Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Dėl atsakovo pareigos grąžinti ieškovui Preliminariosios sutarties dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P (Sutartis 1) sumokėto avanso

Sutarties 1 pagrindu (sutarties 1.4.1 ir 1.4.2 punktai) atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieškovui parduoti svečių namų paskirties, 2 kamb. Patalpas (preliminarus plotas 50,3 kv.m.) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiąja, kurių projektinis Nr. S14, taip pat parkavimo vietą, kurios projektinis Nr. 2 kartu su sandėliuku (toliau - Turtas) už bendrą preliminarią 89734,70 € kainą (sutarties 2.1 punktas).

Sutarties 1.6 punkte šalys susitarė, kad Turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2017 m. vasario 1 d.

Sutarties 2.4 punkte šalys susitarė, kad ieškovas sumokės atsakovui 13460,20 € dydžio avansinį mokėjimą.

Ieškovas, vykdydamas savo sutartinius įsipareigojimus 2015 m. spalio 23 d. mokėjimo nurodymu Nr. 69 atsakovui pervedė 1000 €, 2015 m. spalio 30 d. mokėjimo nurodymu Nr. 70 atsakovui pervedė 6460,20 € ir 2015 m. lapkričio 04 d. mokėjimo nurodymu Nr. 71 atsakovui pervedė 6000 €. Taigi, ieškovas atsakovui avanso būdu už jam turėtą parduoti nekilnojamą turtą sumokėjo bendrą 13460,20 € avansą ir tokiu būdu įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus.

Atsakovas savo sutartinų įsipareigojimų tinkamai nevykdė ir neužtikrino, kad Turto pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis būtų sudaryta iki 2017 m. vasario 01 d., t.y. atsakovas neužtikrino, kad iki pagrindinės turto pirkimo pardavimo sutarties termino sudarymo pabaigos būtų pasiektas sutarties 1 1.7 punkte numatytas Turto 90% baigtumas.

Atsakovas, matydamas, kad iki 2017 m. vasario 01 d. negalės įvykdyti savo įsipareigojimo dėl pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties sudarymo, 2017 m. sausio 25 d. datuoto Papildomo susitarimo Nr. 2 pagrindu bandė pratęsti/nukelti pagrindinės sutarties sudarymo terminą, tačiau ieškovui su tokiu pasiūlymu nesutikus 2017 m. sausio 25 d. datuotas Papildomas susitarimas Nr. 2 šalių pasirašytas nebuvo ir pagrindinės sutarties sudarymo terminas pratęstas/nukeltas taip pat nebuvo, todėl per sutartyje 1 nustatytus terminas pagrindinė patalpų pirkimo pardavimo sutartis tarp ieškovo ir atsakovo sudaryta nebuvo. Atsižvelgiant į aukščiau išdėstytas aplinkybes ir tai, kad ieškovas atsakovui sumokėjo 13460,20 € dydžio avansą už ketintą įsigyti turtą, kuris turėjo būti įskaičiuotas į bendrą įsigyjamo turto kainą, tačiau dėl aukščiau išdėstytų priežasčių tarp šalių nebuvo sudaryta Turto pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, atsakovas įgijo pareigą ieškovui grąžinti 13460,20 € dydžio sumokėtą avansą. Tarp šalių sudarytos sutarties 1 3.2.2. punkte nurodyta, kad pardavėjui (atsakovui) pažeidus Sutarties 1.6 punktą, Sutartis 1 gali būti pirkėjo(ieškovo) iniciatyva nutraukta pateikiant pardavėjui rašytinį pranešimą. Šiame punkte taip nurodyta, kad sutartį nutraukus aukščiau aptarta tvarka pardavėjas (atsakovas) privalo grąžinti ieškovui jo sumokėtą avansą per 5 darbo dienas, Atsižvelgiant į tai, kad kaip buvo minėta aukščiau sutartis tarp šalių nutraukta nebuvo, tačiau pasibaigė LR CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatų pagrindu bei į tai, kad tarp šalių sudarytoje sutartyje nėra aptarta tvarka per kokį terminą turi būti grąžintas avansas ieškovui sutarties pasibaigimo atveju, laikytina, kad prievolės įvykdymo terminas nagrinėjamu atveju apibrėžiamas pareikalavimo momentu.

