- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2008-04-22
- Bylos Nr.
- 2A-129/2008
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Donatas Šernas, Nijolė Piškinaitė, Marytė Mitkuvienė
- Ieškovas
- Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Balteko“, Vilniaus miesto savivaldybės tarybos
- Atsakovas
- uždarosios akcinės bendrovės ,,Balteko“
- Advokatai
- Stasys Sanda
- Kategorijos
- 40.2pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.6pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.8pavadinimo nepavyko patikrinti
- 42.11.5pavadinimo nepavyko patikrinti
- 50.5pavadinimo nepavyko patikrinti
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Marytės Mitkuvienės, Nijolės Piškinaitės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja) ir Donato Šerno, sekretoriaujant Jūratei Lajauskienei,
viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės administracijos ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės ,,Balteko“ apeliacinius skundus dėl Vilniaus apygardos teismo 2007 m. birželio 11 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-812-43/2007 pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos ieškinį atsakovui UAB ,,Balteko” dėl nuomos mokesčio ir delspinigių išieškojimo.
Aprašomoji dalis
n ustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybės taryba kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovui UAB ,,Balteko“ dėl nuomos mokesčio ir delspinigių išieškojimo bei iškeldinimo iš patalpų. Prašė iš atsakovo priteisti 73 010,62 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 64 838,80 Lt delspinigių bei 5proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Vėliau ieškovas pateikė atsisakymą ieškinio dalyje dėl iškeldinimo iš patalpų bei nuomos mokesčio priteisimo ir prašė šioje dalyje bylą nutraukti, taip pat prašė priteisti iš atsakovo ieškovui 21 484 Lt delspinigių ir 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo. Nurodė, kad 1994 m. gruodžio 10 d. tarp šalių buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, kurios pagrindu atsakovui 99 metams bet ne ilgiau kaip iki patalpų (pastato) įtraukimo į privatizavimo programą, buvo išnuomotas pastatas, esantis (duomenys neskelbtini). Atsakovas nuomos mokesčio nemokėjo, todėl jo įsiskolinimas 2005 m. vasario 8 d. ieškovui sudarė 75 257,54 Lt. Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų ir patalpų komisija svarstė klausimą dėl atsakovo investicijų, panaudotų ginčo patalpų kapitaliniam remontui kompensavimo objekto privatizavimo metu ir nusprendė, kad galės būti kompensuojama ne daugiau kaip 80 375 Lt. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu buvo nuspręsta įskaityti atsakovo skolą, susidariusią už nuomojamas patalpas, Vilniaus miesto savivaldybei kaip priešpriešinį vienarūšį reikalavimą, lygų atsakovės atliktų investicijų dydžiui (80 375 Lt). 2003 m. gruodžio 17 d. ginčo pastatas miesto savivaldybės privatizavimo komisijos sprendimu buvo įtrauktas į objektų, privatizuojamų parduodant ilgalaikį materialųjį turtą viešo aukciono būdu, sąrašą. Ginčo patalpos yra parduotos ir perduotos E. A. , kuris sumokėjo ieškovui 80 375 Lt, kuriuos buvo skolingas atsakovas, todėl atsakovas liko skolingas ieškovui 21 484 Lt delspinigių.
Atsakovas su ieškiniu nesutiko, nurodė, kad ieškovo paskaičiuota nuomos mokesčio suma neatitinka tikrovės. Nuomos sutartis buvo dar nesudaryta, o ieškovas jau skaičiavo nuomos mokestį. Į ginčo patalpų remontą buvo investuota 470 000 Lt, tai patvirtina pateiktos sąskaitos-faktūros, be to, tai, kad patalpos buvo pagerintos nurodytai sumai, patvirtino ir VĮ „Registrų centras“. Ieškovas trukdė užbaigti ginčo patalpų remonto darbus, todėl negalima pateikti ir darbų pridavimo akto. Juridiškai nuomos sutartis dar nėra nutraukta, nors patalpos parduotos, pinigai sumokėti ir tenkinti ieškinį, nepatenkinus reikalavimų dėl ginčo patalpų pagerinimo yra neteisinga.
