Šiaulių apygardos teismo sprendimas

2004 m. sausio 9 d. Šiaulių miesto kultūros centras ir UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” sudarė negyvenamųjų pastatų, patalpų ir statinių nuomos sutartį, kuria nuomininkui UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” buvo išnuomotos patalpos, kurių plotas sudaro 636,90 kv.m., esančios adresu Aušros al. 31, Šiauliai. Sutarties 1 p. šalys susitarė, kad patalpos nuomojamos naudoti laisvalaikio ir pramogų organizavimui, verslo ir reklamos paslaugų teikimui.

2004 m. rugsėjo 28 d. tarp Šiaulių miesto kultūros centro, UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” ir UAB „MAX'O PLĖTRA” buvo sudaryta trišalė negyvenamųjų pastatų, patalpų ir statinių nuomos sutartis, kuria nuomininko UAB „ŠIAULIŲ MAX'as" teises ir pareigas perėmė UAB „MAX'O PLĖTRA”, t. y. bendrovei UAB „MAX'O PLĖTRA” buvo išnuomotos patalpos, kurių plotas sudaro 636,90 kv. metrų, esančios adresu Aušros al. 31, Šiauliai, o UAB „MAX'O PLĖTRA” įsipareigojo mokėti nuomos mokestį atsakovui Šiaulių miesto kultūros centrui.

2004 m. lapkričio 7 d. tarp Šiaulių miesto kultūros centro, UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” ir UAB „MAX'O PLĖTRA” buvo sudaryta trišalė negyvenamųjų pastatų, patalpų ir statinių nuomos sutartis, kuria nuomotojas Šiaulių miesto kultūros centras bendrovėms UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” ir UAB „MAX'O PLĖTRA” papildomai išnuomojo 276,71 kv.m. patalpas, esančias pastate adresu Aušros al. 31, Šiauliuose, laisvalaikio ir pramogų organizavimui, verslo ir reklamos paslaugų teikimui.

2005 m. spalio mėnesį UAB „MAX'O PLĖTRA” subnuomos sutarties pagrindu nuomojamose patalpose perleido teisę teikti maitinimo paslaugas ieškovui UAB „MODUS OPERANDI”.

