti nuomojamą žemės sklypą, yra notarės patvirtinta tik iš pardavėjos žodžių, nepareikalavus jokių duomenų apie atsisakymą įsigyti žemės sklypą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija šioje byloje priimtoje nutartyje yra nurodžiusi, kad sprendžiant pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo klausimą taip pat turi būti atsižvelgta ir į pirmenybės teisės turėtojo veiksmus, kuriais buvo siekiama įsigyti turtą (t. y. kaip ir kokiu būdu išreikšta valia įsigyti turtą, kokių veiksmų imtasi turtui įsigyti pareiškus valią), taip pat į tolesnius šalių veiksmus. Be to, konstatuota, kad „labai svarbu atsižvelgti į dėl nurodytų šalių veiksmų susiformavusius teisinius santykius, t. y. į tai, kad ginčo sklypas tapo apsunkintas hipoteka, kuri pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimą, kaip pažeistos pirmumo teisės gynimo būdą, gali padaryti neįmanomą ar teisiškai ir ekonomiškai nepagrįstą. Dėl to nagrinėjamoje byloje turi būti išsiaiškintos aplinkybės, susijusios su pirkimo–pardavimo, įkeitimo sutarčių sudarymu ir hipotekos įregistravimu“.

Ieškovas reikalavimą, remiantis Laikinojo įstatymo 6 straipsnio 3 dalimi, turėjo teisę pareikšti per 3 mėnesius nuo sužinojimo dienos arba nuo to momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės pardavimą. Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas K. V. dėl pažeistų teisių gynimo į teismą kreipėsi 2005 m. kovo 15 d. K. V. tvirtina apie pardavimą sužinojęs 2004 m. gruodžio 18 d. Tokį aiškinimą jis grindžia tuo, kad būtent tą dieną jis buvo nuvykęs pas atsakovę A. Z. B. sumokėti nuomos mokestį ir jį sumokėjo, ką savo ruožtu patvirtina atsakovės pasirašytas raštelis apie pinigų gavimą nurodytą dieną (b.l. 115, t. 1). Be to, ir pati atsakovė A. Z. B. to neneigia, ji taip pat patvirtino, kad tą dieną ji neparodžiusi ieškovui pirkimo-pardavimo sutarties, nes ji buvusi atiduota dukrai. Šios aplinkybės pripažinimas, teismo vertinimu, patvirtina ieškovo paaiškinimą, kad būtent 2004 m. gruodžio 18 d. jam buvo pranešta apie žemės sklypo pardavimą. Atsakovės L. S. paaiškinimas bei liudytojo V. Š. parodymai (b.l. 132-133, t. 1) apie tai, kad jie sandorio sudarymo dieną girdėjo, kaip A. Z. B. telefonu pranešė ieškovui apie įvykusį sandorį, nelaikytini pakankamais įrodymais šiai aplinkybei patvirtinti. Pirmiausia, tai nėra tiesioginis nurodytos aplinkybės įrodymas, kadangi apie tokį faktą liudijamą iš nuogirdų, t. y. iš greta vykusio telefoninio pokalbio neva tarp atsakovės A. Z. B. ir ieškovo, neturint realios galimybės patvirtinti, jog buvo paskambinta būtent ieškovui. Atsakovės Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonės rašytinius pranešimus ieškovui 2004 m. rugsėjo-gruodžio mėn., iš kurių ieškovas turėtų sužinoti apie žemės sklypo perleidimą (b.l. 97-99, 107-109, t. 1), teismas taip pat laiko nepakankamais, kadangi šių pranešimų įteikimas ieškovui nėra patvirtintas, nes jie siųsti neregistruotais laiškais, nors vėliau, t. y nuo 2005 m. balandžio mėn. tai jau buvo daroma registruotais laiškais. Atsakovų L. S. ir A. S. paaiškinimai, jog korespondencija ieškovui registruotais laiškais pradėta siųsti tik iškilus nesutarimams, neatitinka kitų nustatytų faktinių bylos aplinkybių. Ieškovo nesutarimai su šiais atsakovais kilo dar prieš pardavimą, kai ieškovas siekė mažinti parduodamo sklypo kainą, grasino sunaikinti dirvožemį ir pan., ką tvirtino patys atsakovai ir liudytojas J. S. (b.l. 133, t. 1). Atsižvelgiant į nustatytas aplinkybes bei į tai, kad ieškovas į kiekvieną savininkės pasiūlymą rašė sutikimus pirkti, pateiktus byloje įrodymus, kad ieškovo finansinės galimybės tuo metu leido įsigyti žemės sklypą, ką patvirtina sąskaitos išrašo nuorašas (b.l. 95, t. 1), darytina išvada, jog tikėtina, kad ieškovas apie žemės sklypo perleidimą sužinojo 2004 m. gruodžio 18 d. Ši išvada darytina įvertinus ir tai, kad ginčo objektas yra žemės ūkio paskirties žemė, kurioje žemės darbus, tame tarpe ir po įvykusio ginčo sandorio, vykdė ieškovas, duomenų, patvirtinančių apie įspėjimą nutraukti atlikti žemės darbus nepateikus, spręstina, kad ieškovas neturėjo galimybės suprasti ir tikėtis, kad pasikeitė žemės savininkas. Darydamas šias išvadas teismas atsižvelgia ir į tai, kad įstatymo leidėjas, nustatydamas 3 mėnesių terminą, nurodė, jog momentas, nuo kurio suinteresuotas asmuo galėjo sužinoti apie žemės pardavimą, turi būti akivaizdus, tuo tarpu tokios akivaizdžios aplinkybės apie žemės savininko pasikeitimą, ieškovui negalėjo būti žinomos. Todėl spręstina, kad ieškovas, ieškinį pateikęs 2005 m. kovo 15 d. (b.l. 4-7, t. 1), nepraleido įstatymo nustatyto 3 mėnesių termino, ir nėra pagrindo atsakovų reikalavimu taikyti ieškininę senatį (CK 1.126, 1.131 straipsniai).

