Vilniaus apygardos teismo nutartis

Pranešėjas Henrichas Jaglinskis Civilinė byla Nr.2A42-985/2007

Teisėjas Arūnas Dirvonas Procesinio sprendimo kategorija: 121.15.;121.18.;121.21.;33.;50.4.;(S)

VILNIAUS APYGARDOS TEISMAS

NUTARTIS

2007 m. spalio 22 d.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš kolegijos pirmininko (pranešėjo) Henricho Jaglinskio,

viešame teismo posėdyje, apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovo R. K. apeliacinį skundą, dėl Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2007 m. birželio 1 d. sprendimo, civilinėje byloje pagal ieškovo UAB “Limeta” ieškinį atsakovui R. K., trečiąjam asmeniui UAB “SEB VB Lizingas” dėl numos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

UAB “Limeta” ieškinį dalyje, kuria pareikštas reikalavimas nutraukti 1997 m. balandžio 11 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 272JD-19/N-7, atsiėmė. Ieškinį dėl nuostolių priteisimo sumažino ir prašė priteisti 21 170,83 Lt.

Ieškovas reikalauja priteisti nepagrįstai didelę pinigų sumą. UAB „Limeta" buvo įsipareigojusi mokėti mokesčius už negyvenamųjų patalpų eksploatavimą komunalines bei ryšių paslaugas, žemės mokestį bei nekilnojamojo turto mokestį, tačiau šių mokesčių nemokėjo ir neįtraukė į ataskaitą, todėl elėsi nsąžiningai. Teismui papildomai pateikė netinkamus dokumentus, kurie nėra buhalterinės apskaitos dokumentai, o tik suinteresuoto asmens pateiktų dokumentų kopijos, kurios neatspindi atskiro padalinio – Optikos parduotuvės - veiklos ir realios finansinės padėties, galimai ieškovo patirtų nuostolių, dėl kurių UAB „Limeta" kreipėsi į teismą. UAB „Limeta" nepateikė pirminių finansinių dokumentų ar jų kopijų, nepriklausomo audito išvadų. Pateikti ieškovo dokumentai nepaaiškina ir nepagrindžia ieškinio sumos bei teismo negali būti vertinami kaip tinkami ir pagrįsti įrodymai. Atsakovas prašė UAB „Limeta" ieškinį atmesti kaip nepagrįstą ir neįrodytą, priteisti iš ieškovo atstovavimo ir kitas bylinėjimosi išlaidas.

Tretysis asmuo UAB “SEB VB Lizingas” atsiliepimo į ieškinį nepateikė, į teismo posėdį, apie kurio vietą ir laiką jam pranešta tinkamai, neatvyko, byla išnagrinėta jam nedalyvaujant.

Vilniaus miesto trečias apylinkės teismas 2007 m. birželio 1 d. ieškinį tenkino iš dalies. Konstatavo, jog atsakovas vienašališkai nutraukdamas ginčo patalpų nuomos sutartį, pažeidė ieškovo teises, dėl ko šis patyrė nuostolių. Pripažino, jog ginčo patalpos, kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas buvo suformuotas tik 2002-09-25, todėl ieškovas negalėjo anksčiau įregistruoti daiktinių teisių į šį nekilnojamąjį daiktą. Padarė išvadą, jog dėl atsakovo veiksmų ieškovas ginčo patalpomis negalėjo naudotis ne 12, o 8 mėnesius, todėl iš atsakovas priteisė 6000 Lt nuostolių, 6 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą 6000 Lt sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bei proporcingai patenkintų reikalavimų daliai, šalims priteisė bylinėjimosi išlaidas.

Pagal LR CK 6.478 str. 2 d., bei galiojusį 1964 m. CK 298 str. nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Vadovaujantis LR CK patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo Nr. VIII-1864 8 str. 2 d., jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet sandoris nebuvo įregistruotas ir įsigaliojus Civiliniam kodeksui, o registravimo terminas dar nepasibaigęs, tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos naujojo kodekso taisyklės, todėl pirmos instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad nuomos sutartis neregistruotina, nes Nekilnojamojo turto registro įstatymas įsigaliojo tik 1998-01-01. Ieškovas siekdamas užtikrinti sutarties galiojimą bei apsaugoti savo interesus, privalėjo įregistruoti šią sutartį bet kada, kai tik sužinojo apie ketinimą parduoti ginčo patalpas.

