- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Nutartis
- Data
- 2020-03-31
- Bylos Nr.
- 2A-313-866/2020
- Teisminio proceso Nr.
- 2-68-3-27465-2018-4
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Asta Pikelienė, Margarita Stambrauskaitė, Laima Ribokaitė
- Atsakovas
- Mažosios bendrijos asmenybės ugdymo centro „Augimas“
- Ieškovas
- UAB „Baltisches Haus“
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Astos Pikelienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Laimos Ribokaitės ir Margaritos Stambrauskaitės,
apeliacine tvarka rašytiniame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Mažosios bendrijos asmenybės ugdymo centro „Augimas“ (toliau MB „Augimas“) apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. birželio 7 d. sprendimo, civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Baltisches Haus“ ieškinį atsakovui MB Asmenybės ugdymo centrui „Augimas“ dėl skolos priteisimo bei pagal atsakovo MB Asmenybės ugdymo centro „Augimas“ priešieškinį ieškovui UAB „Baltisches Haus“ dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
1. Ieškovas UAB „Baltisches Haus“ ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo MB Asmenybės ugdymo centro „Augimas“ 5297,05 Eur nuomos, komunalinių ir bendrųjų mokesčių, 6 proc. dydžio metines procesines palūkanas bei bylinėjimosi išlaidas.
2. Nurodė, kad atsakovui buvo išnuomojęs 172,85 kv. m patalpas, esančias prekybos centre (duomenys neskelbtini) (toliau tekste – ir patalpos); nuomos terminas buvo iki 2023-03-31. Patalpos nuomininkui buvo perduotos 2018-03-07. Pagal šalių sudarytą 2018-03-07 Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (toliau tekste – ir Sutartis) atsakovas turėjo pareigą mokėti 1464 Eur nuomos mokestį, tačiau praėjus vos dviem mėnesiams po nuomos sutarties pasirašymo atsakovas nustojo mokėti nuomos mokestį. Taigi atsakovo skola sudaro 3862,85 Eur nuomos mokesčio ir 1434,20 Eur komunalinių bei bendrų mokesčių už 2018 m. birželio, liepos ir rugpjūčio mėnesius; bendra skolos suma – 5297,05 Eur.
3. Atsakovas MB Asmenybės ugdymo centras „Augimas“ su pareikštu ieškiniu nesutiko ir prašė jį atmesti. Pažymėjo, kad jis 2018-07-27 ieškovui pateikė pranešimą dėl nuomos sutarties vykdymo, kuriame nurodė, jog patalpose nuolat juntamas blogas kvapas, o atlikus garso izoliacijos preliminarius matavimus paaiškėjo, kad įrengta patalpų garso izoliacija neatitiko nustatytų reikalavimų. Šiuo pranešimu atsakovas prašė per 15 dienų pašalinti trūkumus, o kitu atveju, atsakovas informavo vienašališkai nutrauksiantis nuomos sutartį. Atsakovas dėl ieškovo patalpų trūkumų neįvykdė savo plano per balandžio-rugpjūčio mėnesius gauti 18 200 Eur pajamų. Ieškovui nepašalinus patalpų trūkumų, atsakovas patyrė nuostolius, todėl ieškovo reikalavimas dėl nuomos mokesčio priteisimo yra nepagrįstas ir neatitinka teisingumo, protingumo bei sąžiningumo principų.
4. Atsakovas teismui pateikė priešieškinį, kuriuo prašė pripažinti šalių 2018-03-07 sudarytą Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį dėl 172,85 m² ploto patalpų, esančių pastate, (duomenys neskelbtini), negaliojančia ab initio bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Nurodė, kad ieškovas ir VšĮ „Balseliai“ 2016-08-09 sudarė preliminarią sutartį dėl būsimos nuomos sutarties sudarymo. VšĮ „Balseliai“ ir atsakovo vykdomos veiklos yra identiškos, todėl atsakovas iš ieškovo išsinuomojo patalpas. Ieškovas neatskleidė tikrosios padėties dėl patalpų kokybės ir tinkamumo vykdyti atsakovo veiklą, be to, nurodė klaidingą informaciją dėl bendrųjų mokesčių. Patalpose buvo jaučiamas blogas kvapas, patalpų vėdinimo sistema neveikė, garso izoliacija neatitiko nustatytų reikalavimų. Taigi, atsakovas negalėjo vykdyti veiklos.
