- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2014-02-19
- Bylos Nr.
- 2A-183/2014
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-02975-2010-1
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Rasa Gudžiūnienė, Danguolė Martinavičienė, Danutė Milašienė
- Atsakovas
- „Citadele Asset Management“
- Ieškovas
- UAB ,,Ober-Haus nekilnojamasis turtas“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Rasos Gudžiūnienės, Danguolės Martinavičienės ir Danutės Milašienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo „Citadele Asset Management“ IPAS apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo UAB ,,Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ ieškinį atsakovui ,,Citadele Asset Management“ IPAS dėl skolos priteisimo.
Aprašomoji dalis
nustatė:
Ginčo esmė
Ieškovas UAB ,,Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ ieškiniu kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą, prašydamas priteisti iš atsakovo ,,Citadele Asset Management“ IPAS 60 500 Lt skolą, 8,28 proc. dydžio palūkanas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, o taip pat patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad su atsakovu 2008 m. gruodžio 15 d. sudarė sutartį dėl atstovavimo išnuomojant turtą, pagal kurios 1 punktą ieškovas, veikdamas kaip agentas, įsipareigojo pagal žemiau nurodytas sąlygas ieškoti atsakovui nuosavybės teise priklausančioms patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), nuomininkų. Pagal sutarties 6 punkto nuostatas, agentui sėkmingai išnuomojus bet kurią turto dalį agento surastam nuomininkui, su sąlyga, kad agentas gali įrodyti, kad nuomininkas buvo surastas agento pastangų ir atliktų darbų dėka, įsipareigojo sumokėti agentui komisinius, kurių dydis bus lygus vieno mėnesio nuompinigių sumai, nurodytai agento pateiktoje ir kliento bei nuomininko pasirašytoje nuomos sutartyje. Komisiniai su PVM turėjo būti sumokėti per 10 dienų nuo tada, kai klientas pasirašys su nuomininku nuomos sutartį ir gaus nuomos mokestį už pirmą mėnesį. Ieškovas pradėjo vykdyti sutartį ir ją visiškai įvykdė. Jo įdėto darbo, intelektualių pastangų, žinių, ilgalaikių ryšių, turimos informacijos bei ilgamečio įdirbio nekilnojamojo turto operacijų tarpininkavimo srityje dėka, atsakovui buvo surastas nuomos operatorius (turto valdytojas). Tokiu būdu ieškovas įvykdė esminę sutarties sąlygą, t. y. visas atsakovo turtas buvo išnuomotas ir buvo pasiektas esminis sutarties tikslas. Apie ieškovo tinkamą sutarties įvykdymą patvirtina UAB ,,Mereda“ pažyma Nr. 09-01 bei VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas apie nekilnojamojo turto registre įregistruotą turtą, kurio 7.1 punkte juridiniu faktu nuo 2010 m. kovo 16 d. įregistruota 2009 m. birželio 17 d. nuomos sutartis, 2009 m. spalio 30 priėmimo-perdavimo aktas ir 2010 m. vasario 22 d. susitarimas. UAB ,,Mereda“ pažymoje nurodoma, kad šios bendrovės direktorius M. M. apie išnuomojamos komercinės patalpas sužinojo iš ieškovo agento S. U.. Be to, nurodyta, kad patalpos būsimam nuomininkui buvo pirmą kartą parodytos 2009 m. kovo 5 d., antrą kartą – 2009 m. balandžio 16 d., ką patvirtina turto apžiūros aktai. Pažymoje taip pat nurodyta, kad agentas S. U. išaiškino esmines nuomos sutarties sąlygas, visą informaciją apie patalpų nuomą, visus kitus teisinius nuomos aspektus, suorganizavo 2009 m. balandžio 1 ir 3 d., 2009 m. gegužės 25 d., 2009 m. liepos 13 ir 27 d. susitikimus tarp UAB ,,Mereda“ atstovo M. M. ir atsakovo atstovo J. V., 2009 m. birželio 9 d. surengė dalykinius pietus su AB ,,Parex banka“ Kauno filialo valdytoju M. B., kurių metu buvo svarstomi įvairūs su patalpų nuoma susiję klausimai. Ieškovo agentas padėjo nuomos operatoriui UAB ,,Mereda“ ieškoti potencialių nuomininkų, suteikė jų kontaktus, iki 2009 m. spalio 30 d. priėmimo-perdavimo akto tarp atsakovo ir patalpų nuomos operatoriaus sudarymo atliko įvairius nuomos sutarties vykdymo derinius, teikė paaiškinimus ir konsultacijas, nors ir nedalyvavo vedant derybas ir pasirašant nuomos sutartį tarp ieškovo ir nuomos operatoriaus. Taigi atsakovas, ieškovui suradus nuomininką, privalėjo sumokėti sutartyje nustatyto dydžio komisinius. Iš atsakovo ir operatoriaus pasirašytos nuomos sutarties 6 punkto matyti, kad operatorius įsipareigoja mokėti patalpų savininkui pagal operatoriaus paruoštą mėnesinę ataskaitą fiksuotą mėnesinį nuomos mokestį, kurio dydis yra 50 000 Lt + PVM (21 % PVM sudaro 10 500 Lt), todėl atsakovas privalo ieškovui sumokėti 60 500 Lt sumą kaip komisinį mokestį.
