Vilniaus apygardos teismo sprendimas

1. Ieškovas L. Č. (toliau – ieškovas) kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT, atsakovė) Vilniaus miesto skyriaus vedėjo 2020 m. gegužės 19 d. įsakymą Nr. 49VĮ-1103(14.49.2.) „Dėl 2015 m. rugsėjo 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-340-(14.49.57.), pakeistos 2015 m. lapkričio 2 d. susitarimu Nr. 49SŽN-417-(14.49.57.) bei 2016 m. balandžio 11 d. susitarimu Nr. 49SŽN-88-(14.49.57.), nutraukimo“ (toliau – įsakymas), pripažinti negaliojančiu 2015 m. rugsėjo 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-340-(14.49.57.), pakeistos 2015 m. lapkričio 2 d. susitarimu Nr. 49SŽN-417-(14.49.57.) ir 2016 m. balandžio 11 d. susitarimu Nr. 49SŽN-88-(14.49.57.) (toliau – ir nuomos sutartis), nutraukimą NŽT Vilniaus miesto skyriaus vedėjo įsakymu bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.

2. Ieškovas nurodė, kad akcinei bendrovei (toliau – AB) „Vilniaus šilumos tinklai“ nuo 1998 m. spalio 14 d. nuosavybės teise priklausė boilerinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), buvusi (duomenys neskelbtini). 2004 m. sausio 30 d. įsakymu Nr. 2.3-452-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo (duomenys neskelbtini), išnuomojimo akcinei bendrovei „Vilniaus šilumos tinklai“ tuometinis Vilniaus apskrities viršininkas nusprendė ne aukciono tvarka AB „Vilniaus šilumos tinklai“ išnuomoti 168 kv. m ploto valstybinės žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), kadastro Nr. (duomenys neskelbtini). 2004 m. gegužės 20 d. tarp Lietuvos Respublikos, atstovaujamos Vilniaus apskrities viršininko administracijos, ir AB „Vilniaus šilumos tinklai“ buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. N01/2004-703, pagal kurią akcinei bendrovei „Vilniaus šilumos tinklai“ kaip nuomininkui buvo išnuomotas 168 kv. m ploto valstybinės žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Žemės sklypas šia nuomos sutartimi išnuomotas 55 metams nuo sutarties pasirašymo dienos, t. y. iki 2059 m. gegužės 20 d. Laimėjusi 2013 m. rugsėjo 5 d. viešą aukcioną pagal 2013 m. rugsėjo 27 d. pirkimo-pardavimo sutartį Nr. PJ-4524 boilerinę iš AB „Vilniaus šilumos tinklai“ įsigijo ieškovo mama V. Č.

3. Pažymėjo, kad atsakovė 2013 m. lapkričio 7 d. įsakymu Nr. 49VĮ-(14.49.2) pripažino, kad AB „Vilniaus šilumos tinklai“ turėtos teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį į 168 kv. m. ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), pereina V. Č. 2013 m. lapkričio 19 d. buvo sudarytas susitarimas Nr. 49SŽN-(14.49.57.)-506 prie 2004 m. gegužės 20 d. nuomos sutarties, pagal kurią ankstesnis nuomininkas AB „Vilniaus šilumos tinklai“ buvo pakeistas nuomininke V. Č. 2004 m. gegužės 20 d. nuomos sutarties 3 punktas buvo papildytas pastraipa: „Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą ir/ar pobūdį nurodant paskirtį, būdą ir/ar pobūdį, numatytus pagal Vilniaus miesto teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka“. Atsakovė 2015 m. liepos 1 d. sprendimu Nr. 49SK-1164-(14.49.109.) nusprendė suformuoti 127 kv. m. ploto žemės sklypą, įsiterpiantį tarp 168 kv. m. ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), ir (duomenys neskelbtini) ir patvirtinti šio žemės sklypo kadastro duomenis, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), taip pat nusprendė kreiptis į VĮ „Registrų centras“ įregistruoti šį žemės sklypą ir atsakovės patikėjimo teisę į jį. 2015 m. rugpjūčio 16 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1172-(14.49.2.) atsakovė nusprendė išnuomoti V. Č. kitos paskirties valstybinės žemės sklypą, kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini). 2005 m. rugsėjo 1 d. buvo sudaryta nuomos sutartis, pagal kurią Lietuvos valstybė, atstovaujama atsakovės, išnuomojo V. Č. 127 kv. m. ploto įsiterpusį žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį Vilniaus mieste. Nuomos sutarties 2 punkte šalys sulygo, kad šis sklypas išnuomojamas iki 2059 m. gegužės 19 d., o 7 punkte – kad per 6 mėnesius nuo nuomos sutarties sudarymo dienos šis sklypas turi būti sujungtas su 168 kv. m. ploto valstybinės žemės sklypu. Atsakovė 2015 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1439-(14.49.2.) „Dėl 2015 m. rugsėjo 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-340-(14.49.57) pakeitimo“ nusprendė pakeisti 2015 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartį, o 2015 m. spalio 30 d. įsakymu Nr. 49VĮ-1440-(14.49.2.) „Dėl 2004 m. gegužės 20 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N01-2004-073, pakeistos 2013 m. lapkričio 19 d. susitarimu Nr. 49SŽN-(14.47.57)-506 pripažinimo pasibaigusia“ nusprendė pripažinti pasibaigusia 2004 m. nuomos sutartį.

