Šiaulių apygardos teismo nutartis

Teisėja L. Janiulytė Teisminio proceso Nr. 2-12-3-00807-2012-8

N U T ARTIS

2013 m. balandžio 19 d.

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija susidedanti iš kolegijos pirmininkės ir pranešėjos Rasos Bartašienės, teisėjų Egidijaus Mockevičiaus, Vytauto Kursevičiaus,

teismo posėdyje, apeliacine rašytinio proceso tvarka, išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Melisos vaistinė“ apeliacinį skundą dėl Akmenės rajono apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Melisos vaistinė“ ieškinį atsakovui Akmenės rajono savivaldybės administracijai dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir negaliojančiu, ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai

1.Pirmos instancijos teismas sprendimą priėmė pažeisdamas materialinės teisės, pažeidė procesinės teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą (CPK 176, 185 straipsniai). Teismas neatsižvelgė, kad susiklosčiusių teisinių santykių atžvilgiu ypač svarbus Tarybos sprendimas, papildantis sutartinius santykius dispozityviomis normomis, sukuriančiomis papildomas sąlygas tinkamam Sutarties vykdymui.

Teismas pažeidė sutarties aiškinimo taisykles, neaiškino numanomų, iš Tarybos sprendimo kylančių, sąlygų. Faktinės bylos aplinkybės nurodo, kad Sutartį sudaro tiek tiesiogiai Sutartyje išdėstytos sąlygos, tiek numanomos, kylančios iš Sutarties esmės, kurios, kadangi Sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu, privalo būti aiškinamos apelianto naudai.

Teismas neteisingai vertino šalių ketinimus ir šių ketinimų įtaką Sutarties galiojimu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad kilusių sutartinių santykių prioritetas – veiklos, kuria tenkinamas viešasis interesas, vykdymas, o ne tiesioginė materialinė nauda iš atlygintinų nuomos santykių. Taip pat, teismas neatsižvelgė į visuotinai taikomų civilinės teisės principų turinį, numatantį pareigą siekti išsaugoti civilinius teisinius santykius, užtikrinančius viešojo intereso užtikrinimą, ir sutarties nutraukimą taikyti tik kaip ultima ratio priemonę. Teismas taip pat neatsižvelgė į netinkamą atsakovo, kaip savivaldybės turto valdytojo elgesį.

2.Teismas klaidingai vertino faktines bylos aplinkybes. Apeliantas nesutinka su teismo išvada, kad išsinuomotu turtu ieškovas negalėjo naudotis ne dėl remonto, kurio neatlikinėjo, bet dėl to, kad neturėjo licencijos tai veiklai, kuriai buvo išsinuomojęs patalpas. Teigiama, kad licencijos negavimas nėra pirminė priežastis, kadangi licencija gali būti išduodama tik tada, kai patalpos yra suremontuotos ir pritaikytos veiklai. Tarybos sprendimo 36 p. nuostata nėra aktuali šiuo klausimu, nes ši teisės norma nenustato išlaidų patiriamų dėl patalpų pritaikymo naudoti pagal paskirtį atlyginimo būdo. Ši nuostata įtvirtina lengvatą nuomininkui, kol pastarasis galės pradėti vykdyti nuomos sutartyje numatytą veiklą.

3.Teismas neatsižvelgė į teisėtų lūkesčių principą. Atsakovas nepaisė CK numatytos bendradarbiavimo pareigos. Teismas nepagrįstai nurodė, kad sutartinių santykių rizika tenka tik apeliantui. Teismas įtvirtino poziciją, kuri neužtikrina jokių teisinių garantijų, kad nuomininkas galės faktiškai pradėti vykdyti veiklą. Teismas nepagrįstai nurodė, kad prisiėmęs riziką nuomotis turtą, nepritaikytą numatytai veiklai, nuomininkas netenka teisės prašyti atleisti jį nuo nuomos mokesčio (pagal Tarybos sprendimo 36. p.).

