Klaipėdos apygardos teismo nutartis

1. Ieškovas kreipėsi į teismą su ieškiniu, juo prašė priteisti iš atsakovo G. L. ieškovui nuosavybės teise 1/46 dalį kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), priteisti iš atsakovės I. K. ieškovui nuosavybės teise 1/46 dalį kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), bei priteisti iš atsakovų patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškinys grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

1.1. Ieškovas pagal 2021 m gegužės 7 d pirkimo-pardavimo sutartį iš atsakovų įsigijo negyvenamąją patalpą - apartamentus, adresu (duomenys neskelbtini). Sutarties pagrindu atsakovai ieškovui taip pat perleido nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą. Ieškovas pagrįstai manė, kad įsigydamas apartamentus įsigyja ir teisę naudotis valstybinės žemės sklypo dalimi, kuri reikalinga automobilių statymui, juolab, kad automobilių statymo vieta buvo pažymėta po apartamentų langais trinkelėmis išklotoje kiemo aikštelėje, nurodant apartamentų numerį.

1.2. Po apartamentų įsigijimo ieškovui kiti asmenys (ne pardavėjai) pradėjo reikšti pretenzijas dėl netinkamai statomo automobilio, priešais ieškovo apartamentų langą. Ieškovui pradėjus išsamiau domėtis dėl automobilių statymo vietų ir užklausus valstybės įmonę (toliau - VĮ) Registrų centrą, paaiškėjo, kad atsakovai su atskiru unikaliu numeriu (duomenys neskelbtini) yra įsiregistravę po 1/46 dalį kiemo aikštelės, kuri buvo suformuota 2017 m. birželio 16 d. po to, kai buvo nugriauta senoji kiemo aikštelė (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), ir bendraturčiai pasirašė su tuo susijusius susitarimus, kuriais nustatė naujas nuosavybės dalis bendroje dalinėje nuosavybėje. Atsakovai, sudarydami pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovo neinformavo, kad atskiru unikaliu numeriu yra įregistruotas apartamentų priklausinys - 2/46 dalys kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Ieškovas neišreiškė atsisakymo įsigyti šį priklausinį, tokio atsisakymo nėra ir notaro patvirtintoje sutartyje.

1.3. Iš VĮ Registrų centro pateiktos 2016 m. (duomenys neskelbtini) d. pirkimo-pardavimo sutarties, pagal kurią atsakovai įsigijo apartamentus, matyti, kad atsakovai už 110 000 Eur įsigyja ne tik apartamentus, bet ir priklausinį - 37/1000 dalis kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini). Kad 37/1000 dalys kiemo aikštelės yra apartamentų priklausinys aiškiai nurodyta minėtos sutarties 6.2 punkte (Apartamentas Nr. 2 perkamas su priklausiniu – kiemo statiniais; perkama kiemo statinių dalis sudaro (37/1000) užstatytos ir neužstatytos teritorijos; pirkėjai kiemo statiniais naudosis bendrai su kitais bendraturčiais). Sutarties 4.1 ir 4.2 punktuose kiemo aikštelės kaina nebuvo atskirai išskirta, nes ji buvo laikoma antraeiliu daiktu, t. y. pagrindinio daikto - apartamentų priklausiniu, skirtu statyti automobilius.

1.4. Ieškovas negali tinkamai naudotis jam nuosavybės teise priklausančiais apartamentais, nes dėl to, kad atsakovai neinformavo ieškovo apie priklausinį ir neperregistravo ieškovui nuosavybės teisės į priklausinio - kiemo aikštelės dalį, ieškovui sudaromos kliūtys naudotis apartamentams priskirta automobilių laikymo vieta, po apartamentų langais prie pat sienos pastatomi kitų asmenų automobiliai, dėl ko ieškovui poilsio metu po langais keliamas svetimų automobilių triukšmas, per langus į apartamentus patenka svetimų automobilių išmetamosios dujos, apsunkintas patekimas į apartamentus.

1.5. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK) 4.14 straipsnyje numatyta, kad tais atvejais, kai sutartyje nepadaryta išlygos, jog priklausinys neperduodamas kartu su pagrindiniu daiktu, laikoma, jog priklausinį ištinka pagrindinio daikto likimas. Šiuo atveju atsakovai ir ieškovas nesitarė dėl išlygos taikymo ir sutartyje to nenumatė, todėl kiemo aikštelę turėjo ištikti pagrindinio daikto likimas. Priešingai, ieškovas buvo įsitikinęs, kad įsigydamas apartamentus įgyja ir teisę naudotis prie apartamentų suformuota sklypo dalimi automobiliui laikyti. Pažymėjo, kad abiem atsakovams, apartamentų buvusiems bendrasavininkiams, priklauso viena automobilių statymo vieta, kas atitinka 2/46 dalis kiemo aikštelės, todėl kiekvienas iš atsakovų negali naudotis šia automobilių laikymo vieta kaip savarankišku daiktu, nes kiekvienam iš atsakovų atskirai priklauso tik po 1/46 kiemo aikštelės dalį.

