- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2006-10-23
- Bylos Nr.
- 2A-332/2006
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Kazys Kailiūnas, Vigintas Višinskis, Alė Bukavinienė
- Atsakovas
- J. M., E. A.
- Ieškovas
- R. B., A. J.
- Trečiasis asmuo
- Vilniaus miesto
- Kategorijos
- 50.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 45.6pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Alės Bukavinienės (teisėjų kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Kazio Kailiūno ir Viginto Višinskio,
viešame teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. B. ir A. J. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimo, kuriuo ieškinys atmestas, civilinėje byloje Nr. 2-4-45/2006 pagal ieškovų R. B. , A. J. ieškinį atsakovams J. M. , E. A., tretieji asmenys Vilniaus miesto 31–ojo notarų biuro notaras Saulius Svaldenis, Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyrius, dėl privačios žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir pirkėjo teisių bei pareigų perkėlimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovai R. B. ir A. J. kreipėsi į teismą su ieškiniu bei jo patikslinimais, prašydami:
pripažinti negaliojančia žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutartį sudarytą 2004 m. rugsėjo 10 d. tarp J. M. ir E. A., patvirtintą Vilniaus miesto 31-ojo notarų biuro notaro S. Svaldenio sutarties registro Nr.4250 1.1.2 dalį negaliojančią kaip prieštaraujančią imperatyvioms įstatymo normoms ir taikyti niekinio sandorio pasekmes;pripažinti negaliojančia E. A. su UAB „Sampo bankas“ sudarytą nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį dalyje dėl žemės sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimo įregistruotą hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d., hipotekos registro įrašo Nr.01120040018297, kaip sudarytą neteisėtai sudaryto sandorio pagrindu;perkelti ieškovams 0,40 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkėjo pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutarties, patvirtintos Vilniaus miesto 31-ojo notarų biuro notaro S. Svaldenio, registro Nr.4250 teises ir pareigas, įpareigojant ieškovus žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties 1.1.2 punkte sumokėti nurodytą kainą – 168 000 Lt, pardavėją perduoti žemės sklypą;priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas.
Pirmosios instancijos teismo posėdžio metu UAB „Sampo bankui“ pranešus apie tai, kad hipotekos lakštai, dėl kurių UAB „Sampo bankas“ buvo įtrauktas į bylą, yra išregistruoti, ieškovai atsisakė reikalavimo pripažinti negaliojančia E. A. su UAB „Sampo bankas“ sudarytą nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį dalyje dėl žemės sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimo įregistruotą hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d., hipotekos registro įrašo Nr.01120040018297, kaip sudarytą neteisėto sandorio pagrindu. Ieškinyje ieškovai nurodė, kad yra pastatų, esančių (duomenys neskelbtini), įsigytų pagal 1996 m. spalio 10 d. pirkimo-pardavimo sutartį Nr.ML 15-4186 (b. l. 15), savininkai. Minėti pastatai yra pastatyti 0,40 ha žemės sklype. Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus rajono žemėtvarkos skyrius 2003 m. vasario 19 d. sutartimi Nr.2003-NK-26 (toliau – Sutartis) ieškovams lygiomis dalimis išnuomojo 0,40 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini). Sutarties 2 p. buvo nustatyta, jog žemės sklypas išnuomojamas iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M. . Sutarties 8 p. buvo numatyta, jog daiktinės teisės: šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip. Ginčijamo žemės sklypo nuomos sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. 2004 m. spalio 6 d. į ieškovams priklausančias patalpas atvyko atsakovas E. A. pareiškė, kad jis yra žemės sklypo savininkas, įsigijęs jį iš J. M. pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutartį Nr.4250. Atsakovas J. M. įstatymo nustatyta tvarka nepranešdamas ieškovams apie tai, kad ketina parduoti ieškovų pastatams eksploatuoti naudojamą žemės sklypą ir parduodamas jį E. A., pažeidė ieškovų, kaip žemės sklypo nuomininkų pirmenybės teisę pirkti žemę. Pagal žemės nuomos sutarties sąlygas žemės savininkui perėjo žemės nuomotojo teisės. Atsakovai, nesuteikdami žemės sklype esančių pastatų savininkams ir žemės nuomininkams teisės pasinaudoti pirmenybės teise, pažeidė CK 6.560 straipsnio nuostatas. Žemės pirkimo-pardavimo sandoris tarp atsakovų E. A. ir J. M. sudarytas pažeidžiant Žemės įstatymo (Nr. IX-1983) 31 straipsnio nuostatas, prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, prašė pritaikyti niekiniams sandoriams taikomas teisines pasekmes (CK 1.78 str. 5 d., 1.80 str.).
