Vilniaus apygardos teismo sprendimas

Vilniaus apygardos teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš

teismo posėdyje apeliacine tvarka išnagrinėjo ieškovo UAB „Virsmas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2008 m. vasario 15 d. sprendimo, priimto civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Virsmas“ ieškinį atsakovui Vilniaus apskrities viršininko administracijai dėl įsakymo, kuriuo buvo nutraukta nuomos sutartis, panaikinimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Apeliacinis skundas tenkinamas.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (LR CPK 329 str. 2 ir 3 dalys). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą, neperžengdamas apeliaciniame skunde numatytų ribų, išskyrus, kai to reikalauja viešasis interesas (LR CPK 320 str. 1 ir 2 dalys, 338 str.; Lietuvos Respublikos Konstitucinio teismo 2006-09-21 nutarimas, V.Ž., 2006, Nr. 102-3957). Absoliučių Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2008-02-15 sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.

Ieškovas UAB „Virsmas“ apeliaciniu skundu ginčydamas Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2008-02-15 sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą kelia pranešimo nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą tinkamumo ir žemės nuomos sutarties nutraukimo LR CK 6.564 str. 1 d. 2 p. pagrindu tvarkos klausimą, nurodydamas, jog minėtu pagrindu nuomos sutartis gali būti nutraukta tik kreipiantis į teismą.

Teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstą apeliacinio skundo argumentą, jog pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu LR CK 6.564 str. 1 d. 2 p. įtvirtintu pagrindu teisėtumo, dėl sutarties nutraukimo tvarkos turėjo spręsti vadovaudamasis LR CK 6.497 str., pagal kurį nėra numatytos vienašališko nuomos sutarties nutraukimo procedūros ir nuomotojas dėl jos nutraukimo turi kreiptis į teismą. Pirmosios instancijos teismas nagrinėjamoje byloje ginčo santykiams pagrįstai taikė LR CK Šeštos knygos XXIX skyriaus, reglamentuojančio žemės nuomos santykius, normas ir dėl sutarties nutraukimo teisėtumo sprendė vadovaudamasis LR CK 6.564 str. nuostatomis, kurios nenumato draudimo neteismine tvarka nutraukti sutartį, jei tik atsiranda sutarties nutraukimo pagrindas – esminis sutarties pažeidimas. LR CK 6.497 str. ir LR CK 6.564 str. įtvirtintų normų, reglamentuojančių nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu, santykį yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyrius 2004-06-29 nutartyje, priimtoje civilinėje byloje J. Z. v. UAB „Baldras“, bylos Nr. 3K-P-346/2004. Lietuvos Aukščiausiasis teismas minėtoje nutartyje numatė, kad LR CK 6.564 str. yra specialioji norma LR CK 6.218 str. atžvilgiu, skirta žemės terminuotų nuomos sutarčių nutraukimui, vienareikšmiškai ir išsamiai reglamentuojanti žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą galimybę nuomotojui nesikreipiant į teismą. LR CK 6.497 str. yra specialioji norma LR CK 6.218 str. atžvilgiu, tačiau skirta reguliuoti kitų nuomos sutarčių (vartojimo nuomos, transporto priemonių nuomos, teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, transporto priemonių nuomos, neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų, pastatų ir įrenginių nuomos, įmonės nuomos) nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu. LR CK 6.497 str. normos, sprendžiant dėl žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu, nėra taikytinos žemės nuomos sutarties nutraukimo atveju. Todėl žemės nuomos sutarties nutraukimo tvarką LR CK 6.564 str. 1 d. 2 p. įtvirtintu pagrindu reglamentuoja ne LR CK 6.497 str., bet LR CK 6.564 str. 2 d., kuri numato galimybę nuomotojui vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą.