Ieškovas, vadovaudamasis LR CK 6.53 str. 1 nuostatomis, aiškų reikalavimą atsakovui dėl prievolės įvykdymo pareiškė 2017 m. rugsėjo 25 d. pranešimu, todėl atsakovas ieškovui 13460,20 € dydžio avansą turėjo grąžinti iki 2017-10-02, bet to nepadarė, todėl atsakovas nuo 2017¬10-03 laikytinas pažeidusiu prievolę dėl avanso grąžinimo, o ieškovas įgijo teisę savo pažeistas teises ginti teismine tvarka bei reikalauti, kad atsakovas mokėtų ieškovui įstatyme nustatyti dydžio palūkanas už prievolės pažeidimą.

Dėl atsakovo pareigos grąžinti ieškovui Preliminariosios sutarties dėl statomo buto pirkimo- pardavimo Nr. MO-2015-29P (Sutartis 2) sumokėto avanso

Sutarties 2 pagrindu (sutarties 1.4.1punktas) atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieškovui parduoti gyvenamosios paskirties, 3 kamb. Butą (preliminarus plotas 59,4 kv.m.) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiąja, kurių projektinis IMr. G02 (toliau - Turtas) už bendrą preliminarią 97950,60 € kainą (sutarties 2.1 punktas). Sutarties 1.6 punkte šalys susitarė, kad Turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2017 m. vasario 01 d. 2017 m. sausio 25 d. Papildomo susitarimo Nr. 1 1 punkto pagrindu pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo terminas pratęstas iki 2017 m. balandžio 01 d. Sutarties 2.4 punkte šalys susitarė, kad ieškovas sumokės atsakovui 14692,59 € dydžio avansinį mokėjimą. Ieškovas, vykdydamas savo sutartinius įsipareigojimus 2015 m. spalio 25 d. mokėjimo nurodymu Nr. 25005 atsakovui pervedė 1000 €, 2015 m. lapkričio 06 d. mokėjimo nurodymu Nr. 25008 atsakovui pervedė 8795,06 € ir 2016 m. vasario 29 d. mokėjimo nurodymu Nr. 25018 atsakovui pervedė 4897,53 €. Taigi, ieškovas atsakovui avanso būdu už jam turėtą parduoti nekilnojamą turtą sumokėjo bendrą 14692,59 € sumą, t.y. tinkamai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus, tačiau šalys pagrindinės buto pirkimo pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovo kaltės. Atsakovas, statydamas statinį, kuriame turėjo butą įsigyti ieškovas, nukrypo nuo statinio projekto, ko pasėkoje per ieškovo turimo įsigyti buto lango vidurį buvo sumontuota apsauginė tvorelė, kuri net tik, kad kenkė estetiniam vaizdui žiūrint per langą, bet kartu kėlė ir potencialias saugumo problemas, kadangi butas buvo/yra pirmame aukšte, o pasilipus ant sumontuotos tvorelės buvo galima lengvai pasiekti buto langą ir nesunkiai per jį patekti į parduodamo buto vidų. Dėl sumontuotos tvorelės ieškovas informavo atsakovą ir prašė pašalinti defektą , tačiau atsakovas savo lėšomis tai padaryti atsisakė ir visą šios problemos sprendimo finansinę naštą bandė perkelti ieškovui, tačiau ieškovui nesutikus savo lėšomis apmokėti statybinių darbų defektų šalinimo (tvorelės perkėlimo į tinkamą vietą išlaidų apmokėjimo), šalys kompromisinio problemos varianto nerado ir tai buvo viena iš priežasčių kodėl šalys nesudarė pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties per preliminarioje sutartyje ir jos prieduose nustatytą terminą.

Antra priežastis, kodėl šalys nesudarė pagrindinės pirkimo pardavimo sutarties buvo ta, kad atsakovui parengus ir atsiuntus ieškovui pagrindinės pirkimo padavimo sutarties projektą, o ieškovui pateiktus pastabas ir klausimus dėl pagrindinės sutarties sąlygų, atsakovas ieškovo 2017 m. liepos 10 d. el. laiške pateiktus klausimus ir pastabas visiškai ignoravo, t.y. neteikė paaiškinimų ir visiškai nesiderėjo/nesileido į kompromisus, taip pat neteikė pasiūlymų dėl pagrindinės sutarties sąlygų keitimo, bandant pasiekti abiem šalims priimtiną susitarimą. Tačiau visiškai ignoruodami ieškovo pastabas, ieškovą tik kvietė sudaryti pagrindinę sutartį ir savo pranešimais įspėdavo ieškovą, kad jeigu ieškovas nesudarys pagrindinės sutarties (pagal atsakovo atsiųstas sąlygas) bus laikoma, kad ieškovas atsisako sudaryti pagrindinę buto pirkimo pardavimo sutartį.

