Klaipėdos apygardos teismo sprendimas

Klaipėdos apygardos teismo teisėja Albina Pupeikienė, sekretoriaujant Rimai Zigmantienei, dalyvaujant vertėjai Andželai Tyščukienei, prokurorei Editai Rutkauskaitei, atsakovės UAB „Lietaus lašas“ ir trečiojo asmens M. I. atstovei advokatei Jelenai Pališaitienei, atsakovei I. P., tretiesiems asmenims M. I. ir Palangos miesto 1-ojo notarų biuro notarei A. B., viešame teismo posėdyje išnagrinėjusi civilinę bylą, iškeltą pagal ieškovo Klaipėdos apygardos prokuratūros prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovams UAB „Lietaus lašas“, R. P., I. P., tretiesiems asmenims M. I., Palangos miesto 1-ojo notarų biuro notarei A. B. dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos taikymo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Teismo posėdžio metu prokurorė ieškinį palaikė, prašė jį tenkinti.

Atsakovas R. P. į teismo posėdį neatvyko, apie posėdį informuotas tinkamai.

Teismo posėdžio metu atsakovės UAB „Lietaus lašas“ ir trečiojo asmens M. I. atstovė prašė ieškinį atmesti. To paties prašė ir M. I..

Trečiasis asmuo Palangos miesto 1-ojo notarų biuro notarė A. B. atsiliepimo į ieškinį neteikė, tačiau teismo posėdžio metu paaiškino, kad analogiškų sandorių buvo sudaryta daug. Mano, jog Lietuvos Respublikos įstatymai nedraudžia Lietuvoje registruotiems juridiniams asmenims įsigyti žemės sklypų.

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas.

Byloje nustatyta, kad 2010-12-20 pirkimo-pardavimo sutartimi Rusijos Federacijos pilietė M. I. nuosavybės teise iš Lietuvos Respublikos piliečių R. ir I. P. įsigijo pastariesiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantį pastatą – gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir kitus statinius, esančius adresu (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 11–13). 2010-12-20 pirkimo-pardavimo sutartimi UAB „Lietaus lašas“, atstovaujama bendrovės vadovės ir vienintelės akcininkės M. I., nuosavybės teise iš Lietuvos Respublikos piliečių R. ir I. P. įsigijo pastariesiems bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausantį 0,0581 ha ploto žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini) (t. 1, b. l. 14–16). UAB „Lietaus lašas“ Juridinių asmenų registre įregistruota 2010-12-02 (t. 1, b. l. 23–24). 2012-07-01 M. I. ir UAB „Lietaus lašas“ sudarė panaudos sutartį Nr. 1 dėl teisės naudotis 20 kv. m. pastato, esančio (duomenys neskelbtini).

Pagal byloje esančius duomenis, trečiasis asmuo M. I. yra Rusijos Federacijos pilietė. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalyje nurodyta, kad žemę, vidaus vandenis ir miškus įsigyti nuosavybėn Lietuvos Respublikoje užsienio subjektai gali pagal konstitucinį įstatymą. Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo konstitucinio įstatymo (toliau – Konstitucinis įstatymas) 2 straipsnio 1, 2 dalis užsienio subjektai – užsieniečiai – yra užsienio valstybių piliečiai ir užsienio valstybių nuolatiniai gyventojai, taip pat Lietuvos Respublikos nuolatiniai gyventojai, neturintys Lietuvos Respublikos pilietybės. Vadovaujantis šiomis nuostatomis, M. I. pripažintina užsienio subjektu (užsieniečiu), todėl sprendžiant jos nuosavybės teisių į žemę Lietuvoje klausimą taikytinos Konstitucinio įstatymo normos. Šiame įstatyme nustatyti užsienio subjektai, kuriems jame įtvirtinta tvarka ir sąlygomis Lietuvoje gali būti leidžiama nuosavybės teise įsigyti žemę, vidaus vandenis ir miškus (Konstitucinio įstatymo 1 str.).

