Kauno apylinkės teismo sprendimas

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų D. L. ir J. L. ieškinį atsakovui R. J. dėl nuosavybės pripažinimo ir nuosavybės dokumentų perdavimo, trečiasis asmuo: notaras Z. B..

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

I. Reikalavimų, argumentų, atsikirtimų ir aplinkybių, nurodytų šalių procesiniuose dokumentuose, santrauka.

II. Teismo posėdyje pateiktų proceso dalyvių paaiškinimų esmė.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

III. Apylinkės teismo nustatytos faktinės aplinkybės, jų teisinis kvalifikavimas ir išvados.

Nustatyta: (duomenys neskelbtini) ieškovas ir atsakovas sudarė Pirkimo-pardavimo sutartį, kurią patvirtino notaras Z. B. (sutarties Notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)); pagal sutartį atsakovas pardavė, o ieškovas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise su ieškove už 14 000 Eur nupirko šį nekilnojamąjį turtą: Butą/Patalpą - Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); Butą/Patalpą - Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); 1/5 dalį Pastato - Ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); 2/9 dalį Kitų inžinerinių statinių - Kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Taip pat nustatyta: (duomenys neskelbtini) tarp ieškovo ir atsakovo sudaryta Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kuria atsakovas (nuomotojas) perdavė, o ieškovas priėmė naudoti patalpas, esančias adresu (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini).

Taip pat nustatyta: dalis turto kainos (2 000 Eur) atsakovui buvo sumokėta prieš pasirašant sutartį; ieškovė J. L. nuo 2020 m. spalio iki 2024 m. sausio mėnesio įskaitytinai, mokėjo atsakovui mėnesines įmokas po 200 Eur; 2024-02-14 ieškovė atsakovui sumokėjo 4600 Eur (likusią dalį turto kainos) ir 200 Eur (delspinigių); iš viso iki 2024-02-14 ieškovė atsakovui sumokėjo 14 800 Eur.

Taip pat nustatyta: 2025-11-21 atsakovas pervedė ieškovei J. L. 14 000 Eur; šio pervedimo nurodymo paskirtyje nurodyta: Lėšų pervedimas, įmokų grąžinimas pagal (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutarties 9.4 punktą; 2025-12-19 ieškovė pervedė į notaro Z. B. sąskaitą 14 000 Eur; pervedimo paskirtyje nurodyta: Pirkimo-pardavimo sutartis (duomenys neskelbtini), Notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini); 2026-02-04 atsakovas į notaro Z. B. sąskaitą pervedė 8000 Eur; pervedimo paskirtyje nurodyta: Mokėjimas Pirkėjui pagal prievolę, kylančią iš (duomenys neskelbtini) Pirkimo-pardavimo sutarties punkto 9.4., notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini); 2026-02-10 notaras Z. B. išdavė Liudijimą, kuriame nurodyta, kad 2025-12-19 ieškovas įmokėjo į notaro Z. B. depozitinę sąskaitą 14 000 Eur pagal prievolę, kylančią iš (duomenys neskelbtini) Pirkimo-pardavimo sutarties, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini).

Byloje kilo ginčas, kurio esmė – ieškovų nuosavybės teisės pagal sutartį įgijimo pripažinimas, atsakovui atsisakant sudaryti turto perdavimo-priėmimo aktą.

CK 6.393 straipsnio 4 dalis nustato, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Šis faktas turi būti įformintas šio kodekso 6.398 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu viena šalis vengia įregistruoti nuosavybės teisės perėjimo faktą, tai kitos šalies prašymu teismas gali priimti sprendimą dėl sutarties įregistravimo. Šiuo atveju sutartis registruojama teismo sprendimo pagrindu.

Nagrinėjamu atveju sutartyje nustatyta tokia nuosavybės teisės perleidimo tvarka:

5.1. Sutarties Šalims išaiškintas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.393 str. 4 d. ir 6.398 str. turinys, kad nuosavybės teisė Pirkėjui į parduotą nekilnojamąjį daiktą pereina Pardavėjui perdavus Turtą ir įforminus nekilnojamojo daikto perdavimą ir jo priėmimą Šalių pasirašytu perdavimo - priėmimo aktu.