Po ieškovo atsakovui pateikto 2017 m. rugsėjo 25 d. atsakymo šalys buvo susitikusios ir derybų būdu bandė išspręsti susidariusią situaciją, tačiau atsakovas laikėsi pozicijos, kad Sutartis 2 jau yra pasibaigusi ir atsakovas neturi pareigos ieškovui parduoti buto už sutartyje 2 nurodytą kainą, todėl pateikė pasiūlymą turtą įsigyti už didesnę kainą, bet toks pasiūlymas buvo atmestas, todėl pagrindinė sutartis dėl buto įsigijimo sudaryta taip ir nebuvo. Atsakovui nebendradarbiaujant dėl pagrindinės sutarties sudarymo pagal LR CK 6.38 str. 4 d., 6.200 str. 2 d. nuostatas, atsakovas laikytinas pažeidusiu įstatyme įtvirtintą šalių bendradarbiavimo pareigą ir pripažintinas atsakingu/kaltu dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Dėl nurodytų priežasčių atsakovas privalo grąžinti ieškovo sumokėtą avansą, o taip pat privalo atlyginti ieškovo patirtus nuostolius dėl pagrindinės sutarties nesudarymo. Ieškovas dėl atsakovo neteisėtų veiksmų ir kaltės, nesudarius pagrindinės buto pirkimo pardavimo sutarties patyrė žalą/nuostolius, kurią sudaro ieškovo atsakovui 2016 m. lapkričio 02 d. Papildomo susitarimo Nr. 1 prie Preliminariosios sutarties dėl statomo buto pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-29P pagrindu sumokėta 1130 € suma (565 € dydžio mokėjimas atliktas 2017-01-09 mokėjimo nurodymu Nr. 25036 ir 565 € dydžio mokėjimas atliktas 2017-01-09 mokėjimo nurodymu Nr. 25045) už sumontuotas pertvaras, atliktus santechnikos pakeitimus, sumontuotas mūro pertvaras bei atliktus elektros instaliacijos pakeitimus; taip pat ieškovo sumokėta 52,71 € dydžio suma (mokėjimas atliktas 2017-07-01 mokėjimo nurodymu) AB „Lietuvos draudimas" už turėto įsigyti buto draudimą, vadovaujantis ieškovo ir AB SEB Banko 2017-04-20 Kredito sutarties specialiosios dalies 8.2.2.1 punkto pagrindu; o taip pat ieškovo patirtos 150 € dydžio išlaidos (sumokėtas avansas) dėl turimo įsigyti buto virtuvės baldų komplekto gamybos Lenkijoje registruotai įmonei. Bendra ieškovo patirtų nuostolių suma sudaro 1332,71 €.

Dėl nesąžiningų vartojimo Sutarties 1 ir Sutarties 2 sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ab initio:

Atsižvelgiant į tai, kad atsakovas sutarties nustatytais terminais negrąžino jam sumokėto avanso, jis privalo sumokėti ieškovui 5 proc. dydžio metines palūkanas nuo prievolės įvykdyti termino pradžios-2017-10-02 iki kreipimosi į teismą dienos, kas pagal Sutartį 1 sudaro 176,64 Eur, o pagal Sutartį 2 - 192 Eur – viso 368,64 Eur, bei 5 procentų dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Atsakovas su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti ir nurodė jog dėl ieškovo kaltės nebuvo sudarytos pagrindinės nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartys.

Dėl Preliminariosios sutarties1.

Pasak ieškovo, pagrindinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes atsakovas neužtikrino, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo būtų pasiektas numatytas pastato, kuriame yra Patalpos, 90 proc., baigtumas. Anot ieškovo, to pasekoje, Preliminarioji sutartis1 baigė galioti CK 6.165 str. 5 d. pagrindu, t. y. prievolė sudaryti pagrindinę Patalpų pirkimo – pardavimo sutartį pasibaigė, nes šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudarė. Dėl šio atsakovas nurodo, kad pagal Preliminariosios sutarties 1 1.6 p. pagrindinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis, iš tiesų turėjo būti sudaryta ne vėliau, kaip iki 2017 m. vasario 1 d., tačiau priešingai nei nurodo ieškovas, Preliminarioji sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo, o dėl paties ieškovas kaltės, kadangi būtent ieškovas visiškai nepagrįstai atsisakė aptariamą sutartį sudaryti.

