Alytaus apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB (duomenys neskelbtini) ieškinį atsakovei UAB (duomenys neskelbtini) dėl nuostolių priteisimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Atsakovė buvo šio pastatų komplekso statybos užsakovas ir pardavėjas. Patalpas pirkėjams atsakovas pardavinėjo pagal vienodas atsakovės parengtas pirkimo-pardavimo sutartis

Pagal CK 4.240 str. turto administratorius be kitų funkcijų įgyvendina teises, susijusias su turto valdymu ir naudojimu. Pagal LR Vyriausybės 2001-05-23 nutarimu Nr. 603 patvirtintų „Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų“ 4 p., pagrindinis administratoriaus uždavinys yra įgyvendinti LR įstatymų bei kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra. Nuostatų 5.3 p. įpareigoja administratorių organizuoti namo techninę priežiūrą, namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimą, avarijų lokalizavimą ir likvidavimą. 6.1 p. suteikia administratoriui priimti sprendimus dėl namo bendrojo objektų naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimo, susijusius su namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų, bendrosios inžinerinės įrangos priežiūra ir remontu, siekiant išsaugoti ir atkurti jų normatyvines savybes. 6.3 p. suteikia teisę pareikšti su namo bendrojo naudojimo objektų administravimu susijusius ieškinius. Remiantis šiomis normomis ieškovė ir teikia šį ieškinį. Analogiškos teisės ir pareigos administratoriui numatytos ir su klientais pasirašytų Patalpų administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų teikimo sutartyse bei sutarčių prieduose Nr. 1. Ieškovė kreipiasi į teismą kaip administratorius, nepateikdamas papildomo patalpų savininkų įgaliojimo.

Pagal atsakovės UAB (duomenys neskelbtini) su patalpų pirkėjais sudarytų pirkimo-pardavimo sutarčių 6.1 p. atsakovė garantavo, kad patalpos parduodamos be trūkumų, taip pat įsipareigojo atsakyti už visus trūkumus, jeigu neįrodys, kad šie trūkumai atsirado po patalpų perdavimo dėl pirkėjų kaltės. Atsakovė įsipareigojo garantuoti pastatų kokybę, tačiau nepaisant įsipareigojimų patalpų savininkams, paaiškėjo, kad jiems parduotas turtas yra nekokybiškas, su trūkumais. Pardavėjas privalo parduoti pirkėjui daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus. Atsakovė taip pat buvo ir gyvenamųjų pastatų komplekso statybos dalyvis- statytojas. Todėl atsakovei atsakomybė kyla ne tik kaip pardavėjui, bet ir kaip statytojui.

2012-05-18 priimtas preliminarus sprendimas (2 tomas, 95-96 b.l.), kuriuo ieškinys patenkintas visiškai.

2012-06-11 pateikti atsakovės prieštaravimai (2 tomas, 118-121 b.l.). Atsakovė prašo panaikinti priimtą preliminarų sprendimą, o ieškovės UAB (duomenys neskelbtini) ieškinį atmesti.

Nurodė, kad ieškovė neturi reikalavimo teisės. Ieškovė remiasi Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniais nuostatais, patvirtintais LR Vyriausybės 2001-05-23 nutarimu, kurių 6.3 punktas suteikia teisę jai reikšti ieškinį. Tačiau šie nuostatai ieškovei tokios teisės nesuteikia. Minėti nuostatai taikomi butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimui, kai šią funkciją pagal LR CK 4.84 str. atlieka savivaldybės administracijos direktoriaus arba jo įgalioto atstovo sprendimu paskirtas administratorius. Įgaliojimą administruoti ginčo patalpas ieškovei išdavė būtent atsakovė. Savivaldybės sprendimo dėl administratoriaus skyrimo nėra. Daugiabutyje nėra įsteigta bendrija ar sudaryta jungtinės veiklos sutartis. Ir nei vienas iš 157 butų Patalpų administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų suteikimo sutartimi ar kitaip nesuteikė teisės ieškovei pareikšti su namo bendrojo naudojimo objektu, susijusius ieškinius. Patalpų administravimo sutartys nei savo forma nei turiniu neatitinka jungtinės veiklos sutarties apibūdinimo. Tarp šalių taip pat nėra pirkimo-pardavimo materialiųjų sutartinių teisinių santykių.