Konstatuotina, kad bylos duomenys sudaro pagrindą padaryti toliau nurodytas išvadas dėl ginčo esmės.

Pirma, byloje nėra duomenų, kurių pagrindu būtų teisinis pagrindas konstatuoti, kad sutartis yra nutrūkusi. Atsakovo argumentacija apie tai, kad sutarties 9.4. papunkčio pagrindu jo atlikti veiksmai – turto kainos ir baudos sumokėjimas ieškovams, sukėlė teisnius padarinius, kuriuos būtų galima kvalifikuoti kaip sutarties pasibaigimą ją nutraukus, yra nepagrįsta.

Darytina išvada, kad sutartyje nėra numatyta nei pirkėjo, nei pardavėjo teisė sutartį nutraukti vienašališkai t.y. ji gali būti nutraukta tik šalių sutarimu. Todėl šalys nutraukti sutartį vienašališkai turi teisę CK 6.217 straipsnyje nustatytais pagrindais ir tvarka:

1. Šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas.

2. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgiama į tai:

1) ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties, išskyrus atvejus, kai kita šalis nenumatė ir negalėjo protingai numatyti tokio rezultato;

2) ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminės reikšmės;

3) ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo;

4) ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje;

5) ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta.

3. Kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą.

4. Kitais šiame straipsnyje nenumatytais pagrindais sutartį galima nutraukti tik teismo tvarka pagal suinteresuotos šalies ieškinį.

5. Vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje numatytais atvejais.

Nagrinėjamu atveju, viena vertus, pinigų, sumokėtų už turtą, grąžinimas ieškovams ir baudos sumokėjimas gali būti kvalifikuojami kaip veiksmai, kuriais atsakovas išreiškė valią vienašališkai nutraukti sutartį; tačiau kita vertus, šie veiksmai negali lemti sutarties nutraukimo, nes pirma, šių veiksmų atlikimo metu neegzistavo sutarties nutraukimo sąlygos (pagrindai), kuriuos įrodinėjo atsakovas t.y. ieškovų padaryti sutarties pažeidimai: piniginių prievolių vykdymas, nesilaikant sutarties 4.1.2. papunkčio (12 000 Eur (dvylika tūkstančių eurų) Pirkėjas įsipareigoja sumokėti Pardavėjui bankiniu mokėjimo pavedimu į Pardavėjo nurodytą sąskaitą Nr. (duomenys neskelbtini), esančią AB SEB banke (banko kodas 70440), priklausančią R. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iki 2025-12-25 (du tūkstančiai dvidešimt penktų metų gruodžio dvidešimt penktos dienos), mokant iki kiekvieno mėnesio 25 d. po 200 (du šimtus eurų). Įmokos bus pradėtos mokėti nuo 2020 m. spalio mėn. Pinigų sumokėjimo faktu laikytinas pinigų įskaitymas į nurodytą banko sąskaitą.) ir 4.2. papunkčio (Pirkėjas, nustatytu laiku nesumokėjęs visos Turto kainos, įsipareigoja mokėti 0.02 (dviejų šimtųjų) proc. dydžio delspinigius nuo visos nesumokėtos sumos už kiekvieną uždelstą dieną.); antra, sutarties 9.4 punktas, kuriuo remiasi atsakovas įrodinėdamas sutarties nutraukimą, reglamentuoja pardavėjo (atsakovo) atsakomybę neįvykdžius sutarties 4.4. punkte nustatytos pardavėjo pareigos; sutartyje nėra nustatyta, kad besąlyginis pardavėjo apsisprendimas grąžinti pirkėjui už turtą sumokėtus pinigus ir 8000 Eur baudos sumokėjimas, reiškia sutarties nutraukimą; todėl darytina išvada, kad atsakovas turėjo teisę nutraukti sutartį tik esant sutartyje arba įstatyme nustatytiems pagrindams.

Antra, bylos duomenys patvirtina, kad ieškovai tinkamai įvykdė sutartį t.y. sumokėjo turto kainą iki sutartyje nustatyto kainos sumokėjimo termino pabaigos 2025-12-25 – turto kaina buvo sumokėta 2024-02-14 ir 2025-12-19 (pastaruoju atveju – po to, kai atsakovas grąžino ieškovei pinigus); taip pat buvo sumokėti delspinigiai už vėlavimą mokėti mėnesines įmokas; ginčo dėl šių aplinkybių nėra. Tačiau atsakovas argumentuoja, kad ieškovai, sumokėję turto kainą ne pagal grafiką, bet anksčiau numatyto termino, pažeidė sutartį, nes tokie pirkėjų veiksmai lėmė, kad atsakovui kilo prievolė valstybei sumokėti gyventojų pajamų mokestį.