Žemesnės instancijos teismas
Vilniaus apygardos teismas 2007 m. birželio 11 d. sprendimu bylą ieškinio reikalavimų dėl iškeldinimo iš patalpų bei nuomos mokesčio priteisimo dalyje nutraukė, o kitoje dalyje ieškinį atmetė. Nurodė, kad tarp šalių sudaryta nuomos sutartis laikytina sudaryta su naikinamąja sąlyga, kadangi nuo ginčo patalpų įtraukimo į privatizavimo programą pasibaigia šalių teisės ir pareigos nustatytos šiuo sandoriu. 2003 m. gruodžio 17 d. ginčo pastatas buvo įtrauktas į objektų, privatizuojamų parduodant ilgalaikį materialųjį turtą viešo aukciono būdu, sąrašą, todėl teismas laikė, kad tą dieną nuomos sutartis pasibaigė, tačiau atsakovas iš ginčo patalpų iki šiol neišsikėlė ir jų ieškovui neperdavė. Teismas pažymėjo, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2003 m. liepos 8 d. ir 2003 m. spalio 7 d. nusprendė pritarti UAB „RBS verslas“ nustatytam ginčo patalpų vertės padidėjimo procentui – 24 proc., privatizavimo metu kompensuojant ne daugiau kaip 80 375 Lt, ir nustatyti, kad ginčo patalpų privatizavimo metu galės būti kompensuojama ne daugiau kaip 80 375 Lt, kurie bus įvertinti nustatant ginčo patalpų vertės padidėjimo procentą dėl nuomininko įdėtų lėšų patalpų pagerinimui. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktorius 2005 m. kovo 3 d. įsakymu Nr.30-312 dėl priešpriešinio vienarūšio reikalavimo įskaitymo padengiant UAB „Balteko“ įsiskolinimą, įskaitė atsakovo skolą, susidariusią už nuomojamas patalpas ieškovui, kaip priešpriešinį vienarūšį reikalavimą, lygų atsakovo atliktų investicijų dydžiui 80 375 Lt, be to, nustatė, kad atsakovo skola 2005 m. vasario 8 d. ieškovui yra 101 859 Lt. Ši skola susideda iš 75 257,54 Lt nuomos mokesčio ir 26 601,73 Lt delspinigių. Ginčo pastato pirkėjas E. A. , vykdydamas 2005 m. kovo 8 d. sutartį, sumokėjo į Vilniaus miesto savivaldybės Ekonomikos departamento Biudžeto ir finansų skyriaus privatizavimo sąskaitą 80 375 Lt. Ši suma buvo panaudota atsakovo skolai padengti. Teismo nuomone, kadangi atsakovo nuomos mokesčio skola ieškovui buvo įskaityta kaip priešpriešinis vienarūšis reikalavimas, o atsakovui nuomotos ginčo patalpos parduotos ir perduotos E. A. , ieškovas nebeturi teisės reikalauti priteisti iš atsakovo nesumokėtą nuomos mokestį ir iškeldinti atsakovą iš ginčo patalpų.