Atsiliepimas
Atsiliepime į ieškinį atsakovas nesutiko su ieškovo reikalavimais, nurodė, kad sutartis laikoma įvykdyta ne tada, kai surandamas klientas, o tada, kai įvykdomos esminės sutarties sąlygos, tarp jų ir sąlyga dėl nuomos kainos. Esminė sąlyga buvo patalpų nuoma už 24 kv. m. už kvadratą. Nuomininko už tokią kainą ieškovas nesurado. Be to, ieškovas niekada nepateikė savo atliktų darbų ataskaitos. Už atsakovo atstovų supažindinimą su UAB „Mereda“ direktoriumi šalys nebuvo susitarusios mokėti. Komisinis mokestis už turto valdytojo ir nuomos operatoriaus suradimą nebuvo numatytas. Atsakovo ir UAB „Mereda“ nesieja sutartiniai nuomos santykiai. UAB „Mereda“ niekada nemokėjo atsakovui nuomos mokesčio. UAB „Mereda“ veikia kaip atsakovo atstovas, todėl negali būti laikoma atsakovo nuomininku. Atsakovas su UAB „Mereda“ sutartį sudarė pasibaigus sutarties su ieškovu galiojimui. Atsakovas taip pat atkreipė dėmesį, kad turto apžiūros aktai yra galimai suklastoti, nes juose nurodyta data yra dar iki UAB „Mereda“ įsteigimo. Be to, pagal atsakovo ir turto valdytojo sudarytą sutarties priedą, numatytas turto nuomos mokestis yra 35 000 Lt + PVM, o pabaigus antro aukšto patalpų remonto darbus, numatyta mokėti dar 15 000 Lt + PVM.
Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Vilniaus apygardos teismas 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies, priteisė ieškovo UAB „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ naudai iš atsakovo ,,Citadele Asset Management“, IPAS 42 350 Lt skolos, 960 Lt palūkanų ir 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas už priteistą 42 350 Lt sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, t. y. 2010 m. rugpjūčio 23 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Priteisė ieškovui UAB „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ iš atsakovo ,,Citadele Asset Management“, IPAS 1 299 Lt žyminio mokesčio, 970 Lt vertimo išlaidų ir 5 082 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Priteisė atsakovui ,,Citadele Asset Management“, IPAS iš ieškovo UAB „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ 2 500 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Priteisė valstybės naudai iš atsakovo ,,Citadele Asset Management“, IPAS 30 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu bei grąžino ieškovui UAB „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ 2 434 Lt permokėto žyminio mokesčio. Kitą ieškinio dalį atmetė.
Teismas, spręsdamas dėl atsakovo pareigos sumokėti komisinį atlyginimą, ieškovo pateiktu 2009 m. balandžio 16 d. turto apžiūros aktu nesirėmė, nes teismui kilo abejonių dėl šio įrodymo autentiškumo, kadangi UAB „Mereda“ buvo įregistruota tik 2009 m. gegužės 25 d. Teismas ginčą sprendė remdamasis kitais įrodymais. Nustatė, kad tarp ieškovo ir atsakovo vyko bendradarbiavimas ieškant nuomininką patalpoms. Ieškovo ir atsakovo ginčui išspręsti teismas rėmėsi 2009 m. birželio 17 d. sutarties, kuri yra įregistruota viešame registre, tekstu. Šioje sutartyje dėl prekybos patalpų nuomos ir prekyvietės Dainava turgus valdymo ir naudojimo susitarta, kad patalpų savininkas sutartyje nustatytomis sąlygomis, terminais ir tvarka išnuomoja operatoriui prekybos paskirties patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), tikslu vykdyti prekybos paskirties patalpose sutartyje nurodytą ūkinę veiklą ir gauti iš jos pajamas. Sutarties 1.2 punkte nustatyta, kad operatorius sutartyje nustatytomis sąlygomis, terminais ir tvarka prekybos paskirties patalpose vykdo ūkinę komercinę veiklą, susijusią su prekybos patalpose įkurtos prekyvietės Dainava turgus veikos organizavimu ir valdymu. Pasirašius sutarties 5.1 straipsnyje numatytą ūkinės veiklos pradžios aktą, operatorius įsipareigojo mokėti patalpų savininkui fiksuotą mėnesinį nuomos mokestį 35 000 Lt + PVM. To paties skyriaus 2 punkte nurodyta, kad pabaigus prekyvietės Dainava turgus antro aukšto patalpų remonto darbus ir investicijas, ir pasirašius jų priėmimo–perdavimo aktą, už antro aukšto patalpų nuomą operatorius įsipareigojo mokėti patalpų savininkui mėnesinį nuomos mokestį 15 000 Lt + PVM.
Teismas, nagrinėdamas bylą, rėmėsi pažodiniu šios sutarties tekstu ir padarė išvadą, kad atsakovas su UAB ,,Mereda“ iš pradžių pasirašė patalpų nuomos sutartį, ją įregistravo Juridinių asmenų registre, o tik vėliau nusprendė iš esmės pakeisti sutarties sąlygas. Iš 2009 m. birželio 17 d. sutarties dėl prekybos patalpų nuomos ir prekyvietės Dainava turgus valdymo ir naudojimo sutarties teksto teismas nustatė, kad atsakovas pasirašė su UAB ,,Mereda“ patalpų nuomos sutartį ir sulygo mėnesinį nuomos mokestį, kuris lygus 35 000 Lt + PVM, o tik pabaigus prekyvietės remonto darbams, ir pasirašius antrojo aukšto patalpų priėmimo-perdavimo aktą, už antro aukšto patalpų nuomą operatorius papildomai įsipareigojo mokėti dar 15 000 Lt + PVM. Taigi ieškovui įrodžius, kad jis tinkamai įvykdė atstovavimo sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, todėl, teismo nuomone, turi teisę į komisinį mokestį, šio mokesčio dydis turėtų būti apskaičiuojamas ne nuo ieškovo reikalaujamos 50 000 Lt + PVM sumos, bet nuo 35 000 Lt plius PVM sumos.