Mano, jog sutartis nebuvo užregistruota, nes neatitinka sutarčių sudarymo ir nekilnojamojo turto nuomos sutarčių sudarymo principų ir CK reikalavimų. Sutartyje nėra identifikuotos išnuomotos patalpos, t. y. sutarties objektas, nurodytas kitas adresas ir patalpų plotas. Patalpos nebuvo perduotos priėmimo-perdavimo aktu UAB „Limeta“ naudotis.

Nurodo, jog nors ir žinojo apie nustatytus turto suvaržymus, tačiau niekada nepripažino šios sutarties. Patalpų pirkimo-pardavimo metu atsakovui buvo paaiškinta, jog po patalpų įsigijimo nuomos sutartis nebegalios, nes privatizavimas buvo nurodyta kaip sąlyga jai pasibaigti ir kad atsakovas turi teisę, bet ne pareigą sudaryti naują nuomos sutartį su UAB „Limeta“. Nauja nuomos sutartis nebuvo sudaryta, kadangi ieškovas atsisakė ją sudaryti.

Teismas nepagrįstai nurodė, jog atsakovas sutartį vienašališkai galėjo nutraukti tik pareiškęs tokio pobūdžio reikalavimą teisme, nes atsakovas, kaip trečiasis asmuo, o ne sutarties šalis, negalėjo kreiptis į teismą dėl sutarties nutraukimo.

Nesutinka, jog ginčo patalpos buvo išnuomotos kitiems ūkio subjektams, dėl to vienašališkai buvo nutraukta sutartis, ir atsakovas privalo atlyginti nuostolius. Nurodo, jog patalpų esančių (duomenys neskelbtini), sudaryta subnuomos sutartis su UAB „Nazar“ nebuvo vykdoma, nes šios sutarties vykdymas siejamas su priėmimo-perdavimo akto pasirašymu, t. y. patalpos buvo išnuomotos su atidedamąja sąlyga, tik patalpoms visiškai atsilaisvinus. Teismas klaidingai sutapatino sutarties sudarymą su jos vykdymu, nes UAB „Nazar' nepradėjo nuomotis patalpų, todėl niekaip negalėjo pažeisti UAB „Limeta" interesų. Sutartis su kitu ūkio subjektu būtų įsigaliojus tik sutarčiai realiai pasibaigus, nutrūkus, ją panaikinus, todėl teismas klaidingai vertino subnuomos sutarties sudarymo aplinkybę, nesiaiškino šios sutarties vykdymo sąlygų ir nepagrįstai nurodė, kad patalpos buvo išnuomotos kitiems ūkio subjektams, nes šios sutarties sudarymas nesukėlė jokių pasekmių nei UAB „Limeta", nei kitų asmenų interesams.

Teismas neteisingai nurodo, kad dėl neteisėtų atsakovo veiksmų ieškovas patyrė nuostolių, negavo pajamų kurias jis būtų gavęs vykdydamas veiklą ginčo patalpose. Ieškovas neįrodė, kad patyrė nuostolių, nes veiklos ginčijamose patalpose jis ir nebūtų galėjęs vykdyti ginčijamu laikotarpiu, nes buvo daromas kapitalinis remontas, reikalinga iš naujo gauti leidimus veiklai vykdyti šiose patalpose. Ieškovas vykdė veiklą kitose patalpose, todėl negalima teigti, kad ji negavo pajamų, perkėlus veiklą į kitą vietą.

