Kauno apygardos teismo sprendimas

Kauno apygardos teismo teisėja Virginija Gudynienė, sekretoriaujant Editai Tamulaitienei ir Daivai Danylienei, dalyvaujant ieškovui A. G., jo atstovui advokatui Dominykui Varnui, atsakovo atstovui advokato padėjėjui Romanui Urbonui, teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal A. G. ir G. Z. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Agrokultūra ir laboris“ dėl nuomos mokesčio, nuostolių ir netesybų priteisimo, priešieškinį dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu ( tretysis asmuo – N. S.) ir

Aprašomoji dalis

nustatė:

Reikalavimą grindžia 2006 m. sausio 10 d. su atsakovu sudarytų septynių trumpalaikių žemės nuomos sutarčių 4.1 ir 1.10 punktais. A. G. ir ieškovų atstovas paaiškino, jog G. Z. atsakovui trejiems metams išnuomojo 31,42 ha žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), A. G. – 5,59 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini), 17,14 ha ir 30,14 ha žemės sklypus (duomenys neskelbtini), 5,16 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini), 6,42 ha – (duomenys neskelbtini), 9,42 ha – (duomenys neskelbtini). Sutarčių 1.10 punktu atsakovas garantavo, kad visi sklypai nuomos termino laikotarpiu nedirvonuos, bus dirbami, neapleisti ir naudojami žemės ūkio produkcijai auginti. Pažeidus šią garantiją, pažeidimo trukmės laikotarpiu atsakovė įsipareigojo mokėti dvigubai didesnį nuomos mokestį ir baudą, lygią dvigubai metinio žemės mokesčio sumai. UAB „Agrokultūra ir laboris“ žemės nedirbo, 2006 m. spalio 25 d. atsiuntė pranešimą apie sutarčių nutraukimą nuo 2007 m. sausio 25 d., nurodydama, kad sklypais neturi galimybių naudotis dėl didelių atstumų ir technikos trūkumo. Dėl to, kad atsakovė pažeidė sutartinę prievolę dirbti išsinuomotą žemę, kiekvienas žemės hektaras nuvertėjo 1000 Lt, o atsakovei kilo CK 6.245 straipsnio 3 ir 4 dalyse numatyta civilinė atsakomybė atlyginti ieškovams dėl to padarytą žalą ( sutarčių 5.2 punktai). Nurodytoji žala apima sutarčių 1.10 punkte numatytą 4289,92 Lt baudą ir 11826 Lt delspinigius ( CK 6.71 str. 1 d., 6.213 str. 1 d., 6.37 str. 2 d., 6.210 str. 1 d., 6.285 str. 2 d.).

Atsikirtimus į priešieškinį su juo nesutinkantys ieškovai motyvuoja tuo, kad apie UAB „Agrokultūra ir laboris“ administracijos vadovo pasikeitimą nebuvo informuoti. N. S. ilgą laiką buvo atsakovo įmonės direktore, turėjo jos antspaudą ir veikė taip, kad ieškovams nekilo abejonių dėl tinkamo UAB „Agrokultūra ir laboris“ atstovavimo. Jos sudarytus sandorius atsakovas patvirtino, 2006 m. spalio 25 d. faksu atsiųsdamas pranešimą apie sutarčių nutraukimą po trijų mėnesių, todėl neteko teisės žemės nuomos sutartis nuginčyti priešieškinyje nurodomu pagrindu ( CK 1.79 str.). Laikydamas, kad sandoriai yra niekiniai, atsakovas nepasisako dėl ieškinio pagrįstumo.

Tretysis asmuo nuomonės dėl ieškinio ir priešieškinio nepareiškė, į teismo posėdį, žinodama jo vykimo laiką ir vietą, neatvyko.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas iš dalies, priešieškinys atmestinas.