Ieškovai kurį laiką naudojo patalpas pagal paskirtį. 2006 metais UAB „ŠIAULIŲ MAX'as” savo jėgomis atliko, stogo, esančio virš nuomojamų patalpų ,einamąjį remontą. Tačiau ilgainiui paaiškėjo, jog šie einamieji stogo remonto darbai yra nepakankami ir yra būtina atlikti ne tik stogo, esančio virš nuomojamų patalpų, bet viso pastato stogo remontą. Atsižvelgiant į tai, ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA” eilę kartų raštu bei žodžiu kreipėsi į Šiaulių miesto kultūros centrą su prašymu imtis priemonių atlikti pastato, kuriame nuomojamos patalpos, stogo kapitalinį remontą. Nepaisant to, Šiaulių miesto kultūros centras, jokių darbų, susijusių su stogo remontu, neatliko. Taigi nepašalinus stogo trūkumų, pro jį nuolat tekėdavo vanduo, nuomojamos patalpos, įranga ir baldai sušlapdavo, vanduo tekėdamas pro stogą užliedavo elektros instaliaciją, todėl atsakovas neturėjo galimybės naudotis apšvietimu bei kitais elektros prietaisais. Nuo 2009 m. birželio mėnesio ieškovai neturi galimybės vykdyti tolesnės veiklos, kadangi dėl atsakovo neveikimo negali nuomojamas patalpas naudoti pagal paskirtį, dėl to nuolat patiria žalą, kurią privalo atlyginti atsakovas. Nurodė, kad UAB “MAX'O PLĖTRA” pajamos iš Laisvalaikio ir pramogų centras “MAX'as” veiklos vidutiniškai per mėnesį sudarė 15 313,13 Lt. Atsakovui neužtikrinus, kad išnuomotas talpas būtų galima naudoti pagal paskirtį ieškovo UAB „MAX'O PLĖTRA” pajamos per laikotarpį nuo 2009 m. birželio iki 2010 m. balandžio mėnesio sudarė vos 4 700 Lt, t. y. palyginus su planuojamomis ir pagrįstai tikėtomis pajamomis ieškovas per nurodytą laikotarpį negavo 148 431,30 Lt pajamų ir atitinkamai patyrė 148 431,30 Lt nuostolių. UAB „MODUS OPERANDI” pajamos iš Laisvalaikio ir pramogų centro „MAX'as” teikiamų maitinimo paslaugų vidutiniškai per mėnesį sudarė 29 211,93 Lt. Per laikotarpį nuo 2009 m. birželio iki 2010 m. kovo mėnesio dėl atsakovo nepašalintų nuomojamų patalpų trūkumų ieškovo UAB „MODUS OPERANDI” pajamos sudarė vos 5 916, 85 Lt, t. y. palyginus su planuojamomis ir pagrįstai tikėtomis pajamomis ieškovas per nurodytą laikotarpį negavo 286 202,45 Lt pajamų ir atitinkamai patyrė 286 202,45 Lt nuostolių. Ieškovai negalėjo naudotis nuomojamomis paslaugomis būtent dėl atsakovo kaltės, tuo pačiu, negaudami pajamų, sumokėti nuomos mokesčio. 2010-04-27 atsakovas savo sprendimu Nr. 83-(3.1) nutraukė negyvenamų patalpų nuomos sutartis, kuris laikytinas neteisėtu, pripažintinas negaliojančiu, nes pats atsakovas nebendradarbiavo, nevykdė pareigų, numatytų CK 6.483 str .1 dalyje , kuria remiantis nuomotojas privalo suteikti perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos sutarties terminą, o remiantis CK 6.485 straipsnio 1 dalimi nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį.Negalędami naudotis patalpomis pagal paskirtį, ieškovai ir neprivalėjo mokėti už nesuteiktas paslaugas, negaudami pajamų , negalėjo ir sumokėti šio mokesčio.Taip pat ieškovas ieškinyje nurodo, kad remiantis CK 6.266 straipsniu privalo atlyginti žalą, net ir nesant jo kaltės.

Teismo posėdžio metu ieškovų atstovas advokatas V. Stančikas ieškinį prašė tenkinti ir nurodė, kad ieškovai iš atsakovo ilgą laiką nuomojosi patalpas, kuriose vykdė komercinę veiklą ir jos buvo tinkamos šios veiklos vykdymui. 2006 metais UAB „ŠIAULIŲ MAX'as“ savo jėgomis atliko stogo, esančio virš nuomojamų patalpų, einamąjį remontą. Tačiau vėliau paaiškėjo, kad nepakanka atlikti stogo einamąjį remontą, o būtina remontuoti viso pastato stogą. Ieškovai dėl kapitalinio stogo remonto kreipėsi į atsakovą, tačiau atsakovas vis nurodydavo, kad biudžete nėra lėšų. Patikrinus stogo būklę, buvo nustatyta, kad jis neatitinka priešgaisrinės saugos reikalavimų. Tai patvirtina antstolio R. K. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas. Dėl netinkamos stogo būklės ieškovai negalėjo vykdyti veiklos ir 2009 metų birželio mėnesį buvo priversti ją nutraukti. Nutraukus veiklą, buvo atleisti visi įmonės darbuotojai, nutrūko santykiai su tiekėjais. Negalėdamas vykdyti komercinės veiklos ir iš jos gauti pajamų, ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ pagal ekspertizės aktą kas mėnesį patirdavo 15 300 Lt nuostolių, o ieškovas UAB „MODUS OPERANDI“ – 29 200 Lt nuostolių. Kadangi ieškovai negalėjo naudotis nuomojamomis patalpomis būtent dėl atsakovo kaltės, todėl laiko, kad atsakovo 2010-04-27 sprendimas „Dėl sutarčių nutraukimo“ yra neteisėtas, todėl turi būti pripažintas negaliojančiu. Atsakovui apie ieškovo UAB „MODUS OPERANDI“ egzistavimą buvo žinoma, jis tam neprieštaravo, todėl ieškinys dėl nuostolių priteisimo šio ieškovo atžvilgiu taip pat turi būti tenkinamas.

