Vilniaus apygardos teismo nutartis

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Virginijaus Kairevičiaus, Jelenos Šiškinos ir Tatjanos Žukauskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo ieškovo „Swedbank“, AB apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. kovo 2 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo AB „Swedbank“ ieškinį atsakovei E. P. dėl iškeldinimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į juos argumentai

Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad ieškovas teisingai pasirinko teisinį ieškinio pagrindą, vadinasi pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti, ar ieškovas yra teisėtas turto savininkas ir ar šiuo konkrečiu ginču yra pažeidžiamos savininko teisės. Iš byloje surinktų įrodymų yra akivaizdu, kad ieškovas neginčijamai yra teisėtas turto savininkas ir kad jo teisės yra pažeidžiamos, t.y. buvusi nuomininkė atsakovė, žinodama apie turto savininko pasikeitimą bei sudarytos nuomos sutarties pabaigą, atsisako geranoriškai atlaisvinti ieškovui priklausantį turtą;Pirmosios instancijos teismas visiškai nepagrįstai vertino papildomas ir teisingam ginčo išsprendimui įtakos neturinčias aplinkybes. Byloje nėra duomenų, jog tarp UAB „Ranga-IV“ ir atsakovės sudaryta gyvenamojo namo nuomos sutartis būtų buvusi įregistruota viešame registre, tokio fakto nepatvirtino ir atsakovė bei trečiasis asmuo, todėl teismas nepagrįstai sprendė, kad tarp trečiojo asmens ir atsakovės sudaryta nuomos sutartis perėjo ieškovui;Ieškovo ieškinys dėl iškeldinimo buvo pareikštas atsakovės atžvilgiu ir ta aplinkybė, kad atsakovė turi nepilnamečių vaikų, nesudaro pagrindo netenkinti ieškovo reikalavimų. Be to, į bylą nepateikta įrodymų, jog ginčo bute su atsakove gyvena jos nepilnametė dukra.

Motyvuojamoji dalis

IV. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir motyvai.

Apeliacinis skundas atmetamas.

Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 str. 1 d.). Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus apeliacinio skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra CPK 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 str. 2 d.). Absoliučių sprendimo negaliojimų pagrindų nagrinėjamoje byloje nėra.

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylos medžiagą, sutinka su pirmosios instancijos teismo išvada, jog teismo sprendimo priėmimo momentu nebuvo pagrindo iškeldinti atsakovę su visais šeimos nariais iš nuomojamos gyvenamosios patalpos (CK 6.614 str.), tačiau negali pritarti pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvams; toks teismo sprendimo motyvų trūkumas gali būti pašalintas apeliacinės instancijos teisme ir nesudaro pagrindo teismo sprendimo panaikinimui (CPK 329 str. 1 d.). Sutikdama su teismo sprendimu dėl ieškinio netenkinimo, teisėjų kolegija palieka galioti skundžiamą teismo sprendimą, tačiau sprendimo motyvus iš dalies pakeičia ( CPK 263 str.).

Nagrinėjamoje byloje tarp šalių kilo ginčas dėl nuomos sutarties su atsakove galiojimo ir ieškovo teisių gynimo CK 4.98 straipsnyje numatytais pagrindais.

Byloje nustatyta, kad 2014-07-22 tarp ieškovo „Swedbank“, AB ir trečiojo asmens BUAB „Ranga IV” buvo pasirašytas neparduoto įkeisto nekilnojamojo turto- namo, esančio Nemenčinės pl. 42 B, Vilniuje (unikalus Nr. 1399-9008-1019) priėmimo-perdavimo aktas, kuriuo bankrutuojanti bendrovė perdavė bankui įkeistą nekilnojamąjį turtą, 190.16 kv. m. ploto; turtas buvo perduotas už 620 000 Lt kainą. Šis namas buvo UAB „Ranga IV” išnuomotas atsakovei E. P. 2001 m. rugpjūčio 1 d. gyvenamojo namo nuomos sutartimi Nr. 2001/4. Šalių sutarties VII skirsnis numatė nuomos sutarties nutraukimo tvarką: šalys susitarė, kad sutartis gali būti nutraukta šalių susitarimu, nei viena iš šalių negali sutarties vienašališkai nutraukti ar atsisakyti nuo jos (sutarties), ginčus tarp šalių dėl sutarties nutraukimo ar atisakymo nuo jos sprendžia teismas; nutraukus sutartį šalių susitarimu ar bet kokiu pagrindu ir būdu savininko iniciatyva, savininkas kompensuoja nuomininkui namo pagerinimus. Sutarties VIII skirsnio 8.4 punktas numato, kad sutarties sąlygos galioja iki tol, kol šalys tarpusavyje susitarę nenutrauks sutarties. Taigi, šalių sutartis pagal jos esmę – neterminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis; bylos duomenimis sutarties patalpa buvo nuomojama komerciniu pagrindu ir nebuvo įregistruota viešajame registre; ginčo tarp šalių dėl šių faktinių aplinkybių nėra. Trečiasis asmuo BUAB „Ranga IV” po atsakovei išnuomoto namo perdavimo naujam savininkui, 2014 m. liepos 24 d. įteikė atsakovei raštą dėl nuomos sutarties nutraukimo; rašte nurodė, kad 2014 m. liepos 22 d. tarp BUAB „Ranga IV” bankroto administratoriaus UAB “Valnetas” ir „Swedbank”, AB buvo sudarytas neparduoto turto perdavimo aktas bei informavo, kad vadovaujantis neparduoto turto perdavimo aktu nuomos sutartis tarp UAB „Ranga IV” ir atsakovės nutrūko.