Po daugelio raginimų daryti einamąjį remontą UAB „Limeta“ atlaisvino patalpas ir 2005-10-11 priėmimo-perdavimo aktu jas galutinai perdavė atsakovui. Apie ieškovo poziciją, jog patalpos atlaisvintos laikinai, tik kapitalinio remonto laikotarpiui, atsakovas sužinojo tik prasidėjus ginčo nagrinėjimui teisme. Patalpų perdavimo metu buvo aiškiai išreikšta abiejų šalių valia raštu priėmimo-perdavimo akte galutinai perduoti patalpas. UAB „Limeta" jau po priėmimo-perdavimo akto, nei 2005-10-14, nei 2005-10-20 raštuose neužsiminė, kad patalpos perduotos laikinai. Ieškovas pakartotinai nesikreipė dėl leidimų vykdyti veiklą ginčijamose patalpose, ir tai patvirtina, kad UAB „Limeta“ neketino grąžinti veiklos į šias patalpas.

Teismas neišreikalavo naujos UAB „Limeta“ sudarytos nuomos sutarties su VšĮ Antakalnio poliklinika dėl Antakalnio poliklinikoje esančių patalpų. Ši sutartis yra svarbi įrodant, kad UAB „Limetą" neketino toliau nuomotis patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) Ši nuomos sutartis sudaryta nenurodant sąlygos, kad ji galios tol, kol bus atliekami darbai kitose patalpose.

Teismas nepagrįstai nusprendė, kad ieškovas vykdė ginčo patalpų einamąjį remontą, nes byloje nėra šiuos argumentus patvirtinančių dokumentų. Teismas neatsižvelgė į prašymą išreikalauti įrodymus, patvirtinančius patirtas remonto išlaidas. Priešingai, UAB „Limeta" į raginimus daryti patalpose einamąjį remontą nereagavo, vykdydama veiklą tik blogino patalpų būklę, kol galiausiai patalpos tapo netinkamomis naudotis, todėl UAB „Limeta" pati išsikėlė iš ginčo patalpų, tuo aiškiai parodydama, kad nuomos santykių nebetęs.

Teismas vertindamas ieškovo patirtų nuostolių dydį, turėjo atsižvelgti į visas aplinkybes, kad dėl sutarties nevykdymo (netinkamo vykdymo) nuostolius patyrė nuomotojas, todėl būtina atitinkamai mažinti ieškovo naudai priteisiamą sumą.

Teismas netyrė aplinkybės, ar apskritai buvo reikalinga daryti kapitalinį remontą, nes atsakovas niekaip neįsipareigojo jį daryti. Patalpos nebuvo tinkamos vykdyti konkrečią specifinę veiklą, o kitai veiklai vykdyti jos buvo tinkamos. Vilniaus visuomenės sveikatos centras atsisakė pratęsti leidimą, nurodydamas, kad patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), būtina atlikti kapitalinį remontą, tačiau kaip numatyta 2005-07-14 higienos ekspertizės protokole, tai buvo siejama su UAB „Nazar" prašyme nurodyta gydytojo oftalmologo konsultacine veikla, o ieškovas tokios veiklos niekada nevykdė. Ši išvada buvo skirta ne UAB „Limeta", todėl ja remtis atsakovas negalėjo. Kitų pretenzijų, išskyrus einamojo remonto, kurį pagal sutartį turėjo atlikti ieškovas, darbų atlikimo, bei apšveitimo pagerinimo pagalbinėse patalpose, Vilniaus visuomenės sveikatos centras nenurodė, todėl UAB „Limeta" reikalavimas atlikti kapitalinį remontą buvo nepagrįstas. Veiklai, kurią vykdė ieškovas, patalpos buvo netinkamos dėl to, kad buvo reikalinga atlikti einamąjį (ne kapitalinį remontą), kurį galėjo atlikti UAB „Limeta" savo lėšomis ir naudotis patalpomis iki nuomos termino pabaigos, jei manė, kad nuomos sutartis vis dar galioja, tačiau šia galimybe nepasinaudojo.

