Kauno apygardos teismo sprendimas

Ieškovė savo reikalavimus grindė tuo, kad po nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, ketinant jai toliau įrengti nebaigtos statybos gyvenamąjį namą, ieškovės pasitelkti ekspertai nustatė, jog įgytas gyvenamasis namas turi daug defektų dėl statybos technologijos pažeidimo ir nukrypimo nuo gyvenamojo namo projekto sprendimų, t. y. namo viduje nuolat kaupiasi drėgmė, nes statybos metu buvo nukrypta nuo šildymo-vėdinimo dalies projektinių sprendinių; techniniame projekte virtuvės, tualeto, vonios, miegamųjų kambarių ir bendrojo naudojimo patalpoms numatyta natūrali braukiamoji ventiliacija ventkanalais 140 x 140 mm, įrengiant ventkanalus sienoje arba naudojant lanksčius ortakius, tačiau name tokių ventkanalų nėra įrengta; neteisingai įrengta sienų ir lubų garo izoliacija – neteisingai sudėtos izoliacinės polietileno plėvelės, dėl ko visa drėgmė kaupiasi sienų viduje, jos drėksta, pradėjo pūti medinis karkasas ir akmens vata; galimai paliktas per mažas sienų termoizoliacinis sluoksnis; tikėtina, jog karkasas nebuvo išteptas specialiais antiseptikais ir kitomis spec. medžiagomis (antipirenais), kurios turėtų saugoti medinį karkasą nuo drėgmės, puvimo, pelėsio ir ugnies; nesandariai įrengtas stogas, dėl ko šlampa stogo apšiltinimo medžiaga; dūmtraukis neatitinka priešgaisrinių reikalavimų, nes sumūrytas iš skylėtų (akytų) plytų, o turėtų būti iš ugniai atsparių pilnavidurių plytų; neteisingai įrengta elektros instaliacija – laidai neįdėti į specialius nedegius vamzdelius, kadangi namo sienų karkasas yra medinis; namo vidinės pertvaros neatitinka projekto sprendinių – projekto aiškinamajame rašte nurodyta, kad pertvaros pirmame aukšte – keraminių pilnavidurių plytų mūras, o natūroje – pertvaros padarytos iš gipso kartono plokščių. Ieškovė pažymėjo, jog pagal pirkimo- pardavimo sutarties 9.1.4. punktą pardavėjai garantavo, kad nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių namo nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, žinodamas apie šiuos trūkumus, daikto nepirktų arba mokėtų mažiau. Sutarties 9.5. punkte numatyta, kad pasirašydamos šią sutartį nei viena iš šalių nepažeidžia trečiųjų asmenų (kreditorių) teisių ir teisėtų interesų, sąžiningumo ir teisingumo principų, atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės šios sutarties sudarymui ir vykdymui. Ieškovės nuomone, nurodyti parduoto daikto defektai buvo paslėpti ir be specialisto pagalbos apžiūrint namą jų pastebėti nebuvo įmanoma. Anot ieškovės, jeigu ji būtų žinojusi apie statinio defektus, kad juos šalinant teks faktiškai perstatyti namą, gyvenamojo namo nebūtų pirkusi, tuo labiau, kad ieškovė namo pirkimui buvo paėmusi paskolą, už kurią turi mokėti palūkanas, šildyti namą, o juo naudotis negali.

CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad jeigu parduotas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų ir pardavėjas su pirkėju neaptarė jo trūkumų, tai nusipirkęs netinkamos kokybės daiktą pirkėjas turi teisę pareikalauti – grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Pagal šią įstatymo nuostatą joje nurodytu būdu pirkėjas savo teises gali ginti (nutraukti sutartį) tada, kai daikto trūkumai yra tokie reikšmingi (esminiai), kad nupirktas daiktas negali būti naudojamas pagal paskirtį. Pagal CK 6.333 straipsnio 4 dalį, jeigu daiktų kokybė sutartyje neaptarta, pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad juos būtų galima naudoti tam, kam jie paprastai naudojami. Tačiau jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas pranešė pardavėjui apie konkretų tikslą, kuriam jis perka daiktus, tai pardavėjas privalo perduoti pirkėjui tokios kokybės daiktus, kad jie tiktų tam konkrečiam tikslui. Iš šios įstatymo normos turinio darytina išvada, kad daikto kokybiškumą galima apibūdinti kaip jo tinkamumą panaudoti pagal paskirtį.