Vertindamas ginčo šalių argumentus dėl sutarties vykdymo, teismas priėjo prie išvados, kad ginčui teisingai išspręsti yra svarbus pasirašytos sutarties tikslas. Ieškovo ir atsakovo sudarytos sutarties tikslas yra išnuomoti komercines-prekybines patalpas. Įvertinęs atsakovo paaiškinimus bei liudytojų parodymus, teismas padarė išvadą, kad labiau tikėtina, jog klientas, su kuriuo vėliau atsakovas tiesiogiai, o ne per ieškovą vedė derybas, buvo surastas dėka ieškovo. Tokią išvadą teismas padarė atsižvelgdamas į tai, kad M. M., kuris yra UAB ,,Mereda“ direktorius, teisme apklaustas liudytoju ir duodamas paaiškinimus patvirtino, kad UAB ,,Mereda“ buvo įsteigta Dainavos turgaus projekto vykdymui. Jis taip pat patvirtino, jog važiuodamas Krėvės prospektu pamatė ieškovo reklamą, kad yra išnuomojamos komercinės patalpos, adresu (duomenys neskelbtini). Tada jam kilo mintis įsteigti šiose patalpose turgavietę. Kadangi seniai pažinojo ieškovo vadovą S. U., su juo dažnai bendradarbiaudavo, paskambino jam ir paprašė duoti patalpų savininko kontaktus. S. U. atsakovo kontaktus davė. Vėliau derybos dėl patalpų panaudojimo turgavietės įrengimui buvo vedamos tiesiogiai su atsakovo atstovais. Aplinkybės, jog atsakovo atstovai buvo supažindinti su M. M. ieškovo dėka, neneigia ir pats atsakovas. Nors atsakovas pagrįstai nurodo, kad ieškovas nevisiškai tinkamai įvykdė sutartimi prisiimtus įsipareigojimus (neteikė periodinių ataskaitų, surado nuomininką už mažesnį nei atsakovas tikėjosi nuomos mokestį), tačiau teismas sprendė, jog pagrindinis atstovavimo sutartimi siekiamas tikslas – pelningas komercinių patalpų išnuomojimas – buvo pasiektas, todėl ieškovui atsirado teisė reikalauti iš atsakovo komisinio mokesčio. Kita vertus, atsakovas, matydamas, kad jo netenkina iš išnuomojamo turto gaunamų pajamų dydis, vadovaudamasis sutarčių laisvės principu, turėjo teisę nesudaryti sutarties su UAB ,,Mereda“.
Nors teismas nustatė, kad sutartis dėl atstovavimo išnuomojant turtą nustojo galioti 2009 m. gegužės 7 d., o patalpų nuomos sutartis su UAB ,,Mereda“ buvo pasirašyta 2009 m. birželio 17 d., tačiau sprendė, jog aplinkybė, kad sutartis buvo pasirašyta vėliau, nei nustojo galioti atstovavimo išnuomojant turtą sutartis, nepaneigia fakto, kad klientas atsakovui buvo surastas ieškovo pastangų dėka. Formaliai žiūrint, ieškovas nesupažindino atsakovo su UAB ,,Mereda“, tačiau atsakovas buvo supažindintas su M. M., kuris yra UAB ,,Mereda“ vadovas ir steigėjas. Kaip nurodė M. M., UAB ,,Mereda“ buvo steigiama Dainavos turgavietės projekto vykdymui. Kadangi įmonės įsteigimui yra reikalingas tam tikras laiko tarpas, be to, patalpos turėjo būti rekonstruojamos, pritaikomos turgavietės reikmėms, todėl teismas padarė išvadą, kad nepriklausomai nuo to, kad sutartis su UAB ,,Mereda“ buvo pasirašyta jau pasibaigus atstovavimo sutarties galiojimui, ieškovas neprarado teisės reikalauti atlygio už kliento suradimą. Atsižvelgdamas į tai, kas išdėstyta, teismas reikalavimus tenkino iš dalies, ir ieškovui iš atsakovo priteisė 35 000 Lt + PVM dydžio komisinius.
Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai
Atsakovas „Citadele Asset Management“, IPAS apeliaciniu skundu prašo Vilniaus apygardos teismo 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimą panaikinti, patikslintą ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo 7 452,28 Lt bylinėjimosi išlaidų rengiant apeliacinį skundą. Skundą grindžia šiais argumentais:
1. Teismas, iš dalies patenkinęs ieškovo reikalavimus, nepagrįstai nustatė, kad ieškovas tinkamai įvykdė įsipareigojimus pagal 2008 m. sutartį dėl atstovavimo išnuomojant turtą Nr. DD_08_11_07 (toliau – Paslaugų sutartį). Ieškovas turėjo vykdyti visas pareigas, numatytas Paslaugų sutartyje, o bet kurios iš pareigų neįvykdymas yra Paslaugų sutarties pažeidimas. Nustačius, kad ieškovas pažeidė paslaugų sutartį, jis neturi teisės reikalauti, kad atsakovas vykdytų savo pareigą mokėti komisinį mokestį ieškovui.