Nesutinka, kad neprivalomą kapitalinį remontą atsakovas turėjo atlikti per 6-7 mėnesius. UAB „Limetos" naudojimosi metu patalpų būklė tapo kritinė ir per tokį nepagrįstai trumpą terminą net ir UAB „Limeta" nebūtų galėjusi atlikti remonto, nes patalpos neatitiko STR 1.11.01:2002 „Statinių pripažinimo naudotis tvarka" p. 1 reikalavimų, nebuvo pakeista patalpų paskirtis ir jose negalima buvo vykdyti prekybos medicinos technika, akiniais ir akinių gamybos veiklos. UAB „Limeta", neteisėtai vykdžiusi papildomą gamybinę veiklą, t. y. neteisėtu veikimu, prisidėjo prie patalpų būklės ženklaus pablogėjimo. UAB „Limeta" pažeidė LR CK 6.489 str. 1 d., nuostatas, nes nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį. Sutartyje nurodyta, kad naudoti negyvenamąsias patalpas galima tik kaip medicininės technikos parduotuvę, o ne gamybinei veiklai. Toks sutarties pažeidimas galėjo būti prielaida nuomotojui reikalauti sutarties nutraukimo, nes nuomininkas patalpas naudojo ne pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį.

Teismas neįvertino aplinkybės, kad ieškovas patalpas Antakalnio poliklinikoje nuomojosi pigiau, nei iš atsakovo, todėl sugrįžti į ankstesnes patalpas ieškovui būtų finansiškai nenaudinga. Todėl nesikreipdama dėl nuomos sutarties naujam terminui patvirtino, kad nebūtų grąžinusi savo veiklos keliems mėnesiams į patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini).

Teismas neatsižvelgė, kad UAB „Limeta“ nemokėjo nekilnojamojo turto mokesčio, todėl veikdama nesąžiningai, nemokėdama mokesčių, kuriuos privalėjo mokėti, nepatyrė nuostolių, o pasipelnė atsakovo sąskaita. Ieškovė nepateikė objektyvių įrodymų jog pajamos, veikiant kitose patalpose, sumažėjo. Tik tikslūs, pirminiais buhalteriniais dokumentais pagrįsti įrodymai, apimantys visus veiklos laikotarpius, teismo galėjo būti vertinami kaip tinkami įrodymai skaičiuojant gautą pelną arba nuostolius, tačiau konkreti ir tiksi ataskaita teismui nebuvo pateikta, o be šios ataskaitos teismas negalėjo nustatyti, kiek nuostolių galėjo patirti UAB „Limeta" per ginčijamą laikotarpį.

Teismas nereikalavo nepriklausomo audito išvadų, rėmėsi neobjektyviais teismui pateiktais dokumentais, kuriuose neatsispindi reali situacija. Ieškovas pakeitė savo ieškinio dydį nes pateikta teismui veiklos ataskaita neatspindi ieškovės galimai patirtų nuostolių. Gautas pajamas atitinkamu laikotarpiu UAB „Limeta" pateikia kaip patirtus nuostolius, nenurodydama visų patirtų sąnaudų.

Pirmosios instancijos teismas padarė teisingą ir pagrįstą išvadą, kad sudaryta 1997-04-11 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudaryta dešimties metų laikotarpiui, pasikeitus nuomojamų patalpų savininkui liko galioti ir naujajam savininkui, kadangi minėta sutartis pagal jos sudarymo metu galiojusius įstatymus nebuvo privaloma registruoti, o naujasis patalpų savininkas sutiko pirkti išnuomotas patalpas. Atsakovo pozicija dėl tolesnio nuomos sutarties galiojimo buvo aiški nuo pradžių, nes atsakovas, valdydamas ne vieną optikos verslu užsiimančią įmonę, turėjo konkretų tikslą įsigydamas ginčo patalpas - kuo greičiau iš šių patalpų pašalinti ieškovą ir panaudoti ginčo patalpas savo verslo plėtimui, nebendradarbiaudamas ir neatsižvelgdamas į ieškovo interesus.

