Kauno apygardos teismo nutartis

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Aušros Baubienės, Žibutės Budžienės (kolegijos pirmininkas) ir Egidijaus Tamašausko (pranešėjas) rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Tango laverna“ apeliacinį skundą dėl Kauno apylinkės teismo 2014 m. gruodžio 2 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-10485-475/2014 pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Galinta ir partneriai“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Tango laverna“ dėl skolos priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

2013 m. vasario 12 d. šalys sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PR16BS05-02, pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai naudotis nuomos teise 120 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, esančias salėje Nr. 5, pastate 1F1P, unikalus numeris 1996-4018-1013:0002, Pramonės pr. 16B, Kaunas, prekybai ir sandėliavimui vykdyti. Pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.1. p. už išsinuomotas patalpas atsakovė įsipareigojo ieškovei mokėti nuomos mokestį po 45 Lt (13,03 Eur) už 1 kv. m nuomojamo ploto per mėnesį skaičiuojant PVM mokestį įstatymo nustatyta tvarka. 2013 m. rugsėjo 1 d. dienai ieškovės paskaičiavimais atsakovės skola buvo 14 463,45 Lt (41 88,90 Eur). 2013 m. spalio 1 d. šalys sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PR16BS05-03, pagal kurią nuomos mokestis buvo padidintas, mokant po 50 Lt (14,48 Eur) už 1 kv. m nuomojamo ploto per mėnesį skaičiuojant PVM mokestį įstatymo nustatyta tvarka. Pagal 2013 m. spalio 1 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.1. p. atsakovė ieškovei sumokėjo 6 000 Lt (1 737,72 Eur) užstatą. Atsakovė išsikėlė iš nuomojamų patalpų 2014 m. kovo mėnesį. Ieškovės paskaičiavimu atsakovės skola 2014 m. kovo 31 d. dienai buvo 32 095,17 Lt (9 295,40 Eur). Pagal 2013 m. spalio 1 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.9.2. p. ieškovė taip pat paskaičiavo atsakovei 2 316,18 Lt (670,81 Eur) delspinigius nuo nesumokėtos sumos už laikotarpį nuo 2013 m. spalio 16 dienos iki 2014 m. balandžio 4 dienos. Iš viso skola, ieškovės skaičiavimu, sudaro 34 411,35 Lt (9 966,22 Eur).

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

Apeliacinis skundas tenkintinas iš dalies.

Apeliacinės instancijos teismas, nenustatęs CPK 329 straipsnyje nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų, nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Byloje kilo ginčas tarp nuomotojo ir nuomininko dėl netinkamo negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių vykdymo.

Negyvenamųjų patalpų nuomos teisiniai santykiai neturi specialaus teisinio reglamentavimo, todėl jiems taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-203/2007; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-116/2012).

Civilinio kodekso (CK) 6.189 straipsnio 1 dalyje nustatytas sutarties privalomumo ir vykdymo principas, kuris reiškia, kad šalys privalo laikytis sutarties sąlygų ir jas tinkamai vykdyti. Pagrindinė nuomotojo pareiga – perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas prasideda įsigaliojus sutarčiai ir nesibaigia turtą perdavus nuomininkui, bet išlieka visą nuomos sutarties terminą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis). CK 6.485 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudotis daiktu pagal paskirtį net ir tais atvejais, kai nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie juos nežinojo. Nuomotojui tenka atsakyti už daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išskyrus CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje nustatytus atvejus. Tinkamos kokybės daikto perdavimas reiškia, kad perduotas daiktas turi būti be trūkumų, kurie trukdytų visiškai ar iš dalies naudotis daiktu pagal paskirtį. CK 6.485 straipsnyje numatyti nuomotojo elgesio variantai kai patalpos yra perduotos su trūkumais. Nuomininkas tokiu atveju gali reikalauti neatlygintinai tuos trūkumus pašalinti, reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, arba reikalauti jam pačiam atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas, jeigu juos ištaiso savo sąskaita. Taip pat nuomininkas gali reikalauti ir nuomos sutarties prieš terminą nutraukimo.