Iš šalių, jų atstovų paaiškinimų ir bylos medžiagos nustatyta, kad 2006 m. sausio 10 d. ieškovai ( nuomotojai) sudarė su atsakovu ( nuomininku) septynias trumpalaikes žemės sklypų, esančių (duomenys neskelbtini) registro nr. 67/13 unikalus numeris (duomenys neskelbtini) 31,42 ha ploto ir registro nr. 67/2178 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 5,59 ha ploto, (duomenys neskelbtini) registro nr. 36/11329 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 17,14 ha ploto ir registro nr. 36/11330 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 30,14 ha ploto, (duomenys neskelbtini) registro nr. 36/4591 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 5,16 ha ploto, (duomenys neskelbtini) registro nr. 36/12301 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 6,42 ha ploto, (duomenys neskelbtini) registro nr. 36/11105 unikalus nr. (duomenys neskelbtini) 9,42 ha ploto. Nuomos sutartys pagal jų 5.5 punktų reikalavimus nebuvo įregistruotos nekilnojamojo turto registre, tačiau dėl jų sudaryto fakto tarp šalių ginčo nėra ( CK 1.75 str. 1.2 d.). Nuomininką atstovavo ir sandorius pasirašė direktore įvardinta N. P. (S.). Atsakovo įmonės įstatų 4.3 punktas patvirtina, jog bendrovė turi vienasmenį valdymo organą – bendrovės vadovą – direktorių ( t. 2 b.l. 108-113). Iš juridinių asmenų registro duomenų matyti, kad N. S. atsakovo įmonės direktore buvo 2005 m. balandžio 12 d. – 2005 m. rugpjūčio 30 d. laikotarpiu. Nuo 2005 m. balandžio 12 d. vienasmenis įmonės vadovas yra P. P. L. ( t. 2 b.l. 60). 2005 m. rugsėjo 21 d. P. P. L. dešimčiai metų įgaliojo N. P. atstovauti UAB „Agrokultūra ir laboris“, tačiau nesuteikė teisės bendrovės vardu išsinuomoti turtą. Šis įgaliojimas buvo panaikintas 2006 m. liepos 28 d. ( t. 2 b.l. 69-71).

Taigi, ieškovai, nepareikalavę įrodymų apie nuomininko atstovės įgalinimus bei duomenų apie administracijos vadovą nepatikrinę viešajame registre, žemės nuomos sutartis sudarė su UAB „Agrokultūra ir laboris“ neįgaliotu asmeniu, tačiau vien ši aplinkybė neleidžia daryti išvados apie sutarčių neteisėtumą. Iš ieškovų paaiškinimų apie kontaktavimą su N. S. iki sandorių sudarymo, 2005 m. liepos 12 d. sudarytų tų pačių žemės sklypų nuomos asmeniškai N. S. sutarčių, jos vadovavimo atsakovo įmonei 2005 m. balandžio 12 d. – 2005 m. rugpjūčio 30 d., atsakovo ir trečiojo asmens neginčijamo ieškovų paaiškinimo apie sutarčių perrašymą motyvų atsakovo įmonės vardu, N. S. pageidaujant ir nurodant, kad nuomotis žemę pageidauja jos vadovaujama įmonė, duomenų apie jos darbą UAB „Agrokultūra ir laboris“ 2005 m. balandžio 12 d. – 2005 m. gruodžio 31 d., 2006 m. liepos 1 d. – liepos 21 d. laikotarpiu ( t. 3 b.l. 20-21) ir aukščiau nurodyto įgaliojimo matyti, jog, sudarant sandorius, ieškovai neturėjo akivaizdaus pagrindo manyti, jog N. S. nėra įgaliota išnuomoti žemę bendrovei „Agrokultūra ir laboris“. Netiesiogiai tai patvirtina ir teisininko atstovaujamo atsakovo nurodomas priešieškinio pagrindas – CK 1.92 straipsnis, reglamentuojantis ne įgaliojimų neturinčio, o įgaliojimus viršijusio atstovo sudaryto sandorio negaliojimą. Šia norma įstatymų leidėjas suteikė teisę atstovaujamajam nuginčyti įgaliojimus viršijusio atstovo sudarytą sandorį tik su sąlyga, jei atstovaujamasis sandorio nepatvirtino. 2006 m. spalio 25 d. ieškovams atsakovo įmonės direktoriaus P. P. L. atsiųstas raštas įrodo, kad atsakovas ginčo sandorius patvirtino ( t. 1 b.l. 29;). Šiame rašte teigiama ne apie sutarčių sudarymą, N. S. viršijus įgalinimus, o apie jų nutraukimą po trijų mėnesių, kaip kad numato jų 3.3 punktai (CK 6.565 str. 1 d.). Tai, kad pranešime detalizuojama žemės sklypų buvimo vieta, plotai, įvardijamas sutarčių termino apibrėžimas, nurodomos jų nutraukimo priežastys, įrodo, jog sutartys atsakovo įmonėje buvo apskaitytos. Nutraukdama sandorius, laikantis jais sutartų nuostatų bei įstatymo reikalavimų, atsakovė juos patvirtino, todėl neteko teisės sandorius ginčyti ( CK 1.79 str. 1 d.).

