Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas, e2-856-1169/2025

Teismas: Vilniaus miesto apylinkės teismas
Dokumentas: Sprendimas
Data: 2025-02-11
Bylos Nr.: e2-856-1169/2025
Teisminio proceso Nr.: 2-68-3-07691-2024-0
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjas: Marija Vaičiūnaitė
Ieškovas: viešosios įstaigos „(duomenys neskelbtini)“
Atsakovas: G. R.
Advokatai: Indrė Butvilė, Evelina Bakienė

Kategorijos

2.6.6.2pavadinimo nepavyko patikrinti
2.6.16.1pavadinimo nepavyko patikrinti

Civilinė byla Nr. e2-856-1169/2025Teisminio proceso Nr. 2-68-3-07691-2024-0Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.6.2; 2.6.16.1 (S)

VILNIAUS MIESTO APYLINKĖS TEISMASSPRENDIMASLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2025 m. vasario 11 d.Vilnius

Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja Marija Vaičiūnaitė,sekretoriaujant Karolinai Petniūnienei, Dominykai Steponkevičiūtei,vertėjaujant Jūratei Kajokaitei,

dalyvaujant ieškovės viešosios įstaigos „(duomenys neskelbtini)“ atstovams direktoriui S. G. L. ir advokatei Indrei Butvilei,

atsakovui G. R. ir jo atstovei advokatei Evelinai Bakienei,

viešuose teismo posėdžiuose žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės viešosios įstaigos „(duomenys neskelbtini)“ ieškinį atsakovui G. R. dėl įskaitymo pripažinimo negaliojančiu, užstato grąžinimo, nuostolių atlyginimo.

Aprašomoji dalis

Teismas nustatė:

Šalies argumentai

1. Ieškovė VšĮ „(duomenys neskelbtini)“ su ieškiniu kreipėsi į teismą, prašydama (reikalavimai patikslinti dublike) pripažinti negaliojančiu ir panaikinti 2024 m. gegužės 9 d. atsakovo G. R. vienašalį 7 177,52 Eur reikalavimo atlyginti patalpoms padarytą žalą įskaitymą į jo prievolę grąžinti ieškovei 9 000 Eur užstatą, priteisti ieškovei iš atsakovo 7 177,52 Eur skolą dėl negrąžinto užstato ir 484 Eur nuostolių atlyginimą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

2. Ieškovė ieškinyje nurodė, kad 2020 m. birželio 3 d. su atsakovu sudarė pastato nuomos sutartį (toliau – Nuomos sutartis), kurios pagrindu ieškovei buvo išnuomota atsakovui priklausančio gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu: (duomenys neskelbtini), dalis. Nuomos sutarties 7.4 punkto pagrindu ieškovė sumokėjo atsakovui 6 000 Eur užstatą. 2021 m. rugpjūčio 27 d. šalys sudarė Nuomos sutarties papildymą, pagal kurį ieškovei buvo išnuomota papildoma to paties pastato ir jam priskirto žemės sklypo dalis ir tokio papildymo pagrindu ieškovė sumokėjo atsakovui dar 3 000 Eur užstatą. Nuomos sutarties 7.4 punkte įtvirtinta, kad užstato suma, iš kurios nebuvo išskaičiuotos nuomininko nesumokėtos sumos, įskaitant nuostolių atlyginimą, grąžinamos nuomininkui pasibaigus nuomai per 14 dienų, kai nuomininkas atlaisvina ir perduoda nuomotojui pastatą. 2024 m. balandžio 2 d., pasibaigus nuomai, ieškovė grąžino atsakovui pastatą, tačiau pastato grąžinimo atsakovui metu tarp šalių kilo ginčas dėl jo būklės. Atsakovas nurodė, kad pastatui yra padaryta užstato dydį viršijanti žala, todėl užstatas nebus grąžinamas. Ieškovė su tuo nesutiko ir išsiuntė atsakovui raginimą iki 2024 m. balandžio 16 d. grąžinti 7 655,53 Eur užstatą, pažymėdama, kad sutinka, jog atsakovas atskaitytų iš grąžinamo užstato sumos 844,47 Eur sumą, ieškovės mokėtiną atsakovui už komunalines paslaugas bei šiukšlių išvežimą, taip pat 500 Eur sumą nuostoliams dėl pastato pabloginimo atlyginti (už 2 vnt. sieninių šviestuvų pakeitimą, 1 kv. m ploto grindų remontą), tačiau atsakovas nurodė, kad užstato negrąžins ir 2024 m. gegužės 9 d. atsiuntė ieškovei pranešimą apie vienašalį atsakovui padarytų nuostolių įskaitymą į prievolę grąžinti užstatą. Ieškovės nuomone, atsakovas nuostolių atlyginimo reikalavo nepagrįstai, todėl jo atliktas priešpriešinių prievolių vienašalis įskaitymas yra neteisėtas. Ieškovė atkreipė dėmesį, kad prieš grąžindama pastatą atsakovui, buvo jį sutvarkiusi, pašalinusi nuomos laikotarpiu padarytus normalaus nudėvėjimo lygį viršijančius defektus. Tai jai kainavo 16 514,89 Eur. Nuomos sutarties 3.5 punkte šalys buvo sutarusios, kad ieškovė perduos atsakovui pastatą tos pačios būklės, kurios jis jam buvo perduotas nuomos termino pradžios dieną, atsižvelgiant į normalų pastato nudėvėjimą. Tai reiškia, kad ieškovė turėjo teisę grąžinti atsakovui, o atsakovas privalėjo priimti jam grąžinamą normaliai nudėvėtą pastatą, nereikalaudamas, kad ieškovė atkurtų jo būklę į tokią, kokia ji buvo pastato nuomos pradžioje, neatsižvelgiant į normalų nudėvėjimą. Ieškovė taip pat pažymėjo, kad dėl to, kad atsakovas negrąžino jai užstato, ji patyrė 484 Eur nuostolius, t. y. išlaidas advokatės, per kurią bandė išieškoti užstatą iš atsakovo ne teismo tvarka, paslaugoms apmokėti.

Atsiliepimas

3. Atsakovas G. R. atsiliepime prašė ieškinį atmesti ir priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

4. Atsakovas atsiliepime nurodė, kad ieškovė namą grąžino ne tokios būklės, kokios buvo įsipareigojusi grąžinti Nuomos sutartimi. Nuomos sutarties 7.4 punkte šalys buvo sutarusios, kad savo įsipareigojimų pagal Nuomos sutartį įvykdymui užtikrinti nuomininkas (ieškovė) sumoka užstatą, iš kurio nuomotojas (atsakovas) turi teisę išskaičiuoti sumas, kurių nuomininkas laiku nesumoka nuomotojui pagal šią sutartį, įskaitant, bet neapsiribojant namui ir jo įrangai padarytos žalos atstatymo išlaidas, nuomos mokestį, eksploatacines išlaidas, netesybas, nuostolius. Aptariamame Nuomos sutarties punkte nustatyta, kad nuomotojas savo pasirinkimu vienašališkai išskaičiuoja nuomininko nesumokėtas sumas raštu apie tai informuodamas nuomininką. Atsakovo teigimu, dėl namo pabloginimo atsiradę nuostoliai buvo didesni nei Nuomos sutarties pagrindu ieškovės sumokėtas užstatas, todėl, vadovaudamasis Nuomos sutartimi, jis negrąžino ieškovei užstato ir 2024 m. gegužės 9 d. atliko vienašalį užstato įskaitymą ieškovės neįvykdytoms prievolėms padengti.

