Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos teisėjų Onos Gasiulytės, pirmininko (pranešėjo) Virginijaus Kairevičiaus, Rūtos Petkuvienės, apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo (apelianto) UAB „Eurotestas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. balandžio 28 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Eurotestas“ ieškinį atsakovui UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ dėl nuomos sutarties nutraukimo, trečiasis asmuo UAB „Vilniaus sveikatos namai“.

Aprašomoji dalis

nustatė:

2007-09-28 VĮ Registrų centro pažymėjime nurodoma, kad ginčo patalpų paskirtis – medicinos-gydymo veikla, tačiau nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2007-10-11 išraše nurodoma šių patalpų paskirtis – prekybos. Vilniaus apskrities viršininko administracijos Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės techninės priežiūros departamento 2007-10-15 Pripažinimo tinkamu naudoti akte nurodoma, kad ginčo patalpose yra „Šeimos klinika“, statinys tinkamas naudoti. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2007-10-26 išraše nurodoma šių patalpų paskirtis – gydymo. Vilniaus visuomenės sveikatos centras 2007-11-08 ekspertizės protokole padarė išvadą, kad UAB „Vilniaus sveikatos namai“ veiklos sąlygos atitinka visuomenės sveikatos saugos reikalavimus atitinkamai gydymo veiklai, siūloma išduoti leidimą – higienos pasą iki 2012-11-10. Taigi, teismas nustatė, kad nagrinėjamoje byloje kilo ginčas, ar yra pagrindas pripažinti, jog dėl atsakovo kaltės (šalies esminio sutarties pažeidimo) sutartis nutraukta nuo 2014-04-08, ar yra pagrindas priteisti netesybas. Teismas, atsižvelgdamas į byloje nustatytas faktines aplinkybes padarė išvadą, kad nagrinėjamoje byloje neįrodytas esminis sutarties pažeidimas. Ginčo sutarties 11.3 p. ieškovas ir atsakovas aptarė, kad nuomininkas (ieškovas) turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti sutartį prieš terminą, jeigu: 1) nuomotojas (atsakovas) nedaro kapitalinio remonto, kurį privalo daryti; 2) patalpos dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamos naudotis ir jeigu nuomininkas raštu apie tai įspėjo nuomotoją, o nuomotojas per nuomininko nustatytą protingą terminą, ne trumpesnį nei 15 kalendorinių dienų nuo nuomotojo rašytinio įspėjimo gavimo dienos, nepašalino aplinkybių, kurios trukdo naudotis patalpomis. Sutarties 11.4 p. šalys taip pat susitarė, jog bet kuri iš šalių turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti šią sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir bet kokiais kitais nei Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ar sutartyje nustatytais pagrindais raštu įspėdamas kitą šalį prieš 6 mėnesius iki numatytos sutarties nutraukimo datos, sumokant kitai šaliai 4 mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją. Teismas nurodė, kad toks išankstinis vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, jei nuo sutarties pasirašymo dienos praėjo ne mažiau kaip 6 metai.

Atsakovas 2013-10-01 raštu buvo informuotas, kad sutartis nutraukiama nuo 2014-04-02 sutarties 11.4 p. pagrindu. Tai reiškia, kad ieškovas pasirinko sutartimi aptartą teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir kokiais pagrindais. Ieškiniu ieškovas prašo pripažinti sutartį nutraukta dėl atsakovo kaltės, nenurodydamas iš esmės, kodėl tiek minėtame rašte buvo nurodomas kitas sutarties nutraukimo pagrindas, teismo posėdyje taip pat nepaaiškino, kodėl 2013-10-01 rašte nebuvo nurodoma, kad sutartis nutraukiama dėl atsakovo kaltės. Teismas pažymėjo, kad ieškovas neprašė pakeisti sutarties nutraukimo pagrindo. Netoleruotina, kad tokiu atveju, t. y. galiojant sutarties nutraukimui pagal sutartinę sąlygą nutraukti sutartį vienašališkai nesvarbu dėl kokių priežasčių, ta pati šalis ateityje reiškia reikalavimą nutraukti sutartį ir iš esmės kitu pagrindu - dėl esminio sutarties pažeidimo.

