- Teismas
- Lietuvos apeliacinis teismas
- Data
- 2014-06-18
- Bylos Nr.
- 2A-779/2014
- Bylos rūšis
- civilinė byla
- Teisėjai
- Danguolė Martinavičienė, Donatas Šernas, Vigintas Višinskis
- Ieškovas
- valstybės įmonės Valstybės turto fondo
- Atsakovas
- uždarajai akcinei bendrovei „Baltasis pyragas“
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Danguolės Martinavičienės, Donato Šerno ir Viginto Višinskio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas),
teismo posėdyje rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo apelianto valstybės įmonės Valstybės turto fondo apeliacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2013 m. rugsėjo 2 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovo valstybės įmonės Valstybės turto fondo ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Baltasis pyragas“ dėl įsiskolinimo už nuomą priteisimo ir atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Baltasis pyragas“ priešieškinį ieškovui valstybės įmonei Valstybės turto fondui dėl nuomos sutarties pripažinimo pakeista, sprendimo dėl pastato pagerinimo išlaidų nustatymo pakeitimo ir įpareigojimo parengti pastato privatizavimo programą.
Aprašomoji dalis
Teisėjų kolegija nustatė:
I. Ginčo esmė
Ieškovas VĮ Valstybės turtas fondas nurodė, kad 1999 m. gruodžio 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi VĮ „Kauno aerouostas“ (toliau – ir pradinis nuomotojas) išnuomojo atsakovui gamybinei veiklai valstybei nuosavybės teise priklausančias 402,95 kv. m. ploto negyvenamąsias patalpas 1 200,66 kv. m. bendro ploto (šiuo metu po rekonstrukcijos – 1 323,99 kv. m.) pastate, esančiame (duomenys neskelbtini) (toliau – ir pastatas); pagal šią sutartį atsakovas įsipareigojo mokėti 612,48 Lt be PVM dydžio mėnesinį nuomos mokestį (padidėjus plotui – 793,03 Lt be PVM). 2000 m. birželio 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartimi VĮ „Kauno aerouostas“ išnuomojo atsakovui gamybinei veiklai 797,71 kv. m. ploto (šiuo metu po rekonstrukcijos – 802,26 kv. m.) negyvenamąsias patalpas tame pačiame pastate; pagal šią sutartį atsakovas įsipareigojo mokėti 1212,50 Lt be PVM dydžio mėnesinį nuomos mokestį (padidėjus plotui – 1219,44 Lt be PVM). 2002 m. lapkričio 5 d. perdavus ieškovui pastatą patikėjimo teise, jis perėmė ir nuomotojo teises pagal nurodytas nuomos sutartis. Atsakovas vykdo savo įsipareigojimus pagal 1999 m. gruodžio 1 d. sutartį, tačiau nuo pat 2002 m. lapkričio 5 d. nevykdo 2000 m. birželio 1 d. sutarties. 2012 m. birželio 8 d. atsakovo įsiskolinimas pagal šią sutartį siekia 170 963,58 Lt nuomos mokesčio ir 36 912,43 palūkanų, iš viso 207 876,01 Lt.
Ieškovas, remdamasis išdėstytu, 2012 m. birželio 12 d. patikslintu ieškiniu prašė priteisti iš atsakovo 170 963,58 Lt nuomos mokesčio, 36 912,43 Lt palūkanų ir 5 proc. metinių procesinių palūkanų.
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Baltasis pyragas“ nurodė, kad pagal 1999 m. gruodžio 1 d. nuomos sutartį išsinuomotos patalpos buvo pastato priestate, o išsinuomotos pagal 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį – pagrindiniame pastate. Pagrindiniame pastate esančios patalpos dėl blogos būklės nebuvo tinkamos naudoti, todėl atsakovas negalėjo į jas įsikelti, ir dėl to su pradiniu nuomotoju buvo sutarta, kad atsakovas savo lėšomis rekonstruos visą pastatą. 2001 m. gegužės 31 d. buvo pasirašytas įsikėlimo į rekonstruotas patalpas aktas, kuriuo sutarta, kad nuo 2001 m. gegužės 1 d. atsakovas atsitvers ir įsikels į dalį 2000 m. birželio 1 d. sutartimi išsinuomotų patalpų – 118,78 kv. m. ploto, o likusia šių patalpų dalimi, kurios plotas yra 678,93 kv. m., atsakovas nesinaudos; nuomos mokestis bus mokamas už 521,73 kv. m. ploto patalpas. Ieškovas, perėmęs nuomotojo teises ir pareigas, pareikalavo mokėti nuomos mokestį pagal nurodytą 2001 m. gegužės 31 d. susitarimą. 2003 m. gruodžio 15 d. pastatas buvo pripažintas tinkamu naudoti. 2005 m. birželio 14 d. atlikus galutinę patalpų inventorizaciją, 678,93 kv. m. ploto patalpos, į kurias atsakovas nebuvo įsikėlęs, buvo perduotos ieškovui. Atsakovo teigimu, ieškovo konkliudentiniai veiksmai liudija, kad 2000 m. birželio 1 d., nuomos sutartis buvo pakeista, susitariant, kad atsakovas nuo 2005 m. birželio 14 d. vietoje 797,71 kv. m. ploto patalpų nuomojasi 118,78 kv. m. ploto patalpas, o likusios patalpos grąžintos ieškovui.
Atsakovas taip pat nurodė, kad atsakovo Komisija nuomininkų prašymams dėl privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu nagrinėti (toliau – Komisija) 2011 m. liepos 8 d. sprendimu nepagrįstai nustatė, jog atsakovas pastatui pagerinti padarė 300 000 Lt išlaidų. Teismo ekspertizė patvirtino, kad atsakovo investicijų į pastatą vertė yra 661 455,35 Lt be PVM, kad dėl padarytų pagerinimų pastato vertės padidėjimo procentas yra 139,3. Dėl šių priežasčių nurodytas sprendimas atitinkamai keistinas, taip pat atsakovas įpareigotinas parengti pastato privatizavimo programą dėl jo privatizavimo tiesioginių derybų, nustatant, kad vieninteliu potencialiu pirkėju yra atsakovas.
Šalies argumentai
Atsakovas, remdamasis išdėstytu, 2013 m. rugpjūčio 12 d. patikslintu priešieškiniu prašė: 1) pripažinti, kad 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutarties dalis dėl nuomojamo ploto buvo pakeista, susitariant, jog nuo 2005 m. birželio 14 d. atsakovas vietoje 797,71 kv. m. ploto patalpų nuomojasi 118,78 kv. m. ploto patalpas, o likusios 678,93 kv. m. ploto patalpos yra grąžintos ieškovui; 2) pakeisti Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimą, nustatant, kad bendra atsakovo į pastatą padarytų pagerinimo išlaidų suma yra 661 455,35 Lt, vertės padidėjimo procentas dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų – 139,3 proc., ir įpareigoti ieškovą parengti pastato privatizavimo programą dėl jo privatizavimo tiesioginių derybų būdu, nustatant, kad vieninteliu potencialiu pirkėju yra atsakovas.
II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė
Kauno apygardos teismas 2013 m. rugsėjo 2 d. sprendimu ieškinį atmetė, o priešieškinį visiškai tenkino.