5. Ieškovas su priešieškiniu nesutiko ir nurodė, kad priešieškinis yra grindžiamas vien tik prielaidomis, atsakovas neįrodė savo teiginio dėl esminio suklaidinimo. Sudarius nuomos sutartį ir perdavus patalpas, ieškovas negavo iš atsakovo pastabų ar pretenzijų, jog patalpos neatitiko atsakovo pageidavimų ar lūkesčių. Nuomos sutarties sąlygose ieškovas informavo atsakovą, kad nuomojamos patalpos yra pastatytos ir skirtos įprastai prekybinei ir paslaugų veiklai vykdyti, todėl pagal nuomos sutarties sąlygas atsakovas pats privalėjo imtis veiksmų dėl nuomos patalpų atitikimo jo vykdomai veiklai.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
6. Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. birželio 7 d. sprendimu ieškinys buvo patenkintas visiškai: iš atsakovo ieškovui priteista 5297,05 Eur nuomos, komunalinių ir bendrųjų mokesčių, 6 % dydžio metinės palūkanos už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2018-09-06, iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1360 Eur bylinėjimosi išlaidų; priešieškinis atmestas; iš atsakovo valstybei priteista 13,85 Eur pašto išlaidų.
7. Teismas, tenkindamas ieškinį nurodė, kad byloje nėra duomenų, jog nuomojamų patalpų vandentiekio, nuotėkų ir kanalizacijos, ventiliacijos sistemos neatitiko teisės aktų reikalavimų. Atsakovas nepagrįstai atsisakė mokėti nuomos ir kitus mokesčius, todėl iš jo turi būti priteistas susidaręs įsiskolinimas. Atsakovas nuomos mokesčio dydžio neginčijo, tačiau nesutiko su kitais mokesčiais. Atsakovui sudarant sutartį, mokesčių rūšys ir turinys buvo atskleisti (Sutarties bendroji dalis), todėl būdamas verslininku, atsakovas suprato, kokius įsipareigojimus prisiėmė. Ta aplinkybė, jog atsakovas negavo jo planuotų pajamų, savaime neatleidžia jo nuo Sutartimi prisiimtų įsipareigojimų tinkamo vykdymo. Sutarties šalys buvo verslo įmonės, o pagal CK 2.4 str., verslininkui savo veikloje keliami aukštesni reikalavimai. Juolab, kad atsakovo atstovė teismo posėdyje patvirtino aplinkybes, jog verslu užsiima 10 metų ir pati tiesiogiai dalyvavo Sutarties sudaryme.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
8. Atsakovas apeliaciniu skundu prašė: panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. birželio 7 d. sprendimo dalį dėl ieškinio tenkinimo; vietoje tos dalies priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti; priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidas.
9. Nurodė, kad vadovaujantis CK 6.483 str. 1 d. nuostata, ne nuomininkas, bet nuomotojas turi pareigą užtikrinti, jog perduodamas daiktas atitiktų sutarties sąlygas bei būtų daikto paskirtį atitinkančios būklės. Todėl ne atsakovas, o ieškovas turėjo įsivertinti ar ieškovo išnuomotos patalpos tiks atsakovo planuojamai veiklai vykdyti. Nes būtent ieškovas įsipareigojo perduoti atsakovui patalpas, kurios bus tinkamos atsakovo veiklai vykdyti. Taigi, teismas netinkamai taikė CK 6.483 str. 1 d. reglamentuojančią nuomotojo pareigą perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą ir dėl to netinkamai įvertino byloje esančius įrodymus dėl patalpų trūkumų ir priėmė neteisingą sprendimą, jog patalpos buvo tinkamos naudojimui. Kadangi dėl patalpų trūkumų atsakovas negalėjo jomis naudotis, pagal paskirtį, neprotinga, neteisinga ir nesąžininga (CK 1.5 str.) priteisti iš atsakovo nuomos mokestį už tokias patalpas, nes jos jam buvo perduotos su trūkumais. Juo labiau, kad dėl patalpų trūkumų atsakovas negalėjo vykdyti numatytos veiklos ir negavo numatytų pajamų ir patyrė nemažai nuostolių.
Atsiliepimas
10. Ieškovas atsiliepimu į apeliacinį skundą prašė jį atmesti, o sprendimą palikti nepakeistą, priteisti bylinėjimosi išlaidas.
