Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimas

Dublike (el. b. apyrašo t. I, l. 70–72) ieškovė nurodė, kad atsakovė, įgyvendindama savo, kaip Buto savininko, teises ir pareigas privalo elgtis kaip rūpestingas ir atidus šeimininkas, atsakovė, turėdama nuosavybės teise Butą, privalo užtikrinti, jog nuomininkas laiku atsiskaitytų už teikiamas komunalines paslaugas, taip pat atsakovė, vykdydama socialinės politikos funkciją – nuomodama socialinį būstą, atsako už tinkamą tokios funkcijos vykdymą ir neturi pagrindo vienašališkai perkelti rizikos dėl asmenų, kuriems ji privalo suteikti socialinį būstą, veiksmų privatiems ūkio subjektams, teikiantiems bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas savivaldybei nuosavybės teise priklausančioms gyvenamosioms patalpoms, kurias ši nuomoja kaip socialinį būstą, šiuo atveju jai (ieškovei), ir ją (ieškovę) netiesiogiai įpareigoti išlaikyti atsakovei nuosavybės teise priklausantį Butą. Teigė, kad daugiabučio namo administratoriaus teikiamų paslaugų specifika lemia tai, kad nepriklausomai nuo to, kas gyvena patalpose, tiesioginę naudą iš administratoriaus teikiamų paslaugų gauna ne konkrečiomis patalpomis besinaudojantis asmuo, o tų butų ar kitų patalpų savininkas, todėl, ieškovės nuomone, pareigą atsiskaityti su ja turi atsakovė, kaip daugiabučio gyvenamojo namo bendraturtė, ir šios pareigos negali pakeisti ar panaikinti aplinkybė, kad atsakovė yra suteikusi jai nuosavybės teise priklausančiu turtu naudotis tretiesiems asmenims. Pažymėjo, kad atsakovė, vykdydama jai įstatymų pavestas socialinės politikos funkcijas, be jokio teisėto pagrindo, vienašališkai jai (ieškovei) perkėlė iš socialinės politikos vykdymo atsirandančią nemokumo riziką, nors būdama lygiateise civilinių teisinių santykių dalyve už tokios rizikos atsiradimą privalėjo atsakyti pati. Pažymėjo ir tai, kad jos (ieškovės) ir atsakovės Buto nuomininkų niekada nesiejo ir nesieja jokie tarpusavio teisiniai santykiai, o atsakovės nurodoma atsiskaitymo už suteiktas paslaugas tvarka nepakeičia Namo bendrosios dalinės nuosavybės administravimo teisinių santykių subjektų, jų teisių ir pareigų. Ieškovė atkreipė dėmesį į tai, kad atsakovė neįregistravo Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo fakto su nuomininke S. B. viešame nekilnojamojo turto registre, todėl, vadovaujantis CK 6.579 straipsnio 4 dalimi, sudaryta nuomos sutartis negali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis, atsakovei neįregistravus su nuomininke sudarytos nuomos sutarties, nuomininkui nevykdant savo kaip nuomininko pareigų, atsakovė neturi jokio juridinio pagrindo savo nemokėjimą grįsti sudarytomis gyvenamųjų patalpų nuomos sutartimis.

Triplike (el. b. apyrašo t. I, l. 78–82) atsakovė nurodė, kad nagrinėjamu atveju savivaldybės butų nuomos sutarčių neįregistravimo viešajame registre aplinkybė nenulemia skolininko asmens, kadangi ieškovei administraciniame akte buvo nurodytos jai administruoti perduodamos patalpos ir ji turėjo teisę reikalauti, kad savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai mokėtų nurodytas išlaidas, taip pat kaip sutartinių santykių dalyvė ji turėjo teisę vadovautis sutarčių vykdymo principais, kurių vienas yra šalių bendradarbiavimo principas (CK 6.200 straipsnio 2 dalis), vykdydama šį principą ieškovė turėjo galimybę gauti informaciją apie savivaldybės patalpų nuomininkus iš savivaldybės, administratorius turi pareigą kontroliuoti nuomininkų kaitą savivaldybės butuose, todėl gerai žino apie jų nuomos faktus, todėl ieškovė nagrinėjamu atveju negali remtis savivaldybės butų nuomos sutarčių neįregistravimo viešajame registre faktu.

Trečiasis asmuo S. B. atsiliepimo į ieškinį nepateikė, teismo posėdyje nedalyvavo.

