Marijampolės apylinkės teismo sprendimas

Jurbarko rajono apylinkės teismo teisėja Jūratė Lukšienė, sekretoriaujant Eglei Macijauskienei, dalyvaujant ieškovės UAB „Inrestus“ atstovei advokatei Kristinai Račaitei, atsakovės A. S. B. atstovui advokatui Gvidui Byčiui, viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės UAB „Inrestus“ ieškinį atsakovei A. S. B. dėl avanso grąžinimo ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

teismo 2015 09 24 nutartimi priėmus ieškinį ir panaikinus teismo įsakymą buvo iškelta byla pagal ieškovės UAB „Inrestus“ ieškinį atsakovei A. S. B. dėl avanso grąžinimo.

Teismo posėdyje ieškovės atstovė palaikė ieškinio reikalavimą, paaiškino, kad nesudarius sutarties iki 2008 07 10 ieškovė nebeturi pareigos pirkti žemės sklypą, iš dokumentų matyti, kad kadastriniai matavimai buvo atlikti 2008 07 10 , įregistruoti 2008 07 21, tai yra jau pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui, nesudarius pagrindinės sutarties sandoris nutrūko, nustačius, kad žemės sklypo plotas mažesnis nei 1 ha, pirkėjas tame sklype ketino statyti prekybos centrą.

Liudytojas G. Z. parodė, kad A.S. B. yra jo motina, jis pats derybose su UAB „Inrestus“ nedalyvavao, viską žino, iš to, ką pasakojo motina, sakė, kad pas notarą sutarties nepasirašė, nes nebuvo apmokėjimo.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys netenkintinas.

Lietuvos Respublikos CK 6.165 str. 1 d. nustatyta preliminariosios sutarties sąvoka, t. y., kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Kitaip tariant, tai sutartis dėl kitos sutarties sudarymo. Tokiu preliminariu susitarimu sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 str. prasme.Pagal preliminariosios sutarties sampratą joje turi būti: aiškus šalių susitarimas sudaryti kitą– pagrindinę sutartį; šalių susitarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių jos sąlygų; bei terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis.

Iš bylos medžiagos, šalių atstovų paaiškinimų ir liudytojo parodymų nustatyta, kad 2008 04 09 tarp ieškovės ir atsakovės buvo sudaryta Preliminarioji nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartis (toliau tekste sutartis), pagal kurią šalys susitarė, kad atsakovė parduos, o ieškovė nupirks 1 ha ploto žemės sklypą, esantį Jurbarko rajone Nausodžio kaime, už 290 000,00 Lt (sklypo kaina), kuri atsakovei pagal sutartį turėjo būti sumokėta pagrindinės sutarties pasirašymo metu, atsakovei buvo sumokėtas 10 000,00 Lt (2 896,20 Eur) avansas, pagrindinė sutartis turėjo būti sudaryta iki 2008 07 10 (sutarties 1-4 punktai). Sutartyje nėra numatytas atsakovės įsipareigojimas atlikti kadastro duomenų tikslinimus.

Pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Atsižvelgiant į tai tai,prievolėsudarytišiąsutartįpasibaigia (LietuvosRespublikos CK 6.165 str. 5 d.).Dėl šios nuostatos darytina išvada, kad po preliminariosios sutarties sudarymo, šalys gali ir nesudaryti pagrindinės sutarties, tačiau tokiu atveju tenka aiškintis priežastis dėl kurių sutartis nebuvo sudaryta, atsiranda teisė reikalauti nuostolių atlyginimo (Lietuvos Respublikos CK 6.165str. 4d.). Iš esmės ir po preliminariosios sutarties sudarymo vyksta ikisutartinių derybų dėl pagrindinės sutarties sudarymo procesas.

Šalys nurodo skirtingas priežastis, kodėl nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Šalys rašytiniais dokumentais tuo metu neapsikeitė, nekeitė konkrečios pagrindinės sutarties datos. Ieškovė akcentuoja tai, kad atlikus kadastro duomenų tikslinimus žemės sklypo plotas sumažėjo nuo 1,000 ha iki 0,9645 ha, be to atsirado papildomos žemės sklypo naudojimo sąlygos. Atsakovė nurodo, kad pas notarą sutartis nebuvo pasirašyta, nes nebuvo sumokėta sklypo kaina pagal sutartį.

Sprendžiant dėl konkrečios šalių valia sudarytos sutarties vykdymo, svarbiausias šaltinis yra sutarties turinys. Nagrinėjamoje byloje šalys skirtingai aiškina, kodėl nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis. Todėl svarbu išsiaiškinti ne tik patį sutarties turinį, bet ir šalių ketinimus, jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių elgesį po sutarties sudarymo (Lietuvos Respublikos CK 6.193str.).