Teismas pripažino, kad atsakovas neprivalo pagal 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį mokėti ieškovo reikalaujamų sumų. Iš šios sutarties ir 2000 m. birželio 30 d. nuomojamų patalpų perdavimo ir priėmimo akto matyti, kad išsinuomotomis patalpomis dėl blogos pastato būklės atsakovas naudotis negalėjo, todėl į jas neįsikėlė, o tik pradėjo rūpintis patalpų rekonstrukcija, kuri, abiejų sutarties šalių nuomone, buvo būtina. Tai akivaizdžiai patvirtina ir pradinio nuomotojo VĮ „Kauno aerouostas“ 2000 m. birželio 30 d. pavedimas atsakovui rengti nuomojamo pastato ir jo priestato pagerinimui reikalingus projektavimo dokumentus. Teismas pažymėjo, kad 2000 m. birželio 1 d. sutarties 5.2 punktu šalys buvo susitarę, jog rekonstrukcijos metu nuomos mokesčio atsakovas nemoka, o atsakovo įsikėlimo į rekonstruotas patalpas faktas įforminamas šalių pasirašomu aktu. Sutarties šalys šio susitarimo praktikoje laikėsi, tai patvirtina 2001 m. gegužės 31 d. įsiskėlimo į rekonstruotas patalpas aktas. Iš šio akto matyti, kad atsakovas dalį pastato, kurį nuomojosi 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi, įrengė ir atitvėrė 118,78 kv. m. ploto patalpas, dėl ko nuo 2001 m. gegužės 1 d. naudojasi 521,73 kv. m. patalpomis, ir įsipareigojo mokėti nuomos mokestį už padidėjusį nuomojamą plotą. Kaip paaiškino atsakovas, 521,73 kv. m. plotą sudaro 1999 m. gruodžio 1 d. nuomos sutartimi išsinuomotos 402,95 kv. m. ploto patalpos priestate ir 118,78 kv. m. ploto patalpos, iki 2001 m. gegužės 1 d. atitvertos rekonstrukcijos metu iš pagrindinio pastato. Kad atsakovas, vykdant rekonstrukciją ir ją 2003 m. gruodžio 15 d. baigus, būtų įsikėlęs ir į kitas rekonstruotas išsinuomotas patalpas, ieškovas įrodymų nepateikė, nors šalys 2000 m. birželio 1 d. sutartimi buvo sutarusios tokius faktus fiksuoti bendru aktu. Teismas nurodė, kad, atsakovui atlikus pastato ir priestato rekonstrukciją ir po to turtą 2005 m. gegužės 13 d. įregistravus Nekilnojamojo turto registre, ieškovas, pasikeitus patalpų plotams, neperskaičiavo nuomos mokesčio, nepatikslino nuomos sutarčių, nors privalėjo tai padaryti pagal teisės aktus. Ieškovas taip pat nevykdė ir 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartyje įtvirtintos pareigos laiku pateikti nuomos mokesčio sąskaitas. Teismo vertinimu, visuma aplinkybių (ieškovas kas mėnesį reguliariai siuntė sąskaitas už atsakovo naudojamą 521,73 kv. m. plotą, nors disponavo duomenimis, jog 2002 m. perėmė turtą, kurio bendras plotas yra 1 200,66 kv. m., o po rekonstrukcijos plotas padidėjo iki 1 323,99 kv. m.; ieškovas po pastato rekonstrukcijos nesurašė atsakovo įsikėlimo į rekonstruotas patalpas akto ir nepasiūlė peržiūrėti nuomos sutarties; ieškovas vos ne 8 m. neteikė atsakovui sąskaitų) leido atsakovui suprasti, kad ieškovas modifikavo 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį, pripažindamas, jog atsakovas nesinaudoja išsinuomotomis rekonstruotomis patalpomis, į kurias jis neįsikėlė po rekonstrukcijos, ir ieškovas nereikalauja nuomos mokesčio, o atsakovo rekonstrukcijai turėtų išlaidų atlyginimo klausimas bus sprendžiamas vykdant patalpų privatizavimą. Ieškovas neįrodė, kad atsakovas, neįsikėlęs į visas rekonstruotas patalpas, ieškovui nepakeitus po rekonstrukcijos patalpų nuomos sutarčių, neteikiant apmokėjimui sąskaitų, nepagrįstai nemokėjo nuomos mokesčio už didesnio nei 521,73 kv. m. ploto patalpas pagal 2000 m. birželio 1 d. sutartį. Teismas nepagrįstu pripažino ieškovo argumentą, kad pradinis nuomotojas neperdavė 2000 m. birželio 1 d. sutarties, dėl ko laiku nebuvo pareikalautas iš atsakovo didesnis nuomos mokestis. Net jei pradinis nuomotojas ir nebūtų perdavęs šios sutarties, ieškovas, kurio darbuotojai yra kvalifikuoti, profesionalūs valstybės turto valdymo specialistai, žinodamas apie baigtą pastato su priestatu rekonstrukciją, pasikeitusio turto įregistravimą viešame registre, ir nuo 2003 m. gruodžio 15 d., kada po rekonstrukcijos padidėjęs pastatas su priestatu dalyvaujant ieškovo atstovui buvo pripažintas tinkamu naudoti, ir nuo 2005 m. gegužės 13 d., kada padidėjęs pastatas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, turėjo ir galimybę, ir pareigą perskaičiuoti nuomos mokestį, pakeisti nuomos sutartį. Kadangi ieškovas to net iki 2010 m. vidurio nedarė, vertintina, jog ieškovo valia buvo gauti nuomos mokestį tik už 521,73 kv. m. ploto patalpas.
Teismas nurodė, kad ieškovas pripažino, jog jo specialistų paskaičiavimu atsakovo nuomojamo pastato rekonstrukcijai iš viso buvo padaryta 684 022,85 Lt (be PVM) išlaidų. Tačiau ieškovo sudaryta Komisija nustatė, kad šių išlaidų suma yra 300 000 Lt. Pasak ieškovo, tokia suma buvo nustatyta, nes pradinio nuomotojo 2001 m. vasario 14 d. nutarimu investicijos į pastatą buvo apribotos iki 300 000 Lt; atsakovas apie tai buvo informuotas 2001 m. kovo 23 d. raštu. Teismas pripažino, kad Komisijos 2011 m. liepos 8 d. išvada, kuria konstatuota, jog atsakovas nuomojamoms administracinėms patalpoms, kurių bendras plotas siekia 1 323,99 kv. m., padarė 300 000 Lt išlaidų, yra nepagrįsta. Pirma, Komisija neteisingai įvardijo objektą, nes pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis tai yra pastatas – kepykla su administracinėmis patalpomis, kurio bendras plotas yra 1 323,99 kv. m. Tokį objektą numatyta ir privatizuoti. Antra, Komisija nepagrįstai pripažino, kad nuomotojas buvo visiškai apribojęs atsakovo investicijas į nuomojamų patalpų pagerinimą. Iš pradinio nuomotojo 2001 m. kovo 23 d. rašto labai aiškiai matyti, kad nuomotojas apribojo atsakovo investicijas į nuomojamą pastatą iki 300 000 Lt tik tam atvejui, jei nuomotojas savo iniciatyva nutrauks nuomos sutartį ir bus priverstas atsakovui kompensuoti jo turėtas išlaidas. Atsakovas šiuo raštu nebuvo informuotas, kad pastato privatizavimo atveju jo investicijos taip pat bus pripažįstamos tik 300 000 Lt sumai. Teismas tenkino atsakovo prašymą atnaujinti terminą skųsti teismui Komisijos 2011 m. liepos 8 d. išvadą, kaip praleistą dėl svarbios priežasties. Teismo ekspertas pateikė išvadą, jog atsakovo investicijų (pagerinimo) į pastatą vertė yra 661 455,35 Lt (be PVM), o dėl atsakovo padaryto pagerinimo patalpų vertės procentas yra 139,3. Teismas neturi pagrindo netikėti eksperto išvados teisingumu. Atsižvelgiant į nurodytą, pripažįstant, kad atsakovas turi teisę kreiptis į teismą, jog būtų apginta jo pažeista teisė, tenkintinas ir šis atsakovo priešieškinio reikalavimas.