Sutartyje nėra nuostatų, pagal kurias būtų galima spręsti, kad turto kainos sumokėjimas anksčiau sutartyje nustatyto termino, galėtų būti laikomas sutarties pažeidimu arba prieštaraujančiu jos esmei; sutartimi nupirkto ir parduoto turto kainos sumokėjimo anksčiau termino įstatymas nedraudžia, todėl darytina išvada, kad ieškovai, sumokėdami turto kainą anksčiau sutartyje nustatyto termino, realizavo CK 6.53 straipsnio 3 dalyje įtvirtintą skolininko teisę įvykdyti prievolę prieš terminą, jeigu to nedraudžia įstatymai, sutartis arba prievolės įvykdymas prieš terminą neprieštarauja jos esmei. Ieškovai pagrįstai galėjo tikėtis (t.y. turėjo teisėtą lūkestį), kad turto kainos sumokėjimas prieš terminą yra priimtinas šalims ir nėra laikoma, kad ieškovai netinkamai vykdo sutartį, nes šalys nei sutarties sudarymo metu, nei sutarties vykdymo metu aiškiai neišreiškė valios (nesusitarė) dėl to, kad kainos sumokėjimas prieš terminą gali būti laikomas sutarties pažeidimu, kurio pagrindu atsakovui atsirastų pagrindas ieškovų atžvilgiu pritaikyti griežčiausią sutartinės atsakomybės sankciją – sutarties nutraukimą. Pažymėtina, kad tokios reikšmės susitarimas turėjo būti aptartas sutartyje arba po jos sudarymo sudarytuose ir notaro patvirtintuose dokumentuose t.y. atsakovo nurodyta šalių žodinė komunikacija šiuo klausimu nėra pakankama ir neužtikrina sutarties šalių lygiateisiškumo dėl jos (t.y. komunikacijos) abstraktumo, sudarančio prielaidas kilti skirtingoms ir subjektyvioms šalių interpretacijoms apie savo sutartines teises ir pareigas.

Pažymėtina, kad nors nuomos sutarties terminas beveik sutampa su pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytu turto kainos sumokėjimo terminu, tai nesudaro pagrindo išvadai, kad turto kainos išankstinis sumokėjimas nėra galimas ar kad jis galėtų prieštarauti pirkimo-pardavimo sutarties esmei, ir kad išankstinis turto kainos sumokėjimas gali būti vertinimas kaip esminis sutarties pažeidimas, nes kaip minėta, šalys aiškiai neišreiškė valios dėl išankstinio prievolės įvykdymo pasekmių.

Trečia, byloje nėra ginčo, kad ieškovai praleido kelių įmokų sumokėjimo terminus, tačiau atsižvelgiant į tai, kad šių terminų praleidimas nesukėlė realių pasekmių (t.y. byloje nėra duomenų, kad dėl to atsakovas būtų patyręs turtinių ar kitokio pobūdžio nuostolių), į tai, kad visą prievolę ieškovai įvykdė anksčiau nei sutartyje nustatytas terminas, ir sumokėjo delspinigius už vėlavimą mokėti mėnesines įmokas, darytina išvada, kad šie sutarties pažeidimai yra pernelyg formalūs, kad jų pagrindu būtų galima konstatuoti, kad atsakovas turi teisę realizuoti vienašališko sutarties nutraukimo teisę; tai reiškia, kad sutarties nutraukimas atsakovo nurodytu pagrindu ne tik neatitiktų CK 6.217 straipsnio reikalavimų, bet ir prieštarautų protingumo, sąžiningumo, sutarties šalių lygiateisiškumo, proporcingumo principams (CK 1.5, 6.200 straipsniai).