5. Atsakovas paaiškino, kad jis perdavė ieškovei tvarkingą, suremontuotą, geros būklės namą. Namo būklė užfiksuota perdavimo–priėmimo aktuose, nuotraukose. Minėtus įrodymus sugretinus su 2024 m. birželio 2 d. perdavimo–priėmimo akte užfiksuota namo grąžinimo atsakovui metu buvusia namo būkle, matomas akivaizdus namo būklės pabloginimas, kuris negali būti laikomas natūraliu turto nusidėvėjimu: 1) išorinis kiemas ir fasadas: prarastas vartelių į išorinį kiemą raktas; tujų tvora neprižiūrėta, nenukirpta; 2) darbo kambarys (1-12): gilūs įbrėžimai medinėse grindyse; gilūs įbrėžimai sienose (matosi prieš tai buvusi sienos spalva); negilus seifo pažeidimas (dažų lygyje); neveikia dvi sieninės lempos; 3) svetainė 2 (geltona) (1-8): sienos išteptos ir apibraižytos; neveikia trys halogeninės lempos; išteptos lango į vidinį kiemą medžiaginės žaliuzės; 4) virtuvė (1-8): purvinas pagrindinis šviestuvas; 5) vonios kambarys (įėjimas iš svetainės 2) (1-6): nėra dušo kabinos durų; 6) sandėliavimo patalpa 1 (1-5): ištepta siena; 7) vidinis kiemas: neveikia trys elektros lemputės; ištrypta veja; nepašalintos krūvos lapų ir šakų; medžiai ir krūmai neprižiūrėti, nenukirpti; 8) rūsys (R-4): neveikia dujų katilas; 9) plokščias stogas (išėjimas iš koridoriaus 2 per iš balkono einančius laiptus): medžių lapai nenuvalyti nuo plokščio stogo ir jų sankaupos blokuoja vandens nubėgimą lietvamzdžiais; 10) kambarys 2 (1-29): išteptos grindys; sienos suteptos, įbrėžtos, matosi prieš tai buvusi sienų spalva; pažeista halogeno lempa; 11) kambarys 4 (šviesiai geltonas) (1-26): ištepta siena; 12) vestibiulis–prieangis (1-3): pažeista grindjuostė (iškritusi, trūksta); 13) miegamasis su balkonu (1-15): ištepta ir subraižyta siena; 14) vonios kambarys (2-as aukštas) (1-17, 1-18): sudaužyta viena iš dviejų vienodų sieninių lepų; 15) virtuvė (1-19): ištepta siena; neišvalyta praustuvė; 16) koridorius (1-30; 1-34): sienoje įdaužtas tinkas; 17) miegamasis (1-31): išteptos ir subraižytos durys; gilūs įbrėžimai medinėse grindyse; 18) didelis miegamasis (1-32): gilūs įbrėžimai medinėse grindyse. Atsakovo įsitikinimu, nurodyti pabloginimai nėra normalus nusidėvėjimas, todėl jis pagrįstai Nuomos sutarties 7.4 punkto pagrindu atliko vienašalį užstato įskaitymą. Atsakovo teigimu, dėl namo pabloginimo atsirado 8 431,19 Eur nuostoliai, kuriuos sudaro: 1) 7 686,69 Eur suma remonto darbams, atstatant namą į iki perdavimo ieškovei buvusią būklę, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą; 2) 200 Eur išlaidos sudaužytai lempai pakeisti; 3) 544,50 Eur išlaidos dujų katilo remontui apmokėti. Be nurodytų nuostolių ieškovė turėjo prievolę sumokėti 844,47 Eur mokesčius už komunalines paslaugas ir 396 Eur nuomos mokestį už dvi 2024 m. balandžio mėnesio dienas. Taigi, grąžinus namą, ieškovė turėjo 9 671,66 Eur piniginę prievolę atsakovui. Šios prievolės dydis viršijo ieškovės Nuomos sutarties pagrindu sumokėto 9 000 Eur užstato dydį, todėl, atsakovo manymu, jis pagrįstai ir teisėtai įskaitė užstatą ieškovės piniginei prievolei padengti ir jo negrąžino ieškovei. Ieškovė atliko dalies patalpų grindų ir sienų remonto darbus, todėl nesuprantama, kodėl vienose patalpose grindų pabloginimą ieškovė laikė jos veiklos pasekme, o kitų patalpų pabloginimą laiko natūraliu nusidėvėjimu.

Šalies argumentai

6. Ieškovė dublike nurodė, kad atsakovas ignoruoja šalių sudarytos Nuomos sutarties 3.5 punktą, kuriame šalys buvo sutarusios, kokios būklės turės būti atsakovui grąžinamas turtas. Ieškovė neprivalėjo grąžinti atsakovui tokios pačios būklės turtą, kokios jis buvo jam perduotas nuomos pradžioje. Turtas buvo naudojamas ieškovės veikloje beveik 4 metus – nuo 2020 m. birželio 25 d. iki 2024 m. balandžio 2 d., todėl akivaizdu, kad jis nusidėvėjo ir pagal Nuomos sutarties 3.5 punktą ieškovė turėjo teisę grąžinti atsakovui nudėvėtą turtą. Jei atsakovas teigia, kad ieškovė pablogino jo turtą, jis privalo įrodyti šią aplinkybę. Ieškovė pateikė paaiškinimą dėl kiekvieno atsakovo nurodomo turto pabloginimo: 1) išorinis kiemas ir fasadas: prarastas vartelių į išorinį kiemą raktas; tujų tvora neprižiūrėta, nenukirpta – vartelių raktai nebuvo perduoti ieškovei nuomos pradžioje, jei atsakovas tvirtina, kad buvo perdavęs ieškovui nuomos pradžioje vartelių raktus, turi pateikti tai patvirtinantį įrodymą; tujos nebuvo nukirptos ir prižiūrėtos perduodant turtą nuomai; 2) darbo kambarys (1-12): gilūs įbrėžimai medinėse grindyse; gilūs įbrėžimai sienose (matosi prieš tai buvusi sienos spalva); negilus seifo pažeidimas (dažų lygyje); neveikia dvi sieninės lempos – tai natūralus nudėvėjimas, neturintis įtakos turto vertei ar jo funkcionalumui; apie tai, kad neveikia dvi sieninės lempos, nenurodyta perdavimo akte, todėl įrodymo, kad jos neveikė turto grąžinimo atsakovui metu, nėra, priešingai, akte nurodyta, kad apšvietimo įranga šioje patalpoje veikė tinkamai; 3) svetainė 2 (geltona) (1-8): sienos išteptos ir apibraižytos; neveikia trys halogeninės lempos; išteptos lango į vidinį kiemą medžiaginės žaliuzės – tai normalus sienų nudėvėjimas, o halogeninės lempos neveikė, kai turtas buvo perduodamas nuomai; žaliuzės į vidinį kiemą buvo išteptos dar iki perdavimo nuomai, įrodymų, kad jos buvo švarios turto perdavimo nuomai metu, atsakovas nepateikė; 4) virtuvė (1-8): purvinas pagrindinis šviestuvas – tai nėra turto pabloginimas, turintis įtakos turto vertei ar jo funkcionalumui, be to, atsakovas nepateikė įrodymų, kad būtų turėjęs ir kiek būtų turėjęs išlaidų šviestuvui išvalyti; 5) vonios kambarys (įėjimas iš svetainės 2) (1-6): nėra dušo kabinos durų – ieškovė nupirko naują dušo kabiną ir perdavė atsakovui, kad jis ją įsirengtų, kai naujasis nuomininkas išsikraustys iš patalpų; turto grąžinimo akte nenurodyta, kad dėl dušo kabinos ką nors reikėtų papildomai daryti, todėl tai nėra joks turto pabloginimas; 6) sandėliavimo patalpa 1 (1-5): ištepta siena – tai yra normalus nusidėvėjimas; 7) vidinis kiemas: neveikia trys elektros lemputės; ištrypta veja; nepašalintos krūvos lapų ir šakų; medžiai ir krūmai neprižiūrėti, nenukirpti – kiemas turto perdavimo nuomai metu nebuvo prižiūrėtas, krūmai nebuvo nukirpti; medžius genėjo pats atsakovas, todėl šakas privalėjo pašalinti pats; 8) rūsys (R-4): neveikia dujų katilas – už dujų katilo remontą pagal nuomos sutarties 5.4 punktą buvo atsakingas atsakovas; 9) plokščias stogas (išėjimas iš koridoriaus 2 per iš balkono einančius laiptus): medžių lapai nenuvalyti nuo plokščio stogo ir jų sankaupos blokuoja vandens nubėgimą lietvamzdžiais – ieškovė visada sutiko ir sutinka, kad lapų pašalinimo išlaidos būtų atimtos iš grąžinamo užstato sumos, jų pašalinimo kaina yra įtraukta į 582,01 Eur sumą, kurią ieškovė sutinka, kad atsakovas įskaitytų į užstatą; 10) kambarys 2 (1-29): išteptos grindys; sienos suteptos, įbrėžtos, matosi prieš tai buvusi sienų spalva; pažeista halogeno lempa – grindys ir sienos yra normaliai nudėvėtos, kabanti halogeno lemputė nėra esminis turto pabloginimas, dėl kurio turto nebegalima naudoti pagal paskirtį ar jo vertė būtų ženkliai sumažėjusi, tai yra smulkmena; 11) kambarys 4 (šviesiai geltonas) (1-26): ištepta siena – tai normalus nusidėvėjimas; 12) vestibiulis–prieangis (1-3): pažeista grindjuostė (iškritusi, trūksta) – tai normalus nusidėvėjimas; 13) miegamasis su balkonu (1-15): ištepta ir subraižyta siena – normalus nusidėvėjimas; 14) vonios kambarys (2-as aukštas) (1-17, 1-18): sudaužyta viena iš dviejų vienodų sieninių lempų –jų pakeitimo kaina yra įtraukta į 582,01 Eur sumą, kurią ieškovė sutinka, kad atsakovas įskaitytų į užstatą; 15) virtuvė (1-19): ištepta siena; neišvalyta praustuvė – tai normalus nusidėvėjimas; 16) koridorius (1-30; 1-34): sienoje įdaužtas tinkas – tai normalus nusidėvėjimas; 17) miegamasis (1-31): išteptos ir subraižytos durys; gilūs įbrėžimai medinėse grindyse – tai normalūs nudėvėjimai, tačiau ieškovė sutinka atlyginti lokalaus grindų nudėvėjimo pasekmių pašalinimo išlaidas ir tokių išlaidų suma yra įtraukta į 582,01 Eur sumą, kurią ieškovė sutinka, kad atsakovas įskaitytų į užstatą; 18) didelis miegamasis (1-32): gilūs įbrėžimai medinėse grindyse – tai normalūs nudėvėjimai, tačiau ieškovė sutinka atlyginti lokalaus grindų nudėvėjimo pasekmių pašalinimo išlaidas ir tokių išlaidų suma yra įtraukta į 582,01 Eur sumą, kurią ieškovė sutinka, kad įskaitytų į užstatą.

