- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2008-04-11
- Bylos Nr.
- 2A-359-186/2008
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Virginija Volskienė, Alma Urbanavičienė, Egidijus Žironas (pran.)
- Atsakovas
- A., A. Ivanausko
- Ieškovas
- UAB „Elisa“
- Advokatai
- Žigymantas Pacevičius
- Kategorijos
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.11.2pavadinimo nepavyko patikrinti
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
Vilniaus apygardos teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš
dalyvaujant ieškovo atstovui advokatui Žigymantui Pacevičiui
teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo atsakovo A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ atstovo apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 22 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Elisa“ ieškinį atsakovui A. Ivanausko prekybinei firmai „Fuks“ dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ir palūkanų priteisimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
ieškovas UAB „Elisa“ kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui A. Ivanausko prekybinei firmai „Fuks“ ir patikslinęs ieškinio reikalavimus prašė nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos pakeisti tarp ieškovo UAB „Elisa“ ir atsakovo A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ 2002-03-01 sudarytos nuomos sutarties, pakeistos 2002-07-04 susitarimu, 6.1 punkto pirmą sakinį sekančiai: „Nuomininkas turi mokėti 35 Lt, be pridėtinės vertės mokesčio, nuompinigių per mėnesį už kiekvieną kv.m. Patalpų“ bei priteisti iš atsakovo ieškovo naudai 2252,14 Lt palūkanų ir bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad jis su atsakovu sudarė 2002-03-01 Nuomos sutartį, kuria iki 2012-12-31 išnuomojo atsakovui kaip nuomininkui 113,55 kv.m. ploto negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), o šis įsipareigojo mokėti ieškovui 18,51 Lt (be PVM) dydžio nuompinigius už 1 kv.m. nuomojamų patalpų. Sutartis buvo pakeista 2002-07-04 šalių Susitarimu. Nuomos sutarties 6.4 p. šalys susitarė dėl nuomos kainos peržiūrėjimo ir galimo pakeitimo, atsižvelgiant į nuomos kainos pokyčius Vilniaus mieste. Ieškovas nurodė, kad nuo sutarties sudarymo komercinių patalpų nuomos kaina yra žymiai išaugusi, ką patvirtina 2006-09-21 turto rinkos nuomos vertės nustatymo pažyma Nr. 06/09-1451. Įvertinus šią aplinkybę ir tai, kad nuo 2006 m. buvo įverstas nekilnojamojo turto mokestis, sumažėjo ieškovo iš patalpų nuomos gaunama nauda. Tolesnis nuomos sutarties vykdymas ieškovui būtų ekonomiškai nenaudingas bei prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams, suteiktų perdėtą pranašumą atsakovui. Ieškovas nurodė su siūlymu dėl nuomos sutarties sąlygos, numatančios nuomos kainą, pakeitimo kreipėsi į atsakovą, tačiau šis su ieškovo siūlomomis sąlygomis nesutiko, todėl prašė teismą pakeisti nuomos kainą nustatančią nuomos sutarties sąlygą LR CK 6.204 str., 6.223 str., 6.487 str. pagrindu. Ieškovas reikalavimą dėl 2252,14 Lt palūkanų priteisimo grindė Nuomos sutarties 6.1 p, kuriuo atsakovas įsipareigojo nuo 2004-06-01 iki 2006-06-01 už nuomą kas mėnesį ieškovui mokėti po 2000 Lt avansu, pažeidimu. Nurodė, kad atsakovas nuomos mokestį avansu mokėjo tik už pirmuosius tris mėnesius, t.y. iki 2004 m. rugpjūčio mėnesio, o avansinio įsiskolinimo sumą už laikotarpį nuo 2004 m. rugsėjo iki 2006 birželio mėnesio (42000 Lt) atsakovas sumokėjo pavėluotai.
Atsakovas A. Ivanausko prekybinė firma „Fuks“ su ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti.
