- Teismas
- Kauno apylinkės teismas
- Dokumentas
- Sprendimas
- Data
- 2016-12-05
- Bylos Nr.
- e2-20494-717/2016
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjas
- Ona Valentukevičiūtė
- Ieškovas
- UAB „Azijos skoniai“
- Atsakovas
- AB „Baltic Shopping Centers“
Kauno apylinkės teismo teisėja Ona Valentukevičiūtė, sekretoriaujant Žydrūnei Mitkevičienei, Ievai Mikalauskaitei,
atsakovo AB „Baltic Shopping Centers“ j.a.k. 111621714 atstovams: advokato padėjėjui G. S. ir advokatui M. G.,
viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Azijos skoniai“ ieškinį atsakovui AB „Baltic Shopping Centers“ dėl neteisėto nuomos sutarties nutraukimo ir įpareigojimo vykdyti nuomos sutartį bei atsakovės priešieškinį ieškovei dėl 3 947,45 EUR skolos, 6 procentų dydžio metinių palūkanų priteisimo nuo nurodytos sumos nuo priešieškinio pareiškimo teisme iki visiško teismo sprendimo įvykdymo ir bylinėjimosi išlaidų priteisimo
Aprašomoji dalis
nustatė:
Šalies argumentai
Ieškovas ieškiniu (t.1, p. 1-9) prašė atsakovės vienašalį 2005-09-09 patalpų nuomos sutarties Nr. 5431/05 nutraukimą pripažinti neteisėtu ir įpareigoti atsakovę toliau vykdyti nurodytąją sutartį bei visas joje numatytas nuomotojo pareigas;
pripažinti 2016-07-15 nuomotų patalpų priėmimo-perdavimo aktą prie 2005-09-09 patalpų nuomos sutarties Nr. 5431/05 negaliojančiu ir įpareigoti atsakovę perduoti ieškovei pagal 2005-09-09 nurodytos patalpų nuomos sutartį nuomotas negyvenamąsias patalpas jomis naudotis nuomininko teisėmis;
priteisti iš atsakovės visas jos patirtas bylinėjimosi išlaidas.
Šalies argumentai
Ieškovas savo ieškinyje ir jo atstovas teismo posėdyje nurodė, kad šalys 2005-09-09 sudarė prekybos patalpų nuomos sutartį prekybos ir paslaugų centre „Mega“ „Čili kaimas“ veiklos vykdymui. Ši sutartis su atitinkamais jos pakeitimais buvo vykdoma daugiau nei dešimt metų. Ieškovė 2016-04-29 pateikė atsakovei pasiūlymą dėl nuomos kainų koregavimo 2017-01-01 – 2017-12-31 laikotarpiui, atsižvelgiant į tai, kad vykdoma „Megos“ rekonstrukcija ir yra sumažėję lankytojų srautai. Atsakovas 2016-05-20 pranešė ieškovui, kad jis yra skolingas nuomotojui 7 633,92 EUR nuomos mokesčio, kurį užskaitė iš suformuoto piniginio užstato (depozito). Ieškovė taip pat buvo informuota, kad per tris darbo dienas atstatytų depozitą iki sutartyje nustatytos sumos, t.y. iki 12 028,56 EUR. Ieškovas šį atsakovo nurodymą įvykdė.
Šalims nesusitarus dėl sumažinto nuomos mokesčio, atsakovė 2016-06-06 pranešė ieškovei, kad ši netinkamai vykdo nuomos sutartį, todėl vadovaudamasi sutarties 17 p. bei CK 6.217 straipsniu informavo ieškovę apie nuomos sutarties nutraukimą nuo 2016-06-17, pareikalavo grąžinti nuomojamas patalpas ir visą jame esančią įrangą bei tinklus tokios būklės, kokius gavo prieš pradedant nuomoti, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą. Ieškovė stengėsi ginčą spręsti taikiai, nurodė, kad toks nuomos sutarties nutraukimas būtų neteisėtas, tačiau atsakovė su ieškovės siūlymais nesutiko. Atvirkščiai, 2016-07-05 pranešimu nurodė, kad 2016-07-07 yra paskutinė nuomos diena, o ieškovei neatlaisvinus patalpų, nuomotojas bus priverstas nutraukti komunalinių paslaugų teikimą. Ieškovė, manydama, kad ji nuomos sutarties nepažeidė, atsisakė vykdyti atsakovės reikalavimus atlaisvinti patalpas. Tuomet atsakovė 2016-07-13 į nuomojamas patalpas nutraukė komunalinių paslaugų teikimą (vandens, elektros ir kt.). Tos pačios dienos raštu ieškovė pareikalavo, kad atsakovė nedelsdama atnaujintų komunalinių paslaugų teikimą. Atsakovė šio reikalavimo neįvykdė, o 2016-07-15 pasitelkusi trečiuosius asmenis, prievarta iškeldino ieškovę iš jos nuomojamų patalpų, sunaikino dalį jai priklausančio turto. Ieškovei buvo pateiktas pasirašyti vienašališkai surašytas patalpų priėmimo-perdavimo aktas, tačiau ieškovės atstovė tokį aktą pasirašyti atsisakė.