Nesutinka, kad ieškovas galėjo įregistruoti patalpų nuomos sutartį nes Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad nekilnojamojo turto objekto registras pirmą kartą buvo suformuotas tik 2002-09-25, jau įvykus ginčo patalpų pardavimo konkursui ir ruošiant dokumentus patalpų pirkimo-pardavimo sutarties įforminimui. Nesant nekilnojamojo turto registro, nėra kur registruoti ir juridinių faktų, t. y. sudarytų nuomos ar subnuomos sutarčių.

Apeliantas išreiškė savo valią pirkti išnuomotas patalpas, nė karto nesikreipė į ieškovą dėl nuomos sutarties nutraukimo, priešingai, reikšdamas reikalavimus nuolat vadovavosi sutarties sąlygomis, todėl neteisingai teigia, kad nesutiko su nuomos sutartimi. Lietuvos Respublikos įstatymai suteikia teisę kreiptis į teismą visiems be išimties asmenims, manantiems, kad jų teisės ar teisėti interesai pažeidžiami, todėl apeliantas nepagrįstai nurodo, kad jis negalėjo reikalauti atlaisvinti ginčo patalpas, nes nebuvo sutarties šalis.

Apeliaciniame skunde nurodyta aplinkybė dėl ieškovui priklausančios Antakalnio optikos veiklos nėra reikšminga nagrinėjamoje byloje, kadangi veikla į minėtą optiką nebuvo perkelta, tai yra visiškai naujas ieškovo veiklos padalinys, todėl jos veikla niekaip nesusijusi su veikla ginčo patalpose.

Ieškovas niekada neišreiškė savo valios nutraukti nuomos sutartį prieš terminą ir pagrįstai tikėjosi, kad atsakovas bus sąžiningas, rūpestingas, kaip sutarties šalis bendradarbiaus ir sieks įvykdyti savo pareigą atlikti patalpų kapitalinį remontą kuo ekonomiškiau abiems šalims. Tik patalpų savininkas arba turintis jo įgaliojimus asmuo gali atlikti veiksmus, susijusius su kapitalinio remonto atlikimu (projekto ruošimas, derinimas, kiti veiksmai), todėl apeliantas nepagrįstai nurodo, kad UAB "Limeta" kaip naudotojas turėjo gauti statybos leidimą ir pan. Apeliantui kapitalinio remonto būtinybė buvo žinoma nuo 2005 m. liepos mėnesio, todėl nesudėtingo kapitalinio remonto atlikimui visiškai pakankamas laiko tarpas nurodyta pirmosios instancijos teismo sprendime. Be to apeliantas niekada nesikreipė į ieškovą dėl termino pratęsimo, neatsakė į UAB "Limeta" 2005-12-30 raštą, teismui nepateikė įrodymų, kad ėmėsi aktyvių veiksmų, siekdamas teisėtai atlikti ginčo patalpų kapitalinį remontą, o ieškovui atlaisvinus ginčo patalpas kapitalinio remonto darymui, o iš karto įrengė atsakovo valdomos įmonės UAB „Nazar" Akių optiką, nors minėtai įmonei ir nebuvo išduotas leidimas-higienos pasas optikos veiklai ginčo patalpose. Apeliantas pats veikė neteisėtai, todėl pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į visas bylos aplinkybes ir į protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principus padarė teisėtą ir pagrįstą išvadą, kad atsakovas atliko neteisėtus veiksmus vienašališkai prieš terminą nutraukdamas nuomos sutartį ir todėl turi atlyginti ieškovo dėl to patirtą žalą, be to, ieškovo prašomų priteisti nuostolių sumą sumažino dviem trečdaliais iki 6000 Lt.

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas netenkintinas.

Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis LR CPK 320 str. įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Patikrinama, ar pirmosios instancijos teismas teisingai nustatė faktines bylos aplinkybes ir ar teisingai nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikė materialinės ir procesinės teisės normas.