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus apygardos teismas 2006 m. balandžio 11 d. sprendimu: ieškovų R. B. ir A. J. atsisakymą nuo ieškinio dalies pripažinti negaliojančia E. A. su UAB „Sampo bankas“ sudarytą nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį dalyje dėl žemės sklypo unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) įkeitimo įregistruotą hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d. priėmė ir civilinę bylą šioje dalyje nutraukė; likusioje dalyje dėl pirkimo-pardavimo sutarties dalies pripažinimo negaliojančia ir reikalavimą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo pagal 0,40 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskeltini), 2004 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutartį, ieškinį atmetė; nurodė grąžinti R. B. 4 950 Lt sumokėto žyminio mokesčio dalį. Remdamasis bylos duomenimis teismas nurodė, kad Vilniaus rajono žemėtvarkos skyriui (t. 1, b. l. 89) ieškovai 2002 m. gruodžio 24 d. pateikė prašymą išnuomoti jiems 0,40 ha privačios J. M. žemės. Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. sausio 14 d. įsakymas Nr. 84-41 (t. 1, b. l. 88) patvirtina, jog pareiškėjų prašymu 0,40 ha žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), ne aukciono tvarka buvo išnuomotas A. J. ir R. B. iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra. Sutarties 2 punkte šalys nuomos terminą nurodė, jog žemės sklypas išnuomojamas iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M. Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimas Nr. 41-15810 (t. 2, b. l. 157) patvirtina nuosavybės teisės į J. M. tenkančią nekilnojamojo turto dalį atkūrimo faktą. Todėl teismas padarė išvadą, jog ieškovų sudaryta žemės nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. balandžio 8 d. (CK 6.562 str. 1 d., 6.549 str. 2 d.). Teismo teigimu, ieškovų vardu įregistruotas nuomos sutarties faktas minėtame administraciniame akte, taip pat nuomos sutartyje nurodyto nuomos sutarties galiojimo termino nepratęsia. Sutarties 8 punkte yra nurodyta, jog žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės savininkui, Sutarties 1 punkte nuomotojui suteikta teisė išnuomoti, o nuomininkams išsinuomoti lygiomis dalimis 0,40 ha sutarties dalyke nurodytą žemės sklypą. CK 6.566 straipsnis nustatė, jog kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigia, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Teismas, atsižvelgdamas į nurodytas teisines nuostatas, padarė išvadą, jog sutartiniams santykiams atsirasti turi pakakti šalių susitarimo, jų valios išraiškos fakto. Sutarties laisvės principas pasireiškia laisve sudaryti sutartį. Teismo teigimu, byloje nėra pateikta įrodymų, jog ieškovai pranešė atsakovams, jog pageidauja sudaryti naują žemės nuomos sutartį. Ieškovų pateikti rašytiniai įrodymai (t. 2, b. l. 218-219) patvirtinantys 2005 m. lapkričio mėn. gavėjui J. M. siųstą 446,25 Lt pašto perlaidą nesudaro pagrindo pripažinti, jog sudarant ieškovų ginčijamą 2004 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutartį egzistavo žemės nuomos teisiniai santykiai, nustatantys nuomuotojo pareigą pranešti nuomininkui apie trečiųjų asmenų teises į nuomojamą daiktą pagal CK 6.560 straipsnio nuostatas. Nei atsakovas J. M. , nei atsakovas E. A. nurodyto žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu su ieškovais nebuvo žemės nuomos teisinių santykių subjektais, todėl teismas konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo ieškovų nurodytus atsakovus pripažinti pažeidusius ieškovų - nekilnojamojo turto savininkų teises. Ieškovai nurodė kitą ieškinyje keliamo reikalavimo juridinį pagrindą, jog 2004 m. rugsėjo 10 d. pirkimo-pardavimo sutartis tarp atsakovų E. A. ir J. M. sudarytas pažeidžiant Žemės įstatymo (Žin., 1994, Nr.34-620, 2004., Nr.28-868 (Nr. IX-1983) 31 straipsnio nuostatas. Nuostatos, kurios reglamentuoja savininkui nepriklausomai nuo žemės naudojimo paskirties pirmumo teisę pirkti parduodamą privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrengimai, išskyrus kai kitus pirmumo teisės pirkti privačią žemę atvejus nustato kiti įstatymai. Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu atsakovui atkurtos nuosavybės teisės į bendrą 0,40 ha žemės sklypą kitai paskirčiai (komercinei veiklai). Todėl teismas laikė, jog taikyti teisės aktus reguliuojančius žemės ūkio paskirties žemės naudojimo, valdymo ar disponavimo tvarką negalima. Žemės įstatymo 31 straipsnio pirmoji dalis nustatė, kad asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrengimai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama ir kitomis vienodomis sąlygomis. Byloje pateikti dokumentai, būtent 1996 m. spalio 10 d. pirkimo-pardavimo sutartis (b. l. 15) patvirtina, jog ieškovai yra pastatų, kurių unikalūs Nr. (duomenys neskelbtini), esančių ginčijame žemės sklype savininkai.