Iš bylos medžiagos matyti, kad Butas nuosavybės teise priklauso atsakovei (el. b. apyrašo t. I, l. 33); ieškovė teikia Namo, kuriame yra Butas, butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas; tarp uždarosios akcinės bendrovės „Žirmūnų valda“ ir S. B. 2001 m. balandžio 3 d. buvo sudaryta Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini), kurios 1 punkte nurodyta, kad nuomotojas suteikia nuomininkui ir jos šeimos nariams neterminuotam naudojimui 36,64 kv. m. bendrojo (naudingojo) ploto gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini) (Butą), pagal šios sutarties 2.2 punktą, nuomininkas įsipareigojo kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos, sumokėti Buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius (el. b. apyrašo t. I, l. 46–48). Taigi, tiek 2001 m. balandžio 3 d. Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutartis Nr. (duomenys neskelbtini) (el. b. apyrašo t. I, l. 46–48), tiek byloje esančio 2019 m. spalio 8 d. Buto patikrinimo akto Nr. 21367 (el. b. apyrašo t. I, l. 50–51) duomenys, aplinkybė, kad S. B. nuo 1988 m. birželio 6 d. Bute yra deklaravusi savo gyvenamąją vietą (el. b. apyrašo t. I, l. 49) patvirtina, kad S. B. gyvena Bute – yra savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkė, vadinasi, ji faktiškai naudojasi Butu ir, vadovaujantis aukščiau nurodyta Buto nuomos sutartimi, turi mokėti tiek nuomos, tiek komunalinių paslaugų mokesčius. Kadangi Namą, kuriame yra Butas, administruoja ieškovė, mokesčiai už Butui suteiktas administravimo, eksploatavimo, komunalines paslaugas turi būti mokami ieškovei. Visgi iš byloje esančių duomenų matyti, kad laikotarpiu nuo 2015 m. sausio 1 d. iki 2020 m. sausio 31 d. mokesčiai už administravimo, eksploatacines ir komunalines paslaugas nebuvo mokami pilnai, todėl susidarė 1 013,36 Eur skola (el. b. apyrašo t. I, l. 3–6), kuri turėtų būti priteista ieškovei, tačiau reikalavimo S. B. ieškovė nepareiškė, nors iš kartu su ieškiniu pateiktų priedų (el. b. apyrašo t. I, l. 3–6, 31) turinio matyti, kad ieškovei buvo žinoma, jog atsakovei nuosavybės teise priklausantis Butas yra išnuomotas S. B. ir S. B. ieškovei buvo atlikusį dalį mokėjimų.

Sprendžiant, ar šią skolą ieškovei turėtų padengti Buto savininkė, t. y. atsakovė, nors ir yra išnuomojusi Butą kitam asmeniui (S. B.), pažymėtina, kad pagal CK 4.82 straipsnio 3 dalį, 4.84 straipsnio 4 dalį, savininkas turi pareigą išlaikyti bendrąją dalinę nuosavybę ir mokėti visus su tuo susijusius mokesčius, tačiau įstatymas nedraudžia savininkui susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku, jog jis apmokės tokias išlaidas. Tokios teismo išvados atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-494/2012).

Nagrinėjamu atveju toks susitarimas buvo – 2001 m. balandžio 3 d. Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) 2.2 punktas, taigi, teisiškai pagrįsti yra atsakovės argumentai, kad nors pagal CK 4.82 straipsnio 3 dalį, 4.84 straipsnio 4 dalį savininkas turi pareigą išlaikyti bendrąją dalinę nuosavybę ir mokėti visus su tuo susijusius mokesčius, tačiau įstatymas nedraudžia savininkui susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku, jog jis apmokės tokias išlaidas ir, esant tokiam savininko ir nuomininko susitarimui, savininkas yra atleidžiamas nuo nurodytų išlaidų apmokėjimo, nes ši pareiga perduodama nuomininkui.

Ieškovės teigimu, atsakovė neturi jokio juridinio pagrindo skolos nemokėjimą grįsti sudaryta gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi, nes šiuo atveju Buto nuomos sutartis sudaryta su trečiuoju asmeniu S. B. neįregistruota viešajame registre. Byloje esantis 2020 m. vasario 14 d. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas patvirtina ir ginčo dėl to nėra, kad Buto nuomos sutartis viešame registre registruota nebuvo. Tačiau pažymėtina, kad tai nenulemia skolininko asmens, nes aukščiau aptarta bylos medžiaga (el. b. apyrašo t. I, l. 3–6, 31) patvirtina, kad ieškovei buvo žinoma, jog savivaldybei nuosavybės teise priklausantis Butas yra išnuomotas S. B., be to, kaip patvirtino ieškovės atstovas teismo posėdžio metu, ieškovei administraciniame akte, kuriuo jai pavesta administruoti ir Butą, buvo nurodytos jai administruoti perduodamos patalpos ir ji turėjo teisę reikalauti, kad savivaldybės gyvenamųjų patalpų nuomininkai mokėtų nurodytas išlaidas, taip pat kaip sutartinių santykių dalyvė ji turėjo teisę vadovautis sutarčių vykdymo principais, kurių vienas yra šalių bendradarbiavimo principas (CK 6.200 straipsnio 2 dalis), vykdydama šį principą ieškovė turėjo galimybę gauti informaciją apie savivaldybės patalpų nuomininkus iš savivaldybės. Taigi administratorius turi pareigą kontroliuoti nuomininkų kaitą savivaldybės butuose, todėl gerai žino apie jų nuomos faktus. Tokios teismo išvados atitinka Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-132/2010).