Teismas taip pat nurodė, kad nors nuomos sutarties šalys ir susitarė, kad į nuomos mokestį įskaitomos nuomininko investuotos lėšos atliekant pastato kapitalinį remontą, o kapitalinio remonto metu nuomos mokestis neimamas, atsakovas nepateikė ir byloje nėra jokių duomenų, kurių pagrindu būtų galima nustatyti ginčo patalpų kapitalinio remonto pradžią ir pabaigą. Todėl teismas darė išvadą, kad atsakovo teiginys, jog ieškovas neteisingai paskaičiavo ginčo patalpų nuomos mokestį, yra nepagrįstas (CPK 178 str.). Tačiau kartu pažymėjo, kad ieškovas įskaitė atsakovo skolą kaip priešpriešinį vienarūšį reikalavimą, lygų atsakovo atliktų investicijų dydžiui (80 375 Lt). Tačiau ieškovo paskaičiuota atsakovo skola už ginčo patalpų nuomą - 75 257,54 Lt, t. y. mažesnė už ieškovo nustatytą atsakovo į ginčo patalpų pagerinimą įdėtų lėšų sumą. Esant tokioms aplinkybėms teismas sprendė, kad delspinigių ir palūkanų už priteistą sumą priteisimas iš atsakovo ieškovui pažeistų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus, todėl šiuos ieškovo reikalavimus teismas atmetė. Teismas taip pat pažymėjo, kad atsakovas neginčijo Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos 2003 m. liepos 8 d. ir 2003 m. spalio 7 d. sprendimų pritarti UAB „RBS verslas“ nustatytam ginčo patalpų vertės padidėjimo procentui - 24 proc., privatizavimo metu kompensuojant ne daugiau kaip 80 375 Lt, ir nustatyti, kad ginčo patalpų privatizavimo metu galės būti kompensuojama ne daugiau kaip 80 375 Lt, kurie bus įvertinti nustatant ginčo patalpų vertės padidėjimo procentą dėl nuomininko įdėtų lėšų patalpų pagerinimui. Teismo nuomone, atsakovo į bylą pateiktas atliktų negyvenamųjų patalpų remonto darbų sąrašas neįrodo atsakovo turėtų ginčo patalpų pagerinimui išlaidų dydžio, nes jos gali būti įrodomos tik leistinomis įrodinėjimo priemonėmis, t. y. finansiniais dokumentais.
Šalies argumentai
Apeliaciniu skundu atsakovas UAB ,,Balteko“ prašo šį teismo sprendimą panaikinti ir ieškinį bei prašymą dėl ieškinio dalies atsisakymo perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Apeliantas apeliacinį skundą grindžia tokiais argumentais:
1. Teismas nepagrįstai nustatė, kad nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. gruodžio 17 d., įtraukus ginčo objektą į privatizavimo programą, nes ši sąlyga nebuvo numatyta 1994 m. lapkričio 10 d. potvarkyje, kurio pagrindu buvo sudaryta 1994 m. gruodžio 10 d. nuomos sutartis. Todėl teismas turėjo remtis CK 1.67 straipsnio antrosios dalies nuostata ir pripažinti, jog nebuvo naikinamosios sutarties sąlygos. Be to, teismas nepagrįstai nustatė, kad nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. gruodžio 17 d., nes ginčo pastatas į privatizuojamų objektų sąrašą buvo įtrauktas 2000 m. liepos 10 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 882, taigi ši data laikytina nuomos pasibaigimo diena. Kita vertus, naikinamosios sąlygos šiuo atveju negali būti. Minima sąlyga sandorio sudarymo metu jau buvo, t. y. Vilniaus miesto valdybos tipinėje sandorio formoje (patvirtinta Vilniaus miesto mero 1994 m. rugsėjo 29 d. potvarkiu Nr. l946V). CK 1.68 straipsnio pirmojoje dalyje nustatyta, jeigu sąlyga sandorio sudarymo metu jau buvo, tai sandoris laikomas besąlyginiu, kai ta sąlyga atidedamoji, ir niekiniu, kai ta sąlyga naikinamoji.
2. Nuomos sutartis nebuvo nutraukta prieš terminą (sutarties 12.6 p.), nes Vilniaus miesto savivaldybė prieš tris mėnesius neinformavo atsakovo raštu apie sutarties nutraukimą prieš terminą (sutarties 14 p.). Kadangi nuomos sutarties terminas nesibaigė ir nuomos sutartis nenutraukta prieš terminą, ginčo pastatas iki šiol neperduotas nustatyta tvarka ieškovui (sutarties 5.4 p.) ir bendrovė iš patalpų iki šiol neišsikėlė ir negali išsikelti, nes nagrinėjamoje byloje nebuvo išnagrinėta iškeldinimo iš nuomojamo pastato klausimas ir neišnagrinėti kiti ieškinio reikalavimai.