Teismas nurodė, kad Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 ir 4 dalyse žemės sklypo savininkui nustatyta pareiga pranešti jo žemės sklype esančių statinių ar įrenginių savininkui apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygas registruotu laišku (įteikiant), o šių pastatų ar įrenginių savininkui nustatyta teisė per 30 dienų nuo pranešimo gavimo dienos apsispręsti pirkti ar nepirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jam priklausantys statiniai ir įrengimai. Įrodymų apie tai, kad registruotu laišku buvo pranešta ieškovams apie sprendimą parduoti žemės sklypą bei pardavimo sąlygos, ieškovų raštišką atsisakymą pirkti J. M. priklausiusį žemės sklypą, teismo teigimu, byloje nėra. Todėl teismas padarė išvadą, kad J. M. pažeidė Žemės įstatymo 31 straipsnio reikalavimus. CK 6.61 straipsnio 2 dalis nustatė prievolės atlikti tam tikrą veiksmą neįvykdymo pasekmes, tačiau ieškovai pasirinkę kitą pažeistos teisės gynimo būdą, prašė teismo perkelti pirkėjo – E. A. teises ir pareigas pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. sutartį, t. y. iš pirkėjo E. A. atlygintinai paimti pirkimo-pardavimo sutartimi įsigytą žemės sklypą ir jam grąžinti sutartyje nurodytus 168 000 Lt. Teismo teigimu, pagal ieškovų nurodytą žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį atsakovas E. A. nebuvo žemės sklypo savininkas ir pardavėjas, todėl jis neturėjo Žemės įstatymo 31 straipsnyje nustatytos pareigos registruotu laišku pranešti ieškovams apie parduodamą žemės sklypą. Pirkėjo pareiga yra sumokėti kainą per sutartyje nustatytą terminą, priimti jam perduotą daiktą. Byloje nėra įrodymų, jog ši sandorio šalis - atsakovas E. A. , kaip žemės sklypo pirkėjas pažeidė imperatyvias įstatymo normas ar buvo nesąžiningas, todėl teismo teigimu, nėra teisinio pagrindo jo atžvilgiu taikyti sankcijas. Per pastaruosius du metus žymiai išaugus žemės kainai E. A. , nepripažintas įstatymo pažeidėju, atsidurtų blogesnėje padėtyje, nes atgavęs už pirktą žemę pinigus, už tokią pat kainą analogiško dydžio sklypo nebenupirktų. Sandorių negaliojimo instituto paskirtis yra apginti sąžiningų civilinės apyvartos dalyvių, suinteresuotų sudaryto sandorio atsiradimu, teisėtus interesus. Teismas konstatavo, kad pagal ieškovų pasirinktą pažeistos teisės gynimo būdą, nesant atsakovo E. A. veiksmuose nesąžiningumo prezumpcijos (CK 6.67 str.) ir pagrindo šį atsakovą pripažinti pažeidusį ieškovų teises, esant galimybei pažeistą teisę apginti kitu būdu, ieškinys atmestinas. Taip pat teismas nurodė, kad esant faktui, jog hipoteka yra baigta, ieškovų R. B. ir A. J. atsisakymas nuo ieškinio dalies pripažinti negaliojančia E. A. su UAB „Sampo bankas“ sudarytą nekilnojamojo turto įkeitimo sutartį dalyje dėl žemės sklypo unikalus Nr.4162-0100-0680 įkeitimo įregistruotą hipotekos registre 2004 m. lapkričio 12 d. priimtinas, civilinė byla šioje dalyje nutrauktina (CPK 42 str.). Byloje buvo pateikti įrodymai apie tai, jog R. B. apmokėjo 6 600 Lt žyminį mokestį, todėl šiam ieškovui grąžintina 75 proc. sumokėto žyminio mokesčio, t. y. 4 950 Lt (CPK 87 str. 2 d.).