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

Apeliacinis skundas atmestinas.

Teisėjų kolegija pažymi, kad pagal LR CPK 321 straipsnio 1 dalį apeliacinis skundas nagrinėjamas rašytinio proceso tvarka, išskyrus LR CPK 322 straipsnyje nurodytas išimtis. Apeliacinis skundas nagrinėjamas žodinio proceso tvarka, jeigu bylą nagrinėjantis teismas pripažįsta, kad žodinis nagrinėjimas yra būtinas. Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju nėra pagrindo pripažinti, kad žodinis bylos nagrinėjimas yra būtinas, kadangi visas aplinkybes, reikšmingas bylai išspręsti, apeliantas turėjo galimybę išdėstyti savo apeliaciniame skunde.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (LR CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą tik apskųstoje dalyje ir tik analizuojant apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, išskyrus įstatyme nurodytas išimtis (LR CPK 320 str. 2 d.).

Bylos dokumentais nustatyta, kad atsakovui Akmenės rajono laikraštyje „Vienybė“ 2011-12-21 paskelbus viešą 72,18 kv. m ploto patalpų, esančių Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, nuomos konkursą vaistinių, ruošiančių ir parduodančių vaistus, veiklai vykdyti 5 metų laikotarpiui, ir ieškovui UAB „Melisos vaistinė“ laimėjus, atsakovas Akmenės rajono savivaldybės administracija, remdamasi 2012-01-03 įvykusio viešo konkurso komisijos sprendimu, pasirašė sutartį. Šios sutarties 1 punktu atsakovas (nuomotojas) įsipareigojo vaistinių, ruošiančių, parduodančių vaistus, veiklai vykdyti, perduoti ieškovui 72,18 kv. m ploto patalpas, Akmenės rajono savivaldybei priklausančiame pastate, kuriame įsikūręs VŠĮ Akmenės rajono pirminės sveikatos priežiūros centras ir kitos asmens sveikatos priežiūros įstaigos, esančias Naujojoje Akmenėje, Respublikos g. 32, o ieškovas (nuomininkas) pagal 2 punktą – mokėti 12993,12 Lt (be PVM) nuompinigius per mėnesį. Sutarties 13.3 punktu šalys pripažino, kad nuomos mokesčio nesumokėjimas ilgiau kaip 2 mėnesius yra vienas iš sutarties pasibaigimo pagrindų. Patalpas atsakovas perdavė ieškovui sutarties pasirašymo dieną 2012-01-11 savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto perdavimo ir priėmimo aktu Nr. TPP-1, 72,18 kv. m bendro ploto patalpas ieškovas be pastabų priėmė iš atsakovo.

Byloje pateiktais dokumentais nustatyta, kad po patalpų perdavimo 2012-01-16 ieškovas UAB „Melisos vaistinė“ kreipėsi į Akmenės rajono savivaldybę, merui ir administracijos direktoriui adresuotu raštu Nr. 01/16-1, kuriuo prašė Aprašo 36 punkto pagrindu, atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo iki licencijos vaistinės veiklai išdavimo dienos, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius, tuo pagrindu, kad nuomos mokestis didelis, o minėtas patalpas reikia savo lėšomis pritaikyti sutartyje nurodytai veiklai, atlikti patalpų remontą, po to veiklos vykdymui reikia gauti licenciją.

Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2011-12-07 sprendimo Nr. T-253, 36 punkte numatyta, kad nuomininkas, kuris savo lėšomis atlieka turto remontą ir dėl to negali naudotis turtu, taip pat ir dėl kitų priežasčių Savivaldybės tarybos sprendimu gali būti atleistas nuo nuomos mokesčio, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius. Šiame punkte taip pat numatyta, kad nuompinigių dydžio sumažinimo, indeksavimo bei atleidimo nuo nuompinigių mokėjimo klausimus sprendžia Savivaldybės taryba. Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktorius 2012-03-22 raštu Nr. S-784(10.10) įspėjo ieškovą, kad remiantis Sutarties 13.3 punktu ji bus nutraukta nuo 2012-04-25, jeigu ieškovas iki šio termino nesumokės nuo Sutarties sudarymo nemokėto nuomos mokesčio ir delspinigių.

