Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, 2A-708/2010

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2010-11-29
Bylos Nr.: 2A-708/2010
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Konstantinas Gurinas, Kazys Kailiūnas, Vytas Milius
Ieškovas: Lietuvos Respublikos, Lietuvos
Atsakovas: BUAB „Geomatas“
Trečiasis asmuo: Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Lietuvos Respublikos Vyriausybės, Vilniaus miesto 17 notarų biuro
Advokatai: Linas Mažonas

Kategorijos

21.4.1.1pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. 2A-708/2010Procesinio sprendimo kategorijos: 21.4.1.1.; 25.3.; 42.11.3.; 45.6. (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2010 m. lapkričio 29 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Konstantino Gurino, Kazio Kailiūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Vyto Miliaus,

sekretoriaujant Jūratei Česnulevičienei,

dalyvaujant ieškovo Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro atstovei prokurorei Violetai Šulčytei,

atsakovo BUAB „Geomatas“ atstovui advokatui Linui Mažonui,

viešame teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Geomatas“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. 2-249-178/2010 pagal ieškovo Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovams bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Geomatas“, Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamentui, R. Č. , R. Č. , tretiesiems asmenims Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Lietuvos Respublikos Vyriausybės, Vilniaus miesto 17 notarų biuro notarei Liudmilai Mackevičienei, uždarajai akcinei bendrovei draudimo kompanijai „PZU Lietuva“ dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir sutarties kainos nustatymo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija n ustatė:

I. Ginčo esmė

Ieškovas Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams BUAB „Geomatas“, Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamentui, R. Č. , R. Č. , tretiesiems asmenims Lietuvos Respublikai, atstovaujamai Lietuvos Respublikos Vyriausybės, Vilniaus miesto 17 notarų biuro notarei L. Mackevičienei, UAB DK „PZU Lietuva“, prašydamas pripažinti negaliojančia UAB „Geomatas“ nekilnojamojo turto – buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimo ataskaitą; pripažinti negaliojančiu 2007 m. vasario 26 d. parduodamų patalpų ir jų priklausinių įkainojimo aktą Nr. (68)-24-20; pripažinti negaliojančia 2007 m. kovo 16 d. buto pirkimo-pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 2618, patvirtintą Vilniaus miesto 17 notarų biure, dalyje dėl kainos (2.1. punktą); pripažinus negaliojančia pirkimo-pardavimo sutarties dalį dėl kainos (sutarties 2.1. punktą), nustatyti 276 000 Lt sutarties kainą ir iš atsakovų R. Č. ir R. Č. priteisti solidariai 132 399 Lt valstybei, pinigus pervedant į Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamento (toliau tekste – VSD) sąskaitą; priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad VSD pareigūnui R. Č. , neturinčiam gyvenamosios patalpos jo tarnybos vietoje, 1996 m. balandžio 1 d. tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutarties Nr. 30 pagrindu darbo laikotarpiui buvo suteiktas tarnybinis butas. Ieškovo teigimu, 2007 m. vasario 26 d. VSD generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-10 „Dėl tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo ir jų išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos“, 2007 m. kovo 8 d. VSD generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-45 „Dėl patikėjimo teise valdomų gyvenamųjų patalpų leidimo parduoti nuomininkui“ butą leista parduoti R. Č. . Ieškovas nurodė, kad 2007 m. kovo 16 d. buto pirkimo-pardavimo sutartimi R. Č. ir R. Č. bendrosios jungtinės nuosavybės teise nusipirko butą už 119 500 Lt sumą. Ieškovas pažymėjo, kad buto pardavimo kaina buvo nustatyta remiantis UAB „Geomatas“ turto įvertinimo ataskaita, tačiau ši bendrovė, atlikdama buto įvertinimą, pažeidė Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau tekste – TVVPĮ) 5 ir 7 straipsnius bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtintos Turto vertinimo metodikos (toliau tekste – Turto vertinimo metodika) 23.4. punkto reikalavimus. Dėl to, ieškovo nuomone, UAB „Geomatas“ buto įvertinimo ataskaita negali būti laikoma pagrįsta, ji pripažintina negaliojančia. Ieškovo teigimu, pripažintinas negaliojančiu ir UAB „Geomatas“ turto vertinimo ataskaitos pagrindu VSD patvirtintas 2007 m. vasario 26 d. parduodamų patalpų ir jų priklausinių įkainojimo aktas Nr. (68)24-20, kuriame nurodoma, kad buto rinkos vertė 119 500 Lt. Ieškovas nurodo, kad R. Č. ir R. Č. ginčo butas buvo parduotas nepagrįstai pigiai, kad ekspertizės aktu nustatyta, jog minėto buto 2006 m. gruodžio 31 d. kaina, vidutinė rinkos vertė buvo 276 000 Lt. Ieškovo teigimu, pripažinus negaliojančiais turto vertinimo ataskaitą, buto pirkimo-pardavimo, įkainojimo aktą bei buto pirkimo pardavimo sutarties dalį dėl kainos, nustatytina protingumo kriterijus atitinkanti kaina, dėl to iš atsakovų R. Č. ir R. Č. solidariai priteistinas ginčo buto kainos skirtumas, atėmus 24 101,50 Lt atsakovų turėtas buto remonto išlaidas.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

Vilniaus apygardos teismas 2010 m. vasario 10 d. sprendimu nusprendė ieškinį tenkinti iš dalies; pripažinti negaliojančia UAB „Geomatas“ buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimo ataskaitą; kitą ieškinio dalį atmesti; priteisti iš atsakovo BUAB „Geomatas“ 5 000 Lt už ekspertizę Lietuvos Respublikos generalinei prokuratūrai, 184,20 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, valstybei.

Teismas nurodė, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), atsakovams R. Č. ir R. Č. buvo parduotas kaip tarnybinės gyvenamosios patalpos. Teismas pažymėjo, kad pagal Paramos būstui įsigyti įstatymo (bylai aktuali šio įstatymo 2005 m. liepos 21 d. redakcija) 12 straipsnio 2 dalies 4 punktą bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintą Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašą (toliau tekste – Aprašas) tarnybinės patalpos galėjo būti parduodamos jų nuomininkams tik už kainą, kuri apskaičiuotina įvertinus patalpas pagal TVVPĮ reikalavimus. Teismas nurodė, kad pagal TVVPĮ 5 straipsnį, 6 straipsnio 2 dalį turto vertė turi būti nustatinėjama vadovaujantis turto vertinimo tvarką reglamentuojančių teisės aktų reikalavimais, ji turi būti nustatyta objektyviai ir nepažeidžiant turto savininko teisių. Teismas pažymėjo, kad tai itin svarbu, nes turto vertinimo ataskaita turi juridinę galią, be to, ir pati turtą vertinanti įmonė atsako už atlikto vertinimo teisingumą, jo atlikimo terminus teisės aktų ir sutartyje tarp įmonės bei užsakovo nustatyta tvarka, taip pat atlygina užsakovui žalą, kilusią dėl netinkamai atliktų įsipareigojimų (TVVPĮ 13 str., 24 str. 1 d.). Teismas pažymėjo, kad turto vertinimo ataskaita teisminėje praktikoje yra vertinama kaip viena iš įrodinėjimo priemonių, be to, ir pagal TVVPĮ 2 straipsnio 8 dalies nuostatą turto vertinimas yra turto vertintojo nuomonė apie turto būklę. Dėl to, teismo nuomone, galima būtų konstatuoti, kad turto vertinimo ataskaita, kuri laikoma teisinga iki bus nuginčyta (TVVPĮ 24 str. 3 d.), gali būti tik pripažinta teisinga arba neteisinga, bet ne panaikinta ar pripažinta negaliojančia, nes negali būti galiojanti arba negaliojanti nuomonė ar nuomonė panaikinama. Teismo nuomone, būtų pakankamas pagrindas pripažinti, kad nagrinėjamu atveju ginčijama ataskaita savo esme yra sandoris – tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo atveju tokio turto vertinimo privalomai reikalauja Paramos būstui įsigyti įstatymas, taigi, turto vertinimo atlikimas yra ne tik būtina sąlyga buto pardavimo galimybei, bet ir įvertinimo rezultatas pagal šį įstatymą yra privalomas kitiems asmenims (turto pardavėjui ir pirkėjui), t.y. sukuria teisę pardavėjui parduoti butą ir pareigą parduoti tik už vertinimo metu nustatytą kainą, o pirkėjui sukuria teisę pirkti butą ir pareigą sumokėti vertinimo metu nustatytą kainą (CK 1.63 str. 1, 3, 4 d.).