Pardavėjo atsakomybė už parduodamo daikto kokybę nėra absoliuti. Dėl prie ieškinio ir prie jo pridėtų dokumentų abstraktumo, atsakovei buvo ribojama galimybė gintis, nes iš tarp jų ir pirkėjų sudarytose pirkimo-pardavimo sutartyse nurodyta, kad jie atsako už daiktų trūkumus, jeigu neįrodo, kad šie atsirado po daiktų perdavimo pirkėjui dėl to, kad pirkėjas pažeidė daikto naudojimo ir saugojimo taisykles, arba dėl trečiųjų asmenų kaltės ar nenugalimos jėgos.

Statybos darbai buvo atlikti pagal darbų priėmimo-perdavimo aktus. Pirkėjai apžiūrėjo butus ir juos patikrino. Statytojas atsako už statinio sugriovimą ar per garantinį terminą nustatytus defektus. Statinio projektuotojo ir rangovo civilinė atsakomybė draudžiama privalomuoju draudimu. Tačiau draudikai į procesą neįtraukti.

Teismų praktika patvirtina, kad administratorius, nesvarbu, kokiu būdu jis paskirtas, iš esmės atlieka tą pačią funkciją ir turi tas pačias teises ir pareigas. Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų 6.3 punktas numato, kad administratorius turi teisę pareikšti ieškinius, susijusius su bendrojo naudojimo objektų funkcionavimu.

Todėl šiuo atveju, sutarčių su patalpų savininkais pagrindu atsiradęs pastato administravimas yra teisėtas, sutartyse yra aiškiai išreikšta tiek jų, tiek patalpų savininkų valia sukurti būtent turto administravimo teisinius santykius.

Ieškovė tinkamai įrodė pastatų komplekso statybos defektus, todėl teismas priimdamas preliminarų sprendimą, pagrįstai konstatavo įrodinėjamų defektų egzistavimą.

Nei darbų priėmimo- perdavimo aktai, nei statinio pripažinimo tinkamu naudotis aktas neįpareigoja ieškovės ir gyvenamųjų namų komplekso patalpų savininkų, įrodinėti statinio defektus ir ginti savo interesus.

Priimtinas galutinis sprendimas, preliminarus sprendimas naikintinas ir ieškinys atmestinas.

Bylos esmė.

Ieškovė, kaip pastatų komplekso, esančio (duomenys neskelbtini), administratorius, kuriam pastatų komplekso administravimas suteiktas 2009-07-29 atsakovės UAB (duomenys neskelbtini) įgaliojimu (2 tomas, 89 b.l.) reiškia ieškinį atsakovei UAB (duomenys neskelbtini) t. y. įgaliojimą išdavusiam juridiniam asmeniui dėl pastatų bendrojo naudojimo objektų defektų šalinimo išlaidų (avansu) priteisimo, remdamasi Patalpų administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų teikimo sutarčių su komplekso patalpų savininkais pagrindu, nuostolius iš atsakovės prašydama priteisti, kaip iš butų pardavėjo ir pastatų komplekso statytojo.

Dėl ieškovės UAB (duomenys neskelbtini) reikalavimo teisės (ieškovės tinkamumo).

Ieškovas yra materialinio teisinio santykio šalis, kuri esant pažeistiems jos materialinėms teisėms ir interesams kreipiasi su reikalavimu į teismą dėl teisminės gynybos.

Netinkamu ieškovu laikomas asmuo, nesantis ginčijamo materialiojo teisinio santykio subjektas ir neturintis teisės atsakovui pareikšti reikalavimą.

Ar šalis tinkama, galima nustatyti tik konkretiems materialiniams teisiniams santykiams tinkamai taikant materialinės teisės normas.