Ieškovas reikalavimą dėl sutarties nutraukimo grindžia esminiu sutarties pažeidimu, kuris pasireiškia: 1) dėl nuomotojo vykdomų statybų buvo užstatyti dviejų kabinetų langai, ir šios patalpos tapo netinkamomis naudotis pagal medicininę paskirtį (naujai statomo pastato siena užstojo šviesos patekimą į nuomojamas patalpas pro langus); 2) patalpos pagal sutartį yra netinkamos naudoti pagal paskirtį, nes nuomotojas, pažeisdamas nuomos sutartį, neužtikrina atskiro patekimo į išnuomotas patalpas (laiptinė, per kurią galima patekti į patalpas, net praėjus 2 metams po sutarties pasirašymo dar yra neįrengta ir nesuremontuota, užgriozdinta atsakovo statybinėmis medžiagomis, praėjimas laiptinėje yra tik 1,82 m aukščio); 3) atsakovas pažeidžia bendradarbiavimo pareigą ir neištaiso trūkumų, trukdančių tinkamai vykdyti ar „užbaigti pirma laiko sutartį“. Teismas, iš 2011-11-22 antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo nustatė, kad ieškovas prašė konstatuoti vykdomų statybos darbų ant pastato, esančio (duomenys neskelbtini), Vilniuje, I-ojo aukšto stogo bendrą vaizdą, ir antstolis aprašė, jog pro ginčo patalpų langus matosi vykdomos statybos – vertikaliai sumontuotos metalinės sijos, išlietas perdengimas, sukrautos įvairios statybinės medžiagos. Tačiau teismas sprendė, kad tai nėra pakankamas įrodymas, patvirtinantis aplinkybes, jog užfiksuoti statybos darbai buvo vykdomi po sutarties sudarymo, jog ieškovui nebuvo žinoma apie jų vykdymą ateityje. Atsakovas 2013-04-22 rašte nurodė, kad statybos neįtakoja paskirties, patalpos tinkamos naudojimui. Teismas taip pat nurodė, kad minėti VĮ Registro centro duomenys apie ginčo patalpų paskirtį nėra nuginčyti ar ginčijami, todėl nėra pagrindo konstatuoti, jog iki sutarties nutraukimo patalpų nebuvo galima naudoti pagal paskirtį. Ieškovas 2009-12-28 reiškė pretenzijas dėl patalpų paskirties būklės, tačiau toliau leido naudotis jomis trečiajam asmeniui, o 2010-07-01 sudarė su juo subnuomos sutartį ir iki 2013-04-30 jomis naudojosi, t. y. apie 3,5 metų vykdė medicininę veiklą ginčo patalpose, o tai taip pat leido labiau tikėti, kad patalpos tinkamos naudoti pagal paskirtį. Vien ta aplinkybė, kad ieškovo ar trečiojo asmens nuomone jų interesantams nėra patogus patekimas į tokias patalpas, nėra pagrindas pripažinti, jog būtent atsakovas iš esmės pažeidė sutartį. Ieškovas iki sutarties sudarymo laisva valia sprendė, jog jam tokios patalpos tinkamos (pasirašė sutartį, perdavimo-priėmimo aktą, kaip vėliau pats teigė, verslas buvo sėkmingas). Ieškovas nepateikė įrodymų, kad atsakovas įsipareigojo užtikrinti ir kitą patekimą į ginčo patalpas nei jų perdavimo-priėmimo metu. Ieškovo pateikta UAB Rizikos veiksnių tyrimo centro 2012-11-19 nuomonė dėl natūralaus apšvietimo tyrimo rezultatų, teismo sprendimu, yra reikšminga, tačiau joje ir kituose byloje esančiuose įrodymuose nėra duomenų apie natūralų apšvietimą sutarties sudarymo metu, todėl toks įrodymas iš esmės nepagrindžia apšvietimo pasikeitimo ir tuo pačiu sutarties sąlygų pažeidimo.

Teismo paskirta ekspertizė pateikė išvadą, kad „Ginčo patalpų atitikties paskirties reikalavimams absoliučiai visą 2007-09-28 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 07/09/28 galiojimo laikotarpį nustatyti nėra galimybės, tačiau atlikto tyrimo duomenimis, bent jau trim momentais - pasirašant 2007-09-28 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 07/09/28, jos galiojimo metu 2011-11-22, kai buvo surašytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas Nr. 128-11-574, ir nutraukiant sutartį 2014-04-08 - ginčo patalpos negalėjo būti naudojamos medicininės (gydymo) paskirties tikslams, tame tarpe medicininei veiklai, kurią vykdė UAB „Vilniaus sveikatos namai“, kadangi neatitiko visų teisės aktuose keliamų šios paskirties reikalavimų“. Taigi, tuo atveju, jei 2011-11-22 ginčo patalpos negalėjo būti naudojamos medicininės (gydymo) paskirties tikslams, tačiau faktiškai jos buvo naudojamos dar apie 1 metus ir 5 mėnesius, tai sąlygoja ir paties ieškovo nesąžiningumą. Tokiu atveju labiau tikėtina, kad abi šalys prisiėmė riziką dėl tokių patalpų naudojimo, o pripažinti tik atsakovą kaltu dėl sutarties esminių sąlygų pažeidimo būtų neteisinga ir nesąžininga.