4. Nurodė, kad 2015 m. lapkričio 2 d. susitarimu buvo pakeista 2015 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartis, jos 1 punkte nustatant, kad nuomotojas išnuomoja, o nuomininkas išsinuomoja 295 kv. m. ploto valstybinės žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini). 2015 m. lapkričio 4 d. V. Č. mirė, o jos teises į boilerinę pagal 2016 m. vasario 5 d. paveldėjimo pagal testamentą liudijimą Nr. PJ-594 paveldėjo ieškovas. Atsakovė 2016 m. balandžio 11 d. įsakymu Nr. 49VĮ-395-(14.49.2) „Dėl 2015 m. rugsėjo 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-340-(14.49.57), pakeistos 2015 m. lapkričio 2 d. susitarimu Nr. 49SŽN-417-(14.47.57), pakeitimo“ nusprendė pakeisti 2015 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartį, jos 1 punkte nurodant, kad nuomininkas yra ieškovas. 2015 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutarties 3 punktas šiuo susitarimu buvo pakeistas taip: „Išnuomoto žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis, naudojimo būdas: kita; vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą, nurodant paskirtį, būdą, numatytus pagal savivaldybės bendrąjį planą ir/ar jos dalis, jeigu šis parengtas: Lietuvos Respublikos įstatymų bei jų lydimųjų aktų nustatyta tvarka“. 2016 m. balandžio 14 d. atsakovė išdavė sutikimą Nr. 49ST-412-(14.49.5.) tiesti susisiekimo komunikacijas, inžinerinius tinklus bei statyti jiems funkcionuoti būtinus statinius valstybinėje žemėje, kurioje nesuformuoti žemės sklypai, kuriuo neprieštaravo dėl vandentiekio ir lietaus bei buitinių nuotekų inžinerinių tinklų tiesimo į ieškovo išnuomotą žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), pagal 2016 m. UAB „Artva“ parengtą sklypo planą su projektuojamais vandentiekio, buitinės ir lietaus nuotekynės tinklais. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2016 m. vasario 23 d. išdavė specialiuosius architektūros reikalavimus Nr. AR-155 boilerinės rekonstrukcijai į vienbutį gyvenamąjį namą, o 2016 m. rugsėjo 5 d. išdavė statybą leidžiantį dokumentą Nr. LRS-01-160905-00025, leidžiantį rekonstruoti negyvenamos paskirties pastatą į gyvenamosios paskirties vieno buto pastatą, taip pat leidžiantį įrengti inžinerinius įrenginius (dujų, vandentiekio, nuotekų šalinimo) tinklus. 2017 m. birželio 29 d. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos išdavė pažymą apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. ACUB-30-170629-00505, kurioje konstatuojama, kad statinio statyba vykdoma be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių. Pagal 2017 m. birželio 19 d. kadastrinių matavimų duomenis statinio baigtumas – 26 proc. 2020 m. gegužės 19 d. atsakovė priėmė įsakymą Nr. 49VĮ-1103(14.49.2.) „Dėl 2015 m. rugsėjo 1 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 49SŽN-340-(14.49.57.), pakeistos 2015 m. lapkričio 2 d. susitarimu Nr. 49SŽN-417-(14.49.57.) bei 2016 m. balandžio 11 d. susitarimu Nr. 49SŽN-88-(14.49.57.), nutraukimo“, kuriuo vienašališkai nutraukė 2015 m. rugsėjo 1 d. nuomos sutartį.