Mano, kad ieškovė nuomos sutarties nepažeidė, nes šalys buvo sutarę iš ieškovės lėšų suformuoti užstatą (depozitą), lygų trijų mėnesių nuomos mokesčiui. Šis depozitas buvo sukurtas tam, kad atsakovė bent kada galėtų iš jo nuskaityti savo piniginius reikalavimus ieškovei. Šie reikalavimai nebuvo detalizuoti, todėl ieškovė mano, kad iš nurodyto depozito galėjo būti užskaityti ir nuomos mokesčiai, kas praktiškai ir buvo daroma. Ieškovės atstovas neigia, kad ieškovė daug kartų pažeidė reikalavimą savalaikiai sumokėti nuomos mokesčius, mano, kad depozitas tam ir buvo sukurtas, kad atsakovė tuos mokėjimus nusiskaitytų jai reikiamu laiku. Ieškovės pareiga buvo savalaikiai atstatyti depozitą iki reikiamos sumos, ką ji, nenukrypdamas nuo sutarties sąlygų, ir vykdė. Tuo metu, kai atsakovė pirmą kartą pareiškė ieškovei, kad nutraukia nuomos sutartį, užstatas sudarė apie 8000 EUR. Nuomos mokestis už vieną mėnesį sudarė apie 4000 EUR, kas rodo, kad depozite buvo pakankamai lėšų visiems reikiamiems piniginiams reikalavimams patenkinti, juolab, kad po to, kai atsakovė birželio mėnesį užskaitė iš depozito užskaitą už patalpų nuomą, ieškovė sutartyje nustatytu 30 dienų terminu užstatą atstatė iki reikiamos sumos.
Šalies argumentai
Ieškovės atstovas mano, kad atsakovė netinkamai aiškina sutarties nuostatas, susijusias su mokėjimo terminų skaičiavimu. Jis įsitikinęs, kad depozitas turėjo būti papildytas per sutartyje numatytą 30 dienų, o ne per 10 dienų terminą, kaip teigia atsakovės atstovas.
Be to, ieškovės atstovas nurodė, kad drastiškai nutraukti sutartį, kai ji iki to buvo vykdoma daugiau kaip dešimt metų, yra per griežta sankcija nuomininkui, juolab, kad sutartis už jos vykdymo pažeidimus numatė ir kitas lengvesnes sankcijas (sutarties 12 p.).
Ieškovės atstovas su pareikštu priešieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, motyvuodamas tuo, kad atsakovė ieškovę iškeldino pažeisdamas sutartį ir galiojančius įstatymus, t.y. neteisėtai, todėl jis neprivalo atlyginti iškraustymo išlaidų, atvirkščiai – mano, kad ateityje spręs klausimą dėl žalos už neteisėtus atsakovės veiksmus iškraustant ieškovę priteisimo.
Atsakovė su pareikštu ieškiniu nesutiko, prašė jį atmesti, o prašė visiškai patenkinti pateiktą priešieškinį.