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus miesto antras apylinkės teismas 2007-12-22 sprendimu ieškinį tenkino iš dalies ir nusprendė nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos – 2007-02-22 – pakeisti tarp ieškovo UAB „Elisa“ ir atsakovo A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ 2002-03-04 sudarytos nuomos sutarties, pakeistos 2002-07-04 susitarimu, 6.1. punkto pirmąjį sakinį, išdėstant jį taip: „Nuomininkas turi mokėti 30,5 Lt, be pridėtinės vertės mokesčio, nuompinigių per mėnesį už kiekvieną kv. m. patalpų“. Teismas sprendimu taip pat priteisė iš A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ UAB „Elisa“ naudai 2252,14 Lt palūkanų bei paskirstė bylinėjimosi išlaidas. Vadovaujantis LR CK 6.223 str. 2 d., vienos iš šalių reikalavimu sutartis gali būti pakeista teismo sprendimu, jeigu kita sutarties šalis iš esmės pažeidė sutartį, o taip pat kitais sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais. Teismas, nustatęs, kad nuomos sutarties šalims nepavyko susitarti dėl sutarties sąlygų pakeitimo, sprendė, kad nagrinėjamu atveju galimas sutarties sąlygų keitimo klausimo sprendimas teismo tvarka. Byloje yra kilęs ginčas dėl sutarties sąlygų, reglamentuojančių nuomos kainą, pakeitimo, padidinant nuomos kainą. Teismas nustatė, kad nuomos sutarties 6.4 p. numatyta galimybė keisti nuomos kainą, atsižvelgiant į nuomos kainos pokyčius Vilniaus mieste. Teismas, įvertinęs byloje esančiu įrodymus bei vadovaudamasis LR CK 1.5 str. įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, padarė išvadą, kad ieškovo reikalavimas pakeisti nuomos sutarties 6.1 p. sąlygas, padidinant nuomos kainą, yra pagrįstas ir turi būti tenkinamas iš dalies. Teismas, nustatydamas 30,5 Lt už kv. m. nuomojamų patalpų kainą, atsižvelgė į nekilnojamojo turto nuomos rinkos pokyčius Vilniuje, į teismo paskirto eksperto išvadą, kurioje nurodyta nuomos rinkos vertė nuo 30 iki 35 Lt už kv. m., į tai, kad atsakovas pagerino ieškovo nekilnojamąjį turtą, be to, sudarė ilgalaikę nuomos sutartį. Teismas, tenkindamas ieškovo reikalavimą dėl 2252,14 Lt palūkanų priteisimo (LR CK 3.210 str. 1 d.), nustatė, kad atsakovas pažeidė nuomos sutarties 6.1 punkto nuostatas dėl 2000 Lt avanso nuo 2004-06-01 iki 2006-06-01 kas mėnesį iki einamojo mėnesio 10 d. mokėjimo. Atsakovas nuomos mokestį mokėjo tik iki 20004 m. rugpjūčio mėnesio. Avansinį įsiskolinimą – nuo 2004 m. rugsėjo iki 2006 m. birželio mėnesio – atsakovas sumokėjo tik 2006-05-31.
Šalies argumentai
A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ atstovas apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007-12-22 sprendimą ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo bei priteisti iš ieškovo atsakovo turėtas bylinėjimosi išlaidas. Mano, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, principus, sprendimas yra nemotyvuotas, neatskleista bylos esmė. Apeliacinį skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teismas ieškinio reikalavimą dėl nuomos sutarties sąlygos pakeitimo tenkino netinkamu teisiniu pagrindu:
1.1. Teismas nepagrįstai pakeitė sutarties sąlygą, nustatančią nuomos kainą, LR CK 6.223 str. 2 d. įtvirtintu sutarčių keitimo pagrindu, t.y. sutarties sąlygų pakeitimas „sutarties nustatytu atveju“, kadangi ginčo šalių sudarytoje nuomos sutartyje toks atvejis nenumatytas.
1.2. Teismas nepagrįstai pakeitė nuomos sutarties sąlygą dėl nuomos kainos Sutarties 6.4 punkto pagrindu, kadangi sutarties pakeitimas šiuo pagrindu galimas tik abiems sutarties šalims susitarus. Šios sutarties nuostatos pagrindu šalims numatyta teisė, bet ne pareiga pakeisti nuomos sutartį pasikeitus nuomos kainoms rinkoje. Ši sutarties nuostata įpareigoja šalis sąžiningai derėtis dėl nuomos kainos pakeitimo. Atsakovas šią pareigą tinkamai vykdė, tačiau ieškovas reikalavo nepagrįstai didelio nuomos mokesčio. Sutarties sąlygų pakeitimas yra naujas dvišalis sandoris, dėl ko teismas, pakeisdamas nuomos sutartį, pažeidė LR CK 6.156 str. 2 d. nuostatą, įtvirtinančią draudimą versti kitą asmenį sudaryti sutartį.