Ketvirta, atsakovo rašytiniuose ir žodiniuose paaiškinimuose vyravo duomenys, kurie išreiškia jo valią modifikuoti arba ginčyti (nutraukti) sutartį tuo pagrindu, kad sutartis, atsakovo vertinimu, tapo jam finansiškai nenaudinga (po COVID-19 pandemijos pakilo butų kainos ir kt.), taip pat tuo pagrindu, kad ieškovai netinkamai vykdė nuomos sutartį ir piktnaudžiavo lengvatine padėtimi. Atsakovas savarankiškų reikalavimų CPK nustatyta tvarka dėl sutarties modifikavimo ar nutraukimo nepareiškė (t.y. savarankiškų priešpriešinių reikalavimų šioje byloje arba savarankiškų reikalavimų naujoje byloje), todėl darytina išvada, kad šie paaiškinimai ir su jais susiję įrodymai, ginčo dalykui – nuosavybės teisės pripažinimas – neturi teisinės reikšmės, nes nepriklausomai nuo to, ar sutartis atsakovui yra naudinga ar nenaudinga, ir nepriklausomai nuo to, kas už tai yra atsakingas, tai negali įtakoti prašomos pripažinti nuosavybės teisės t.y. negali jos nei patvirtinti, nei paneigti, nes šalis sieja joms įstatymo galią turintis ir šiuo metu galiojantis dokumentas – sutartis (CK 6.189 straipsnio 1 dalis), kuri nagrinėjamu atveju, yra vienintelis prašomos pripažinti nuosavybės teisės šaltinis, ir kurioje nebuvo sutarta, kad minėtos aplinkybės, susijusios su sutarties naudingumo pokyčiais ir ieškovų veikimu ar neveikimu atsakovo atžvilgiu (t.y. tokio pobūdžio veikimu ar neveikimu, kokį atsakovas nurodė atsikirtimuose), gali turėti įtakos sutarties galiojimui (pavyzdžiui, 2020-10-02 Pirkimo-pardavimo sutartyje nėra numatyta, kad padidėjus nekilnojamojo turto kainoms arba ieškovams netinkamai vykdant nuomos sutartį, 2020-10-02 Pirkimo-pardavimo sutartis nustoja galioti ir panašiai).

Penkta, ieškovų teisės pažeidžiamos – atsakovas be teisinio pagrindo atsisako sudaryti (pasirašyti) turto perdavimo-priėmimo aktą, todėl ieškovai nepagrįstai negali įgyti nuosavybės teisių pagal sutartį, kurią jie tinkamai įvykdė.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta ieškinys tenkintinas visiškai – šiuo teismo sprendimu pripažintina, kad ieškovai sutarties pagrindu įgijo nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą; atsakovas įpareigotinas perduoti ieškovams visus su sutartyje nurodytu turtu susijusius dokumentus (CK 1.137, 1.138 straipsniai).

Ieškovui iš atsakovo priteistinos 2553 Eur bylinėjimosi išlaidos, kurias sudaro 133 Eur žyminis mokestis ir 2420 Eur atstovavimo išlaidos (CPK 93 straipsnis). 57 Eur žyminis mokestis, sumokėtas už prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių prašymą nepriteistinas, nes šis prašymas buvo atmestas.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 straipsniu, 265 straipsniu, 268-270 straipsniais,

nusprendžia:

ieškinį tenkinti.

Pripažinti, kad ieškovai D. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini), ir J. L., gim. (duomenys neskelbtini), (duomenys neskelbtini) pirkimo - pardavimo sutarties (Notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini)) pagrindu, bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise įgijo šį nekilnojamąjį turtą:

Butą/Patalpą - Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Butą/Patalpą - Butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

1/5 dalį Pastato - Ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini);

Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

Pastatą - Ūkinį pastatą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini);

2/9 dalį Kitų inžinerinių statinių - Kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Įpareigoti atsakovą R. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) ne vėliau kaip per septynias kalendorines dienas nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos perduoti ieškovams visus su (duomenys neskelbtini) pirkimo - pardavimo sutartyje nurodytu turtu susijusius dokumentus (kadastrinių matavimų bylas ir kt.).

Priteisti ieškovui D. L., asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš atsakovo R. J., asmens kodas (duomenys neskelbtini) 2553 Eur bylinėjimosi išlaidas.

Sprendimas per 30 (trisdešimt) dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Kauno apylinkės teismo Kėdainių rūmus.