Iš bylos medžiagos nustatyta, kad 2013 m. vasario 12 d. šalys sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PR16BS05-02 (b. l. 103-104), pagal kurią ieškovė perdavė atsakovei laikinai naudotis nuomos teise 120 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, esančias salėje Nr. 5, pastate 1F1P, Pramonės pr. 16B, Kaune, prekybai ir sandėliavimui vykdyti. Pagal Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.1. p. už išsinuomotas patalpas atsakovė įsipareigojo ieškovei mokėti nuomos mokestį po 45 Lt (13,03 Eur) už 1 kv. m nuomojamo ploto per mėnesį skaičiuojant PVM mokestį įstatymo nustatyta tvarka. 2013 m. rugsėjo 1 d. dienai ieškovės paskaičiavimais atsakovės skola buvo 14 463,45 Lt (41 88,90 Eur) (b. l. 104). 2013 m. spalio 1 d. šalys sudarė Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. PR16BS05-03, pagal kurią nuomos mokestis buvo padidintas, mokant po 50 Lt (14,48 Eur) už 1 kv. m nuomojamo ploto per mėnesį skaičiuojant PVM mokestį įstatymo nustatyta tvarka (b. l. 5-6). Pagal 2013 m. spalio 1 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.1. p. atsakovė ieškovei sumokėjo 6 000 Lt (1 737,72 Eur) užstatą. Atsakovė išsikėlė iš nuomojamų patalpų 2014 m. kovo mėnesį. Ieškovės paskaičiavimu atsakovės skola 2014 m. kovo 31 d. dienai buvo 32 095,17 Lt (9 295,40 Eur). Pagal 2013 m. spalio 1 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 4.9.2. p. ieškovė taip pat paskaičiavo atsakovei 2 316,18 Lt (670,81 Eur) delspinigius nuo nesumokėtos sumos už laikotarpį nuo 2013 m. spalio 16 dienos iki 2014 m. balandžio 4 dienos. Byloje įrodinėjama, kad skolos dydis 34 411,35 Lt (9 966,22 Eur). Tarp šalių nekilo ginčas dėl nuomos mokesčio dydžio, taip pat atsakovės naudojimosi patalpomis termino. Atsakovė savo nesutikimą su pareikšto ieškinio reikalavimu dėl skolos, susidariusios dėl nesumokėto nuomos mokesčio, priteisimo grindžia savo teisės reikalauti sumažinti nuomos mokestį egzistavimu, esant išnuomoto daikto trūkumams, kurie iš dalies jai kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį (CK 6.485 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 1 punktas ir 6.487 straipsnio 1 dalis). Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad nors atsakovė ir pažeidė savo pareigą atsiskaityti, tačiau išnuomotos patalpos nebeatitiko nuomos sutarties sudarymo momentu buvusios patalpų būklės. Dėl nurodytos priežasties pirmosios instancijos teismas iš skolos sumos atėmė sumokėtą 6 000 Lt (1 737,72 Eur) užstatą, tačiau priteisė iš atsakovės visą nesumokėtą nuomos mokestį, atsisakydamas tenkinti ieškinio reikalavimą tik delspinigių dalyje. Apeliantė nesutinka su tokiu teismo sprendimu nurodydama, kad teismas netinkamai vertino byloje esančius duomenis apie tai, kad atsakovė dėl patalpų trūkumų negalėjo naudotis patalpomis pagal jų paskirtį, todėl patyrė nuostolius ir iš jos nepagrįstai reikalaujama sumokėti visą nuomos kainą, kai apeliantė turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą pagal CK 6.485 straipsnio 2 dalies 2 punktą.

Iš apeliacinio skundo argumentų matyti, kad atsakovė pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumą ir pagrįstumą ginčija netinkamu CK 6.485 ir 6.487 straipsniuose įtvirtintų normų, susijusių su nuomininko teise reikalauti sumažinti nuomos mokestį, taikymu ir aiškinimu. Pažymėtina, jog šių normų taikymas yra susijęs su nuomotojo atsakomybe už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį.

Nuomą reglamentuojančių teisės normų dispozityviškumas pasireiškia jų veikimu, kai šalys nesusitaria kitaip. Kadangi ginčo šalių sudarytose sutartyse dėl negyvenamųjų patalpų nuomos nėra kitokio susitarimo nei nustatyta CK 6.483, 6.485 ir 6.487 straipsniuose dėl daikto perdavimo ir atsakomybės už daikto trūkumus, teisėjų kolegija vertina apeliantės argumentus remdamasi šiose teisės normose įtvirtintu reglamentavimu. Kaip minėta, vadovaujantis CK 6.485 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo. Nuomininkas, jeigu paaiškėja šio straipsnio 1 dalyje numatytų trūkumų, turi teisę savo pasirinkimu reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų, atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas (CK 6.485 straipsnio 2 dalies 1 punktas). CK 6.487 straipsnio, reglamentuojančio nuomos mokestį, 1 dalyje nustatyta, kad nuomininkas privalo laiku mokėti nuomos mokestį; jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Šios teisės normos turi būti aiškinamos ir taikomos sistemiškai. Jų taikymo sąlyga yra ta, kad tarp išnuomoto daikto trūkumų ir nuomininko galimybės be kliūčių naudoti tinkamos kokybės daiktą pagal paskirtį bei sutartyje numatytas naudojimosi sąlygas turi egzistuoti priežastinis ryšys, t. y. išnuomoto daikto trūkumas (būklės pablogėjimas) turi lemti visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu.