Byloje nustatytos aplinkybės

Bylos duomenimis nustatyta, kad ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ pagal 2004 metų rugsėjo 28 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, sudarytą su atsakovu Šiaulių Kultūros centru, naudojosi pirmojo ir antrojo aukšto negyvenamosiomis patalpomis , esančiomis adresu Aušros alėja 31, Šiaulių m. Šios patalpos buvo naudojamos laisvalaikio ir pramogų organizavimu, verslo , reklamos paslaugų teikimui (b.l.31-33,t.1).2004 11 7 d. sudaryta papildoma nuomos sutartis dėl papildomo ploto rūsyje išnuomojimo (b.l.34-36, t.1). 2005 spalio mėnesį ieškovas subnuomos pagrindu perleido teisę teikti maitinimo paslaugas nuomojamose patalpose ieškovui UAB„MODUS OPERANDI“ 2010 04 27 d. sprendimu atsakovas nutraukė 2004 metais sudarytas nuomos sutartis nuo 2010 gegužės 31 dienos (b.l.43, t.1).

Iš bylos medžiagos, šalių paaiškinimų nustatyta, kad nuomos sutartis su ieškovu buvo nutraukta dėl nuompinigių nemokėjimo, t.y. pažeidus 2004-09-28 d. sutarties 2 ir 3 punktus, kurių pagrindu UAB „MAX'O PLĖTRA“ įsipareigojo mokėti iki einamojo mėnesio 10 dienos 2757,78 Lt. nuompinigių (b.l.31,t.1), o pagal 2004 11 07 d. sutarties 2, 3 p.p. tuo pačiu terminu įsipareigojo mokėti 1187,09 Lt kas mėnesį , t.y. viso 3944,87 Lt (b.l.34,t.1).

Nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 str. 1 d.). Pagrindinė nuomininko pareiga yra mokėti nuomos mokestį (CK 6.487 str. 1 d.

Sutarčių atitinkamai 12.6 ir 13.6 punktai detalizuoja sutarčių nutraukimo galimybę ir leidžia nuomotojui sutartį nutraukti nuomininkui (subnuomininkui) nesumokėjus nuomos mokesčio daugiau kaip per 3 mėnesius ir nesumokėjus skolos per nuomotojo raštiškame įspėjime nurodytą terminą, apie tai pranešus prieš vieną mėnesį. Byloje esantis susirašinėjimas bei atsakovo atstovas teisme patvirtino, kad ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“žemės nuomos mokesčių nemokėjo 3 metus, o negyvenamų patalpų nuompinigių nemokėjo beveik vienerius metus ir skola 2010 03 02 sudarė 49 930,78 (b.l.26,t.3). Be to ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ pastoviai pažeidinėjo sutartį ir jau 2008-12 23 d. atsakovas buvo įspėjęs ieškovą UAB „MAX'O PLĖTRA“ bei trečiąjį asmenį UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“ dėl sutarčių nutraukimo , buvo nustatęs terminą skolą sumokėti iki 2009 01 19 d.(b.l 38 , 1 t.). 2010 03 02 d. pranešimu šiems asmenims buvo nustatytas terminas skolai sumokėti iki 2010 04 06 d. Kadangi ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ nevykdė savo pagrindinės pareigos , todėl nuomotojas turėjo teisę vienašališkai nutraukti subnuomos ir nuomos sutartį, pranešęs apie tai nuomininkui prieš 1 mėnesį raštu, kas ir buvo atlikta(b.l.43, t.1). Ši sutarties nuostata neprieštarauja ir LR CK 6.497 str. 1 dalies 3 punktui, sutarties nutraukimas buvo pagrįstas , nes ieškovui UAB„MAX'O PLĖTRA“ pastoviai nevykdant sutartinių įsipareigojimų ieškovas nebegalėjo tikėtis, kad ieškovas jas vykdys ateityje. Nuompinigių mokėjimas yra pagrindinė nuomininko pareiga, todėl jų pastovus nemokėjimas ilgą laiką yra pripažintinas esminiu sutarties pažeidimu ( CK 6.217 str.1 d.).Tą patvirtina ir bylos medžiaga, nes ieškovas ne kartą yra reikalavęs , įspėjęs ieškovą dėl nuomos mokesčio nemokėjimo.