Šalies argumentai
Ieškovai R. B. ir A. J. apeliaciniu skundu prašo Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą ieškinio reikalavimą dėl pirkėjo teisių ir pareigų pagal 2004 m. rugsėjo 10 d. 0,40 ha ploto žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį perkėlimo ieškovams patenkinti, priteisti iš atsakovų visas bylinėjimosi išlaidas. Skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teismas neteisingai taikė ir aiškino materialinės teisės normas, reguliuojančias žemės nuomos sutarties galiojimą bei nuomotojo teisių ir pareigų perėjimą kitam žemės savininkui. Neatsižvelgdamas į CK įtvirtintas ir teismų praktikoje galiojančias sutarčių aiškinimo taisykles, teismas padarė klaidingą išvadą dėl Žemės sklypo nuomos santykių pasibaigimo. Nagrinėjant sutarties turinį, teismas turi taikyti CK 6.193 straipsnyje nustatytas ir teismų praktikoje galiojančias sutarčių aiškinimo taisykles. Sutarties 2 punktas negali būti aiškinamas atskirai nuo Sutarties 8 punkto ir nuosavybės teisės į žemės sklypą atkūrimo sprendimo 3 punkto nuostatų, o taip pat neįvertinus sutarties pobūdžio, tikslo bei šalių elgesio po jos sudarymo. Sutarties 2 punktas turi būti suprantamas kaip nuomos santykių pasibaigimo tik valstybės atžvilgiu sąlyga, kai jos teises ir pareigas perima naujasis nuomotojas, kuris vadovaudamasis sutarčių laisvės principu, gali susitarti su žemės sklypo nuomininkais dėl kitokių nuomos sutarties sąlygų. Tokį Sutarties sąlygų aiškinimą patvirtina ir ta aplinkybė, kad valstybė, atkurdama nuosavybės teises J. M. , Spendimo 3 punkte nurodė, kas Sutartis galioja naujajam žemės savininkui. Be to, atsakovo J. M. elgesys po nuosavybės teisių atkūrimo taip pat patvirtina faktą, kad jis perėmė buvusio nuomotojo teises ir pareigas pagal Sutartį. Iki ginčijamos žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo atsakovas J. M. nepranešė ieškovams, kad jo manymu Sutartis nustojo galioti, nesikreipė į Nekilnojamojo turo registro tvarkytoją su prašymu išregistruoti neva pasibaigusią nuomos sutartį. Todėl remiantis CK 4.262 ir 6.559 straipsniais, įregistruota Sutartis galioja naujojo nuomotojo atžvilgiu, o viešame registre esantys duomenys turi būti laikomi teisingais ir išsamiais. Tokią Sutarties sąlygų aiškinimą patvirtina CK 6.559 straipsnis ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 ,,Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ 29.2 punktas.