2. Pagal ginčo šalių sudarytą sutartį ieškovas turėjo ieškoti ne bet kokius asmenis, o patalpų nuomininkus. Be to, ginčo patalpos turėjo būti išnuomotos už kainą, ne mažesnę kaip 135 946,80 Lt + PVM/mėn., t. y. 24 Lt/kv. m. + PVM ir komunaliniai bei turto valdymo mokesčiai. Šią nuomos kainą pats ieškovas pasiūlė atsakovui kaip realią galimą nuomos kainą, kurią ieškovo surasti nuomininkai galėtų mokėti už patalpų nuomą. Patalpų nuomos kaina buvo esminė sutarties sąlyga. UAB „Mereda“ nėra patalpų nuomininkas, ji yra tik patalpų valdytojas, teikiantis patalpų administravimo paslaugas. Tas pačias aplinkybes patvirtino ir UAB „Mereda“ direktorius teismo posėdžio metu. Net ir tuo atveju, jeigu UAB „Mereda“ būtų pripažinta patalpų nuomininku, jam nepriklausytų komisinis atlyginimas, nes jis neįvykdė esminės sutarties sąlygos patalpas išnuomoti už 24 Lt/mėn. + PVM. Teismas neįvertino tos aplinkybės, kad 35 000 Lt + PVM kaina yra keturis kartus mažesnė nei šalys susitarė. Teismas ginčijamame sprendime pagrindinį dėmesį sutelkė ne į faktą, kaip buvo įvykdyta sutartis, o į atsakovo supažindinimo su M. M. aplinkybes. Atsakovas negali būti įpareigotas mokėti komisinį mokestį ieškovui už tai, kad jis neva surado nuomininką už keturis kartus mažesnę kainą nei buvo numatyta sutartyje. Ieškovo kaip specialisto nusamdymo esmė buvo gauti tokią nuomos kainą, kurios be specialių ieškovo žinių ir patirties atsakovas negalėtų gauti pats.
3. Ieškovas neįvykdė sutartyje numatytos pareigos teikti ataskaitas apie surastus potencialius nuomininkus, jis neruošė jokių sutarčių projektų ir jų nederino. Tokiu būdu jis neįvykdė Paslaugų sutarties 8 punkte numatytų pareigų. Ieškovas taip pat neteikė jokių konsultacijų atsakovui. Neįvykdęs Paslaugų sutarties, ieškovas negali reikalauti komisinio atlyginimo. CK 6.206 straipsnyje numatyta, kad viena šalis negali remtis kitos šalies neįvykdymu tiek, kiek sutartis buvo neįvykdyta dėl jos pačios veiksmų ar neveikimo arba kitokio įvykio, kurio rizika jai pačiai tenka. Ieškovas negali reikalauti iš atsakovo vykdyti Paslaugų sutartį, kai pats ieškovas pažeidė Paslaugų sutarties nuostatas ir neįvykdė esminių prievolių, kurių įvykdymo atsakovas siekė sudarydamas Paslaugų sutartį.
4. Atsakovas pagal sutartį turėjo pareigą mokėti nuomos mokestį tik su sąlyga, kad jam šis mokestis yra sumokėtas. Vien tas faktas, kad nuomos sutartis yra pasirašyta, nereiškia atsakovo pareigos mokėti komisinį mokestį ieškovui. Teismas šios aplinkybės nevertino ir komisinius iš atsakovo priteisė byloje nesant duomenų, kad atsakovas gavo nuomos mokestį iš UAB „Mereda“. Atsakovo atstovai paliudijo, kad UAB „Mereda“ nėra atlikusi jokių mokėjimų atsakovui. UAB „Mereda“ vadovas net siūlė pateikti sąskaitos išrašus, iš kurių būtų matyti, kad UAB „Mereda“ nemokėjo jokių nuomos mokesčių atsakovui.
5. Paslaugų sutarties galiojimas pasibaigė 2009 m. gegužės 7 d. Per laikotarpį iki šio termino pabaigos ieškovas nesurado jokio nuomininko. Atsakovas, jau pasibaigus paslaugų sutarčiai, sudarė valdymo sutartį su UAB „Mereda“. Ši sutartis buvo sudaryta 2009 m. birželio 17 d., t. y. praėjus beveik pusantro mėnesio nuo paslaugų sutarties pabaigos. UAB „Mereda“ buvo įsteigta 2009 m. gegužės 25 d., t. y. pasibaigus Paslaugų sutarčiai, todėl nėra net pagrindo teigti, kad ieškovas surado UAB „Mereda“ kaip patalpų nuomininką. Paslaugų sutarties galiojimo metu UAB „Mereda“ iš viso neegzistavo.