Atsiliepimas
Atsakovė savo priešieškinėje ir jos atstovai teismo posėdyje nurodė, kad 2016-05-20 pranešė ieškovei, jog ji pažeidė nuomos sutarties 5.3 punktą, t.y. per 5 dienas nuo PVM sąskaitos-faktūros gavimo dienos nesumokėjo priskaičiuotų nuompinigių ir šią sumą užskaitė iš piniginio užstato. Tokių pažeidimų, kad laiku nebuvo sumokėtas nuomos mokestis per 2015-2016 metus buvo 12 kartų. Mano, kad pagal nuomos sutarties 7.3 punktą ieškovė turėjo per 10 dienų atstatyti užstato sumą iki sutartimi nustatytos sumos. Ieškovė iki 2016-06-03 neatkūrė depozito, todėl atsakovė 2016-06-06 pranešė nuomininkei, kad ji nutraukia su ja nuomos sutartį. Prieš tai atsakovė CreditInfo pasitikrino duomenis apie ieškovės mokumo galimybes, suprato, kad ieškovė yra atsidūrusi sunkioje finansinėje padėtyje, todėl sprendė, kad ateityje reikalai dėl jos mokumo ir galimybės vykdyti nuomos sutartį gali dar labiau pasunkėti. Kadangi ieškovė gera valia patalpų neatlaisvino, suėjus nustatytam išsikraustyti laikui, atsakovas buvo priverstas pasisamdyti atitinkamą tarnybą, kuri ieškovę iškraustytų iš jos nuomojamų patalpų. Iškraustymas buvo įvykdytas 2016-07-15, tačiau ieškovė patalpų priėmimo-perdavimo akto nepasirašė, nors jos atstovė iškraustymo metu dalyvavo.
Atsakovės prašomą priteisti skolą sudaro: 1 436,06 EUR nuomos mokestis, 2 069,41 EUR dvigubas mokestis už uždelsimą išsikraustyti laikotarpį nuo 2016-07-08 iki 2016-07-15, 606,51 EUR už bendrų patalpų eksploataciją laikotarpiu nuo 2016-07-08 iki 2016-07-15, už elektrą ir vandenį tuo pačiu laikotarpiu – 969,76 EUR, 13 254,60 EUR bauda, kai nuomos sutartis buvo nutraukta sutarties 17.1 ir 17.2 punktų pagrindais ir 7000 EUR ieškovo iškraustymo ir patalpų sutvarkymo išlaidų, viso 25 336,34 EUR. Atsižvelgiant į ieškovo 2016-07-05 ir 2016-07-07 įvykdytų mokėjimų apimtį 7 795,75 EUR, bendrąsias išlaidas už laikotarpį nuo 2016-01-01 iki 2016-07-15 1 564,58 EUR, pagal kreditinę sąskaitą bei ieškovės mokėtinų sumų padengimą iš piniginio užstato, pateikto pagal nuomos sutartį 12 028,56 EUR, likusi nepadengta mokėjimų dalis sudaro 3 947,45 EUR, ką atsakovė ir prašo priteisti iš ieškovės.
Atsiliepimas
Savo atsiliepime į ieškinį (t. ) atsakovė nurodė faktiškai tas pačias aplinkybes, kaip ir savo priešieškinyje.
Ieškovė pas atsakovę patalpas nuomoja nuo 2005-09-09. Per tą laiką keitėsi ieškovės pavadinimas, buvo keičiamos ir tikslinamos sutarties sąlygos. Tarp šalių 2014-01-01 buvo pratęsta nuomos sutartis iki 2022-12-02. Šia sutartimi buvo sutarta, kad jeigu nuomininkė pažeidimo nepašalins per tris darbo dienas po atsakovės reikalavimo įvykdyti prievoles gavimo dienos, bus laikoma, jog nuomininkė iš esmės pažeidė nuomos sutartį. Šia nuomos sutartimi buvo nustatyta, kad užstatas turi būti papildomas per tris darbo dienas.
Ieškovei 2016-05-20 neįvykdžius pareigos padengti susidariusį įsiskolinimą, atsakovė pranešimu apie įskaitymą iš piniginio užstato pakartotinai informavo ieškovę apie jo įvykdytą nuomos sutarties pažeidimą – laiku nesumokėtą nuomos mokestį ir nurodė, jog trūkstama nuomos mokesčio suma įskaitoma iš užstato, t.y. buvo įskaityta 7 633,92 EUR suma. Nuomininkė informuota, kad ne vėliau kaip per tris darbo dienas, t.y. iki 2016-05-25 nuo pranešimo gavimo dienos privalo papildyti piniginio užstato sumą iki 12 028,56 EUR. Iki nustatyto termino ieškovė užstato nepapildė, tuo pažeisdama sutarties 7 p. reikalavimus. Ieškovė 2016-06-02 sumokėjo einamojo mėnesio nuomos mokestį, tačiau užstato iki nuomos sutartyje nustatyto termino neatkūrė. Užstato neatkūrus iki 2016-06-03 darbo dienos pabaigos, atsirado pagrindas atsakovei vienašališkai nutraukti nuomos sutartį su ieškove. Apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą atsakovė ieškovei pranešė 2016-06-06, nurodė, kad nuomos sutartis vienašališkai nutraukiama nuo 2016-06-17. Pakartotinai 2016-06-08 ieškovei pateiktu raštu atsakovė nurodė ieškovei sutarties nutraukimo motyvus. Nors ieškovė 2016-06-02 sumokėjo atsakovei 4 152,36 EUR, tačiau atsakovė laiko, kad tai nebuvo depozito papildymas, bet nuomos mokesčio sumokėjimas už einamąjį laikotarpį, nes nuomos mokestis už šį laikotarpį buvo sumokėtas iš depozito.