Ieškovai ginčydami nuomos sutarties nutraukimą šiais pagrindais ir nesiremia. Ieškovai įrodinėja, kad atsakovas nesilaikė bendradarbiavimo principo, numatyto LR CK 6.200 straipsnio 2 dalyje, nes ieškovas nevykdė kapitalinio stogo remonto, dėl ko nebuvo įmanoma naudotis išsinuomotomis patalpomis , t.y. atsakovas pažeidė CK 6.483 straipsnio 1 dalies, 6.485 straipsnio 1 dalies nuostatas, todėl atsakovai ir neprivalėję mokėti nuomos mokesčio .Tuo pačiu nuomos sutarties nutraukimas laikytinas neteisėtu. Tačiau esant šiems pagrindams teisę nutraukti sutartį turėjo nuomininkas (subnuomininkas), kaip tai numato CK 6.498 straipsnis. Tačiau ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ niekada nereiškė tokio reikalavimo nutraukti sutartis, taip pat sutarties galiojimo laikotarpiu nebuvo pareiškęs atsakovui, kad dėl to nemokės nuomos mokesčio. Pažymėtina, kad ieškovas perimdamas nuomai pastatą nereiškė jokių pretenzijų dėl išsinuomoto daikto trūkumų. Pretenzijų dėl išsinuomoto daikto kokybės jis nereiškė sutarties vykdymo metu iki atsakovo pranešimo dėl sutarties nutraukimo, t.y. atsakovui pradėjus reikšti pretenzijas dėl skolos apmokėjimo ir sutarties nutraukimo (b.l.37,38,t.1). Pagrindinė nuomotojo pareiga yra pareiga perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos sutarties terminą (CK 6.483 str. 1 d.). Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo (CK 6.485 str. 1 d.). Tačiau nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (CK 6.483 str. 3 d., 6.485 str. 5 d ).Pažymėtina, kad kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis su kita šalimi (CK 6.158 str. 1 d., 6.200 str. 1, 2 d.). Be to, sutartis įpareigoja šalis atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 str. 1 d.).

LR CK 6.492 straipsnio 1 dalis numato, kad nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis. 2004 09 28 d. negyvenamųjų patalpų nuomos(subnuomos) sutarties, sudarytos tarp nuomotojo Šiaulių Kultūros centro, nuomininko UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“ ir subnuomininko UAB „MAX'O PLĖTRA“ dėl pirmojo ir antrojo aukšto patalpų subnuomos 8.1 punktu buvo sutarta, kad kapitalinis remontas nuomojamojo turto ar su juo susijusių inžinierinių sistemų atliekamas tada, kai atliekami viso objekto, kurio dalis yra nuomojama , kapitalinis remontas (b.l.31-33, 34-35, t.1). Šią pareigą prisiėmė nuomininkas UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“, nurodant, kad šiuos darbus gali atlikti ir nuomotojas Šiaulių kultūros centras. Sutarties 14.2. punkte buvo numatyta, kad subnuomininkas UAB „MAX'O PLĖTRA“savo lėšomis atlieka nuomojamų negyvenamųjų patalpų tam tikrus remonto darbus, t.y. stogo ir grindų lopymą , radiatorių pakeitimo, susidėvėjusių apdailos elementų pakeitimo ir kitus remonto darbus. Išnuomojant rūsį, 2004 11 07 d. sutartimi taip pat buvo numatyta, kad abipusiu suderinimu kapitalinio remonto darbai gali būti pavesti padaryti subnuomininkui, investuotas lėšas išskaičiuojant iš nuompinigių. Nors ieškovas nurodo, kad siekiant pašalinti pratekėjimus, yra reikalingas kapitalinis stogo remontas, tačiau tokių įrodymų nepateikė. Darbų, kurie laikytini statinio kapitaliniu remontu, sąrašas yra pateikiamas Statybos įstatymo 2 straipsnio 20 dalyje bei STR STR1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 10 punkte ir yra suprantamas kaip pertvarkymas statinio laikančių konstrukcijų. Statybos darbų, kurie laikytini paprastuoju statinio remontu, sąrašas nurodomas Statybos įstatymo 2 straipsnio 21 dalyje bei STR „Statinio statybos rūšys“ 12–14 punktuose, o šių darbų tikslas – iš dalies atkurti statinio ar jo dalies savybes, pablogėjusias dėl statinio naudojimo, arba jas pagerinti. Be to, kaip pažymėjo Vyriausiojo administracinio teismo teisėjų kolegija administracinėje byloje Nr. A756-183/2009, pagal STR „Statybos darbų rūšys“ 13 punktą, pagrindinis principas, kuris lemia statybos darbų priskyrimą paprastajam remontui – šiais darbais nekeičiamos, nešalinamos, nestiprinamos ir nesilpninamos statinio laikančiosios konstrukcijos (2009 vasario 5 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A756-183/2009). Stogo remonto darbai pagal šį STR priskiriami paprastojo remonto darbams.