2. Teismas nepagrįstai atmetė ieškovų reikalavimą perkelti jiems pirkėjo teises, kadangi šio reikalavimo tenkinimo sąlyga neteisingai laikė turto įgijėjo sąžiningumą. Be to, nustatydamas, kad atsakovas E. A. , sudarydamas pirkimo-pardavimo sutartį buvo sąžiningas, teismas neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos suformuluotus turto įgijėjo sąžiningumo nustatymo kriterijus, o atsakovo E. A. sąžiningumo klausimą klaidingai susiejo su tinkamu pirkėjo pareigų vykdymu bei su Žemės įstatymo 31 straipsnyje nustatytos pareigos netaikymu jo atžvilgiu. Žemės įstatymo 31 straipsnis tiesiogiai neįtvirtino pirmumo teisės pažeidimo padarinių, t. y. galimybės reikalauti perkelti pirkėjo teises, tačiau ši nuostata turi būti taikoma protingai ir atsižvelgiant į analogiškas kituose įstatymuose nustatytas pirmenybės teisės pažeidimo pasekmes. Žemės reformos įstatymo 10 straipsnio 4 dalis, Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 6 straipsnis, CK 4.79 straipsnis, nustatantys asmens pirmumą pirkti parduodamą žemės sklypą (jo dalį), vieningai įtvirtina tas pačias teisines pasekmes, jeigu minėta pirmenybės teisė pažeidžiama. Atsižvelgiant į tai ir taikant įstatymų analogiją, darytina išvada, kad ir tuo atveju, kai pagal Žemės įstatymo 31 straipsnį pažeidžiama pirmenybės teisė pirkti parduodamą žemės sklypą, užimtą nuosavybės teise valdomais statiniai, ieškovai turi teisę reikalauti, kad jiems būtų perkeltos pirkėjo E. A. teisės ir pareigos pagal pirkimo-pardavimo sutartį. Teismas nustatęs, kad buvo pažeista ieškovų pirmenybės teisė pirkti parduodamą žemės sklypą, nepagrįstai nenagrinėjo, ar notaras S. Svaldenis, tvirtindamas ginčijamą pirkimo-pardavimo sutartį, elgėsi pakankamai kruopščiai bei atidžiai, ar užtikrino, kad visi šios sutarties sudarymo faktai būtų nustatyti ir tinkamai kvalifikuoti.
3. Įstatymai pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo nesieja su pirkėjo sąžiningumu, todėl teismas, konstatavęs buvus pažeistą ieškovų pirmenybės teisę, privalėjo taikyti teisės aktų nustatytą pirkėjų sukeitimo procedūrą ir neatsižvelgti į tai, ar dėl žemės sklypo kainų pasikeitimo pirkėjas E. A. atsidurs blogesnėje padėtyje. Net ir tuo atveju, jei tenkinant ieškovų reikalavimą perkelti pirkėjo E. A. teises ir pareigas pagal pirkimo-pardavimo sutartį būtų privaloma atsižvelgti į atsakovo E. A. sąžiningumą, bylos aplinkybės rodo, kad jis negali būti laikomas sąžininga sutarties šalimi. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą praktiką protingu ir apdairiu, o tai reiškia sąžiningu, elgesiu laikytinas toks elgesys, kai įgijėjas vykdo jam nustatytą pareigą visomis prieinamomis priemonėmis išsiaiškinti sandorio sudarymui reikšmingas aplinkybes. Tačiau pirkimo-pardavimo sutarties atveju atsakovas E. A. šios pareigos nevykdė, kadangi nepatikrino, ar ginčijamo žemės sklypo pardavėjas J. M. tinkamai vykdė įstatymų reikalavimus, susijusius su ieškovų pirmenybės teisės įgyvendinimu, neįsitikino, ar žemės sklypo naudotojai neturės pagrindo reikšti pretenzijas dėl sudaromo sandorio, neišsiaiškino, ar Sutarties galiojimas pasibaigė ir kodėl šios sutarties registravimas faktas nėra panaikintas.
Atsiliepimas
Atsakovas E. A. atsiliepimu į apeliacinį skundą prašo Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti E. A. naudai iš ieškovų bylinėjimosi išlaidas.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinis skundas netenkintinas.
Pirmosios instancijos teismas surinko ir ištyrė visus įrodymus, teisingai juos įvertino ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą.
Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų (CPK 320 str. 2 d.).
Apeliantų atstovas teismo posėdyje patvirtino, kad apeliaciniu skundu skundžiama sprendimo dalis, kuria atmestas ieškovų reikalavimas perkelti jiems pirkėjo teises pagal žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį, neginčijant kitų sprendimo dalių – nutraukti bylos dalį ir atmesti ieškinį pripažinti negaliojančia pirkimo-pardavimo sutartį. Todėl apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pasisako tik dėl skundžiamos teismo sprendimo dalies.