1.6. Be to, atsakovai adresu (duomenys neskelbtini), nebeturi jokios nuosavybės pagrindiniame daikte, todėl atsakovams palikus nuosavybės teisę į 2/46 kiemo aikštelės dalis, pagrindinis daiktas netenka dalies savo naudingumo. Apartamentų naudotojams būtų neužtikrinamas pilnavertis pagrindinio daikto funkcionavimas, neužtikrinama ieškovo teisė naudotis sklypu, atvykus į apartamentus statyti automobilį tam numatytoje vietoje, dėl ko apartamentai kaip statybos darbų rezultatas net negalėtų funkcionuoti, kadangi poilsio patalpų projektavimas ir statyba nenumatant automobilių statymo vietų yra negalima. Vadovaujantis statybos techninio reglamento STR 2.06.04:2014 107 punktu, statant, rekonstruojant, remontuojant statinius ir (ar) keičiant jų paskirtį privaloma įrengti automobilių stovėjimo vietas.

2. Atsakovai pateikė atsiliepimus į ieškinį, jais su ieškiniu nesutiko, prašė ieškinį atmesti kaip nepagrįstą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimai grindžiami tokiais esminiais argumentais:

2.1. Visas derybas dėl apartamentų pardavimo vykdė atsakovės I. K. gyvenimo partneris R. K. ir ieškovo sūnus. Ieškovas (tiksliau jo sūnus) pats atsisakė įsigyti ginčo kiemo aikštelės dalį kartu su įsigyjamais apartamentais, taip kartu susitariant, jog bus mokama ir gerokai mažesnė kaina. Ieškovo sūnus teigė, kad jam automobilių statymo vieta nereikalinga, kadangi jis prie įsigytų apartamentų privažiuos motoroleriu. Atsižvelgiant į tai, kad derybų metu buvo atsisakyta įsigyti atitinkamą automobilių statymo vietą, atsakovė I. K. taip pat atsisakė įsigyti naują automobilių statymo vietą kartu su tą pačią dieną kaip ir su ieškovu sudaryta sutartimi įsigytais kitais apartamentais, kurie yra antrame aukšte virš ieškovui perleistų apartamentų. Apartamentai įsigyti atsakovės gyvenimo partnerio R. K. vardu.

2.2. Pažymėjo, kad buvo rastas ir kitas pirkėjas, kuris ketino įsigyti apartamentus su kiemo aikštele, buvo pradėti rengti dokumentai (notaro užsakyti Nekilnojamojo turto registre duomenų patikslinimai prieš sandorį), tačiau tuo metu apartamentus pareiškė pageidavimą įsigyti ir ieškovas, tačiau be automobilių statymo vietos. Atsižvelgiant į tai, jog finansiškai turtą buvo palankiau parduoti ieškovui, todėl sutartis buvo sudaryta su ieškovu.

2.3. Ieškovas įsigijo apartamentus uždarosios akcinės bendrovės (toliau - UAB) „K.“ išvystytame komplekse (kapitališkai suremontuotame pastate – poilsio korpuse), kuri ir suformavo visus turtinius vienetus šiame komplekse, įskaitant ir kiemo aikšteles. Būtent UAB „K.“ ir parinko šiuo metu atitinkamame komplekse esamą turto sudalinimo ir suskaidymo būdą, jog visi komplekso bendrasavininkiai galėtų laisvai disponuoti tiek įsigytomis patalpomis, tiek ir automobilių statymo vietomis. Tikėtina dėl šių priežasčių ir kiemo aikštelė Nekilnojamojo turto registre buvo registruota kaip žemės sklypo, o ne pastato, kuriame yra apartamentai, ar atskirų apartamentų, priklausiniu. Ieškovas yra ne pirmas ir ne paskutinis, kuris šiame komplekse įsigijo apartamentus be automobilių statymo vietos.

2.4. Sutarties su ieškovu patvirtinimui buvo pasirinktas notaras G. B., kuriam geriausiai buvo žinoma visa atitinkamo komplekso, kuriame yra tiek ieškovo įsigyti apartamentai, tiek kiemo aikštelė, specifika, nes jis rengė ir tvirtino visus bendrasavininkių susitarimus, kurie buvo reikalingi apartamentų suformavimui bei automobilių statymo vietų registravimui. Atsakovai, kreipdamiesi į notarą dėl sandorio su ieškovu patvirtinimo, buvo įsitikinę, jog sandoris yra parengtas tinkamai ir jie pardavė ieškovui tik atitinkamą vieną nekilnojamojo turto objektą – apartamentus. Jei atsakovai būtų žinoję, jog notaro patvirtinta sutartimi už sutartyje nurodytą kainą jie perleidžia ne tik sutartyje aiškiai įvardintus apartamentus, bet ir sutartyje neįvardintą kiemo aikštelės dalį, jie tokios sutarties nebūtų sudarę. Atsakovai negalėjo tikėtis, kaip ir bet koks protingas asmuo, kad notaro patvirtintoje sutartyje nurodyti duomenys, taip pat ir Nekilnojamojo turto registre išviešinti duomenys vėliau galėtų būti išaiškinti kitaip.