7. Ieškovė pabrėžė, kad neginčija fakto, jog nudėvėjo turtą, tačiau nesutinka, kad išvardintas nudėvėjimas peržengė normalaus nudėvėjimo ribas ir turi būti kvalifikuojamas kaip turto pabloginimas. Teigdamas, kad turtas pablogintas, atsakovas turi įrodyti, kad dėl jam grąžinto turto būklės jo turto vertė sumažėjo arba jis prarado dalį funkcionalumo, dėl kurio tolesnis turto naudojimas pagal paskirtį neteko savo turėtos iki pabloginimo vertės. Atsakovas šių aplinkybių egzistavimo neįrodinėja. Atsakovui grąžinto turto vertė nesumažėjo ir savo funkcionalumo jokia apimtimi neprarado, nes turtas jo grąžinimo atsakovui metu buvo iš karto perduotas nuomai kitam nuomininkui, kuris jį pritaikė savo poreikiams ir naudoja identiškai švietimo įstaigos veiklai. Kad ieškovei atsirastų pareiga atlyginti atsakovo patirtus nuostolius, atsakovas privalo įrodyti neteisėtus ieškovės veiksmus, patirtą žalą ir priežastinį ryšį. Net jei būtų daroma prielaida, kad atsakovas įrodė aplinkybę, kad ieškovė pablogino jo turtą, jam vis dar yra pareiga įrodyti žalos faktą, o tokių įrodymų byloje nėra. Nors atsakovas teigia, kad jo nuostoliai dėl turto pabloginimo siekia net 8 431,19 Eur, tačiau pateikė įrodymus tik dėl 544,50 Eur faktinių išlaidų dujų katilo remontui, o dėl likusios dalies išlaidų atsakovas apsiribojo vien preliminaria darbų sąmata, taigi atsakovas jo nurodomų nuostolių faktiškai nepatyrė, todėl nepagrįstai įskaitė juos į ieškovei grąžintiną užstatą.

8. Ieškovė pažymėjo, kad, nors atsakovas faktiškai nepatyrė jokių nuostolių, nes turtą iš karto perėmė naudoti naujas nuomininkas, pritaikydamas jį savo poreikiams, ieškovė sutinka, kad iš grąžinamo užstato atsakovas atskaitytų sau tam tikrą sumą, t. y. 582,01 Eur už lapų surinkimą nuo pastato stogo, 2 vnt. sieninių šviestuvų, iš kurių vienas sudužęs, keitimą ir apie 1 kv. m pažeistos grindų dangos remontą. Dėl dujų katilo remonto ieškovė atkreipė dėmesį, kad pagal Nuomos sutarties 5.4 punktą, atsakovas kaip nuomotojas buvo atsakingas už jo remontą, todėl atsakovas nepagrįstai pareikalavo iš ieškovės savo išlaidų, patirtų dujų katilo remontui, kompensacijos. Ieškovė nurodė sutinkanti, kad iš grąžintino užstato būtų atskaitoma ir 1 822,48 Eur suma už nuomą ir komunalines paslaugas.

9. Atsakovas triplike pažymėjo, kad būtent ieškovė nesilaiko Nuomos sutarties sąlygų, nes grąžino nuomos dalyką ne tokios būklės, kokios Nuomos sutartimi buvo įsipareigojusi grąžinti. Atsakovas pabrėžė, kad atliko šioje byloje ginčijamą įskaitymą tik už ypač akivaizdų turto (grindų ir sienų) nudėvėjimą / pabloginimą, kuris nėra normalus nusidėvėjimas. Atsakovas paaiškino, kad kreipėsi į teismo ekspertų sąrašą statybos srityje įrašytą prof. dr. S. M., kad jis atsakytų į klausimą, kokie namo patalpų defektai yra atsiradę ne dėl natūralaus nusidėvėjimo. Teismo ekspertas nurodė, kad įprastai ir normaliai naudojant patalpas: 1) sienų danga gali būti vietomis nežymiai ištepama, subraižoma (priglaudžiant ranka, kokiu nors daiktu ar pan.) tose vietose, kur įprastai galimas naudotojų ir sienų sąlytis; tačiau įprastai žymūs ištepimai neatsiranda, nes sienos nėra skirtos nuolat prie jų liestis, trintis į jas ir taip ant jų palikti žymias dėmes; 2) sienose negali atsirasti žymių ir didelių mechaninių pažeidimų: išdaužų, tinko ištrupėjimo, kurie akivaizdžiai atsiranda dėl neįprasto mechaninio poveikio sienoms: trenkus į sieną kokį nors daiktą, spyrus koja ar pan.; 3) sienos, grindys neturi būti apipaišomos, apipilamos, jų apdailoje neturi atsirasti įvairių dėmių dėl neįprasto poveikio (apipylimo gėrimais, dažais ar kitomis medžiagomis, piešimo kreidelėmis, flomasteriais, pieštukais ar pan.); 4) grindys neturi būti pažeidžiamos mechaniškai (numetus kokį nors daiktą ir jam įsmigus į grindų dangą, per grindis tempiant aštrius daiktus, kėdę, stalą ar kitus baldus ir taip jas subraižant, nutrinant viršutinį apdailos sluoksnį naudojant kėdes su ratukais ir grindų neapsaugojus nuo nuolatinio koncentruoto poveikio (nepaklojus specialių grindų dangos apsaugos kilimėlių). Ekspertas, apžiūrėjęs ginčo namą, nustatė, kad: 1) pirmo aukšto patalpoje 1-12 matosi vietomis subraižytas, išteptas parketas, sienoje matosi mechaninis pažeidimas (įdubimas); 2) pirmo aukšto patalpoje 1-8 viena siena matosi naujai perdažyta; 3) antro aukšto patalpoje 1-15 visos sienos matosi žymiai išteptos – patamsėjusios, vienoje vietoje matosi mechaniniai pažeidimai – įdaužos; 4) antro aukšto patalpoje 1-26 vienoje sienoje matosi mechaniniai pažeidimai – skylutės, duobutės; 5) antro aukšto patalpoje 1-29 sienose matosi mechaniniai pažeidimai, ištepimai, duobutės, parketas vietomis subraižytas, išteptas; 6) mansardos patalpoje 1-31 dviejose vietose matosi įdaužtas parketas (duobutės parkete), vietomis parketas subraižytas; 7) mansardos patalpoje 1-32 matosi vietomis subraižytas parketas, keliose vietos nutrintas parketo apdailinis lako sluoksnis. Tyrimo metu nustatytas reikalingas perdažyti sienų plotas – 122,64 kv. m, reikalingas nušlifuoti ir iš naujo nulakuoti grindų plotas – 89,71 kv. m, be to, reikalinga pakeisti apie 0,5 kv. m parketo. Ekspertas nustatė, kad mechaniškai pažeistos sienos (matosi įdaužos, skylutės, įdubimai), sienų purvinumas, ištepimas, patamsėjimas, grindų parketo mechaninis pažeidimas (matosi duobutės), subraižymas, nusitrynęs lako sluoksnis, ištepimas nėra natūralus nusidėvėjimas. Taigi, specialių žinių turintis asmuo įvertinto, kad ieškovės normaliu įvardijamas namo nusidėvėjimas yra nenatūralus. Ieškovė neįrodė, kad namo būklė pablogėjo ne dėl jos kaltės, todėl ji yra atsakinga už ginčo dalyku esančius namo patalpų grindų ir sienų defektus.

