Šiaulių apygardos teismo sprendimas

3. Teismas netinkamai vertino pastato neatitikimo projektui teisines pasekmes ir atsakovų, kaip statytojų, pareigas. Apeliantas laiko, kad net ir neesminis pastato neatitikimas projektui gali nulemti itin neigiamas teisines pasekmes;

Apeliantas savo skunde teigia, kad 2008-09-01 preliminarioji sutartis turi būti pripažinta negaliojančia, nes buvo sudaryta atsakovų G. B. ir T. B. apgaulės įtakoje (LR CK 1.91 str. 1d.), nes prieš sutarties sudarymą šalys nutylėjo reikšmingą informaciją, kad gyvenamojo namo statybos darbai atlikti nesilaikant projekto ir nebuvo perduoti sutartyje nurodyti dokumentai. Apeliantas nurodė, kad ne dėl jo kaltės nebuvo sudaryta pagrindinė pirkimo- pardavimo sutartis, todėl atsakovai privalo grąžinti ieškovui jo sumokėtą 46 000 Lt avansą.

Ieškovas G. M. byloje patvirtino, kad prieš, pasirašydamas preliminariąją sutartį, 2008 m. rugpjūčio mėnesį galimai 25 dieną buvo nuvykęs apžiūrėti ketinamą pirkti namą, namą matė realybėje, tenkino vieta ir pats namas, namo baigtumui reikšmės neteikė. Ieškovas teigia, kad apžiūrint namo vidų tikrai viskas buvo padaryta: grindys išklotos, sienos ištinkuotos ir išdažytos, elektros instaliacija išvedžiota ir paslėpta po tinku, kanalizacija sutvarkyta, vonios klozetai, kriauklės, bidė, viskas parduodama komplekte, viskas sudėta garaže tik dviejose patalpose buvo nebaigta apdaila (t. 2, b. l. 98-99, 100). Nurodytų aplinkybių pagrindu teigtina, kad apžiūrint ieškovui namą, visi namo langai buvo sumontuoti, atlikta jų apdaila, nes ieškovo teigimu, namo sienos buvo jau išdažytos. Apžiūrint namą, ieškovas neprašė pateikti namo nuosavybės dokumentų bei projekto (t. 2, b. l. 100). Ieškovas patvirtino, kad atšviestus 6 vizualinio namo projekto lapus jam padavė agentūros vadybininkas T. Ž. prieš pasirašant sutartį ar tuoj po jos (t. 2, b. l. 100). Išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija teigia, kad, prieš pasirašant preliminarią sutartį, ieškovas namą apžiūrėjo natūroje, bendravo su atsakovais ir nekilnojamojo turto agentūros atstovu, prieš pasirašant preliminarią sutartį turėjo galimybę tinkamai susipažinti su namo projektu dalyvaujant architektui, išsiaiškinti visas rūpimas aplinkybes. Šių aplinkybių pagrindu konstatuotina, kad ieškovas pasirašė preliminarią nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį laisva valia, susipažinęs ir apžiūrėjęs natūroje ketinamą pirkti gyvenamąjį namą, jokių pretenzijų ar neatitikimų namo projektui nereiškė.