Ieškovas 2012-04-20 pranešime Nr. 04/20-1 nurodė, kad dalyvaudamas nuomos konkurse, sudarydamas Sutartį ir perimdamas nuomojamas patalpas pagal aktą pagrįstai tikėjosi, jog atsakovas sudarys tinkamas sąlygas patalpų pritaikymui vaistinės veiklai ir tinkamai bendradarbiaus, atsakovas, nustatydamas išnuomojamų patalpų naudojimo paskirtį, bet neužtikrindamas, kad patalpos ją atitiktų, yra atsakingas už tuos trūkumus, kurie kliudo ieškovui naudoti patalpas pagal paskirtį. Nurodė, kadangi ieškovui perduotos patalpos nėra pritaikytos Sutartyje numatytai veiklai vykdyti, ieškovas praneša atsakovui apie savo turimą teisę sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą ir prašo inicijuoti Savivaldybės tarybos sprendimą dėl ieškovo atleidimo nuo nuomos mokesčio, kol patalpos bus pritaikytos sutartyje numatytai veiklai ir gauta licencija tai veiklai.

Akmenės rajono savivaldybės administracijos direktoriaus 2012-04-30 įsakymu Nr. A-356, sutartis su ieškovu nutraukta vadovaujantis jos 13.3 punktu.

Dėl sutarties aiškinimo taisyklių

Kasacinis teismas yra nurodęs, kad sprendžiant, ar sutarties šalis tinkamai įgyvendino savo teisę, turi būti atskleistas tikrasis (ne formalus) šios teisės turinys. Kiekviena sutarties šalis, būdama sutartinių santykių dalyvė, privalo elgtis sąžiningai (CK 6.158 straipsnis). Sutarties vykdymo principai, įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, įpareigoja sutarties šalis vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis, vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. CK 1.5 straipsnio 1 dalyje įtvirtinti bendrieji teisės principai įpareigoja įgyvendinant civilines teises ir atliekant pareigas veikti pagal teisingumo, protingumo, sąžiningumo reikalavimus. Civiliniai santykiai turi būti tvarkomi nepažeidžiant jų reglamentavimo principų, įtvirtintų CK 1.2 straipsnyje, inter alia subjektų lygiateisiškumo, sutarties laisvės, proporcingumo ir teisėtų lūkesčių, neleistinumo piktnaudžiauti teise ir kt. Civilinių teisių įgyvendinimas pažeidžiant imperatyviuosius teisės principus gali būti pagrindu konstatuoti teisės subjekto veiksmų neteisėtumą. Sutarties nutraukimas pagal tarptautinės sutarčių teisės favor contractus (sutarties naudai) principą ir jį atspindintį nacionalinį teisinį reguliavimą yra išimtinis sutarties šalių teisių gynimo būdas, todėl jo taikymui turi būti konstatuotas pakankamas įstatyminis ir faktinis pagrindas. Civilinės apyvartos stabilumas, kaip būtina visuomenės ekonominio gyvenimo, raidos prielaida, yra viešasis interesas. Sutartiniuose teisiniuose santykiuose prioritetas turi būti teikiamas sutarties išsaugojimui, o ne jos nutraukimui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. birželio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje N. S. v. I. R., bylos Nr. 3K-3-287/2009; 2009 m. liepos 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB ,,Ruukki Lietuva“ v. UAB ,,Laugina“, bylos Nr. 3K-3-182/2009).