Atsiliepimas

10. Atsakovas paaiškino, kad, nors ginčo namo pabloginimo apimtis yra ganėtinai didelė, po ieškovės išsikėlimo iš namo, jis savo lėšomis remontavo laiptinę, dažė sienas, remontavo lietvamzdžius, terasos, takelio trinkeles ir kt., tačiau ginčui aktualūs pabloginimai ir dėl to susidarę nuostoliai atsispindi 2024 m. balandžio 3 d. preliminarioje darbų sąmatoje, iš kurios matyti, kad ginčui aktualūs pabloginimai iš esmės susiję su namo sienų, grindų pažeidimais, kurių pašalinimas – sienų dažymas, grindų šlifavimas, lakavimas. Ši sąmata sudaryta rangovo UAB „Gevaida“, kurį buvo pasitelkusi ir ieškovė darbams name, o tai rodo, kad pačiai ieškovei rangovo darbų kaina (įkainiai) buvo priimtina. Atsakovas pažymėjo, kad pagal Nuomos sutarties 6.4 punktą būtent nuomininkas – ieškovė, įsipareigojo visą Nuomos sutarties galiojimo laikotarpį savo sąskaita ir jėgomis organizuoti ir atlikti namo, jo dalių, jame įdiegtos įrangos ir įrengimų, elektros, šildymo, dujų, karšto ir šalto vandens, namo vėdinimo ir kanalizacijų sistemų, komunikacijų einamąjį remontą. Apie dujų katilo gedimą atsakovas iš ieškovės sužinojo tik namo priėmimo–perdavimo metu 2024 m. balandžio 2 d. Ieškovės įsikėlimo metu dujų katilas buvo visiškai naujas ir veikė be priekaištų. Atsakovo nuomone, vien tolesnės nuomos faktas, savaime nepaneigia daikto pabloginimo, nes tolesnė nuoma nekoreliuoja su daikto vertės sumažėjimu. Dėl turto pabloginimo atsakovas galėjo namą išnuomoti tik už mažesnę nuomos kainą negu iki Nuomos sutarties nutraukimo nuomojosi ieškovė. Ieškovė klaidingai vertina, kad atsakovas turi būtinai įrodyti faktiškai patirtus nuostolius, nes įstatymas neriboja įrodinėjimo priemonių nuostolių dydžiui įrodyti. Žalos pašalinimas, jo laikas yra žalą patyrusio subjekto pasirinkimas, bet ne būtinybė ar būtina sąlyga žalai atlyginti.

Šalies argumentai

11. Teismo posėdžiuose ieškovės atstovai prašė ieškinį tenkinti, remdamiesi ieškinyje ir dublike išdėstytais argumentais. Ieškovės atstovė advokatė Indrė Butvile papildomai nurodė, kad ieškovė nesutiko skirti ekspertus, nes pagal Nuomos sutartį ekspertai pasitelkiami nuostolių dydžiui nustatyti, o šiuo atveju ginčas kilęs dėl to, ar patalpų trūkumai laikytini natūraliu nusidėvėjimu. Patalpos neprarado funkcionalumo, nes iškart buvo išnuomotos kitai mokyklai. Atsakovas niekada nereiškė pretenzijų ieškovei dėl mokinių skaičiaus. Atsakovas ignoruoja faktą, kad patalpos išnuomotos mokyklos veiklai, todėl turėjo suprasti, kad defektų toleravimo ribos bus platesnės. Atsakovo ekspertas apžiūrėjo patalpas, kai jose jau buvo įsikūręs naujas nuomininkas, be to, minėtas ekspertas nevertino patalpų faktinio naudojimo pobūdžio. Teismas turėtų vertinti tik tas nuotraukas, kurios pateiktos su perdavimo aktu. Atsakovas turėjo reikšti priešieškinį dėl nuostolių atlyginimo. Šiuo atveju jokių nuostolių atsakovas nepatyrė ir nepatirs.

12. Ieškovės direktorius papildomai nurodė, kad Nuomos sutartyje buvo įrašytas apytikslis mokinių skaičius. Mokinių skaičius didėjo, nes didėjo klasių skaičius, todėl su atsakovu buvo susitarta dėl papildomų patalpų nuomos. Kai mokinių skaičius labai išaugo, ieškovė pradėjo ieškoti didesnių patalpų. Buvo suprantama, kad prieš išsikraustant, reikia pašalinti žalą. Buvo suorganizuota trijų asmenų komisija, susidedanti iš ieškovės direktoriaus, nekilnojamojo turto agento ir statybininko. Atsakovas gyveno užsienyje, todėl į komisija nekviestas. Komisija ėjo per patalpas ir sprendė, ką remontuoti, o kas laikoma normaliu nusidėvėjimu. Remonto darbų buvo atlikta už 16 500 Eur. Jei buvo dėmė, tai buvo dažomos visos sienos. Atsakovas elektroniniu laišku leido organizuoti remonto darbus. Po patalpų perdavimo atsakovas nurodė pataisyti kai kuriuos dalykus, tai ir buvo padaryta. Atsakovas pagyrė, kad namas grąžinamas geros būklės, todėl ieškovės direktorius labai nustebo gavęs reikalavimus iš esmės suremontuoti kiekvieną patalpą. Nelogiška kviesti ekspertus, kai pastatas jau perduotas kitiems asmenims. Nėra poreikio perlakuoti visas grindis, galima sutvarkyti 1 kv. m, kur yra įbrėžimas. Nesąžininga skaičiuoti visos sienos ar grindų remonto išlaidas dėl mažo įbrėžimo.

Atsiliepimas

13. Atsakovas ir jo atstovė teismo posėdyje prašė ieškinį atmesti, remdamiesi atsiliepime ir triplike išdėstytais argumentais.

14. Atsakovas papildomai nurodė, kad jo nuostoliai viršija depozitą. Prieš perduodant patalpas ieškovei, jos buvo naujai suremontuotos – sienos nudažytos plaunamais dažais, grindys lakuotos aukšto atsparumo laku. Ieškovė įtikinėjo, kad viskas bus tvarkinga, mokiniai elgsis kaip namuose, viską patys tvarkys. Buvo sakoma, kad mokysis 35 mokiniai, bet Nuomos sutarties pabaigoje mokinių buvo 54. Atsakovas laukė, kad jam praneštų apie remontą, kaip numatyta Nuomos sutarties 6.4 punkte, tačiau ieškovė remonto darbų su atsakovu nederino. Naujas nuomininkas matė, kad nudėvėtos patalpos, todėl buvo sutarta mažesnė kaina. Patalpos grąžintos balandžio 2 d., tačiau tik dalis patalpų buvo sutvarkyta. Namas nebuvo tinkamai prižiūrimas. UAB „Gevaida“ parengė preliminarią sąmatą, kiek kainuotų nesutvarkytų patalpų remontas. Atsakovas kvietė ieškovę apžiūrėti trūkumus, bet ieškovė nesileido į kalbas. Ten kur buvo normalus nusidėvėjimas atsakovas pats viską suremontavo, bet dėl kai kurių defektų akivaizdžiai atsakinga ieškovė ir jie negali būti laikomi natūraliu nusidėvėjimu. Natūraliu nusidėvėjimu nelaikytini žymūs mechaniniai pažeidimai ir dėmės dėl neįprasto poveikio ant sienų, taip pat smarkūs mechaniniai pažeidimai grindyse. Atsakovas ginčui spręsti siekė pasitelkti ekspertus, bet ieškovė nesutiko. Atsakovas į viską žiūrėjo maksimaliai tolerantiškai, bet dalis pažeidimų negali būti laikoma natūraliu nusidėvėjimu. Įskaitymas atliktas tik dėl tų defektų, kurie nurodyti UAB „Gevaida“ sąmatoje. Prieš išnuomodamas namą ieškovei jis pabrėžė, kad svarbu išlaikyti gerą namo būklę, todėl, atsakovo nuomone, tokiu atveju mokinių skaičius yra svarbus. Išnuomodamas papildomas patalpas nežinojo, kad mokinių skaičius viršijo 35. Defektai, pagal kuriuos atliktas įskaitymas, palikti neremontuoti, kol vyksta teismo procesas.