Vertinant, ar teismas pagrįstai atsisakė ginti ieškovo teises CK 4.98 straipsnio pagrindu ir iškeldinti atsakovę, būtina nustatyti, ar atsakovės ir trečiojo asmens gyvenamosios patalpos nuomos teisiniai santykiai nutrūko, ar nuomos sutartis galiojo pasikeitus pastato savininkui. Trečiasis asmuo raštu dėl nuomos sutarties nutraukimo informavo atsakovę, kad namas perduotas kitam savininkui (ieškovui), todėl nuo priėmimo-perdavimo akto pasirašymo dienos nuomos sutartis nutrūko. Teisėjų kolegijos manymu, šis raštas negali būti vertinamas kaip nuomos sutarties šalies (nuomotojo) vienašališkas pareiškimas dėl nuomos sutarties nutraukimo. Sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, t. y. nesikreipiant į teismą, tik įstatymuose ar sutartyje nustatytais atvejais.

Nagrinėjamu atveju trečiojo asmens ir atsakovės 2001 m. rugpjūčio 1 d. gyvenamojo namo nuomos sutarties Nr. 2001/4 VII skirsnis nenumatė vienašališko sutarties nutraukimo; sutartis galėjo būti nutraukta šalims susitarus arba teisme. Tačiau tokia nuomos sutarties sąlyga nepaneigia nuomotojo teisės vienašališkai nutraukti nuomos sutartį pagal įstatymą dėl esminio sutarties pažeidimo arba CK 6.614 straipsnio 1 dalyje numatyta tvarka. Nuomos sutarties VII ir VIII skirsnių nuostatos, reglamentuojančios, kad nuomos sutartis gali būti nutraukta tik sutarties šalių susitarimu arba per teismą, negali būti aiškinamos kaip nuomotojo absoliutus atsisakymas nuo įstatymo numatytos teisės nutraukti komerciniais pagrindais sudarytą neterminuotą nuomos sutartį CK 6.614 straipsnio numatytais pagrindais ir tvarka; toks nuomos sutarties nuostatų aiškinimas reikštų neproporcingą nuomotojo, kaip namo savininko, teisių suvaržymą.

Teisėjų kolegija pažymi, kad trečiasis asmuo BUAB „Ranga IV“ savo 2014 m. liepos 24 d. rašte tokių aplinkybių nenurodo; šis raštas negali būti vertinamas kaip nuomotojo pareiškimas dėl vienašališko sutarties nutraukimo, t.y. nuomos sutartis nuomotojo sutarties ar įstatymo numatyta tvarka (dėl esminio pažeidimo arba CK 6.614 straipsnio numatytais pagrindais ir tvarka) nutraukta nebuvo. Trečiasis asmuo šio raštu informuoja nuomininkę, kad nuosavybės teisė į nuomojamą gyvenamąjį namą yra perduota kitam asmeniui ir nuomos teisiniai santykiai nutrūko pasikeitus namo savininkui. Pažymėtina, kad rašto surašymo metu (2014 m. rugpjūčio 24 d.) nuosavybės teisė į patalpas jau buvo perduota ieškovui. Dėl išdėstyto, atmestinas apeliacinio skundo argumentas, kad buvęs patalpų savininkas BUAB „Ranga IV“ 2014 m. liepos 24 d. raštu nutraukė gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį; šis raštas nesukėlė atsakovei apelianto nurodytų pasekmių – pareigos išsikelti iš nuomojamos patalpos.