Vadovaujantis išdėstytais argumentais, netenkintinas atsakovo reikalavimas dėl žemės nuomos sandorių pripažinimo negaliojančiais.

Ieškovo materialinių teisinių reikalavimų atsakovas nepripažino tik dėl to, kad juo sgrindžiančius sandorius laikė neteisėtais. Atsižvelgiant į tai, kad kitokių atsikirtimų į ieškinį jis nepareiškė, ieškovo reikalavimų pagrįstumą teismas vertina pagal įstatymų, kuriais jie grindžiami, nuostatas ( CPK 185 str.).

Sutarčių 1.10 punktu atsakovas garantavo, kad sklypai nuomos metu nedirvonuos, bus dirbami, neapleisti ir naudojami žemės ūkio produkcijai gaminti. Nors atsakovas pripažįsta, kad nuomos laikotarpiu žemės nedirbo, tai nesudaro pagrindo spręsti, jog ieškovų nurodoma žala ( žemės vertės netekimas) atsirado dėl pastarosios sutartinės pareigos nevykdymo.

Kiekvienas asmuo turi pareigą laikytis tokio elgesio taisyklių, kad savo veiksmais (veikimu, neveikimu) nepadarytų kitam asmeniui žalos (CK 6.263 str. 1 d.). CK 6.246 straipsnio pirmoji dalis nustato, jog civilinė atsakomybė atsiranda neįvykdžius įstatymuose ar sutartyje nustatytos pareigos ( neteisėtas neveikimas) arba atlikus veiksmus ( neteisėtas veikimas), arba pažeidus bendro pobūdžio pareigą elgtis atidžiai ir rūpestingai. Civilinė atsakomybė atsiranda tik tais atvejais, jeigu įpareigotas asmuo kaltas, išskyrus įstatymų arba sutarties numatytus atvejus, kuriais civilinė atsakomybė atsiranda be kaltės (CK 6.248 str. 1 d.). Laikoma, kad asmuo kaltas, jeigu atsižvelgiant į prievolės esmę bei kitas aplinkybes jis nebuvo tiek rūpestingas ir apdairus, kiek atitinkamomis sąlygomis buvo būtina (CK 6.248 str. 3 d.). Atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais ( veikimu, neveikimus), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų ( veikimo, neveikimo) rezultatu ( CK 6.247 straipsnis). Žala yra asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos, taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jei nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Piniginė žalos išraiška yra nuostoliai ( CK 6.249 str. 1 d.).