Ieškovai prašė perkelti jiems pirkėjo teises pagal žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą 2004 m. rugsėjo 10 d. tarp pardavėjo J. M. ir pirkėjo E. A., dviem pagrindais:
1) kad jie (ieškovai) sutarties sudarymo metu buvo parduoto žemės sklypo nuomininkais;
2) kad jie yra pastatų, kurie stovi parduotame žemės sklype, savininkais. Abiejų nurodytų subjektų – žemės sklypo nuomininko ir pastatų, kurie stovi parduodamame žemės sklype, savininko teises įsigyti žemės sklypą reglamentuoja skirtingi norminiai aktai, todėl dėl kiekvieno reikalavimo pagrįstumo pasisakytina atskirai.
Pirmosios instancijos teismas, remdamasis 2004 m. vasario 19 d. Valstybinės žemės nuomos sutarties 2 punktu, nurodžiusiu, jog žemės sklypas išnuomojamas ieškovams iki žemės sklypo sugrąžinimo natūra J. M. , padarė išvadą, kad po nuosavybės teisių atkūrimo į šį žemės sklypą, nuomos sutartis su ieškovais nutrūko. Su tokia teismo išvada ne visiškai galima sutikti. Minėtos žemės nuomos sutarties (t. 1, b. l. 79) 8 punkte nurodyta, jog šios žemės nuomos sutarties teisės ir pareigos pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesutaria kitaip. Atkuriant nuosavybės teises į ginčo žemės sklypą 2003 m. balandžio 8 d. sprendimu (t. 1, b. l. 106) atsakovui J. M. , šio sprendimo 3 punkte taip pat pažymėta, kad žemės sklype nuomotojo teisės ir pareigos pagal valstybinės žemės nuomos sutartį pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyje (t. 1, b. l. 35) 1.1.2 punkte taip pat pažymėta, jog sudaryta nuomos sutartis su R. B. ir A. J. .
Šios aplinkybės rodo, kad J. M. , atkūrus jam nuosavybės teises į žemės sklypą, žinojo apie žemės nuomos sutartį, jos nutraukti nereikalavo (CK 6.564 str.), todėl negalima sutikti su pirmosios instancijos teismo išvada, jog sutartis baigėsi dėl joje nurodyto nuomos termino pabaigos (CK 6.562 str. 1 d.). Tokią išvadą paneigia ir CK 6.559 straipsnio dispozicija, nurodanti, jog kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
Todėl teisėjų kolegija konstatuoja, jog žemės sklypo perleidimo atsakovui E. A. metu ieškovai R. B. ir A. J. buvo šio žemės sklypo nuomininkais. Pagal Civilinio kodekso 6.560 straipsnį, prieš parduodamas ar kitaip perleisdamas nuomojamą žemės sklypą arba jį įkeisdamas ar kitaip teises į jį suvaržydamas, nuomotojas privalo pranešti žemės sklypo įgijėjui ir būsimam įkaito turėtojui apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie numatomą žemės sklypo perleidimą, įkeitimą ar kitokį teisinį į jį perleidimą. Tokiu būdu, įstatymų leidėjas gina nuomininko teises, jo galimybę pasirinkti, ar tęsti nuomos santykius su naujuoju savininku, iš anksto suderinti galimus nuomos sąlygų pasikeitimus. Tačiau tai nesuteikia jokių teisių nuosavybės į žemės sklypą atžvilgiu, nenumato pirmenybės teisės pirkti parduodamą žemės sklypą, tuo labiau – ginti savo teises, prašant perkelti nuomininkui pirkėjo teises, jau įvykus žemės sklypo perleidimui. Todėl šiuo pagrindu pareikštas ieškinys yra visiškai nepagrįstas ir negali būti tenkintinas.