Sutarties galiojimo laikotarpiu nebuvo atliekami viso objekto kapitalinio remonto darbai, tačiau stogo remonto darbai buvo atliekami kitu minėtų sutarčių nurodytu būdu. Abipusiu suderinimu buvo pavesta stogo ir šildymo sistemos paprastojo remonto darbus atlikti nuomininkui UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“, kaip ir buvo numatyta sutartyse .Vykdant 2005 07 29 d. statinio apžiūros aktą, 2006 06 29 d. Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. T-240 (b.l.140,179,1 t.) buvo leista trečiajam asmeniui UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“ atlikti projektavimo darbus ir atlikti stogo bei šildymo sistemos remonto darbus, suderinti projektavimo darbus, už tai atleidžiant 3 mėnesius nuo nuomos sutarties mokėjimo bei įskaitant remonto darbų vertę į nuomos mokestį. Ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA” 2006 07 12 d. sudarė rangos darbų atlikimo sutartį Nr. 06 M01 su A. S. (b.l.119,t.1).Kadangi ieškovas nurodo, kad stogo dangoje atsirado pratekėjimai 5 metų garantiniu laikotarpiu , ieškovas privalėjo reikšti pretenzijas rangovui ištaisyti darbų trūkumus, apie ką ieškovas nurodė atsakovui rašte (b.l.40,t.1).Ieškovas nepateikė įrodymų, kad šiuos darbus tinkamai priėmė ir jie buvo atlikti tinkamai. Šiuo pastatu , tik kita dalimi naudojasi ir pats Kultūros centras, tačiau apie tai, kad būtų pratekėjimai per stogą, teisme nenurodė. Rašytiniame įrodyme 2009 10 01 d.antstolio R. K. surašytame faktinių aplinkybių protokole fiksuojama , kad vanduo per lubas bėga balkono patalpose , tačiau tai nepatvirtina, kad esant šiems pratekėjimams yra reikalingas kapitalinis pastato remontas (b.l.12-26,t.1).Taip pat nepatvirtina ir priešgaisrinės tarnybos pažyma, kuri išduota ieškovo prašymu , ji tik fiksuoja, jog yra pratekėjimai per stogą, dėl ko kyla pavojus eksploatuojamiems įrenginiams (b.l.44, t.1). Pagal 2004 09 28 d. sutarties 8.2 p. UAB „ŠIAULIŲ MAX‘as“ ir atsakovas garantuoja tvarkingą inžinierinių tinklų, vandentiekio , kanalizacijos ,elektros įvadų būklę iki nuomojamų patalpų, o toliau turi pareigą rūpintis ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“ . Einamąjį remontą , tame tarpe ir stogo ,bei užtikrinti elektros instaliacijos tinkamą būklę patalpose privalėjo ieškovas ,šiuo atveju turėjo atlikti ieškovas UAB „MAX'O PLĖTRA“. Nors ieškovas teismo posėdyje nurodo, kad atsakovas ruošė investicinį viso pastato projektą , tačiau šis projektas buvo nukreiptas į viso pastato , jo fasado, patalpų atnaujinimą, siekiant jį renovuoti, atlikti jo rekonstrukciją ,kad sutaupyti energiją, pritaikyti pastatą naudoti ir neįgaliesiems ir pan.