1.3. Sutarties sąlyga dėl nuomos kainos galėjo būti keičiama tik LR CK 6.204 str. pagrindu, jei ieškovas būtų įrodęs būtinas šios normos taikymo sąlygas – sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą. Nurodo, jog ir pats ieškovas reikalavimą dėl sutarties pakeitimo grindė LR CK 6.204 str. nuostatomis, o ne nuomos sutarties 6.4 punktu. Teismas, tenkindamas ieškinį netinkamu teisiniu pagrindu (LR CK 6.223 str. 2 d. ir Sutarties 6.4 p.), neatskleidė bylos esmės ir faktiškai netyrė LR CK 6.204 str. 2 d. numatytų sąlygų buvimą patvirtinančių ar paneigiančių įrodymų.
2. Nurodo, kad sutarties sąlygos dėl nuomos mokesčio pakeitimas LR CK 6.204 str. pagrindu yra negalimas, kadangi šalių sutartinių prievolių pusiausvyra nėra iš esmės pakitusi. Atsakovas A. Ivanausko prekybinė firma „Fuks“ pagal susitarimą su ieškovo savo lėšomis, įdėtu darbu ir pastangomis iš esmės pagerino išsinuomotą daiktą – atliko patalpų rekonstrukciją. Dėl to negalima teigti, kad gaunamas pagal nuomos sutartį įvykdymas yra pernelyg mažas. Ieškovo gaunamos naudos neatsveria tai, kad atsakovui buvo leista nemokamai naudotis pastatu laikotarpiu nuo rekonstrukcijos užbaigimo (2004 m. pradžia) iki 2006-06-01, kadangi atsakovo lėšomis padarytų pagerinimų vertė yra daug didesnė. Nurodo, jog sudarant nuomos sutartį buvo tariamasi dėl atsakovo veiklai nepritaikytų, nerekonstruotų patalpų nuomos kainos. Todėl šalys negalėjo nuomos sutarties 6.4 p. nuomos kainos peržiūrėjimo sieti su rekonstruotų patalpų nuomos kainos pokyčiais. Teismo paskirtos ekspertizės nustatyta ginčo patalpų nuomos kaina vertinimo dienai, jeigu patalpos nebūtų rekonstruotos - 20 Lt už vieną kv.m. Todėl teismas nepagrįstai rėmėsi rekonstruotų patalpų nuomos mokesčio dydžiu. Kadangi nuomojamos patalpos yra specifinės paskirties (grožio procedūrų centras) ir jų paklausa yra nedidelė, o teismo paskirtas ekspertas nuomos kainos nustatymui naudojo įprastų komercinės paskirties patalpų nuomos kainas, eksperto nustatyta 30-35 Lt už 1 kv.m. nuomos kaina vertintina kritiškai. Nurodo, jog būtent dėl kitų ieškovo nuomininkų veiksmų faktiškai sumažėjo atsakovo gaunamas įvykdymas, nes buvo apsunkintas jo naudojimasis išsinuomotu daiktu. Ieškovas UAB „Elisa“ kaip verslo įmonė, veikianti rinkos sąlygomis, turėjo numatyti, kad nekilnojamojo turto rinkos sąlygos gali kisti, dėl ko pasikeitusios nuomos kainos rinkoje turėjo būti laikomos normalios ir įprastos verslo rizikos išraiška. Verslo santykiuose esminę reikšmę turi asmenų galimybė planuoti ir prognozuoti savo bei sutartinių kontrahentų veiksmus, dėl ko esminės sutarties sąlygos dėl nuomos kainos pakeitimas prieštarauja atsakovo interesams.
Žemesnės instancijos teismas
3. Pirmosios instancijos teismas sprendimu nustatydamas, kad nuomos sutartis yra keičiama nuo civilinės bylos iškėlimo dienos (2007-02-22), o ne nuo sprendimo įsiteisėjimo, nusprendė dėl teismo sprendimo galiojimo atgal. Tokiu būdu buvo pažeisti pamatiniai konstitucinės ir civilinės teisės principai, atsakovo teisėti lūkesčiai, teisinio tikrumo ir teisinio saugumo principai. LR CK 6.204 str. pagrindais sutartis gali būti keičiama tik „į ateitį“ ir toks teismo sprendimas negali sukelti jokių teisinių pasekmių praeityje susiklosčiusiems teisiniams santykiams.