Nors atsakovas ir nesuspėjo pastato, kuriame yra Patalpos, 90 proc. baigtumo įregistruoti laiku, tačiau tinkamai apie tai 2016 m. gruodžio 27 d. Pranešimu informavo visus suinteresuotus asmenis. Visiems potencialiems patalpų/butų pirkėjams buvo sudaryta reali galimybė susipažinti su aplinkybėmis lėmusiomis tokios situacijos susiklostymą bei galimybė individualiai aptarti kylančius nepatogumus dėl vėlesnės dalinio baigtumo registracijos. Tai, kas nurodyta leidžia daryti išvadą, jog ieškovui buvo puikiai žinomos visos situacijos aplinkybės, tačiau akivaizdu, kad tai nelėmė jo apsisprendimo nutraukti Preliminariąją sutartį ir prašyti grąžinti jo Preliminariosios sutarties 1 2.4. p. numatyta tvarka sumokėtą avansą. Netgi priešingai, ieškovas ir toliau intensyviai bendradarbiavo su atsakovu, dalyvavo jo organizuojamuose susirinkimuose, domėjosi statybų eiga, derino pagrindinių Patalpų ir Buto pirkimo – pardavimo sutarčių sudarymo sąlygas. Be to, ieškovas informavo atsakovą, jog visas iš Preliminariosios sutarties kylančias teises ir pareigas ketina perleisti kitiems asmenims, t. y. siekė rasti kitą pirkėją, kuris įsigytų Patalpas bei prašė ieškovo padėti rasti potencialų pirkėją. Tai, kad nurodyta komunikacija tarp šalių vyko, visų pirma, patvirtina 2017 m. sausio 31 d. papildomo susitarimo Nr. 2 projekte nurodyta sąlyga, kad susitarimas sudaromas atsižvelgiant į tai, jog pirkėjas (ieškovas) siekia rasti kitą asmenį, kuris įsigys Patalpą. Pastebėtina, jog toks punktas, nesant ankščiau nurodytos komunikacijos tarp proceso šalių, į minėtą susitarimą niekada nebūtų įtrauktas, nes tam nebūtų jokio pagrindo, tai, kad ieškovas priešingai nei nurodyta ieškinyje, nelaikė Preliminariosios sutarties pasibaigusia, o ir toliau bendradarbiavo su atsakovui bei siekė Patalpas įsigyti pats arba rasti kitą Patalpų pirkėją, įrodo ir tai, jog reikalavimą gražinti sumokėtą avansą atsakovui ieškovas pateikė tik 2017 m. rugsėjo 25 d., t. y. praėjus daugiau, kaip 6 mėnesiams nuo Preliminarioje sutartyje1 numatyto termino sudaryti pagrindinę sutartį pabaigos. Atsižvelgiant į tai laikytina, jog nors rašytinio susitarimo dėl termino sudaryti pagrindinei Patalpų pirkimo – pardavimo sutarčiai pratęsimo šalys ir nesudarė, vis tik laikė sutartį galiojančia ir sukeliančia jos šalims atitinkamas teises bei pareigas. Toks ieškovo elgesys, t. y. atsakovo klaidinimas, neapsisprendimas dėl Patalpų įsigijimo ir (ar) perleidimo kitiems asmenims bei vengimas sudaryti pagrindinę sutartį, o vėliau dar ir nepagrįsto ieškinio pareiškimas, kuriame nurodamos akivaizdžiai klaidingos pagrindinės Patalpų pirkimo – pardavimo sutarties nesudarymo aplinkybės, laikytinas nesąžiningu atsakovo atžvilgiu, ir juo labiau negali būti laikomas pagrįstu pagrindu konstatuoti, jog pagrindinė Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo kaltės.

Dėl Preliminariosios sutarties2.

Pasak ieškovo, pagrindinė Buto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, nes: atsakovas statydamas pastatą, kuriame yra Butas, nukrypo nuo statinio projektinių dokumentų reikalavimų, ko pasekoje Butas neva tapo nesaugiu bei buvo sugadintas estetinis vaizdas pro Buto langą.