III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentai
Apeliantas VĮ Valstybės turto fondas prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti, o priešieškinį atmesti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:
1. Teismas nepagrįstai atmetė ieškinį ir tenkino priešieškinio reikalavimą dėl 2000 m. birželio 1 d. sutarties pripažinimo pakeista.
1.1. Atsakovas pagal nuomos sutartis naudojosi visu pastatu, todėl pastato ar jo dalies grąžinimas turėjo būti vykdomas pasirašant priėmimo–perdavimo aktą. 678,93 kv. m. ploto perdavimo apeliantui nepatvirtina jokie byloje esantys įrodymai. Atsakovas nebuvo pateikęs nei vieno rašto su pageidavimu pakeisti 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį. Priešingai, atsakovas visą laiką valdė visą pastatą, vykdė jame gamybinę veiklą, jį rekonstravo, mokėjo už visas komunalines paslaugas, prašė atlyginti viso pastato rekonstrukcijos metu patirtas išlaidas. Tik sužinojęs apie Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimą nustatyti mažesnę atlygintinų išlaidų sumą nei prašyta, atsakovas pateikė priešieškinį dėl nuomos sutarties pakeitimo. Tokie veiksmai teliudija apie siekį išvengti nuomos mokesčio įsiskolinimo priteisimo, o ne apie realius nuomos santykių pasikeitimus.
1.2. 2001 m. gegužės 31 d. aktas nepatvirtina, kad nuomos sutartys buvo pakeistos, nes jame šalys užfiksavo tik faktinį rekonstruotų patalpų padidėjimą ir atsakovo pareigą mokėti nuomos mokestį už padidėjusį plotą. Jokių kitų susitarimų akte nėra, jokio atsakovo išsikėlimo fakto ir patalpų grąžinimo per visą nuomos laiką nebuvo konstatuota ar kitaip užfiksuota, todėl nėra jokio pagrindo spręsti, kad atsakovas likusio pastato ploto nesinuomojo ar buvo atleistas nuo nuomos mokesčio už jį mokėjimo. Pastato rekonstrukciją atsakovas baigė tik 2003 m. gruodžio 15 d., todėl aptariamas aktas galėjo fiksuoti tik tarpinius šių darbų rezultatus. Tuo labiau atsakovas ir nebūtų galėjęs vykdyti pastato rekonstrukcijos nesant galiojančioms nuomos sutartims visam pastato plotui. Pažymėtina, kad 2001 m. gegužės 31 d. aktas yra paremtas 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi, tačiau akte konstatuojama, jog atsakovo naudojamas plotas padidėja iki 521,73 kv. m. Akivaizdu, kad 2000 m. birželio 1 d. sutartis negalėjo būti keičiama šio akto pagrindu, nes atsakovui jau aptariamos sutarties sudarymo metu buvo perduotos 797 kv. m. ploto patalpos. 1999 m. gruodžio 1 d. nuomos sutartis šalių niekada nebuvo nutraukta, nebuvo keičiamas ir atsakovo nuomojamas plotas, todėl, galiojant abiem nuomos sutartims, atsakovas privalo mokėti nuomos mokestį už visą pastato plotą. Atsakovas rekonstrukcijos metu visą pastatą pritaikė būtent savo gamybinei veiklai, jokių patalpų apeliantui nebuvo grąžinęs ir nuo pat nuomos santykių pradžios naudojosi visu pastatu. Liudytojas A. A. B., vykdęs statybų priežiūrą, paliudijo, kad atsakovas remonto metu nebuvo niekur išsikėlęs.
1.3. 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartis nenumato galimybės keisti ją konkliudentiniais veiksmais, todėl pagal teisės aktus pakeitimas galėjo būti daromas tik rašytine forma. Apeliantas iki 2010 m. klaidingai apskaičiavo atsakovo nuomojamą plotą, dėl ko ilgą laiką neteikė sąskaitų nuomos mokesčiui apmokėti. Tačiau tai nereiškia, kad atsakovas, kuris per nuomos laikotarpį naudojosi visu pastato plotu ir šiuo metu reikalauja pastatui pagerinti sumokėtų išlaidų atlyginimo, turėtų būti atleistas nuo pareigos sumokėti nuomos mokestį. Teismas, sprendimu faktiškai atleidęs atsakovą nuo pareigos sumokėti nuomos mokestį už dalį rekonstruoto pastato ir tuo pačiu pripažinęs atsakovo teisę į visų jo patirtų išlaidų atlyginimą, sudarė sąlygas atsakovo nepagrįstam praturtėjimui valstybės sąskaita.
2. Teismas nepagrįstai tenkino ir priešieškinio reikalavimą dėl sprendimo dėl pastato pagerinimo išlaidų nustatymo pakeitimo ir įpareigojimo parengti pastato privatizavimo programą.
2.1. Teismo interpretavimas, kad pradinis nuomotojas apribojo atsakovo investicijas į pastatą iki 300 000 Lt tik tam atvejui, jei nuomotojas savo iniciatyva nutrauks nuomos sutartį ir bus priverstas atsakovui kompensuoti jo turėtas išlaidas, kad atsakovas nebuvo informuotas, jog privatizavimo atvejus šis investuotų lėšų atlyginimo apribojimas taip pat išlieka, yra akivaizdžiai šališkas ir neteisingas. Pradinis nuomotojas, 2001 m. kovo 23 d. raštu nustatydamas atlygintinų investicijų ribojimą, ir atsakovas, pradėjęs vykdyti pastato rekonstrukciją, tuo metu nežinojo, kad ateityje rekonstruotas pastatas bus perduotas patikėjimo teise apeliantui ir bus privatizuojamas. Tačiau tai nereiškia, kad pradinio nuomotojo leidimo sąlygos dėl to neteko teisinės galios. Leidimo sąlyga, kad investuotos lėšos (iki 300 000 Lt) yra atlyginamos, kai nuomos sutartys yra nutraukiamos nuomotojo iniciatyva, yra visiškai pagrįsta, nes nuomos sutarčių galiojimo metu atsakovas naudojasi pastatu ir visais savo atliktais pagerinimais, todėl dėl investicijų nusidėvėjimo atsakovui atlygintina suma yra nustatoma tik nuomos santykių pabaigoje, įskaitant ir atvejį, kai turtas yra privatizuojamas. Teisės aktai nustato, kad nuomotojo leidimas yra būtinas nustatant atlygintų investicijų sumą pastato privatizavimo metu. Todėl ieškovas, perėmęs nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartis, kaip ir atsakovas, turi vadovauti būtent 2001 m. kovo 23 d. leidimu. Be to, tiek pradinis nuomotojas, tiek apeliantas yra valstybės įmonės, kurių visas valdomas turtas nuosavybės teise priklauso valstybei, todėl disponuodami šiuo turtu ir priimdami sprendimus dėl investuotų lėšų atlyginimo jie vadovaujasi valstybės turtiniais interesais. Todėl nėra pagrindo teigti, kad, valdant pastatą pradiniam nuomotojui ir jam nustačius atlygintinų investicijų dydį iki 300 000 Lt, pastato privatizavimo metu ši sąlyga neturėtų būti taikoma ir valstybė turėtų atlyginti didesnę investicijų sumą vien dėl to, kad pastatas yra privatizuojamas.