3. Ieškovas neteisingai skaičiavo mokėtiną nuomos mokestį. Ginčo pastato nuomos sutartyje šalys susitarė, kad kapitalinio remonto metu nuomos mokestis neimamas (sutarties 15.1 p.). T. y. buvo susitarta, kad bendrovei nereikės mokėti nuomos mokesčio suma, investuota į remontą. Ieškinio suma už nuomą paskaičiuota neteisingai ir teismui pateikta su klaidomis:
3.1. Nuomos mokestis skaičiuotas nuo 1994 m. gruodžio 1 d., nors nuomos sutartis sudaryta tik 1994 m. gruodžio 10 d.;
3.2. Nuomos mokestis skaičiuojamas nuo 250,92 kv. m. ploto, o ne nuo 246,4 kv. m. ploto, numatyto nuomos sutartyje;
3.3. Nuomos mokestis nuo naujo ploto (250,92 kv. m.) skaičiuojamas nuo 1996 m. liepos 1 d., kai tuo tarpu šis plotas registrų centre neteisėtai įregistruotas tik 2000 m. spalio 16 d.;
3.4. Patalpų ploto padidėjimas fiksuotas besiribojančių CARITAS patalpų sąskaita, kurias šiai labdaringai organizacijai ieškovas perdavė mainų pagrindu už kitą jiems priklausantį pastatą, todėl pastato (duomenys neskelbtini) plotas, skaičiuojat pagal atliktas inventorizacijas ir jų atlikimo datas, buvo neteisėtai padidintas 8,81 kv. m., o ne 4,52 kv. m. (250,92 - 246,4 = 4,52). Ši patalpų dalis neteisėtai pasisavinta iš labdaringos organizacijos CARITAS jai nežinant. Teismas to neįvertino.
4. Atsakovas 2003 m. kovo 17 d. Vilniaus miesto savivaldybei pateikė atliktų ginčo pastate remonto darbų ir išlaidų suvestinę, kartu pridėjo tai patvirtinančius dokumentus. Ieškovui raštu paprašius, kad remonto darbų išlaidų suvestinė būtų pateikta pagal jų pridedamą formą, bendrovė tokią suvestinę su priedais pateikė 2003 m. gegužės 26 d. 2003 m. gegužės 20 d. ieškovui pateikta ginčo pastato kapitalinio remonto darbų dokumentacija, kuri buvo suderinta ir gauti leidimai remontui. Iš viso į ginčo pastato kapitalinį remontą buvo investuota 470 000 Lt.
5. Teismo nuostata dėl ginčo pastato remonto pradžios ir pabaigos nustatymo yra nepagrįsta. Nuomos sutarties 15.1 punkte nurodyta, kad nuomos mokestis remonto metu neimamas. Todėl atskiro leidimo remontuoti statinį nereikia ir ši sąlyga įteisinta nuomos sutartyje 5.2 punkte, kuriame nurodyta kokiems darbams reikalingas raštiškas ieškovo leidimas. Ginčo pastatas nebuvo atiduotas naudoti ir nėra šio pastato priėmimo naudoti akto, nes remonto darbai neužbaigti, o be to ieškovas trukdė užbaigti remonto darbus 1998 m. rugsėjo 28 d. raštu Nr.02-D-519, nurodydamas, kad pastatas perduodamas VĮ Valstybės turto fondui, ir kad nuo 1999 m. sausio 2 d. atsakovas turi visais negyvenamųjų patalpų nuomos klausimais kreiptis į VĮ Valstybės turto fondą. Iki minėto Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 882 nebuvo aišku kam priklauso ginčo pastatas. Ieškovas neteisėtai įregistravo ginčo pastatą Nekilnojamojo turto registre tik 2000 m. spalio 16 d. ir ėmėsi veiksmų šį pastatą privatizuoti, nesiskaitydamas su atsakovo interesais.