Dėl sumontuotos apsauginės tvorelės pašalinimo galimybės su ieškovu buvo bendrauta ne vieną kartą. Tai, kad atsakovas bendradarbiavo, teikė ieškovui ne vieną pasiūlymą bei siekė susiklosčiusią situaciją išspręsti taikiai, atsispindi ir paties ieškovo prie ieškinio pridėtame šalių susirašinėjime. Papildomai atkreipiamas dėmesys į tai, jog ieškovo nurodyti teiginiai apie tariamą Buto nesaugumą yra hipotetiniai ir paremti prielaidomis. Esamas neva tai defektas, nėra esminis ir netrukdytų įprastai ir normaliai naudotis Butu pagal jo tikslinę paskirtį. Tariamas ieškovo nurodytas defektas negali būti laikomas pakankamu pagrindu nesudaryti pagrindinės Buto pirkimo – pardavimo sutarties. Iš 2017 m. gegužės 2 d., 2017 m. gegužės 3 d., o vėliau ir 2017 m. liepos 10 d. elektroninių laiškų turinio galima aiškiai matyti, jog į visus ieškovo dėl pagrindinės Buto pirkimo – pardavimo sutarties pateiktus komentarus ar klausimus buvo atsakyta. 2017 m. gegužės 3 d. elektroniniame laiške ieškovas netgi pats padėkoja atsakovo darbuotojai už pateiktus išsamius komentarus. Atsižvelgiant į tai, atsakovui yra nesuprantama, kodėl ieškovas ieškinyje prieštarauja pats sau, o, be to, ir tai, kodėl ieškovas analogiškų sutarčių atveju, vieną jų remdamasis tuo, jog nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis, laiko pasibaigusia CK 6.165 str. 5 d. pagrindu, o tuo tarpu kitą laiko galiojančia. Pagrindo nesudaryti pagrindinių Buto bei Patalpų pirkimo – pardavimo sutarčių šiuo atveju nebuvo, o visi ieškovo pateikti argumentai yra tik atsakovo išvedžiojimai siekiant neteisėtai pasipelnyti atsakovo sąskaita. Atsakovas visą laiką bendradarbiavo su ieškovu, ragino ir kvietė ieškovą sudaryti pagrindines sutartis, tačiau šalių komunikacijai užsitęsus nepagrįstai ilgą laiką ir nepasiekus jokio racionalaus situacijos sprendimo varianto, atsakovas siekdamas išvengti dar didesnių nuostolių ir nepatogumų, kuriuos patyrė dėl nesąžiningo ieškovo elgesio ikisutartinių teisinių santykių metu, 2017 m. rugsėjo 18 d. buvo priverstas tolimesnį bendradarbiavimą su ieškovui nutraukti bei laikyti Preliminariąsias sutartis nebegaliojančiomis dėl ieškovo kaltės, todėl ieškovo reikalavimas priteisti sumokėtus avansus yra nepagrįstas. Preliminariųjų sutarčių 3.1.4 p. nurodyta, kad šalys šiuo atveju buvo susitarę dėl atsakomybės už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą netesybų forma. Minėtas punktas numato, jog tuo atveju, jei Pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindines Buto ir Patalpų pirkimo – pardavimo sutartis <...> pirkėjo sumokėtas avansas lieka pardavėjui, kaip mokėtina bauda, t. y. šalys susitarė, jog pagrindinių pirkimo – pardavimo sutarčių nesudarius dėl paties ieškovo kaltės, avansas lieka atsakovui, kaip bauda jo papildomai neįrodinėjamiems minimaliems nuostoliams kompensuoti. Tokiu būdu šalys susitarė dėl įskaitinių netesybų.

Ieškovas nurodo, kad neva tai dėl atsakovo vengimo bendradarbiauti, nukrypimo nuo statinio projekto, derybų nutraukimo, ko pasekoje nebuvo sudaryta pagrindinė Buto pirkimo – pardavimo sutartis, ieškovas patyrė 1 332, 71 EUR nuostolių. Savo patirtais nuostoliais ieškovas laiko: 1) 1 130 EUR už sumontuotas pertvaras; 2) 52,71 EUR buto draudimas; 3) 150 EUR sumokėtas avansas dėl turimo įsigyti virtuvės baldų komplekto.

Ieškovas privalo įrodyti tris atsakovo civilinės atsakomybės sąlygas: neteisėtus veiksmus (neveikimą), žalą bei priežastinį neteisėtų veiksmų (neveikimo) ir žalos ryšį.

Atsakovo nuomone, šiuo atveju, nėra jokių aplinkybių, kurios leistų pagrįstai teigti, kad pagrindinė Buto pirkimo – pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl atsakovo neteisėtų kaltų veiksmų. Nesant objektyvių įrodymų, jog būtent atsakovas vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, nėra ir teisinio pagrindo atsakovui taikyti civilinę atsakomybę, t. y. priteisti iš atsakovo ieškovo prašomus nuostolius

Dėl nesąžiningų vartojimo sutarčių sąlygų pripažinimo negaliojančiomis ab initio:

Liudytojas A. A., atsakovo darbuotojas, nurodė, jog „ Svečių namus“ kuriuose ieškovas ketino įsigyti patalpas, sutartyje nustatytais terminais pastatė 90 proc. baigtumo. Ieškovas kėlė neįgyvendinamus reikalavimus, dėl ko ir nebuvo pasirašytos pagrindinės pirkimo-pardavimo sutartys.