Pažymėtina, kad preliminarios sutarties sąlygas rengė pats ieškovas G. M. su Ober-Haus atstovu T. Ž. (t. 2, b. l. 100, 104), todėl ieškovo iniciatyva ruoštame preliminarios sutarties projekte, apeliantas turėjo galimybę įrašyti gyvenamojo namo statybos darbų neatitikimo pagal projektą sąlygas bei numatyti ir kitas sutarties sąlygas. Pažymėtina ir tai, kad šalims, 2008 m. rugsėjo 1 dieną, sudarant preliminarią sutartį, sutartyje nurodytas 16 procentų namo baigtumas neatitinka faktinių bylos aplinkybių, kadangi 2008-09-10 VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro išraše-pažymėjime nurodytas 92 procentų namų baigtumas, o kadastriniai statinio matavimai atlikti 2008 m. rugpjūčio 29 d. (t. 1, b. l. 129-130). Atsakovai nurodo, kad, vykdydami sutartinius įsipareigojimus, 2008-09-10 VĮ Registrų centre įregistravo namo baigtumą 92 proc.(t. 1 b. l. 118). Šias aplinkybes patvirtina ir pats ieškovas, kadangi, prieš preliminarios sutarties pasirašymą, ir jam apžiūrint namo vidų natūroje, namo viduje tikrai viskas buvo padaryta - grindys išklotos, sienos ištinkuotos, išdažytos, elektros instaliacija išvedžiota, jau paslėpta po tinku ir t.t. (t. 2, b. l. 98-99). Tai, kad 2008-10-07 ieškovas su architekte R. B. apžiūrėjo namą ir nustatė nukrypimus nuo projekto, teismui leidžia teigti, kad, prieš sudarant preliminarią sutartį, ieškovas turėjo galimybę kartu su architekte apžiūrėti ir įvertinti ketinamo pirkti namo atitikimą projektui. Teisėjų kolegija, ieškovo teiginius dėl nurodytų nukrypimų nuo projekto laiko nepagrįstais ir atmeta, kadangi 2008-09-01 šalių sudarytoje preliminarioje sutartyje, sąlygos statomo namo nukrypimo nuo projekto numatytos nebuvo. Ar namo statyba atitinka namo projektą ir ar nėra nukrypimų nuo jo, ieškovas turėjo galimybę įvertinti apžiūrint namą prieš preliminarios sutarties sudarymą, o pastebėjus ir nustačius trūkumus, tai aptarti preliminariojoje sutartyje. Pažymėtina, kad preliminarios sutarties 1.3 punkte numatytą pažymą iš statybos inspekcijos, kad nėra nukrypimų nuo projekto, atsakovai yra pateikę ieškovui sutartyje numatytu terminu. Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros departamento statybos ir statinių naudojimo valstybinės priežiūros skyriaus 2008-09-10 pažyma Nr. ST-203-(1.46) ir 2008-11-24 pažyma Nr. ST-262(1.46) įrodo, kad atsakovės G. B. nebaigtas statyti gyvenamasis namas (duomenys neskelbtini), yra statomas be esminių nukrypimų nuo projekto (t.1, b. l. 126, 127). Apeliacinės instancijos kolegija, daro išvadą, kad pasirašytoje preliminariojoje sutartyje, nesant numatytos sąlygos dėl statomo namo atitikimo projektui, ieškovas negali įrodinėti aplinkybių, leidžiančių teigti, jog prieš preliminarios sutarties sudarymą, atsakovų nebuvo suteikta ar nutylėta reikšminga informacija, kad gyvenamojo namo statybos darbai atlikti nesilaikant projekto.