6. Nuomos sutartis nėra tapati valdymo sutarčiai. Nuomos sutartimi nuomotojai perduoda nuomininkui turtą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Atsakovo su UAB „Mereda“ pasirašyta valdymo sutartimi UAB „Mereda“ įsipareigojo išnuomotose patalpose organizuoti Prekyvietės Dainava turgaus veiklą, valdyti ir prižiūrėti išnuomotas patalpas, išsinuomotas patalpas subnuomoti tretiesiems asmenims, vykdyti kitą ūkinę–komercinę veiklą, leistiną Lietuvos Respublikos įstatymų ir neprieštaraujančią Valdymo sutarties tikslams ir atitinkančią patalpų paskirtį. UAB „Mereda“ veikia kaip atsakovo atstovas. Kai yra sudaromos subnuomos sutartys su nuomininkais, jos pasirašomos tiesiogiai tarp atsakovo ir nuomininkų. UAB „Mereda“ tik palengvina nuomininkams tokių sutarčių pasirašymą. Byloje nėra jokių duomenų, kad UAB „Mereda“ naudojasi ar naudojosi prekybos patalpomis. Atsakovas niekada nėra gavęs jokio nuomos mokesčio iš UAB „Mereda“.
7. Teismas taikė skirtingus įrodymų vertinimo kriterijus vertindamas Paslaugų ir Valdymo sutartis. Teismas Paslaugų sutartį aiškino atsižvelgdamas į sutarties tikslą, o analizuodamas Valdymo sutartį, rėmėsi pažodiniu sutarties tekstu. Tokiu būdu teismas pažeidė šalių lygiateisiškumo principą ir įrodymų vertinimo taisykles ir tai yra savarankiškas pagrindas ginčijamą sprendimą naikinti pažeidus procesines teisės normas. Be to, valdymo sutarties įregistravimas neturi visiškai jokios įtakos atsakovo ir ieškovo santykiams. Valdymo sutarties įregistravimas niekaip nekeičia įrodymų vertinimo ir sutarčių aiškinimo taisyklių.
8. Teismas be pagrindo rėmėsi S. U. parodymais, duotais 2012 m. liepos 26 d. teismo posėdyje. Šio asmens pateiktus apžiūros aktus teismas nelaikė tinkamais įrodymais, todėl šio asmens parodymus taip pat turėjo vertinti skeptiškai.
Žemesnės instancijos teismas
9. Pirmosios instancijos teismas be pagrindo pakeitė Paslaugų sutarties nuostatas ir nusprendė, kad tinkamu paslaugų sutarties vykdymu gali būti laikomas ir nuomininko suradimas, kuris pasirengęs nuomotis patalpas keturis kartus pigiau nei pageidavo atsakovas, t. y. už 35 000 Lt + PVM /mėn. Teismas nepagrįstai konstatavo, kad atsakovo supažindinimas su M. M. yra tinkamas Paslaugų sutarties įvykdymas.
10. Teismas be pagrindo neatsižvelgė į rašytinius įrodymus – pateiktas nuomos sutartis su patalpų nuomininkais. Šios sutartys patvirtina, kad UAB „Mereda“ teikia tik patalpų administravimo paslaugas atsakovui. Teismas be pagrindo konstatavo, kad atsakovas pripažino, jog tarp ieškovo ir atsakovo vyko bendradarbiavimas ieškant patalpų nuomininko. Teismas taip pat nepagrįstai nustatė, kad patalpos buvo išnuomotos pelningai, nes toks klausimas byloje iš viso nebuvo nagrinėjamas.
Atsiliepimu į apeliacinį skundą ieškovas UAB „Ober-haus nekilnojamas turtas“ prašo atmesti atsakovo apeliacinį skundą ir Vilniaus apygardos teismo 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti 2 400 Lt išlaidų advokato teisinei pagalbai apmokėti. Atsiliepime nurodo, kad apeliantas nepagrįstai kelia abejones dėl turto apžiūros akto ir pažymų autentiškumo. Apžiūros akto surašymo metu dalyvavo M. M., kuris vėliau tapo UAB „Mereda“ direktoriumi, o 2009 m. rugsėjo 22 d. pažymoje yra nurodyti įvykiai tiek iki UAB „Mereda“ įsteigimo, tik po jo. Teismas pagrįstai nustatė, kad ieškovas įvykdė savo įsipareigojimus pagal Paslaugų sutartį. Apeliantas skunde nurodė, kad turėjo būti surastas nuomininkas, kuris už išnuomotas patalpas turėjo sumokėti 24 Lt/kv. m, tačiau bylos nagrinėjimo metu nebuvo pagrįsta, kad tai yra esminė sutarties sąlyga. Paslaugų sutartyje buvo nurodytos užsakymo sąlygos, tačiau atsakovas jas galėjo pakeisti.Teismas pagrįstai nusprendė, kad atstovavimo sutarties tikslas buvo pasiektas. Apeliantas savo veiksmais pats modifikavo paslaugų sutarties užsakymo sąlygas ir sutiko išnuomoti patalpas už ženklai mažesnę kainą. Teismas pagrįstai ir visapusiškai įvertino ieškovo suteiktas paslaugas ir jų pagrįstumą. Apeliacinės instancijos teismas turėtų atsižvelgti į byloje esančius liudytojų parodymus, kurie patvirtina ieškovo suteiktas paslaugas.
Motyvuojamoji dalis
Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas tikrina apskųstos teismo spendimo dalies teisėtumą ir pagrįstumą, analizuoja apeliaciniame skunde nurodytus argumentus, išskyrus įstatyme numatytas išimtis. Teisėjų kolegija nenustatė absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 329 str.2 d.).