2.2. Teismas pripažino praktiškai visas atsakovo 2000-2003 m. turėtas išlaidas atlygintinomis, neatsižvelgiant nei į pradinio nuomotojo išduotą leidimą, nei į šiuo metu esančią pastato rinkos vertę, nei į investicijų pobūdį ir nusidėvėjimą, nei į pastato faktinę būklę. Teismo ekspertas investicijų vertės faktiškai nenustatė, o tik suskaičiavo atsakovo pastato rekonstrukcijos metu turėtų išlaidų sumą, todėl tokia eksperto išvada negali būti laikoma teisinga nustatant atlygintinų investicijų vertę. Kasacinis teismas panašiose bylose yra konstatavęs, kad: daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis; nuomininkui, kuris teisėtai pagerino nuomotas patalpas, jų privatizavimo metu atlyginamos ne patirtos šiam tikslui būtinos išlaidos, o dėl šio pagerinimo patalpų vertės padidėjimo procentas; būtina nustatyti, dėl kokių darbų ir kaip realiai pagerintas objektas, atskirti, kurie darbai pagerino patalpas, o kurie buvo įvykdyti dėl to, kad nuomininkas siekė pritaikyti jas savo veiklai, iš kurios neabejotinai buvo gauta ekonominės naudos. Nagrinėjamu atveju atsakovas pertvarkė nuomojamas patalpas pagal savo poreikius. Atsakovas naudojosi pagerinimais, vykdė patalpose gamybinę veiklą ir gavo iš jos pelno. Todėl pagal darbų pobūdį dalis jų iš esmės sietina tik su atsakovo veiklos specifika, ir tokių pagerinimų vertė abejotina, nes ji priklauso nuo patalpomis besinaudojančio asmens poreikių. Be to, didelė dalis atliktų remonto darbų per visą nuomos laiką nuo 2003 m. susidėvėjo ir neteko vertės. Todėl būtina skaičiuoti ir investicijų nusidėvėjimą. Teismo ekspertas, nustatydamas pastato vertės padidėjimo procentą dėl atsakovo atliktų pagerinimo darbų, net nesivadovavo savo paties nustatytų investicijų paskaičiavimu. Pastato vertės padidėjimą ekspertas nustatė vien palyginęs viešame registre nurodytą vidutinę pastato rinkos vertę, buvusią 2002 m. lapkričio 18 d., ir bylos nagrinėjimo metu vertintojų nustatytą pastato rinkos vertę. Toks vertės padidėjimo procento nustatymas yra klaidingas, nes visiškai neatspindi atsakovo investuotų lėšų vertės, o parodo tik bendrą nekilnojamojo turto rinkos kainų pokytį, kuriam įtakos gali daryti daugelis faktorių. Be to, esant tokio dydžio vertės padidėjimo procentui (139,3 proc.), apeliantas, pardavęs pastatą už pradinę ar nežymiai padidėjusią kainą, dar daugiau lėšų privalėtų sumokėti atsakovui, atlygindamas šio turėtas išlaidas. Tokia situacija sudaro sąlygas nuomininkui ne tik neatlygintinai perimti valstybės turtą, bet ir reikalauti iš valstybės papildomos kompensacijos už esą į jį investuotas lėšas.
2.3. Atsakovui priešieškiniu ginčijant apelianto Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimą nustatyti pastatui padarytų pagerinimų išlaidų sumą, apeliantas iki šiol negalėjo pradėti rengti privatizavimo programos: nustatyti privatizavimo būdą, privatizavimo objekto kainą, investicijų procentą. Todėl dėl privatizavimo būdo ir investicijų procento dydžio ginčas tarp šalių apskritai dar nebuvo kilęs. Dėl šios priežasties atsakovo priešieškinio reikalavimas nustatyti turto vertės padidėjimo procentą ir įpareigoti apeliantą privatizuoti pastatą tiesioginių derybų būdu turėjo būti atmestas (paliktas nenagrinėtas).
Atsiliepimas
Atsakovas UAB „Baltasis pyragas“ prašo atmesti apeliacinį skundą.
Atsakovo teigimu, teismas priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Atsakovas pažymi, kad į rekonstruojamas patalpas nebuvo įsikėlęs, todėl ir negalėjo būti apelianto nurodomo išsikėlimo akto. Šią aplinkybę apeliantas bando paneigti klaidingai interpretuodamas byloje surinktus įrodymus. Įstatymo nuostatos dėl rašytinės sutarties pakeitimo formos nebuvo pažeistos, nes savo valią šalys išreiškė 2001 m. gegužės 31 d. įsikėlimo į rekonstruotas patalpas akte. Esant tokį rašytinį susitarimą apeliantas pripažino ir patvirtino savo konkliudentiniais veiksmais, kurių pagrindu atsakovas atitinkamai veikė. Atsakovas taip pat pažymi, kad buvo apelianto skatinamas investuoti, turint lūkestį privatizuoti pastatą lengvatine tvarka tiesioginių derybų būdu, kaip buvo skatinamas investuoti ir kito šalia esančio panašaus pastato nuomininkas neribojant investicijų. Atsakovo nuomone, teismas neturėjo pagrindo abejoti teismo eksperto išvada. Pats apeliantas klausimų ekspertui nereiškė, dėl atsakovo pateiktų klausimų nepasisakė, teismo suformuluotų klausimų neginčijo. Atsakovo manymu, egzistuoja visos būtinos privatizavimą reglamentuojančiuose teisės aktuose nustatytos sąlygos privatizuoti pastatą tiesioginių derybų būdu.
Motyvuojamoji dalis
Teisėjų kolegija konstatuoja:
IV. Apeliacinio teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados
Dėl ieškovo reikalavimo priteisti nuomos mokesčio įsiskolinimą ir atsakovo reikalavimo pripažinti 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį pakeista
Bylos duomenimis (t. 1, b. l. 6, 10, 26, 41, 134), 1999 m. gruodžio 1 d. ir 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartimis atsakovui buvo išnuomotas visas pastatas, kurio bendras plotas buvo 1 200,66 kv. m.: 402,95 kv. m. ploto patalpos pastato priestate pagal 1999 m. gruodžio 1 d. sutartį ir 797,71 kv. m. ploto patalpos pagrindiniame pastate pagal 2000 m. birželio 1 d. sutartį; atsakovui atlikus rekonstrukciją, bendras pastato plotas padidėjo iki 1 323,99 kv. m.