Kadangi ieškovė gera valia neatlaisvino nuomojamų patalpų, atsakovas jį 2016-07-15 iškraustė ją iš užimamų patalpų ir 2016-07-18 raštu informavo dėl nuomos sutarties vykdymo užbaigimo, kartu įteikdama 2016-07-15 patalpų priėmimo-perdavimo aktą.
Motyvuojamoji dalis
Ieškinys tenkintinas dalinai, priešieškinys atmestinas.
Byloje pateikti šalių įrodymai ir jų vertinimas.
Šalių sudarytoje patalpų nuomos sutartyje Nr. 543/05 su pakeitimais ir papildymais (t.1, p. 10-44, t.2, p.41-58) nustatyta, kad atsakovė ieškovei išnuomavo apie 462 kv. m ploto patalpas prekybos centre, esančiame (duomenys neskelbtini), t.y. „Megoje“ (sutarties 1 p.). Patalpos buvo išnuomotos lietuviškos virtuvės restorano veiklai (ilgainiui veiklos pobūdis keitėsi). Nuomos objektas buvo išnuomotas 10 metų (sutarties 3.1 p.). Sutarties 3.2 punktas nustatė, kad jeigu viena iš šalių likus ne mažiau kaip 6 mėnesiams iki nurodyto nuomos laikotarpio pabaigos raštu nepraneša kitai šaliai apie ketinimą nutraukti nuomą pasibaigus jos terminui, nuomos laikotarpis automatiškai pratęsiamas 5 metams. Nuomos sutartis buvo pratęsta iki 2022-12-02 (t.1, p. 74). Nuomos mokesčio dydį šalys aptarė 5.1 sutarties punkte, o 5.3 punkte nustatė, kad nuomos mokestis turi būti apmokamas per 5 dienas nuo PVM sąskaitos-faktūros gavimo dienos. Pagal sutarties kitas 5 p. sąlygas ieškovė turėjo apmokėti atsakovei už kitas prekybos centro bendro naudojimo patalpas, bei komunalinius mokesčius.
Aptariamoje nuomos sutartyje, jos 7.1 punkte nurodyta, kad prieš perduodant nuomos objektą nuomininkei, pastaroji privalo pateikti nuomotojai 1 mėnesio nuomos mokesčio užstatą. Bylos nagrinėjimo metu šalys nurodė, kad atitinkamais šios sutarties pakeitimais užstato dydis buvo padidintas iki 3 mėnesių patalpų nuomos mokesčio dydžio. Šiame punkte taip pat nurodyta, kad nuomotoja turi teisę patenkinti iš tokio užstato savo reikalavimus pagal šią sutartį, susijusius su nuomininkės įsipareigojimų nevykdymu, jų netinkamu arba nesavalaikiu vykdymu. Sutarties 7.3 punktu buvo nustatyta, kad nuomininkė privalo ne vėliau kaip per 10 dienų papildyti užstato sumą iki jos pradinės sumos, jei bet kada nuomos laikotarpiu iš jos buvo tenkinami nuomotojos reikalavimai.
Sutarties 12.1 punktas nustatė, kad nuomininkei vėluojant sumokėti nuomos mokestį, piniginį užstatą arba bet kurias kitas sumas, ji moka 0,06 procentų delspinigius, skaičiuojamus nuo visos laiku nesumokėtos sumos už kiekvieną pavėluoto mokėjimo dieną. Sutarties 12.4 punktas nustatė, kad jeigu kuri nors šalis nevykdo savo įsipareigojimų pagal šią sutartį, ar vykdo juos netinkamai, kita šalis turi teisę raštu apie tai informuoti tą šalį, pati įvykdyti tokius įsipareigojimus bei pareikalauti įsipareigojimų nevykdančios šalies atlyginti tokių įsipareigojimų vykdymo metu patirtas išlaidas.
