Kauno apylinkės teismo sprendimas

Kauno apylinkės teismo Kauno rūmų teisėja Ona Valentukevičiūtė, sekretoriaujant Marijai Tamošauskaitei,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės B. S. ieškinį atsakovui V. V. dėl avanso ir netesybų priteisimo

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Preliminariąja sutartimi sutarė, kad namą ir žemės sklypą pirks už 129 900 EUR, iš kurių 5 000 EUR turėjo sumokėti avansu, o likusią sumą turėjo sumokėti pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį. Pirkimo-pardavimo sutartis turėjo būti pasirašyta iki 2019-12-31.

Artėjant terminui, kai turėjo būti pasirašyta pirkimo-pardavimo sutartis, ieškovės šeima nustatė, kad namas nebaigtas statyti. Eilę kartų atsakovas vis žadėjo pabaigti statybas. Ieškovės šeima atsižvelgė į šiuos atsakovo aiškinimus, tačiau galiausiai 2020 metų kovo mėnesį įsitikino, kad nėra realių galimybių, jog namo statyba būtų pabaigta, nes atsakovas netgi nebuvo gavęs statybą leidžiančio leidimo.

Ieškovė pasinaudojo preliminarios sutarties nuostata, kad esant sutartyje numatytoms sąlygoms, ji prieš dešimt dienų įspėjusi atsakovą, turi teisę vienašališkai nutraukti preliminarią sutartį ir 2020-03-20 apie tai pranešė atsakovui. Pranešimo apie sutarties nutraukimą metu atsakovas dar nebuvo gavęs leidimo namo statybai.

Atsakovas, gavęs ieškovės pranešimą, kad ji nutraukia su juo sudarytą preliminarią sutartį, ieškovės atsiprašė ir pasižadėjo namo statybą pabaigti iki 2020-05-01. Ieškovė su šiuo atsakovo pasiūlymu nesutiko. Ji pareikalavo, kad atsakovas jai sugrąžintų 5 000 EUR avansą ir sumokėtų 5 000 EUR baudą. Atsakovas su tuo reikalavimu nesutiko. Jis taip pat nesutiko ir su analogiška ieškovės pareikšta jam pretenzija, tuomet ieškovė su ieškiniu kreipėsi į teismą.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

Ieškinys tenkinamas visiškai.

Byloje esantys įrodymai, jų vertinimas, nustatytos faktinės bylos aplinkybės.

Šalys 2019-07-14 sudarė preliminarią sutartį (b.l. 23-25), kuria įsipareigojo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Šia sutartimi pardavėjui nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas (duomenys neskelbtini) su jame statomu 150 kv. m ploto gyvenamuoju namu nuosavybės teise turėjo pereiti pirkėjui (sutarties 1 punktas). Preliminare sutartimi buvo sutarta, kad turtas parduodamas už 129 000 EUR. Iš jų 500 ir 4 500 EUR sumokama šios sutarties pasirašymo metu, o likusi pinigų suma – pardavėjui pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 6 punktu šalys sutarė, kad įsipareigoja pasirašyti notaro patvirtintą turto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria nuosavybės teisė į turtą bus perduota pirkėjui ne vėliau kaip iki 2019-12-31, su sąlyga, kad įvykdytos visos šios preliminarios sutarties sąlygos. Nuosavybės teisė į turtą pereina pirkėjui nuo turto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo ir notarinio patvirtinimo dienos.

Sutarties 7 punktas nustatė, kad pirkėjas turi teisę iš anksto pranešęs raštu prieš dešimt dienų pardavėjui jo gyvenamosios vietos adresu vienašališkai nutraukti preliminarią sutartį, jeigu pardavėjas nepasirašo ar atsisako pasirašyti notaro patvirtintą turto pirkimo-pardavimo sutartį šioje sutartyje numatytomis sąlygomis, ar pardavėjas neįvykdė kitų įsipareigojimų pagal šią sutartį.

Sutarties 9 punktas nustatė, kad nutraukus šią preliminarią sutartį dėl vienos iš šalių kaltės ar šios sutarties 7, 8 numatytų pagrindų, kaltoji šalis įsipareigoja sumokėti kitai šaliai 5 000 EUR baudą. Kai šią sutartį dėl pirkėjo kaltės nutraukia pardavėjas, pardavėjas privalo grąžinti 4.1 ir 4.2 punktuose nurodytas ir gautas avansinių mokėjimų sumas, iš jų išskaičius sutartą baudą per 5 darbo dienas. Kai šią sutartį dėl pardavėjo kaltės nutraukia pirkėjas, pardavėjas privalo grąžinti šios sutarties 4.1 ir 4.2 punktuose nurodytas sumokėtas avansinio mokėjimo sumas pirkėjui ir papildomai sumokėti sutartą baudą per 5 darbo dienas nuo sutarties nutraukimo.

Preliminarios sutarties pirmajame lape pardavėjas savo ranka parašė, kad iš ieškovės gavo 5 000 EUR. Šį faktą atsakovas pripažįsta ir parengiamuosiuose procesiniuose dokumentuose.