Byloje nustatyta, jog SP AB „Lietuvos Geležinkeliai“ 1997-04-11 sutartimi Nr. 272 JD-19/N-7 išnuomojo UAB „Limeta“ negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini). Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis Nekilnojamojo turto registre nebuvo įregistruota. 2002-09-25 buvo šios patalpos, kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, ir 2002-11-05 dieną parduotos atsakovui R. K. 2004-12-03 atsakovas R. K. sudarė patalpų esančių (duomenys neskelbtini), subnuomos sutartį su UAB „Nazar“. Atsakovas atsižvelgdamas į UAB „Limeta“ prašymą 2005-10-05 raštu prašė atlaisvinti patalpas kapitaliniam patalpų remontui atlikti. 2005-10-24 atsakovas R. K. raštu nutraukė 1997-04-11 negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį.

Iš bylos medžiagos matyti, jog AB Lietuvos geležinkeliai 2002 m. rugpjūčio 28 d. dienraštyje „Respublika“ paskelbė parduodanti Negyvenamąsias patalpas, (duomenys neskelbtini). Prie parduodamų patalpų papildomai nurodyta, jog patalpos išnuomotos. Pasiūlymas sudaryti sutartį laikomas oferta, jeigu jis pakankamai apibūdintasis išreiškia oferento ketinimą būti sutarties saistomam ir įsipareigojančiam akcepto atveju (LR CK 6.167 str.). Akcepto pareiškimas arba kitoks jo elgesys, kuriuo pareiškiamas ofertos priėmimas, laikomas akceptu. Atsakovo dalyvavimas konkurse, siekiant įsigyti ginčo patalpas, patvirtina, jog atsakovas priėmė visas AB „Lietuvos Geležinkeliai“ skelbtinas sąlygas (2t.,b.l.39). AB „Lietuvos Geležinkeliai“ 2002-09-18 raštu pranešė, jog atsakovas pripažintas viešo konkurso laimėtoju, nurodydamas, jog parduodamos patalpos yra išnuomotos AB „Limeta“, ir remiantis LR CK 6.494 str. 1 p. nuomos sutartis, nuosavybės teisei perėjus atsakovui, lieka galioti (2t. b.l.40). Atsakovas su visomis nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, bei apribojimo naudotis minėtu turtu sąlygomis sutiko ir jų neginčijo, todėl atsakovas nepagrįstai nurodo, jog nepripažino ginčo patalpų nuomos sutarties, bei iš šios sutarties kylančių teisių ir pareigų.

2002-11-05 notariškai patvirtintos ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutarties 7.2 punkte nurodyta, jog pirkėjas R. K. patvirtina, jog jam yra žinoma, jog parduodamas turtas yra išnuomotas, ir jis sutinka pirkti išnuomotą turtą, todėl kolegija atmeta atsakovo argumentus, jog patalpų pirkimo-pardavimo metu atsakovas nebuvo informuotas, apie galiojančius nekilnojamojo turto suvaržymus.

AB „Lietuvos Geležinkeliai“ 2002-09-19 raštu informavo ieškovą, apie numatomą pasirašyti pirkimo-pardavimo nuomojamų patalpų sutartį su R. K., nurodydami, jog nuomos sutartis lieka galioti naujam patalpų savininkui (3t., b.l.9). Iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad ginčo patalpos esančios (duomenys neskelbtini), kaip atskiras objektas buvo suformuotas tik 2002-09-25 padalijus daiktą. Tai reiškia, jog iki 2002-09-25 teisiškai įregistruotų 99,65 kv. m. ginčo patalpų, kaip atskiro objekto nebuvo, ir ieškovas net ir žinodamas apie ketinimą parduoti ginčo patalpas negalėjo savo teisių įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Juridinį faktą susijusį su nekilnojamuoju daiktu, galima įregistruoti viešame registre, tik kai yra įregistruotas pats nekilnojamasis daiktas, ir jam suteiktas unikalus numeris. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis turi įstatymo galią, ir įpareigoja šalis atlikti ne tik tai, kas yra tiesiogiai sutartyje numatyta, tačiau ir tai, ką lemia sutarties esmė. Todėl, atsižvelgiant į bylos aplinkybes, kad ieškovas negalėjo įregistruoti nuomos sutarties Nekilnojamojo turto registre, pardavėjas AB „Lietuvos Geležinkeliai“ “ 2002-09-19 raštu užtikrino ieškovą, jog nuomos sutartis lieka galioti ir naujam patalpų savininkui, o atsakovas laisva valia sutiko pirkti išnuomotas patalpas, bei vadovaujantis protingumo, teisingumo bei sąžiningumo principais, kolegija daro išvadą, jog ginčo patalpų 1997-04-11 nuomos sutartis Nr. 272 JD-19/N-7, galiojo ir naujiems patalpų savininkams.