15. Atsakovo atstovė papildomai nurodė, kad priešieškinis nebūtinas, nes šiuo atveju atliktas įskaitymas. Reikia žiūrėti, kaip dėl defektų nuvertėja konkretus daiktas – siena, grindys, o ne visas pastatas. Kai atsakovo ekspertas apžiūrėjo patalpas, jos dar nebuvo naudojamos naujo nuomininko, nes nuomininkas veiklą pradėjo nuo rugsėjo mėn. Ieškovės ekspertas apskritai neapžiūrėjo patalpų, išvadoje pateikė teisinį vertinimą. Naujas nuomininkas grąžins patalpas tokias, kokias gavo.

Motyvuojamoji dalis

Teismas konstatuoja:

16. Byloje nustatyta, kad 2020 m. birželio 3 d. ieškovė su atsakovu sudarė Nuomos sutartį, kurios pagrindu atsakovas ieškovei išnuomojo gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu: (duomenys neskelbtini), dalį, t. y. patalpas: R-3, R-4, G-1, 15, 1-6, 1-8, 1-9, 1-10, 1-11, 1-12, 1-20, 1-21, 1-24, 1-25, 1-26, 1-27, 1-28, 1-29. Kartu su pastatu ieškovei buvo išnuomota ir 0,0824 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) 709/824 dalis. Patalpos išnuomotos su baldais, buitine bei sanitarine įranga ir kitais pastate esančiais įrengimais. Nuomos sutarties 2.2 punkte nustatyta, kad pastatas išnuomojamas šiai paskirčiai: (duomenys neskelbtini), 1–7 klasės, apie 35 mokinius. Patalpos ieškovei perduotos 2020 m. birželio 25 d., šalims pasirašius priėmimo–perdavimo aktą.

17. Nuomos sutarties 7.1 punkte šalys susitarė dėl 3 000 Eur/mėn. nuomos mokesčio, be to, ieškovė pagal Nuomos sutarties 7.3 ir 7.6 punktus įsipareigojo mokėti ir eksploatacines išlaidas. Nuomos sutarties 7.4 punkto pagrindu ieškovė 2020 m. birželio 9 d. sumokėjo atsakovui 6 000 Eur užstatą.

18. 2021 m. rugpjūčio 27 d. šalys sudarė Nuomos sutarties papildymą, pagal kurį ieškovei buvo išnuomota papildoma to paties pastato dalis, t. y. patalpos: 1-3, 1-4, 1-7, 1-13, 1-14, 1-15, 1-16, 1-17, 1-18, 1-19, 1-30, 1-31, 1-32, 1-33, 1-34, taip pat papildomos 115/824 dalys žemės sklypo. Šalys susitarė dėl papildomo 1 500 Eur/mėn. + gyventojų pajamų mokestis nuomos mokesčio.Šio Nuomos sutarties papildymo pagrindu ieškovė 2021 m. rugsėjo 1 d. sumokėjo atsakovui papildomą 3 000 Eur užstatą. Papildomos patalpos su teritorija ieškovei perduotos 2021 m. rugpjūčio 28 d.

19. Nuomos sutarties 3.5 punkte šalys susitarė, kad, pasibaigus sutarčiai arba bet kokiais pagrindais ją nutraukus prieš terminą, ieškovė įsipareigoja ne vėliau kaip iki paskutinės nuomos termino dienos išsikraustyti iš pastato, atlaisvinti pastatą nuo visų jai ir / ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų, informuoti apie tai raštu atsakovą bei perduoti jam pastatą pagal šalių pasirašomą pastato priėmimo–perdavimo aktą tos pačios būklės, kurios jai buvo perduotas nuomos termino pradžios dieną, atsižvelgiant į normalų pastato nusidėvėjimą. Ieškovė taip pat įsipareigojo pastatą atsakovui perduoti sutvarkytą, švarų (išvalytą) ir atstatyti prarastą pastato vertę (jeigu pastato būklė buvo pabloginta). Ieškovė taip pat įsipareigojo grąžinti atsakovui visus ieškovei perduotus pastate esančius įrenginius ne blogesnės būklės, nei ta, kurios šie įrenginiai buvo juos perduodant ieškovei pagal perdavimo–priėmimo aktą, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

20. Nuomos sutarties 7.4 punkte šalys susitarė, kad iš užstato sumos atsakovas turi teisę išskaičiuoti sumas, kurių ieškovė laiku nesumoka atsakovui pagal Nuomos sutartį, įskaitant, bet neapsiribojant pastatui ir jo įrangai padarytos žalos atstatymo išlaidas, nuomos mokestį, eksploatacines išlaidas, netesybas, nuostolius. Šalys taip pats susitarė, kad atsakovas savo pasirinkimu vienašališkai išskaičiuoja ieškovo nesumokėtas sumas raštu apie tai informuodamas ieškovę. Užstato suma, iš kurios nebuvo išskaičiuotos nuomininko nesumokėtos sumos, įskaitant nuostolių atlyginimą, grąžinamos nuomininkui pasibaigus nuomai per 14 dienų, kai nuomininkas atlaisvina ir perduoda nuomotojui pastatą. Jeigu pasatui, įrangai, teritorijai ieškoves padaryta žala viršija sumokėto užstato dydį, ieškovė įsipareigojo ją visiškai atlyginti.

21. Ieškovei nusprendus išsikraustyti iš ginčo patalpų, ji pasitelkė rangovę UAB „Gevaida“, kuri ieškovės iš atsakovo išsinuomotose patalpose atliko remonto darbus už 16 514,99 Eur sumą. Šalys kartu apžiūrėjo grąžinamas patalpas su teritorija ir parengė 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo aktą, kuriame aptarta kiekvienos ieškovei išnuomotos patalpos ir teritorijos būklė. Atsakovas aktą baigė rengti 2024 m. balandžio 10 d., o ieškovė 2024 m. balandžio 15 d. akte įrašė, kad nesutinka su valdos įvertinimu išsikraustant, nes namas nebuvo paruoštas nuomai, be to, namas grąžinamas geresnės būklės nei buvo; pastate 3 metus veikė mokykla, todėl susidėvėjimas yra normalus.

22. 2024 m. balandžio 22 d. ieškovė kreipėsi į atsakovą, prašydama grąžinti 7 655,53 Eur užstato dalį. Ieškovė nurodė, kad sutinka, jog atsakovas atskaitytų iš sumokėto užstato 1 344,47 Eur, t. y. 500 Eur nuostoliams atlyginti bei 844,47 Eur už šiukšlių išvežimą.