11. Nurodė, kad teismas visiškai pagrįstai konstatavo, kad atsakovas keturis mėnesius naudojosi patalpomis, pretenzijų dėl jų netinkamumo nereiškė, tačiau mokesčių už tris mėnesius nemokėjo. Byloje duomenų, jog nuomojamų patalpų vandentiekio, nuotekų ir kanalizacijos, ventiliacijos sistemos neatitiko teisės reikalavimų nėra. Todėl, pagal CK 6.200 str. 1 d., sutarties šalys privalo vykdyti sutartį tinkami ir sąžiningai. Teismas visiškai pagrįstai, teisėtai ir teisingai sprendė, jog atsižvelgiant į šias nuostatas bei Sutarties Bendrosios dalies 8.1 p.,8.5 p. ir 8.8 p. bei Sutarties Specialiosios dalies 5.1-8.2 punktus, atsakovui kilo pareiga mokėti nuomos mokestį bei komunalinius ir bendrus mokesčius už patalpas (CK 6.477, 6.487 str. 1 d.).
Motyvuojamoji dalis
IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
12. Apeliacinio proceso paskirtis, laikantis CPK 320 straipsnyje įtvirtintų bylos nagrinėjimo ribų, patikrinti pirmosios instancijos teismo procesinį sprendimą tiek jo teisėtumo, tiek jo pagrįstumo aspektu. Apeliacinės instancijos teismas bylą nagrinėja neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų. Taip pat apeliacinės instancijos teismas, neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo motyvus bei reikalavimus, ex officio patikrina ar nėra CPK 329 straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų. Absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatyta.
13. Atsakovas apeliacinį skundą iš esmės grindžia tuo, kad ieškovas jam perdavė netinkamos būklės patalpas, kurių atsakovas negalėjo naudoti pagal paskirtį, dėl to atsakovas patyrė nuostolių, todėl ir neturi pareigos ieškovui mokėti nuomos bei kitų mokesčių. Apeliacinės instancijos teismas su tokiais atsakovo teiginiais nesutinka.
14. Nors atsakovas nurodė, jog tik perėmus patalpas buvo jaučiamas nemalonus kvapas, tačiau pirmą kartą apie nemalonų kvapą ir patalpų netinkamumą ieškovui pranešė tik 2018 m. liepos 27 d., o nuomos mokesčio nemokėjo jau nuo 2018 m. birželio mėnesio.
15. Atsakovas apeliaciniame skunde nurodo, kad ieškovas, kaip nuomotojas turėjo užtikrinti, jog perduodamas daiktas atitiktų sutarties sąlygas bei būtų daikto paskirtį atitinkančios būklės, tačiau to nepadarė. Toks atsakovo teiginys nepagrįstas, jį paneigia byloje esantys įrodymai.
16. Atsakovas 2018-03-07 priėmė patalpas iš ieškovo kaip tinkamas naudojimui (Sutarties specialiosios dalies 4.3 p.). Sutarties specialiosios dalies 10.2 punktu ieškovas ir atsakovas susitarė, kokios būklės patalpos yra perduodamos. Sutarties bendrosios dalies 5.5, 5.6, 5.7 ir 5.9 punktais šalys aptarė atvejus, kas būtų, jei nuomininkas turėtų pretenzijų dėl patalpų būklės. Pažymėtina, kad patalpų trūkumai turėjo būti nurodyti patalpų priėmimo-perdavimo akte. Atsakovas jokių pretenzijų dėl patalpų būklės ar jų tinkamumo nei patalpų perdavimo priėmimo metu, nei po patalpų perdavimo priėmimo, nei pradėjęs vykdyti veiklą (t. y. 2018 m. kovo 28 d.) ieškovui nereiškė.
17. Kaip minėta, pirmoji pretenzija raštu atsakovui buvo pateikta tik 2018 m. liepos 27 d. Taigi, nepagrįsti atsakovo teiginiai, kad patalpos jau nuo pat jų perdavimo buvo netinkamos atsakovui. Atsakovas, elgdamasis protingai ir rūpestingai, pastebėjęs kokius nors patalpų trūkumus, turėjo per 5 dienas darbo dienas apie tai pranešti ieškovui (Sutarties bendrosios dalies 5.9 punktas). Kadangi atsakovas apie blogą kvapą atsakovui pranešė tik 2018 m. liepos 27 d., laikytina, jog iki 2018 m. liepos 23 d. jis pretenzijų ieškovui neturėjo, taigi, vien dėl šios priežasties nepagrįstas ieškovo atsisakymas nemokėti ieškovui nuomos bei komunalinių mokesčių už 2018 m. birželio ir liepos mėnesius.
18. Sutarties specialiosios dalies 10.3 punkte nurodyta, kad visus likusius Patalpų įsirengimo darbus ir pritaikymo Sutarties specialiosios dalies 3.3. numatytai veiklai vykdyti Nuomininkas atlieka savo jėgomis ir sąskaita. Taigi, pagal šią Sutarties nuostatą būtent atsakovas, o ne ieškovas, turėjo patalpas įsirengti taip, kad jos tiktų atsakovo veiklai patalpose.