Teismas nurodė, kad TVVPĮ 7 straipsnyje yra išvardinti turto vertinimo metodai arba jų deriniai. Teismas pripažino, kad UAB „Geomatas“ pagrįstai nurodo, jog turto vertintojas gali taikyti ir teisės aktuose numatytų turto vertinimo metodų derinius, tačiau, teismo teigimu, tai nereiškia, kad turto vertintojas bet kokiu atveju gali taikyti savo nuožiūra bet kurį metodą ar bet kuriuos kokius derinius. Teismas nurodė, kad Turto vertinimo metodikos 21. punktas nustato, kad turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje, o šios metodikos 22. punktas nustato, kad vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo, be to, nustato vertintojo pareigą pagrįsti vertinimo metodų parinkimą. Teismas pažymėjo, kad UAB „Geomatas“ ataskaita patvirtina, jog ginčo buto vertė buvo nustatoma lyginamosios vertės metodu, atsižvelgiant į buto remonto kaštus. Teismas pažymėjo, kad Turto vertinimo metodikos 23.4. punktas ir rekomenduoja taikyti šį metodą, kai reikia vertinti butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (išskyrus šių objektų vertinimą draudimui, jeigu savininkas pageidauja vertinti kitu metodu), t.y. kaip ir nagrinėjamu atveju. Teismas nurodė, kad pagal Turto vertinimo metodikos 24.2. punktą atstatomosios vertės metodą rekomenduojama taikyti, kai reikia vertinti butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (jų draudimo atveju). Teismas nurodė, kad šis metodas taikomas tiems atvejams, kai reikia įvertinti, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas, todėl jį taikyti, teismo nuomone, nebuvo jokio pagrindo nei būtinumo, nei tikslingumo požiūriu, be to, jo taikymo būtinumas ataskaitoje paties vertintojo nėra pagrindžiamas. Teismas pažymėjo, kad pagal užsakovo ir turto vertintojo pasirašytą techninę užduotį šio metodo taikymas apskritai net nebuvo numatytas, šioje užduotyje buvo numatytas būtent lyginamosios vertės metodas, o taip pat naudojimo verčių metodas, taigi, ginčijamoje ataskaitoje panaudotas atkuriamosios (atstatomosios) vertės vertinimo metodas, kurio pardavėjas neprašė, o vertintojas nebuvo įsipareigojęs vertinti šiuo metodu ir šio metodo taikymo reikalingumo nepagrindė. Teismas atkreipė dėmesį, kad pagal Turto vertinimo metodikos 20.4. punktą turto vertintojas turi atlikti turto vertinimą tik dėl su užsakovu motyvuotai suderintų vertinimo metodų, ir pažymėjo, kad ginčijamoje ataskaitoje nurodytas ir naudojimo verčių metodas. Teismo teigimu, nors šis metodas ir buvo panaudotas, jis neturėjo įtakos apskaičiuojant galutinę buto pardavimo rinkos vertę, be to, šio metodo naudojimas taip pat būtų nepagrįstas, nes pagal TVVPĮ 2 straipsnį jis gali būti naudojamas turto, kaip verslo objekto, duodančio pelną, vertinimui. Teismas pažymėjo, kad šiuo atveju jį naudoti kaip papildomą metodą būtinumo teismas taip pat neįžvelgia.

Teismas nurodė, kad teisminio nagrinėjimo metu buvo paskirta ekspertizė, kurios metu iš esmės taip pat konstatuota, kad ginčijamoje ataskaitoje UAB „Geomatas“ pasirinkta vertinimo metodika buvo netinkama, konstatuota visa eilė klaidų ataskaitoje nustatant bei pritaikant pataisų koeficientus (kas sąlygojo mažesnės buto vertės nustatymą), TVVPĮ ir Turto vertinimo metodikos nuostatų pažeidimų. Teismo teigimu, šis ekspertizės aktas tik patvirtina teismo išvadas, kad nei naudojimo pajamų vertės, nei atkuriamosios vertės metodų taikymas nebuvo reikalingas, turto vertė patikimai galėjo būti nustatyta lyginamosios vertės metodu. Teismas pažymėjo, kad būtinumo ar bent tikslingumo naudoti kitus turto vertės nustatymo metodus UAB „Geomatas“ ne tik neįrodė, bet nėra pateikta ir svaresnių jų taikymo pagrindimo argumentų. Teismas nurodė, kad ekspertizės metu nustatyta buto vertė viršija UAB „Geomatas“ nustatytą vertę du kartus ir akivaizdu, kad skirtingi turto vertintojai gali daryti tam tikra dalimi besiskiriančias išvadas, tačiau toks akivaizdus turto vertės skirtumas objektyviai negali būti paaiškinamas. Dėl nurodytų aplinkybių teismas konstatavo, kad nėra pagrindo abejoti atlikta ekspertize, juolab, kad ją atliko ekspertas, įrašytas į teismo ekspertų sąrašus, o UAB „Geomatas“ nepateikė įrodymų, paneigiančių eksperto išvadą. Dėl nurodytų argumentų teismas konstatavo, kad atsakovas UAB „Geomatas“ ginčijamoje ataskaitoje pažeidė imperatyvius TVVPĮ 6 straipsnio 2 dalies, 12 straipsnio 1, 2 punktų, 21 straipsnio 3 dalies, Turto vertinimo metodikos 9. punkto reikalavimus, dėl to ginčijama ataskaita pripažintina negaliojančia (CK 1.80 str. 1 d.).

Teismas pažymėjo, kad pardavėjas nėra laisvas savo nuožiūra nustatyti parduodamo turto kainą, priešingai – pardavėjui privalomai nustatoma pareiga įvertinti parduodamą turtą ne kokiu nors kitu būdu, o pagal TVVPĮ, Aprašo nuostatas bei parduoti turtą būtent pagal įvertinimo metu nustatytą kainą. Teismas pažymėjo, kad pirkėjas taip pat neturi galimybės įtakoti turto kainos, t.y. jis negali derėtis dėl kainos sumažinimo. Dėl to, teismo teigimu, nagrinėjamu atveju šalių sutarčių laisvės principas tam tikra prasme yra ribojamas – jos gali susitarti (arba ne) tik dėl paties turto pirkimo-pardavimo, bet ne už jų tarpusavio sutarimu susitartą, o už faktiškai trečiųjų asmenų nustatytą ir sutarties šalims privalomą kainą. Dėl nurodytų aplinkybių, teismo teigimu, ieškovas nepagrįstai grindžia savo reikalavimus dėl kainos pakeitimo CK 6.198 straipsnio 2 dalimi, 6.313 straipsnio 4 dalimi, nes šios normos reglamentuoja atvejus, kai sutarties sudarymo metu šalys turėjo galimybę vienaip ar kitaip susitarti dėl jos sąlygų. Teismas pažymėjo, kad CK 6.397 straipsnis nustato, jog nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartims CK 6.313 straipsnio 2-6 dalyse nustatytos taisyklės apskritai netaikomos, tuo tarpu pagal bendrąsias sutarčių pakeitimo (ko iš esmės ieškiniu ir siekiama) taisykles sutartys gali būti keičiamos tik CK 6.223 straipsnyje nurodytomis sąlygomis (o jų šiuo atveju nėra) ir tvarka.