6. Teismas sprendime nurodo, kad už patalpų nuomą laikotarpiui nuo 1995 m. sausio 1 d. iki 2005 m. vasario 28 d. atsakovo paskaičiuota 75 257,54 Lt nuomos mokesčio ir 26 601,73 Lt delspinigių, nors ieškovas skaičiuoja nuo 1994 m. gruodžio 1 d. Teismo sprendime nepagrįstai padidinta atsisakymo dalyje nurodyta nuomos mokesčio suma nuo 73 010,62 Lt iki 75 257,54 Lt. Be to atsisakymo dalyje buvo prašoma priteisti iš atsakovo 21 484 Lt delspinigių sumą, tačiau sprendime delspinigiai padidinti iki 26 601,73 Lt. Atsakovo nuomone, teismas peržengė ieškinio ribas. Atkreiptinas dėmesys, kad paskaičiuota už nuomojamas patalpas tariama nuomos skola - 75 257,54 Lt, t. y. mažesnė už ieškovo nustatytą atsakovo į ginčo patalpų pagerinimą įdėtų (investuotų) lėšų sumą - 80 375 Lt.
7. Teismas nepagrįstai įteisina savivaldybės administracijos direktoriaus pasisavintą kompensuojamą 80 375 Lt sumą, nurašant šias lėšas į ieškovo sąskaitą už tariamai nesumokėtą nuomos mokestį kaip įskaitą, nors tai prieštarauja įstatymui, kuriame nurodoma, kad draudžiama įskaityti reikalavimus, kurie ginčijami teisme (CK 6.134 str. 1 d. l p.). Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl 470 000 Lt investuotų lėšų į pastato remontą kompensavimo bei su priešieškiniu šioje byloje, tačiau šie reikalavimai nebuvo nagrinėjami, nes atsakovas dėl pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių bei investuotų į ginčo pastatą sumų neturėjo galimybės sumokėti žyminio mokesčio.
Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybės administracija apeliaciniu skundu prašo panaikinti sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovo reikalavimas dėl 21 484 Lt delspinigių bei 5 proc. dydžio metimų palūkanų už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo priteisimo iš UAB „Balteko“, ir šioje dalyje priimti naują sprendimą - ieškinį tenkinti. Prašymui pagrįsti apeliantas nurodo tokias aplinkybes:
1. Nuomos sutartimi atsakovas įsipareigojo mokėti nustatyto dydžio nuomos mokestį (sutarties 1 p.). Laiku nesumokėjus nuomos mokesčio atsakovas įsipareigojo mokėti sutartyje nurodyto dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną (sutarties 8 p.). Taigi pareiga mokėti nuomos mokestį bei delspinigius yra atsakovo sutartinė prievolė. Nors nuomos teisiniai santykiai tarp ieškovo ir atsakovo pasibaigė 2003 m. gruodžio 17 d. įtraukus ginčo patalpas į privatizavimo programą (sutarties 3 p.), tačiau CK 6.256 straipsnio antroji dalis numato, kad asmuo, neįvykdęs ar netinkamai įvykdęs savo sutartinę prievolę, privalo atlyginti kitai šaliai šios patirtus nuostolius, sumokėti netesybas (baudas, delspinigius). Be to, CK 6.499 straipsnio antrojoje dalyje numatyta, kad tuo atveju, jei nuomininkas daiktą grąžina pavėluotai, tai nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą bei atlyginti nuostolius. Atsižvelgiant į minėtą teisės normą bei aplinkybę, jog po sutarties pabaigos atsakovas ginčo patalpų nuomotojui negrąžino, nuomos mokestis bei delspinigiai buvo skaičiuojami toliau.