Apeliantas UAB „Melisos vaistinė“ nurodo, kad jo atžvilgiu teisės ir pareigos kilo ne tik iš Sutarties, bet ir iš Tarybos sprendimo, numatančio išlygą, atleidžiančią nuomininką nuo nuomos mokesčio, jei nuomojamose patalpose yra vykdomas remontas, dėl kurio negali būti vykdoma numatyta veikla, todėl apeliantas pagrįstai tikėjosi jų taikymo. Apeliantas teigia, kad Sutartis buvo sudaryta prisijungimo būdu, pasirašant standartinę, savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį, o sutarties sudarymui buvo ypač svarbus Tarybos sprendimas bei jame išdėstytos šalių teisės ir pareigos. Atsakovo tikslas buvo nuomos teisiniais santykiais perduoti patalpas vaistinės veiklai vykdyti, o efektyvumo principu, savivaldybė turtu privalėjo disponuoti siekiant maksimalios naudos visuomenei, sutarties nutraukimas remiantis vien nuomos mokesčio nesumokėjimu, prieštarauja patalpų naudojimui keliamiems tikslams.

Teisėjų kolegija taikydama kasacinio teismo praktiką pažymi, kad pagal CK 6.447 straipsnio 1 dalį pagrindinė nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį prasideda įsigaliojus sutarčiai ir nesibaigia turtą perdavus nuomininkui, o išlieka visą nuomos sutarties terminą, nuomotojui tenka atsakyti už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išskyrus CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus. Pirmosios instancijos teismas teisingai pažymėjo, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kurie buvo aptarti sudarant nuomos sutartį, o taip pat ir už tuos daikto trūkumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo, t.y. nuomotojas neatsako ir už akivaizdžius daikto trūkumus.

Teisėjų kolegija, vertindama sutarties šalių interesų pusiausvyrą, atsakovui vienašališkai nutraukus ginčo sutartį, konstatuoja, kad šie veiksmai atitiko sutarties šalių sąžiningumo, kooperavimosi ir proporcingumo bei interesų pusiausvyros principus. Atsakovas pagrįstai teigia apie sistemišką ir nuoseklų Savivaldybės Tarybos Aprašo nuostatų aiškinimą, Aprašo VII dalyje „Savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuoma" nuosekliai, nuo nuomos konkurso organizavimo iki nuomos sutarties pratęsimo yra reglamentuojama tvarka. Apeliantui, kuris tik išsinuomojo Patalpas ir jose dar nevykdo jokios veiklos, pagal Aprašo punktų eiliškumą taikytinas 35 punktas, numatantis, kad nuomininkui, kuris atlieka išsinuomoto turto (patalpų) remontą, pritaikydamas jį savo veiklai, už pagerinimą neatlyginama. Aprašo 36 punkto nuostata taikoma, patalpose vykdant veiklą, kai nuomininkas, kuris savo lėšomis atlieka turto remontą ir dėl to negali naudotis turtu, taip pat dėl kitų priežasčių Savivaldybės tarybos sprendimu gali būti atleistas nuo nuomos mokesčio, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius. Nuompinigių dydžio sumažinimo, indeksavimo bei atleidimo nuo nuompinigių mokėjimo klausimus sprendžia Savivaldybės taryba. Atsakovas pagrįstai teigia, kad Savivaldybės taryba pagal šį punktą gali, tačiau neprivalo atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Apelianto nurodytos kitos priežastys, dėl kurių nuomininkas gali būti atleistas nuo nuomos mokesčio, siejamos su jų atsiradimu veiklos vykdymo patalpose laikotarpiu, dėl kurių nuomininkas taip pat negali vykdyti veiklos.

Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstais atsakovo argumentus, kad Aprašo 36 punkto sąlygų ieškovo padėtis neatitiko, jokios veiklos ir remonto patalpose nevykdė, neturėjo ir nepateikė atsakovui licencijos veiklai vykdyti, o atleidimų nuo mokesčio nuostata nebuvo perkelta į sutartį.