4. Teismas, priteisdamas 2252,14 Lt dydžio palūkanas už vėlavimą mokėti avansą, numatytą Susitarimo 6.1 punkte, neįvertino, jog sutarties šalys faktiškai buvo susitarusios, kad avansiniai mokėjimai turėjo būti naudojami tolesniam nekilnojamojo turto pagerinimui, nors ši sąlyga ir nebuvo numatyta sutartyje. Atsakovas avansų mokėjimą nutraukė tik po to, kai ieškovas nustojo vykdyti savo įsipareigojimus dėl avanso panaudojimo. Susitarimo 6.1 p. numatytų atsakovo avansinių mokėjimų panaudojimo tikslinę paskirtį patvirtina sisteminis nuomos sutarties nuostatų aiškinimas bei paties ieškovo elgesys po nuomos sutartis sudarymo. Be to, ieškovas neprašo priteisti pačių avansinių mokėjimų, o tik palūkanas už tariamą vėlavimą juos sumokėti. Pirmosios instancijos teismas, remdamasis vien tik pažodiniu 2002-07-04 Susitarimo 6.1 punkto sąlygų aiškinimu, pažeidė LR CK 6.193 str. 1 d. nuostatą dėl tikrųjų šalių ketinimų nagrinėjimo aiškinant sutartis, o taip pat pažeidė įrodymų tyrimo ir vertinimo principus, nes ignoravo atsakovo paaiškinimus dėl tikrosios 2002-07-04 Susitarime numatyto avanso paskirties.
5. Teismas pažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančias procesines teisės normas, nes sprendime nemotyvavo, kodėl buvo atsižvelgta į Ekspertizės akte nurodytą patalpų nuomos kainą 30-35 Lt už kiekvieną kv.m., o ne į nerekonstruotų patalpų nuomos mokesčio dydį, nepasisakė dėl aplinkybių, susijusių su atsakovo naudojamų patalpų apsunkinimu, nemotyvavo teisinio pagrindo pasirinkimo. Teismas pažeidė svarbią procesinę pareigą tinkamai motyvuoti priimamą sprendimą. Dėl to buvo apsunkinta apelianto teisė į apeliaciją.
Atsiliepimas
Ieškovas UAB „Elisa“ atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo apelianto A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ apeliacinį skundą atmesti, o Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007-12-22 sprendimą palikti nepakeistą. Apeliantas, nurodydamas, kad Sutartyje įtvirtinta šalių teisė, bet ne pareiga pakeisti sutartį pasikeitus nuomos kainoms, nesąžiningai aiškina Sutarties 6.4 p. nuostatą. Šalys teisę keisti sutartį abipusiu susitarimu turi visais atvejais, nepriklausomai nuo tokio teisės numatymo sutartyje. Nurodo, kad bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ieškovas įrodė LR CK 6.204 str. numatytų sąlygų, būtinų sutarčiai pakeisti, egzistavimą, dėl ko ieškinio tenkinimas buvo galimas ir šiuo pagrindu. Ieškovas įrodė komercinių patalpų nuomos rinkos kainų padidėjimą, naujų mokesčių įvedimą, dėl ko sumažėjo ieškovo gaunamas įvykdymas. Šios aplinkybės atsirado po Sutarties sudarymo, jų atsiradimas nepriklausė nuo ieškovo ir ieškovas nebuvo prisiėmęs šių aplinkybių atsiradimo rizikos. Ieškovas nurodo, jog po atsakovo atliktos rekonstrukcijos įvykęs patalpų vertės padidėjimas negali būti pripažintas ieškovo gaunamu įvykdymu LR CK 6.204 str. 2 d. prasme, kadangi nuomininkui išlieka teisė pasibaigus nuomos sutarčiai reikalauti padengti patalpų remonto išlaidas. Apelianto argumentas, jog šalys tarėsi dėl kainos peržiūrėjimo pagal neremontuotų patalpų nuomos kainos pokyčius, prieštarauja verslo logikai. Pačioje nuomos sutartyje buvo numatyta, jog atsakovas atliks patalpų remontą. Nurodo, jog apeliantas nepagrįstai ginčija teismo sprendimą dalyje dėl nuomos sutarties sąlygos pakeitimo įsigaliojimo nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos. Teisę reikalauti didesnių nuompinigių ieškovas įgijo dar iki kreipimosi į teismą. Todėl ginčijamos sutarties sąlygos pakeitimo įsigaliojimas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo pažeistų ieškovo teisėtus interesus, nes šios nuostatos įsigaliojimas priklausytų nuo proceso operatyvumo principo įgyvendinimo ir nuo atsakovo sąžiningo naudojimosi savo procesinėmis teisėmis. Atsakovo veiksmai, sustabdant avansinius mokėjimus, buvo pagrįstai pripažinti neteisėtais. Nurodo, jog avansiniai mokėjimai Sutartyje buvo numatyti dėl to, jog ieškovui buvo reikalingos piniginės lėšos. Ieškovas nežadėjo ir neįsipareigojo avansinius mokėjimus panaudoti nuomojamų patalpų pagerinimui.