2. Įstatymas numato, kad prievolė gali pasibaigti įskaitymu (CK 6.130 str. 1 d.). Remiantis minėta teisės norma 2005 m. kovo 3 d. buvo priimtas Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymas Nr. 30-312, kuriuo buvo įskaityta atsakovo skola kaip priešpriešinis vienarūšis reikalavimas, lygus UAB „Balteko“ atliktų 80 375 Lt investicijų dydžiui. Šiuo atveju buvo įskaityta pagrindinė skola, t. y. nuomos mokestis - 75 257,54 Lt ir dalis priskaičiuotų delspinigių - 5 117,46 Lt. Tačiau atsakovui išliko pareiga sumokėti likusius 21 484 Lt delspinigių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2001 m. sausio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-101/2001).
3. Teismas nepagrįstai atmetė likusią ieškinio dalį. Skolininkas privalo mokėti įstatymų nustatyto dydžio palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo (CK 6.37 str. 2 d.). Be to, terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti 5 proc. dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas (CK 6.210 str. 1 d.). Vienintelis motyvas, kuriuo pirmosios instancijos teismas atmetė ieškovo reikalavimą yra tai, jog delspinigių bei palūkanų priteisimas pažeistų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principus. Tačiau tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius reglamentuoja imperatyvios teisės normos, todėl teismas privalėjo šias normas taikyti.
Atsiliepimas
Atsiliepimu į UAB ,,Balteko“ apeliacinį skundą ieškovas Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo šį skundą atmesti kaip nepagrįstą.
Atsiliepimu į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą atsakovas UAB ,,Balteko“ prašo šį apeliacinį skundą atmesti. Atsiliepime išdėstyti argumentai iš esmės analogiški UAB ,,Balteko“ apeliaciniame skunde išdėstytiems argumentams.
Apeliaciniai skundai netenkinami.
Bylos nagrinėjimo apeliacinėje instancijoje ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Išnagrinėjusi civilinę bylą pagal šalių apeliacinius skundus, teisėjų kolegija daro išvadą, kad pagrindų, nurodytų CPK 329, 330 straipsniuose, dėl kurių skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas turėtų būti naikinamas apeliaciniame skunde nurodytais motyvais, taip pat ir CPK 329 straipsnio antrojoje dalyje nurodytų absoliučių šio sprendimo negaliojimo pagrindų nėra.
Tarp šalių yra kilęs ginčas dėl jų teisių ir pareigų, kildinamų iš negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties.
Šiuolaikinėje sutarčių teisėje pirmiausia galioja sutarties laisvės principas, kuris reiškia, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, jeigu tai neprieštarauja imperatyvioms teisės normoms, viešajai tvarkai ar gerai moralei. Pagal CK 6.189 straipsnio 1 dalį teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią.
Bylos duomenimis nustatyta, jog 1994 m. gruodžio 10 d. šalys sudarė nuomos sutartį Nr. 22 pagal kurią ieškovas išnuomojo atsakovui patalpas, esančias (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 7-9). Šia sutartimi šalys susitarė ir dėl kitų sąlygų. Nuomos sutartyje nurodyta, kad nuomojimo terminas nustatomas nuo 1994 m. gruodžio 10 d. iki 2093 m. gruodžio 10 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų (pastato) įtraukimo į privatizavimo programą. Šios sutarties turinio analizė leidžia daryti išvadą, kad šalys sudarė sąlyginį sandorį, t. y. šalių teisių ir pareigų pasibaigimas buvo susietas su negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą momentu. Laikytina, kad sandoris sudarytas su naikinamąja sąlyga (CK 1.66 str. 3 d.). Pažymėtina, kad ginčo patalpos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2000 m. liepos 21 d. nutarimu Nr. 882 ,,Dėl Lietuvos respublikos Vyriausybės 1998 m. vasario 23 d. nutarimo Nr. 228 ,,Dėl privatizavimo objektų sąrašo patvirtinimo“ dalinio pakeitimo“ (toliau - Nutarimas) įrašytos į privatizuojamų objektų sąrašą bei Vilniaus miesto savivaldybės privatizavimo komisijos 2003 m. gruodžio 17 d. protokoliniu sprendimu įtrauktas į 2004 m. vasario mėnesio objektų, parduotinų aukcione, privatizavimo programą (t. 1, b. l. 26-29). Todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, jog 1994 m. gruodžio 10 d. nuomos sutartis pasibaigė 2003 m. gruodžio 17 d., įtraukus ginčo pastatą į privatizavimo programą, ir papildomų šalių veiksmų ar valios sutartinių santykių pasibaigimui nereikėjo. Atsakovas minėto Vilniaus miesto savivaldybės privatizavimo komisijos sprendimo neginčijo.