Dėl nurodytų argumentų teismas konstatavo, kad tenkinti kitus ieškinio reikalavimus nėra pagrindo. Teismas pažymėjo, kad jeigu dėl buto pardavimo už sutartyje nurodytą kainą yra padaryta žala, jos atlyginimo galėtų būti reikalaujama tik iš kaltų asmenų (turto vertintojo, kitų asmenų, jei jie įtakojo mažesnės vertės, negu tikroji turto vertė, nustatymą, ar suvokdami, kad vertinimas yra akivaizdžiai neteisingas, nesiėmė priemonių teisingai įvertinti turtą ir pan.), o šiuo atveju pareikštas ieškinys yra ne dėl žalos atlyginimo. Teismas pastebėjo, kad ieškovo atstovas bylos nagrinėjimo metu nei pardavėjo, nei pirkėjų sąžiningumo nekvestionavo.

Teismas nurodė, kad bankrutuojanti įmonė yra atleidžiama nuo žyminio mokesčio, tačiau nėra atleidžiama nuo kitų bylinėjimosi išlaidų, todėl iš BUAB „Geomatas“ priteistinos išlaidos už ekspertizę bei išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų siuntimu.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimų į apeliacinį skundą argumentai

Apeliaciniu skundu atsakovas BUAB „Geomatas“ prašo apeliacinės instancijos teismą Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo; įtraukti į bylą trečiaisiais asmenimis LR Seimo Audito komitetą bei turto vertintoją A. P. B.. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Teismas, konstatuodamas, kad UAB „Geomatas“, vertindamas ginčo turtą, pažeidė TVVPĮ 5 ir 7 straipsnių bei Turto vertinimo metodikos 23.4. punkto reikalavimus, nenurodė konkretaus pažeidimo motyvų.

2. Turto vertintojo – teismo eksperto S. Raslano atliktas turto vertinimas neatitinka civilinėje byloje esančios medžiagos ir ieškinio motyvų. UAB „Geomatas“ turto rinkos vertės nustatymą atliko dėl tarnybinio buto išpirkimo iš valstybės. Šis sandoris atliekamas tarp suinteresuotų šalių, o ne atviroje rinkoje, nes turtas yra sąlyginai apribotas dėl tame bute gyvenančio nuomininko įtakos. Byloje atliktos ekspertizės aktas neatitinka byloje nagrinėjamo turto vertės nustatymo pobūdžio, be to, ekspertizės akte yra neatitikimai tiek metodikai, tiek pačiai vertinimo sistemai.

Šalies argumentai

3. Parengiant buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimo ataskaitą reikėjo atsižvelgti į panaudotas lėšas buto remontui.

4. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neįtraukė į bylą trečiaisiais asmenimis LR Seimo Audito komiteto ir turto vertintojo A. B..

Atsiliepimas

Atsiliepime į apeliacinį skundą ieškovas Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, prašo apeliacinės instancijos teismą atsakovo BUAB „Geomatas“ apeliacinį skundą atmesti, o Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimą palikti nepakeistą. Ieškovo teigimu, pirmosios instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad UAB „Geomatas“ atlikta buto, esančio (duomenys neskelbtini), turto vertinimo atskaita pripažintina negaliojančia CK 1. 80 straipsnio pagrindu. Ieškovo nuomone, byla išnagrinėta nepažeidžiant įstatymų nuostatų, o apeliacinio skundo argumentai teisės taikymo aspektu nesudaro įstatyme nustatytų pagrindų skundžiamam pirmosios instancijos teismo sprendimui naikinti ir bylą grąžinti iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui. Ieškovas pažymi, kad pirmosios instancijos teismo padarytos išvados atitinka byloje esančius duomenis, o apeliacinio skundo argumentai yra nepagrįsti, neatitinkantys galiojančių teisės aktų nuostatų. Ieškovas nurodo, kad apeliantas nepateikė teisinių argumentų, kuriais galima būtų paneigti pirmosios instancijos teismo sprendime padarytas išvadas.

Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovas Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamentas nurodo, kad sutinka su apeliacinio skundo argumentu, jog turto vertinimo ataskaita atitinkanti jai keliamus reikalavimus yra laikytina teisinga ir teisėta iki kol bus motyvuotai paneigta, o pirmosios instancijos teismas sprendime nenurodė, kokių TVVPĮ 23 straipsnyje nurodytų reikalavimų neatitinka UAB „Geomatas“ parengta turto vertinimo ataskaita. Atsakovo teigimu, kadangi pirmosios instancijos teismas nesugebėjo motyvuotai nurodyti, kokių konkrečių įstatymo reikalavimų neatitinka turto vertinimo ataskaita, todėl teismo sprendimo dalis, kuria turto vertinimo ataskaita yra pripažinta negaliojančia, yra naikintina.

Atsiliepime į apeliacinį skundą tretysis asmuo UAB DK „PZU Lietuva“ nurodo, kad atsakovo BUAB „Geomatas“ apeliacinis skundas yra pagrįstas ir tenkintinas, o Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimas naikintinas ir ieškinys atmestinas.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

apeliacinis skundas atmestinas ir Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimas paliktinas nepakeistas.

IV. Byloje nustatytos aplinkybės

Byloje nustatyta, kad, vadovaujantis Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamento įstatymo 33 straipsniu, VSD pareigūnui R. Č. , neturinčiam gyvenamosios patalpos jo tarnybos vietoje, 1996 m. balandžio 1 d. tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutarties Nr. 30 (1998 m. rugpjūčio 21 d. protokolu Nr. 1 sutartis papildyta) pagrindu darbo laikotarpiui buvo suteiktos 3 kambarių, 69,61 kv. m. ploto tarnybinės gyvenamosios patalpos, esančios (duomenys neskelbtini). Šias tarnybines gyvenamąsias patalpas nuosavybės teise priklausiusias valstybei VSD patikėjimo teise valdė nuo 1996 m. balandžio 18 d.