Nagrinėjamoje situacijoje taip pat svarbu nustatyti, ar viešajame registre neišviešinta nuomos sutartis automatiškai, nepriklausomai nuo namo savininko valios, nustojo galioti pasikeitus namo savininkui. Apeliantas nurodo, kad ginčo gyvenamosios patalpos sutartis nebuvo įregistruota viešajame registre, todėl naujam pastato savininkui nesukelia jokių teisinių pasekmių; savininko teisės turi būti ginamos, iškeldinant atsakovę iš jai nuomojamos patalpos (CK CK 4.98 str.). Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovė nurodo, kad nors gyvenamosios patalpos nuomos sutartis nebuvo išviešinta, namas buvo įkeistas ieškovui AB „Swedbank“, t.y. ieškovas žinojo, kad jam įkeistas namas yra nuomojamas atsakovės šeimai, todėl po nuosavybės teisės perleidimo nuomos sutartis jam galiojo.

Teisėjų kolegija negali sutikti su apelianto pozicija. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2013 m. birželio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-361/2013, kurios faktinės aplinkybės yra labai panašios, išaiškino, kad teisės normos nenustato nuomos santykių pasibaigimo vien dėl jų neišviešinimo; situacijoje, kai ieškovas žinojo apie įgyjamo daikto būklę, kas turtu naudojasi ir pan., po nuosavybės įsigijimo į ginčo patalpas įgyja nuomotojo teises ir pareigas, todėl teisės normos suteikiančios teisę nutraukti nuomos sutartį nuomotojui teisėjų kolegijos buvo pripažintos pakankamomis nuomotojo nuosavybės teisei apsaugoti.

Nagrinėjamoje situacijoje bylos medžiaga patvirtina, kad apeliantui (ieškovui) buvo žinoma apie tai, jog jam įkeistas namas yra išnuomotas atsakovės šeimai, nors sutartis nebuvo įregistruota registre; esant tokioms aplinkybėms, atsakovė negali būti iškeldinta iš nuomojamos patalpos kaip pažeidusių savininko teises ir apsigyvenusių patalpose be teisinio pagrindo, savavališkai (CK 4.98 str.). Dėl išdėstyto, teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvais, kad ieškovas teisingai pasirinko kaip savo reikalavimo pagrindą - negatorinį ieškinį (CK 4.98 str.). Ieškovas, kaip naujas namo savininkas, galėjo nutraukti sutartį ir iškeldinti atsakovę CK 6.614 straipsnio numatytais pagrindais ir tvarka.

