Regionų apygardos administracinio teismo sprendimas

Tarnybos nuomone, automatiškai, nepakeitus nuomos sutarties, naujas statinių savininkas neįgyja teisių į visą valstybinės žemės sklypą. Žemės įstatymo normos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine - ne aukciono - tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą. Dėl to ši teisė suteikiama tik esant įstatyme nustatytoms sąlygoms. Atitinkamai šių sąlygų nelikus, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Teigia, kad skundžiamuose sprendimuose nepagrįstai nurodoma, kad bus pažeistos kokios tai trečiųjų asmenų teisės, kurie niekada nesudarė jokių nuomos sutarčių Žemės sklype. Toks VĮ Registrų centro teiginys nepagrįstas, kadangi įregistruoti faktai – sudaryta nuomos sutartis ir įkeista turtinė teisė, kurių niekada nebuvo ir kuriems nebuvo jokio teisėto pagrindo (teisės aktai nenumato pareigos Nekilnojamojo turto registratoriui be nuomos sutarties pakeitimo perregistruoti nuomininkų). Jeigu VĮ Registrų centras mano, kad bus pažeistos kokios nors asmenų teisės, tai galėjo Nekilnojamojo turto registre (reg. Nr. 19/23179) ištaisyti juridinius faktus ir įregistruoti ne neva tai sudarytą nuomos sutartį, o tiesiog įregistruoti, kad UAB „Šiaulių banko lizingas“ tam tikro sandorio pagrindu įsigijo statinius. Mano, jog skundžiami sprendimai ne tik nepagrįsti, bet ir nemotyvuoti, Pažymi, kad Tarnyba prašė ištaisyti minėtame registre esančius duomenis, o ne juos panaikinti. Iš skundžiamų sprendimų visiškai neaišku, dėl kokių priežasčių neatitinkančių tikrovės juridinių faktų ištaisymas negali būti laikomas klaidos taisymu, ir kokie argumentai sudaro pagrindą manyti, jog ištaisymas pažeis trečiųjų asmenų, t. y. nuomininkų teisėtus interesus. Visų pirma, nesuprantama, kodėl akivaizdžiai neteisingų ir klaidinančių juridinių faktų įregistravimo ištaisymas negali būti laikomas klaidos taisymu, antra, UAB „Šiaulių banko lizingas“ niekada nebuvo ir nėra Žemės sklypo nuomininku, trečia, nėra aišku, kuo ir kaip pasireiškia neva tai „teisėtų interesų“ pažeidimas. Tarnybos nuomone, pateikti dokumentai patvirtina, kad visiškai nėra jokių abejonių grynai dėl techninio pobūdžio klaidos buvimo. Be to, sprendime nepagrįstai nurodoma, kad jog dokumentai, kurių pagrindu įregistruoti juridiniai faktai - „sudaryta nuomos sutartis ir įkeista turtinė teisė“, yra galiojantys, jie nėra panaikinti ar nuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.

Pažymi, kad Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše (reg. Nr. 19/23179) iki šiol neteisėtai, neteisingai ir nepagrįstai įregistruotas juridinis faktas, kad su UAB „Šiaulių banko lizingas“ yra sudaryta Žemės sklypo nuomos sutartis. Be to, minėtame registre neteisėtai ir nepagrįstai įregistruotas nesančios, nesudarytos nuomos teisės įkeitimas, įkaito davėjas UAB „Šiaulių banko lizingas“. Nesuprantama, kaip galėjo būti įregistruotas nuomos teisės įkeitimas, jeigu minėta įmonė niekada nebuvo sudariusi Žemės sklypo nuomos sutarties. Tai, kad buvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis, kad notaras pateikė prašymą įregistruoti juridinį faktą apie pasikeitusi Žemės sklypo nuomininką, nereiškia, kad UAB „Šiaulių banko lizingas“ sudarė Žemės sklypo valstybinės nuomos sutartį, ar, kad notaras turi įgaliojimus spręsti dėl valstybinės žemės nuomos sutarčių pakeitimo. Atkreipia dėmesį į tai, kad nuomos teisė buvo įkeista jau po neva tai sudarytos nuomos sutarties perregistravimo. Jeigu nuomos sutartis nebūtų perregistruota registre, nebūtų buvę galimybės įkeisti ir nuomos teisės. Daro