Ginčo esmė : ginčo šalims nesudarius pagrindinių sutarčių per preliminariose nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse numatytą terminą, tarp šalių kilo ginčas dėl ieškovo atsakovui avanso būdu sumokėtų lėšų grąžinimo bei nuostolių atlyginimo.

LR CK 6.165 straipsnio 1dalis nustato: Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį.

Dėl 2015-10-21 Preliminarios sutarties dėl statomų patalpų pirkimo-pardavimo Nr. MO-2015-28P (toliau Sutartis 1):

Sutarties 1 pagrindu (sutarties 1.4.1 ir 1.4.2 punktai) atsakovas įsipareigojo rezervuoti ir ateityje ieškovui parduoti svečių namų paskirties, 2 kamb. Patalpas (preliminarus plotas 50,3 kv.m.) su daline apdaila ir priklausančia nustatyto dydžio žemės sklypo idealiąja, kurių projektinis Nr. S14, taip pat parkavimo vietą, kurios projektinis Nr. 2 kartu su sandėliuku (toliau - Turtas) už bendrą preliminarią 89734,70 Eur kainą (sutarties 2.1 punktas). Sutarties 1.6 punkte šalys susitarė, kad Turto pagrindinė notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2017 m. vasario 01 d. Sutarties 2.4 punkte šalys susitarė, kad ieškovas sumokės atsakovui 13460,20 Eur dydžio avansinį mokėjimą. Pirkėjas patvirtina, kad pagal pagrindinę sutartį jis pirks nebaigtą statyti turtą, Notarinės sutarties sudarymo dieną įregistruoto turto baigtumas bus 90 procentų ir pagal Notarinę sutartį pirkėjas privalės įsipareigoti savo lėšomis savarankiškai per šalių sutartą ne ilgesnį kaip 90 kalendorinių dienų terminą atlikti būtinus įsirengimo darbus ( sutarties 1.7p.). Sutarties 4.1 p. nustato, jog namo 90 proc. baigtumas bus įregistruotas ne vėliau kaip iki 2016 m. gruodžio 30 d. Sutarties 3.2.1.p nurodyta, kad apie Notarinės sutarties pasirašymą, pasirašymo vietą ir laiką Pardavėjas įsipareigoja informuoti pirkėją pranešimu, kuris gali būti siunčiamas registruotu laišku (šioje sutartyje nurodytu Pirkėjo adresu) arba elektroniniu paštu ( šioje nutartyje nurodytu Pirkėjo el. pašto adresu). Iš byloje esančių rašytinių įrodymų, darytina išvada, jog atsakovas neįvykdė sutarties 1 sąlygų, t.y. iki 2017-02-01 nesudarė su pirkėju pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutarties iki 2017 m. vasario 01 d., nes kaip nustatyta, iki to termino pastatas, kurio statybos baigtumas turėjo būti 90 procentų ir ši statyba turėjo būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre, nebuvo pastatytas, tokia išvada darytina iš atsakovo teikti į bylą rašytinių įrodymų, kuriais atsakovas įrodinėja kas preliminarios sutarties galiojimo terminas buvo pratęstas. Kaip antai, atsakovas teigia, kad šalys susitarė šią sutartį pratęsti iki 2017-03-01, kaip įrodymą teikė į bylą 2017-01-25 papildomą susitarimą Nr. 2 (t.1 el.b.l. 20) bei papildomą 2017-01-31susitarimą, kuriame nurodytas sutarties pratęsimo terminas iki 2017-06-01 ( t.1 el.b.l. 21-22), tačiau, šie susitarimai nepasirašyti ieškovo, todėl nėra pagrindo išvadai, kad šalys susitarė pratęsti terminą sudaryti pagrindinę nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį. Taip pat atsakovas nepateikė įrodymų, kad 2017-02-01 datai nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 90 proc. baigtumo statinys, kuriame ieškovas ketino įsigyti patalpas. Atsakovo pateiktas 2016-12-27 pranešimas suinteresuotiems asmenims, kuriame atsakovas būsimiems patalpų pirkėjams pateikia informaciją apie tai, kad 2016-12-27 datai pastato baigtumas yra 83 proc., bei, kad nuo 2017-02-01 bus pradėtos derinti pagrindinės (notarinės) sutartys (t.1 el.b.l. 168 ), taip pat neįrodo, kad preliminarios sutarties terminas buvo pratęstas, taip pat tai nėra pranešimas pirkėjui apie pagrindinės sutarties sudarymą Sutarties 1 3.2.1.p. prasme, ir nepatvirtina, kad tokio turinio pranešimas iš viso buvo išsiųstas ieškovui. Atsakovo 2017-07-21 raštas ( t.1 el.b.l. 61-62), 21017-08-21 pakartotinis pranešimas dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ( t.1 el.b.l. 64), patvirtina aplinkybes, kad patalpos, kurias ginčo šalys buvo sutarusios Sutartimi 1 pirkti-parduoti, iki 2018-02-01 nebuvo pastatytos 90 proc., kaip buvo susitarta preliminaria pirkimo-pardavimo sutartimi.