Kai jau minėta, ieškovė reikalauja iš atsakovės, kaip pastatų komplekse esančių gyvenamųjų ir kitų patalpų pardavėjo ir pastatų komplekso statytojo, priteisti defektų šalinimo išlaidas. Jei ieškovė reikalavimą kildina iš pirkimo-pardavimo sutarčių, sudarytų tarp patalpų pirkėjų ir pardavėjo (atsakovės) UAB (duomenys neskelbtini) (3 tomas, 33-86 b.l.) dėl parduoto daikto trūkumų, tai pagal sutarties esmę reikalavimą dėl parduoto daikto trūkumų turėtų pateikti pirkėjas, nebent tokią teisę jis būtų perleidęs reikalavimo perleidimo sutartimi. Byloje pateiktos Patalpų administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų teikimo sutartys, sudarytos ieškovės UAB (duomenys neskelbtini) su kai kurių patalpų savininkais (2 tomas, 9-44 b.l., 3 tomas, 87-102 b.l.) negali būti pripažintos reikalavimo perleidimo sutartimis, o jos pačios nesuteikia ieškovei teisės kreiptis į teismą su reikalavimu dėl pirkėjų pažeistų teisių gynimo.

Ieškovės reikalavimas dėl nuostolių, susidariusių dėl statybos defektų šalinimo priteisimo iš atsakovės UAB (duomenys neskelbtini) kaip pastatų komplekso statytojo, taip pat negali būti kildinamas iš ieškovės sudarytų sutarčių su komplekso patalpų savininkais pagrindu, nes LR statybos įstatymas reglamentuoja santykius tarp užsakovo ir statytojo, kuris šiuo atveju sutampa, o ne tarp patalpų administratoriaus ir statytojo.

Pažymėtina, kad turto administravimo normų taikymo sritis nustatyta CK 4.236 str., kuriame numatyta, kad kito asmens turto administravimo skyriaus normos reglamentuoja asmens, kuris administruoja kitam asmeniui nuosavybės teise priklausantį turtą, veiklą, išskyrus atvejus, kai CK arba kiti įstatymai nustato kitokį turto administravimo būdą. Kitokį butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, kai šie savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties (kaip šiuo atveju), reglamentuoja CK 4.84 str., kuris numato, kad butų ir kitų patalpų savininkų administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Todėl ieškovė, nurodydama ieškinio pagrindą, negali remtis įstatymais ir kitais aktais, kurie reglamentuoja savivaldybės vykdomosios institucijos paskirto butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratoriaus veiklą. Sutarčių laisvės principas nedraudžia sudaryti butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo sutarčių su jų pasirinktu administratoriumi, tačiau tokiu atveju, sutarties šalys gali remtis tik sutarties sąlygomis, o pagal į bylą pateiktų Patalpų administravimo, eksploatavimo ir kitų paslaugų teikimo sutarčių sąlygas, ieškovė neturi reikalavimo teisės dėl nuostolių atlyginimo.

Remiantis išdėstytomis aplinkybėmis, ieškinys atmestinas, kaip pareikštas netinkamo ieškovo, neturinčio reikalavimo teisės pagal ieškinio pagrindą ir dalyką.

Ieškinį atmetus, iš ieškovės atsakovei priteistinos jos turėtos išlaidos advokato padėjėjo pagalbai apmokėti (4 tomas, 13 ir 22 b.l., CPK 98 str.) bei išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu valstybei (CPK 92 str.).

Sprendimui įsiteisėjus, naikintina laikinoji apsaugos priemonė- turto areštas (CPK 150 str. 2 d.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

priimti galutinį sprendimą, 2012-05-18 preliminarų sprendimą panaikinti ir ieškinį atmesti.

Priteisti iš UAB (duomenys neskelbtini) UAB (duomenys neskelbtini) 550 Lt išlaidų advokato padėjėjo pagalbai apmokėti.

Priteisti iš UAB (duomenys neskelbtini) 32 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei.

Sprendimui įsiteisėjus panaikinti 2012-05-18 Alytaus rajono apylinkės teismo nutartimi taikytą laikinąją apsaugos priemonę.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliacine tvarka Kauno apygardos teismui per Alytaus rajono apylinkės teismą.