23. Atsakovas 2024 m. balandžio 23 d. atsakė ieškovei, kad ji nepagrįstai siekia išvengti su sutartinių įsipareigojimų nesilaikymu susijusios atsakomybės. Atsakovas atkreipė dėmesį, kad, baigiantis nuomai, pažeisdama Nuomos sutarties 6.4 punktą, ieškovė nesuderino su atsakovu konkrečių ketinamų atlikti einamojo remonto darbų, medžiagų specifikacijų bei tokių darbų grafiko. Vykdydama nesuderintus darbus, ieškovė pasirinko kai kurių kambarių neremontuoti, nors buvo akivaizdi tokio remonto būtinybė – sunkiais kietais paviršiais subraižytos ir įlaužtos grindys, ištepliotos ir subraižytos sienos ir pan. Pastatas grąžintas akivaizdžiai blogesnės už tą būklę, kuri buvo, kai pastatas buvo perduotas ieškovei. Atsakovas pažymėjo, kad ieškovės įsiskolinimas siekia 9 127,16 Eur, t. y. 7 686,69 Eur grindų šlifavimo ir lakavimo bei sienų dažymo kaina, 200 Eur sudaužytos lempos pakeitimas, 844,47 Eur nesumokėti mokesčiai už komunalines paslaugas, 396 Eur nuomos mokestis. Kadangi įsiskolinimas viršija užstato dydį, atsakovas nurodė, kada, vadovaudamasis Nuomos sutarties 7.4 punktu, pasinaudoja savo teise pasilikti užstatą. Atsakovas taip pat pažymėjo, kad į šią įsiskolinimo sumą dar neįtraukti kiti priėmimo–perdavimo akte nurodyti žalos / pabloginimo ištaisymo kaštai: dujų katilo remontas, įdaužtų ir išpurvintų sienų ir subraižytų durų remontas, užuolaidų cheminis valymas ir pan. Atsakovas atkreipė dėmesį, kad Nuomos sutarties 8.6 punkte nustatyta, kad, jei dėl padarytų nuostolių tarp šalių kyla ginčų, nuostolių dydį gali nustatyti nepriklausoma ekspertų komisija, kuri sudaroma šalių susitarimu, kurios paslaugas apmoka nuostolius padariusi ar už jų atsiradimą atsakinga šalis. Atsakovas nurodė, pritariantis tokios komisijos sudarymui ir yra pasirengęs tartis dėl nepriklausomos ekspertų komisijos sudėties.

24. 2024 m. gegužės 7 d. ieškovė nurodė atsakovui, kad ginčas kilęs ne dėl nuostolių dydžio, o dėl to, turi ar neturi būti įvertintas normalus turto nusidėvėjimas, todėl siūlomas ekspertinis tyrimas nuostolių dydžiui nustatyti yra netikslingas. Ieškovė pabrėžė, kad toliau laikosi pozicijos, jog tinkamai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus – grąžino turtą tokios būklės, kokios buvo jį gavusi, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, todėl pakartotinai prašo grąžinti 7 655,53 Eur užstato dalį.

25. 2024 m. gegužės 9 d. atsakovas pateikė ieškovei pranešimą apie vienašalį įskaitymą, kuriame nurodė, kad kategoriškai nesutinka su ieškovės pozicija, kad ji tinkamai įvykdė savo sutartinius įsipareigojimus ir grąžino turtą tokios būklės, kokios buvo jį gavusi, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Atsakovas nurodė, kad pagal jo turimus patvirtintus duomenis, ieškovės įsiskolinimas siekia 9 627,16 Eur ir 627,16 Eur viršija užstatą. Šio įsiskolinimo sumos sudėtinės dalys yra tokios: grindų šlifavimo ir lakavimo bei sienų dažymo kaina (pagal UAB „Gevaida“ 2024 m. balandžio 3 d. sudarytą preliminarią darbų sąmatą) – 7 686,69 Eur; sudaužytos lempos pakeitimas – 200 Eur; nesumokėti mokesčiai už komunalines paslaugas (eksploatacinės išlaidos) – 844,47 Eur; nuomos mokestis už dvi balandžio mėnesio dienas – 396 Eur; dujų katilo remontas – 500 Eur. Atsakovas pažymėjo, kad aptartas patalpų būklės pabloginimas nepriskirtinas prie įprasto nusidėvėjimo, o laikytinas dėl nuomininko kaltės ir (ar) neatsargumo patalpoms padaryta žala, todėl jis įskaito savo, kaip nuomotojo, 9 000 Eurų (iš 9 627,16 Eurų) dydžio reikalavimą atlyginti patalpoms padarytą žalą į 9 000 Eurų dydžio prievolę grąžinti užstatą. Tokiu būdu po vienašalio įskaitymo ieškovė lieka skolinga 627,16 Eur, dėl kurių ir papildomų sumų, kurios paaiškės gavus kitas nustatytos žalos ištaisymo sąmatas, prisiteisimo teismine tvarka bus sprendžiama, atsižvelgiant į tolimesnius ieškovės veiksmus.

26. Nagrinėjamu atveju ieškovė nesutinka su 7 177,52 Eur sumos įskaitymu ir reikalauja įskaitymą dėl šios sumos panaikinti ir priteisti iš atsakovo 7 177,52 Eur negrąžinto užstato. Ieškovė sutinka, kad atsakovas turėjo teisę įskaityti 844,47 Eur komunalinių mokesčių įsiskolinimą, 396 Eur nuomos mokestį, ir 582,01 Eur sumą už lapų surinkimą nuo pastato stogo, 2 vnt. sieninių šviestuvų pakeitimą bei apie 1 kv. m pažeistos grindų dangos remontą. Atsakovas nurodo, kad ieškovės ginčijamas įskaitymas apima ieškovės paliktų patalpų defektų remonto kainą pagal UAB „Gevaida“ 2024 m. balandžio 3 d. sudarytą preliminarią darbų sąmatą ir ieškovės nesumokėtus nuomos bei komunalinius mokesčius. Kadangi ieškovė sutinka su nuomos ir komunalinių mokesčių įskaitymu į užstatą, šiuo atveju esminis ginčas yra kilęs dėl 7 686,69 Eur sumos įskaitymo už remonto darbus.

27. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.489 straipsnio 1 dalį nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį. Pagal CK 6.493 straipsnio 1 dalį nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai arba sutartis. CK 6.499 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės. Vadovaujantis CK 6.500 straipsniu, jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

28. Kaip minėta, Nuomos sutarties 3.5 punkte ieškovė įsipareigojo, pasibaigus sutarčiai, perduoti atsakovui pastatą tos pačios būklės, kurios jis buvo perduotas nuomos termino pradžios dieną, atsižvelgiant į normalų pastato nusidėvėjimą, o pagal Nuomos sutarties 7.4 punktą šalys susitarė, kad iš užstato sumos atsakovas turi teisę vienašališkai išskaičiuoti pastatui ir jo įrangai padarytos žalos atstatymo išlaidas, nuostolius, raštu apie tai informuodamas ieškovę.

29. Nuomos sutarties 6.4 punkte ieškovė įsipareigojo visą Nuomos sutarties galiojimo laikotarpį savo sąskaita ir jėgomis organizuoti ir atlikti pastato, jo dalių, jame įrengtos įrangos ar įrengimų, elektros, dujų, šildymo, karšto ir šalto vandens, pastato vėdinimo bei kanalizacijos sistemų, komunikacijų einamąjį remontą, įskaitant, bet neapsiribojant, sugadintų (apgadintų) ar sulaužytų (sunaikintų) pastato elementų (durų, langų ar jų rankenų, taip pat grindų, sienų, bei lubų dangos ir pan.) pakeitimą ir (ar) atnaujinimą tokiu būdu, kad pastato būklė nebūtų blogesnė už tą būklę, kuri buvo, kai pastatas buvo perduotas nuomininkui (pvz., pašalinti gręžimo veiksmų pasekmes), išskyrus natūralų nusidėvėjimą, gedimus ir nelaimingus atsitikimus, kurie įvyktų ne dėl nuomotojo kaltės. Nuomos sutarties 8.6 punkte šalys susitarė, kad ieškovė įsipareigoja atlyginti nuostolius atsakovui ir tretiesiems asmenims, atsiradusius dėl Nuomos sutarties pažeidimo ar nuomininko netinkamo naudojimosi pastatu. Nuostoliais nelaikomas normalus turto nusidėvėjimas ar susidėvėjimas.

30. Įvertinus 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo aktą, UAB „Gevaida“ parengtą 2024 m. balandžio 3 d. preliminarią darbų sąmatą ir šalių paaiškinimus teismo posėdžio metu, darytina išvada, kad ginčas kilęs dėl defektų patalpose 1-12, 1-8, 1-29, 1-26, 1-31, 1-32 ir 1-15.

31. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-12 (darbo kambarys) atsakovas užfiksavo gilius įbrėžimus medinėse grindyse bei gilius įbrėžimus ant sienos. Atsakovo nuomone, grindis reikia šlifuoti ir lakuoti, o sieną – perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą grindų remonto kaina 761,99 Eur + PVM + kitos išlaidos, o sienos remonto kaina – 342,92 Eur + PVM + kitos išlaidos.

32. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-8 (svetainė 2) atsakovas užfiksavo išteptą ir apibraižytą sieną. Atsakovo nuomone, sieną reikia perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą sienos remonto kaina – 351,98 Eur + PVM + kitos išlaidos.

33. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-29 (kambarys 2) atsakovas užfiksavo sutepimus ir įbrėžimus ant sienos (matosi buvusi sienų spalva). Atsakovo nuomone, sienas reikia perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą sienų remonto kaina – 1 131,15 Eur + PVM + kitos išlaidos.

34. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-26 (kambarys 4) atsakovas užfiksavo išteptą sieną. Atsakovo nuomone, sieną reikia perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą sienos remonto kaina – 168,06 Eur + PVM + kitos išlaidos.

35. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-31 (miegamasis) atsakovas užfiksavo gilius įbrėžimus medinėse grindyse. Atsakovo nuomone, grindis reikia šlifuoti ir lakuoti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą grindų remonto kaina 1 111,50 Eur + PVM + kitos išlaidos.

36. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-32 (miegamasis didelis) atsakovas užfiksavo gilius įbrėžimus medinėse grindyse. Atsakovo nuomone, grindis reikia šlifuoti ir lakuoti, o sieną perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą grindų remonto kaina 1 656,91 Eur + PVM + kitos išlaidos.

37. 2024 m. balandžio 2 d. perdavimo–priėmimo akte patalpoje 1-15 (miegamasis su balkonu) atsakovas užfiksavo išteptą ir subraižytą sieną. Atsakovo nuomone, sieną reikia perdažyti. Pagal UAB „Gevaida“ sąmatą sienos remonto kaina – 458,13 Eur + PVM + kitos išlaidos.

38. Ieškovės nuomone, patalpose 1-12, 1-8, 1-29, 1-26, 1-31, 1-32 ir 1-15 atsakovo užfiksuoti defektai yra natūralus patalpų nusidėvėjimas, todėl atsakovas negali reikalauti nuostolių už tokių defektų pašalinimą. Ieškovė sutinka tik su poreikiu pašalinti įdaužimus grindyse patalpose 1-31 ir 1-32, tačiau mano, kad tokiu atveju nėra būtina remontuoti visas grindis – užtenka nušlifuoti ir perlakuoti 1 kv. m grindų ploto.

39. Iš į bylą pateiktų 2020 m. birželio 25 d. perdavimo–priėmimo akto ir 2021 m. rugpjūčio 28 d. perdavimo–priėmimo akto bei šių aktų dalimi esančių nuotraukų matyti, kad patalpos ieškovei buvo perduotos su naujai nudažytomis sienomis ir lubomis, o patalpos 1-12, 1-20, 1-29 ir su nauju parketu. Šiuo atveju tarp šalių nėra ginčo dėl pačių patalpose nustatytų defektų egzistavimo, t. y., kad jie atsirado ieškovės naudojimosi patalpomis metu, tačiau šalys nesutaria, ar tokie defektai laikytini natūraliu nusidėvėjimu.

40. Sprendžiant klausimą, kyla ar ne nuomininkui pareiga atlyginti dėl nuomoto objekto pabloginimo atsiradusius nuostolius, yra svarbu įvertinti, dėl kokių priežasčių pablogėjo nuomojamo daikto būklė ir kokia yra šių pabloginimų kilmė. Paprastai nuomojamo daikto, net ir tinkamai naudojamo pagal paskirtį, būklė per atitinkamą laikotarpį pasikeičia (pablogėja) vien dėl to, kad jis yra naudojamas, t. y. jis natūraliai nusidėvi. Kadangi toks nuomojamo daikto būklės pokytis yra natūralus ir nėra nulemtas netinkamų nuomininko veiksmų, pagal minėtą CK 6.499 straipsnio 1 dalį nuomininkas yra laikomas tinkamai įvykdžiusiu pareigą grąžinti nuomotojui daiktą ir jam nekyla pareiga atlyginti nuomotojui dėl daikto pabloginimo atsiradusių nuostolių tuo atveju, jeigu daiktas yra iš esmės tokios būklės, kokios jis buvo perduotas nuomininkui, atsižvelgiant į per nuomos laikotarpį atsiradusį jo normalų nusidėvėjimą. Aiškindamas tokį teisinį reglamentavimą, kasacinis teismas yra nurodęs, kad nuomotojas turi žinoti ir gali iš anksto numatyti tokį išnuomojamo daikto pabloginimą, todėl jis negali pagrįstai tikėtis dėl daikto pabloginimo nuostolių atlyginimo, jeigu jam tokia teisė į nuostolių atlyginimą nesuteikta sutartyje (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-20/2011).

41. Šiuo atveju ginčo patalpos beveik 4 metus (dalis patalpų apie 2,5 metų) buvo naudojamos mokyklos reikmėms, todėl akivaizdu, kad tokio naudojimo metu patalpos natūraliai dėvisi. Natūralus nusidėvėjimas sietinas su nežymiais, mažai pastebimais sienų, grindų ištepimais, negiliais paviršiniais įbrėžimais, atsiradusiais patalpas naudojant tvarkingai ir įprastomis sąlygomis. Tačiau, teismo vertinimu, gilūs sienų ir grindų įdaužimai, įbrėžimai, ženklūs nenusivalantys ištepimai negali būti laikomi natūraliu nusidėvėjimu net ir patalpas naudojant mokyklos reikmėms.

42. Šiuo atveju iš byloje esančių patalpų 1-12, 1-31, 1-32 grindų nuotraukų matyti, kad parketo įbrėžimai yra žymūs, parketo spalva įbrėžtose vietose patamsėjusi, patalpos 1-31 grindyse yra ir gilus įdaužimas. Taigi tokie grindų pažeidimai negali būti priskiriami prie natūralaus nusidėvėjimo. Iš patalpų 1-12, 1-8, 1-29, 1-26 sienų nuotraukų taip pat matyti, kad įbrėžimai ant sienų nėra nežymūs. Nors dalis įbrėžimų nėra dideli, tačiau jie gilūs ir akivaizdžiai matomi. Patalpos 1-15 sienos spalva yra akivaizdžiai pakitusi, matomi dideli patamsėjimo plotai. Taigi tokie sienų pažeidimai, teismo vertinimu, taip pat negali būti priskiriami prie natūralaus nusidėvėjimo.

43. Tokios teismo išvados negali būti paneigtos ieškovės pateikta eksperto J. G. ekspertine išvada, nes, pirma, išvados pateiktos ieškovės užsakymu, o ne teismo paskirtos ekspertizės pagrindu, be to, eksperto išvada, kad patalpų nusidėvėjimas yra natūralus, padaryta abstrakčiai, neaptariant ir neindividualizuojant konkrečių ginčo defektų, nepateikiant tokią išvadą pagrindžiančių argumentų.

44. Kadangi šalys nuomos sutartyje buvo susitarusios, kad patalpos turi būti grąžinamos tokios pačios būklės, kokios buvo perduodant ieškovei, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą, darytina išvada, kad ieškovė, grąžindama patalpas su aptartais pažeidimas, nesilaikė Nuomos sutarties 3.5 ir 6.4 punktų nuostatų. Kadangi ieškovė patalpoms padarė tam tikrų pabloginimų, kurie nelaikytini natūraliu nusidėvėjimu, atsakovas pagrįstai apskaičiavo dėl tokių defektų atsiradusius nuostolius (CK 6.500 straipsnis, Nuomos sutarties 8.6 punktas). Atsakovas nuostoliams apskaičiuoti pasitelkė pačios ieškovės pastato remonto darbams samdytą UAB „Gevaida“. Kaip matyti iš UAB „Gevaida“ preliminarios darbų sąmatos, ieškovės neištaisytų defektų šalinimo (remonto) kaina sudaro 7 686,69 Eur. Ieškovė savo skaičiavimų, paneigiančių atsakovo pateiktą sąmatą nepateikė, tačiau teigia, kad dėl grindų pažeidimų patalpose 1-31 ir 1-32 užtektų nušlifuoti ir perlakuoti apie 1 kv. m parketo. Teismas nesutinka su tokiais ieškovės argumentais, nes tik nedidelio grindų lopinėlio šlifavimas ir lakavimas, nors ir pašalintų tam tikrą lokalų pažeidimą, tačiau neatstatytų grindų į iki perdavimo buvusią būklę, nes skirtųsi grindų spalva pataisymo vietoje, be to, grindų šlifavimas tik vienoje vietoje, kurioje yra gilus pažeidimas, neužtikrintų grindų paviršiaus tolygumo. Taigi teismas neturi pagrindo abejoti UAB „Gevaida“ 2024 m. balandžio 3 d. preliminarioje darbų sąmatoje nurodytų remonto darbų kaina. Tai, kad atsakovas minėtos sumos nurodytiems defektams dar neišleido (atsakovas nurodė, kad neremontuoja defektų, kol vyksta teismo procesas, jei prireiktų ekspertų), nereiškia, kad žala patalpoms nebuvo padaryta ir kad atsakovas neturėjo teisės tokios žalos, apskaičiuotos kaip remonto darbų kaina, atlyginimo reikalauti iš ieškovės.