Konstitucinio įstatymo 3 straipsnyje nustatyta, kad nuosavybės teise įsigyti žemę gali būti leidžiama užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus. Šie užsienio subjektai išvardyti Konstitucinio įstatymo 4 straipsnyje, tačiau Rusijos Federacijos piliečiai į nurodytų subjektų sąrašą nepatenka. Pagal Konstitucinio įstatymo 6 straipsnį įstatymo 4 straipsnyje nustatytų kriterijų neatitinkantiems užsienio subjektams draudžiama įsigyti nuosavybės teise žemę, vidaus vandenis ir miškus. Konstitucinio įstatymo 6 straipsnio norma, kurioje įtvirtintas draudimas įsigyti žemę nuosavybėn, yra imperatyvioji. Konstitucinis Teismas 2011 m. sausio 31 d. nutarime „Dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.103 straipsnio (2006 m. spalio 17 d. redakcija) 3 dalies ir Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 28 straipsnio (2006 m. spalio 17 d., 2009 m. lapkričio 19 d. redakcijos) 3 dalies atitikties Lietuvos Respublikos Konstitucijai“ konstatavo, kad kai įstatymo nuostata suformuluota imperatyviai, teismas, netgi remdamasis CK 1.5 straipsnio 4 dalimi, pagal kurią, aiškindamas įstatymus ir juos taikydamas, privalo vadovautis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, negali priimti kitokio sprendimo, t. y. prieštaraujančio imperatyviajai teisės normai. Toks Konstitucinio įstatymo nurodytų nuostatų aiškinimas atitinka kasacinio teismo formuojamą teismų praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-298/2011). Taigi M. I., būdama Rusijos Federacijos pilietė, negali Lietuvos Respublikoje nuosavybės teise įgyti žemės.

CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas suteikia sutarties šalims teisę savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Šalių teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis turi joms įstatymo galią (CK 6.189 str.), tačiau šalių teisė nustatyti sutarties turinį nėra absoliuti, ją šalys turi įgyvendinti, nepažeisdamos imperatyviųjų teisės normų (CK 6.157 str. 1 d.), viešosios tvarkos ir geros moralės reikalavimų. Be to, įstatymas įpareigoja kiekvieną sutartinių santykių turinčią šalį elgtis sąžiningai (CK 6.158 str.). Taigi šalys, sudarydamos sutartį, gali laisvai tartis dėl jos sąlygų, šių vykdymo ir pan., tačiau, teismui nustačius, kad šalių susitarimas neatitinka pirmiau nurodytų reikalavimų, jis gali būti pripažįstamas negaliojančiu (CK 1.80 str., 1.81 str. ir kt.).

Teismo posėdžio metu trečiasis asmuo M. I. paaiškino, jog ji yra verslininkė, todėl norėdama verslą vystyti Lietuvoje, ji asmeninės nuosavybės teise įsigijo gyvenamąjį namą (tokiu būdu jai galima lengviau gauti vizą arba leidimą gyventi Lietuvoje), prieš tai įkūrusi UAB „Lietaus lašas“. Jai buvo žinoma, kad Rusijos Federacijos piliečiai negali nuosavybės teise Lietuvoje įsigyti žemės. Tačiau po namu esančios žemės pirkimą juridinio asmens vardu ji motyvavo tuo, kad tik turėdamas nekilnojamojo turto juridinis asmuo tarp verslo partnerių laikomas patikimesniu partneriu.