2007 m. vasario 26 d. VSD generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-10 „Dėl tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo ir jų išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos“, vadovaujantis CK 6. 618 straipsnio 2 dalimi bei atsižvelgiant į nuomininko prašymą dėl tarnybinio buto pirkimo, pateiktą laikantis tvarkos, numatytos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtinto Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašo III dalies 13 punktu, panaikintas minėtų valstybei nuosavybės teise priklausančių ir VSD patikėjimo teise valdomų gyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), tarnybinis statusas ir jos išbrauktos iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos. Minėtas sprendimas priimtas atsižvelgiant į tai, kad VSD neturi biudžetinių asignavimų ar kitų lėšų, būtinų tarnybinių butų einamajam ir kapitaliniam remontui bei gyvenamųjų patalpų nuomos išlaidų kompensavimui, o paminėtų tarnybinių gyvenamųjų patalpų nuomininkas R. Č. pageidavo šias patalpas išpirkti.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 4 punktu ir 3 dalimi, Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašo 13 ir 14 punktais, 2007 m. vasario 26 d. VSD generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-10 „Dėl tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo ir jų išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos“ bei atsižvelgiant į nuomininko R. Č. 2007 m. vasario 21 d. prašymą dėl tarnybinio buto pirkimo, 2007 m. kovo 8 d. VSD generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1-45 „Dėl VSD patikėjimo teise valdomų gyvenamųjų patalpų leidimo parduoti nuomininkui“ gyvenamąsias patalpas - 3 kambarių butą, įregistruotą Nekilnojamojo turto registre (įrašo Nr. 10/210975), bendras plotas 69, 61 kv. m., unikalus Nr. 1099-5012-6010:0009, esantį (duomenys neskelbtini), leista parduoti VSD pareigūnui R. Č. .

2007 m. kovo 16 d. Lietuvos Respublika, atstovaujama VSD, R. Č. ir R. Č. sudarė buto pirkimo-pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. 2618, patvirtintą Vilniaus miesto 17 notarų biuro notarės L. Mackevičienės. Pagal šią sutartį Lietuvos Respublika, atstovaujama VSD, pardavė, o R. Č. ir R. Č. bendrosios jungtinės nuosavybės teise nusipirko 3 kambarių butą, įregistruotą nekilnojamojo turto registre (įrašo Nr. 10/210975), bendras plotas 69, 61 kv. m., unikalus Nr. 1099-5012-6010:0009, esantį (duomenys neskelbtini). Minėtos sutarties 2.1. punkte numatyta, kad butas parduodamas už 119 500 Lt, kuriuos AB bankas „Hansabankas“ perves į pardavėjo sąskaitą, po to, kai pirkėjai R. Č. ir R. Č. įstatymų nustatyta tvarka įkeis AB bankui „Hansabankas“ nurodytą butą bei įvykdys kitas su AB banku „Hansabankas“ sudarytoje kreditavimo sutartyje numatytas sąlygas, t.y. iki 2007 m. balandžio 16 d. (pagrindas: 2007 m. kovo 13 d. AB banko „Hansabankas“ pažyma dėl kredito suteikimo Nr. 129-01/3114). Sutarties 2.2. punkte nurodyta, kad pilnas atsiskaitymas pagal šią sutartį yra patvirtinamas notaro pakvitavimu, kad šios sutarties 2.1. punktas yra įvykdytas ir pirkėjas pilnai atsiskaitė su pardavėju, kad pirkėjas įmokėjo į pardavėjo nurodytą banko sąskaitą pagal sutartį pardavėjui priklausančią pinigų sumą; notaro išduotas pakvitavimas yra neatskiriama šios sutarties dalis.

2007 m. kovo 16 d. Vilniaus miesto 17 notaro biuro notarės liudijimas (notarinio registro Nr. 3685) patvirtina, kad pirkėjai R. Č. ir R. Č. įvykdė minėtos buto pirkimo-pardavimo sutarties (notarinio registro Nr.2618) 2.1. punkte nustatytus įsipareigojimus, t.y. pilnai atsiskaitė su Lietuvos Respublika, kurią atstovavo VSD.

Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad valstybės institucijos turi teisę priimti sprendimus, susijusius su valstybės turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, išskyrus sprendinius, susijusius su turto perleidimu kitų asmenų nuosavybėn ar su daiktinių teisių suvaržymu, jei įstatymai nenustato kitaip. Minėto įstatymo 17 straipsnyje nurodyti galimi valstybei nuosavybės teise priklausančio turto kitų subjektų nuosavybėn perdavimo būdai, vienas iš kurių - valstybinio turto perdavimas šio įstatymo ir kitų įstatymų nustatytais būdais. Šio įstatymo 8¹ straipsnis nustato pagrindinius valstybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principus - valstybės turtas turi būti valdomas, naudojamas ir disponuojama juo laikantis šių pagrindinių principų: 1) visuomeninės naudos; šis principas reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama rūpestingai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą; 2) efektyvumo; šis principas reiškia, kad sprendimais, susijusiais su valstybės ir savivaldybių turto valdymu, naudojimu ir disponavimu juo, turi būti siekiama maksimalios naudos visuomenei; racionalumo; šis principas reiškia, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti tausojamas, nešvaistomas ir racionaliai tvarkomas; viešosios teisės; šis principas reiškia, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais. Tai reiškia, kad valstybės turtui taikomas specialus teisinis režimas.

Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 4 punkte numatyta, kad tarnybinės gyvenamosios patalpos gali būti parduodamos Vyriausybės nustatyta tvarka jų nuomininkams už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, jeigu šios patalpos tampa nereikalingos institucijų, valdančių jas nuosavybės ar patikėjimo teise, darbuotojams (tarnautojams) apgyvendinti dėl šių darbo (tarnybos) pobūdžio ir yra priimti šių institucijų sprendimai dėl patalpų tarnybinio statuso panaikinimo ir išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos.

Šio įstatymo nuostatas dėl valstybei nuosavybės teise priklausančių tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo sukonkretina ir detalizuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintas Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašas (tekste - Aprašas). Aprašo III skyriuje „Gyvenamųjų patalpų ir (ar) jų priklausinių pardavimas pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalį“, 13.4.1. punkte numatyta, kad parduodamos gyvenamosios patalpos ir (ar) jų priklausiniai įkainojami vadovaujantis Lietuvos Respublikos vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“. Įkainojimo išlaidas apmoka privatizavimą vykdanti institucija.

Aprašo 13.4.2. punkte įtvirtinta, kad apskaičiuota privatizuojamų (parduodamų) gyvenamųjų patalpų ir (ar) jų priklausinių kaina įforminama parduodamų patalpų įkainojimo aktu, kurį priklausomai nuo šių patalpų nuosavybės tvirtina savivaldybės vykdomoji institucija arba valstybės gyvenamųjų patalpų ir (ar) jų priklausinių privatizavimą vykdančios institucijos vadovas ir vyriausiasis finansininkas. Su aktu pasirašytinai supažindinamas gyvenamųjų patalpų pirkėjas.

Trijų kambarių, 69,61 kv. m. ploto buto, esančio (duomenys neskelbtini), pardavimo kaina - 119 500 Lt buvo nustatyta remiantis UAB „Geomatas“ 2006 m. gruodžio 1 d. turto vertinimo sutarties Nr. (70)-33-112, sudarytos tarp UAB „Geomatas“ ir VSD, pagrindu atlikta šio nekilnojamojo turto įvertinimo ataskaita.

Pateiktas į bylą VĮ Registrų centro 2007 m. birželio 29 d. raštas Nr.(7.2./1147)s-4506 patvirtina, kad pagal VĮ Registrų centras atliktą vertinimą nurodyto nekilnojamojo turto vertė 2006 metų gruodžio mėnesiui buvo 195 000 Lt, t.y. ženkliai didesnė už vertę, kurią nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje nustatė UAB „Geomatas“, atlikęs minėto nekilnojamojo turto vertinimą.