Apelianto teigimu, rekonstravus pastatą, pagal 1999 m. gruodžio 1 d. sutartį nuomotų patalpų plotas padidėjo iki 521,73 kv. m. Kolegijos vertinimu, toks argumentas nėra pagrįstas. Iš pastato kadastro bylos (t. 1, b. l. 134) matyti, kad bendras pastato plotas iš esmės padidėjo ne dėl išplėsto priestato, o dėl pastogės įrengimo; priestato plotas išliko nepakitęs. Ši aplinkybė, taip pat 2001 m. gegužės 31 d. įsikėlimo į rekonstruotas patalpas aktas (t. 1, b. l. 15) patvirtina atsakovo teiginius, kad 521,73 kv. m. ploto patalpas, už kurias nuomos mokestis buvo mokamas tinkamai, sudaro 402,95 kv. m. ploto patalpos, nuomojamos pagal 1999 m. gruodžio 1 d. nuomos sutartį, ir 118,78 kv. m. ploto patalpos, nuomojamos pagal 2000 m. birželio 1 d. sutartį.
Apelianto pateiktas nuomos mokesčio įsiskolinimo paskaičiavimas (t. 1, b. l. 18-20), apelianto pozicija dėl 1999 m. gruodžio 1 d. sutartimi nuomojamo ploto, leidžia spręsti, kad ieškiniu iš esmės siekiama, jog nuomos mokestis būtų sumokėtas už viso 1 323,99 kv. m. bendro ploto pastato naudojimą, t. y. būtų atsižvelgta į pastato padidėjimą dėl rekonstrukcijos. Kolegijos nuomone, toks reikalavimas nėra pagrįstas. Nuomos sutartyse nebuvo įtvirtintas automatinis nuomos mokesčio perskaičiavimo padidėjus nuomojamų patalpų plotui mechanizmas. Atskiro susitarimo dėl mokesčio perskaičiavimo šalys taip pat nebuvo sudariusios. Todėl apeliantas negali reikalauti pinigų priteisimo už naudojamą padidėjusį pastato plotą (123,33 kv. m.), kaip nuomos mokesčio įsiskolinimo; toks reikalavimas aptariamu teisiniu pagrindu negali būti tenkinamas. Tuo labiau, kad, kaip nustatė pirmosios instancijos teismas, apeliantas aiškiai aplaidžiai ir netinkamai įgyvendino savo, kaip pastato patikėtinio, teises ir pareigas.
2000 m. birželio 30 d. nuomojamų negyvenamųjų patalpų perdavimo ir priėmimo aktas, sudarytas pagal 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį (t. 1, b. l. 14), liudytojo A. A. B. parodymai (t. 1, b. l. 130) patvirtina, kad dėl prastos pastato techninės būklės atsakovas negalėjo įsikelti į išsinuomotas patalpas pagrindiniame pastate. Pradinis nuomotojas įpareigojo atsakovą rengti viso pastato pagerinimui reikalingus projektavimo ir sąmatinius dokumentus (t. 1, b. l. 52), atlikti pastato rekonstrukciją (t. 1, b. l. 53, 54). Minėtas 2001 m. gegužės 31 d. aktas įrodo, kad rekonstrukcijos metu atsakovas įsikėlė tik į dalį 2000 m. birželio 1 d. sutartimi išsinuomotų patalpų – 118,78 kv. m. ploto. Po rekonstrukcijos pastatas buvo pripažintas tinkamu naudoti 2003 m. gruodžio 15 d.
Kolegijos vertinimu, nors po pastato rekonstrukcijos ir pastato pripažinimo tinkamu naudoti nebuvo sudarytas atsakovo įsikėlimo į likusį 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartimi nuomojamų patalpų plotą aktas (5.2 p.), apeliantas neteikė sąskaitų už šį plotą (2.5 p.) ir kt., tai nepatvirtina, kad aptariama nuomos sutartis buvo pakeista, grąžinant apeliantui 678,93 kv. m. ploto patalpas.
Pirma, 2001 m. gegužės 31 d. aktas neįrodo, kad buvo susitarta dėl dalies patalpų grąžinimo pradiniam nuomotojui. Tokios aplinkybės šiame dokumente nenurodyta, jame užfiksuotas tik atsakovo įsikėlimas į dalį pagrindinio pastato patalpų vykstant viso pastato rekonstrukcijai ir, atsižvelgiant į 2000 m. birželio 1 d. sutarties sąlygą, kad nuomininkas, rekonstravimo metu išsikėlęs iš nuomojamų patalpų, nemoka nuomos mokesčio (5.2 p.), susitarta dėl nuomos mokesčio mokėjimo už dalį patalpų pagrindiniame pastate, į kurias atsakovas įsikėlė nelaukdamas rekonstrukcijos pabaigos. Antra, pareiga siūlyti sudaryti atsakovo įsikėlimo į likusias rekonstruotas patalpas aktą ar susitarimą dėl patalpų grąžinimo teko ne tik apeliantui, bet ir pačiam atsakovui; tai išplaukia iš sutarties šalių bendradarbiavimo principo (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.200 str. 2 d.). Trečia, nuomos sutartimis visas pastatas buvo išnuomotas atsakovui gamybinei veiklai vykdyti, o pastato rekonstrukcija ir buvo skirta būtent pastato pritaikymui šiai veiklai (t. 1, b. l. 53, 54, 150; t. 2, b. l. 35-44). Tačiau atsakovas nepateikia jokių įtikinamų paaiškinimų, kodėl iš karto po pastato pritaikymo gamybai išnyko poreikis naudotis didesne jo patalpų dalimi. Ketvirta, atsakovas neneigia mokėjęs viso pastato išlaikymo išlaidas (t. 1, b. l. 175, 176), saugojęs visą pastatą. Be to, atlikti pastato vertinimas, apžiūra (t. 13, b. l. 20-23, 151-166, 177) patvirtina, kad visos patalpos yra naudotos, jų būklė pablogėjusi. Akivaizdu, kad ta patalpų dalis, kuria, pasak atsakovo, nesinaudota, nebūtų taip pasikeitusi. Penkta, atsakovas 2010 m. birželio mėn. prašė apelianto įskaityti pastato pagerinimui panaudotas lėšas į 131 858,95 Lt dydžio nuomos mokestį, paties paskaičiuotą pagal 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį už 2002 m. lapkričio 5 d. – 2010 m. birželio 30 d. laikotarpį (t. 1, b. l. 191, 192). Atsakovas taip pat prašė atlyginti būtent viso pastato rekonstrukcijai panaudotas lėšas (t. 1, b. l. 71-73). Byloje apskritai nėra jokių įrodymų, kad atsakovas nebūtų naudojęsis dalimi išsinuomoto pastato. Net ir bylos nagrinėjimo pradžioje atsakovas savo gynybą grindė tik tuo, kad nebuvo sudarytas įsikėlimo į visas rekonstruotas patalpas aktas (t. 1, b. l. 48, 78), o argumentas, kad dalimi patalpų nebuvo naudotasi, atsirado tik vėliau (t. 1, b. l. 128, 129). Taigi nurodyta leidžia spręsti, kad 678,93 kv. m. ploto patalpos apeliantui nebuvo grąžintos, atsakovas jomis naudojosi.