Paaiškinimai dėl žemės pirkimo vertintini kritiškai. Tai, kad UAB „Lietaus lašas“ buvo įsteigta tik siekiant įgyti nuosavybės teise žemės sklypą, įrodo duomenys apie šio juridinio asmens steigimo aplinkybes – šio juridinio asmens steigimo akte ir Įstatuose nurodytas bendrovės registracijos adresas – (duomenys neskelbtini) (steigimo metu gyvenamasis namas dar priklausė R. ir I. P., kurie, pasak atsakovės I. P., davė sutikimą įregistruoti įmonę jų nuosavybės teise priklausančiame name), juridinis asmuo įsteigtas prieš pat sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sandorius, šio juridinio asmens vienintelis akcininkas yra M. I., kuri tapo gyvenamojo namo savininke (t. 1, b. l. 11–13). Be to, UAB „Lietaus lašas“ įsteigimo tikslą dėl žemės nuosavybės įgijimo M. I. naudai ir interesais įrodo ir tai, kad ji savo veiklą pradėjo tik po Lietuvos Aukščiausiojo Teismo atskirosios nutarties šiuo klausimu priėmimo, t. y. praėjus 2,5 metų. Taip pat vertintina ir tai, kad ginčo žemės sklypo naudojimo paskirtis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, bei tai, kad tiek VMI darbuotojams tikrinant bendrovės veiklą 2012 m. gruodžio mėnesį, tiek teismui siunčiant procesinius dokumentus, bendrovės registracijos vietoje nebuvo randama darbuotojų, nors M. I., būdama vienintelė įmonės akcininkė ir direktorė, privalo organizuoti kasdieninę įmonės veiklą, yra už tai atsakinga, taip pat privalo vykdyti kitas įmonės vadovui įstatyme numatytas pareigas (LR CK 2.82 str. 3 d., Akcinių bendrovių įstatymo 37 str. 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15 d.). Kritiškai vertintini atsakovų ir trečiųjų asmenų argumentai, kad naujai įsteigta įmonė gali nevykdyti jokios veiklos 5 metus, kadangi CK 2.70 straipsnio 1 dalyje, kuriame yra numatytas 5 metų terminas, yra numatyti pagrindai, kada Juridinio asmenų registro tvarkytojas savo iniciatyva gali inicijuoti juridinio asmens likvidavimą. Nors į bylą pateikta sutartis, sudaryta su RAB „Vodnij put“, pagal kurią UAB „Lietaus lašas“ 2012 metais gavo 62 854,80 Lt (t. 1, b. l. 149–150) pajamų, tačiau visų įrodymų kontekste teismas daro išvadą, kad UAB „Lietaus lašas“ tik imituoja ūkinę veiklą, siekdama išvengti neigiamų pasekmių. Tačiau vykdomai rinkodaros paslaugų veiklai žemės sklypas nėra reikalingas.

Pažymėtina, kad M. I. yra vienintelė UAB ,,Lietaus lašas“ akcininkė; kuri ginčijamo sandorio sudarymo dieną suteikė 237 000 Lt beprocentinę paskolą juridiniam asmeniui žemės sklypui įsigyti (t. 2, b. l. 45–47), byloje nėra duomenų, kad nurodytas juridinis asmuo realiai užsiima tam tikra ūkine veikla, kuriai būtų reikalingas įsigytas žemės sklypas. Atkreiptinas dėmesys, kad ginčo žemės sklypo naudojimo paskirtis – mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, šio žemės sklypo priklausinys – gyvenamasis namas, kurio tikslinė naudojimo paskirtis – gyvenamoji. Vadinasi, 0,0581 ha ploto žemės sklypas yra suformuotas jame esančiam pastatui – gyvenamajam namui – eksploatuoti ir pagal galiojantį teisinį reguliavimą privalėjo būti perleistas kartu su gyvenamuoju namu jį perkančiam asmeniui.