išvadą, jog nepagrįstai nuomos teisės įregistravimas UAB „Šiaulių banko lizingas“ vardu lėmė ir neteisėtą Žemės sklypo nuomos teisės įkeitimo įregistravimą. Nepagrįstas skundžiamo sprendimo teiginys, jog Tarnyba Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nepateikė dokumentų patvirtinančių, kad prašomi išregistruoti juridiniai faktai yra pasibaigę. Pabrėžia, kad Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas savavališkai, be jokių tai patvirtinančių dokumentų, įregistravo neteisingus (klaidingus) juridinius faktus. Nesuprantama ką šiuo atveju Tarnyba turėtų pateikti, kad VĮ Registrų centras ištaisytų tai, ko nėra ir nebuvo. Svarbu tai, kad Tarnyba siekia ištaisyti VĮ Registrų centras klaidingus įrašus, o neprašė išregistruoti pasibaigusius juridinius faktus. Prašomi ištaisyti juridiniai faktai ne tai, kad pasibaigė, o jų iš viso nebuvo. Akcentuoja, kad Nekilnojamojo turto registratorius nesprendžia ginčų tarp suinteresuotų asmenų dėl pačios daiktinės teisės ar jos turinio, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojo funkcija yra tik duomenų iš jam pateiktų dokumentų apie nekilnojamąjį turtą perkėlimas į Nekilnojamojo turto registrą. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui įstatymas nesuteikia teisės vertinti jam pateiktų dokumentų apie nekilnojamąjį turtą teisėtumo. Atstovo nuomone, vis tai reiškia, kad Registrų centras nepagrįstai perregistravo Žemės sklypo nuomininką tik pagal pirkimo - pardavimo sutartį ir notaro prašymą. Daro išvadą, kad tokiu būdu Registrų centras nepagrįstai pirmiau minėtus dokumentus savavališkai prilygino nuomos sutarčiai, dėl to neteisėtai ir nepagrįstai buvo įregistruotas ir nuomos teisės įkeitimas. Akcentuoja ir tai, jog registro duomenų teisingumas užtikrinamas tuo, kad jame padaryti įrašai turi atitikti dokumentus, kurių pagrindu tam tikri duomenys buvo įrašyti. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas įstatymų nustatyta tvarka atsako už duomenų, kaupiamų Nekilnojamojo turto registre, teisingumą ir apsaugą, taip pat už tai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys atitiktų dokumentus, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti. Akivaizdu, kad šiuo atveju VĮ Registrų centras dokumentus apie nekilnojamąjį turtą perkėlė į Nekilnojamojo turto registrą ne tokius, kokie jie yra. Tokie veiksmai sukėlė ir sukelia neigiamas pasekmes bei trukdo valstybinės žemės patikėtiniui tinkamai disponuoti valstybine žeme. Taigi, nesančių juridinių faktų įregistravimas pažeidžia valstybės teises ir viešąjį interesą. Reikalavimas, kad teritorinis registratorius netikslius ir klaidingus duomenis patikslintų ir ištaisytų arba neišsamius papildytų, gali būti pripažįstamas tenkintinu tuo atveju, kai pateikiami įrodymai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys apie nuosavybės teisę neatitinka dokumentų, kurių pagrindu šie duomenys įrašyti, arba kad įrašant duomenis į Nekilnojamojo turto registrą, buvo padarytos techninės klaidos, t. y. nekeičiant atsakovo priimtų sprendimų dėl daiktinės teisės registravimo, išregistravimo, bei dokumentų, kurių pagrindu daiktinė teisė įregistruota. Teismų praktikoje taip pat nurodoma, kad suinteresuoti asmenys turi teisę kreiptis į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją Nekilnojamojo turto registro įstatymo 33 straipsnio pagrindu dėl klaidingai įrašytų duomenų ištaisymo, jei ginčo duomenų neatitikimas registro tvarkytojui pateiktiems dokumentams buvo akivaizdus. Tarnybos atsakovams pateikti dokumentai ir duomenys patvirtina, kad Nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys apie suinteresuotus asmenis neatitinka tikrovės. Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui nebuvo pateikta jokia su UAB „Šiaulių banko lizingas|“ sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis ar teisės aktų nustatyta tvarka įformintas Žemės sklypo nuomos sutarties pakeitimas. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 33 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuostata, kad suinteresuoti asmenys, sužinoję, kad į Nekilnojamojo turto registrą įrašyti duomenys neatitinka dokumentų, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti, gali pareikalauti, jog teritorinis registratorius netikslius ir klaidingus duomenis patikslintų ir ištaisytų arba neišsamius papildytų. Tarnyba nustatė, kad VĮ Registrų centras į Nekilnojamojo turto registrą įrašė duomenis (apie suinteresuotų asmenų sudarytas nuomos sutartis), kurie neatitinka dokumentų (buvo sudaryta tik statinių pirkimo-pardavimo sutartis, o ne nuomos sutartys), kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti, kas iš esmės įrodo, jog buvo padaryta techninė klaida. Šių klaidingų įrašų ištaisymas, niekaip nepažeis suinteresuotų asmenų teisių, nes jų teisės į nekilnojamą turtą nėra kvestionuojamos, o priešingai - patvirtiną teisę sudaryti atitinkamos dalies valstybinės žemės nuomos sutartį. Priešingai, esantys klaidingi duomenis jiems leidžia nieko nedaryti, t. y. nesikreipti į Nacionalinę žemės tarnybą dėl nuomos sutarčių sudarymo, nes Nekilnojamojo turto registre jau ir taip yra įrašyta, kad jie neva tai sudarė nuomos sutartis (tokie klaidingi įrašai (jų išviešinimas) suteikia jiems daugiau teisių nei iš tiesų yra - įkeisti nesudarytą nuomos teisę ir ją įregistruoti, tuo pačiu apriboti ir suvaržyti valstybės disponavimą jai priklausančiu turtu. Pabrėžia, kad suinteresuoti asmenys VĮ Registrų centrui nepateikė pakeistos Nuomos sutarties ar naujos nuomos sutarties, įformintos taip, kaip yra nustatyta Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punkte. Taisyklių 45 punkte. Prašo skundą tenkinti.

Atkreipia dėmesį, jog notaras, patvirtinęs 2011 m. lapkričio 24 d. pirkimo-pardavimo sutartį Nr. (duomenys neskelbtini), registro tvarkytojui kartu su prašymu įregistruoti UAB „Šiaulių banko lizingas“ nuosavybės teises į pastatą kontrolinę, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pateikė ir prašymą įregistruoti juridinį faktą apie pasikeitusį sklypo nuomininką, tuo patvirtindamas, kad buvęs žemės sklypo nuomininkas perleido nuomos teisę. Taip pat pažymi, jog minėta kontrolinė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esanti (duomenys neskelbtini), kurią buvo įsigijęs UAB „Šiaulių banko lizingas“, šiuo metu priklauso UAB „Metalo namai“, nuosavybės teisės įregistruotos nuo 2016 m. gruodžio 23 d., 2011 m. lapkričio 24 d. pirkimo - pardavimo sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) ir 2016 m. gruodžio 20 d. priėmimo- perdavimo akto su lizingo bendrovėmis Nr. (duomenys neskelbtini), pagrindu. Notaro patvirtintame priėmimo- perdavimo akto 3.4 punkte, nurodoma, jog lizingo davėjas UAB „Šiaulių banko lizingas“ naudojasi sklypu 2002 m. rugsėjo 10 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties Nr. (duomenys neskelbtini) bei vėlesnių šios sutarties pakeitimų pagrindu. Taip pat minėto priėmimo-perdavimo akto 3.12 punkte nurodoma, kad lizingo gavėjas, šiuo atveju UAB „Metalo namai“, po nekilnojamųjų daiktų teisinės registracijos ne vėliau kaip per dešimt dienų turi kreiptis į pareiškėją dėl savo vardu sudarytų žemės nuomos sutarčių pakeitimo.