Kolegija nesutinka su atsakovo argumentais, jog sudaryta ginčo nuomos patalpų sutartis neatitinka įstatymų reikalavimų, todėl yra negaliojanti. Sutarties šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Nuomos sutarties objekto unikalus numeris sutartyje nenurodytas, nes nuomos patalpos 1997 m. dar nebuvo suformuotos kaip atskiras objektas, ir patalpos unikalaus numerio dar neturėjo, tačiau šalys ginčo patalpų nuomos sutartį pripažino ir vykdė dešimt metų. Patalpos išnuomotos buvo 1992-01-01, o 1997-04-11 nuomos sutartis buvo tik pratęsta. Galiojantys įstatymai nenumatė nekilnojamojo daikto perdavimo priėmimo-perdavimo aktu, todėl sutarties sudarymo metu negalioję įstatymai negali būti taikomi sutarties šalims.

Atsakovas nepagrįstai nurodo, jog pirmos instancijos teismas klaidingai vertino subnuomos sutarties teisinius santykius, nes sudaryta subnuomos sutartis su kitu ūkio subjektu būtų įsigaliojusi tik pasibaigus UAB „Limeta“ 1997-04-11 sutarčiai.

2004-12-03 sudaryta ir įregistruota Nekilnojamo turto registre subnuomos sutartis su UAB „Nazar“, kurios vienintelis akcininkas yra R. K., bei UAB „Nazar“ vykdoma veikla ginčo patalpose patvirtina, jog atsakovas suremontavęs patalpas neketino jų perduoti atsakovui pagal galiojančią 1997-04-11 nuomos sutartį, ir taip pažeidė UAB „Limeta“ teises, dėl ko ieškovas negalėdamas toliau vykdyti ginčo patalpose veiklos, patyrė nuostolius. Nuostoliai pagrįsti byloje esančiais įrodymais, t. y. UAB „Limeta“ buhalterinėmis sąskaitomis, pelno mokesčio deklaracijomis, veiklos pajamų ir sąnaudų sąskaitomis, auditorių išvadomis, bei UAB „Limeta“ veiklos suvestine. Todėl atsakovas nepagrįstai nurodo, jog atsakovo veiksmai nesukėlė ieškovui neigiamų pasekmių.

Apeliaciniame skunde nurodyta aplinkybė dėl ieškovui priklausančios Antakalnio optikos veiklos nėra reikšminga nagrinėjamoje byloje, kadangi veikla į minėtą optiką nebuvo perkelta, tai yra visiškai naujas ieškovo veiklos padalinys, todėl jos veikla niekaip nesusijusi su veikla ginčo patalpose.