Minėta, kad įstatyme įtvirtintos taisyklės, jog nuomotojas atsako už nuomojamo daikto tinkamumą naudoti pagal paskirtį, išimtys yra įtvirtintos CK 6.483 straipsnio 2 dalyje ir 6.485 straipsnio 5 dalyje. Nuomotojo atsakomybės nėra tais atvejais, dėl kurių šalys susitarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti ar galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo (akivaizdūs daikto trūkumai). Byloje nustatytos aplinkybės, jog kliūtys naudotis nuomojamu daiktu atsirado 2013 m. gruodžio mėnesį gretimo žemės sklypo savininkui aptvėrus teritoriją ir tokiu būdu sukuriant kliūtis patekti (privažiuoti) prie nuomojamų patalpų tiek atsakovei, tiek jos klientams. Šias aplinkybes patvirtina ir byloje esantis faktinių aplinkybių konstatavimo aktas. Atsižvelgiant į tai darytina išvada, jog patalpų trūkumai sudarant sutartį neegzistavo, jie atsirado jau po sutarties sudarymo ir nei nuo ieškovės, nei nuo atsakovės priklausančių priežasčių. Vadovaujantis CK 6.485 straipsnio 1 dalimi, nuomotojas už tokius trūkumus, nors apie juos sudarydamas sutartį nežinojo, privalo atsakyti CK 6.485 straipsnio 2 dalyje numatytose ribose.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, jog nagrinėjamu atveju, vadovaujantis CK 6.485 straipsnio 5 dalimi, yra pagrindas pripažinti nuomotojo atsakomybę už atsakovės pateiktais rašytiniais įrodymais įrodinėjamus jai išnuomotų negyvenamųjų patalpų trūkumus, iš dalies trukdžiusius jai naudoti tas patalpas pagal paskirtį. Kaip minėta, byloje esantys įrodymai patvirtina, jog trūkumai atsirado po sutarties sudarymo dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako (CK 6.487 straipsnio 1 dalis). Esant nuomotojo atsakomybės sąlygoms, nagrinėjamu atveju buvo teisinis pagrindas pripažinti nuomininko teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį (CK 6.485 straipsnio 2 dalies 1 punktas).

Kaip nustatyta, tarp šalių sutartiniai nuomos santykiai prasidėjo 2013 m. vasario 12 d., atsakovė iš patalpų išsikėlė 2014 metų kovo mėnesį, taigi privalo mokėti ieškovei nuomos mokestį nuo 2013 m. vasario mėnesio iki 2013 m. kovo mėnesio imtinai. Iš bylos duomenų nustatyta, kad atsakovė už nurodytą laikotarpį ieškovei liko skolinga 34 411,35 Lt (9 966,22 Eur) nuomos mokesčio, mokesčių už komunalinius patarnavimus ir delspinigių (b. l. 44). Šalys pripažįsta, jog patalpų trūkumai, aptvėrus pastatą tvora, atsirado 2013 m. gruodžio mėnesį. Taigi, bylos duomenimis patvirtinama, kad atsakovė tinkamai patalpomis negalėjo naudotis 4 mėnesius (nuo 2013 m. gruodžio vidurio iki 2014 m. kovo mėn.). Iš byloje esančių PVM sąskaitų faktūrų matyti, kad nuomojamų negyvenamųjų patalpų mėnesio nuomos mokestis sudarė 7 260 Lt (2 102,64 Eur) (b. l. 14-16, 48). Nustačius, kad patalpomis atsakovė negalėjo tinkamai naudotis keturis mėnesius nuo nei nuo ieškovės, nei nuo atsakovės priklausančių priežasčių, keturių mėnesių nuomos mokesčio suma, sudaranti 29 040 Lt (8 410,57 Eur), mažintina 50 procentų.

Atsižvelgiant į išdėstytus argumentus pirmosios instancijos teismo sprendimas keistinas sumažinant iš atsakovės priteistą skolos sumą 14 520 Lt (4 205,28 Eur), t. y. iki 11 575,17 Lt (3 352,40 Eur) sumos (CPK 326 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Pakeitus pirmosios instancijos teismo sprendimą, atitinkamai sumažintina iš atsakovės ieškovei priteistina žyminio mokesčio suma iki 101 Eur.

Apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Kauno apylinkės teismo 2014 m. gruodžio 2 d. sprendimą pakeisti.

Sumažinti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Galinta ir partneriai“ (į. k. 134958886) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Tango Laverna“ (į. k. 302431778) priteistą skolos sumą nuo 26 095,17 Lt (7 557,68 Eur) iki 11 575,17 Lt (3 352,40 Eur) ir žyminio mokesčio sumą nuo 785,08 Lt (227,38 Eur) iki 348,65 Lt (101 Eur).

Likusias sprendimo dalis palikti nepakeistas.