Sutiktina su pirmosios instancijos teismu, kad apeliantas, elgdamasis apdairiai ir rūpestingai, turėjo ir galėjo laiku sužinoti apie visą atsakovo naudojamą pastato plotą, 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį ir imtis atitinkamų veiksmų. Apeliantas ir pats iš esmės pripažįsta savo (savo darbuotojų) kaltę dėl susiklosčiusios situacijos (t. 1, b. l. 125, 178, 183; t. 2, b. l. 81; t. 13, b. l. 78; t. 14, b. l. 58). Visgi nurodyta nereiškia, kad apeliantas laikytinas atsisakiusiu nuo reikalavimo mokėti nuomos mokestį už 678,93 kv. m. ploto patalpas. Pagal CK 6.129 straipsnio 2 dalį atleidimas nuo prievolės įvykdymo turi būti pareikštas aiškiai ir neabejotinai; tokių įrodymų byloje nėra. Be to, toks atsisakymas prieštarautų ekonominei logikai, viešosios nuosavybės valdymo principams. Taip pat nėra jokio pagrindo spręsti, kad 2000 m. birželio 1 d. sutartis buvo pakeista. Ši sutartis yra rašytinė, todėl tik rašytiniu susitarimu ir galėjo būti pakeista (CK 6.192 str. 2 d.). Net pripažįstant galimybę susiklosčiusioje situacijoje keisti sutartį ir konkliudentiniais šalių veiksmais, nėra pagrindo spręsti, kad kokie nors apelianto veiksmai liudytų apie tokią valią. Nesant jos, negalima kalbėti apie nuomos sutarties pakeitimą (CK 1.63 str. 6 d.). Kolegijos vertinimu, skundžiamame sprendime nustatytas apelianto neatidumas ir nerūpestingas šiuo atveju turi įtakos reikalavimo priteisti nuomos mokesčio įsiskolinimą apimčiai, bet ne paties reikalavimo egzistavimui. Pirmosios instancijos teismas neturėjo jokio pagrindo tenkinti aptariamą atsakovo priešieškinio dalį ir pripažinti, kad 2000 m. birželio 1 d. sutartis buvo pakeista.
Kolegija, atsižvelgdama į netinkamą apelianto elgesį, nustatytas aplinkybes, sprendžia, kad ieškinys negali būti tenkinamas visa apimtimi. Pirma, minėta, apeliantas gali reikalauti mokesčio įsiskolinimo tik už 678,93 kv. m. patalpų plotą (1 200,66 kv. m. – 521,73 kv. m.). Antra, įsiskolinimas skaičiuotinas nuo 2004 m. sausio 1 d., nes tik 2003 m. gruodžio 15 d. pastatas po rekonstrukcijos buvo pripažintas tinkamu naudoti. Įrodymų, kad atsakovas anksčiau būtų pradėjęs naudotis 678,93 kv. m. ploto patalpomis nėra. Pagal 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutartį nuomininkas, rekonstrukcijos metu išsikėlęs iš nuomojamų patalpų, nuomos mokesčio nemoka (5.2 p.). Minėta, dėl prastos pastato būklės atsakovas į aptariamo ploto patalpas po sutarties sudarymo apskritai nebuvo įsikėlęs. Trečia, apeliantas iki pat 2010 m. rugsėjo mėn. neteikė atsakovui sąskaitų už nuomą (t. 1, b. l. 183), todėl yra neteisinga ir nesąžininga atsakovui taikyti 21 proc. PVM tarifą, esantį sąskaitų pateikimo metu, o ne 18 proc. ir 19 proc. PVM tarifus, buvusius tuo metu, kai sąskaitos turėjo būti pateiktos (CK 1.5 str. 4 d.). Neprotinga reikalauti iš atsakovo ir palūkanų, nes atsakovui, kaip įmonei, negaunant sąskaitų, buhalteriškai buvo sudėtinga atsiskaityti (CK 6.259 str.). Vadovaujantis bendraisiais teisės principais ir įvertinus susiklosčiusią situaciją, palūkanos nepriteistinos ir už nuo 2010 m. rugsėjo mėn. teiktas ir neapmokėtas sąskaitas. Kolegija, remdamasi išdėstytu ir atsižvelgdama į kitusį PVM tarifą, apeliantui priteistina nuomos mokesčio įsiskolinimo suma pripažįsta 110 730 Lt sumą (nuo 2004 m. sausio 1 d. iki 2008 m. gruodžio 31 d. – 58 450,56 Lt (18 proc. PVM tarifas); nuo 2009 m. sausio 1 d. iki 2009 m. rugpjūčio 31 d. – 9 824,32 Lt (19 proc. PVM tarifas); nuo 2009 m. rugsėjo 1 d. iki 2009 m. gruodžio 31 d. – 4 994,72 Lt (21 proc. PVM tarifas); nuo 2010 m. sausio 1 d. iki 2012 m. birželio 1 d. – 37 460,40 Lt (21 proc. PVM tarifas). Apeliantui iš atsakovo taip pat priteistinos 5 proc. dydžio metinės procesinės palūkanos (CK 6.37 str. 2 d.).
Dėl atsakovo reikalavimų pakeisti apelianto sudarytos Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimą dėl pastato pagerinimo išlaidų nustatymo ir įpareigoti apeliantą parengti pastato privatizavimo programą
Byloje neginčijama, kad pastatas yra įtrauktas į privatizavimo objektų sąrašą, tačiau jo privatizavimo programa nėra parengta. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas numato, kad objekto privatizavimo programoje nurodoma: objekto pavadinimas ir privatizavimo būdas; privatizavimo terminai; trumpa privatizavimo objekto charakteristika; privatizavimo sąlygos (10 str. 4 d.). Pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 patvirtintas Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisykles sudarant objekto privatizavimo programos projektą būtina nustatyta šio objekto vertę (10 p.). Kai vertinami valstybei (savivaldybei) nuosavybės teise priklausantys objektai (statiniai), kuriuos išsinuomojęs nuomininkas nuomotojo leidimu pagerino, turi būti nustatytas šių objektų vertės padidėjimo procentas dėl šiems objektams pagerinti patirtų būtinų išlaidų (20 p.).
Atsakovas siekia, kad pastatas būtų privatizuotas tiesioginių derybų būdu, vedant jas su vieninteliu pirkėju – pačiu atsakovu. Tokio privatizavimo būdo taikymo sąlygas nustato Vyriausybės 1998 m. sausio 30 d. nutarimu Nr. 113 patvirtinti Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo tiesioginių derybų būdu nuostatai. Pagal nuostatų 6.3 punktą tiesioginių derybų būdu gali būti privatizuojami valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausantys pastatai ar patalpos, kuriuos (kurias) nuomininkas nuomotojo leidimu pagerino; šiuo atveju tiesioginės derybos su vieninteliu pirkėju – šių pastatų ar patalpų nuomininku ar asmeniu, turinčiu nuomininko reikalavimo teisę į būtinųjų išlaidų atlyginimą, gali būti vedamos, jeigu nuomininkas ar kitas asmuo turi reikalavimo teisę į būtinųjų nuomotojo leidimu nuomininko patirtų pastatams ar patalpoms pagerinti išlaidų atlyginimą ir šių atlygintinų išlaidų suma yra didesnė negu 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės, o pastatai ar patalpos atitinka bent vieną iš šių sąlygų: pakeista ne mažiau kaip 1/2 jų pagrindinių konstrukcijų; bendras jų plotas ar tūris padidintas daugiau kaip 1/3; pakeista daugiau kaip 1/2 jų inžinerinių komunikacijų ar įrengtos naujos inžinerinės komunikacijos; taip pat juose atlikta šių darbų dalis ir (arba) sumontuota technologinė įranga ir gamybiniai įrenginiai, kuriuos išmontuojant būtų padaryta esminės žalos įrangai, įrenginiams, pastatui arba patalpoms; tiesioginės derybos nevedamos, jeigu iki sprendimo dėl tiesioginių derybų vedimo priėmimo momento reikalavimo teisė į būtinųjų išlaidų atlyginimą sumažėja tiek, kad neviršija 1/2 išsinuomotų pastatų ar patalpų ir jiems priskirto žemės sklypo rinkos vertės.
Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu bei leidimų išdavimo nuomininkams nuomojamų objektų (statinių) pagerinimui įstatymų nustatyta tvarka rengti reikalingus dokumentus taisykles reglamentuoja VĮ Valstybės turto fondo valdybos 2002 m. lapkričio 29 d. sprendimu Nr. 3 patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu taisyklės. Pagal šias taisykles privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų sumą nustato minėta Komisija. Taisyklės numato, kad: nuomininkui per 5 darbo dienas nuo Komisijos sprendimo priėmimo raštu pranešama apie nustatytą ir turto valdytojo patvirtintą privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų sumą (išsiunčiama derinimo pažyma) arba apie atsisakymą nustatyti privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų sumą, nurodant atsisakymo motyvus (9 p.); nuomininkui per 30 dienų nuo informacijos gavimo dienos neužginčijus Komisijos priimto sprendimo, šis objektas vertinamas Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka; vertinant tokį privatizavimo objektą (statinį), nustatomas (nenustatomas) vertės padidėjimas procentais dėl šiam objektui pagerinti padarytų išlaidų (10 p.); turto vertintojų nustatytą objekto vertės padidėjimą procentais, Komisijai sutikus, patvirtina turto valdytojas; nuomininkas, susipažinęs su vertės padidėjimu procentais (išsiunčiamas protokolo išrašas), per 5 darbo dienas nuo rašto gavimo dienos savo sutikimą turi patvirtinti raštiškai, nurodydamas banką ir sąskaitos numerį (11 p.); nuomininkui nesutikus su turto vertintojų nustatytu vertės padidėjimu procentais, turto valdytojas, pasirašęs su nuomininku vertinimo išlaidų atlyginimo turto valdytojui sutartį, turi teisę viešuosius pirkimus reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka su turtą vertinančia įmone sudaryti šio procento nustatymui sutartį (12 p.); komisijai ir (ar) nuomininkui nesutikus su turtą vertinančios įmonės nustatytu vertės padidėjimu procentais, ginčai sprendžiami Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nustatyta tvarka (13 p.); objekto privatizavimo programoje nurodoma pagerinti padarytų išlaidų suma ir vertės padidėjimas procentais. Pažymėtina, kad analogiška privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų sumos nustatymo tvarka numatyta ir Privatizavimo objektų parengimo privatizuoti taisyklių 32 punkte.
Nurodytas reglamentavimas patvirtina, kad objekto privatizavimas atliekamas laikantis nuoseklios tvarkos. Atsakovas pradiniu priešieškiniu ginčijo Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimą dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų sumos nustatymo (t. 1, b. l. 119, 120). Pagal Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu taisykles, esant tokiam ginčui, pastatas toliau nėra vertinamas, taip pat nėra nustatomas vertės padidėjimo procentas dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų (10 p.). Nesant nurodyto vertinimo, negali būti rengiama privatizavimo programa. Taigi faktiškai ginčas tarp šalių šiuo metu yra kilęs tik dėl Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimo dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų sumos nustatymo. Ginčai dėl pastato vertės, vertės padidėjimo procento, privatizavimo būdo negali būti šios bylos dalyku, nes jų objektyviai dar nėra – nenustatytos nurodytos aplinkybės, galinčios būti nesutarimų dalyku.
Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – CPK) 5 straipsnis suteikia teisę kiekvienam suinteresuotam asmeniui įstatymų nustatyta tvarka kreiptis į teismą, kad būtų apginta pažeista ar ginčijama jo teisė arba įstatymų saugomas interesas. Todėl atsakovo priešieškinio reikalavimai dėl vertės padidėjimo procento dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų nustatymo ir įpareigojimo parengti pastato privatizavimo programą dėl jo privatizavimo tiesioginių derybų būdu, nustatant, kad vieninteliu potencialiu pirkėju yra atsakovas, negalėjo būti nagrinėjami. Šiuos reikalavimus pirmosios instancijos teismas turėjo atsisakyti priimti kaip nenagrinėtinus teisme civilinio proceso tvarka (CPK 137 str. 2 d. 1 p.). To nepadarius, bylos dalis dėl aptartų priešieškinio reikalavimų nutrauktina (CPK 293 str. 1 p.). Pastebėtina, kad tai neužkerta kelio atsakovui ateityje kreiptis į teismą su šiais reikalavimais, jeigu būtų priimti atitinkami jam nepalankūs sprendimai (dėl vertės padidėjimo procento, privatizavimo būdo parinkimo ir pan.). Tokiu atveju CPK 294 straipsnio 2 dalis negalėtų būti taikoma, nes, minėta, ginčų, kuriuos siekiama išspręsti aptariama priešieškinio dalimi, dar nėra.
Ginčijamas Komisijos sprendimas nustatyti, kad pastato pagerinimui padarytų išlaidų suma siekia 300 000 Lt, iš esmės priimtas vadovaujantis pradinio nuomotojo atsakovui išduotu 2001 m. kovo 23 d. leidimu dėl pastato rekonstrukcijos ir darbų atlikimo, kuriame įtvirtintas ir atlygintinų investicijų dydžio apribojimas – iki 300 000 Lt (t. 1, b. l. 53, 54). Apeliantas iš esmės pripažino, kad faktiškas tokių išlaidų dydis siekia 684 022,85 Lt (be PVM) (t. 2, b. l. 31); tai net daugiau nei nustatyta teismo eksperto – 661 455,35 Lt (be PVM) (t. 13, b. l. 170). Pirmosios instancijos teismas nesirėmė minėtu 2001 m. kovo 23 d. leidimu, nes sprendė, kad nustatytas atlygintinų investicijų dydžio apribojimas privatizavimo atveju netaikytinas, bei vadovavosi teismo eksperto išvada. Kolegija tokią poziciją pripažįsta pagrįstą.