Sutarties 17.1 punktas nustatė, kad nuomotoja turi teisę vienašališkai, nesikreipdamas į teismą, nutraukti šią sutartį, apie tai ir apie nuomos objekto grąžinimo datą raštu informuodama nuomininkę, jeigu nuomininkė ilgiau kaip 30 dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį arba bet kurias kitas pagal šią sutartį mokėtinas sumas su sąlyga, kad nuomotoja per nurodytą terminą bent vieną kartą raštu informavo nuomininkę apie vėluojamus vykdyti finansinius įsipareigojimus.
Sutarties 17.3 punktas nustatė, kad nuomotojai nutraukus šią sutartį bet kuriuo iš 17.1 ir 17.2 pagrindų, nuomininkė privalo sumokėti nuomotojai 4 mėnesių nuomos mokesčio dydžio baudą bei pilnai atlyginti tiesioginius nuomotojos nuostolius, susijusius su sutarties nutraukimu.
Iš aptartų sutarties sąlygų seka, kad atsakovė, siekdama užsitikrinti savalaikius mokėjimus už nuomą ir kitas reikmes, į sutartį įtraukė punktą dėl užstato mokėjimo. Kaip šalys sutarė 7.1 punktu, iš šio užstato galėjo būti užskaitytas ir nuomos mokestis. Atsakovės atstovai užstato paskirties ir nuomos mokesčio užskaitymo ir užstato sąlygas aiškina plečiamai, savaip interpretuojant sutarties sąlygas. Teismo posėdžio metu atsakovės atstovas nurodė, kad ieškovė laiku neapmokėjo nuomos mokesčio ir nors ji priskaičiuotą nuomos mokestį užskaitė iš užstato, tačiau teigė, kad ieškovė laiku nesumokėjo priskaičiuoto nuomos mokesčio ir nepapildė iki reikiamos užstato sumos. Sutarties sąlygos yra nesubalansuotos, prieštaraujančios vienos kitoms. Pvz., vienas iš aptartų sutarties punktų nustatė, kad nuomos mokestis turi būti apmokamas per 5 dienas nuo sąskaitos-faktūros gavimo dienos, gi, kita sutarties nuostata leidžia nuomotojui nesumokėtas sumas užskaityti iš užstato. Dėl to kyla klausimas ar sąskaitos neapmokėjimas per 5 dienas yra sutarties pažeidimas ar ne, jeigu užskaita buvo atlikta iš užstato.
Žemesnės instancijos teismas
Teismas daro išvadą, kad jeigu per sutarties galiojimo laiką nebuvo nustatytas faktas, kad nuomotoja nebūtų turėjusi galimybės iš užstato užskaityti reikiamus mokėjimus ir jeigu nuomininkė per sutartimi nustatytą 10 dienų terminą nebūtų papildžiusi užstato sumos iki pradinės jo sumos, tuomet turėtų būti nuomininkės veikla vertinama kaip pažeidžianti sutarties sąlygas. Tuo atveju, jeigu užstato pakakdavo reikiamoms užskaitoms atlikti, nuomininkė nelaikytina pažeidusi finansinę drausmę, vykdant nuomos sutartį. Dėl to kritiškai vertintini atsakovės motyvai, kad eilę kartų ieškovė pavėlavo sumokėti nuomos mokesčius (t.2, p. 59-104).
Iki atsakovė pranešimo apie nuomos sutarties nutraukimą, ieškovė siūlė sumažinti nuomos mokesčius, motyvuodama tuo, kad vykstant „Megos“ rekonstrukcijai yra sumažėję lankytojų srautai ir tuo pačiu veiklos apimtys, kad ieškovė patiria apie 30 procentų nuostolių, lyginant su buvusia prieš tai apyvarta (t.2, p. 113). Atsakovė atsisakė keisti nuomos kainas, nors ir pripažindama, kad bendra prekybos centro apyvarta sumažėjo apie 8 procentus (t.2, p. 119-120). Ji 2016-06-06 pasiuntė ieškovei elektroninį pranešimą, kad ketina nutraukti nuomos sutartį.