Iki preliminarioje sutartyje sutarto laiko – 2019-12-31 – atsakovas nepastatė namo, kurį privalėjo parduoti ieškovei. Šias aplinkybes patvirtina atsakovo atstovo faktų pripažinimas (CPK 187 straipsnis), atsakovo pateikti namo nepatvirtinti planai, negautas leidimas namo statybai ir kadastro duomenų nustatymas, kuriame rengimo data nurodyta 2020-04-28, t.y. jau po termino įvykdyti prievolę praleidimo (b.l. 32-49).

Laiku neįvykdžius preliminarios sutarties, ieškovė 2020-03-20 pareiškė atsakovui pretenziją (b.l. 17-20), pareikalavo grąžinti avansą ir sumokėti baudą.

Atsakovas atsisakė patenkinti ieškovės pretenziją (b.l. 20).

Teismo posėdyje liudytoju apklaustas R. S. parodė, kad jis yra ieškovės sutuoktinis. Faktiškai visais klausimais, susijusiais su namo ir žemės sklypo pirkimu iš atsakovo, bendravo jis. Jiems renkantis žemės sklypą, atsakovas parodė pastatytus kelis analogiškus namus, jie išsirinko vieną iš variantų ir apsitarė dėl konkretaus namo ir konkrečiame žemės sklype statybos. Visus namo statybos projektus parengti, juos suderinti ir gauti leidimą jų statybai turėjo atsakovas. Atsakovas pateikė jiems jo parengtą preliminarią sutartį ir pareikalavo sumokėti 5 000 avansą. Jie sumokėjo atsakovo nurodytą pinigų sumą, pasirašė preliminarią sutartį, o atsakovas sutartyje savo ranka įrašė, kad 5 000 EUR gavo. Artėjant pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminui, namas vis dar nebuvo pradėtas statyti. Atsakovas vis prašė pratęsti terminą. Jie sutiko. Galiausiai 2020 metų kovo mėnesį jie įsitikino, kad atsakovas savo pažadų netesi, pranešė jam žodžiu, kad nutrauks preliminarią sutartį, o po to pateikė ir pretenziją raštu.

Atsakovo atsakymas raštu į pretenziją paliudija, jog jis pripažino praleidęs namo pastatymo ir pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminą, tačiau nei sumokėto avanso, nei baudos nesumokėjo.

Ieškovės bylinėjimosi išlaidas sudaro 1 725 EUR (b.l. 83 ir ZIP priedai), o atsakovo – 2 000 EUR (b.l. 85-88). Procesinių dokumentų išlaidas sudaro 7,25 EUR (b.l. 2).

Nustatytoms faktinėms aplinkybėms taikytina teisė.

Teismas atmeta atsakovo motyvus, kad jį su ieškove siejo rangos teisiniai santykiai.

Atsakovas užsiima namų statyba ir pardavimu. Šias aplinkybes patvirtino liudytojas R. S., kuris nurodė, kad atsakovas, priimdamas iš jų užsakymą namo pirkimui, parodė jam ir ieškovei kelis namus, juos atrakino, t.y. elgėsi kaip jų savininkas. Tie namai buvo pastatyti pardavimui. Iš to darytina išvada, kad atsakovas elgėsi kaip statytojas profesionalas, kuriam taikytina didesnė atsakomybė, susijusi su namų statyba ir jų pardavimu. Ne ieškovė, o atsakovas parengė preliminarią sutartį. Šioje sutartyje atsakovas aiškiai įvardijo turto – gyvenamojo namo su žemės sklypu pardavimo, o ne namo statybos sąlygas, t.y. jis pagal savo veiklos pobūdį turėjo suprasti, kad jis su ieškove sudaro ne namo rangos, o jo ateityje pastatyto namo pirkimo-pardavimo sutartį.

Be to, teismas vadovaujasi CK 6.193 straipsnio 1 dalies nuostata, kurioje nurodoma, kad sutartis turi būti aiškinama sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausiai turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Šalių sudarytos preliminariosios sutarties 1 punkte aiškiai įvardinta, kad šalys įsipareigoja pagal šios sutarties sąlygas sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Taip pat ir sutarties šalys įvardijamos kaip pirkėjas ir pardavėjas, o ne rangovas ir užsakovas kaip turėtų būti rangos sutartyje. Taip pat ir preliminariosios sutarties 2 punkte aiškiai nurodoma, kad šioje preliminarioje sutartyje nurodytas turto pirkimo-pardavimo sąlygas šalys laiko privalomomis sąlygomis pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti ir turto nuosavybei pagal ją perduoti.

Teismas taip pat priima visus ieškovės motyvus, įvardintus dublike, kad preliminari sutartis nėra rangos sutartis, nes be paminėtų požymių šioje sutartyje nebuvo įvardinti statybos darbai.

Byloje nustatytos faktinės aplinkybės rodo, kad tarp šalių buvo preliminarūs turto pirkimo-pardavimo santykiai, kurie aiškiai susiję su žemės sklypo ir jame statomo būsimo namo pirkimu- pardavimu. Šiuos teisinius santykius reglamentuoja CK 6.401 straipsnis. Jo pirmoji dalis nustato, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas [...] įsipareigoja pastatyti preliminarioje sutartyje numatytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminarioje sutartyje nurodytą kainą.