VĮ Registrų centras, atsakydamas į Lietuvos Respublikos generalinės prokuratūros paklausimus dėl UAB „Geomatas“ atliktų turto įvertinimo ataskaitų atitikimo teisės aktų reikalavimams, 2007 m. birželio 26 d. rašte Nr. (1.3971130)s-3863 nurodė, kad UAB „Geomatas“ turto vertintojai ir vertinimo atsakovai vadovavosi senesne vidutinių rinkos verčių nustatymo informacija ir nesinaudojo vertinimo datos rinkos bei vidutinės rinkos vertės nustatymo informacija, kad turto įvertinimo ataskaitose daug nenuoseklumų, informacijos prieštaravimų, kad lyginamosios vertės metodo taikymas ir numatomo remonto kaštų atėmimo iš gautos vertės pagrįstumas bei išvados apie vertę formulavimas pagal „atkoreguotą buto vertę“ (cituojama iš ataskaitų teksto) yra abejotinas.

Teisminio nagrinėjimo metu pirmosios instancijos teisme buvo paskirta ekspertizė ir ekspertizės aktu konstatuota, kad ginčijamoje ataskaitoje UAB „Geomatas“ pasirinkta vertinimo metodika buvo netinkama, konstatuota visa eilė klaidų ataskaitoje nustatant bei pritaikant pataisų koeficientus, kas sąlygojo mažesnės buto vertės nustatymą, TVVPĮ ir Turto vertinimo metodikos nuostatų pažeidimų. Šis ekspertizės aktas patvirtina pirmosios instancijos teismo išvadas, kad nei naudojimo pajamų vertės, nei atkuriamosios vertės metodų taikymas nebuvo reikalingas, turto vertė patikimai galėjo būti nustatyta lyginamosios vertės metodu. Būtinumo, tikslingumo naudoti kitus turto vertės nustatymo metodus UAB „Geomatas“ neįrodė, nepateikė svarbių jų taikymo pagrindimo argumentų. Ekspertizės aktu konstatuota, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), 2006 m. gruodžio 31 d. rinkos vertė buvo 276 000 Lt. Ekspertizės išvada nustatyta, kad minėto buto vertė viršija UAB „Geomatas“ nustatytą vertę du kartus. Skirtingi turto vertintojai gali daryti tam tikra dalimi besiskiriančias išvadas, tačiau toks akivaizdus turto vertės skirtumas, objektyviai negali būti paaiškinamas. Teisėjų kolegija neturi jokio pagrindo abejoti atliktos ekspertizės išvada.

Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (tekste - TVVPĮ) nustato turto ir verslo, nepaisant jų nuosavybės formos, vertinimo principus, vertės nustatymo metodus bei jų taikymą konkrečioms turtinių santykių sritims, turto ir verslo vertinimo būdus, turto ir verslo vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas bei atsakomybę.

TVVPĮ 5 straipsnyje apibrėžti turto vertinimo atvejai, vienas iš jų, tai turto vertinimas, kai keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas. To paties straipsnio 2 dalyje numatyta, kad įstatymų nustatytais atvejais turto vertinimas yra privalomas ir atliekamas šio įstatymo 7 straipsnyje nurodytais metodais. Išimtiniais atvejais Vyriausybė gali nustatyti ir kitokius vertinimo metodus.

TVVPĮ 7 straipsnyje numatyti šie turto vertinimo metodai arba jų deriniai: 1) lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodas (toliau - lyginamosios vertės metodas), kurio esmė yra palyginimas, t, y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus; 2) atkuriamosios vertės (kaštų) metodas (toliau - atkuriamosios vertės metodas), kurio pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas; 3) naudojimo pajamų vertės (pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto) metodas (toliau - naudojimo pajamų vertės metodas), kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai parodys turto vertę rinkoje; 4) ypatingosios vertės metodas - unikalioms meno ir istorijos vertybėms, juvelyriniams ir antikvariniams dirbiniams, įvairioms kolekcijoms įvertinti (vertinama pagal specialias šio turto vertinimo technologijas); 5) kiti Lietuvos Respublikos Vyriausybės aprobuoti ir tarptautinėje praktikoje pripažinti metodai.

TVVPĮ 6 straipsnyje, apibrėžiančio turto vertės nustatymo principus, 2 dalyje numatyta, kad turto vertė nustatoma laikantis apdairumo ir atsargumo siekiant nepažeisti turto savininko teisių, taip pat turto pakeitimo kitu turtu bei alternatyvaus turto panaudojimo principų.

TVVPĮ 12 straipsnis numato, kad savo veikloje turtą vertinanti įmonė ir vertintojas privalo vadovautis įstatymais ir kitais teisės aktais, Turto vertintojo profesinės etikos kodeksu, sąžiningai ir rūpestingai atlikti pareigas, profesionaliai atlikti vertinimą.

UAB „Geomatas“ atlikdamas buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimą 2006 metų gruodžio mėnesiui konstatavo buto fizinį pašalinamą nusidėvėjimą, t.y. būtiną buto remontą, ir šio buto pardavimo kainą - 119 500 Lt apskaičiavo iš lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodu nustatytos buto vertės atimdamas privalomą remonto darbų vertę, nustatytą pagal UAB „Sistela“ nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų kainyną. Nei TVVPĮ, nei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtintoje Turto vertinimo metodikoje nėra numatytas toks nekilnojamojo turto (buto) vertinimo būdas. Tokiu būdu, UAB „Geomatas“ atlikdamas buto (duomenys neskelbtini), įvertinimą pažeidė TVVPĮ 5 ir 7 straipsnius bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtintos Turto vertinimo metodikos 23.4. punkto reikalavimus. Dėl to UAB „Geomatas“ buto (duomenys neskelbtini), įvertinimo ataskaita negali būti laikoma pagrįsta, atitinkančia TVVPĮ 23, 24 straipsnių, kitų teisės aktų reikalavimus, todėl ji pripažintina negaliojančia.

Paminėti teisės aktų pažeidimai atliekant buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimą, sąlygojo nepagrįstai mažos, nerealios 2007 m. kovo 16 d. buto pirkimo-pardavimo sutartyje, notarinio registro Nr. 2618, nurodytos kainos nustatymą. Tai patvirtina pateikti į bylą ekspertizės aktas, VĮ Registro centro 2007 m. birželio 29 d. raštas Nr.(7.2./1147)s-4506 ir Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2007 m. spalio 26 d. išrašas ir kiti įrodymai.

Tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimas jų nuomininkams (tame tarpe ir parduodamo turto kainos nustatymas) vykdomas pagal paminėtas imperatyvias teisės normas, kurių laikymasis yra viešojo intereso objektas, t.y. valstybei priklausančios tarnybinės gyvenamosios patalpos jų nuomininkams nuosavybėn gali būti perleidžiamos tik įstatymų nustatytais būdais ir tvarka. Valstybė, parduodama tarnybines gyvenamąsias patalpas jų nuomininkams, siekia gauti artimą rinkos kainai pardavimo kainą. Pagal pateiktą į bylą Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko 2007 m. spalio 26 d. išrašą 3 kambarių buto, įregistruoto Nekilnojamojo turto registre (įrašo Nr. 10/210975), kurio bendras plotas 69, 61 kv. m., unikalus Nr. 1099-5012-6010:0009, esančio (duomenys neskelbtini), vidutinė rinkos vertė 2007 metų kovo 15 dienai (pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momentui) buvo 221 000 Lt, t.y. ženkliai didesnė už vertę, kurią nustatė UAB „Geomatas“, atlikęs minėto nekilnojamojo turto vertinimą. Pagal pateiktą į bylą ekspertizės aktą minėto buto 2006 m. gruodžio 31 d. rinkos vertė buvo 276 000 Lt. Pateikti į bylą ekspertizės aktas ir kiti įrodymai patvirtina, kad UAB „Geomatas“ buto įvertinimo ataskaita nustatyta buto 119 500 Lt kaina aiškiai žymiai mažesnė ir neatitinka parduodamo buto vidutinės rinkos kainos. Tokiu būdu darytina išvada, kad atsakovams R. Č. ir R. Č. 3 kambarių butas, kurio bendras plotas 69, 61 kv. m., esantis (duomenys neskelbtini), 2007 m. kovo 16 d. buto pirkimo-pardavimo sutartimi, notarinio registro Nr. 2618, buvo parduotas nepagrįstai pigiai.