Pardavėjas atleidžiamas nuo atsakomybės už pareigos perduoti tinkamą prekę nevykdymo, jeigu įrodo, kad sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie daiktų neatitikimą sutarties ar įprastiems reikalavimams (CK 6.327 straipsnio 2 dalis). Tam, kad būtų konstatuotas pagrindas taikyti šią įstatymo normą, turi būti nustatytas didelis pirkėjo nerūpestingumas (neatsargumas), t. y. daikto trūkumai turi būti akivaizdūs ir pastebimi normaliomis aplinkybėmis. Pažymėtina, kad dėl pirkimo-pardavimo sutartinių santykių specifikos pirkėjo pareiga elgtis rūpestingai negali būti prilyginta pardavėjo pareigai garantuoti perduodamo daikto tinkamumą - už parduodamo daikto kokybę yra atsakingas pardavėjas. Pagal CK 6.327 straipsnio 3 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau. Tai reiškia, kad pagal šią nuostatą už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui. Pagal CK 6.327 straipsnio 4 dalį pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris yra bet kokios pardavėjo prievolės, įskaitant tinkamumą naudoti, pažeidimo pasekmė.

Nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo atveju pirkėjas turi teisę: 1) reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina; 2) reikalauti, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems pašalinti; 3) reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, CK 6.399 straipsnis). Pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, yra svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai galimai susidarė, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai.

CK 6.333 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pardavėjas atsako už daiktų trūkumus, jeigu pirkėjas įrodo, kad jie atsirado iki daiktų perdavimo arba dėl priežasčių, atsiradusių iki daiktų perdavimo. Ši nuostata taikoma, kai sprendžiama dėl pardavėjo atsakomybės už netinkamą daiktų kokybę ir pirkėjas turi įrodyti neatitikimo kokybės reikalavimams faktą. Ji reglamentuoja pardavėjo atsakomybės už paslėptus trūkumus atvejį ir negali būti vertinama taip, kad pirkėjas turi įrodyti buvus tinkamą daikto naudojimą ar eksploatavimą. Daikto naudojimo ir eksploatavimo taisyklių pažeidimas, padarytas pirkėjo, yra pardavėjo atsakomybę už daikto kokybės trūkumus šalinanti aplinkybė. Pagal CK 6.333 straipsnio 3 dalį ją įrodinėja pardavėjas. Tai aplinkybės, kurios atsirado dėl pirkėjo kaltės (pažeidus daikto naudojimo ir saugojimo taisykles).

CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta pirkėjo teisė nutraukti sutartį, kai netinkamos kokybės daikto perdavimas yra esminis sutarties pažeidimas. Pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu (CK 6.334 straipsnis). Kai daikto trūkumai yra reikšmingi (esminiai) ir negali būti pašalinti, pirkėjas gali pasinaudoti sutarties nutraukimo teise (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-149/2009). Dėl to, tik tuo atveju, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas laikytinas esminiu sutarties pažeidimu, pirkėjas įgyja teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas). Kitais atvejais pirkėjas turi teisę reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 2 punktas); kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-287/2009; 2009 m. liepos 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-182/2009; kt.). Taigi galimybė pirkėjui nutraukti sutartį suteikiama kaip paskutinė teisių gynimo priemonė, kai kitų CK 6.334 straipsnio 1 dalies 1–3 punktuose nustatytų gynimo būdų nepakanka pažeistoms pirkėjo teisėms apginti.