Pagal pasirašytą 1997-04-11 ginčo patalpų nuomos sutartį, ieškovas savo lėšomis kas 3-5 metai, turėjo atlikti nuomojamų negyvenamųjų patalpų vidaus santechnikos įrenginių bei inžinierinių tinklų einamąjį remontą. Kapitalinis remontas šalių sutarimu ir nuomininko lėšomis galėjo būti atliekamas tik jeigu šis remontas reikalingas dėl nuomininko vykdomos veiklos. Iš Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, jog patalpų vertės nusidėvėjimas 2002-09-25 buvo apie 50 procentų, o tai reiškia, kad patalpoms reikėjo kapitalinio remonto nepriklausomai, nuo UAB „Limeta“ vykdomos veiklos. Patalpų kapitalinio remonto būtinumą 2005-07-21 raštu Nr. (12)-2-1481 taip pat konstatavo Vilniaus visuomenės sveikatos centras, nurodydamas, kad akinių remonto ir surinkimo patalpa neatitinka higienos reikalavimų. Tai patvirtina, jog kapitalinis remontas buvo reikalingas ne tik specifinei, gydytojo oftalmologo konsultacinei veiklai, bet ir bet kokiai kitai veiklai. Teismas remiasi byloje pateiktais įrodymais, todėl apeliantas nepagrįstai nurodo, jog ieškovas neturėjo teisės remtis Vilniaus visuomenės sveikatos centro raštu, adresuotu ieškovui. Pagal LR CK 6.492 str. nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kito nenumato įstatymai arba sutartis. Atsižvelgiant į šalių pasirašytą patalpų nuomos sutartį, kurioje numatyta ieškovo teisė, bet ne pareiga daryti kapitalinį remontą, kolegija atmeta atsakovo argumentus, dėl ieškovo nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų nevykdymo, dėl ko atsakovas patyrė nuostolius.

Atsižvelgiant į visas bylos aplinkybes kolegija daro išvadą, jog atsakovas neteisėtai prieš terminą nutraukė ginčo patalpų nuomos sutartį, todėl turi atlyginti ieškovo patirtą žalą, tačiau ieškovo pateikta žalos suma skaičiuojama neatsižvelgiant, jog ginčo patalpose turėjo būti atliktas kapitalinis remontas, ir ieškovas šiuo laikotarpiu nebūtų galėjęs vykdyti veiklos. Todėl pirmos instancijos teismas pagrįstai sumažino priteistinos žalos dydį, objektyviai įvertindamas terminą, per kurį toks remontas galėjo būti atliktas.

Kolegija atmeta apelianto argumentus, dėl ieškovo nemokėto nekilnojamojo turto mokesčio, nes pagal 1997-04-11 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, ieškovas buvo įsipareigojęs mokėti tik komunalinius mokesčius.

Apeliacinės instancijos teismo teisė panaikinti pirmos instancijos teismo sprendimą, ir perduoti nagrinėti bylą iš naujo pirmos instancijos teismui, nėra absoliuti. LR CPK 327 str. nustatyta, kad apeliacinės instancijos teismas, pats privalo ištaisyti pirmos instancijos teismo padarytas teisės ir fakto klaidas, o byla gali būti grąžinama nagrinėti iš naujo, išimtinais, LR CPK 327 str. nustatytais atvejais, t. y. kai buvo pažeistos procesinės teisės normos, ir šių pažeidimų negali ištaisyti apeliacinės instancijos teismas, bei kai yra absoliutus sprendimo negaliojimo pagrindai. Nenustačius šių pažeidimų, byla negali būti perduodama nagrinėti iš naujo pirmos instancijos teismui.

Teismo teisė įvertinti bylos įrodymus pagal savo vidinį įsitikinimą atitinka vadinamąjį laisvo įrodymų vertinimo principą, kurio esmė yra, kad nepriklausomas ir nešališkas teismas tiria turinčius reikšmės bylos baigčiai įrodymus, ir, atsižvelgdamas į įrodymų visumą, įvertina, ar įrodymų pakanka tam tikroms įrodinėtinoms aplinkybėms nustatyti, ar ne. Kolegija, išnagrinėjusi bylos medžiagą, apeliacinio skundo argumentus, ginčo šalių pasisakymus ginčo klausimu ir juos įvertinusi (LR CPK 185 str.), konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nepagrįsti. Pirmos instancijos teismas nagrinėdamas bylą ir vertindamas įrodymus, nepažeidė įrodymų pakankamumo, sąsajumo ir leistinumo taisyklių, teisingai taikė ir aiškino materialines bei procesines teisės normas. Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2007 m. birželio 1 d. sprendimas atitinka faktines bylos aplinkybes, yra teisėtas ir pagrįstas (LR CPK 327 str., 329 str., 330 str.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 325 str. 1 d., 326 str. 1 d. 1 p., kolegija

nutarė:

Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2007 m. birželio 1 d. sprendimą palikti nepakeistą.