Kolegija pažymi, kad ieškovas neįrodinėjo derybų ir siekio pakeisti sutarties sąlygas, nereiškė pastabų atsakovui pasirašant sutartį, su sutarties sąlygomis sutiko. Atsakovas pagrįstai teigia, kad sutartis galėjo būti papildoma, nes tokia galimybė buvo numatyta Aprašo priede „Sutarties formos pavyzdys" (7 Aprašo priedas), kurio 15.2 punkte nurodyta, kad gali būti įtrauktos ir kitos šalių suderintos ir įstatymams neprieštaraujančios sąlygos. Byloje nepaneigta, kad šalių susitarimu jos galėjo būti įtrauktos į sutartį, ieškovui kaip nuomininkui tinkamai pasidomėjus tiek patalpomis, tiek sutarties turiniu. Kolegija laiko pagrįsta pirmosios instancijos teismo sprendimo išvadą, kad ieškovas išsinuomodamas patalpas veikė tik savo rizika, žinojo sutarties bei Aprašo nuostatų turinį ir esmę, nuomojamų patalpų būklę.

Apeliantas nurodo, kad sutarties sudarymo metu galiojo nesenai priimta Tarybos sprendimo redakcija, numačiusi naujovę – galimybę atleisti nuomininką nuo nuomos mokesčio, todėl nebuvo susiformavusi praktika, kuria būtų galima remtis, vertinant, kokiomis aplinkybėmis bus taikoma ši nuostata.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad apelianto argumentai negali būti pagrindu keisti teismo sprendimą. Savivaldybės Tarybos kompetencija Aprašo nuostatas taikyti ir praktiką formuoti tokią, kokia numatyta aktą patvirtinant, t.y. nuomininką atleisti nuo mokesčio mokėjimo veiklos vykdymo metu atliekant remontą ar esant kitoms, tuo metu iškilusioms, priežastims. Atsakovo teigimu, po sutarties sudarymo buvo organizuoti dar keli patalpų nuomos konkursai, išlaikant tokias analogiškas sąlygas, kai nuomos mokestis imamas nuo sutarties sudarymo ir patalpų perdavimo dienos, o nuomininkas pats prisitaiko patalpas. Ieškovas neturėjo pagrindo tikėtis, jog atleidimo nuo mokesčio reguliavimas jo atžvilgiu gali būti kitoks.

Byloje nustačius, kad ieškovas sutarties sąlygų nevykdė, tik vykdė susirašinėjimą tarp šalių, o atsakovui 2012-01-26 pateikus atsisakymą atleisti nuo mokesčio, ieškovui ir toliau sutarties nevykdant, atsakovas turėjo pagrindą sutartį nutraukti.

Dėl faktinių aplinkybių vertinimo

Apeliantas teigia, kad išsinuomotu turtu ieškovas negalėjo naudotis dėl neatlikto remonto, bet ne dėl to, kad neturėjo licencijos tai veiklai, nes licencija gali būti išduodama, kai patalpos suremontuotos ir pritaikytos veiklai. Nurodo, kad teismas neteisingai vertino faktines aplinkybes CK 6.202 str. 3 d. aspektu, neteisingai nurodė, kad sutartyje nėra numatyta atsakovo (nuomotojo) pareiga pritaikyti patalpas vaistinės veiklai ar kompensuoti nuomininko patirtas jų pritaikymo išlaidas. Teigia, kad atleidimas nuo nuomos mokesčio pagal Tarybos sprendimo 36 p. sietinas ne su tiesioginių išlaidų, patirtų pritaikant patalpas sutartyje numatytai veiklai atlyginimu, tačiau su nuomininkui taikoma lengvata nemokėti nuomos mokesčio, kol bus faktiškai pradėta vykdyti turto nuomos sutartyje numatyta veikla.