Šios aplinkybės sudaro pagrindą išvadai, kad, nors ginčo žemės pirkimo-pardavimo sutartis sudaryta juridinio asmens vardu, tačiau realiai nuosavybės teisę į ją įgijo trečiasis asmuo M. I., nors, minėta, ji negali turėti nuosavybės teise žemės Lietuvoje. Teismo vertinimu, nustatytos aplinkybės sudaro pagrindą išvadai, kad šalys, sudarydamos ginčijamą žemės sklypo pirkimo-pardavimo sandorį, elgėsi nesąžiningai, žinodamos apie užsienio subjektams galiojančius draudimus įsigyti žemę, siekė patenkinti savo interesus kitais būdais, kurie įstatymo nedraudžiami (juridinio asmens steigimas ir žemės jo vardu įsigijimas), tačiau tokiais būdais siekiamas tikslas (užsienio subjektui (fiziniam asmeniui) įgyti žemės Lietuvoje, pasinaudojant įsteigtu juridiniu asmeniu) patenka į pirmiau nurodytų imperatyviųjų normų taikymo sritį (draudimus užsieniečiams įsigyti žemę Lietuvoje), todėl šiam tikslui pasiekti sudarytas sandoris negali būti laikomas teisėtu viešosios tvarkos požiūriu. Teismui nepateikta duomenų, kad ginčijamo sandorio žemės sklypas tenkina juridinio asmens ūkinės komercinės veiklos poreikius, yra įmonės veiklos vieta ar kitaip susijusi su UAB „Lietaus lašas“, todėl tik įmonės registracija adresu (duomenys neskelbtini), neįrodo ir nepatvirtina žemės sklypo paskirties įmonės veiklai vykdyti ir plėtoti. Todėl ginčijamas žemės sklypo pirkimo – pardavimo sandoris yra apsimestinis, sudarytas ne su tikrąja sandorio šalimi, o su statytiniu, todėl šis sandoris pripažintinas negaliojančiu nuo jo sudarymo momento LR CK 1.87 straipsnio pagrindu. Tikrajai sandorio šaliai įgyti nuosavybės teises į žemę draudė imperatyvios Lietuvos Respublikos Konstitucijos ir įstatymų nuostatos, todėl šis sandoris šioms normoms prieštarauja ir yra negaliojantis ab initio LR CK 1.80 straipsnio pagrindu. Pažymėtina, kad teismas, vertindamas ginčijamo sandorio teisėtumą, nesivadovauja Lietuvos Aukščiausiojo teismo atskirąja nutartimi, į kurią apeliuoja atsakovai ir tretieji asmenys, tačiau vadovaujasi įstatymų nuostatomis.

Sandorį pripažinus negaliojančiu, yra pagrindas taikyti restituciją natūra, nuginčijamo sandorio šalis grąžinant į padėtį, buvusią iki sandorio sudarymo, t. y. grąžinant R. P. bei I. P. 0,0581 ha ploto žemės sklypą, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini); o UAB „Lietaus lašas“ grąžinant pagal sandorį sumokėtus pinigus – 237 000 Lt.

Iš atsakovų priteistinos bylinėjimosi išlaidos – žyminis mokestis, nuo kurio mokėjimo ieškovas yra atleistas, bei procesinių dokumentų įteikimo išlaidos (CPK 79 str., 88 str. 1 d. 3 p.).

Rezoliucinė dalis

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 259 str., 260 str., 263 str., 270 str. teismas

nusprendžia:

ieškinį tenkinti visiškai.

Pripažinti negaliojančia ab initio 2010 m. gruodžio 20 d. Palangos miesto 1-ojo notarų biuro notaro (notarinio registro Nr. 2-5289) patvirtintą 0,0581 ha ploto žemės sklypo, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp UAB „Lietaus lašas“ ir R. P. bei I. P..

Taikyti restituciją natūra ir grąžinti R. P. bei I. P. 0,0581 ha ploto žemės sklypą, kurio kadastrinis Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); atsakovei

UAB „Lietaus lašas“ grąžinti pagal sandorį sumokėtus pinigus – 237 000 Lt.

Priteisti iš atsakovų R. P., I. P. ir UAB „Lietaus lašas“ po 1 913,33 Lt žyminio mokesčio ir 48,95 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų valstybei.

Laikinąsias apsaugos priemones, taikytas Klaipėdos apygardos teismo 2012-12-21 nutartimi ir patikslintas 2012-12-31 teismo nutartimi, palikti galioti iki sprendimo įsiteisėjimo.

Sprendimas per 30 dienų nuo jo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas Lietuvos apeliaciniam teismui per Klaipėdos apygardos teismą.