Iš 2008-11-21 dokumentų perdavimo-priėmimo akto matyti, kad atsakovai perdavė, o ieškovas priėmė dalį preliminarioje sutartyje įrašytų dokumentų (t.1, b. l. 140). Atsakovai neperdavė 5 dokumentų, o 2008-11-24 paaiškinime atsakovė nurodė, kokių dokumentų negali perduoti ieškovui ne dėl nuo atsakovų priklausančių aplinkybių (t. 2, b. l. 85). Trečiojo asmens atstovas T. Ž. nurodė, kad ieškovas preliminariojoje sutartyje įrašė punktą dėl dokumentų pateikimo, jam taip pat buvo abejonių, ar pardavėjai galės pateikti nebaigtam namui nurodytus dokumentus (t. 2, b. l. 144). Atsakovai sudarydami preliminarią sutartį dėl nebaigto statyti gyvenamojo namo pardavimo, neįsigilino į pareigą pateikti pirkėjui dokumentus, patvirtinančius visų pastato statybos darbų atitikimą statybos norminiams aktams. Atsakovai nurodė, kad remiantis LR STR 1.11.01:2002 „Dėl LR Aplinkos ministro 2002-05-14 įsakymo Nr. 242 „Dėl statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka“ patvirtinimo pakeitimo 3 priedo 3 bei 17 punktais, pagal preliminarios sutarties 1.3 f. punktą, statybų priežiūros žurnalo pateikti negali, nes pagal įstatymą ūkio būdu statomam namui jis nėra privalomas ir techninis prižiūrėtojas jo nepildė. Valymo įrenginių pridavimo akto aplinkosaugos agentūrai, elektros nuotėkio-įžeminimo matavimų, pridavimo akto san. epidemijos stočiai bei pridavimo akto priešgaisrinei apsaugai atsakovai negali pateikti dėl objektyvių ir nuo atsakovų nepriklausančių priežasčių, tai yra dėl to, kad teisės aktai nenumato galimybės, o nurodytos valstybinės įstaigos tokių aktų neišduoda, jei statybos darbai nėra baigti 100 procentų. Kadangi preliminariojoje sutartyje buvo numatytas namo baigtumas - 92 procentai, nurodytų dokumentų atsakovai pateikti neturėjo galimybės. Šį atsakovų teiginį, dėl atsakovų nepateiktų dalies dokumentų, patvirtina Valstybinės Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos Šiaulių teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros skyriaus atstovas A. D. parodymai teisme (t. 2, b. l. 109, 146). Ieškovas nepateikė įrodymų pagrindžiančių teiginį, kad tiek valymo įrenginių pridavimo aplinkosaugos agentūrai aktai, tiek elektros nuotėkio–įžeminimo matavimų ir pridavimo, tiek akto priešgaisrinei saugai, pridavimo akto sanepideminei stočiai aktai gali būti išduoti dar iki naujo statinio pripažinimo tinkamu naudoti momento. Atsakovės G. B. 2008-11-24 paaiškinimas dėl negalėjimo pateikti dalies dokumentų, įrodo atsakovų sąžiningus veiksmus, vykdant preliminarios sutarties sąlygas, o pirkėjo G. M. atsisakymas jame pasirašyti, paneigia ieškovo argumentą, kad atsakovai negalėdami įvykdyti preliminarioje sutartyje 1.3 punkte numatytų pateikti nurodytų dokumentų, nesikreipė į ieškovą su prašymu sumažinti perduotinų dokumentų kiekų (t.2, b. l. 85). Iš 2008-09-10 VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registro išrašo-pažymėjimo matyti, kad gyvenamajame name buvo numatyta vietinė kanalizacija (t.1, b. l. 128-130). Ieškovas yra nurodęs, kad apžiūrint ketinamą pirkti namą, kartu su atsakovais apvaikščiojo aplink namą, atsakovai parodė kur tas valymo įrenginys yra sumontuotas (t.2, b. l. 98). Esant šioms aplinkybėms nustatyta, kad prieš pasirašant preliminarią sutartį, ieškovas turėjo galimybę įsitikinti, ar nuotekų kaupimo rezervuaras ir nuotekų valymo įrenginiai yra įrengti ketiname pirkti name, ir įtraukti į preliminarią sutartį atitinkamą sąlygą, todėl ieškovo argumentus dėl nuotekų valymo įrenginio, teismas atmeta.

Apeliacinės instancijos kolegijos nuomone, ieškovo pareiga yra įrodyti atsakovų nesąžiningumą ieškovo atžvilgiu. Ieškovas pats apžiūrėjo ketinamą pirkti namą natūroje, pripažino, kad viskas buvo kaip skelbime, jį viskas tenkino, pats ieškovas inicijavo preliminarios sutarties projekto parengimą ir turėjo realią galimybę nustatyti papildomų sąlygų. Iš šalių veiksmų po sutarties sudarymo galima spręsti, kad atsakovui buvo sudarytos galimybės namą apžiūrėti su architekte, kuri konstatavo, kad statybos darbai (langai) atlikti nesilaikant projekto 2008 m. spalio 7 d. Pažymėtina, kad ieškovas tokios galimybės, prieš sudarant preliminarią sutartį kartu su architekte apžiūrėti namo, nerealizavo. Ieškovas žinodamas tariamai atsakovų nuslėptą svarbią informaciją, jokių pretenzijų atsakovams nepareiškė, preliminariosios sutarties nenutraukė (t.2, b. l. 101). Ieškovas toliau vykdo joje numatytas sąlygas, 2008 m. lapkričio 21 d. perima dalį atsakovų pateiktų sutartyje numatytų dokumentų, o atsakovai sudaro sutarties objekto kadastro bylą, įregistruoja nuosavybės teises nekilnojamojo turto registre ir gauna pažymą iš Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos, kad statinys statomas be esminių nukrypimų nuo statinio projekto, pateikimui notarui. Ieškovas yra nurodęs, kad atsisakė notariškai forminti pagrindinę sutartį dėl atsakovų nepateiktų dalies dokumentų (t. 2, b. l. 100). Pažymėtina ir tai, kad preliminariojoje sutartyje buvo numatyta atskira sąlyga dėl galimybės pratęsti sutartį iki gruodžio 19 d., todėl ieškovas galėjo informuoti atsakovus apie architektės nustatytus trūkumus.