V. Apeliacinės instancijos teismo argumentai ir motyvai

Teisėjų kolegija nepripažįsta pagrįstais apeliacinio skundo argumentų.

Atsakovai BUAB „Geomatas“ apeliaciniame skunde nurodo, jog nesutinka su pirmosios instancijos teismo sprendimu dalyje, kuria teismas CK 1.80 straipsnio pagrindu pripažino negaliojančia UAB „Geomatas“ atliktą buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimo ataskaitą. Apelianto nuomone, pagal TVVPĮ 24 straipsnio 1 dalies nuostatas turto vertinimo ataskaita turi juridinę galią, jeigu ji atitinka šio įstatymo 23 straipsnyje nurodytus reikalavimus. Apeliantas nurodo, kad nei ieškovas ieškinyje, nei teismas 2010 m. vasario 10 d. sprendime nepateikė motyvų, dėl kurių UAB „Geomatas“ atlikta buto (duomenys neskelbtini), turto vertinimo ataskaita neatitinka TVVPĮ 5 ir 7 straipsnių bei Turto vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ 23.4. punkto (tekste - Turto vertinimo metodika) reikalavimų.

Apeliantas apeliaciniame skunde nurodo, kad UAB „Geomatas“, atlikdamas buto vertinimą, turėjo priimti ir techninės užduoties nuorodą – turto vertinimo tikslai – rinkos vertės nustatymas tarnybinio buto pardavimui, kad butas (duomenys neskelbtini), buvo parduotas kaip tarnybinės gyvenamosios patalpos, o ne kaip turtas, kuris tuo metu buvo pardavinėjamas atviroje rinkoje pagal bankų sukelto nekilnojamojo turto „burbulo“ kainas.

Apeliantas taip pat nurodo, kad Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatyme ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintoje Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamas patalpas apskaitos ir naudojimo tvarkoje nenustatyta, kaip turi būti įskaitomos ar atlyginamos nuomojamiems butams padarytos pagerinimo išlaidos. Bendro pobūdžio teisės aktas dėl valstybės turto pardavimo, apelianto nuomone, yra Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas, kurio 10 straipsnio 13 dalyje numatyta, kad Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka vertinant privatizavimo objektą turi būti nustatytas vertės padidėjimas procentais dėl šiam objektui (statiniui) pagerinti nuomininko padarytų išlaidų. Minėtą įstatymą įgyvendinančių Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintų Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 20 punkte nurodyta, kad vertinant objektus, kuriems pagerinti nuomos metu padarytos išlaidos, turi būti nustatytas vertės padidėjimo procentas dėl šiam objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų.

Apeliaciniame skunde nurodoma, kad Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, siekiančio apginti viešąjį interesą, ieškinys grindžiamas kartu su Lietuvos Respublikos Seimo Audito komiteto 2007 m. gegužės 2 d. raštu Nr. 8-2007-4366 prokuratūroje gautu komiteto 2007 m. gegužės 2 d. sprendimu Nr. 7, kurio 1 punkte buvo nuspręsta komiteto turimus duomenis dėl valstybei priklausančių ir Lietuvos Respublikos valstybės saugumo departamento patikėjimo teise valdytų ar valdomų tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo bei leidimo jas išsipirkti perduoti Generalinei prokuratūrai, todėl vadovaujantis CPK 111 ir 112 straipsnių nuostatomis šis dokumentas turėjo būti pateiktas kaip procesinio dokumento priedas, o Lietuvos Respublikos Seimo Audito komitetas, vadovaujantis CPK 37, 41 ir 47 straipsniais, į bylą turėjo būti įtrauktas trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų. Apelianto nuomone, atmetus prokuroro ieškinį pastarajam atsirastų pareiga atlyginti atsiradusius nuostolius. Trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų atsakovo pusėje, apelianto nuomone, turėjo būti įtrauktas ir UAB „Geomatas“ turto vertintojas A. B. . Pripažinus turto vertinimo atskaitą neteisėta, Turto ir verslo vertinimo institutas galėtų panaikinti turto vertintojo A. B. turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą. A. B. neįtraukus į bylos nagrinėjimą pastarasis prarado galimybę dalyvauti šioje byloje, teikti paaiškinimus ir argumentus dėl vertinimo ataskaitos.

Apeliantas nesutinka ir su byloje atliktos nekilnojamojo turto - buto, esančio (duomenys neskelbtini), vertės nustatymo ekspertizės 2009 m. sausio 22 d. aktu Nr. A/SKR619. Apeliantas nurodo, kad ekspertas, nustatydamas ginčo buto kainą, neatsižvelgė į tuo metu rinkoje galiojusį nekilnojamojo turto kainų „burbulą“, tai pat neįvertino to fakto, jog ginčo butas buvo parduodamas kaip tarnybinės gyvenamosios patalpos (turtas sąlyginai apribotas nuomininko įtakos), o ne kaip atviroje rinkoje parduodamas turtas. Ekspertas netinkamai nustatė ginčo turto - buto (duomenys neskelbtini), vertės padidėjimą dėl atliktų pagerinimo darbų. Apelianto nuomone, atsakydamas į teismo užduotus jam klausimus ekspertas pažeidė TVVPĮ, Turto vertintojų etikos kodeksą ir teismo priesaiką. Apeliantas apeliaciniame skunde pažymėjo, kad pagal CPK 214 straipsnio 3 dalies nuostatas, ekspertas turėjo teisę atsisakyti duoti išvadą, jeigu jis manė, kad pateiktajam medžiaga yra nepakankama išvadai duoti arba, kad jam pateiktas klausimas viršija jo kvalifikaciją ar kompetenciją, nurodė, kad ekspertas, atlikdamas ginčo turto vertinimo ekspertizę, viršijo savo kompetenciją.

Apeliantas nurodė, kad byloje esant skirtingiems turto vertinimo aktams (ataskaitoms) teismas turėjo teisę ir pareigą juos vertinti ir savo išvadas, atsižvelgdamas į bylos aplinkybes, tinkamai motyvuoti nuspręsdamas, koks konkretus aktas turi būti taikomas byloje.

Teisėjų kolegija nesutinka su nurodytais apeliacinio skundo argumentais. Teisėjų kolegijos nuomone, bylą nagrinėjęs Vilniaus apygardos teismas, priimdamas 2010 m. vasario 10 d. sprendimą skundžiamoje dalyje, tinkamai taikė ginčo teisinius santykius reglamentuojančias teisės normas.

Pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad UAB „Geomatas“, atlikdamas buto (duomenys neskelbtini), vertinimą pažeidė imperatyvius TVVPĮ 6 straipsnio 2 dalies, 12 straipsnio 1, 2 punktų, 21 straipsnio 1 dalies, Turto vertinimo metodikos 9. punkto reikalavimus, ir turto vertinimo ataskaitą pripažino negaliojančia 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu.