Pagal LR CK 6.165 straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia. Atsižvelgiant į tai, kad tarp šalių sudarytoje Sutartyje pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties terminas pratęstas nebuvo, į tai, kad atsakovas sutartyje nustatyta tvarka nekvietė ieškovo sudaryti pagrindinės Turto pirkimo-pardavimo sutarties, darytina išvada, kad tarp ieškovo ir atsakovo 2015 m. spalio 21 d. sudaryta Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis Nr. MO-2015-28P pasibaigė dėl to, kad atsakovas neįvykdė sutartinių įsipareigojimų, atsakovui kyla pareiga sugrąžinti ieškovui 13460,20 Eur avansą Sutarties 1 3.2.2. punkto pagrindu per 5 darbo dienas nuo pareikalavimo (LR CK 165 str.4 d).

Ieškovas, vadovaudamasis LR CK 6.53 str. 1 nuostatomis, reikalavimą atsakovui dėl prievolės įvykdymo pareiškė 2017 m. rugsėjo 25 d. pranešimu ( t.1 el.b.l. 70-71), todėl atsakovas ieškovui 13460,20 Eur dydžio avansą turėjo grąžinti iki 2017-10-02, bet to nepadarė, todėl atsakovas nuo 2017-10-03 laikytinas pažeidusiu prievolę dėl avanso grąžinimo, o ieškovas įgijo teisę savo pažeistas teises ginti teismine tvarka bei reikalauti, kad atsakovas mokėtų ieškovui įstatyme nustatyti dydžio palūkanas už prievolės pažeidimą ( LR CK 6.261, 6.210 str. 1 d. ), todėl, vadovaujantis ieškovo pagrįstu skaičiavimu dėl palūkanų dydžio, iš atsakovo priteistina 176,645 Eur palūkanos už laikotarpį nuo 2017-10-03 iki kreipimosi į teismą dienos ( 2018-02-05) sudaro 176,64 Eur.