Ieškovas A. G. ir ieškovų atstovas paaiškino, jog, sudarant sutartis, ieškovai pageidavo, kad žemės vertės nenukristų, todėl šalys susitarė dėl žemės dirbimo. Nors, pažeidus sutarčių 1.10 punkte numatytą atsakovo pareigą dirbti žemę, nuostolių atlyginimas neaptartas, ieškovai mano, kad atsakovo pareiga juos atlyginti atsiranda pagal įstatymą. Dėl nedirbimo žemės vertė pablogėjo – užaugo piktžolės, krūmai. Pripažįsta, kad žemė nuo įsigijimo 2004-2005 metų laikotarpiu nebuvo dirbama, joje augo nedidelės piktžolės, krūmai, jos nedirbo ir nuomininkė N. S., tačiau tai, ieškovų manymu, neturi reikšmės. Atsakovas privalėjo pakelti žemės vertę iki nedirvonuojančios žemės vertės, už tai buvo nustatytas nedidelis žemės nuomos mokestis. Žala atsirado tada, kai, nutraukus nuomą, norėję keletą sklypų parduoti. Surado įmonę UAB „Thoroe“, kuri nupirko daugiau nei 100 ha jų žemės ( ne ginčo sklypus), mokėdama po 7000-8000 Lt už hektarą. Būtų nupirkę visus ieškovų sklypus, tačiau pirkėjai pasakydavo, kad dėl žemės neįdirbimo priežasties už hektarą mokės po 1000 Lt mažiau. Atsakovas ją norėjo pirkti, mokėdamas po 3000-4000 Lt už hektarą, tačiau ieškovai pageidavę gauti bent po 6500 Lt. Pigiau parduoti nenorėję nei 5000 Lt mokėti pageidavusiems tautiečiams, nei užsienio kapitalo įmonėms, nes 2007-2008 metais buvo aukštų žemės kainų pikas. 1000 Lt už vieną hektarą vertės netekimas – tai skirtumas tarp išdirbtos ir nedirbamos žemės vertės 2007 m. birželio mėnesį.

Iš šio paaiškinimo matyti, jog ieškovų nurodytą turtinę žalą sudaro netekta galimybė brangiau parduoti žemės sklypus.

A. G. ir G. Z. neįrodė žalos fakto ir visų minėtosios kilmės turtinės žalos atsiradimo pagrindų ( CPK 178 straipsnis).

Sutartinė civilinė atsakomybė yra turtinė prievolė, kuri atsiranda dėl to, kad neįvykdoma ar netinkamai įvykdoma sutartis, kurios viena šalis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo ar netesybų, o kita šalis privalo atlyginti dėl sutarties neįvykdymo ar netinkamo įvykdymo padarytus nuostolius arba sumokėti netesybas ( CK 6.245 str. 3 d.).

Nors išnuomoto turto perdavimo – priėmimo aktai nebuvo pasirašyti, ieškovai pripažįsta, kad žemė iki nuomos sutarčių sudarymo nebuvo dirbama, dirvonavo, buvo užžėlusi piktžolėmis ir nedideliais krūmais. Sutarčių 1.10 punktu nuomininkas garantavo, kad sklypai visą nuomos terminą nedirvonuos, bus dirbami, nepaleisti ir naudojami žemės ūkio produkcijai gaminti (auginti), tačiau sutartyse neužfiksuota nuomininko pareiga šiais veiksmais padidinti žemės vertę, tai susiejant su sandoryje užfiksuota žemės nuomos kaina ir rinkos vertės pakėlimu, nenustatyta atsakovo pareiga atlyginti ieškovams nuostolius dėl nepadidintos žemės vertės nuomos laikotarpiu, todėl nesutiktina su ieškovų teiginiais apie atsakovo prisiimtą sutartinę pareigą pakelti išsinuomotos žemės vertę ir iš to kylančią jo atsakomybę.