5. Nurodė, jog nuomos sutartis buvo nutraukta vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 2 dalimi, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalimi, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – taisyklės) 30.8 punktu, taip pat atsižvelgiant į Vilniaus apygardos prokuratūros Viešojo intereso gynimo skyriaus 2017 m. gegužės 17 d. nutarimą Nr. 2.1.5-38 „Reikalauti pašalinti teisės aktų pažeidimus“, atsakovės 2017 m. birželio 15 d. raštą Nr. 49SFN-1365-(14.49.104.) „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“, 2018 m. birželio 15 d. raštą Nr. 49SFN-1431-(14.49.104) „Dėl informacijos pateikimo“, 2019 m. gegužės 20 d. raštą Nr. 49SFN-1478-(14.49.104) „Dėl informacijos pateikimo“, skelbimą apie nuomos sutarties nutraukimą, paskelbtą 2019 m. birželio 13 d. dienraštyje „Lietuvos rytas“, 2019 m. balandžio 2 d. faktinių duomenų patikrinimo vietoje aktą Nr. FD-235(14.49.104.). Jo priėmimo metu statinio baigtumas buvo apie 90 procentų.

6. Ieškovas nesutinka su vienašaliu nuomos sutarties nutraukimu, nes nuomos sutartis vienašališkai buvo nutraukta nesilaikant įstatymuose nustatytos tvarkos, kas yra savarankišku pagrindu įsakymą naikinti, o nuomos sutarties nutraukimą pripažinti negaliojančiu. Ieškovo teigimu, nuomos sutartis, atsižvelgiant į atsakovės nurodomą jos nutraukimo pagrindą – CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktą, galėjo būti atsakovės nutraukta tik teismine tvarka, nes ši norma nėra specialioji CK 6.217 straipsnio atžvilgiu. Nors CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas nustato, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, šia teisės norma atsakovė nesiremia. Atsakovė remiasi Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalimi, kuri numato, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukta prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir/ar būdą arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir/ar būdas, išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir/ar būdą. Ieškovo teigimu, pagrindo taikyti šią normą ieškovo atžvilgiu apskritai nebuvo.

7. Ieškovas taip pat nurodė, kad net teismui pripažinus atsakovės teisę nutraukti nuomos sutartį neteismine tvarka, įsakymas naikintinas, o nuomos sutarties nutraukimas pripažintinas negaliojančiu, nes atsakovė nesilaikė įstatymo nustatytos terminuotos sutarties nutraukimo prieš terminą tvarkos. Pagal CK 6.564 straipsnio 2 dalį apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti kitos paskirties žemės nuomininkams prieš du mėnesius iki nuomos sutarties nutraukimo. Tuo tarpu įsakyme nurodyta, kad nuomos sutartis nutraukiama be jokio įspėjimo, nuo įsakymo priėmimo dienos. Įsakyme minimi dokumentai, ieškovo teigimu, taip pat negali būti laikomi jo tinkamu įspėjimu CK 6.564 straipsnio 2 dalies prasme apie nuomos sutarties nutraukimą nuo 2020 m. gegužės 19 d., nes įsakyme minimi raštai ieškovui nebuvo faktiškai įteikti, ieškovas nėra dienraščio „Lietuvos rytas“ prenumeratorius, faktinių duomenų patikrinimo akte nėra duomenų apie įspėjimo įteikimą.

8. Be to, pažymėjo, jog paskutiniai veiksmai, susiję su įspėjimu, atsakovės buvo atlikti 2019 m. birželio 13 d., kai buvo išspausdintas skelbimas laikraštyje „Lietuvos rytas“. Po to nieko nevyko, nuomos sutartis buvo toliau vykdoma (ieškovas visą laiką mokėjo žemės nuomos mokestį, o atsakovė jį priėmė, nereikalavo pašalinti jokių pažeidimų), kas liudija, kad ilgą laiką po to pati atsakovė nesiėmė jokių veiksmų, patvirtinančių jos ketinimus nutraukti nuomos sutartį.