Byloje yra nagrinėjamas ginčas, kilęs iš paslaugų teikimo teisinių santykių. Atsakovas nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo dalimi, kuria iš jo buvo priteistas komisinis atlyginimas ieškovui. Atsakovas nesutinka mokėti komisinį atlyginimą, nes pagal 2008 m. sutartį dėl atstovavimo išnuomojant turtą Nr. DD_08_11_07 (Paslaugų sutartį) ieškovas turėjo surasti turto nuomininką, turėjo turtą išnuomoti už 24 Lt + PVM/kv. m., teikti ataskaitas atsakovui, paruošti sudaromų sutarčių projektus, o to nepadaręs, neturi teisės į komisinį atlyginimą.
Pagal CK 6.716 straipsnio 1 dalį paslaugų sutartimi viena šalis (paslaugų teikėjas) įsipareigoja pagal kitos šalies (kliento) užsakymą suteikti klientui tam tikras nematerialaus pobūdžio (intelektines) ar kitokias paslaugas, nesusijusias su materialaus objekto sukūrimu (atlikti tam tikrus veiksmus arba vykdyti tam tikrą veiklą), o klientas įsipareigoja už suteiktas paslaugas sumokėti. Tarp šalių kilo ginčas dėl to, ar ieškovo atsakovui suteikta paslauga atitinka sutarties sąlygas bei ar atsakovui atsirado pareiga už šią paslaugą sumokėti. Atsakovas ginčija savo pareigą sumokėti už suteiktas paslaugas dėl to, kad ieškovas, teikdamas paslaugą, neatliko visų veiksmų, kuriuos numatė Paslaugų sutartis.
Teisėjų kolegija, nagrinėdama tarp šalių kilusį ginčą, sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad šiam ginčui išspręsti būtina įvertinti šalių sudarytos Paslaugų sutarties tikslą. Nors atsakovas teigia, kad vienintelis jo tikslas buvo pelningai išnuomoti turimą turtą, kolegija su šiuo apelianto argumentu nesutinka. Tokią išvadą apeliacinės instancijos teismas daro atsižvelgdamas tiek į 2008 m. sutartį dėl atstovavimo išnuomojant turtą (Paslaugų sutartį), tiek į šalių elgesį. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad minėtos sutarties 7 punkte yra numatyta, kad agentas įsipareigoja informuoti klientą apie bet kokį galimą turto nuomininką (potencialų nuomininką) bei apie tokio potencialaus nuomininko siūlomas sąlygas. Kaip matyti iš byloje nustatytų aplinkybių, ieškovas nesurado atsakovui turto nuomininko, kuris sudarytų patalpų nuomos sutartį pagal Paslaugų sutartyje numatytas sąlygas, tačiau pasiūlė atsakovui alternatyvų turto sutvarkymo būdą – supažindino su būsimuoju UAB „Mereda“ vadovu, kuris pasiūlė patalpas pritaikyti turgaus reikmėms, nuomoti atskiriems nuomininkams. Tokiu būdu ir buvo išspręstas ginčo patalpų valdymo ir jų naudojimo klausimas. Teisėjų kolegijos nuomone, tas faktas, kad nebuvo sudaryta klasikinė nuomos sutartis, o atsakovo ir UAB „Mereda“ sutartis turėjo mišraus sandorio požymių bei tai, kad nuomos sutartys vėliau buvo sudaromos su smulkiaisiais nuomininkais, nepaneigia tos aplinkybės, kad patalpų valdymo ir naudojimo klausimas buvo tokiu būdu išspręstas dėl ieškovo įdėtų pastangų. Kaip nustatyta bylos nagrinėjimo metu, UAB „Mereda“ būsimasis vadovas apie nuomojamas patalpas sužinojo pamatęs ieškovo pakabintą skelbimą, susisiekė su pažįstamu ieškovo atstovu, jie abu derino galimus variantus, vėliau ieškovo atstovas supažintino atsakovo atstovą su būsimuoju UAB „Mereda“ vadovu. Minėtos aplinkybės patvirtina, kad nekilnojamojo turto naudojimo ir valdymo klausimas buvo išspręstas nors ir kitokiu būdu, negu šalys buvo numačiusios Paslaugų sutartyje, tačiau šis būdas buvo surastas dėl ieškovo įdėtų pastangų.
Teisėjų kolegija nesutinka su atsakovu, kad Paslaugų sutarties tikslas nebuvo pasiektas. Kaip minėta, pačioje sutartyje buvo numatyta, kad paslaugos teikėjas (agentas) įsipareigoja informuoti klientą (paslaugos gavėją) apie bet kokius potencialių klientų siūlomus variantus. Taigi pati sutartis numatė, kad galimi ir kiti, ne vien tik šioje sutartyje numatyti turto valdymo ir naudojimo bei pajamų gavimo variantai. Kolegija taip pat sutinka su pirmosios instancijos teismo argumentais, kad ta aplinkybė, kad atsakovas su UAB „Mereda“ sudarė sutartį, pertvarkė patalpas ir šiuo metu jas nuomoja, reiškia, kad toks sandoris atitiko jo lūkesčius ir rinkoje esančias sąlygas.