Sutiktina su ieškovų argumentais, kad, išnuomodami žemę, jie turėjo teisėtą lūkestį tikėtis, kad šis turtas, juo naudojantis nuomininkui, nepablogės ir kad atsakovas, nesilaikydamas sutartinio įsipareigojimo dirbti žemę, elgėsi neteisėtai. Įstatymų leidėjas bendrosiomis nuomos sutartis reglamentuojančiomis nuostatomis ( CK 6.500 str.) nustatė nuomininko atsakomybę už daikto pabloginimą, numatė jo prievolę atlyginti nuomotojui dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus atvejus, kai nuomininkas įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės, tačiau ši įstatyminė galimybė nesudaro pagrindo ieškovų reikalavimams tenkinti. Jie neįrodė nei žalos dėl negautos galimybės brangiau parduoti žemę fakto, nei priežastinio ryšio tarp neįvykusių pardavimų ir neteisėtų atsakovo veiksmų, nevykdant sutartinių įsipareigojimų. Ieškovai nepateikė jokių duomenų apie bandymus parduoti ieškinyje nurodytus žemės sklypus, ikisutartinius santykius su potencialiais pardavėjais, įrodymų apie derybas dėl kainų, pirkėjų atsisakymą pirkti žemę, mokant vienu tūkstančiu Lt už hektarą pigiau dėl to, kad žemė neįdirbta. Atsakovas neginčija ieškovų teiginio, kad šią žemę norėjo pirkti, mokėdamas po 3000-4000 Lt už hektarą, tačiau ieškovai pripažįsta, jog tokios kainos motyvacija buvo ne žemės būklė, o tik pakankamas pinigų kiekio neturėjimas. Ieškovų pateikta 2008 m. balandžio 15 d. pirkimo –pardavimo sutartis, pagal kurią G. Z. UAB „Thoroe“ už 222000 Lt pardavė 26,36 ha žemės (duomenys neskelbtini), neįrodo, kad ieškovai siekė ir būtų gavę būtent tokią kainą už ieškinyje nurodomus žemės sklypus ( CPK 180str.). Žalos fakto taip pat neįrodo ir nekilnojamojo turto vertės nustatymo ekspertizės aktas ( t. 2 b.l. 158). Ekspertė nurodė žemės sklypų rinkos vertę nuomos sutarties sudarymo metu, 2007 m. sausio ir 2008 m. balandžio mėnesį. Iš akto matyti, kad žemės įdirbimo atveju po nuomos sutarties nutraukimo ji būtų turėjusi didesnę rinkos vertę, tačiau tai neleidžia daryti išvados, kad tokią kainą ieškovai būtų gavę iš pirkėjų žemės pardavimo atveju, nei kad žemės vertę pablogino atsakovas ( CPK 218 str.). Ieškovų pateiktas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas įrodo tik tai, kad trijuose ir ieškovų pasirinktų sklypų yra pieva. Kaip minėta, žemė mažiausiai du metus nebuvo dirbama ir iki nuomos sutarčių sudarymo, todėl ieškovų argumentai dėl piktžolių bei krūmų aukščio neanalizuotini. Taigi, po nuomos sutarčių nutraukimo ieškovų turtas liko tokios pat kokybės, koks ir buvo išnuomotas atsakovui.

Vadovaudamasis išdėstytais argumentais, teismas daro išvadą apie nurodytų sutartinės atsakomybės pagrindų nebuvimą.

A. G. ir G. Z. ieškinį grindžia ir CK 6.245 straipsnio ketvirtojoje dalyje numatyta deliktine atsakomybe, tačiau deliktinės atsakovo atsakomybės pagrindų taip pat neįrodo. Joks žemės nuomą reglamentuojantis specialusis įstatymas nenumato, jog atsakovai CK 6.245 straipsnio ketvirtojoje dalyje nustatyta tvarka turi atsakyti už ieškovų nurodomą žalą.