Be to, teisėjų kolegija pažymi, jog bylos aplinkybės ir ištirti įrodymai leidžia daryti išvadą, kad ginčo žemės sklypo nuomininkams – ieškovams R. B. ir A. J. buvo žinoma apie J. M. ketinimą perleisti žemės sklypą. Tai patvirtina ta aplinkybė, kad atsakovas J. M. apie būsimą žemės sklypo pardavimą prieš 30 dienų paskelbė spaudoje, tai pripažįsta ir ieškovai. Be to, apeliacinės instancijos teismo posėdyje apklausti liudytojai G. D. ir J. S. parodė, jog nuo pat nuosavybės teisės į žemės sklypą atstatymo, atsakovas J. M. derėjosi su ieškovais dėl nuomos sutarties pratęsimo, keletą kartų kalbėjo apie žemės pardavimą, tačiau, anot liudytojų, ieškovų netenkino pardavimo kaina. Iš to darytina išvada, jog ieškovų, kaip žemės sklypo nuomininkų, teisės žinoti apie žemės sklypo perleidimą, nebuvo pažeistos.
Kitas pareikšto ieškinio pagrindas – kad ieškovai turi pirmenybės teisę, kaip pastatų, esančių parduodamame žemės sklype, savininkai, pirkti parduodamą žemės sklypą, o jį pardavus trečiajam asmeniui – prašyti perkelti pirkėjo teises.
Pirmosios instancijos teismas laikė, jog ieškovai neturi teisės į jų nurodytą teisių gynimo būdą – perkelti pirkėjo teises ir pareigas, ir kad ieškinio patenkinimas negalimas dėl draudimo išreikalauti turtą iš sąžiningo asmens – žemės sklypo pirkėjo. Su šia teismo pozicija teisėjų kolegija iš esmės sutinka.
Pagal Žemės įstatymo 31 straipsnio pirmąją dalį, asmenys turi pirmumo teisę pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis. Šią teisę realizuoti gali tuomet, kai yra informuojami apie sprendimą parduoti žemės sklypą Žemės įstatymo 31 straipsnio 4 dalyje numatyta tvarka ir būdu.
Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad įstatyme nustatytos tvarkos nebuvo laikytasi, ieškovai nustatytu būdu (registruotu laišku su įteikimu) atsakovo nebuvo informuoti apie sprendimą parduoti žemės sklypą. Šios aplinkybės iš esmės nepaneigė ir atsakovas J. M. . Tačiau kiekvienu konkrečiu atveju, siekiant apginti pažeistą teisę, svarbu nustatyti ne tik patį pažeidimo faktą, bet ir įvertinant įstatymo tikslus, spręsti apie teisių gynimo būdus. Akivaizdu, kad Žemės įstatymo norma, numatanti pirmenybės teisę pirkti žemę, užimamą pastatais, jų savininkams, siekiama apginti pastatų savininkų interesus ta prasme, kad jie galėtų toliau netrukdomai naudotis jiems nuosavybės teise turimais pastatais, vystyti juose veiklą, privažiuoti prie jų ir pan. Neatsitiktinai įstatyme įtvirtinta nuostata, kad ne bet kokį žemės plotą pastatų savininkai turi pirmenybės teisę įsigyti, o tik būtiną naudoti šiems objektams. Todėl įstatymas ir nenumatė galimybės ginti pažeistą teisę ieškovų nurodomu būdu – perkelti pirkėjo teisės pareigas ir, šiuo atveju, nėra galimybės taikyti analogiją pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnio 3 dalį, numatančią, jog pardavus nuosavybės dalį pažeidžiant pirmenybės teisę ją pirkti, kitas bendraturtis turi teisę per tris mėnesius teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Minėta Civilinio kodekso norma, ginanti bendraturčių teises, numato būtent tokį pažeistų teisių gynimo būdą, nes nėra galimybės bendrosios nuosavybės dalyviui apginti savo pažeistą teisę kitu būdu.
Tuo tarpu, Žemės įstatyme numatyti subjektai – statinių ir įrenginių savininkai nuosavybe naudotis gali ir neturėdami nuosavybės teisės į žemę, o galimybę apginti jų pažeistą teisę numato kita teisės norma – Civilinio kodekso 6.395 straipsnio 3 dalis, reglamentuojanti servituto nustatymą į tą žemės sklypo dalį, kurią užima nekilnojamasis daiktas ir kuri būtina jo naudojimui pagal jo paskirtį. Todėl pirmosios instancijos teismas teisingai nusprendė, kad įstatyme nenumatytas toks teisių gynimo būdas, kokį pasirinko ieškovai – perkelti pirkėjo teises ir pareigas ir teisingai šiuo pagrindu ieškinį atmetė.
