Klaipėdos apygardos teismo nutartis

2. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2025 m. gegužės 19 d. sprendimu ieškinys patenkintas iš dalies ir ieškovės UAB „Mano būstas Dainava“ naudai iš atsakovės UAB „Europos 4“ priteista 28 591,75 Eur skolos ir 6 proc. dydžio metinės palūkanos už priteistą 28 591,75Eur sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2024 m. rugpjūčio 28 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Teismas nurodė, kad klausimas dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo bus išspręstas papildomu sprendimu. Teismas 2025 m. birželio 20 d. priėmė papildomą sprendimą, taikė įskaitymą ir priteisė ieškovei UAB „Mano būstas Dainava“ iš atsakovės UAB „Europos 4“ 8 342,12 Eur bylinėjimosi išlaidų.

3. Teismas nustatė, kad UAB „Europos 4“ ir UAB „Mano būstas Dainava“ (administratorius) 2022 m. rugsėjo 26 d. sudarė administravimo sutartį, kurios 1.1 punktu susitarė, jog administratorius įsipareigoja teikti namo ir namui priskirtos teritorijos butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, techninės priežiūros ir kitas komunalines paslaugas, o namo butų ir kitų patalpų savininkai sumokėti už administratoriaus suteiktas paslaugas. Administravimo sutarties specialiosios dalies 1.3 punktu susitarta, kad statytojas nemoka paslaugų teikėjui už paslaugas už neparduotus butus iki naujas/-ieji savininkas/-ai pasirašo buto (-ų) priėmimo–perdavimo aktą (-us). Už teikiamas paslaugas bei už paslaugas, kurias atskiru rašytiniu statytojo / naujųjų savininkų prašymu ir jo / jų sąskaita teikia paslaugų teikėjas, mokesčiai yra skaičiuojami statytojui / naujiesiems savininkams pagal sutartyje nurodytus tarifus. Administravimo sutarties specialiosios dalies 2.1 punktu susitarta dėl sutarties objekto: namas, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 82 butai, namo plotas 4 975 kv. m, namas, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 47 butai, 3 405 kv. m, garažas, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 1755 kv. m (plius 1 755 kv. m eksploatuojamas stogas). Sutarties specialiosios dalies 3.7 punkte nurodyto sutarties įsigaliojimo terminai: dėl namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir garažo nuo 2022 m. lapkričio 1 d. ir galioja neterminuotai, o dėl namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nuo 2023 m. vasario 1 d. ir galioja neterminuotai. Administravimo sutarties specialiosios dalies 3.1 punktu susitarta dėl konkrečių paslaugų teikimo, o 3.4 punkte nurodyta, kad statytojas privalo priduoti namą ir jo tinklus iki spalio mėn. 30 d. Statytojui nevykdant numatyto įsipareigojimo, administratorius dėl to patiriamus nuostolius rengiant šilumos metodiką namui ir kitas išlaidas pateikia apmokėti statytojui. Jeigu statytojas neapmoka administratoriaus patirtų išlaidų, tokiu atveju jos yra paskirstomos butų ir kitų patalpų savininkams proporcingai jų turimai turto daliai.

4. Teismas nustatė, kad 2022 m. gruodžio 20 d. daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastato savininkų bendrijos „Europos sodo namai“ steigiamojo susirinkimo protokolo 2 punktu nutarta įsteigti daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastato savininkų bendriją „Europos sodo namai“. Bendrija įregistruota 2023 m. gegužės 11 d., jos pirmininkės G. Z. įgaliojimų pradžia 2022 m. gruodžio 20 d., registruota nuo 2023 m. gegužės 11 d. iki 2024 m. rugpjūčio 13 d. Pirmininkė G. Z. 2024 m. sausio 25 d. pranešimu atsistatydino iš pareigų nuo 2024 m. vasario 15 d.