Apeliacinis skundas netenkinamas.
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (LR CPK 329 str. 2 ir 3 dalys). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde numatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (LR CPK 320 str. 1 ir 2 dalys, 338 str.; Lietuvos Respublikos Konstitucinio teismo 2006-09-21 nutarimas, V.Ž., 2006, Nr. 102-3957). Absoliučių Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007-12-22 sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.
Sutarties šaliai (ieškovui) reikalaujant nuomos sutarties sąlygų, susijusių su nuomos kaina, pakeitimo teismine tvarka, pirmosios instancijos teismas turėjo spręsti dėl šio reikalavimo pagrįstumo, aiškindamasis LR CK 6.223 straipsnio, reglamentuojančio sutarties pakeitimo sąlygas ir tvarką, taikymui reikšmingas aplinkybes. Šalims nepavykus susitarti dėl sutarties pakeitimo (LR CK 6.223 str. 1 d.), sutartis pagal vienos iš šalių ieškinį gali būti pakeista teismo tvarka (LR CK 6.223 str. 2 d.). LR CK 6.223 str. 2 d. nustatyti pagrindai sutarčiai teismine tvarka pakeisti. LR CK 6.223 str. 2 d. 2 p. nuostata, kad sutartis gali būti pakeista sutarties ar įstatymų nustatytais atvejais, reiškia, jog įstatyme nustatytas nebaigtinis sutarties pakeitimo teismine tvarka atvejų sąrašas. Specialūs sutarties pakeitimo atvejai yra nustatyti kituose LR CK straipsniuose (pvz., LR CK 6.204 str., 6.228 str.), o taip pat gali būti aptarti šalių sudarytoje sutartyje.
Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstą apeliacinio skundo argumentą, jog nagrinėjamu atveju nebuvo galimas 2002-03-04 Nuomos sutarties 6.1 punkto nuostatos, numatančios nuomos kainą, keitimas LR CK 6.223 str. 2 d. 2 p. pagrindu, kai vienos iš šalių reikalavimu sutartis teismo sprendimu gali būti pakeista sutarties nustatytais atvejais. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, jog ginčo šalys susitarė dėl galimybės keisti nuomos sutarties kainą. 2002-03-04 Nuomos sutarties 6.4 punkte šalys numatė, jog „nuomininkas ir nuomotojas tarpusavio susitarimu kiekvienų metų kovo 1 d. peržiūri ir gali keisti nuomos kainą už 1 kv. m. patalpų, atsižvelgiant į nuomos kainos pokyčius Vilniaus mieste“. Šios sutarties nuostatos dispozityvumas neturi įtakos LR CK 6.223 str. 2 d. 2 p. taikymui, nes abi šalys pripažino susitarę dėl nuomos kainos keitimo, kurį siejo su nuomos kainų pasikeitimu komercinių patalpų nuomos rinkoje, tačiau nesusitarė dėl nuomos mokesčio nustatymo būdo (galimo nuomos mokesčio dydžio pokyčių, dėl patalpų pagerinimui nuomininko turėtų išlaidų įskaitymo į nuomos mokestį ar pan.). Sutartį aiškinant sąžiningai, atskleidžiant tikruosius šalių ketinimus, yra pagrindas pripažinti, kad nuomos sutarties šalys susitarė dėl komercinių patalpų nuomos rinkos kainų pokyčių tiesioginės įtakos ginčo patalpų nuomos kainai. Toks sutartinių įsipareigojimų aiškinimas grindžiamas ir modeliuojant teisines situacijas, priešingas nagrinėjamai, kai nuomos rinkos kainos pakitimai galėtų įtakoti nuomos mokesčio sumažinimą.