Apeliantas nesutiko su pirmosios instancijos teismo priimtu sprendimu priteisti ieškovui komisinį atlyginimą ir dėl to, kad jis turtą išnuomojo už žymiai mažesnę kainą, t. y. vietoj 135 946,80 Lt (24 Lt + PVM/kv. m) jam pagal sudarytą sandorį su UAB „Mereda“ turi būti mokama 35 000 Lt per mėnesį. Teisėjų kolegija su šiuo apelianto argumentu nesutinka ir pastebi, kad tiek iš Sutarties dėl prekybos patalpų nuomos ir prekyvietės Dainava turgus valdymo ir naudojimo (t. 2, b. l. 12-47) turinio, tiek iš Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių (t. 2, b. l. 153-168) matyti, kad atsakovo pajamas po sandorio su UAB „Mereda“ sudaro tiek 35 000 Lt UAB „Mereda“ sutartyje numatytas nuomos mokestis, tiek ir pelno dalis (t. 2, b. l. 43). Be to, atkreiptinas dėmesys, kad iš smulkiųjų nuomininkų gaunami nuompinigiai pagal sutarčių sąlygas sudaro apie 34 Lt /kv. m. Taigi kolegija nesutinka su apelianto argumentais dėl keturis kartus mažesnės kainos ir sandorio nenaudingumo.
Apeliantas savo pareigą mokėti ieškovui komisinį mokestį grindžia ir ta aplinkybe, kad jis UAB „Mereda“ nėra gavęs jokių mokėjimų, todėl pagal Paslaugų sutarties nuostatas jis, negavęs pirmojo nuomos mokesčio, neprivalo mokėti komisinio atlyginimo. Šiai aplinkybei pagrįsti apeliantas siūlė pateikti sąskaitos išrašus, iš kurių būtų matyti, kad mokėjimai nėra atlikti.
Teisėjų kolegija, vertindama šį apelianto argumentą pastebi, kad Sutarties dėl prekybos patalpų nuomos ir prekyvietės Dainava turgaus valdymo ir naudojimo 9.3 punkte šalys susitarė, kad tarpusavio atsiskaitymai gali būti atliekami įskaitymo būdu bent vienos iš šios Sutarties šalių iniciatyva. Iš į bylą pateikto 2010 m. vasario 8 d. faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo (t. 1, b. l. 37-45) matyti, kad turgavietė Dainava yra įrengta ir veikia, atsakovas taip pat neneigia bendradarbiavimo su UAB „Mereda“ fakto, todėl apelianto, kaip pelno siekiančio juridinio asmens paaiškinimai, kad su UAB „Mereda“ sudarytas sandoris neduoda jokių pajamų, yra atmetami. Tas faktas, kad UAB „Mereda“ ir atsakovas savo susitarimais yra numatę kitokią atsiskaitymo tvarką (pvz. pasinaudojant įskaitymo institutu), negali būti panaudotas prieš ieškovą.
Įvertinusi minėtas faktines aplinkybes, teisėjų kolegija sprendžia, kad paslaugų sutarties tikslas iš esmės buvo pasiektas. Byloje nustatytos aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad sandorį su UAB „Mereda“ atsakovas sudarė dėl ieškovo naudojamos reklamos bei komercinių ryšių.
Apeliantas ginčija pirmosios instancijos teismo sprendimą ir dėl to, kad Paslaugų sutartis nebuvo tinkamai vykdoma, t. y. jam nebuvo teikiamos jokios ataskaitos, ieškovas nepadėjo parengti nuomos sutarčių projektų. Teisėjų kolegija, įvertinusi paslaugų sutarties sąlygas, priėjo prie išvados, kad esminė paslauga, kuri turėjo būti suteikta atsakovui ir už kurią jis privalo sumokėti komisinį mokestį yra kliento suradimas. Kaip jau buvo minėta, ieškovas potencialų klientą, kurio dėka buvo išspręstas patalpų nuomos/valdymo klausimas, surado, todėl neesminių sutartyje numatytų pareigų neatlikimas negali paneigti ieškovo teisės į atlyginimą. Byloje nėra įrodymų, kad atsakovas reikalavo, kad ieškovas preciziškai laikytųsi paslaugų sutarties sąlygų. Kaip nustatyta, ginčo šalys bendravo susitikimų metu, paslaugų sutarties vykdymo metu iš ieškovo nebuvo reikalaujama pasiūlymus bei ataskaitas teikti raštu. Tokia bendravimo ir bendradarbiavimo forma atsakovui sandorio vykdymo metu tiko.
Teisėjų kolegija taip pat nesutinka su apelianto argumentais, kad ta aplinkybė, jog sutartis su UAB „Mereda“ buvo pasirašyta po to, kai 2009 m. gegužės 7 d. pasibaigė ieškovo ir atsakovo pasirašyta paslaugų sutartis, atima iš ieškovo teisę reikalauti sumokėti atlyginimą už suteiktas paslaugas. Ta aplinkybė, kad UAB „Mereda“ buvo įsteigta 2009 m. gegužės 25 d., UAB „Mereda“ ir atsakovas sutartį pasirašė 2009 m. birželio 17 d. nepaneigia to fakto, kad UAB „Mereda“ būsimojo vadovo kontaktus surado ir verslo idėją pasiūlė ieškovas remdamasis su atsakovu pasirašyta Paslaugų sutartimi.