19. Atsakovas apeliaciniame skunde teigia, kad Pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.483 str. 1 d. reglamentuojančią nuomotojo pareigą perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, nes ši teisės norma yra imperatyvi ir jos negalima pakeisti šalių susitarimu.
20. CK 6.483 str. 1 d. yra nurodyta, kad nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą.
21. Taigi, nors norma ir yra imperatyvi, bet joje nurodyta, kad daiktas turi atitikti sutarties sąlygas, taigi, priešingai nei nurodo atsakovas, šalys gali pačios susitarti dėl konkrečių daikto savybių.
22. Sutarties bendrosios dalies 16.4 punkte nurodyta, kad Nuomotojas nesuteikia jokių garantijų ir/ar patvirtinimų dėl Nuomojamų patalpų tinkamumo naudoti Nuomininko veiklai, Prekybos centro užimtumo ir/ar iš Nuomojamų gaunamų pajamų dydžio. Bet kokią su nuomojamose patalpose vykdoma veikla susijusią verslo riziką visu Sutarties galiojimu prisiima Nuomininkas.
23. Taigi, ir iš šios Sutarties nuostatos darytina išvada, kad ieškovas neįsipareigojo atsakovui pateikti tokių patalpų, kad jos būtų visiškai tinkamos atsakovo veiklai. Todėl negalima teigti, kad ieškovas pažeidė pareigą perduoti atsakovui patalpas, atitinkančias šalių sutartas sąlygas.
24. Pagal Sutarties nuostatas būtent atsakovas turėjo atlikti tam tikrus patalpų įrengimo darbus, kad jos atitiktų specialius atsakovo veiklai keliamus reikalavimus. Būtent dėl to šalys Sutarties specialiosios dalies 10.3 punktu ir susitarė, jog visus likusius patalpų įsirengimo darbus ir pritaikymo Sutarties specialiosios dalies 3.3 punkte numatytai veiklai vykdyti nuomininkas (atsakovas) atlieka savo jėgomis ir sąskaita. Tai patvirtina ir Sutarties bendrosios dalies 9.4 punktas, kuriame nurodyta, kad jei Sutarties galiojimo laikotarpiu pagal galiojančius teisės aktus nuomojamos patalpos turi būti pertvarkytos, kad atitiktų papildomus reikalavimus, nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita ir rizika parengti atitinkamus patalpų projektus ir, remiantis bendrosios dalies 4.3 punktu, atlikti šiuos pakeitimus savo sąskaita.
25. Iš nurodytų Sutarties nuostatų darytina išvada, kad būtent atsakovas, o ne ieškovas turėjo patalpas įrengti taip, kad jos atitiktų atsakovo veiklai keliamus reikalavimus, todėl nepagrįsti atsakovo argumentai, kad ieškovas jam perdavė netinkamos būklės patalpas.
26. Atsakovas teigia, kad savo teiginiams įrodyti, jog patalpos yra netinkamos naudojimui, jis pateikė tokius įrodymus: 2018-08-28 UAB „Tyrimo laboratorija“ atliktų oro kondicionavimo ir vėdinimo sistemų bandymų ir matavimų rezultatus, kuriuose konstatuota, jog: ,,Išmatuota sistema neveikia“; 2018-08-30 UAB „Tyrimo laboratorija“ atlikto Aplinkos garso lygio matavimo protokolą Nr. 134-18-TA-559, kuriame konstatuota, jog: ,,Dviejų valandų laikotarpyje buvo nustatyti 5, Lietuvos higienos normoje HN 33:2011, 1 lentelėje nurodyto didžiausio leidžiamo ekvivalentinio garso slėgio lygio (LAeqT) visuomeninės paskirties pastatų patalpose, kuriose vyksta mokymas ir (ar) ugdymas, viršijimo atvejai. Dviejų valandų laikotarpyje buvo nustatyti 6, Lietuvos higienos normoje HN 33:2011, 1 lentelėje nurodyto didžiausio leidžiamo maksimalaus garso slėgio lygio (LAFmax) visuomeninės paskirties pastatų patalpose, kuriose vyksta mokymas ir (ar) ugdymas, viršijimo atvejai.“; 2018-07-25 Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos aplinkos triukšmo tyrimo protokolą Nr. F-AT-25212018, kuriame konstatuota, jog triukšmo lygis viršijo maksimalaus garso slėgio lygio ribinę vertę; 2018-08-07 Nacionalinės visuomenės sveikatos priežiūros laboratorijos Cheminių tyrimų skyriaus protokolą Nr. Ch6526/2018, kuriame nurodoma, kad aplinkoje yra daugiau normos acetono, butilacetato, etanolio, etilacetato, izapropanolio ir kitų cheminių lakių organinių junginių.