3. Atsakovai pateikė priešieškinį, juo prašė pripažinti atsakovams G. L. ir I. K. nuosavybės teisę į 2/46 dalis kitų inžinerinių statinių – kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių adresu (duomenys neskelbtini), o netenkinus šio reikalavimo, pripažinti tarp atsakovų G. L., I. K. ir ieškovo D. Ž. 2021 m. gegužės 7 d. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį, notarinio registro Nr. (duomenys neskelbtini), negaliojančia ir taikyti restituciją: priteisti ieškovui iš atsakovų po 55 000 Eur, priteisti (grąžinti) atsakovui G. L. nuosavybės teise 2454/5061 dalis negyvenamosios patalpos – apartamentų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių adresu (duomenys neskelbtini), priteisti (grąžinti) atsakovei I. K. nuosavybės teise 2607/5061 dalis negyvenamosios patalpos – apartamentų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių adresu (duomenys neskelbtini), bei priteisti atsakovams patirtas bylinėjimosi išlaidas. Priešieškinis grindžiamas tokiais esminiais argumentais:

3.1. Kiemo aikštelė, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), yra žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini), priklausinys. Aikštelė, būdama žemės sklypo priklausiniu, negalėjo būti kito daikto – negyvenamosios patalpos – apartamentų, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini), priklausiniu. Kadangi 2021 m. gegužės 7 d. pirkimo-pardavimo sutartimi ieškovas įsigijo apartamentus, o ne žemės sklypą, kurio priklausiniu yra kiemo aikštelė, todėl jis neįgijo nuosavybės teisių į žemės sklypo priklausinį – atitinkamą kiemo aikštelės dalį.

3.2. Įstatymai neriboja galimybės susitarti ir atitinkamai Nekilnojamojo turto registre registruoti, kurie iš daiktų bus laikomi pagrindiniais, o kurie priklausiniais, be to, ir kurių daiktų priklausiniais. Taip pat įstatymai neriboja galimybės atskirai disponuoti tiek vienu pagrindiniu daiktu be priklausinio, tiek ir vien priklausiniu be pagrindinio daikto. Įstatymai nedraudžia, jog pagrindinis daiktas priklausytų vienam asmeniui (šiuo atveju žemės sklypas, priklausantis valstybei), o priklausinys (kiemo aikštelė) kitiems asmenims (atsakovams ir kitiems asmenims).

3.3. Kadangi atsakovai parduodami jiems priklausantį nekilnojamąjį turtą – negyvenamąją patalpą (apartamentus), ta pačia sutartimi nepardavė Nekilnojamojo turto registre įregistruoto kito daikto priklausinio (dalies aikštelės) ir atitinkamai liko savininkais, tokiu būdu pripažintina, kad atsakovai 2021 m. gegužės 7 d. pirkimo-pardavimo sutartimi nepardavė 2/46 dalių kitų inžinerinių statinių – kiemo aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir yra šios dalies savininkai. Pripažinus, kad atsakovai yra atitinkamos dalies savininkai, negali būti tenkintas ieškovo ieškinys.

3.4. Tuo atveju, jei teismas netenkintų nurodyto priešieškinio reikalavimo, atsakovai reiškia alternatyvų reikalavimą - pripažinti 2021 m. gegužės 7 d. pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia dėl esminio suklydimo.

3.5. Atsakovai notaro patvirtinta 2021 m. gegužės 7 d. pirkimo-pardavimo sutartimi pardavė jiems nuosavybės teise priklausiusią negyvenamąją patalpą – apartamentus, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), adresu (duomenys neskelbtini). Atsakovai sudarydami atitinkamą notaro patvirtintą pirkimo–pardavimo sutartį išreiškė savo valią parduoti tik apartamentus ir buvo įsitikinę, jog atitinkama sutartimi parduoda tik tą turtą, kuris yra aiškiai įvardintas pirkimo-pardavimo sutartyje, t. y. tik apartamentus. Automobilių statymo vietos atsakovai neketino parduoti. Todėl, jei ieškovo reiškiama pozicija bus pripažinta pagrįsta, t. y. kad atsakovai 2021 m. gegužės 7 d. pirkimo-pardavimo sutartimi pardavė ir jiems priklausančią inžinerinių statinių – kiemo aikštelės dalį, atsakovai iš esmės suklydo, nes niekada neketino šių dalių parduoti. Atsakovai buvo įsitikinę, jog notaras, tvirtindamas sutartį, joje įvardins visas sąlygas, ypač liečiančias jos dalyką - parduodamą turtą. Jei pirkimo-pardavimo sutartyje būtų įrašyta, jog atsakovai parduoda ne tik negyvenamąją patalpą - apartamentus, bet ir atitinkamą inžinerinių statinių – kiemo aikštelės dalį, atsakovai tokios sutarties nebūtų sudarę. Todėl toks atsakovų suklydimas laikytinas esminiu, dėl ko pirkimo-pardavimo sutartis pripažintina negaliojančia.