Pirmosios instancijos teismas 2010 m. vasario 10 d. sprendime pagrįstai pažymėjo, kad turto vertintojas gali taikyti TVVPĮ 7 straipsnyje išvardintą turto vertinimo metodų derinius, tačiau tai jokiu būdu nereiškia, kad turto vertintojas bet kokiu atveju gali taikyti savo nuožiūra bet kurį metodą ar bet kurių metodų derinius. TVVPĮ 6 straipsnio 2 dalis įpareigoja turto vertintoją, nustatant turto vertę, laikytis apdairumo ir atsargumo siekiant nepažeisti turto savininko teisių. Vertindamas turtą, turto vertintojas privalo vadovautis Turto vertinimo metodika, suderinta su Tarptautiniais vertinimo standartais bei normomis, turto vertintojų veiklos priežiūrą atliekančios institucijos nurodymais ir sprendimais (TVVPĮ 21 str. 3 d.). TVVPĮ 12 straipsnis numato, kad savo veikloje turtą vertinanti įmonė ir vertintojas privalo vadovautis įstatymais ir kitais teisės aktais, Turto vertintojo profesinės etikos kodeksu, sąžiningai ir rūpestingai atlikti pareigas, profesionaliai atlikti vertinimą ( 12 str. 1 d. 1-2 p.)

Turto vertinimo metodikos 9. punktas įpareigoja vertintoją objektyviai nustatyti turto vertę. Turto vertinimo metodikos 21. punktas nustato, kad turto vertės nustatymo metodas parenkamas atsižvelgiant į tai, kokia turto vertė aktuali užsakovui ir kas, vertintojo požiūriu, geriausiai rodo turto vertę atviroje rinkoje. Šios metodikos 22. punktas nustato, kad vertinimo metodas pasirenkamas priklausomai nuo vertinimo paskirties ir turto tipo, be to, nustato vertintojo pareigą pagrįsti vertinimo metodų parinkimą.

Pagal Turto vertinimo metodikos 24.2. punktą atstatomosios vertės metodą rekomenduojama taikyti tuomet, kai reikia vertinti butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius jų draudimo atveju. Ginčo buto vertė buvo nustatoma turint tikslą jį parduoti, todėl, kaip pagrįstai sprendime konstatavo pirmosios instancijos teismas, taikyti šį metodą nebuvo jokio pagrindo. Be to, šio metodo taikymas nebuvo numatytas ir tarp UAB „Geomatas“ bei užsakovo VSD pasirašytoje techninėje užduotyje, o UAB „Geomatas“ atlikdamas ginčo buto vertinimą šio metodo panaudojimo nepagrindė. Turto vertinimo metodikos 20.4. punkte numatyta, kad vertindamas objektą, turto vertintojas parenka motyvuotą turto vertės nustatymo metodą, suderinęs jį su užsakovu.

Pirmosios instancijos teismas sprendime pagrįstai konstatavo, kad naudojimo verčių metodas taikytas nepagrįstai, kadangi pagal TVVPĮ 2 straipsnio nuostatas šis metodas galėjo būti naudojamas tik turto, kaip verslo objekto, duodančio pelną, vertinimui. TVVPĮ 5 straipsnyje apibrėžti turto vertinimo atvejai, ir vienas iš jų, tai turto vertinimas, kai keičiasi jo savininkas, t. y. turtas parduodamas. Būtent ginčo atveju turtas buvo vertinamas jo pardavimo tikslu.

Apeliaciniame skunde atsakovas nurodo, kad pagal įstatymų nuostatas, vertinant ginčo butą (duomenys neskelbtini), reikėjo įvertinti ir nuomininko turėtų turto pagerinimo išlaidų įtaką turto vertei, tačiau skirtingai nei nurodoma apeliaciniame skunde atsakovas UAB „Geomatas“ atlikdamas ginčo buto, esančio (duomenys neskelbtini), įvertinimą konstatavo buto fizinį pašalinamą nusidėvėjimą, t.y. būtiną buto remontą, ir šio buto pardavimo kainą apskaičiavo iš lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodu nustatytos buto vertės atimdamas privalomą remonto darbų vertę, nustatytą pagal UAB „Sistela“ nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų kainyną.

Nei TVVPĮ, nei Turto vertinimo metodikoje nėra numatytas toks nekilnojamojo turto (buto) vertinimo būdas. Vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė nustatoma taikant atstatomosios vertės metodą (Turto vertinimo metodikos 34 p.). Ginčo atveju vertintojas šio vertinimo metodo net nebuvo pasirinkęs. Be to, kaip numato TVVPĮ 22 straipsnis metodų parinkimas turi būti pagrindžiamas. UAB „Geomatas“ turto vertinimo ataskaitoje nėra pagrįsta, kodėl buvo skaičiuojamas ginčo turto nusidėvėjimas, t.y. būtinas remontas. Nustatydamas būtinas remonto išlaidas pagal UAB „Sistela“ nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainyną UAB „Geomatas“ į būtino remonto darbų procentą įtraukė ir vandentiekį, kanalizaciją, elektrą. Šių komunikacijų remonto būtinumas ataskaitoje nėra pagrįstas. UAB „Geomatas“ ataskaitoje fiksavo būtiną buto remontą po pardavimo, ir tokiu būdu sumažino turto vertę, kai tuo tarpu atsakovas R. Č. teigė bute atlikęs remontą. Atlikti buto pagerinimo darbai iki vertinimo momento buto rinkos vertę padidina, bet ne sumažina, kaip ataskaitoje konstatavo UAB „Geomatas“. Pažymėtina, kad buto įvertinimas teisės aktų nustatyta tvarka ir buto remontui panaudotų lėšų kompensavimas yra skirtingi dalykai.

Teisėjų kolegijos nuomone, UAB „Geomatas“ atlikdamas ginčo buto vertinimą dirbtinai sumažino parduodamo turto vertę ir tokiu būdu pažeidė TVVPĮ 6 ir 12 straipsnius bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtintos Turto vertinimo melodikos 9. ir 23.4. punktų reikalavimus. TVVPĮ 21 straipsnio 3 dalis imperatyviai nustato pareigą turto vertintojui vadovaujantis Vyriausybės patvirtinta metodika, todėl šios melodikos pažeidimas vertintinas kaip įstatymo imperatyvios normos, nustatančios prievolę vadovautis tokia metodika, pažeidimas.

Teisėjų kolegija nesutinka su apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais, kad buto vertės nustatymui turėjo įtakos tai, kad ginčo butas buvo parduodamas kaip tarnybinis butas, apsunkintas nuomininkais, o ne kaip atviroje rinkoje egzistuojantis turtas.

Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti įstatymo (bylai aktuali šio įstatymo 2005 m. liepos 21 d. redakcija) IV skirsnio „Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų, patalpų privatizavimas lengvatinėmis sąlygomis“ 12 straipsnio 2 dalies 4 punkte numatyta, kad tarnybinės gyvenamosios patalpos gali būti parduodamos Vyriausybės nustatyta tvarka jų nuomininkams už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal TVVPĮ, jeigu šios patalpos tampa nereikalingos institucijų, valdančių jas nuosavybės ar patikėjimo teise, darbuotojams (tarnautojams) apgyvendinti dėl šių darbo (tarnybos) pobūdžio ir yra priimti šių institucijų sprendimai dėl patalpų tarnybinio statuso panaikinimo ir išbraukimo iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų apskaitos. Šio įstatymo nuostatas dėl valstybei nuosavybės teise priklausančių tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo sukonkretina ir detalizuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintas Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarkos aprašas. Aprašo III skyriuje „Gyvenamųjų patalpų ir (ar) jų priklausinių pardavimas pagal Lietuvos Respublikos valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalį“, 13.4.1. punkte numatyta, kad parduodamos gyvenamosios patalpos ir (ar) jų priklausiniai įkainojami vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 „Dėl turto vertinimo metodikos“ patvirtinta Turto vertinimo metodika. Minėtas teisinis reglamentavimas patvirtina, kad tarnybinės gyvenamosios patalpos galėjo būti parduodamos jų nuomininkams tik už kainą, kuri turėjo būti apskaičiuota įvertinus patalpas pagal TVVPĮ reikalavimus. Paminėtų teisės aktų nuostatos nenumato jokių išimčių tarnybinių gyvenamųjų patalpų pardavimo kainos nustatymui.