Tačiau ieškinio reikalavimų – perkelti pirkėjo teises, nėra pagrindo tenkinti dėl ginčo sklypui įregistruotos hipotekos (b.l. 33-35, 186-194, t. 1, b.l. 50-57 3 t.). Sutinkamai su CK 4.171 straipsnio 9 dalies reikalavimais hipoteka seka paskui daiktą. Tai reiškia, kad perkėlus ieškovui žemės sklypo pirkėjo teises ir pareigas, jam pereitų ir šiam žemės sklypui įregistruota hipoteka, su kuo ieškovas nesutinka. Įkeitimo sutartimi Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonė ir V. Š. bei R. Š., užtikrindami virš 13 mln. Lt paskolos suteiktos Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonei grąžinimą, įkeitė eilę daiktų, tame tarpe ir ginčo žemės sklypą. Taigi, šalys įkeitimo sutartyje susitarė dėl bendrosios hipotekos, kai skoliniam įsipareigojimui apsaugoti įkeičiama keletas atskiriems savininkams priklausančių objektų. CK 4.183 straipsnyje nustatyta, kad bendrosios hipotekos sutartyje turi būti nurodyta įkeistų objektų pardavimo varžytynėse eilė. Ši norma nėra imperatyvi, todėl tuo atveju, kai šalys nesusitaria dėl objektų pardavimo eiliškumo, preziumuojama, kad objektai turi būti parduodami kartu arba hipotekos davėjai turi teisę savo valią dėl jų pardavimo išreikšti skolos išieškojimo procese. Tiek hipotekos davėjai, tiek bankas prieštarauja ieškovo reikalavimui išregistruoti ginčo objektui hipoteką, sumokėjus įkeisto žemės sklypo vertę (CK 4.197 straipsnio 3 dalis), kadangi, jų vertinimu, neįvykdžius prievolės ir taikant įkeisto turto priverstinį pardavimą skolininko ir kreditoriaus maksimalus interesų užtikrinimas galimas tik parduodant turtą kartu, nes tik tokiu būdu įkeistas turtas gali būti parduotas geriausiomis sąlygomis. Atsižvelgiant tiek į skolinio reikalavimo dydį, tiek į įkeisto turto masę, jo paskirtį – įkeistas agroserviso įmonės turtas, kaip atskiras ūkinis vienetas (priemonės žemės ūkio veiklai vykdyti, žemės plotai), pripažintina, kad iš bendrosios hipotekos išskirti ginčo objektą nėra galimybės, kadangi tiek hipotekos davėjų, tiek kreditoriaus interesų pusiausvyra užtikrinama tada, kai įkeistas daiktas realizuojamas už esamą realią rinkos kainą (kuri atsižvelgiant į Lietuvos Respublikoje esančius pokyčius žemės rinkoje turi tendenciją tik augti), nes priverstinio pardavimo metu atskirai parduodant įkeistą turtą būtų pažeisti ne tik skolininko, bet ir kreditoriaus interesai. Nenustačius CK 4.197 straipsnyje nustatytų hipotekos pasibaigimo pagrindų, reikalavimas įpareigoti tiek skolininką (ne įkeisto turto savininką), tiek sąžiningą įkaito turėtoją išregistruoti hipoteką , teismo vertinimu, negali būti laikomas pagrįstu.