Šalių 2013 m. spalio 30 d. sudarytoje pirkimo–pardavimo sutartyje pardavėjai (atsakovai) užtikrino pirkėją (ieškovę), kad parduodamas Daiktas neturi paslėptų trūkumų, dėl kurių jo nebūtų galima naudoti pagal paskirtį arba jo naudingumas sumažės taip, kad pirkėjas žinodamas apie šiuos trūkumus nepirktų jo, arba mokėtų mažiau už jį (9.1.4 punktas). Sutarties 9.5 punktu šalys patvirtino, kad jos atskleidė viena kitai visą joms žinomą informaciją, turinčią esminės reikšmės šios sutarties sudarymui ir vykdymui (t. 1, b. l. 9-19). Taigi, pagal sutarties sąlygas atsakovai turėjo perduoti ieškovei kokybišką prekę ir garantavo, kad jos kokybė atitiks tokios rūšies prekei keliamus reikalavimus.

Civiliniame procese galiojantis rungimosi principas (CPK 12 straipsnis) lemia tai, kad įrodinėjimo pareiga ir pagrindinis vaidmuo įrodinėjant tenka įrodinėjamų aplinkybių nustatymu suinteresuotoms šalims (CPK 178 straipsnis). CPK 178 straipsnyje nustatytas įrodinėjimo naštos paskirstymas. Jame įtvirtinta bendroji taisyklė, kad įrodinėja tas, kas tvirtina. Jeigu asmuo nurodo tam tikrą aplinkybę, jis privalo ją patvirtinti faktiniais duomenimis. Jeigu ieškovas pateikia tvirtinimą, kuriuo atsikerta į atsakovo argumentus, tai ieškovas privalo įrodinėti tvirtinamą aplinkybę.

Atsakydamas į teismo užduotus klausimas, ekspertas nustatė 15 esminių statinio (gyvenamojo namo) paslėptų defektų. Iš ekspertizės akto seka, kad įrengta namo pamatų horizontali hidroizoliacija yra nesandari; pamatų konstrukcijų apšiltinimas termoizoliacine medžiaga netenkina techninio projekto reikalavimų; grindų konstrukcija yra įrengta nesivadovaujant techniniu projektu ir jo reikalavimais; mediena, panaudota sienų karkasui bei stogo konstrukcijoms įrengti, neatitinka techninio projekto reikalavimų; sienų konstrukcija įrengta neturint projekto; sienų garo izoliacija pralaidi vandens garams; fasado išorinė tinkuojama termoizoliacinė sistema įrengta su paslėptais defektais; perdangos, stogo laikančiosios ir termoizoliacinės konstrukcijos įrengtos nesivadovaujant techniniu projektu; dūmtraukis įrengtas nesivadovaujant nei techniniu projektu, nei normatyviniais statybos techninių dokumentų reikalavimais; atitvaros, atribojančios katilinės patalpą nuo kitų namo patalpų, netenkina nei projekto, nei gaisrinės gebos (išlaikymo gaisro apkrovai); išorės durų, langų bei vitrinų sandūros su sienų konstrukcijomis yra įrengtos nesilaikant taisyklių, dėl ko šios sandūros netenkina sandarumo bei šilumos izoliacinių reikalavimų; neteisingai paklota stogo antikondensacinė plėvelė; neteisingai įrengtas lietaus latako ir stogo karnizo jungtis, dėl ko nefunkcionuoja ventiliuojamas oro tarpas po plienine stogo danga; sienų konstrukcijoje, jos cokolinėje dalyje, kaupiasi drėgmė; ant išorinių sienų vidinių paviršių, prie sienų sandūrų su grindimis, jau yra pelėsių požymių; sienų ir kubų garo izoliacija yra įrengta neteisingai (yra pralaidi garams), dėl ko neatlieka savo funkcijų; name nėra įrengtos jokios ventiliacijos, kuri yra būtina. Atsakydamas į teismo klausimą, ar galima nustatyti namo defektus, jeigu yra neužbaigta namo statyba 100 proc., ekspertas atsakė, kad ši aplinkybė defektų nustatinėjimo procesui netrukdo. Ekspertizės aktu nustatyta, kad gyvenamojo namo statybos darbai atlikti su nukrypimais nuo esminių statinio projekto sprendinių, neatitinka statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimų, netenkina esminių statinio reikalavimų – energijos taupymo, higienos ir sveikatos reikalavimų. Pašalinti defektus galima parengus naują projektą ir atlikus visą eilę darbų, kurių kaštai 2013 m. kainomis sudarytų 102 928 Lt (29 810 Eur) (t. 2, b. l. 59-156).