Teisėjų kolegija nesutinka su apeliaciniame skunde išdėstytais motyvais dėl byloje atliktos turto vertinimo ekspertizės nepagrįstumo ir neteisėtumo.

Byloje atliktos ekspertizės aktu nustatyta ginčo buto vertė viršijo UAB „Geomatas“ nustatytą vertę du kartus. Teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendime išdėstytais argumentais, kad skirtingi turto vertintojai gali daryti tam tikra dalimi besiskiriančias išvadas, tačiau toks akivaizdus turto vertės skirtumas, objektyviai negali būti paaiškinamas. Pirmosios instancijos teismas neturėjo jokio pagrindo abejoti atlikta ekspertize. Ekspertizę atliko į teismo ekspertų sąrašus įrašytas ekspertas. Bylos nagrinėjimo metu atsakovas BUAB „Geomatas“ įrodymų, paneigiančių eksperto išvadą, nepateikė. Tokių įrodymų, kurie sudarytų pagrindą abejoti byloje atliktos turto vertės nustatymo ekspertizės 2009 m. sausio 22 d. aktu Nr. A/SKR619 nepateikta į bylą su apeliaciniu skundu.

Nurodytos aplinkybės ir pateikti į bylą įrodymai patvirtina, kad ieškiniu ginčijama buto įvertinimo ataskaita neatitinka TVVPĮ 23, 24 ir kitų teisės aktų reikalavimų.

Pagal TVVPĮ 13 straipsnio, 24 straipsnio 1 dalies nuostatas už atlikto vertinimo teisingumą, jo atlikimo terminus teisės aktų ir sutartyje tarp įmonės bei užsakovo nustatyta tvarka, atsako turtą vertinanti įmonė, kuriai pagal įstatymo nuostatas ir kyla pareiga atlyginti užsakovui žalą, kilusią dėl netinkamai atliktų įsipareigojimų. TVVPĮ 14 straipsnyje numatyta, kad atlyginusi žalą, turtą vertinanti įmonė turi atgręžtinio reikalavimo teisę į kitus darbuotojus, kurie privalo atlyginti įmonei žalą įstatymų nustatytu dydžiu ir tvarka. Esant tokioms įstatymo nuostatoms, ginčo atveju už turto, buto (duomenys neskelbtini), vertės nustatymo teisingumą atsakinga UAB „Geomatas“. Apelianto argumentai dėl turto vertintojo A. B. įtraukimo į bylą trečiuoju asmeniu atsakovo pusėje atmestini kaip nepagrįsti. Šioje byloje UAB „Geomatas“ nebuvo keliami turtinio pobūdžio reikalavimai, o pareikštas ieškinys nėra ieškinys dėl žalos atlyginimo.

Lietuvos Respublikos Seimo Audito komiteto 2007 m. gegužės 2 d. raštu Nr. S-2007-4366 prokuratūroje gautas komiteto 2007 m. gegužės 2 d. sprendimas Nr. 7, kurio 1 punkte buvo nuspręsta komiteto turimus duomenis dėl valstybei priklausančių ir Valstybės saugumo departamento patikėjimo teise valdytų ar valdomų tarnybinių gyvenamųjų patalpų statuso panaikinimo bei leidimo jas išsipirkti nuomininkams perduoti Generalinei prokuratūrai, buvo tik pagrindas pradėti tyrimą dėl viešojo intereso, o ne pagrindas prokuroro ieškiniui teisme pareikšti. Tik atlikęs tyrimą ir nustatęs teisės aktų reikalavimų pažeidimus atsakovams R. Č. ir R. Č. įgyjant ginčo butą (duomenys neskelbtini), prokuroras ieškiniu gindamas viešąjį interesą kreipėsi į teismą. Pagal CPK 135 straipsnio 2 dalies nuostatas prie ieškinio turi būti pridėti dokumentai ir kiti įrodymai, kuriais ieškovas grindžia savo reikalavimus. Šiuo atveju ieškinio turinys bei ieškinyje išdėstyti reikalavimai nėra grindžiami Lietuvos Respublikos Seimo Audito komiteto 2007 m. gegužės 2 d. sprendimu Nr. 7, todėl nebuvo ir nėra jokio teisinio pagrindo šį dokumentą pateikti kaip procesinio dokumento priedą (CPK 114 str., 135 str. 2 d.). Šios bylos išsprendimas negali turėti jokios įtakos Lietuvos Respublikos Seimo Audito komiteto teisėms ir pareigoms, todėl jokio pagrindo nebuvo ir nėra pastarojo įtraukti į bylą trečiuoju asmeniu (CPK 47 str.).

Teisėjų kolegijos nuomone, kiti apeliaciniame skunde išdėstyti motyvai yra deklaratyvaus pobūdžio, neturi teisinės reikšmės nagrinėjamai bylai bei pirmosios instancijos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui.

Byloje esant nustatytoms paminėtoms aplinkybėms, Vilniaus apygardos teismas 2010 m. vasario 10 d. sprendime padarė pagrįstą išvadą, kad UAB „Geomatas“ atlikta buto, esančio (duomenys neskelbtini), turto vertinimo atskaita pripažintina negaliojančia CK 1. 80 straipsnio pagrindu.

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas bylą išnagrinėjo nepažeidžiant aptartų įstatymų nuostatų, apeliacinio skundo argumentai teisės taikymo aspektu nesudaro įstatyme (CPK 329, 330 str.) nustatytų pagrindų skundžiamam pirmosios instancijos teismo sprendimui naikinti ir bylą grąžinti iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

Pirmosios instancijos teismo padarytos išvados atitinka byloje esančius duomenis. Atsakovo apeliacinio skundo argumentai yra nepagrįsti, neatitinkantys galiojančių teisės aktų nuostatų. Apeliantas nepateikė teisinių argumentų, kuriais galima būtų paneigti pirmosios instancijos teismo sprendime padarytas išvadas.

Dėl nurodytų motyvų teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinio skundo argumentai nėra pagrindas panaikinti ar pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą, ir sprendžia, kad apeliacinis skundas yra nepagrįstas ir atmestinas, o Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimas paliktinas nepakeistas.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 79, 88, 92, 96 straipsniais, sprendžia, kad priteistina iš atsakovo BUAB „Geomatas“ į valstybės biudžetą 4,25 Lt procesinių dokumentų įteikimo apeliacinės instancijos teismo išlaidų atlyginimo.

Rezoliucinė dalis

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu,

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2010 m. vasario 10 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti iš atsakovo bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Geomatas“ į valstybės biudžetą 4,25 Lt (keturis litus dvidešimt penkis centus) procesinių dokumentų įteikimo apeliacinės instancijos teisme išlaidų atlyginimo.

Teisėjai Konstantinas GurinasKazys KailiūnasVytas Milius