Ieškovas patikslintu reikalavimu (b.l. 69-73, 3 t.) ginčija ir ginčo žemės sklypo 2006 m. liepos 27 d. sandorį, sudarytą tarp Laimos Stonkuvienės. agroserviso įmonės ir V. Š.. Šį sandorį prašo pripažinti niekiniu ir negaliojančiu. Iš ieškinio pagrindo (argumentų) spręstina, kad niekiniu šį sandorį ieškovas vertina dėl to, jog viena iš sandorio šalių – Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonė pardavimo objektą įsigijo pažeisdama imperatyvias įstatymo nuostatas, be to mano, kad sandoris sudarytas neketinant sukurti teisinių pasekmių. Su ieškovo nurodytais argumentais teismas dėl Žemės ūkio paskirties įsigijimo laikinojo įstatymo pažeidimų sudarant sandorį dėl anksčiau šiame sprendime išdėstytų motyvų, kurių pagrindu netenkintas reikalavimas ieškovui perkelti pirkėjo teises, neturi pagrindo sutikti.

Be to, šis sandoris ieškovo vertinamas kaip tariamas – sudarytas tik dėl akių, neketinant sukurti teisinių padarinių (CK 1.86 straipsnis). Ieškovo nuomone, sandoris sudarytas vieninteliam tikslui – siekiant apsunkinti pirkėjo teisių perkėlimą. Šią aplinkybę, ieškovo vertinimu, patvirtina tai, jog naujieji ginčo žemės sklypo savininkai dirba Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonėje. Tariamasis sandoris negalioja todėl, kad jame nėra esminio sandorio elemento – sutarties šalių valios siekiant tam tikrų teisinių padarinių, nes jame išreikšta sandorio šalių valia nėra tikra ir ji neatitinka tikrųjų sutarties šalių ketinimų (šiuo atveju pardavėjas nenorėjo perduoti savo turto atlygintinai pirkėjui, o pastarasis neketino jo įgyti nuosavybėn). Toks sandoris yra fiktyvus (niekinis) dėl šalių valios ydingumo jį sudarant. Įvertinus šalių pateiktus įrodymus, šalių paaiškinimus, spręstina, kad pagrindo išvadai, jog sutarties šalių valia buvo nukreipta ne į nuosavybės teisių į žemę perleidimą, o kitam tikslui, nėra. Ginčijamas pirkimo – pardavimo sandoris buvo sudarytas notarine forma, apribojimai sandorio sudarymo metu ginčo objektui taikyti nebuvo, sandoris realiai vykdomas: perdavimo- priėmimo aktas (b.l. 122, t. 3), duomenys nacionalinei mokėjimo agentūrai prie Žemės ūkio ministerijos (b.l. 103-108, t. 3). Tokiu būdu darytina išvada, kad atsakovai V. Š. ir R. Š. po sandorio sudarymo save laikė žemės savininkais, ieškovo nurodyta aplinkybė, jog žemę dirba, valdo ir ja naudojasi Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonė byloje surinktais įrodymais nėra