5. Teismas nustatė, kad 2023 m. gegužės 11 d. administravimo sutartimi Nr. MBD-SUT-23-000536 UAB „Mano būstas Dainava“ ir daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastato savininkų bendrija „Europos sodo namai“ susitarė dėl namo, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 82 butai, namo plotas 4 975 kv. m, namo, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 47 butai, 3 405 kv. m, garažo, (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), 1755 kv. m (plius 1 755 kv. m eksploatuojamo stogo) administravimo paslaugų teikimo, Sutarties specialiosios dalies 2.2 punkte nurodyta, kad sutarties pagrindu aptarnaujama namui priskirta teritorija, esanti (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendras plotas 0,5450 ha. Sutarties 3.1 punkte nurodyti paslaugų įkainiai, 3.5 punkte nurodyta, kad paslaugos pradedamos teikti nuo 2023 m. gegužės 11 d. ir galioja neterminuotai. Sutartį bendrijos vardu pasirašė pirmininkė G. Z. 2023 m. gegužės 11 d. susitarimo prie administravimo sutarties Nr. MBD-SUT-23-000536 1 punkte nurodyta, kad UAB „Europos 4“ nemoka už administratoriaus teikiamas administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros paslaugas, kurių sumai administratorius mažina klientui teikiamą sąskaitą už valdomus butus iki naujas/-ieji savininkas/-ai pasirašo buto/-ų priėmimo–perdavimo aktą (-us). Šio punkto nuostatos naujam savininkui negalioja. Susitarimas įsigaliojo nuo 2023 m. gegužės 11 d. ir yra neatskiriama 2023 m. gegužės 11 d. administravimo sutarties dalis.

6. Teismas nustatė, kad Bendrija „Europos sodo namai“ išrašė sąskaitas faktūras atsakovei UAB „Europos 4“ už bendro naudojimo vandenį, bendrąją elektrą, buhalterinės apskaitos paslaugas, generatoriaus paslaugas, laiptinės valymą, lifto techninę priežiūrą, lifto techninį patikrinimą, papildomą teritorijų valymą, parkingų valymą, privalomąsias kaupiamąsias lėšas namo atnaujinimui, remonto darbus, Teledema išlaidas, teritorijos tvarkymą: 2024 m. balandžio 30 d. Nr. EUR-240334 už laikotarpį nuo 2023 m. rugpjūčio mėn. iki 2024 m. kovo mėn., iš viso 35 462,20 Eur, 2024 m. gegužės 31 d. Nr. EUR-240372 už 2024 m. gegužės mėn. 2 359,13 Eur, 2024 m. birželio 30 d. Nr. EUR-240507 už 2024 m. birželio mėn. 1 881,81 Eur. Teismas nustatė, kad UAB „Mano būstas Dainava“ ir Bendrija „Europos sodo namai“ 2024 m. sausio 15 d. sudarė sutartį dėl reikalavimo perleidimo į skolininkę UAB „Europos 4“. Sutarties 2 punkte nurodyta, kad kreditorius perleidžia naujam kreditoriui visus su esamos ir būsimos skolos grąžinimu susijusius reikalavimus, kylančius už bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir kt. paslaugas butams ir / ar kitoms patalpoms, esančioms adresu (duomenys neskelbtini), kurios nuosavybės teise priklauso skolininkui bei teisės aktuose nustatyto dydžio palūkanas, netesybas, kreditoriaus patirtų nuostolių atlyginimą ir kt., jei tokių būtų. Pateiktas 2024 m. vasario 1 d. UAB „Mano būstas Dainava“ pranešimas dėl kreditoriaus pasikeitimo, adresuotas UAB „Europos 4“.

7. Teismas pažymėjo, kad dalyvaujantys byloje asmenys neginčijo reikalavimo perleidimo sutarties, o teismas nenustatė, kad ji prieštarautų imperatyvioms įstatymo nuostatoms. Teismas sprendė, kad ieškovė turi reikalavimo teisę pagal reikalavimo perleidimo sutartį ir pateiktas sąskaitas. Teismas taip pat pažymėjo, kad aplinkybė, jog sąskaitos buvo išrašytos po reikalavimo perleidimo sutarties sudarymo ar po bendrijos pirmininkės atsistatydinimo, iš esmės neturi reikšmės bylai, nes sąskaitos buvo išrašytos 2023 m. gegužės 11 d. administravimo sutarties pagrindu, jas išrašė buhalterines paslaugas teikianti įmonė.