Apeliantas esminiu sutarties pažeidimu laiko autonomiško patekimo į patalpas neužtikrinimą. Atsakovas garantavo, kad apelianto ir subnuomininkų klientams sutarties galiojimo laikotarpiu nebus jokių kliučių patekti į patalpas, tačiau visą sutarties galiojimo laikotarpį į patalpas buvo patenkama per UAB „Virkštis“ patalpas. Tuo tarpu, pirmosios instancijos teismas šios aplinkybės nelaikė esminiu sutarties pažeidimu, tačiau, apelianto nuomone, toks konstatavimas prieštarauja sutarties sąlygoms ir teisės aktams. Apelianto įsitikinimu, pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti patekimo į patalpas atitikimą teisės aktams ir šalių valiai, kuri aiškiai buvo išreikšta sutarties 2.3. ir 3.2. punktuose. Apeliantas taip pat nurodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino aplinkybes CK 6.217 str. taikymo kontekste, ko pasekoje nustatytus pažeidimus laikė neesminiais. Apeliantas pažymi, kad jis iš esmės negavo to, ko tikėjosi, nes patalpos neatitiko medicininei paskirčiai keliamų reikalavimų. Tuo tarpu, atsakovas nepateikė jokių įrodymų, kurie leistų pagrįstai manyti, jog atsakovas įvykdys sutartį kaip buvo susitarta arba sutartis buvo įvykdyta tinkamai.

Pirmosios instancijos teismas neįvertino ir to, kad atsakovui nepagrįstai vengiant priimti patalpas iš apelianto sutarties 9.5. p. pagrindu buvo reikalaujama mokėti nuomos mokestį. Atsakovas nepagrįstai reikalauja apelianto, jog pastarasis sumokėti ne tik nuomos mokestį, bet ir 4 mėnesių nuomos mokesčio dydžio kompensaciją. Teismas, apelianto nuomone, visiškai nevertino aplinkybės, kad būtent atsakovo nesąžiningas elgesys ir sąlygojo ieškinio teismui dėl sutarties pripažinimo nutraukta dėl atsakovo kaltės pateikimą. Pripažinus sutartį nutraukta dėl atsakovo kaltės, apeliantui nekiltų nepagrįstų sutartyje numatytų pasekmių.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas netenkintinas.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 320 str. 1 ir 2 d., bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 str. nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Teismas konstatuoja, kad nurodytų absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta, todėl pasisako dėl apeliacinio skundo faktinių bei teisinių pagrindų.

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK6.477 str. 1 d. ). Iš bylos medžiagos matyti, kad apeliantas su atsakovu 2007-09-28 sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 07/09/28, kurios pagrindu apeliantui 10 metų terminui buvo išnuomotos patalpos, esančios pastate (duomenys neskelbtini), Vilniuje (t. 1, b. l. 10-17). Patalpų paskirtis - medicininių paslaugų teikimas ir kita ūkinė-komercinė veikla. Šalys susitarė, kad nuomotojas leidžia nuomininkui subnuomoti patalpas ar jų dalį teisės aktų nedraudžiamai ūkinei komercinei veiklai vykdyti įspėjus nuomotoją raštu ne vėliau kaip prieš 15 darbo dienų nuo numatomo subnuomos termino pradžios. Apeliantas ir trečiasis asmuo 2007-11-10 sudarė patalpų panaudos sutartį Nr. 2007/01, kuria apeliantas leido trečiajam asmeniui neatlygintinai naudotis medicininės paskirties kabinetais Nr. 8-19, 8-21, 8-22 ir 8-25, esančiais patalpose (duomenys neskelbtini), Vilniuje. Taip pat apeliantas ir trečiasis asmuo 2010-07-01 sudarė patalpų subnuomos sutartį Nr. 1/2010, kuria apeliantas išnuomojo patalpas Nr. 8-19, 8-21, 8-22 ir 8-25, esančias (duomenys neskelbtini), Vilniuje. Apeliantas 2013-10-01 informavo atsakovą, jog nuomos sutartis nutraukiama nuo 2014-04-02 sutarties 11.4. p. pagrindu (bet kuri šalis turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir kokiais pagrindais). Apeliantas 2015-02-11 kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl 2007-09-28 nuomos sutarties nutraukimo dėl atsakovo kaltės. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016-04-28 sprendimu ieškinį atmetė.