27. Pažymėtina, kad atsakovas dar prieš sudarydamas Sutartį žinojo, kad patalpos bus prekybos centre ir turėjo suprasti tam tikrą tokių patalpų specifiką: tai, kad lankytojų srautas, veikiantys įrenginiai sukels tam tikro lygio triukšmą, taip pat tai, kad prekybos centre bus gaminamas maistas, veiks taromatas ir kt., todėl bus tikimybė, jog sklis įvairūs kvapai. Taigi, atsakovas savo veiklai išsinuomodamas patalpas prekybos centre, turėjo prisiimti ir iš to kylančią tam tikrą riziką bei imtis priemonių kiek įmanoma tą riziką sumažinti. Kaip jau minėta, pagal sutartį atsakovas pats turėjo įrengti patalpas taip, kad jos atitiktų jo veiklai keliamus reikalavimus, įskaitant garso izoliavimą, todėl negalima teigti, jog atitinkamos garso izoliacijos įrengimas buvo ieškovo pareiga. Be to, visi atsakovo nurodomi tyrimai buvo atlikti liepos ar net rugpjūčio mėnesį, t. y. jau po to, kai atsakovas atsisakė mokėti nuomos mokestį. Jeigu, kaip nurodo atsakovas, neveikė vėdinimo sistema, jautėsi negeri kvapai, jis turėjo per penkias darbo dienas pranešti ieškovui. Taigi, minėti atsakovo pateikti įrodymai nepatvirtina, jog patalpos perdavimo metu nebuvo tinkamos naudoti atsakovo veikloje. Kitokių įrodymų, kad patalpų vandentiekio, nuotekų ir kanalizacijos, ventiliacijos sistemos neatitiko teisės reikalavimų nėra.
28. Byloje nustatyta, kad atsakovas iki 2018 m. rugsėjo 4 d. valdė ir naudojo nuomojamas patalpas. Kadangi atsakovas neįrodė, jog ieškovas jam perdavė netinkamos kokybės patalpas, jis už visą laiką nuo 2018 m. kovo 28 d., t. y. dienos, nuo kurios šalių susitarimu turėjo būti pradėtas skaičiuoti nuomos mokestis (Sutarties specialiosios dalies 5.2 punktas), privalėjo mokėti patalpų nuomos mokestį.
29. Sutarties Specialiosios dalies 6.1 p. nurodyta, kad komunaliniai mokesčiai pradedami skaičiuoti ir mokėti nuo patalpų perdavimo dienos – nuo 2018 m. kovo 7 d. Sutarties Specialiosios dalies 7.1 p. nustatyta, kad Bendrieji mokesčiai pradedami skaičiuoti ir mokėti nuo Prekybos centro atidarymo dienos, t.y., 2018 m. kovo mėn. 28 d. Nors atsakovas valdė ir naudojo patalpas bei kurį laiką patalpose vykdė veiklą, tačiau 2018 m. birželio mėn. visiškai nepagrįstai ieškovui nebemokėjo nei nuomos mokesčio, nei kitų mokėjimų.
30. Iš to, kas išdėstyta, darytina išvada, kad pagal Sutarties bendrosios dalies 8.1 p., 8.5 p. ir 8.8 p. bei Sutarties specialiosios dalies 5.1-8.2 punktus, atsakovui kilo pareiga mokėti nuomos mokestį bei komunalinius ir bendrus mokesčius už patalpas (CK 6.477, 6.487 str. 1 d.), todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai jį iš atsakovo priteisė ieškovui.
31. Atsižvelgiant į aukščiau nustatytas aplinkybes, apeliacinės instancijos teismas sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas ištyrė visas bylai reikšmingas aplinkybes, tinkamai aiškino ir taikė šalių Sutarties nuostatas bei CK normas, reglamentuojančias nuomos teisinius santykius, todėl priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl apeliacinis skundas atmetamas, o skundžiamas sprendimas paliekamas nepakeistas.
32. Atmetus apeliacinį skundą iš atsakovo ieškovui priteisiamos 726 Eur bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme (CPK 93, 98 str.).
Rezoliucinė dalis
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 93, 98 str., 326 str. 1 d. 1 p., teisėjų kolegija
nutaria:
Vilniaus miesto apylinkės teismo 2019 m. birželio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Priteisti iš atsakovo MB Asmenybės ugdymo centro „Augimas“ (į. k. 304779623) ieškovo UAB „Baltisches Haus“ (į. k.111543781) naudai 726 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.