Teisėjų kolegija įvertinusi atsakovo apeliaciniame skunde išdėstytus argumentus, nesutinka su apeliantu, kad ginčo patalpų valdymo ir naudojimo klausimai išsisprendė be ieškovo įdėto darbo ir pastangų. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad Paslaugų sutartimi turėjo būti suteiktos intelektinio pobūdžio paslaugos. Tam, kad nustatyti, ar suteiktos paslaugos atitinka sutarties reikalavimus ir tokioms paslaugoms keliamus reikalavimus, nepakanka pasiremti vien objektyviaisiais kriterijais (ataskaitų teikimo faktu, gauta kaina, nauda, terminais), bet turi būti įvertinti ir subjektyvūs – sandorio tikslas, įdėtos individualios pastangos, gebėjimai. Iš sudarytų sandorių ir šalių elgesio matyti, kad atsakovo tikslas buvo ne gauti iš ieškovo ataskaitas apie vykdomą darbą ar formaliai laikytis tam tikrų sutarties sąlygų, bet išspręsti turimo turto valdymo ir naudojimo klausimus, tą turtą sutvarkyti taip, kad jis duotų naudos. Teisėjų kolegijos nuomone, šią užduotį ieškovas įvykdė. Negalima sutikti su apeliantu, kad ieškovo suteikta paslauga nebuvo tinkama, nes jis tikėjosi turto nuomos už tam tikra didesnę kainą. Pažymėtina, kad verslo santykiams yra būdingas tam tikras lankstumas, kuris dažnai priklauso nuo rinkos sąlygų, nuo rinkoje esančios pasiūlos ir paklausos, nuo konkurentų siūlymų bei nuo bendros ekonominės situacijos. Juridinio asmens gaunama nauda ne visada yra vertinama gautomis pajamomis, bet ji kartais matuojama ir sumažėjusiais praradimais. Kiekvieno sandorio naudą, praradimus ir galimas perspektyvas vertina įmonės valdymo organai, kurie ir apsisprendžia dalyvauti sutartiniuose santykiuose, ar juose nedalyvauti. Ta aplinkybė, kad atsakovas su UAB „Mereda“ 2009 m. birželio 17 d. sudarė sandorį, kuriuo išsisprendė jo turimo turto valdymo ir naudojimo klausimai, leidžia daryti išvadą, kad tai buvo geriausias iš visų turimų pasiūlymų. Be to, iš byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad įmonių bendradarbiavimas tęsiasi, projektas buvo realizuotas, antstolis konstatavo aplinkybes, kad prekybos centre veikia „Dainavos turgus“, todėl nėra pagrindo sutikti su atsakovu dėl Paslaugų sutartyje numatytos paslaugos nesuteikimo. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad pačioje Paslaugų sutartyje buvo numatyta, kad ieškovas galėjo siūlyti atsakovui ir kitokius variantus, todėl atsakovui sutikus su kitokiu ieškovo pasiūlymu, nėra pagrindo atmesti jo reikalavimą dėl atlyginimo už šios paslaugos suteikimą priteisimo.
Apeliantas savo skunde taip pat kelia klausimą dėl per mažos turto nuomos kainos gavimo. Jo teigimu, ieškovas nepateisino jo lūkesčių dėl iš sandorio gaunamų pajamų. Teisėjų kolegija, nesutikdama su šiuo argumentu pastebi, kad atsakovo nauda pasireiškė ne tik gauta nuomos kaina iš UAB „Mereda“, bet šalys dar yra numačiusios iš šio projekto gaunamo pelno pasidalinimo schemą. Toks susitarimas leidžia spėti, kad iš nuomos gaunamos pajamos nėra vienintelės, kurias atneša ginčo turtas, tačiau kolegija gaunamų pajamų dydžio išsamiau neanalizuoja, ieškovas teismo sprendimo dalies dėl priteisto komisinio atlyginimo, kuris priklauso nuo atsakovo gautų pajamų, neginčija. Be to, teisėjų kolegija, nesutikdama su apelianto argumentais, susijusiais su realizuojamo projekto pelningumu ir pajamų neturėjimu, pastebi, kad apelianto paaiškinimai dėl jokios finansinės naudos iš projekto nebuvimo, prieštarauja verslo logikai, juridinio asmens tikslams ir kelia abejonių dėl atsakovo dalyvavimo tokiuose sutartiniuose santykiuose su UAB „Mereda“ pagrįstumo. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į minėtas aplinkybes, atsakovo argumentus laiko nepagrįstais ir vertina kaip norą išvengti skolos mokėjimo.
Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad Vilniaus apygardos teismo 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimas yra teisėtas ir pagrįstas, todėl paliekamas nepakeistas, o apeliacinis skundas atmetamas.
Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93 straipsnio 1 dalis numato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Ieškovas pateikė teismui įrodymais pagrįstą prašymą priteisti jam 2 400 Lt už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Šis ieškovo prašymas tenkinamas ir iš atsakovo priteisiamos ieškovui apeliacinės instancijos teisme patirtos advokato atstovavimo išlaidos.
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2012 m. lapkričio 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo „Citadele Asset Management“ IPAS (j. a. k. 40003577500, Republikas laukums 2a, Ryga) 2 400 Lt (du tūkstančius keturis šimtus litų) advokato atstovavimo išlaidų apeliacinės instancijos teisme ieškovui uždarajai akcinei bendrovei „Ober-Haus nekilnojamasis turtas“ (j. a. k. 111645042).