Be to, negalima sutikti su apelianto pozicija, kad nagrinėjamu atveju apskritai galima taikyti analogiją su CK ketvirtosios knygos V skyriaus ketvirtojo skirsnio normomis. Iš CK struktūros matyti, kad ketvirtasis skirsnis reglamentuoja bendraturčių nuosavybės teisių apsaugą ir neskiria nuosavybės rūšių. Ieškovai savo teises gina iš nekilnojamojo turto savininko teisių, tai skirtingus teisinius santykius reglamentuojančios teisės normos, todėl bendraturčių teisių apsaugą reglamentuojanti teisės norma negali būti laikoma bendrąja norma (ar numatančia bendruosius teisės principus norma) teisės normų, nustatančių nuosavybės teisės gynimą, atžvilgiu ir analogija šiuo atveju negalima (CK 1.8 str. 2 d., 3 d.).
Kaip minėta, teismas pagrįstai nusprendė, jog Žemės įstatyme numatyta ieškovų pirmenybės teisė buvo pažeista, įstatymų nustatytu būdu nepranešus jiems apie būsimą žemės pardavimą, tačiau tai galėtų būti reikšminga tik ginčijant patį pirkimo-pardavimo sandorį, o ne reikalaujant perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal jau įvykusį sandorį.
Kita vertus, kaip jau minėta, ieškovams buvo žinoma apie atsakovo J. M. sprendimą parduoti žemės sklypą, nors formalių įstatymo reikalavimų laikytasi ir nebuvo. Atsakovas J. M. pripažino, kad registruoto laiško su įteikimu ieškovams neišsiuntė. Tačiau apie numatomą pardavimą prieš 30 dienų paskelbė spaudoje, be to, pats kalbėjo su ieškovais ir žodžiu juos informavo apie žemės pardavimą, nurodė sąlygas, kainą. Šias aplinkybes patvirtino liudytojai G. D., J. S. Todėl pažymėtina, kad kiekvienas protingas, apdairus asmuo, žinodamas situaciją, privalėjo ją tinkamai įvertinti, apsvarstyti, ar jam tikslinga pirkti parduodamą žemę, esant nepalankioms sąlygoms, derėtis su pardavėju, o ne jau įvykus sandoriui, formalių reikalavimų pagrindu ginti savo teises. Tai rodo ir pačių ieškovų nesąžiningą naudojimąsi savo teisėmis. Pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad esmingai pasikeitus nekilnojamojo turto rinkai ir nuo sandorio sudarymo iki šių dienų žymiai išaugus nekilnojamojo turto, tame tarpe, ir žemės kainoms, žemės sklypo pirkėjas atsakovas E. A. nepagrįstai prarastų turto dalį, nes už tą pačią kainą lygiaverčio turto nupirkti negalėtų.
Be to, negalima sutikti su apelianto pozicija, kad prašant perkelti sandoryje pirkėjo teises ir pareigas, sandorio šalies sąžiningumas nereikšmingas. Civilinis kodeksas bet kokiu atveju gina sąžiningo įgijėjo teises, išskyrus kai kurias išimtis (CK 4.96 str.). Ne visiškai pagrįsta apeliantų atstovo pozicija, jog sandoris lieka galioti todėl, kad pirkėjo E. A. atžvilgiu sandoris panaikinamas, nes pirkėjas netenka teisių į turtą, todėl šiuo atveju, neabejotinai svarbus pirkėjo sąžiningumas. Pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė, jog žemės pirkėjas E. A. buvo sąžiningas. Priešingų įrodymų nepateikta ir apeliacinės instancijos teismui, todėl nėra pagrindo kitokiai išvadai, nei padarė pirmosios instancijos teismas.
Remdamasi sutartyje išdėstytomis bylos nagrinėjimo metu nustatytomis aplinkybėmis, teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo motyvais neturi pagrindo naikinti ar keisti pirmosios instancijos teismo sprendimo, absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta (CPK 329 str. 2 d.).
Iš ieškovų, atmetant jų apeliacinį skundą, priteistinos bylinėjimosi išlaidos, kurias šioje byloje sudaro išlaidos, teismo turėtos ryšium su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 93, 96 str.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2006 m. balandžio 11 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš ieškovų R. B. ir A. J. po 7,50 Lt iš kiekvieno pašto išlaidų valstybės naudai.