Ieškovo reikalavimo pagrindas yra nuomojamų patalpų trūkumai, kliudantys naudoti patalpas pagal paskirtį, nes būtinas patalpų pertvarkymas ir iš to atsirandanti atsakovo pareiga privalomai taikyti Tarybos sprendimo 36 punktą. Byloje nustatyta, kad pagal atsakovo Aprašo 15.2 punktą, sprendimais, susijusiais su valstybės ir Savivaldybės turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei. Atsakovas priimdamas sprendimą ir pasinaudodamas teise nustatyti veiklos pobūdį, nuspręsdamas, kad pastate, kuriame veikia VŠĮ Akmenės rajono pirminės sveikatos priežiūros centras, šalia yra ligoninė, ir tikslingumą veiklą vykdyti vaistinei, nepažeidė Aprašo 1.5 punkto. Atsakovo siekis atsižvelgti į visuomenės interesus bei ginti viešą interesą reiškia ir tai, kad privalo reikalauti tinkamo sutarties vykdymo, kuri turi šalims įstatymo galią. Ieškovas nemokėjo nuomos mokesčio, todėl atsakovui kaip nuomotojui, buvo pakankamas pagrindas nutraukti teisinius santykius tarp šalių. Atsakovas taikė sutartyje numatytą teisių pažeidimo gynimo būdą – vienašališką sutarties nutraukimą sutartyje nurodytu pagrindu (LR CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Aplinkybė, jog ieškovas kreipėsi raštu dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio, netrukdė atsakovui ginti savo teises ir nutraukti sutartį ir byloje nenustatyta, kad ieškovui nevykdant sutartinių įsipareigojimų, atsakovas netinkamai bendradarbiavo, nesiekė sutarties įvykdymo. Šalių pateikti įrodymai patvirtina, kad atsakovas neturėjo kito varianto, išskyrus sutarties nutraukimą. Ieškovas dalyvaudamas konkurse turėjo žinoti nuomos sąlygas ir reikalavimus, žinojo patalpų būklę, kad ji nepritaikyta vaistinių veiklos vykdymui, todėl išsinuomojęs nepritaikytas patalpas ieškovas prisiėmė riziką susijusią su patalpų neatitikimu jų paskirčiai keliamiems reikalavimams ir prisiėmė išlaidų, susijusių su licencijos veiklos vykdymui gavimu, padengimą. Byloje nustatyta, kad skelbiant nuomos konkursą atsakovas nurodė vaistinių veiklos paskirtį, tokių duomenų, kad po konkurso atsakovas atsisakė bendradarbiauti su ieškovu, neišdavė leidimo, byloje nėra.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas įvertinęs sutarties šalių elgesį ikisutartinių santykiu metu, sudarant sutartį ir jos vykdymo metu, padarė teisingą išvadą, kad ieškovas iš esmės pažeidė savo ikisutartines pareigas ir sutartines prievoles, todėl atsakovas sutartį nutraukė pagrįstai ir teisėtai. Ieškovo prielaidos dėl atsakovo netinkamo sutarties vykdymo nėra pagrįstos, nes pirmosios instancijos teismas visiškai pagrįstai sprendė, kad ieškovas iki sutarties pasirašymo ir patalpų perėmimo metu nepateikė atsakovui jokių reikalavimų, pastabų, pretenzijų dėl patalpų būklės. Teismas pagrįstai sprendė, kad patalpų būklės vertinimas, nesuteikė ieškovui teisės nemokėti nuomos mokesčio. CK 6.202 straipsnio nuostatos įpareigoja leidimą veiklai gauti tą šalį, kuriai ši pareiga yra nustatyta įstatymuose. Ieškovas prieš teikdamas patalpų viešo nuomos konkursui savo pasiūlymą turėjo išsiaiškinti išsinuomojamų patalpų būklę ir galimybę jas pritaikyti vaistinės veiklai ir kitas reikšmingas aplinkybes. Ieškovas byloje nepateikė įrodymų apie pradėtas procedūras vykdyti vaistinės veiklą. Ta aplinkybė, kad atsakovas viešo konkurso sąlygose nurodė patalpų naudojimo paskirtį, reiškia galimą vykdyti veiklą tose patalpose, jų nuomą tik tikslinei paskirčiai, t.y. vaistinės veiklai. Ši aplinkybė neapibūdina patalpų būklės, nereiškia, kad patalpos visiškai paruoštos nurodytai paskirčiai, nes patalpų įrengimo procesas vyksta vėliau ir derinamas sutarties pasirašymo bei vykdymo metu. Byloje liko nepaneigtas atsakovo argumentas, kad atsakovas informavo žodžiu ieškovą apie tai, kad visi nuomos sutarties vykdymo klausimai, susiję su patalpų pritaikymu nuomos sutartyje nustatytai veiklai, bus išspręsti nuomos sutarties vykdymo eigoje. Apie tai, kad patalpos nėra pritaikytos nustatytai veiklai vykdyti ieškovas turėjo žinoti iki sutarties pasirašymo. Išsinuomotas patalpas nuomininkas savo lėšomis galėjo pritaikyti savo veiklai, tačiau buvo būtinas rašytinis atsakovo pritarimas pasirengtam paprastojo remonto projektui ir ši procedūra, kaip nurodo atsakovas, nėra sudėtinga ir nereikalauja didelių terminų.