Kad tarp šalių egzistavo būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo teisiniai santykiai įrodo:

šalių 2019-07-14 sudaryta preliminari sutartis, kurioje buvo aptartos visos būtinos namo pastatymo ir jo pardavimo ieškovei sąlygos,

konkliudentiniai šalių veiksmai: namo pavyzdžio ir žemės sklypo, kur bus statomas namas pasirinkimas, avanso sumokėjimas, ieškovės pastovus domėjimasis būsima statyba ir raginimai atsakovui ją laiku pabaigti. Laiku nepastačius namo šalys sprendė namo pastatymo termino pratęsimo klausimus,

atsakovo pripažinimas atsakyme į pretenziją, kad jis praleido preliminarioje sutartyje nustatytą terminą namui pastatyti, jo apgailestavimas dėl termino praleidimo ir siūlymas terminą dar kartą pratęsti.

Šie šalių veiksmai rodo, kad tarp jų vykdant preliminarią sutartį atsirado prievoliniai teisiniai santykiai, t.y. atsakovas turėjo pastatyti ir parduoti ieškovei namą su žemės sklypu, o ieškovė turėjo nupirkti iš atsakovo jam nuosavybės teise priklausantį namą su žemės sklypu, sumokėti sutartą kainą.

CK 6.38 straipsnio 1 dalis nustato, kad prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus.

Pagal šalių sudarytą preliminariąją sutartį atsakovas namą turėjo pastatyti ir jį parduoti ieškovei – sudaryti pagrindinę namo su žemės sklypu pirkimo-pardavimo sutartį iki 2019-12-31. Žodžiu ieškovė buvo sutikusi terminą pratęsti iki 2020 m. kovo mėnesio, tačiau atsakovas pažeidė ir šį terminą, nes iš jo teismui pateiktų rašytinių įrodymų – kadastro duomenų nustatymo 2020-04-28 matyti, kad tuo metu atsakovas dar netgi neturėjo leidimo namo statybai.

CK 6.63 straipsnio 1 dalies 2 punktas nustato, kad skolininkas laikomas pažeidusiu prievolę, kai jis praleidžia prievolės įvykdymo terminą. Atsakovo prievolė buvo iki 2019-12-31 pastatyti ieškovei gyvenamąjį namą ir jį parduoti kartu su žemės sklypu.

Skolininkui pažeidus prievolę ir neįrodžius, kad savalaikiai preliminarią sutartį sutrukdė įvykdyti sutarties 10 punkte nurodytos aplinkybės, jam turi būti taikomos preliminarios sutarties 9 punkte nustatytos sankcijos, t.y. jis turi grąžinti ieškovei jos sumokėtą 5 000 EUR avansą ir sumokėti 5 000 EUR baudą.

CK 6.210 straipsnio 1 dalis nustato, kad terminą įvykdyti piniginę prievolę praleidęs skolininkas privalo mokėti penkių procentų dydžio metines palūkanas už sumą, kurią sumokėti praleistas terminas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitokio palūkanų dydžio. Preliminariąja sutartimi palūkanų dydis nebuvo nustatytas, todėl jos turėtų būti priteistos vadovaujantis nurodyto įstatymo nuostata.

Bylinėjimosi išlaidos ir jų paskirstymas.

CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies. Ieškovės bylinėjimosi išlaidas sudaro 225 EUR žyminis mokestis ir 1 500 EUR advokato atstovavimo išlaidos (b.l. 83).

Teismas mano, jog advokato atstovavimo išlaidos yra apskaičiuotos objektyviai ir teisingai, jos atitinka bylos sudėtingumą, jos apimtį. Advokatas parengė ieškinį, pateikė dubliką į atsakovo atsiliepimą į ieškinį. Šie procesiniai dokumentai parengti išsamiai ir kvalifikuotai. Lyginant ieškovės atstovo išlaidas su atsakovo atstovo išlaidomis, jos yra mažesnės 250 eurais (b.l. 85-88).

Iš atsakovo taip pat priteistinos 7,25 EUR išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 96 straipsnio 6 dalis).

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio Proceso Kodekso 268 – 270 straipsniais,

nusprendžia:

Ieškinį patenkinti visiškai.

Ieškovei B. S., a.k. (duomenys neskelbtini) priteisti iš atsakovo V. V., a.k. (duomenys neskelbtini) 5 000 EUR (penki tūkstančiai) pagal preliminariąją sutartį sumokėto avanso ir 5 000 EUR (penki tūkstančiai) baudą, viso 10 000 EUR (dešimt), 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020-05-05) iki visiško teismo sprendimo įvykdymo, 225,00 EUR (du šimtai dvidešimt penki) žyminio mokesčio išlaidų ir 1 500 EUR (vienas tūkstantis penki šimtai) advokato atstovavimo išlaidų.

Priteisti iš atsakovo V. V., a.k. (duomenys neskelbtini) valstybei 7,25 EUR (septyni EUR 25 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismo Kauno rūmus.