Žemesnės instancijos teismas
Nustačius savarankiško sutarties keitimo teismo sprendimu sutartyje numatytais atvejais pagrindo egzistavimą, pirmosios instancijos teismas neturėjo nustatinėti ir vertinti, ar nagrinėjamoje byloje buvo galimas sutarties keitimas įstatymo nustatytu atveju. Įvertinęs konkrečiu atveju nustatytas faktines bylos aplinkybes, pagrindą sutarčiai pakeisti konstatuoja teismas, kadangi teisinė kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva. Todėl atmestini kaip nepagrįsti apeliacinio skundo argumentai, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai kaip teisiniu nuomos sutarties keitimo pagrindu rėmėsi 2002-03-04 Nuomos sutarties 6.4 p. nuostata ir LR CK 6.223 str. 2 d. 2 p. numatyta sutarties keitimo galimybe, kai tai numatyta pačioje sutartyje.
Atsižvelgiant į tai, kad A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ apeliacinis skundas yra iš esmės grindžiamas neatskleista bylos esme LR CK 6.204 str. įtvirtintų teisės normų taikymo aspektu, o ieškovas UAB „Elisa“ savo ieškinį taip pat grindė po sutarties sudarymo pasikeitusiomis aplinkybėmis, turinčiomis reikšmės jos vykdymui, teisėjų kolegija įvertina 2002-03-04 Nuomos sutarties 6.1 punkto keitimo galimybę LR CK 6.204 str. įtvirtintu pagrindu, kai įvykdyti sutartį vienai iš šalių tampa sudėtinga dėl pasikeitusių aplinkybių. Teisėjų kolegija, įvertinusi byloje esančius įrodymus, sprendžia, jog nagrinėjamu atveju egzistuoja visos Nuomos sutarties 6.1 punkto keitimo, padidinant nuomos kainą, sąlygos LR CK 6.204 str. įtvirtintu pagrindu. Komercinių patalpų nuomos rinkos kainų išaugimas, pagrįstas teismo nutartimi paskirtos ekspertizės išvadomis, ir nekilnojamojo turto mokesčio įvedimas (aplinkybė, kurios nereikia įrodinėti (LR CPK 182 str.)) - tai aplinkybės, sąlygojusios ieškovo UAB „Elisa“ iš patalpų nuomos gaunamo įvykdymo sumažėjimą. Šis sutarties vykdymo suvaržymas yra esminis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą. Esant minėtoms aplinkybėms, reikalavimas mokėti ginčo šalių nuomos sutartimi sulygtą nuomos mokestį prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Šios sutarties vykdymo suvaržymą sąlygojusios aplinkybės atsirado po 2002-03-04 Nuomos sutarties sudarymo, ieškovas šių aplinkybių nuomos sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti, tų aplinkybių ieškovas negali kontroliuoti, ir jis nebuvo prisiėmęs tų aplinkybių atsiradimo rizikos. Nuomos kainos, kaip vienos iš esminių nuomos sutarties sąlygų, keitimas LR CK 6.204 str. pagrindu neprieštarauja nuomos sutarties esmei.
Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus apeliacinio skundo argumentus, jog sutartinių prievolių pusiausvyros pakeitimą sąlygojančių aplinkybių egzistavimą, dėl kurių sumažėjo nuomotojo gaunamas įvykdymas, paneigia nuomininko turėtos išlaidos dėl atliktų nuomojamų patalpų rekonstrukcijos darbų, tai, kad ginčo šalys susitarė dėl neremontuotų patalpų nuomos, ar tai, kad dėl pastato antrojo aukšto nuomininkų netinkamų veiksmų galėjo sumažėti atsakovo gaunamas sutarties įvykdymas. Nuomos sutarties 6.1 punktu (2002-07-04 Susitarimas) šalys susitarė, jog nuomininkui atliekant išnuomotų patalpų rekonstrukcijos darbus jam leidžiama nemokamai naudotis išnuomotomis patalpomis iki 2006-06-01, t.y. šalys susitarė dėl nuomos mokesčio nustatymo LR CK 6. 487 str. 3 d. 4 p. įtvirtintu būdu, kai nuomininkui vietoj konkrečia pinigų suma išreikšto nuomos mokesčio numatoma pareiga savo lėšomis pagerinti išnuomoto daikto būklę. Šio nuomos mokesčio nustatymo būdo sutarties šalys nesiejo su visų nuomininko dėl nuomojamų patalpų rekonstrukcijos turėtų išlaidų įskaitymu į nuomos mokestį, tačiau susitarė dėl šio būdo galiojimo Sutartyje apibrėžtu terminu. Ginčo šalims susitarus dėl nuomos mokesčio, apibrėžto konkrečia periodiškai mokama pinigų suma, mokėjimo nuo 2006-06-01 (LR CK 6.487 str. 3 d. 1 p.), t.y. iš esmės susitarus dėl kito nuomos mokesčio apskaičiavimo būdo, nuomininko išlaidų, turėtų atliekant rekonstrukcijos darbus, faktas negali turėti įtakos sprendžiant dėl konkrečia pinigų suma išreikšto nuomos mokesčio dydžio. Apeliacinio skundo argumentai dėl turėtų išlaidų nuomojamų patalpų rekonstrukcijai yra susiję ne su nuomos mokesčio dydžio, bet jo apskaičiavimo būdo ginčijimu. Teisėjų kolegija taip pat pripažįsta, jog nuomos sutarties šalių atsiskaitymą reglamentuojančių Sutarties nuostatų analizė neleidžia daryti išvados, jog ginčo šalys Sutarties 6.4 p. numatytą galimybę keisti nuomos kainą siejo su neremontuotų ir atsakovo veiklai nepritaikytų patalpų nuomos kainos pokyčiu Vilniaus mieste. Iš 2002-03-04 Nuomos sutarties 6.1 ir 6.2 punktų ir juos pakeitusio 2002-07-04 Susitarimo atitinkamų nuostatų matyti, jog nuomos sutarties šalys nuomos sutarties sudarymo momentu numatė nuomininką atliksiant nuomojamų patalpų pagerinimus (rekonstrukciją) ir nuomos mokesčio, apibrėžto konkrečia pinigų suma, mokėjimą siejo su nuomininko naudojimusi išnuomotomis patalpomis po rekonstrukcijos. Taip pat pažymėtina, jog apelianto įrodinėjamas jo kaip nuomininko teisių pažeidimas dėl tame pačiame pastate esančių antro aukšto patalpų nuomininkų netinkamo elgesio neturi įtakos sprendžiant dėl nuomotojo gaunamo įvykdymo sumažėjimo ir yra savarankiškas pagrindas kreiptis dėl nuomininko pažeistų teisių gynimo įstatymo nustatytais būdais ir tvarka.
Teisėjų kolegija pripažįsta, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai 2007-12-22 sprendimu 2002-03-04 Nuomos sutarties ir 2002-07-04 Susitarimo 6.1 punkto sąlygą dėl nuomos mokesčio pakeitė nuo civilinės bylos iškėlimo teisme dienos – 2007-02-22. Sutarties pakeitimo momentas nagrinėjamu atveju pagrįstai sietinas ne su teismo sprendimo įsiteisėjimu, o su nuomotojo teisės gauti didesnį nei sutartyje sulygtą nuomos mokestį atsiradimu. Atsižvelgiant į sutarties keitimo teisinį pagrindą, ieškovo teisė gauti didesnį nei sutartyje sulygtą nuomos mokestį pripažįstama atsiradusia nustačius komercinių patalpų nuomos rinkos kainų Vilniaus mieste išaugimą (Nuomos sutarties 6.4 p.) bei aplinkybių, sąlygojančių sutarties vykdymo suvaržymą, egzistavimą (LR CK 6.204 str.), esant išnaudotai ginčo sprendimo ikiteismine tvarka galimybei. Nustačius, jog ieškovas realiai turėjo ieškinio reikalavimu grindžiamą teisę, teismas pagrįstai ją apgynė, pripažindamas tą teisę nuo bylos iškėlimo teisme dienos.