Dėl teisėtų lūkesčių principo taikymo

Apeliantas nurodo, kad buvo pažeisti teisėti lūkesčiai, nes sudarant sutartį atsakovas privalėjo numatyti apie patalpose privalomus remonto darbus, kuriems yra būtinas savivaldybės administracijos direktoriaus leidimas. Atsakovas, kaip sąžiningas ir protingas civilinių teisinių santykių dalyvis, turėjo numatyti, kad apeliantas patirs išlaidų, privalėjo siekti bendradarbiauti ir kooperuotis vykdant sutartį (CK 6.200 str. 2 d.). Nurodo, kad teismas perkėlė visą sutartinių santykių naštą apeliantui, sutartis negarantuoja, kad nuomininkas išsinuomojęs turtą galės faktiškai juo naudotis, o apeliantui, kaip nuomininkui, nėra garantuojama, kad bus ginami jo teisėti lūkesčiai.

Teisėjų kolegija šiuos apeliacinio skundo argumentus laiko nepagrįstais, prieštaraujančiais byloje pateiktiems įrodymams. Apeliantas neteisingai interpretuoja sutarties šalių teises ir pareigas, nes sutarties nuostatos numato, kad nuomininkas, išsinuomojęs patalpas pats rūpinasi ir prisitaiko veiklai, o už tai nuomininkas neatlygina. Pažymėtina, kad atsakovas pagrįstai teigia dėl Aprašo 36 punkto lengvatinės nuostatos taikymo patalpose vykdant veiklą, kada negalima naudotis turtu pagal paskirtį t.y. kai nuomininkas, savo lėšomis atlieka turto remontą ir dėl to negali naudotis turtu, taip pat ir dėl kitų priežasčių. Nuompinigių dydžio sumažinimo, indeksavimo bei atleidimo nuo nuompinigių mokėjimo klausimus sprendžia Savivaldybės taryba. Tai reikštų, pagal šį punktą Savivaldybės taryba gali, tačiau neprivalo atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo. Ieškovo minimos kitos priežastys, dėl kurių nuomininkas gali būti atleistas nuo nuomos mokesčio, taip pat siejamos su jų atsiradimu veiklos vykdymo patalpose metu, dėl kurių nuomininkas taip pat negali vykdyti veiklos. Ieškovas jokios veiklos ir jokio remonto patalpose nevykdė, sutartis ar kiti aktai neįpareigojo Savivaldybės tarybos ieškovą atleisti nuo nuomos mokesčio, todėl pirmosios instancijos teismas teisingai nurodė, kad ieškovo lūkesčiai neturėjo teisėto pagrindo, nes ieškovas be atsakovo pritarimo, pats įvertino, kad atsakovas jį atleis nuo nuomos mokesčio patalpų pritaikymo metu.