Ieškovė savo 2016-06-06 raštu (t.1, p. 45-46) pripažino, jog gavo atsakovės 2016-06-06 elektroninį pranešimą apie vienašališką nuomos sutarties nutraukimą, nurodė, kad su šiuo pranešimu nesutinka, nes jis pažeidžia CK nuostatas, kad užstatą ieškovė papildė per sutartimi nustatytą 10 dienų terminą, t.y. pranešimą, kad turi papildyti užstatą gavo 2016-05-27, o jį papildyti turėjo iki 2016-06-10. Nuomotoja nenustatė papildomo termino sutarčiai įvykdyti, kaip tai numato CK 6.217 straipsnio 3 dalis. Be to CK 6.218 straipsnis nustato, kad jeigu sutartyje nenurodytas sutarties nutraukimo papildomas terminas, nuomotojas nuomininką turi įspėti prieš 30 dienų. Kadangi sutarties 17.2 punkte nėra nustatytas toks terminas, todėl turėtų būti taikomas CK 6.218 straipsnyje nustatytas 30 dienų terminas.
Atsakovė pateikė įrodymus, kad 2016-05-20 ji pasiuntė ieškovei pranešimą, kad nuo užstato ji nusirašė 7 633,92 EUR (t.2, p. 115), tačiau su ieškovės motyvais dėl nepagrįsto sutarties nutraukimo nesutiko (t.1, p. 47-48). Ieškovė atsakovei nuo 2016-06-02 iki 2016-07-11 atliko šiuos piniginius pervedimus: birželio 2 d. – 7 633,92, birželio 6 d. – 4 152,36 EUR, birželio 21 d. 2 065,30 EUR, liepos 5 d. – 1 436,06 EUR, liepos 7 d. – 6 359,69 EUR ir liepos 11 d. – 2 212,71 EUR (t.2, p. 121) arba viso 23 860,04 EUR. Nežiūrint to, atsakovė 2016-07-08 pasiuntė ieškovei raštą dėl patalpų atlaisvinimo (t.1, p.57). Kaip nurodė šalys, po šio įspėjimo buvo nutrauktas elektros ir vandens tiekimas į ieškovės nuomojamas patalpas. Ieškovė 2016-07-14 raštu kreipėsi į atsakovę dėl neteisėto komunalinių paslaugų teikimo nutraukimo (t.1, p. 60), tačiau atsakovė šių nuomininkės teisių pažeidimų nepašalino, atvirkščiai – 2016-07-15 ėmėsi ieškovės iškeldinimo veiksmų. Iškeldinusi ieškovę, atsakovė surašė vienašališką patalpų priėmimo-perdavimo aktą ir jį pateikė ieškovei (t.1. p. 62-63), pateikė ieškovei sąskaitą už iškeldinimą, kitus mokėjimus (t.1, p. 76-78, t.2, p.151).
Atsakovė, nurodydama, kad ji vienašališkai nutraukia nuomos sutartį, nurodė ieškovei atlaisvinti nuomojamas patalpas iki 2016-07-07. Šį savo reikalavimą ji ieškovei priminė kelis kartus.
Šalys viena kitos pateiktų įrodymų neginčijo, todėl jie nebus atskirai aptariami ir vertinami.
Nustatytos faktinės aplinkybės ir jų vertinimas.