Nekilnojamojo turto registro įstatymo 33 straipsnio 1 dalis numato, jog suinteresuoti asmenys, sužinoję, kad į nekilnojamojo turto registrą įrašyti duomenys neatitinka dokumentų, kurių pagrindu šie duomenys buvo įrašyti, gali pareikalauti, kad teritorinis registratorius netikslius ir klaidingus duomenis patikslintų ir ištaisytų arba neišsamius papildytų. To paties straipsnio 2 dalis numato, kad techninės klaidos gali būti ištaisytos tuo atveju, jei nėra pagrindo manyti, kad toks ištaisymas pažeis teisių į tą nekilnojamąjį daiktą turėtojų ar trečiųjų asmenų teisėtus interesus. Nagrinėjamu atveju pareiškėja neteisingai teigia, kad VĮ Registrų centras turėtų ištaisyti klaidingus duomenis Sklypo registre. Atstovės nuomone, visų pirma, pagal jau minėtas Nekilnojamojo turto registro įstatymo nuostatas duomenys Nekilnojamojo turto registre gali būti ištaisyti tik dviem atvejais: 1) kai nekilnojamojo turto registre įrašyti duomenys neatitinka dokumentų, kurių pagrindu šie duomenys įrašyti, arba 2) kai įrašant duomenis į nekilnojamojo turto registrą, yra padaromos techninės klaidos. Šioje ginčo situacijoje nei vieno iš šių atvejų nenustatyta. Nurodo, kad dokumentus teritorinis registratorius įvertino ir jų pagrindu atitinkamą sprendimą priėmė 2011 m. lapkričio 28 d. Jokiu būdu negalima teigti, kad tų pačių dokumentų pakartotinis įvertinimas, padarant priešingą išvadą, t. y. jog jie nepatvirtina juridinio fakto apie sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, galėtų būti traktuojamas kaip teisėtas klaidingų duomenų taisymas. Tai reikštų ne klaidos ištaisymą, bet akivaizdų kompetencijos ribų peržengimą pačiam viešojo administravimo subjektui, t. y. teritoriniam registratoriui, panaikinant savo paties sprendimą. Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas, nagrinėdamas viešojo administravimo subjektų priimtų sprendimą teisėtumą, taip pat ne kartą yra pabrėžęs, kad viešojo administravimo srityje galioja viešojo administravimo subjektų priimtų sprendimų teisėtumo principas, kuris, be kita ko, yra suprantamas taip, kad viešojo administravimo subjektas negali panaikinti savo priimtų sprendimų, jeigu tokia galimybė nėra nustatyta atitinkamą sritį reglamentuojančiuose specialiuose įstatymuose. Tuo tarpu jokių dokumentų, patvirtinančių, jog Sklypo nuomos sutartis su UAB „Šiaulių banko lizingas" pasibaigė, teritoriniam registratoriui pateikta nebuvo.

Atkreipia dėmesį ir į tai, kad teritorinio registratoriaus sprendimas įregistruoti minėtus juridinius faktus priimtas prieš beveik septynis metus. Visiškai nesuprantama, kodėl tik po septynerių metų pareiškėja kreipėsi į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją dėl klaidingų registro duomenų taisymo. Skunde pareiškėja teigia, jog sklypo nuomos sutartis, sudaryta 2002 m. rugsėjo 10 d. su UAB „MELESTA“, pasibaigė 2016 m. balandžio 28 d., kai Kauno apygardos teismas 2016 m. balandžio 28 d. nutartimi nusprendė šią įmonę likviduoti, tačiau pareiškėja taip pat nesikreipė dėl Sklypo nuomos išregistravimo. Toks pareiškėjos elgesys neabejotinai pažeidžia UAB „Šiaulių banko lizingas" teisėtus lūkesčius, kai po tokio ilgo laiko imama reikalauti išregistruoti juridinį faktą apie su ja sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, kai valstybine žeme ji naudojosi net septynerius metus. Be to, kaip minėta aukščiau, sklypo nuomos teisė 2013 m. vasario 7 d. yra įkeista, tad neabejotinai pareiškėjos prašomų klaidingų duomenų taisymas pažeistų ir kreditoriaus interesus.