Nagrinėjamoje byloje abiem šalims aktualus kaltės ir atsakomybės už preliminariosios sutarties nevykdymą nustatymo klausimas. Pagal Europos sutarčių teisės principų 3.301 straipsnio 2 dalį, jeigu šalis derybose dėl sutarties sudarymo derasi pažeisdama sąžiningumo ir sąžiningos dalykinės praktikos principus, ji atsako už antrosios šalies patirtus nuostolius. Lietuvos Respublikos CK 6.163 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas. Ši įstatymo nuostata reiškia, kad jeigu derybų metu šalys vis dėlto nepasiekia susitarimo ar vienai šaliai nepriimtinos kitos šalies siūlomos sąlygos, negalima versti šalies tęsti derybas, jeigu ši nenori derėtis, ar taikyti jai atsakomybę už tai, kad sutartis nebuvo sudaryta. Tačiau šalies teisė pradėti derybas ir jas nutraukti nėra absoliuti – šią teisę šalis privalo įgyvendinti nepažeisdama sąžiningumo principo. Jeigu derybose viena iš šalių elgėsi nesąžiningai ir sutartis nebuvo sudaryta dėl šios nesąžiningų veiksmų, tai nesąžiningai šaliai gali būti taikoma civilinė atsakomybė. Lietuvos Respublikos CK 6.163 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad šalis, kuri derybų metu elgiasi nesąžiningai, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius, o pagal Lietuvos Respublikos CK 6.165 straipsnio 4 dalį, jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Taigi, neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties per joje nustatytą terminą, o jei nenustatytas – per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (Lietuvos Respublikos CK 6.165 straipsnio 3 dalis), atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti.

Šalių atsakomybė sutartyje aptarta preliminariosios sutarties 11 ir 12 punktuose. Ieškovė neprašo taikyti sutarties 11 punkto, kuriame nurodyta pardavėjo kaltė ar neveikimas dėl pagrindinės sutarties sudarymo. Ieškovės nurodytos aplinkybės dėl sumažėjusio žemės sklypo ploto ir nustatytų naudojimo sąlygų, tik suponuoja nuomonę, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl to, kad ieškovė tiesiog nebepirko sutarto žemės sklypo. Byloje nėra jokių objektyvių duomenų, kad ieškovė 2008 metais būtų reiškusi atsakovei kokias nors pretenzijas dėl nežymiai sumažėjusio žemės sklypo ploto ar nustatytų ribojimų, ieškovė šiomis aplinkybėmis, bent jau rašytine forma, pradėjo remtis, tik paduodama ieškinį teismui. Be to šių aplinkybių negalima būtų pripažinti atsakovės kalte ar jos neveikimu dėl pagrindinė sutarties sudarymo. Ir priešingai, atsakovė nurodo, kad pagrindinė sutartis pas notarą nebuvo sudaryta dėl to, kad ieškovė nebuvo įvykdžiusi sutarties 3.2 punkto, tai yra sutarties pasirašymo metu nebuvo sumokėjusi visos sklypo kainos.

Pažymėtina, kad sutarties tekstas paruoštas pačios ieškovės, kuri yra juridinis asmuo, turintis nemažai interesų nekilnojamojo turto rinkoje (nekilnojamojo turto projektų vystymas ir kt. veikla). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai (Lietuvos Respublikos CK 6.193 str. 4 d., 5 d.). Šiame kontekste, atsižvelgiant į sutarties pobūdį, šalis, jų elgesį derybų metu ir po to, darytina išvada, kad sutarties 3.2 punktas negalėtų būti aiškintinas plečiamai, o tik taip, kaip tą punktą suprato A. S. B., kad visa sklypo kaina jai bus sumokėta sutarties pasirašymo metu, ir, kad ieškovė atsisakė pirkti iš jos žemės sklypą. Pagal sutarties 12 punktą ji turėjo teisę pasilikti gautą avansą.

A. S. B. sklypą kitiems asmenims perleido tik po septynerių metų, visą tą laiką ieškovė nereiškė atsakovei jokių pretenzijų dėl nesudarytos pagrindinės sutarties, pasibaigus pagrindinės sutarties sudarymo terminui ir tos sutarties neįvykdžius, jos nuosavybės teisės nebuvo niekaip ribojamos.

Ieškinį atmetus iš ieškovės atsakovės naudai priteistinos jos turėtos bylinėjimosi išlaidos advokato pagalbai apmokėti 300,00 Eur (Lietuvos Respublikos CPK 93 str. 1 d.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovės UAB „Inrestus“, įmonės kodas 301147892, atsakovės A. S. B., asmens kodas (duomenys neskelbtini) naudai 300,00 Eur (tris šimtus eurų) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.

Sprendimas per 30 dienų apeliaciniu skundu gali būti skundžiamas Kaunoapygardos teismui per Jurbarko rajono apylinkės teismą.