pagrįsta (CPK 178 straipsnis). Ieškovo ieškinys dėl sandorių negaliojimo šiais pagrindais negali būti tenkinamas ir dėl sąžiningo įgijėjo teisių gynimo. Nekilnojamąjį turtą įgijusio sąžiningo įgijėjo teises gina CK 4.96 straipsnis, kurio 2 dalis numato, kad iš sąžiningo įgijėjo negali būti išreikalautas nekilnojamasis turtas, išskyrus atvejus, kai savininkas tokį turtą prarado dėl kitų asmenų padaryto nusikaltimo. Kadangi šiuo atveju, pripažįstant sandorį negaliojančiu ir niekiniu, šį sklypą reikėtų išreikalauti iš sklypą įgijusių asmenų – atsakovų V. Š. ir R. Š., todėl nurodytas CK 4.96 straipsnio 2 dalies reikalavimas, kaip bendras daiktinės teisės ir savininko teisių gynimo principas, turi būti taikytinas. Galiojant sąžiningo įgijėjo prezumpcijai, kurios ieškovas nustatyta tvarka nepaneigė, negalima taikyti restitucijos, nes tai yra susiję su žemės sklypo išreikalavimu iš sąžiningo įgijėjo (CK 4.96 straipsnio 2 dalis).

Teismas pažymi, kad ieškovo nurodytu būdu apginti pažeistos teisės nėra galimybės, šiuo atveju pažeistos teisės galėtų būti ginamos pareiškiant ieškinį asmeniui, dėl kurio kaltės buvo pažeista jo pirmenybės teisė, ir jis patyrė nuostolius.

Atmetus ieškinį, sprendimui įsiteisėjus, naikintina 2007 m. kovo 21 d. nutartimi (b.l.17, t. 3) byloje taikyta laikinoji apsaugos priemonė – ginčo sklypo areštas (CPK 150 straipsnio 4 dalis). Nesant pagrindo tenkinti ieškinį, iš ieškovo priteistinos atsakovams byloje turėtos išlaidos advokato pagalbai apmokėti: atsakovei L. S. pagal byloje pateiktus kvitus ( b.l. 66, 1t., b.l. 151, 173, 2 t. b.l. 110 3 t.), atsakovei A. Z. B. pagal kvitus (b.l. 158, 2 t., b.l. 136, 3t.), atsakovams V. Š. ir R. Š. pagal pateiktą kvitą (b.l. 109, 3 t.) (CPK 98 straipsnio 1 dalis) bei išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei (CPK 92 straipsnis).

Rezoliucinė dalis

nusprendė:

Ieškinį atmesti.

Sprendimui įsiteisėjus, panaikinti teismo 2007 m. kovo 21 d. nutartimi taikytą Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonei priklausančio 38,64 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) Vilkaviškio raj. areštą.

Priteisti iš ieškovo K. V. atstovavimo išlaidas: atsakovei Laimos Stonkuvienės agroserviso įmonei 10 260 Lt, A. Z. B. 2 360 Lt, V. Š. ir R. Š. po 500 Lt, bei valstybei – 75,20 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo gali būti apskųstas Lietuvos apeliaciniam teismui per šį sprendimą priėmusį teismą.