Panevėžio apylinkės teismo sprendimas

Sutartis (1) ir sutartis (2) buvo sudarytos 25 metų terminui ir nuo sutarčių sudarymo yra praėję beveik 15 metų. Nuomos mokestis Sutartyse buvo susietas tik su pirmos klasės kviečių kainomis, iš pradžių reguliuojamomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės, jai kiekvienais metais nustatant minimalias ribines superkamąsias žemės ūkio produkcijos kainas, o vėliau Lietuvos Respublikos žemės ūkinio ministerijos, jai kiekvienais metais nustatant rekomenduojamas biologinio turto ir žemės ūkio produkcijos normatyvines kainas. Vadinasi, Sutarties (1) ir Sutarties (2) šalys, įtvirtindamos žemės sklypų nuomos kainos skaičiavimo būdą, visiškai neatsižvelgė į tai, kad per tokį ilgą nuomos laikotarpį dėl infliacijos pokyčių, tas nuomos mokestis, kuris buvo ieškovių gautas 2000 metais esmingai nebeatitiks realių šiomis dienomis vyraujančių žemės nuomos rinkos kainų. Šalys sutartyse numatė, kad 2000 metais atsakovas ieškovėms mokės 164 Lt už 1 ha, kas, atsižvelgiant į per penkiolika metų įvykusią infliaciją t. y.

2

net 295 %, šiomis dienomis atitiktų 483,8Lt (140,1 lEur) sumą. Sutartis paruošė ir jas ieškovei bei jos tėvui, buvusiam ieškovui B. R., davė pasirašyti būtent atsakovas, t. y. stipresnioji sandorio šalis, besinaudojanti kvalifikuota teisine pagalba. Skirtingai nei atsakovas, ieškovės ir buvęs ieškovas B. R. nėra ir sutarčių pasirašymo metu nebuvo verslininkai, užsiimantys žemės nuoma. Kadangi sutartyse įtvirtintas žemės nuomos skaičiavimo būdas, kaip tada pasirodė ieškovei, atitiko tuometines rinkoje vyraujančias žemės nuomos rinkos kainas, tiek ieškovė, tiek jos tėvas B. R., sutiko, su tokiu nuomos mokesčio skaičiavimo būdu. Dėl šios priežasties, sąlyga apie nuomos mokesčio perskaičiavimą atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą sutartyse nebuvo numatyta. Ieškovės pažymi, kad šiuo metu už žemės ūkio paskirties žemės sklypus panašiose vietovėse, kaip ir ieškovėms priklausantys ir atsakovui išnuomoti žemės sklypai, yra mokamas apie 175 Eur dydžio nuomos mokestis už 1 ha, kai tuo tarpu atsakovas ieškovėms už 1 ha nuomojamos žemės šiuo metu moka beveik trigubai mažiau nei rinkoje šiuo metu vyraujanti tokio pobūdžio žemės sklypų nuomos kaina.

Ieškovių atstovo nuomone, šiuo konkrečiu nagrinėjamu atveju yra visos sąlygos tam, kad ieškovės turėtų galimybę pasinaudoti CK 6.204 straipsniu, ir teismo prašyti nutraukti ar pakeisti tarp ieškovės, jos tėvo B. R. ir atsakovo sudarytas žemės nuomos sutartis, kadangi dabartinis atsakovo ieškovėms mokamas žemės nuomos mokestis visiškai neatitinka rinkoje vyraujančių nuomos kainų (apie 175 Eur/ha) ir sutarčių vykdymas ieškovėms tapo labai nenaudingas, sąlygojantis ženklių nuostolių atsiradimą per negautas pajamas. Atsakovas moka iš esmės tokį patį nuomos mokestį, dėl kurio šalys susitarė esant skirtingai nei ginčo metu ekonominei situacijai, ir kuris daug kartų skiriasi nuo ginčo atsiradimo metu esančios žemės nuomos rinkos kainos. Ieškovių atstovo teigimu šiuo atveju iš esmės pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra ieškovių nenaudai ir kad ieškovės dėl sutartyse nustatytos nuomos kainos neatitikties jos rinkos kainai iš esmės pasunkėjo jų sutartinių įsipareigojimų pagal sutartį vykdymas, todėl šiuo atveju yra galimybė pasinaudoti CK 6.204 straipsnio 3 dalyje įtvirtintais tokio ginčo sprendimo būdais, t. y. arba nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas (1 punktas), arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra (2 punktas).

Sutarčių 27 punktas numato, kad žemės nuomos sutartis su atsakovu ieškovės gali nutraukti tik tuo atveju, jeigu atsakovas pažeidė sutartis, kai tuo tarpu sutarčių 28 punktas teigia, kad atsakovas sutartis gali nutraukti net ir nesant nuomotojo (ieškovių) kaltės, įspėjęs prieš tai raštu nuomotoją (ieškoves) prieš 12 mėnesių. Iš nurodytų sutarčių sąlygų akivaizdžiai matyti, kad ieškovėms sutartys yra nenaudingos, nes tik atsakovas turi teisę vienašališkai nutraukti šias sutartis prieš terminą. Ieškovės gali nutraukti sutartis tik dėl atsakovo kaltės. Akivaizdu, kad tai neatitinka sąžiningumo ir protingų sąžiningos verslo praktikos reikalavimų. Teigia, kad tarp sutarčių šalių egzistuoja esminė šalių nelygybė, todėl ieškovės turi teisę pasinaudoti CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta galimybe atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos.

Prašo nutraukti tarp ieškovės S. R. – Ž. ir atsakovo UAB „Nissen farm" sudarytą 2000-10-02 žemės nuomos sutartį, pagal kurią 25 metų laikotarpiui ieškovė atsakovui išnuomojo jai asmeninės nuosavybės teise priklausantį 14,2400 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kadastro Nr.(duomenys neskelbtini), ir 30,21 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kadastro Nr. . (duomenys neskelbtini , esančius. (duomenys neskelbtini) .

Netenkinus reikalavimo, pakeisti tarp ieškovės S. R.-Ž. ir atsakovo UAB „Nissen farm" sudarytos 2000-10-02 žemės nuomos sutarties 14 punktą taip: „Šalys susitaria, kad užmokestis už visą nuomojamą žemę yra 175 Eur už 1 ha nuomojamo žemės ūkio naudmenų ploto per metus. Pasikeitus rinkos sąlygoms, šalys viena kitai gali siūlyti keisti nuomojamos žemės nuomos kainą (atitinkamai didinti ar mažinti). Pasiūlymas/atsakymas

3

turi būti teikiami raštu. ", o 28 punktą taip: „Nesant nuomotojo kaltės, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomotoją prieš 12 mėnesių. Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių. Sutartis šiais atvejais nutraukiama vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Jeigu nuomotojas ar nuomininkas nevykdo šios sutarties sąlygų, nukentėjusi šalis turi teisę nutraukti šią sutarti įspėjusi raštu kitą šalį prieš 30 dienų LR CK 6.218 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu paaiškėja, kad daugiau nei 5 procentai nuomojamos žemės neatitinka šios sutarties 4 punkte nurodytos žemės paskirties, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį įspėjęs nuomotoją raštu prieš 30 dienų. "

Nutraukti tarp buvusio ieškovo B. R. ir atsakovo UAB „Nissen farm" sudarytą 2000-10-02 žemės nuomos sutartį, pagal kurią 25 metų laikotarpiui B. R. atsakovui išnuomojo jam asmeninės nuosavybės priklausiusį 16,21 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini, ir 8,96 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini, esančius (duomenys neskelbtini) .

Netenkinus reikalavimo nutraukti sutartį, pakeisti tarp B. R. ir atsakovo UAB „Nissen farm“ sudarytos 2000-10-02 žemės nuomos sutarties 14 punktą taip: „Šalys susitaria, kad užmokestis už visą nuomojamą žemę yra 175 Eur už 1 ha nuomojamo žemės ūkio naudmenų ploto per metus. Pasikeitus rinkos sąlygoms, šalys viena kitai gali siūlyti keisti nuomojamos žemės nuomos kainą (atitinkamai didinti ar mažinti). Pasiūlymas/atsakymas turi būti teikiami raštu. ", o 28 punktą taip: „Nesant nuomotojo kaltės, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomotoją prieš 12 mėnesių. Nesant nuomininko kaltės, nuomotojas turi teisę nutraukti šią sutartį raštu įspėjęs nuomininką prieš 12 mėnesių. Sutartis šiais atvejais nutraukiama vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Jeigu nuomotojas ar nuomininkas nevykdo šios sutarties sąlygų, nukentėjusi šalis turi teisę nutraukti šią sutarti įspėjusi raštu kitą šalį prieš 30 dienų LR CK 6.218 straipsnio nustatyta tvarka. Jeigu paaiškėja, kad daugiau nei 5 procentai nuomojamos žemės neatitinka šios sutarties 4 punkte nurodytos žemės paskirties, nuomininkas turi teisę nutraukti šią sutartį įspėjęs nuomotoją raštu prieš 30 dienų."

Prašo priteisti bylinėjimosi išlaidas.

Nepaisant prisiimtų įsipareigojimų, ieškovės siekia, kad sutartis būtų nutraukta arba bent jau pakeista dėl iš esmės pasikeitusių aplinkybių, atsiradusių sutarties vykdymo suvaržymų. CK 6.204 str. gali būti taikomas tik esant visoms įstatyme numatytoms sąlygoms. Sutarties suvaržymu laikomi atvejai, kai iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu: pirma, tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo; antra, tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti; trečia, tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti; ketvirta, nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tu aplinkybių atsiradimo rizikos. Aplinkybę, kad egzistuoja CK 6.204 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų sutarties vykdymo suvaržymu laikomų aplinkybių visetas, sudarantis sąlygas konstatuoti esant pagrindui keisti sutarties sąlygas arba sutartį nutraukti, turi įrodyti sutarties šalis, teigianti, kad jai įvykdyti sutartį tapo esmingai sudėtingiau negu kitai šaliai. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo yra išaiškinta, kad būtina nustatyti, jog egzistuoja visos CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygos, priešingu atveju neatsiranda pagrindo taikyti CK

4

6.204 str.3d.nurodytų sutarties pakeitimo būdų. Atsakovas teigia, kad šioje byloje neegzistuoja CK 6.204 straipsnio taikymui būtinos sąlygos.

Sutartyse numatyta nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka yra tiesiogiai susieta su kviečių supirkimo kainomis, kas reiškia, kad ji priklauso nuo ekonominės situacijos, rinkos kainų ir, atsižvelgiant į tai, kinta. Toks nuomos mokesčio apskaičiavimo metodas šalių buvo pasirinktas sąmoningai, siekiant užtikrinti, kad visą ilgą sutarčių galiojimo laikotarpį nuomos mokestis atitiks rinkos sąlygas ir bus išvengta būtinybės kintant situacijai rinkoje sutartį keisti. Tai ir buvo pasiekta - keičiant rinkos sąlygoms, brangstant grūdams, nuosekliai didėjo ir ieškovėms mokamas nuomos mokestis, todėl planuoto ir realaus prievolės įvykdymo pokyčio nėra. Kadangi nuomojama žemė yra naudojama žemės ūkio veiklai, kviečių supirkimo kainos kaip nuomos mokesčio apskaičiavimo dydis yra suprantamas ir logiškas. Kartu svarbu ir tai, jog, kaip nurodo ir pačios ieškovės, sutartys buvo ilgalaikės, o ilgalaikių sutarčių vykdymui labai svarbus šalių bendradarbiavimas, solidarumas, abipusiškumas, sąžiningas pareigų vykdymas, nes paprastai sudarant ilgalaikes sutartis ilgam laikui yra planuojama tam tikra veikla, lėšų srautai, todėl nustatytos nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos laikymasis yra reikšmingas nuomininkui, atsižvelgiant į nuomininko vykdomos veiklos specifiką, sezoniškumą. Jei nuomos mokestis būtų apibrėžtas konkrečia pinigų suma, kaip siūlo ieškovės, tai neabejotinai apsunkintų šalių bendravimą, UAB „Nissen farm" veiklą, galimai sąlygotų teisminių ir neteisminių ginčų dėl nuomos kainų keitimo kilimą ateityje net nežymiai pasikeitus rinkos kainoms, todėl esama sąlyga dėl nuomos mokesčio dydžio apskaičiavimo tvarkos, užtikrina nuomos mokesčio dydžio kainą priklausomai nuo situacijos rinkoje, kas atitinka abiejų sutarčių šalių interesus, apsaugo šalis nuo galimų dažnų ginčų dėl fiksuoto nuomos mokesčio keitimo, kas destabilizuotų atsakovo vykdomą ūkinę veiklą, garantuoja bendradarbiavimo ilgalaikiškumą ir pastovumą.