Šalys pateikė įrodymus, kad tarp jų buvo sudaryta ilgalaikė patalpų nuomos sutartis restorano veiklai vystyti. Ši sutartis bendru šalių sutarimu buvo keičiama ir pildoma. Jos galiojimo terminas buvo numatytas iki 2022 metų pabaigos. Tikslu užtikrinti savalaikius mokėjimus, susijusius su nuoma, šalys buvo sutarusios, kad ieškovė pastoviai mokės ir papildys iki trijų mėnesių nuomos dydžio užstatą, kuris būtų kaip garantas savalaikiam atsiskaitymui už įvairius mokėjimus. Nuomos sutarties 17.3 punktas nustatė, kad nuomotoja turi teisę vienašališkai, nesikreipdama į teismą nutraukti nuomos sutartį, apie tai raštu informuodama nuomininkę, jei nuomininkė ilgiau kaip trisdešimt dienų vėluoja sumokėti nuomos mokestį arba bet kurias pagal šią sutartį mokėtinas sumas, su sąlyga, kad nuomotoja per nurodytą terminą bent vieną kartą raštu informavo nuomininkę apie vėluojamus įvykdyti finansinius įsipareigojimus. Prie tokių įsipareigojimų turėtų būti priskirtas ir užstato mokėjimas, nes nurodytas sutarties punktas įvardina „ir kitas mokėtinas sumas“. Teismas šią sutarties nuostatą vertina kaip aukštesnę galią turinčią nuostatą, lyginant ją su sutarties 7.3 punkto reikalavimu sumokėti užstatą per 10 dienų, nes joje kalbama apie kraštutinai sunkią sankciją nuomininkui už sutarties sąlygų nesilaikymą, todėl jeigu taikoma tokia sankcija – vienašališkai nutraukiama nuomos sutartis – todėl turėtų būti taikomas užstato papildymo terminas ne sutarties 7.3 nurodytame punkte, o 17.3 nurodytame punkte, t.y. 30 dienų su sąlyga, kad bent vieną kartą nuomotojui apie tai būtų pranešta raštu. Iš pateikto mokėjimo suvestinės (t.2, p.121) matyti, kad laikotarpiu nuo 2016-06-02 iki 2016-07-11 ieškovė atsakovei iš viso pervedė įvairių mokėjimu, tame tarpe ir pildydama užstatą bendrai 23 860,04 EUR sumai. Užstato rezervas sudarė virš 18 tūkst.eurų. Ši suma rodo, kad sumokėta buvo daugiau, negu užstato dydžio suma. Atsakovė nei savo atsiliepime į ieškinį, nei priešieškinėje, nei teismo posėdyje žodžiu niekada neįvardijo kokios gi pinigų sumos trūko iki užstato užpildymo ir per kokį laiko tarpą ji turėjo būti padengta. Iš to teismas sprendžia, kad tiek pradiniu pareiškimu apie vienašališką sutarties nutraukimą (2016-06-06, tiek vėlesniais priminimais), atsakovė tinkamai, kaip tai numatė sutarties 17.1 punktas, nuomininko neinformavo apie užstato papildymą. Teismas nenustatė, kad ieškovė nebūtų tinkamai įvykdžiusi sutarties 17.1 punkto reikalavimo – per 30 dienų papildyti užstatą iki reikiamos sumos – nes pateikti įrodymai apie mokėjimus 2016 m. birželio – liepos mėnesiais rodo priešingai. Teismas vertina, kad atsakovė vienašališkai nuomos sutartį nutraukė neteisėtai, neteisingai aiškindama ir taikydama sutarties 7.3 ir 17.1 punktus.
Vienašališkas sutarties nutraukimas – tai kraštutinė priemonė nutraukti ilgalaikius nuomos santykius. Nagrinėjant bylą nebuvo nustatyta grubių nuomos sutarties vykdymo pažeidimų, kad atsakovė būtų galėjusi pasinaudoti tokia kraštutine sandorio vienašališka panaikinimo priemone, juolab, kad viename iš sutarties paminėtų punktų už nesavalaikius mokėjimus buvo nustatyta pakankamai didelė sankciją - 0,06 procentų delspinigių mokėjimas nuo nesumokėtos sumos už kiekvieną praleistą mokėjimo dieną. Beje, tokia sankcija per visą virš dešimt metų vykdytą nuomos sutartį nebuvo pritaikyta. CK 6.217 straipsnio 1 dalis nustato, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo arba netinkamai vykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Atsakovė neįrodė, kad ieškovė, vykdydama nuomos sutartį, esminiai ją pažeidė (CPK 178 straipsnis), nes atsakovė nepateikė įrodymų, jog per visą sutarties galiojimo laiką būtų susidaręs įsiskolinimas už patalpų nuomą ar nesumokėti kiti reikalingi mokėjimai, išnaudojus visas užstate esančias lėšas. Pavėluotas mokesčių mokėjimas negali būti laikomas esminiu sutarties pažeidimu, nes jis neviršijo nustatytų terminų, be to, ieškovo mokamas užstatas leido bent kada atsakovui užskaityti ieškovui priskaičiuotus mokėjimus iš suformuoto užstato. CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktas nustato, kad nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, ar ne, turi būti atsižvelgta į tai ar nukentėjusi šalis iš esmės negauna to, ko tikėjosi iš sutarties. Be to, atsakovė ieškovės atžvilgiu netaikė CK 6.217 straipsnio 3 dalies nuostatos, kuri nustatė, kad kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą. Atsakovė, teikdamas atsiliepimą į ieškinį nepateikė įrodymų, kad ieškovei būtų siuntusi pakartotinius pranešimus apie įsiskolinimo dengimą (CPK 178 straipsnis). Sutartis gali būti laikoma nutraukta tik tada, kai ji buvo nutraukta teisėtai. Jei sutarties nutraukimas neteisėtas – sutartis negali būti laikoma nutraukta, o nuomotojas, atsisakęs ją vykdyti dėl neteisėto tariamo nutraukimo, pats laikytinas ją pažeidęs. Nuomos sutarties nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties galiojimo metu nenumatytus turtinius ar asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų padarinių nukentėjusiai šaliai, leidžia daryti išvadą, kad nebuvo esminio sutarties pažeidimo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą.