Aptariamame leidime iš tiesų kalbama apie riboto dydžio investicijų atlyginimą tuo atveju, jei pastato nuoma būtų nutraukta nuomotojo iniciatyva. Leidime nėra aptariamas investicijų kompensavimas privatizavimo atveju. Priešingai skundo teiginiams, tokio leidimo išdavimo metu šalys galėjo numatyti būsimą pastato privatizavimą – nuostatų, susijusių su privatizavimu, yra pačiose nuomos sutartyse. Pavyzdžiui, nuomos terminas siejamas su patalpų įtraukimo į privatizavimo programą momentu (1999 m. gruodžio 1 d. sutarties 3 p., 2000 m. birželio 1 d. sutarties 1.3 p.), numatyta, kad rekonstravimui panaudotos lėšos gali būti atlygintos pagal privatizavimo įstatymus privatizavimo metu (2000 m. birželio 1 d. sutarties 4.1 p.). Taigi pradinis nuomotojas turėjo galimybę leidime nustatyti, kad atlygintinų investicijų ribojimas taikytinas ir pastato privatizavimo atveju. To nepadarius, nėra pagrindo vadovautis šia leidimo nuostata nustatant atsakovo pastatui pagerinimui padarytų išlaidų sumą. Tai būtų nesąžininga ir atsakovo atžvilgiu, nes jo faktinės išlaidos yra ženkliai didesnės. Pažymėtina, kad patys rekonstrukcijos ir remonto darbai, kaip ir numato privatizavimą reglamentuojantys teisės aktai, atlikti su leidimu.
Kolegija iš esmės pritaria apeliaciniame skunde dėstomiems argumentams dėl pastato vertės, jos padidėjimo procento dėl pastatui pagerinti padarytų išlaidų nustatymo, tam įtakos galinčių turėti aplinkybių (pastato nusidėvėjimu, pritaikymu atsakovo veiklai ir kt.). Tačiau šie klausimai, minėta, bus sprendžiami tolesnėje pastato privatizavimo procedūrų eigoje. Tai, kad nustatyta, jog pagerinimui padarytų išlaidų suma siekia 661 455,35 Lt, dar nereiškia, kad visos jos bus atsakovui atlygintos.
Kolegija, remdamasi aukščiau išdėstytu, nutaria pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą (CPK 329 str. 1 d., 330 str.). Ieškinys tenkintinas iš dalies, priteisiant iš atsakovo 110 730 Lt nuomos mokesčio įsiskolinimo ir procesines palūkanas. Priešieškinio reikalavimas dėl 2000 m. birželio 1 d. nuomos sutarties pripažinimo pakeista atmestinas. Sprendimo dalis tenkinti priešieškinio reikalavimą dėl Komisijos 2011 m. liepos 8 d. sprendimo pakeitimo dėl atsakovo padarytų pastato pagerinimo išlaidų dydžio paliktina nepakeista, o bylos dalis dėl kitų priešieškinio reikalavimų nutrauktina.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Įvertinus sprendimo pakeitimą, spręstina, kad buvo patenkinta po pusę apelianto (ieškovo) ir atsakovo reikalavimų, ir, remiantis šia proporcija, perskirstytinos pirmosios instancijos teisme patirtos šalių bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 str. 2, 5 d.). Pažymėtina, kad šalys neginčija sprendime nustatyto turėtų išlaidų dydžio, taip pat išvados, jog atsakovo prašomos atlyginti 18 400 Lt dydžio advokato išlaidos yra protingos, todėl kolegija vadovaujasi šiomis aplinkybėmis (CPK 320 str.).
Apeliantas už patikslintą ieškinį būtų turėjęs mokėti 5 158 Lt dydžio žyminį mokestį, todėl valstybei iš atsakovo priteistina 2 579 Lt šio mokesčio (CPK 96 str. 1 d.). Apeliantas patyrė 1 089 Lt išlaidų už eksperto iškvietimą į teismo posėdį, todėl iš atsakovo jam priteistina 545 Lt šių išlaidų.
Atsakovas patyrė 18 400 Lt advokato išlaidų, 410 Lt išlaidų už antstolio faktinių aplinkybių konstatavimą ir 8 470 Lt ekspertizės išlaidų, todėl jam iš ieškovo priteistina 13 640 Lt šioms išlaidoms atlyginti. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovo sumokėtas ir atlygintinas žyminis mokestis už priešieškinio reikalavimą dėl pastato pagerinimui padarytų išlaidų siekia 7 615 Lt. Šis mokestis atlygintinas visa apimtimi, nes toks reikalavimas tenkintas visiškai. Iš viso atsakovui iš apelianto priteistina 21 255 Lt bylinėjimosi išlaidų. Įvertinus šalių priešpriešinius reikalavimus, atsakovui iš apelianto priteistina 20 710 Lt.
Pirmosios instancijos teismas skundžiamame sprendime nurodė, kad šalių į teismo depozitinę sąskaitą įmokėtų ir nepanaudotų lėšų klausimas bus sprendžiamas atskira nutartimi, todėl kolegija dėl jo nepasisako.
Pakeitus sprendimą, laikytina, kad buvo patenkinta pusė apelianto skundo reikalavimų. Apeliantas už skundą būtų turėjęs mokėti 9 693 Lt dydžio žyminį mokestį, todėl valstybei iš atsakovo priteistina 4 847 Lt šio mokesčio. Atsakovas apeliaciniame procese turėjo 2 000 Lt išlaidų advokato pagalbai (t. 14, b. l. 131, 132), todėl iš apelianto jam priteistina 1 000 Lt šių išlaidų.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 3 punktu,
Rezoliucinė dalis
nutaria:
Kauno apygardos teismo 2013 m. rugsėjo 2 d. sprendimą pakeisti, išdėstant teismo rezoliucinį dalį taip:
„Ieškinį tenkinti iš dalies. Priteisti ieškovui valstybės įmonei Valstybės turto fondui (į. k. 110073154) iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) 110 730 Lt (vieną šimtą dešimt tūkstančių septynis šimtus trisdešimt litų) nuomos mokesčio įsiskolinimo ir 5 (penkių) proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos 110 730 Lt sumos nuo bylos iškėlimo teisme 2010 m. lapkričio 10 d. iki visiško teismo sprendimo įvykdymo. Kitą ieškinio dalį atmesti.
Priešieškinį tenkinti iš dalies. Pakeisti valstybės įmonės Valstybės turto fondo Komisijos nuomininkų prašymams dėl privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu nagrinėti 2011 m. liepos 8 d. sprendimą, nustatant, kad atsakovas uždaroji akcinė bendrovė „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) nuomos metu negyvenamosios paskirties patalpoms, esančioms (duomenys neskelbtini), kurių bendras plotas yra 1 323,99 kv. m., pagerinti padarė 661 455,35 Lt išlaidų. Priešieškinio reikalavimą dėl 2000 m. birželio 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pripažinimo pakeista atmesti.
Bylos dalį pagal priešieškinio reikalavimus nustatyti privatizavimo objekto vertės padidėjimo procentą ir įpareigoti parengti privatizavimo programą nutraukti.
Priteisti atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) iš ieškovo valstybės įmonės Valstybės turto fondo (į. k. 110073154) 20 710 Lt (dvidešimt tūkstančių septynis šimtus dešimt litų) bylinėjimosi išlaidoms atlyginti.
Priteisti valstybei iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) 2 579 Lt (du tūkstančius penkis šimtus septyniasdešimt devynis litus) žyminio mokesčio“.
Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) iš atsakovo valstybės įmonės Valstybės turto fondo (į. k. 110073154) 1 000 Lt (vieną tūkstantį litų) bylinėjimosi išlaidoms, patirtoms apeliacinės instancijos teisme, atlyginti.
Priteisti valstybei iš atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Baltasis pyragas (į. k. 159892593) 4 847 Lt (keturis tūkstančius aštuonis šimtus keturiasdešimt septynis litus) žyminio mokesčio už apeliacinį skundą“.