45. CK 6.130 straipsnio 1 dalyje nustatyta kad prievolė baigiasi, kai įskaitomas priešpriešinis vienarūšis reikalavimas, kurio terminas suėjęs arba kurio terminas nenurodytas ar apibūdintas pagal pareikalavimo momentą. Kasacinio teismo praktikoje, formuojamoje aiškinant ir taikant įskaitymą reglamentuojančias materialiosios teisės normas, išaiškinta, kad įskaitymas – vienašalis sandoris, jam pakanka vienos prievolės šalies pareiškimo, kuriuo apie įskaitymą pranešama kitai šaliai. Įskaitymo teisiniai padariniai atsiranda, t. y. prievolė pasibaigia, nepriklausomai nuo kitos prievolės šalies valios ir požiūrio į tokį kontrahento veiksmą, jei kitai prievolės šaliai kontrahentas praneša apie šį teisinį veiksmą ir egzistuoja CK 6.130 straipsnyje įtvirtintos įskaitymo sąlygos: pirma, prievolės šalys turi turėti viena kitai abipusių teisių ir pareigų, t. y. skolininkas kartu turi būti ir savo kreditoriaus kreditorius, o kreditorius – ir savo skolininko skolininkas; antra, šalių reikalavimai turi būti priešpriešiniai, t. y. šalys turi turėti reikalavimus viena kitai, o ne trečiajam asmeniui; trečia, šie šalių reikalavimai turi būti vienarūšiai, t. y. abiejų prievolių dalykas turi būti toks pat (pavyzdžiui, šalys viena kitai turi sumokėti pinigus, suteikti viena kitai tam tikras paslaugas ir pan.); ketvirta, abu reikalavimai turi galioti; penkta, abu reikalavimai turi būti vykdomi; šešta, abu reikalavimai turi būti apibrėžti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-162-1075/2018 67 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką).

46. Pažymėtina, kad šalys Nuomos sutarties 7.4 punkte buvo susitarusios, kad iš užstato sumos atsakovas turi teisę išskaičiuoti sumas, kurių ieškovė laiku nesumoka atsakovui pagal Nuomos sutartį, įskaitant, bet neapsiribojant pastatui ir jo įrangai padarytos žalos atstatymo išlaidas, nuomos mokestį, eksploatacines išlaidas, netesybas, nuostolius. Šalys taip pats susitarė, kad atsakovas savo pasirinkimu vienašališkai išskaičiuoja ieškovės nesumokėtas sumas raštu apie tai informuodamas ieškovę.

47. Kadangi šalys Nuomos sutartyje buvo sutarusios, kad atsakovas turi teisę išskaičiuoti sumas, kurių ieškovė laiku nesumoka atsakovui pagal Nuomos sutartį, įskaitant, bet neapsiribojant pastatui padarytos žalos atstatymo išlaidas, atsakovas pateikė tokių išlaidų dydį pagrindžiančius įrodymus, teismas daro išvadą, kad atsakovas pagrįstai į ieškovei grąžintiną užstatą įskaitė patalpų, kurios nelaikytinos natūraliai nusidėvėjusiomis, remontui reikalingas išlaidas. Teismas pažymi, kad atsakovui atlikus įskaitymą pagal Nuomos sutarties nuostatas, priešieškinio pareiškimas byloje nebuvo būtinas.

48. Apibendrinant tai, kas išdėstyta, ieškovės reikalavimai pripažinti negaliojančiu ir panaikinti 2024 m. gegužės 9 d. atsakovo G. R. vienašalį 7 177,52 Eur reikalavimo atlyginti patalpoms padarytą žalą įskaitymą į jo prievolę grąžinti ieškovei9 000 Eur užstatą ir priteisti ieškovei iš atsakovo 7 177,52 Eur skolą dėl negrąžinto užstato negali būti tenkinamas.

49. Ieškovė taip pat prašo atlyginti jai 484 Eurų nuostolius, susijusius ieškovės išlaidomis advokatės teisinei pagalbai apmokėti ikiteisminėje ginčo stadijoje. Teismui konstatavus, kad ieškovės reikalavimas grąžinti užstato dalį yra nepagrįstas, darytina išvada, kad atsakovas neturi atlyginti ieškovei ikiteisminėje ginčo stadijoje patirtų išlaidų, nes jokie atsakovo neteisėti veiksmai šiuo atveju nenustatyti.

50. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, ieškovės ieškinys atmetamas, kaip nepagrįstas.

51. Pagal Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 93 straipsnio 1 dalį šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.

52. Atsakovas nurodo patyręs 4 252 Eur bylinėjimosi išlaidas, kurias sudaro 1 452 Eur išlaidos eksperto paslaugoms apmokėti, 1 000 Eur išlaidos už atsiliepimo parengimą, 800 Eur – už tripliko parengimą, 400 Eur – už pasirengimą ir atstovavimą 2024 m. rugsėjo 30 d. teismo posėdyje, 200 Eur už pasirengimą ir atstovavimą 2025 m. sausio 22 d. teismo posėdyje.

53. Atsakovo nurodytos 2 400 Eur išlaidos už advokatės teisines paslaugas neviršija pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio apskaičiuotų maksimalių dydžių už tokio pobūdžio teisines paslaugas, todėl priteistinos atsakovui iš ieškovės.

54. Atsakovas taip pat prašo atlyginti išlaidas už eksperto paslaugas. CPK 88 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu prie bylinėjimosi išlaidų priskirtinos tik teismo paskirtos ekspertizės išlaidos. Šiuo atveju ekspertas išvadą parengė atsakovo iniciatyva ir užsakymu. Šalių iniciatyva atlikto privataus pobūdžio ekspertinio tyrimo išlaidų priskyrimo prie bylinėjimosi išlaidų klausimas spręstinas pagal CPK 88 straipsnio 1 dalies 10 punktą. Pažymėtina, kad teismas priteisia tik būtinų ir pagrįstų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Ar turėtos išlaidos buvo būtinos, sprendžiama pagal tai, ar asmuo neišvengiamai turėjo daryti šias išlaidas dėl bylos nagrinėjimo, ar nebuvo įmanoma apsieiti ir be jų, ar išlaidos nėra perteklinės ir neprotingos. Teismo vertinimu, byloje buvo pakankamai duomenų teismui įvertinti patalpų defektų pobūdį ir padaryti išvadą, ar defektai laikytini natūraliu nusidėvėjimu, todėl eksperto pasitelkimas byloje nebuvo būtinas. Dėl nurodytos priežasties teismas sprendžia, kad atsakovo išlaidos ekspertui laikytinos nebūtinomis ir perteklinėmis, todėl šių išlaidų teismas atsakovui neatlygina.

Rezoliucinė dalis

Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259, 265, 268, 270, 279 straipsniais,

nusprendžia:

Ieškinį atmesti.

Priteisti atsakovui G. R. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš ieškovės viešosios įstaigos „(duomenys neskelbtini)“ (j. a. k. (duomenys neskelbtini) 2 400 Eur (dviejų tūkstančių keturių šimtų eurų) bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Sprendimas per trisdešimt dienų nuo jo priėmimo dienos gali būti skundžiamas Vilniaus apygardos teismui, apeliacinį skundą paduodant per Vilniaus miesto apylinkės teismą.

Teisėja Marija Vaičiūnaitė