Teismas teisingai sprendė, kad prieš dalyvaujant viešame konkurse ieškovas turėjo įvertinti ir būsimus patalpų pritaikymo vaistinės veiklai kaštus, o prašymas atleisti nuo nuomos mokesčio mokėjimo iki licencijos vaistinės veiklai išdavimo dienos, bet ne ilgiau kaip tris mėnesius, iš esmės yra kreipimasis dėl sutarties pakeitimo, nes ieškovo pasiūlytų nuompinigių mokėjimo sumažinimas iš esmės sumažintų sutartą kainą. Reikalauti keisti sutartį CK 6.204 straipsnio 2 dalyje numatytais pagrindais, sąlygų nebuvo, išnuomojamų patalpų būklė, tiek konkurso metu, tiek sudarant sutartį bei pasirašant patalpų perdavimo aktą ir po to, nepasikeitė. Teismas teisingai pastebėjo, kad CK 6.204 straipsnio 3 dalį kreipimasis dėl sutarties pakeitimo, nepriklausomai nuo sąlygų buvimo, savaime nesuteikė ieškovui teisės sustabdyti nuomos mokesčio mokėjimą. Šalių sudarytoje sutartyje nebuvo numatyta atsakovo (nuomotojo) pareiga pritaikyti patalpas vaistinės veiklai ar kompensuoti nuomininko patirtas jų pritaikymo išlaidas, nors toks pritaikymas buvo būtinas norint gauti licenciją vaistinės veiklai. Pirmosios instancijos teismas ieškovo elgesį įvertino kaip neatsargų, kuriuo jis prisiėmė riziką, susijusią su patalpų paskirčiai keliamais reikalavimais, nes ieškovas be teisinio pagrindo tikėjosi, kad atsakovas nereikalaus nuomos mokesčio už laikotarpį, kol patalpos bus pertvarkytos ir visiškai pritaikytos vaistinės, ruošiančios ir parduodančios vaistus, veiklai vykdyti. Pirmosios instancijos teismas teisingai vertino, jog ieškovo lūkesčiai nebuvo pagrįsti, nes kreipėsi dėl atleidimo nuo nuomos mokesčio nesant nė vieno iš Aprašo 36 punkte nurodytų pagrindų, ir prielaidas padarė pateikdamas pasiūlymą iki patalpų nuomos konkurso be atsakovo pritarimo.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovas buvo tinkamai įvykdęs savo pagrindinę prievolę perduoti ieškovui išnuomotas sutarties sąlygas atitinkančias patalpas, taigi ieškovas sustabdydamas savo sutartinių prievolių vykdymą pažeidė CK 6.207 straipsnio reikalavimus, ilgiau kaip du mėnesius nemokėdamas nuomos mokesčio ieškovas iš esmės pažeidė sutartį, todėl atsakovas Akmenės rajono savivaldybė turėjo teisinį ir faktinį pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį, jos 13.3 punkto ir CK 6.217 straipsnio pagrindu.

Teisėjų kolegija, remdamasi bylos medžiaga, sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas visapusiškai, pilnutinai ir objektyviai ištyrė aplinkybes, svarbias teisingam kilusio ginčo sprendimui, teisingai įvertino byloje surinktus įrodymus, išaiškino ir taikė materialines bei procesinės teisės normas, reglamentuojančias tarp šalių susiklosčiusius santykius, ir atmesdamas pareikštą ieškinį reikalavimą, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą (CPK 263 str.).

Dėl bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme

Ieškovo apeliacinį skundą atmetus, bylinėjimosi išlaidos apeliantui nepriteistinos (CPK CPK 93, 98 str.).

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Akmenės rajono apylinkės teismo 2012 m. lapkričio 26 d. sprendimą palikti nepakeistą.