8. Teismas vertino, kad administratoriaus įgaliojimai baigėsi įregistravus bendriją, todėl 2022 m. rugsėjo 26 d. administravimo sutartis ir jos sąlyga dėl statytojo atleidimo nuo mokėjimo po bendrijos įregistravimo nebegaliojo. Dėl to teismas vertino kaip nepagrįstą atsakovės argumentą, kad ji neturi pareigos mokėti pagal ginčo sąskaitas.

9. Teismas pažymėjo, kad 2023 m. gegužės 11 d. susitarimo prie administravimo sutarties 1 punkte nurodyta, jog UAB „Europos 4“ nemoka už administratoriaus teikiamas administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros paslaugas už valdomus butus iki naujas/-ieji savininkas/-ai pasirašo buto/-ų priėmimo-perdavimo aktą (-us). Butai laikotarpiu, kai buvo išrašytos sąskaitos, buvo perleisti kitiems savininkams. Teismas pažymėjo, kad iš su ieškiniu pateiktos mokesčių suvestinės matyti, jog skola yra 39703,14 Eur už administravimą (776,73 Eur, 74,62 Eur, 74,62 Eur), elektrą (7 656,65 Eur, 375,32 Eur, 270,50 Eur), kaupiamąsias lėšas (1 334,84 Eur, 128,19 Eur, 128,19 Eur), kitus darbus (161,75 Eur, 48,94 Eur, 48,94 Eur), lifto priežiūrą (1966,46 Eur, 171,50 Eur, 171,50 Eur), remontą, keitimą, montavimą (7 023,79 Eur, 246,02 Eur, 346,52 Eur), teritorijų ir laiptinių valymą (16 403,38 Eur, 1300,76 Eur, 831,35 Eur), vandenį (138,60 Eur, 13,78 Eur, 10,19 Eur). Byloje šalys nekėlė klausimų, kurios iš šių eilučių negalėtų būti priskirtos prie paslaugų, kurių apmokėjimo ieškovė negali reikalauti pagal 2023 m. gegužės 11 d. susitarimą prie administravimo sutarties. Ieškovė nedetalizavo, kurios sąskaitose nurodytos eilutės priskirtinos administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros paslaugoms. Teismas, įvertinęs, kad 2023 m. gegužės 11 d. susitarime numatyta, jog statytojas / atsakovė nemoka už administravimo, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros paslaugas, padarė išvadą, kad ieškovės reikalavimas priteisti skolą už administravimą (776,73 Eur, 74,62 Eur, 74,62 Eur), kitus darbus (161,75 Eur, 48,94 Eur, 48,94 Eur), lifto priežiūrą (1 966,46 Eur, 171,50 Eur, 171,50 Eur), remontą, keitimą, montavimą (7 023,79 Eur, 246,02 Eur, 346,52 Eur) negali būti laikomas pagrįstu, todėl jų atmetė.

10. Teismas pažymėjo, kad 2023 m. gegužės 11 d. susitarime prie administravimo sutarties nebuvo numatyta, kad statytojas atleistas nuo mokesčių mokėjimo, tarp jų ir nuo mokesčių už elektrą, vandenį ar kaupiamųjų lėšų, teritorijų ir laiptinių valymą. Dėl to teismas priteisė iš atsakovės skolą už elektrą (7 656,65 Eur, 375,32 Eur, 270,50 Eur), kaupiamąsias lėšas (1 334,84 Eur, 128,19 Eur, 128,19 Eur), vandenį (138,60 Eur, 13,78 Eur, 10,19 Eur), už teritorijų ir laiptinių valymą (16 403,38 Eur, 1300,76 Eur, 831,35 Eur), iš viso teismas iš atsakovės priteisė 28 591,75 Eur ir 6 proc. procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo dienos.