Apeliantas ginčija pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą dalyje, kuria teismas, konstatavęs termino mokėti sutartyje nustatyto dydžio avansą praleidimą, iš atsakovo ieškovo naudai priteisė 2252,14 Lt palūkanų. Apeliacinio skundo argumentai yra susiję su nuomos sutarties šalių tikrųjų ketinimų aiškinimu, susitariant dėl avansinių mokėjimų laikotarpiu nuo 2004-06-01 iki 2006-06-01. Apeliantas nurodo, jog sutartyje numatyti avansiniai mokėjimai turėjo būti skirti tolesniam nekilnojamojo turto pagerinimui, kurį turėjo atlikti ieškovas. Apelianto manymu, jam kaip nuomininkui nagrinėjamu atveju negali kilti prievolė mokėti LR CK 6.210 str. 2 d. numatytas palūkanas, kadangi ieškovui nevykdant savo prievolės dėl avansinių mokėjimų panaudojimo, atsakovas pagrįstai nutraukė avanso mokėjimą. Tuo tarpu ieškovas sutartyje numatyto avanso, įskaitytino į nuomos mokestį, mokėjimo nustatymą grindė piniginių lėšų reikalingumu, nesant susitarimo dėl šių lėšų panaudojimo. Teisėjų kolegija pažymi, jog, vadovaujantis LR CPK 178 str. įtvirtinta įrodinėjimo pareigos paskirstymo taisykle, atsakovui teko pareiga įrodyti savo atsikirtimų pagrindą, grindžiamą tikraisiais šalių ketinimais šalims susitariant dėl avansinių mokėjimų. Esant prieštaravimams tarp ginčo šalių tikrųjų ketinimų aiškinimo, teisėjų kolegija pripažįsta nesant galimybės juos nustatyti. Pažymėtina, jog komercinės veiklos specifika reikalauja, jog komercinės veiklos subjektai savo valią dėl sutarties sudarymo išreikštų operatyviai ir nedviprasmiškai. Sąžiningo verslo kriterijai reikalauja, kad ūkinės veiklos subjektas savo veiksmais neklaidintų verslo partnerių. Atsižvelgiant į tai, jog abi šalys dalyvavo sudarant sutartį ir nė viena iš jų nebuvo prisijungianti, teisėjų kolegija pripažįsta, jog nagrinėjamu atveju nėra pagrindo avansinių mokėjimų sąlygas aiškinti kitaip, nei jos nustatytos 2002-07-04 Susitarimo 6.1 ir 6.2 punktų nuostatose. Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, jog atsakovas praleido terminą įvykdyti piniginę prievolę dėl sutartyje nustatyto dydžio avanso mokėjimo, dėl ko pagrįstai pripažino atsakovo pareigą mokėti LR CK 3.210 str. 2 d. nustatyto dydžio palūkanas.
Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija daro išvadą, jog pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, teisingai aiškino ir taikė tiek materialines, tiek procesines teisės normas, tinkamai, visapusiškai ir pilnutinai ištyrė įrodymus, turinčius reikšmės teisingam šios bylos išsprendimui, motyvavo priimtą sprendimą. Apeliacinio skundo argumentai dėl neatskleistos bylos esmės ar teisės normų pažeidimo, netinkamai jai pritaikant ir išaiškinant, nesudaro pagrindo panaikinti ar pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą. Todėl apeliacinis skundas atmetamas, o Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007-12-22 sprendimas paliekamas nepakeistas (LR CPK 326 str. 1 d. 1 p.).
Atmetus atsakovo A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ apeliacinį skundą, iš atsakovo ieškovo UAB „Elisa“ naudai priteistinos išlaidos advokato pagalbai apmokėti, turėtos ieškovo nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme, kurios, atsižvelgiant į LR Teisingumo ministro 2004-04-02 įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio ir įvertinus nagrinėjamos bylos sudėtingumą, advokato darbo sąnaudas, advokato ankstesnį dalyvavimą šioje byloje, mažintinos iki 500 Lt ((LR CPK 93 str., 98 str.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 326 - 331 str. teismas
nutarė:
Vilniaus miesto antro apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti ieškovui UAB „Elisa“ (įmonės kodas (duomenys neskelbtini)) iš atsakovo A. Ivanausko prekybinės firmos „Fuks“ (įmonės kodas (duomenys neskelbtini)) 500 Lt (penkis šimtus litų) išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti, turėtų nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme.