- Teismas
- Vilniaus apygardos teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2018-12-12
- Bylos Nr.
- e2-4125-565/2018
- Teisminio proceso Nr.
- 2-55-3-01122-2018-2
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Rūta Burdulienė
- Ieškovas
- UAB „Manahuna“
- Atsakovas
- Vilniaus miesto savivaldybės tarybos, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai
- Kategorijos
atsakovų Vilniaus miesto savivaldybės tarybos, Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atstovei V. M.,
teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Manahuna“ ieškinį atsakovams Vilniaus miesto savivaldybės tarybai, Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl pirmenybės teisės nuomotis patalpas užtikrinimo,
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
1. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu atsakovams, prašydamas įpareigoti atsakovus užtikrinti ieškovo pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) patalpų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį, pratęsiant 2013 m. birželio 18 d. negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto numos sutartį Nr. A466-2435-(2.14.1.17-EK5)2008-04-03 5 metams Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu arba pakeičiant (papildant) šių patalpų nuomos konkurso sąlygas – įtraukiant į jas šią nuostatą: „Nepriklausomai nuo dalyvavimo konkurse UAB „Manahana“ turi pirmenybės teisę sudaryti (pratęsti) patalpų nuomos sutartį tomis pačiomis sąlygomis ir ta pačia kaina, kurias pasiūlys konkurso būdu nustatytas laimėtojas. Su patalpų nuomos konkurso laimėtoju patalpų nuomos sutartis bus sudaroma tik tuo atveju, jei UAB „Manahuna“ nepasinaudos ar atsisakys pasinaudoti pirmenybės teise“.
2. Ieškovas nurodė, kad ieškovas ir Vilniaus miesto savivaldybė 2013 m. birželio 18 d. sudarė nekilnojamojo turto nuomos sutartį dėl patalpų, esančių (duomenys neskelbtini) (toliau – taip pat ir Patalpos), nuomos. Nuomos sutarties 17 p. įtvirtinta, kad ieškovui tinkamai vykdant nuomos sutartyje nustatytas pareigas, nuomos sutartis gali būti atnaujinta, t. y., ieškovas trečiųjų asmenų atžvilgiu turi pirmenybės teisę. Pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti nuomos sutartį ieškovui suteikia ir CK 6.482 str. 2 d.
3. Ieškovas ne kartą kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybę su prašymais pratęsti (atnaujinti) nuomos sutarties terminą. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybė informavo ieškovą, kad ieškovo pirmenybės teisė nebus užtikrinta, nuomos sutartis su ieškovu nebus pratęsta, Patalpos bus nuomojamos viešo konkurso būdu. Tačiau kitiems subjektams Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimais yra pratęsiami su jais sudarytų numos sutarčių terminai ir neskelbiami vieši nuomos konkursai.
4. Ieškovas teigia, kad net ir skelbiant viešą patalpų nuomos konkursą, nuomos sutartyje ir įstatyme įtvirtinta pirmenybės teisė sudaryti nuomos sutartį ieškovui turi būti užtikrinta. Todėl ieškovas prašo įpareigoti Vilniaus miesto savivaldybę užtikrinti ieškovo pirmenybės teisę pratęsiant nuomos sutartį arba įtraukiant atitinkamas nuostatas dėl ieškovo pirmenybės teisės į patalpų viešo nuomos konkurso sąlygas.
Atsiliepimas
5. Atsakovai su ieškiniu nesutiko.
6. Atsakovai nurodė, kad nuomos sutarties 17 p. suteikia teisę ieškovei pratęsti nuomos sutartį, tačiau tai nereiškia, jog tai gali būti padaryta prieš nuomotojo valią. Patalpos yra Vilniaus miesto savivaldybei priklausantis turtas. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – taip pat ir VSTVNDĮ) 15 str. 8 d. nustato, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Šis įstatymas yra specialus teisės aktas, turintis pirmenybę prieš CK.
Žemesnės instancijos teismas
7. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 patvirtino Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso ir ne konkurso būdu nuostatas (toliau – taip pat ir Nuostatos), kurių 25 p. nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybei priklausantis turtas gali būti išnuomotas tik viešo konkurso būdu, išskyrus Nuostatuose nurodytas išvadas. Nuostatuose nėra numatyta pirmenybės teisė ieškovui toliau nuomoti Patalpas, taip pat nėra ir tokios nuomos konkurso sąlygos, kurios pagrindu su ieškovu galėtų būti sudaryto Patalpų nuomos sutartis nepaisant viešo konkurso rezultatų. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 patvirtino Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurso (aukciono) organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašo (toliau – taip pat ir Aprašas) 25 p. įtvirtinta, kad nuomos sutartis sudaroma su nuomos konkurso laimėtoju.
8. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2018 m. balandžio 25 d. priėmė sprendimą Nr. 1-920, kuriuo nuspręsta Patalpas išnuomoti viešo konkurso būdu. Šis sprendimas yra galiojantis ir įpareigoja atsakovus rengti viešą konkursą Patalpoms išnuomoti. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, formuodamas teismų praktiką panašiose bylose, pabrėžė, kad dalyvio, nepateikusio geriausio pasiūlymo, pripažinimas laimėtoju neatitiktų viešo konkurso paskirties, taip pat pažeistų jo dalyvių teisėtus lūkesčius. Taip pat, Lietuvos apeliacinis teismas yra išaiškinęs, kad į konkurso sąlygas įrašius nuostatą dėl nuomininko pirmenybės teisės įgyvendinimo, toks konkursas netektų prasmės, varžymasis jame būtų betikslis, iš anksto žinant, kad bet kokiu atveju pirmenybė sudaryti ginčo patalpų nuomos sutartį tektų buvusiam nuomininkui.
9. Nuostatų 4 p. įtvirtinta Vilniaus miesto savivaldybės teisė, pasibaigus nuomos sutarties galiojimo terminui, atskiru sprendimu pratęsti nuomos sutarties galiojimo terminą tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą. Nagrinėjamu atveju šios aplinkybės neegzistuoja.
Motyvuojamoji dalis
10. Ieškinys atmetamas.
11. Bylos nagrinėjimo metu nustatyta, kad ieškovas ir Vilniaus miesto savivaldybė 2013 m. birželio 18 d. sudarė negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos bei kito ilgalaikio materialiojo turto numos sutartį Nr. A466-2435-(2.14.1.17-EK5)2008-04-03, kuria ieškovui iki 2018 m. birželio 20 d. prekybai optikos priemonėmis ir kitai susijusiais veiklai vykdyti buvo išnuomotos 49,38 m² ploto patalpos, esančios (duomenys neskelbtini).
12. Nuomos sutarties 17 p. nustatyta, kad pasibaigus šios sutarties terminui, su nuomininku, tvarkingai vykdžiusiu sutartyje prisiimtas pareigas, ir gavus raštišką prašymą, ši sutartis gali būti pratęsta Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatyta tvarka. Pagal CK 6.482 str. 1 d. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį.
13. Ieškovas 2018 m. vasario 7 d. ir 2018 m. gegužės 31 d. raštais kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją su prašymais įgyvendinti ieškovo pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį ir nuomos sutarties terminą pratęsti iki 2023 m. birželio 20 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracija 2018 m. vasario 22 d. ir 2018 m. birželio 12 d. raštais nurodė, kad nuomos sutartis su ieškovu nebus pratęsta, kadangi Patalpos, pasibaigus nuomos terminui, bus nuomojamos viešo konkurso būdu vaistinės veiklai vykdyti. Ieškovas 2018 m. birželio 14 d. raštu kreipėsi į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją su prašymu į Patalpų viešo nuomos konkurso sąlygas įtraukti nuostatą, užtikrinančią ieškovo pirmenybės teisę sudaryti/pratęsti Patalpų nuomos sutartį. Vilniaus savivaldybės administracija 2018 m. birželio 21 d. raštu atsisakė tenkinti šį ieškovo prašymą.
14. Patalpos nuosavybės teise priklauso Vilniaus miesto savivaldybei, t. y., yra viešosios nuosavybės objektas.
15. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad viešosios nuosavybės objektas įstatymų leidėjo valia valdomas, naudojamas ir juo disponuojama visų pirma viešosios teisės aktuose nustatyta tvarka. Konkrečiu tokiam turtui skirtu reglamentavimu siekiama, kad valstybės turtu būtų disponuojama tik taip, kaip nustatyta teisės aktuose – visos valstybės institucijos, turinčios įgaliojimus priimti sprendimus dėl valstybei nuosavybės teise priklausančio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo, privalo laikytis šio turto valdymo nuostatų. Teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai (CK 1.1 str. 2 d.). Šalys, sudarydamos sutartį dėl valstybės (savivaldybės) turto nuomos, gali veikti laisvai tiek, kiek tai leidžiama specialiuosiuose šiuos santykius nustatančiuose įstatymuose, nes jos yra varžomos įstatyme nustatytų sąlygų, kurių privalo laikytis. Taigi, nors valstybės materialiojo turto nuomos sutartims taikytinos ir bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų bendrosios nuostatos, nuomos sutarčių šalių teises ir pareigas bei nuomos sutarties pabaigą nustatančios normos, tačiau jos taikytinos atsižvelgiant į specialų valstybės turto nuomos reglamentavimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-252/2015).
16. Savivaldybėms nuosavybės teise priklausančio turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybės tarybos (VSTVNDĮ 12 str. 1 d.). Pagal VSTVNDĮ 15 str. 8 d. savivaldybei priklausantis materialusis turtas išnuomojamas savivaldybės tarybos nustatyta tvarka.
17. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, vadovaudamasi VSTVNDĮ 15 str., 2017 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-920 (toliau – taip pat ir Sprendimas) patvirtino Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos viešo konkurso ir ne konkurso būdu nuostatus. Pagal Nuostatų 25 p. savivaldybės turtas gali būti nuomojamas tik viešo konkurso būdu, išskyrus atvejus, nurodytus Nuostatų II ir III skyriuose.
18. Nuostatų II skyriuje nustatyta, kad turtas gali būti išnuomojamas ne konkurso būdu už rinkos nuomos kainą arba lengvatinę nuomos kainą iki 10 metų terminui subjektams, atitinkantiems Nuostatų 8 ir 9 p. nustatytas sąlygas. Pagal Nuostatų III skyrių turtas gali būti išnuomotas ne konkurso būdu trumpalaikiam, ne ilgesniam kaip 30 dienų arba ne ilgesniam kaip 720 val., terminui, esant Nuostatų 16 p. išvardintoms sąlygoms. Sprendimo 4 p. nustatyta, kad pasibaigus sutarčių galiojimo terminui, savivaldybės taryba turi teisę nesilaikydama Nuostatų reikalavimų atskiru sprendimu pratęsti galiojimo terminą tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą.
19. Ieškovas neginčijo Nuostatų ir Sprendimo sąlygų, nustatančių konkrečius atvejus, kai Vilniaus miesto savivaldybės tarybai nuosavybės teise priklausantis turtas gali būti nuomojamas ne viešo konkurso būdu ar nuomos sutartys gali būti pratęsiamos tam pačiam subjektui nesilaikant Nuostatų reikalavimų, taip pat neteigė, kad ieškovas atitinka Nuostatų 8, 9, 16 p. ar Sprendimo 4 p. nustatytas sąlygas. Nors Patalpos ieškovui buvo išnuomotos prekybai optikos priemonėmis ir kitai susijusiai veiklai, ieškovas Patalpose nei šios, nei kitos veiklos nevykdo – Patalpos yra subnuomojamos UAB „Gintarinė vaistinė“ vaistinės veiklai vykdyti.
20. Ieškovo nurodytos aplinkybės, kad atskirais Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimais kitiems subjektams yra pratęsiami su jais sudarytų nuomos sutarčių nuomos terminai ir neskelbiami vieši nuomos konkursai, nepatvirtina aplinkybės, kad kitų subjektų atžvilgiu nėra laikomasi Nuostatų ir Sprendimo sąlygų dėl Vilniaus miesto savivaldybės tarybai nuosavybės teise priklausančio turto nuomos viešo konkurso būdu, ar kad Vilniaus miesto savivaldybės taryba nepagrįstai nepratęsia su ieškovu sudarytos nuomos sutarties termino. Kaip matyti iš kartu su ieškovo atsiliepimu į Vilniaus miesto savivaldybės administracijos atskirąjį skundą pateiktų Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimų, šiais sprendimais juose nurodytiems subjektams nuomos sutarčių terminas buvo pratęstas vadovaujantis Sprendimo 4 p. Kaip jau minėta, Sprendimo 4 p. nustatyta, kad pasibaigus sutarčių galiojimo terminui, savivaldybės taryba turi teisę nesilaikydama Nuostatų reikalavimų atskiru sprendimu pratęsti galiojimo terminą tam pačiam subjektui, kai tai būtina miesto reprezentavimui ir įvaizdžiui arba jeigu subjektas vykdo socialiai reikšmingą veiklą. Kaip jau nurodyta, ieškovas neteigė ir neįrodinėjo, kad egzistuoja Sprendimo 4 p. išvardintos sąlygos pratęsti su ieškovu sudarytą nuomos sutartį.
21. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2018 m. balandžio 25 d. sprendimu Nr. 1-1497 Dėl nekilnojamojo turto (duomenys neskelbtini) ir (duomenys neskelbtini) išnuomojimo viešo konkurso būdu nusprendė Patalpas išnuomoti viešo konkurso būdu vaistinės veiklai. Ieškovas šio sprendimo neginčijo.
22. Pagal Sprendimu patvirtintą Negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų bei kito ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurso (aukciono) organizavimo ir vykdymo tvarkos aprašo (toliau – taip pat ir aprašas) 14 p. turto nuomos konkursą laimi asmuo, paraiškoje nurodęs didžiausią nuompinigių kainą. Turto nuomos sutartis sudaroma su turto nuomos konkurso laimėtoju (Aprašo 25 p.).
23. Asmens, nepateikusio geriausio pasiūlymo, pripažinimas nugalėtoju / sutarties su tokiu asmeniu sudarymas neatitiktų viešo konkurso paskirties, pažeistų kitų konkurso dalyvių teisėtus lūkesčius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. gruodžio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-677/2006). Į Patalpų nuomos konkurso sąlygas įrašius ieškovo norimą nuostatą, toks konkursas netektų prasmės; varžymasis jame būtų betikslis, iš anksto žinant, kad bet kokiu atveju pirmenybė sudaryti ginčo patalpų nuomos sutartį tektų ieškovui (Lietuvos apeliacinio teismo 2016 m. birželio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e2A-740/2016). Tokia nuostata stabdytų potencialių nuomotojų dalyvavimą konkurse, kas kliudytų išnuomoti Patalpas už galimai didžiausią kainą, prieštarautų VSTVNDĮ 9 str. įtvirtintiems valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo efektyvumo ir racionalumo principams.
24. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad CK 6.482 str. įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi. CK 6.482 str. siekiama užtikrinti civilinių teisinių santykių stabilumą, tačiau civilinių santykių stabilumą užtikrina ne tik teisės normos, bet ir bendras šalių interesas tęsti atitinkamus teisinius santykius ir bendrą veiklą. Nuomininkas gali turėti didesnį ar mažesnį interesą atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau lygiai taip pat ir nuomotojas gali turėti interesą ne tik išlaikyti tvarkingai nuomos sutartį vykdantį nuomininką, bet ir keisti savo veiklos koncepciją bei patalpas naudoti kitais tikslais. Nuomininko pirmenybės teisės įgyvendinimo aktualumas gali skirtis priklausomai nuo to, ar nuomos sutartis sudaryta trumpam ar ilgesniam terminui, taip pat nuo nuomojamo daikto rūšies (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23/2018).
25. Kaip jau nurodyta, Vilniaus miesto savivaldybės taryba, vadovaudamasi VSTVNDĮ 15 str. 8 d. ir Nuostatais, nusprendė Patalpas išnuomoti viešo konkurso tvarka vaistinės veiklai. Ieškovas Patalpose nevykdo vaistinės veiklos, taip pat nėra pateikęs įrodymų, kad tokią veiklą realiai planuoja vykdyti.
26. Atsižvelgiant į nurodytas aplinkybes, ieškovo ieškinys atmetamas.
Rezoliucinė dalis
nusprendė:
ieškinį atmesti.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo priėmimo dienos skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui, skundą paduodant per Vilniaus apygardos teismą.