Sprendžiant dėl atsakovo pareigos mokėti ieškovui pastato nuomos mokestį ir delspinigius, yra svarbus teisingas ginčo sutarties turinio aiškinimas. Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193-6.195 straipsniuose bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Turto bankas“ v. UAB „Vaidluvė“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-406/2000; 2003 m. rugsėjo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Sauliuta“ v. AB „Lytagra“, bylos Nr. 3K-3-813/2003; 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, ir kt.). Aiškinant sutartį būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Tai reiškia, kad sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Be to, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
Nuomos sutarties 15.1 punkte nustatyta, jog į nuomos mokestį įskaitomos nuomininko lėšos, investuotos į pastato kapitalinį remontą, o kapitalinio remonto metu nuomos mokestis neimamas. Tos pačios sutarties 15.2 punkte nustatyta, jog atlikęs kapitalinį remontą nuomininkas pateikia atliktų darbų ir patalpų priėmimo aktą nuomos mokesčio paskaičiavimui (t. 1, b. l. 9). Akivaizdu, jog atsakovo prievolė mokėti nuomos mokestį už išsinuomotas negyvenamąsias patalpas, esančias (duomenys neskelbtini), nuomos sutartimi buvo susieta su atsakovo atliekamu šių patalpų kapitaliniu remontu.
Pažymėtina, kad byloje nėra ginčo dėl to, jog buvo atliekamas atsakovo išnuomoto pastato kapitalinis remontas. Šį faktą patvirtina byloje esantys rašytiniai įrodymais, ieškovo pripažinimas ir sutikimas su 80 375 Lt kompensacija už ginčo patalpų vertės padidėjimą dėl nuomininko investicijų į ginčo patalpas (t. 1, b. l. 18, 19). Be to, tiek nuomos sutartyje, tiek 1994 m. gruodžio 10 d. Nuomojamų negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų perdavimo-priėmimo akte konstatuota, kad atsakovui išnuomojamas ,,negyvenamas kapitališkai remontuotinas pastatas“ ir nuomininkas ,,privalo atlikti nuomojamųjų negyvenamųjų patalpų ir inžinierinių sistemų kapitalinį remontą, jei atliekamas viso namo arba inžinierinių tinklų kapitalinis remontas <..>“. taigi pastato (patalpų) kapitalinis remontas buvo būtinas, todėl atsakovas negalėjo naudoti išsinuomoto pastato sutartyje numatytam tikslui – įstaigai (sutarties 1 p.). Byloje nėra duomenų, kad atsakovas iki pastato remonto buvo jame (pastate) įrengęs įstaiga. Ieškovas šios aplinkybės neįrodinėja. Be to, minėtuose dokumentuose (sutartyje, patalpų perdavimo-priėmimo akte) nėra apibrėžti kapitalinio remonto pradžios terminai, o patalpų perdavimo-priėmimo akte apibrėžti tik atliktini kapitalinio remonto darbai.
Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog byloje nėra dokumentų, patvirtinančių kapitalinio remonto pabaigą – jų nepateikė nei ieškovas, nei atsakovas. Tačiau bylos duomenys įrodo (t. 1, b. l. 14-20, 30, 31, t. 2, b. l. 157, 158), jog visą sutarties galiojimo laiką atsakovas nuomojamame pastate darė kapitalinį remontą, jo (remonto) nebaigė ir negalėjo naudotis pastatu pagal paskirtį negalėjo ir nesinaudojo. Tai teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose pripažįsta ir ieškovas (t. 1, b. l. 107-110). Tai aptvirtino ir ieškovo atstovė apeliacinės instancijos teisme. Dėl šių aplinkybių ir remiantis šalių sudarytos nuomos sutarties 15.1 punktu, teisėjų kolegija prieina prie išvados, kad pastato kapitalinio remonto metu iš atsakovo sutartyje nustatytas pastato nuomos mokestis neturėjo būti imamas (CK 6.193 str., CPK 185 str.).