Apeliantas skundu ginčija Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016-04-28 sprendimą ir nurodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino aplinkybę, kad išnuomotos patalpos tapo netinkamomis naudoti pagal paskirtį dėl atsakovo kaltės. Taip pat apeliantas nurodo, kad pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, nevertino UAB „Rizikos veiksnių tyrimo centras“ išsakytos kategoriškos nuomonės apie tai, kad patalpose yra nepriimtina profesinė rizika, taip pat nevertino kitų byloje esančių įrodymų, o vadovasi tik atsakovo 2013-04-22 raštu. Teisėjų kolegija su minėtais apelianto argumentais nesutinka. Pažymėtina, jog pirmosios instancijos teismas, priimdamas skundžiamą sprendimą, įvertino visus byloje esančius įrodymus ir pagrįstai nustatė, kad VĮ Registrų centro duomenys nėra nuginčyti. Nors apeliantas reiškė pretenzijas dėl patalpų paskirties ir būklės, tačiau ir toliau leido trečiajam asmeniui jomis naudotis, o šis tai ir darė. Teismo ekspertizės akte buvo nustatyta, kad ginčo patalpų atitikties paskirties reikalavimams absoliučiai visą 2007-09-28 negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. 07/09/28 galiojimo laikotarpį nustatyti nėra galimybės, tačiau atlikto tyrimo duomenimis, ginčo patalpos negalėjo būti naudojamos medicininės (gydymo) paskirties tikslams, tame tarpe medicininei veiklai, kurią vykdė UAB „Vilniaus sveikatos namai, kadangi neatitiko visų teisės aktuose keliamų šios paskirties reikalavimų (t. 2, b. l. 4-32). Tačiau kadangi patalpos trečiojo asmens buvo nepertraukiamai naudojamos visą nuomos laikotarpį, sutiktina su pirmosios instancijos teismo išdėstyta pozicija, kad tokiu atveju riziką dėl patalpų tinkamumo prisiėmė ir apeliantas.

Apeliantas nesutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, kad patekimo į patalpas neužtikrinimas nelaikomas esminiu sutarties pažeidimu. Apeliantas taip pat nurodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino aplinkybes CK 6.217 str. taikymo kontekste, ko pasekoje nustatytus pažeidimus laikė neesminiais. Teisėjų kolegija minėtus apelianto argumentus laiko nepagrįstais, kadangi byloje nėra duomenų, jog atsakovas įsipareigojo užtikrinti kitą patekimą į išnuomotas patalpas. Kaip teisingai konstatavo pirmosios instancijos teismas, apeliantas, pasirašydamas nuomos sutartį, sutiko ir priėmė patalpas tokios būklės, kokios buvo pasirašant sutartį.

Apeliantas apeliaciniame skunde taip pat pažymi, kad teismas nevertino aplinkybės, kad būtent atsakovo nesąžiningas elgesys ir sąlygojo ieškinio teismui dėl sutarties pripažinimo nutraukta dėl atsakovo kaltės pateikimą. Kaip jau minėta, apeliantas nuo 2014-04-02 sutarties 11.4. p. pagrindu (bet kuri šalis turi teisę ne teismo tvarka vienašališkai nutraukti sutartį nesvarbu dėl kokių priežasčių ir kokiais pagrindais) nutraukė tarp šalių (apelianto ir atsakovo) sudarytą sutartį. Taigi, akivaizdu, kad 2007-09-28 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, pasirašyta tarp apelianto ir atsakovo, buvo nutraukta apelianto iniciatyva prieš sueinant sutarties galiojimo terminui. Vadinasi sutartis jau yra nutraukta, o nutrauktos sutarties dar kartą nutraukti kitu pagrindu nėra galima. Apeliantas nagrinėjamu atveju galėtų prašyti tik pakeisti nuomos sutarties nutraukimo pagrindą, tačiau tokio reikalavimo byloje nebuvo pareikšta.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija daro išvadą, jog pirmosios instancijos teismas ištyrė visas reikšmingas bylos aplinkybes ir visapusiškai bei objektyviai įvertino pateiktus šalių įrodymus. Be to, pirmosios instancijos teismas tinkamai paskirstė įrodinėjimo pareigas ir išaiškino bei taikė materialinės ir procesinės teisės normas, todėl apelianto apeliacinio skundo argumentai nesudaro įstatyme nustatytų pagrindų naikinti apeliacine tvarka skundžiamą pirmosios instancijos teismo sprendimą. Kiti teismo neaptarti apeliacinio skundo argumentai ginčijamo sprendimo teisėtumo neįtakoja, todėl teismas atskirai dėl jų nepasisako. Taigi, apelianto apeliacinis skundas atmestinas, o skundžiamas sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 326 str. 1 d. 1p.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 337 str. 1 d. 1 p., 338 str., teisėjų kolegija

nutaria:

UAB „Eurotestas“ apeliacinį skundą atmesti.

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. balandžio 28 d. sprendimą palikti nepakeistą.