2015-10-21 šalys pasirašė preliminarią buto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovo statomame svečių namų ir komercinių patalpų pastate įsipareigojo už preliminarią 97950,60 Eur kainą parduoti ieškovui 3 kambarių butą su daline apdaila, parkingo dalį bei Žemės sklypo dalį ( sutarties I ir II punktai, sutarties 2.1p.), ( t.1 el.b.l. 14-17). Sutarties 1.5 punkte nurodyta, kad šia sutartimi pirkėjas patvirtina savo ketinimus pasirašyti Notarinę sutartį ir joje nustatytomis sąlygomis nusipirkti Turtą. Sutarties 1.6 p. nurodyta, kad šalys susitaria sudaryti pagrindinę Notarinę sutartį ne vėliau kaip 2017 metų vasario 01 d., šiame punkte taip pat nurodyta, kad visos esminės turto pirkimo-pardavimo sąlygos, įskaitant ir atsiskaitymo tvarką bei nuosavybės teisės perėjimo momentas bus aptartas pagrindinėje Notarinėje sutartyje. Sutarties 1.7 punkte nurodyta, kad Notarinės sutarties sudarymo dieną įregistruoto turto baigtumas bus 90 proc. Pagal sutarties 2.4 p., ieškovas atsakovui turėjo sumokėti 14692,59 Eur avansą. Papildomu susitarimu Nr. 1 šalys susitarė, kad pagrindinė turto Notarinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta ne vėliau, kaip 2017 metų balandžio 01 d. ( t.1, el.b.l 18). Atsakovas, 2017-07-21 raštu Nr. MO-S-2017-071 ( t.1 el.b.l 61-63) pripažino ieškovui, kad pagrindinė buto pirkimo-pardavimo sutartis iki 2017-04-01 nebuvo sudaryta, rašte nurodo, „tačiau Pirkėjas dėl to nepareiškė pretenzijų, o Pardavėjui pateikus derinti notarinės pirkimo-pardavimo sutarties projektą, aktyviai dalyvavo derinime..“. Byloje yra rašytiniai įrodymai, kad ieškovas teikė pastabas atsakovui dėl pagrindinės sutarties- 2017-05-02 ieškovas atsakovui elektroniniu laišku pateikia pastabas dėl pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties, be kitų pastabų taip pat nurodęs pastabą, kad buto saugumui grėsmę kelia apsauginė tvorelė, kuri yra tiesiai per buto lango vidurį ir tai sąlygoja lengvą patekimą į terasą ir pnš ( t.1 el.b.l. 23-24). 2017-05-03 atsakovas ieškovui teikė pasiūlymą jog apsauginės tvorelės perkėlimas būtų ieškovo sąskaita, iš kurios pardavėjas minusuotų 20 proc. sąmatos, taip pat nurodė, kad šios tvorelės pastatymas nebuvo numatytas projekte, todėl pardavėjas negali prisiimti jos perkėlimo kaštų ( t.1 el.b.l.29 ). Ieškovas elektroniniais laiškais ( t.1 el.b.l 29,30 ) išreiškė kategorišką nesutikimą su pardavėjo pasiūlymu, nurodydamas, kad nežada už projektavimo klaidas mokėti papildomai. 2017-07-10 elektroninis ieškovo laiškas atsakovui ( t.1 el.b.l.55-56) rodo, kad šalys derina pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas, ieškovas nurodė, su kokiomis sąlygomis jis nesutinka. 2017-08-25 ieškovas atsakovui nurodo, kad notarinė sutartis nėra pilnai suderinta ir neapsvarstyti jo pasiūlymai (t.1 el.b.l. 57). 2017-09-25 ieškovo atsakyme atsakovui ( t.1 el.b.l 70-71) ieškovas nurodo, kad nevengia sudaryti pagrindinės buto pirkimo pardavimo sutarties, tačiau į pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį prašo įtraukti ginčo tvorelės perkėlimo sąmatą, terasos plotą ir įrengimo sąmatą, kadangi tiek tvorelės perkėlimo darbus, tiek terasos įrengimo darbus turi vykdyti atsakovas, to neatlikus, ieškovas atsisako sudaryti buto pirkimo-pardavimo sutartį, kadangi nesuderintos pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sąlygos dėl atsakovo kaltės. 2017-10-04 raštu atsakovas elektroniniu laišku informuoja ieškovą, kad preliminari sutartis laikoma negaliojanti, kadangi per keleto mėnesių derybas, šalys nerado jas abi tenkinančio sprendimo ir nėra pratęsti preliminarių sutarčių terminai ( t.1 el.b.l 58).

Atsakovo argumentai, kad byloje esantis atsakovo raštas - 2017-01-31susitarimas, kuriame nurodytas sutarties pratęsimo terminas iki 2017-06-01, bei šio susitarimo 3 punkte nurodyta aplinkybė, kad ieškovas ieško naujo pirkėjo šiam objektui ir tai rodo preliminarios sutarties galiojimo pratęsimo terminą (t.1 el.b.l. 21-22), paneigia Sutarties 2 7.6 punktas, kuriame nurodyta, kad pirkėjas turi teisę tretiesiems asmenims perleisti teises ir pareigas, kylančias iš šios sutarties, gavęs rašytinį Pardavėjo sutikimą, pardavėjas įsipareigoja tokį sutikimą išduoti ne vėliau kaip per 5 darbo dienas. Byloje nėra nei ieškovo kreipimosi į atsakovą, nei atsakovo rašytinio sutikimo, kaip numatyta minėtame sutarties punkte, todėl darytina išvada, jog aplinkybės, kad preliminarios sutarties galiojimas buvo pratęstas šalių sutartimi, ir kad ieškovas atsakovo sutikimu ieško šioms patalpoms kito pirkėjo, ir kad ieškovas be priežasties savo iniciatyva atsisakė sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį, laikytina neįrodyta. Apibendrinant aukščiau nustatytas faktines aplinkybes, darytina išvada, jog ginčo šalys pagrindinės buto pirkimo pardavimo sutarties nesudarė dėl atsakovo kaltės.

Vadovaujantis LR CK 6.261 straipsnyje ?tvirtinta nuostata, jog skolininkas, praleidęs piniginės prievolės įvykdymo terminą, privalo mokėti už termino praleidimą sutarčių ar įstatymų nustatytas palūkanas, kurios yra laikomos minimaliais nuostoliais, LR CK 6.210 straipsnio 1 dalies nuostatas, jog už termino praleidimą mokamos penkių procentų dydžio metinės palūkanos, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio, atsižvelgiant į tai, kad atsakovas sutarties nustatytais terminais negrąžino jam sumokėto avanso, jis privalo sumokėti ieškovui 5 proc. dydžio metines palūkanas.

Su šiais ieškovo argumentais nesutiktina.