Tarp šalių 25 metų laikotarpiui yra sudarytos nuomos sutartys, kuriose be kitų klausimų, šalys aptarė ir sutarties nutraukimo prieš terminą tvarką. Šalims pasirašius sutartis, taip pat jas notariškai patvirtinus, sutartyse numatytos sąlygos jos šalims tapo privalomos ir vykdytinos. Praėjus beveik 14 metų, t. y. daugiau kaip pusei sutartyse numatyto termino, ne teismo tvarka ieškovai raštu kreipėsi į atsakovą su pasiūlymu keisti sutartis, tiksliau, suvienodinti nuomotojams ir nuomininkui sutarčių nuostatas, numatančias sutarties nutraukimo prieš terminą tvarką, įtvirtinant ieškovams teisę nutraukti sutartį prieš terminą net ir nesant nuomininko kaltės. Atsakovo įsitikinimu, tokie ieškovų argumentai visiškai nepagrįsti, įvardijama disproporcija tarp šalių, ieškovų teisių pažeidimas yra tariami, naudojami tam, kad dėl tik ieškovams žinomų priežasčių (galimai norint parduoti nuomojamą žemę, pernuomoti ją kitam subjektui, pasiūliusiam didesnę kainą ar pan.) sutartis būtų nutraukta prieš terminą.

5

Vertinant ieškinyje aprašytą tariamai esminę šalių nelygybę dėl sąlygų, kuriose reglamentuojama sutarties nutraukimo prieš terminą tvarka, teigtina, kad neegzistuoja CK 6.228 str. taikymui būtinos sąlygos. Pirmiausia sutarties sąlygos dėl sutarties nutraukimo prieš terminą tvarkos negali būti laikomas esminėmis tarp šalių sudarytų sutarčių sąlygomis. Nuomos sutarties esminės sąlygos yra nuomos kaina ir išnuomojamas daiktas. Nagrinėjamu atveju kaip esminė sutarties sąlyga galėtų būti įvardijamas ir sutarties terminas. Sutarčių nutraukimo sąlygos įprastai nėra laikomos esminėmis, turinčiomis ypatingos reikšmės šalių tarpusavio santykiams, jos neturi įtakos šalių prisiimtų įsipareigojimų vykdymui. Kadangi ieškovų įvardijamos sąlygos nėra esminės, vien dėl to jos negali sukurti tarp šalių esminės nelygybės.

Iš byloje pateiktos medžiagos nustatyta, kad B. R. ir UAB „Nissen Farm“ 2000 m. spalio 2d. sudarė žemės nuomos sutartį (b.l.13-30). Sutartimi šalys susitarė, jog nuomotojas B. R. išnuomoja nuomininkui UAB „Nissen Farm“ 16,21ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini., kadastro Nr. (duomenys neskelbtini. ir 8,96ha žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini, kadastro Nr. (duomenys neskelbtini, esančius (duomenys neskelbtini). 2000m. spalio 2d. B. R. veikiantis pagal įgaliojimą už S. R. - Ž. ir UAB „Nissen Farm“ sudarė žemės nuomos sutartį (b.l.22-30), pagal kurią buvo išnuomoti 30,21ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini., kadastro Nr.(duomenys neskelbtini ir 14,24ha žemės sklypas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini., kadastro Nr. (duomenys neskelbtini., esantys (duomenys neskelbtini )rajone.

Sutarčių 3 punkte žemės nuomos terminas yra 25 metai nuo 2000m. spalio 3d. ir baigiasi 2025metais nuėmus tų metų derlių.

Terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas (LR CK 6.496 str.), arba kai ji nutraukiama įstatymo ar sutartyje numatyta tvarka. Ieškovas šios sutarties nenutraukė ir kreipėsi į teismą reikalaudamas ją nutraukti CK 6.204 str. 2 d. pagrindu. LR CK 6.189 str. numato, kad teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims yra privaloma. Šalys privalo

6

vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 str.). Todėl viena vertus Civiliniame kodekse įtvirtintos taisyklės reikalauja, kad sutarčių būtų laikomasi ir jos vykdomos, nors galimi ir sunkumai, kita vertus LR CK 6.200 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymo principus numato, kad sutartys turi būti vykdomos kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu ir šalis, atlikdama tam tikrus veiksmus, privalo imtis tokių pastangų, kokių būtų ėmęsis tokiomis aplinkybėmis protingas asmuo. Tokiu būdu nustatyta, jog vykdant sutartis galimi itin dideli sunkumai, tame tarpe ir ekonominiai, finansiniai, dėl kurių besąlygiškas principo pacta sunt servanda taikymas reikštų protingumo, sąžiningumo, teisingumo principų, sutarties šalių pusiausvyros principo pažeidimus. Būtent LR CK 6.204 str. 2 d. numatyti kriterijai, kuriais remiantis laikomas sutarties vykdymo suvaržymas, kuris iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą ir sutarties vykdymas tampa sudėtingas, todėl reikia peržiūrėti sutarties sąlygas. Ieškovės prašo pakeisti arba nutraukti žemės nuomos sutartis dėl per mažo mokamo nuomos mokesčio. Prievolių vykdymo pagal sutartį pasikeitimas yra esminis, kai iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, kad esminis vykdymo išlaidų padidėjimas dažniausiai neigiamai paveikia šalį, kuri turi įvykdyti nepiniginio pobūdžio prievolę, pavyzdžiui, išaugus žaliavos kainoms, išauga ir prekės pagaminimo kaštai. Vykdymo vertės sumažėjimas gali neigiamai paveikti tiek piniginio, tiek nepiniginio pobūdžio prievolę vykdančią šalį, pavyzdžiui, dėl infliacijos, labai didelių pokyčių rinkoje ir pan. Tiek esminis vykdymo išlaidų padidėjimas, tiek esminis vykdymo vertės sumažėjimas turi būti pagrindžiami objektyviais kriterijais, patvirtinančiais, kad atitinkamas pasikeitimas tikrai įvyko. Šalis, kuri prašo keisti sutarties sąlygą, turi pateikti įrodymų, pagrindžiančių, kaip jos nurodytos aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Abiejų sutarčių 14 punktuose šalys susitarė, kad užmokestis už visą nuomojamą žemę skaičiuojamas taip – nuomininkas įsipareigoja mokėti 400kg. pirmos klasės kviečių nuo žemės ūkio naudmenų ploto 1 ha per metus ir sutarties sudarymo dienai sulygtos nuomos kainos ekvivalentas pinigais yra lygus LR Vyriausybės 2000-07-01 nutarimu Nr.(duomenys neskelbtini nustatytai 2000 metų derliaus pirmos klasės kviečių supirkimo kainai, 410 Lt už toną, tai yra 164Lt už hektarą nuomojamos žemės. LR Vyriausybei pakeitus pirmos klasės kviečių supirkimo kainas, sutartos nuomos ekvivalentas pinigais bus perskaičiuojamas atitinkamai pagal Vyriausybės nustatytas pirmos klasės kviečių supirkimo kainas. Tuo atveju, jei LR Vyriausybė ar kita institucija nustos reguliuoti kviečių supirkimo kainas, sutartos nuomos kainos ekvivalentu bus skaičiuojama einamųjų metų derliaus pirmos klasės kviečių supirkimo rinkos kaina Lietuvoje, jei šalys nesusitars kitaip.

LR CK 6.228 straipsnyje įtvirtinta sutarties šalies galimybė atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Šio straipsnio tikslas – užtikrinti sutarties šalių interesų pusiausvyrą, teisingumo, sąžiningumo ir protingumo principų laikymąsi.