Sutarties šalis, manydama, kad kita šalis iš esmės pažeidė sutartį, gali pradėti sutarties nutraukimo neteisminę procedūrą tam, kad išaiškėtų galutinės šalių nuostatos dėl sutarties vykdymo ir jos likimo – ar šalys stengsis išsaugoti sutartį. Viena iš tokių priemonių yra kitos šalies informavimas apie sutarties nutraukimą (LR CK 6.218 str., 6.564 str. 2 d.). Pažymėtina, kad pranešimas kitai šaliai apie numatomą vienašalį sutarties nutraukimą yra būtina tokio sutarties nutraukimo sąlyga (conditio sine qua non), nes vienašalis sutarties nutraukimas yra valinis šalies veiksmas. Pranešimu apie ketinimus vienašališkai nutraukti sutartį siekiama apsaugoti kitos šalies interesus, kad pastaroji per nustatytą terminą pasiruoštų sutarties nutraukimo teisinėms ir faktinėms pasekmėms, siekdama išvengti papildomų nuostolių, kurių gali atsirasti dėl to, kad nėra aišku, ar bus reikalaujama įvykdyti sutartį ir ar pavėluotas įvykdymas bus priimtas. Atsižvelgiant į pranešimo apie sutarties nutraukimą reikšmę vienašališkai nutraukiant sutartį ir jo sukeliamas teisines pasekmes sutartį pažeidusiai šaliai, kadangi sutartis tokiais atvejais laikoma nutraukta nuo pranešime apie jos nutraukimą vienašališkai nurodytos dienos, pareigos pranešti apie sutarties nutraukimą tinkamam įgyvendinimui esminę reikšmę turi šio pranešimo tinkamas įteikimas sutartį pažeidusiai šaliai. Tuo atveju, kai pranešimas apie numatomą vienašalį sutarties nutraukimą sutartį pažeidusiai šaliai nėra tinkamai įteikiamas, tai savo pasekmėmis prilygsta nepranešimui apie sutarties nutraukimą. Sutartis tokiais atvejais negali būti laikoma nutraukta, kadangi preziumuojama, jog sutartį pažeidusiai šaliai nebuvo tinkamai išreikšta kitos šalies valia vienašališkai nutraukti sutartį.

Iš bylos medžiagos nustatyta, jog atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija, nustatęs esant LR CK 6.564 str. 1 d. 2 d. numatytam pagrindui nutraukti su nuomininku UAB „Virsmas“ 1993-11-16 sudarytą Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, išsiuntė nuomininkui 2006-10-20 pranešimą Nr. (31)-1.2-4159-(3.31) „Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo“ paskutiniu žinomu įmonės buveinės adresu, tačiau pranešimas įteiktas nebuvo (b.l.39,41,42). Iš karto po to atsakovo pranešimas apie sutarties nutraukimą buvo paskelbtas viešai 2006-10-31 dienraštyje „Respublika“ (b.l.40). 1993-11-16 Valstybinės žemės nuomos sutartis (registro Nr. 4229) buvo nutraukta Vilniaus apskrities viršininko 2007-01-11 įsakymu Nr. 2.3-52 Dėl valstybinės žemės sklypo (unikalus Nr. 0101-0070-0008), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo.

Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstais apeliacinio skundo argumentus, jog nagrinėjamu atveju buvo pažeista pranešimo nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo reikalavimu tvarka, dėl ko nebuvo pagrindo daryti išvadą, kad vienašališko nuomos sutarties nutraukimo procedūra buvo atlikta tinkamai. Pirmosios instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad atsakovas rašytinį pranešimą ieškovui apie nuomos sutarties nutraukimą siuntė viešame registre nurodytu įmonės buveinės adresu, o taip pat iš civilinės bylos Nr. 2-568-608/2007 nustatęs, kad ieškovui UAB „Versmė“ šiuo adresu 2006 m. rugsėjo – lapkričio mėnesiais nebuvo įteikti jokie laiškai, padarė išvadą, jog atsakovas neturėjo galimybės kitaip, nei paskelbimo spaudoje būdu, įspėti ieškovą apie nuomos sutarties nutraukimą. Tiek LR CPK XI skyriaus antro skirsnio normos, reglamentuojančios procesinių dokumentų įteikimą, tiek LR CK Pirmosios knygos II dalies III skyriaus normos, reglamentuojančios sandorį sudarančio asmens valios išreiškimo formą (LR CK 1.64 str., 1.65 str.), numato išimtinį šių veiksmų atlikimo viešo paskelbimo būdu pobūdį. LR CK 1.65 str. reguliuojantis valios išreiškimą viešu skelbimu kaip valios išreiškimo sudarant sandorį formą įtvirtina ne tik viešo skelbimo tvarką (LR CK 1.65 str. 2 d.), bet ir kitos šalies žinojimo apie viešai išreikštą valią prezumpciją, kuri taikoma valią viešai paskelbusiam asmeniui atlikus visus įmanomus ir jam prieinamus veiksmus kitos sandorio šalies gyvenamajai ar verslo vietai nustatyti. LR CPK 130 str. 2 d. prasmę procesinių dokumentų įteikimas viešo paskelbimo būdu juridiniams asmenims galimas, kai yra išnaudotos kitos procesinių dokumentų įteikimo šiam asmeniui galimybės. LR CPK 123 str. 4 d. numatyta, jog nepavykus procesinio dokumento įteikti juridinio asmens buveinės adresu, tinkamu procesinio dokumento įteikimu laikomas įteikimas juridinių asmenų registre nurodytiems administracijos vadovui arba valdymo organo nariams kaip fiziniams asmenims. Taip pat pažymėtina, jog tiek materialinės, tiek procesinės teisės normos, reglamentuojančios minėtų veiksmų atlikimo viešo paskelbimo būdu tvarką, tinkamu paskelbimu laiko paskelbimą vietos laikraštyje ir viename iš pagrindinių Lietuvos Respublikos dienraščių. Atsižvelgiant šį teisinį reglamentavimą, teisėjų kolegija daro išvadą, jog atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija pažeidė pranešimo apie žemės nuomos sutarties nutraukimą reikalavimus, kadangi, atsižvelgiant į pranešimo viešo paskelbimo būdu išimtinį pobūdį, neišnaudojo galimybės pakartotinai pranešti nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą (rašytinis pranešimas buvo išsiųstas vieną kartą), o taip pat galimybės apie nuomos sutarties nutraukimą pranešti nuomininko UAB „Virsmas“ vadovui kaip fiziniams asmeniui viešame registre nurodytu jo gyvenamosios vietos adresu (b.l. 13-15). Teisėjų kolegija taip pat pripažįsta, jog atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija pažeidė pranešimo apie žemės nuomos sutarties nutraukimą viešo paskelbimo būdu tvarką, nes apie nuomos sutarties nutraukimą nepaskelbė vietos laikraštyje (LR CPK 130 str. 4 d.). Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, darytina išvada, jog nuomotojas tinkamai nepranešdamas nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą, neišreiškė savo valios vienašališkai nutraukti sutartį. Tokiu būdu iš ieškovo buvo atimta galimybė per įspėjimo laiką išreikšti savo požiūrį į tolesnį sutarties vykdymą – padengti visą ar dalį įsiskolinimo, prašyti atidėti įmokas ar kitais būdais, kurie neprieštarautų įstatymui, atitiktų šalių interesus bei sutarties tikslus, bandyti išsaugoti sutartinius nuomos teisinius santykius. Šiuo atveju atsakovas neįrodė, kad stengėsi vykdyti veiksmus, nukreiptus sutarčiai išsaugoti ir įvykdyti. Iš byloje pateiktų ieškovo UAB „Virsmas“ mokėjimus, padengiant susidariusį nuomos mokesčio įsiskolinimą, patvirtinančių įrodymų matyti, kad ieškovas turėjo tikslą išsaugoti nuomos sutartį ir geranoriškai padengti susidariusį įsiskolinimą (b.l.17-19). Kadangi nepranešus apie numatomą vienašalį sutarties nutraukimą sutartis negali būti laikoma nutraukta, Vilniaus apskrities viršininko 2007-01-11 įsakymas Nr. 23-52 Dėl valstybinės žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo laikytinas neteisėtu ir turi būti panaikintas. Vien pagrindo, leidžiančio šaliai vienašališkai nutraukti sutartį, buvimas nereiškia sutarties nutraukimo.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, jog pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į LR CK 6.564 str. 2 d. numatyto pranešimo nuomininkui apie sutarties nutraukimą prieš terminą siekiamus tikslus, neįvertino pranešimo viešo paskelbimo būdu išimtinio pobūdžio, atsižvelgiant į LR CPK 130 str. ir LR CK 1.65 str. esmę, ir netinkamai vertino byloje esančius nuomotojo pranešimą nuomininkui apie nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą patvirtinančius įrodymus, sprendžiant, ar nagrinėjamu atveju atsakovas laikėsi pranešimo ieškovui apie nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą tvarkos. Todėl skundžiamas Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2008-02-15 sprendimas naikinamas ir priimamas naujas sprendimas – ieškinys tenkinamas, panaikinant Vilniaus apskrities viršininko 2007 m. sausio 11 d. įsakymą Nr. 2.3-52 Dėl valstybinės žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo (LR CPK 326 str. 1 d. 2 p., 329 str. 1 d., 330 str., ).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 2 punktu, teisėjų kolegija

nusprendė:

Vilniaus miesto trečio apylinkės teismo 2008 m. vasario 15 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti.

Panaikinti Vilniaus apskrities viršininko 2007 m. sausio 11 d. įsakymą Nr. 2.3-52 Dėl valstybinės žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančio (duomenys neskelbtini), nuomos sutarties nutraukimo.