Akcentuoja, jog tokio paties pobūdžio valstybinės žemės nuomos perleidimo klausimai po minėto 2011 m. lapkričio 28 d. teritorinio registratoriaus priimto sprendimo, ne kartą buvo spręsti ir Lietuvos vyriausiajame administraciniame teisme, pvz. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2012 m. lapkričio 8 d. nutartyje, priimtoje administracinėje byloje Nr. A- 602-2629/2012, kurioje buvo sprendžiama, ar teisėtai Centrinis registratorius panaikino teritorinio registratoriaus, pareikalavusio papildomo valstybinės žemės nuomotojo ir naujojo nuomininko rašytinio susitarimo dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo, sprendimą, apeliacinis teismas konstatavo Centrinio registratoriaus sprendimo pagrįstumą, t. y. nustatė, jog notarinės formos sandoris, kuriuo šalys perleido valstybinės žemės nuomos teisę, buvo pakankamas pagrindas pakeisti Nekilnojamojo turto registro duomenis apie naująjį valstybinės žemės nuomininką. Taip pat aplinkybė, jog vadovaujantis Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalimi žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui galėjo pereiti įstatymo pagrindu, nesudarant atskiro susitarimo, buvo pripažinta ir Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2014 m. rugsėjo 30 d. nutartyje administracinėje byloje Nr. A-492-1492/2014. Atsakovo atstovės nuomone, pareiškėja skunde neteisingai nurodo, jog Nekilnojamojo turto registro tvarkytojas turėtų ištaisyti Sklypo registro duomenis ir tiesiog įregistruoti, kad UAB „Šiaulių banko lizingas" sandorio pagrindu įgijo statinius. Tokio pobūdžio įrašų darymo registre nenumato jokie teisės aktai, t. y. žemės sklypų registruose nėra daromi įrašai apie sudarytas statinių pirkimo sutartis. Nuosavybės teisės į statinius pirkimo-pardavimo sandorių pagrindu yra registruojamos atskiruose registro įrašuose. Pažymi tai, jog vadovaujantis Nekilnojamojo turto registro įstatymo 15 straipsnio 1 dalimi juridiniai faktai (tame tarpe ir juridiniai faktai apie nuomos sutartis), susiję su nekilnojamaisiais daiktais, daiktinėmis teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais, registruojami padarant šio straipsnio 2 dalyje numatytą žymą atitinkamo nekilnojamojo daikto registro įraše. Kaip minėta aukščiau, žyma apie juridinį faktą - Sklypo nuomą buvo padaryta dar 2011 m. lapkričio 28 d. Šio teritorinio registratoriaus sprendimo pareiškėja neginčija ir niekada neginčijo.

Pabrėžia, kad Europos Žmogaus Teisių Teismas valstybės klaidų taisymo kontekste nuolat pabrėžia „gero valdymo“ principo svarbą, kuomet reikalaujama, kad, spręsdamos klausimą dėl viešojo intereso, ypač susijusio su tokiomis pagrindinėmis žmogaus teisėmis kaip nuosavybės teisė, valstybės institucijos veiktų greitai, tinkamai ir nuosekliai. Nepaisant to, jog „gero valdymo“ principas neturėtų užkirsti galimybės valdžios institucijoms taisyti klaidas, net jei jos padarytos dėl jų pačių nerūpestingumo, tuo pačiu konstatuojama, jog, poreikis ištaisyti seną „neteisybę” neturėtų neproporcingai riboti naujos teisės, kurią asmuo įgijo gera valia, sąžiningai remdamasis valdžios institucijos veiksmų teisėtumu. Kitaip tariant, valstybės institucijoms, kurios nesugeba įdiegti arba laikytis savo pačių procedūrų, neturėtų būti leidžiama gauti naudos dėl jų padarytų klaidų ar išvengti savo pareigų vykdymo. Valstybės padarytų klaidų rizika turi tekti pačiai valstybei ir klaidos neturėtų būti taisomos asmenų sąskaita (žr. mutatis mutandis P. ir P., par. 58; 2007 m. gruodžio 13 d. sprendimą byloje G. prieš Kroatiją, pareiškimo Nr. 32457/05, par. 40; 2009 m. birželio 11 d. sprendimą byloje T. prieš Kroatiją, pareiškimo Nr. 35298/04, par. 67). VĮ Registrų centro Kauno filialo atstovės nuomone, pareiškėja, prašydama ištaisyti neva klaidingus duomenis sklypo registre, piktnaudžiauja procesinėmis teisėmis, nes tokiu būdu siekia išvengti teisės aktuose numatytų išankstinės ginčų nagrinėjimo ne teisme tvarkos terminų, reglamentuojančių teritorinio registratoriaus priimtų sprendimų apskundimą. Prašo skundą atmesti kaip nepagrįstą.