Netesybos (delspinigiai - viena iš netesybų formų) skirtos užtikrinti tinkamą prievolės įvykdymą ir taikytinos tik tuo atveju, jeigu skolininkui, nagrinėjamu atveju – atsakovui, taikytina civilinė atsakomybė (CK 6.71 str.). Kaip jai minėta, atsakovas išnuomoto pastato kapitalinio remonto metu neturėjo pareigos mokėti nuomos mokesčio, o ieškovas jo (mokesčio) reikalauti. Ieškovas neįrodė, kad atsakovas, nemokėdamas nuomos mokesčio, pažeidė sutartį, todėl neįgijo teisės reikalauti netesybų.
Atsakovas apeliaciniame skunde teigia, jog teismas nepagrįstai neįvertino aplinkybių, susijusių su atsakovo investuotų į kapitalinį remontą lėšų dydžiu bei dėl 80 375 Lt kompensacijos jam (atsakovui) neišmokėjimo. Byloje nustatyta, kad tokie reikalavimai pirmosios instancijos teisme nebuvo pareikšti (atsakovo priešieškinį atsisakyta priimti dėl nesumokėto žyminio mokesčio), todėl pirmosios instancijos teismas neturėjo pagrindo jų nagrinėti. Teismas teisingai nurodė, kad atsakovas neprarado teisės kreiptis į teismą su ieškiniu dėl ginčo patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimo.
Pirmosios instancijos teismas netinkamai motyvavo sprendimą, nors, netenkindamas ieškinio dėl delspinigių priteisimo iš atsakovo, priėmė iš esmės teisingą sprendimą, ir naikinti ar keisti šį sprendimą, teisėjų kolegijos įsitikinimu, nėra pagrindo. Pirmosios instancijos teismas atmetė ieškinį dėl delspinigių priteisimo vadovaudamasis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (CK 1.5 str.) pripažindamas atsakovo pareigą pastato kapitalinio remonto metu mokėti nuomos mokestį ir su juo susijusius delspinigius. Tokia išvada padaryta neįsigilinus į visas bylos faktines aplinkybes, jų teisingai neįvertinus, taip pat pažeidus sutarčių aiškinimą reglamentuojančias taisykles (CK 193 str., CPK 185 str.).
Pažymėtina, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pasisakė dėl atsakovo skolos įskaitymo kaip priešpriešinio vienarūšio reikalavimo, lygaus atsakovo atliktų investicijų dydžiui (80 375 Lt), nes, priėmęs atsisakymą nuo ieškinio dalies, kuria buvo prašoma priteisti iš atsakovo nemokėtą nuomos mokestį, teismas, pasisakydamas dėl priešpriešinių reikalavimų įskaitymo, peržengė ieškinio ribas (CPK 265 str. 2 d.).
Tenkinti apeliacinius skundus juose nurodytais argumentais nėra pagrindo.
Iš apelianto UAB ,,Balteko“ priteisimos valstybei išlaidos, susijusios su bylos nagrinėjimu apeliacinės instancijos teisme (CPK 88 str. 1 d., 3 p., 96 str.). Apeliantas ieškovas nuo šių išlaidų atleistas įstatymo (CPK 83 str. 1 d. 10 p.).
Rezoliucinė dalis
Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos CPK 326 straipsnio pirmosios dalies pirmuoju punktu,
nutaria:
Vilniaus apygardos teismo 2007 m. birželio 11 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo UAB ,,Balteko“ valstybės naudai už procesinių dokumentų išsiuntimą apeliacinės instancijos teisme 3,35 Lt (tris litus trisdešimt penkis centus).