Teisėjų kolegijos vertinimu, bylos aplinkybės duoda pagrindo pripažinti, kad ieškovas pasinaudojo jam, kaip nuomojamo namo savininkui, įstatymo suteiktomis priemonėmis nutraukti nuomos sutartį, tačiau netinkamai įgyvendino savo teises. Bylos medžiagos duomenimis ieškovas 2014-09-11 raštu Nr. SR/142690 pareikalavo atlaisvinti patalpas iki 2014 m. spalio 10 d. Šis raštas vertintinas kaip patalpų savininko vienašališkas reikalavimas nutraukti komerciniu pagrindu nuomojamos gyvenamosios patalpos sutartį pagal CK 6.614 straipsnio 1 dalies nuostatas. Į ieškovo reikalavimą atlaisvinti patalpas atsakovė atsakė prašymu sudaryti naują patalpų nuomos sutartį arba parduoti jai namą už jai priimtiną kainą, arba sumokėti jai už patalpų pagerinimą, t.y. atsakovei namo savininko valia nutraukti su ja nuomos santykius ir reikalavimas išsikelti buvo aiškūs. Teisėjų kolegija sprendžia, kad 2014-09-11 raštu Nr. SR/142690 ieškovas vienašališkai nutraukė 2001 m. rugpjūčio 1 d. gyvenamojo namo nuomos sutartį Nr. 2001/4 su atsakove CK 6.614 straipsnio 1 dalies pagrindu. Šio straipsnio nuostatos numato nuomotojo teisę vienašališkai nutraukti komercinėmis sąlygomis nuomojamų patalpų nuomos sutartį raštu įspėjus nuomininką prieš 6 mėnesius, t.y. ieškovas nepagrįstai pareikalavo atlaisvinti patalpas nuo 2014 m. spalio 10 d. Raštu įspėjus nuomininką 2014-09-11, nuomos sutartis galiojo dar 6 mėnesius, t.y. iki 2015 m. kovo 10 d. Atsakovei ir jos šeimos nariams kilo prievolė išsikelti iš nuomojamų patalpų CK 6.614 straipsnio 2 dalies pagrindu nuo 2015 m. kovo 10 d. Pažymėtina, kad ieškovas kreipėsi į teismą dėl atsakovės iškeldinimo 2014 m. lapkričio 20 d., t.y. dar galiojant gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčiai; ginčijamas teismo sprendimas buvo priimtas ir paskelbtas 2015 m. kovo 2 d., taip pat dar galiojant nuomos sutarčiai. Esant tokioms aplinkybėms, ieškinys negalėjo būti patenkintas; teisėjų kolegija konstatuoja, kad teismo sprendimo priėmimo ir paskelbimo metu 2015m. kovo 2 d. nuomos sutartis dar galiojo, atsakovė dar nebuvo pažeidusi prievolės išsikelti iš nuomojamų patalpų savininkui pareikalavus (CK 6.614 str. 2 d.). Taigi, teisėjų kolegija iš esmės sutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvu, kad šalių nuomos sutartis nebuvo nutraukta CK 6.614 straipsnio numatyta tvarka. Nors bylos duomenimis apeliantas, kaip naujas patalpų savininkas, pareiškė apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą ir pareikalavo, kad atsakovė išsikeltų, tačiau ieškinį dėl iškeldinimo pareiškė ir sprendimas dėl šalių ginčo buvo priimtas dar nepasibaigus įstatymo nustatytam įspėjimo terminui, t.y. 2015-03-02 nebuvo pagrindo tenkinti ieškinį. Teisėjų kolegijos išvados nagrinėjamoje byloje nekliudo ieškovui pareikšti ieškinį kitu pagrindu - reikalauti iškeldinti atsakovę šiam terminui pasibaigus.

Teisėjų kolegija nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimo motyvu, kad ieškinys dėl atsakovės mažametės dukros iškeldinimo negali būti patenkintas, įgyvendinat atsakovės dukros, kaip mažamečio vaiko, teisę gyventi ginčo patalpose, teisę į buto neliečiamybę, garantuotą Europos žmogaus teisų ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 8 straipsniu ir pan. Teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamoje situacijoje atsakovė nuomoja patalpas komerciniais pagrindais iš patalpų savininko. Sutiktina su apeliacinio skundo argumentu, kad pagal Vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatymo 11 straipsnį, vaiko teisę į jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai, o valstybės ir savivaldos institucijoms tokia pareiga atsiranda, kai vaiko tėvai šios teisės dėl įvairių priežasčių negali užtikrinti. Nagrinėjamoje situacijoje patalpų savininkas yra privatus juridinis asmuo ir nėra priskiriamas prie subjektų, turinčių pareigą padėti užtirtinti vaiko teisės į gyvenamąją būstą įgyvendinimą. CK 6.614 straipsnio 2 dalis numato, kad pasibaigus CK 6.614 straipsnio 1 dalyje numatytam 6 mėnesių įspėjimo terminui, komercinėmis sąlygomis nuomojamų patalpų nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos, o neišsikėlusieji iš jos iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama. Taigi, už nepilnamečių šeimos narių teisės į gyvenamąjį būstą įgyvendinimą atsako komercinėmis sąlygomis nuomojamų patalpų nuomininkas, bet ne nuomojamų patalpų savininkas.

Teisėjų kolegija pažymi, kad kiti šalių ginčo aspektai – dėl atsakovės pareigos mokėti nuomą, dėl kompensacijos už patalpų pagerinimą priteisimo - nebuvo nagrinėjimo dalyku pirmosios instancijos teisme, priešieškinio reikalavimų pareikšta nebuvo; teisėjų kolegija taip pat neturi pagrindo dėl jų pasisakyti.

Apeliacinio skundo argumentai nepaneigė pirmosios instancijos teismo išvadų, dėl to nėra pagrindo apeliacinio skundo motyvais panaikinti skundžiamą teismo sprendimą, iš dalies pakeitus ir papildžius jo motyvus (CPK 263, 329-330 str.).

Rezoliucinė dalis

Kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 325 str., 326 str. 1 d. 1 p., 331 str.,

nutarė:

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. kovo 2 d. sprendimą palikti nepakeistą.