Ieškovė prašė 2005-09-09 su atsakove sudarytos nuomos sutarties vienašališką nutraukimą pripažinti neteisėtu ir įpareigoti atsakovę toliau vykdyti šią sutartį. Bylos nagrinėjimo metu buvo nustatyta, kad ieškovė veiklą vykdo Vilniaus mieste, o jos nuomotas patalpas atsakovė yra išnuomavusi kitam nuomininkui. Atstatyti šalis į buvusią nuomos santykių padėtį būtų neekonomiška ir netikslinga, todėl atsižvelgdamas į šias aplinkybes teismas tenkinta tik šio reikalavimo dalį pripažinti vienašališka nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu. Taip pat teismas dalinai tenkina ieškovės prašymą dėl 2016-07-15 patalpų priėmimo-perdavimo akto pripažinimo negaliojančiu, netenkindamas jo dalies dėl atsakovės įpareigojimo perduoti ieškovei pagal 2005-09-09 patalpų nuomos sutartį ginčo negyvenamąsias patalpas jomis naudotis nuomininko teisėmis. Atsižvelgiant į tai, kad neteisėtai vienašališkai nutraukiant nuomos sutartį buvo pažeistos ieškovės teisės, ji galės iš atsakovės reikalauti atitinkamos satisfakcijos.
Taip pat neteisėtais ir nepagrįstais teismas vertina nuomos sutarties nutraukimo įvykdymą – ieškovės iškeldinimą iš nuomotų patalpų. Ieškovė iškeldinimo teisėtumo neginčija, todėl teismas dėl to plačiau nepasisakys.
Dalinai patenkinus ieškinio reikalavimus – pripažinus, kad 2005-09-09 šalių sudaryta nuomos sutartis atsakovės vienašališkai buvo nutraukta neteisėtai – netenkintinas atsakovės priešieškinys dėl 3 947,45 EUR priteisimo, nes jo patenkinimui nėra įstatyminio pagrindo.
Bylinėjimosi išlaidos ir jų paskirstymas.
CPK 93 straipsnio 1 dalis nustato, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies.
Teismas patenkino po pusę ieškovės pateiktų dviejų ieškinio reikalavimų, todėl jai iš atsakovės priteistina pusė jos turėtų bylinėjimosi išlaidų. Šias išlaidas sudaro 21,00 EUR žyminio mokesčio išlaidų (ieškovė sumokėjo 43,00 EUR žyminio mokesčio t.1, p. 64) ir 2293,00 EUR advokato atstovavimo išlaidų (advokatui sumokėta 4586,00 EUR t.4, p.1-8). Viso ieškovei iš atsakovės priteistina 2314,00 EUR.
Iš atsakovės nepriteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu, nes jos neviršija CPK 96 straipsnio 6 dalyje nustatyto dydžio.
Rezoliucinė dalis
nusprendžia:
Ieškinį patenkinti dalinai. Atsakovės AB „Baltic Shopping Centers“ vienašalį 2005-09-09 Patalpų nuomos sutarties Nr. 5431/05 nutraukimą pripažinti neteisėtu bei pripažinti 2016-07-15 patalpų priėmimo-perdavimo aktą apie 2005-09-09 Patalpų nuomos sutarties Nr. 5431/05 negaliojančiu; likusių reikalavimų dalių netenkinti.
Atsakovės priešieškinį atmesti.
Priteisti ieškovei UAB „Azijos skoniai“, j.a.k. 301806759 iš atsakovės AB „Baltic Shopping Centers“, j.a.k. 111621714 21,00 EUR žyminio mokesčio, 2293,00 advokato atstovavimo išlaidų, viso 2314,00 EUR.
Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Kauno apygardos teismui per Kauno apylinkės teismą.