Sutarčių 1.10 punkte priimtos garantijos nevykdymo ir su tuo susijusio ieškovų lūkesčio nerealizavimo atveju šalys nustatė sankciją – tuo atveju, jei nuomininkas žemės nedirbs, jis įsipareigojo mokėti dvigubai didesnį nuomos mokestį ir netesybas. Prievolės turi būti vykdomos sąžiningai, tinkamai bei nustatytais terminais pagal įstatymų ar sutarties nurodymus, o kai tokių nurodymų nėra, – vadovaujantis protingumo kriterijais (CK 6.38 straipsnio 1 dalis). Nuomos sutarčių atsakovas nenuginčijo, jas turi vykdyti sąžiningai, o sutarčių sąlygų nesilaikymas sukelia jose ar įstatyme numatytas pasekmes (CK 6.200 straipsnio 1 dalis, 6.205 straipsnis, 6.210 str. 1 d., 6.37 str. 2 d.). Vadovaujantis šiomis sutartinėmis ir įstatyminėmis nuostatomis, tenkintinas ieškovų reikalavimas priteisti iš atsakovo patikslintame ieškinyje nurodytą dvigubą nuomos mokestį, baudą ir netesybas.

Bylinėjimosi išlaidos paskirstytinos proporcingai patenkintųjų ir atmestųjų reikalavimų daliai ( CPK 93 str. 2 d.). Patenkinta ieškininių reikalavimų dalis sudaro 28 procentus. Ieškovas A. G. yra sumokėjęs 3277,58 Lt, ieškovas G. Z. – 538 Lt žyminio mokesčio, todėl A. G. iš atsakovo priteistina 917,72 Lt, G. Z. – 150,64 Lt žyminio mokesčio ( t. 1 b.l. 6,7,89). A. G. turėjo 338,98 Lt, G. Z. – 200 Lt išlaidų faktinėms aplinkybėms konstatuoti. Jiems atitinkamai iš atsakovo priteistina 94,91 Lt ir 56 Lt šioms bylinėjimosi išlaidoms atlyginti ( t. 2 b.l. 188,189). Už advokato pagalbą ieškovas A. G. sumokėjo 2000 Lt, jam iš atsakovo priteisina 560 Lt. Atsakovas turėjo 3500 Lt advokato pagalbos išlaidų, jam iš ieškovų priteistina 2520 Lt ( 72 procentai; t. 2 b.l. 76).

Atmetus reikalavimą dėl priteisimo žalos, įrodinėtos ekspertizės išvada, ieškovams iš atsakovės nepriteistinos dėl to patirtos išlaidos.

Kauno apygardos teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Civilinio proceso kodekso 259, 263 straipsniais, 269 straipsnio 1 dalimi, 270 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

ieškinį patenkinti iš dalies.

Priteisti iš atsakovo uždarosios akcinė bendrovės „Agrokultūra ir laboris“ ( į.k. 300104692) 15500 ( penkiolika tūkstančių penkis šimtus) Lt nuomos mokesčio, 1542,76 ( vieną tūkstantį penkis šimtus keturiasdešimt du Lt 76 ct) baudos, 8370 ( aštuonis tūkstančius tris šimtus septyniasdešimt) Lt delspinigių, penkių procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2007 m. spalio 18 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 1192,91 ( vieną tūkstantį šimtą devyniasdešimt du Lt 91 ct) bylinėjimosi išlaidų ieškovui A. G. ( a.k. (duomenys neskelbtini)).

Priteisti iš atsakovo uždarosios akcinė bendrovės „Agrokultūra ir laboris“ ( į.k. 300104692) 6400 ( šešis tūkstančius keturis šimtus) Lt nuomos mokesčio, 602,20 ( šešis šimtus du Lt 20 ct) Lt baudos, 3456 ( tris tūkstančius keturis šimtus penkiasdešimt šešis) Lt delspinigių, penkių procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme 2007 m. spalio 18 d. iki teismo sprendimo visiško įvykdymo ir 206,64 ( du šimtus šešis Lt 64 ct) Lt bylinėjimosi išlaidų ieškovui G. Z. ( a.k. (duomenys neskelbtini)).

Likusius ieškininius reikalavimus ir priešieškinį atmesti.

Priteisti iš ieškovų A. G. ir G. Z. po 1260 ( vieną tūkstantį du šimtus šešiasdešimt ) Lt advokato pagalbos išlaidų atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Agrokultūra ir laboris“.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti apskųstas Lietuvos apeliaciniam teismui per Kauno apygardos teismą