Tauragės apylinkės teismo sprendimas

dalyvaujant ieškovės atstovui advokatui Tomui Leščinskui, atsakovei S. G., jos atstovui advokatui Rolandui Stirbinskui,

viešame teismo posėdyje žodinio proceso tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės bankrutuojančios uždarosios akcinės bendrovės (toliau - BUAB) „Varnių projektai“ ieškinį atsakovei S. G. dėl iškeldinimo iš gyvenamųjų patalpų su jai priklausančiu turtu ir atsakovės S. G. priešieškinį ieškovei BUAB „Varnių projektai“, trečiajam asmeniui AB SEB bankui dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės pripažinimo,

Aprašomoji dalis

nustatė:

Motyvuojamoji dalis

Ieškinys tenkintinas visiškai, priešieškinys atmestinas.

Kaip matyti iš bylos medžiagos, ieškovės atstovo ir atsakovės paaiškinimų, liudytojo Ž. G. parodymų, ieškovė BUAB „Varnių projektai“ ieškiniu prašo iškeldinti atsakovę S. G. (ankstesnė pavardė – Norkutė) su visu jai priklausančiu turtu iš ieškovei nuosavybės teise priklausančio buto, esančio (duomenys neskelbtini), Šilutėje, o atsakovė priešieškiniu prašo - pripažinti šalių 2006-09-28 preliminariąją buto pirkimo - pardavimo sutartį Nr. SLT/04 buto pirkimo - pardavimo sutartimi, pakeisti šios sutarties 3.3 ir 5.1.2 punktus, sumažinant bendrą buto kainą iki 59789,69 Lt, pripažinti atsakovei nuosavybės teisę į 32514/51840 dalį minėto buto bei šiai daliai panaikinti hipoteką, jeigu tokia yra registruota. Liudytojas, atsakovės sutuoktinis, Ž. G. patvirtino, kad pagal šalių Sutartį ieškovė neatliko 2 priede numatytų darbų arba juos buvo atlikusi nekokybiškai, todėl jie kartu su kitais namo gyventojai siuntė ieškovei pretenzijas, į kurias atsakymų negaudavo. Kartu su atsakove į butą įsikėlė 2007 m. liepą ir atliko remonto darbų už 14000 Lt. Paaiškėjo, kad ieškovė rekonstrukcijos darbus vykdė neturėdami reikiamų leidimų, namą nepavyko priduoti statybos ir priešgaisrinei inspekcijoms, niekas nepasirašė statybos darbų užbaigimo akto. Ieškovei iškėlus bankroto bylą jis atsakovės vardu bandė derėtis su bankroto administratoriumi dėl buto pardavimo kainos sumažinimo, rašytiniame pasiūlyme administratorius pasiūlė pirkti butą už 59789 Lt, tačiau atsisakė įskaičiuoti pradinį įnašą, todėl atsakovė atsisakė pirkti.

Nustatyta, kad šiuo metu butas, unikalus Nr. 4400-1940-3617:4720, esantis (duomenys neskelbtini)-14, Šilutės m., viešajame registre nuosavybės teise įregistruotas UAB „Varnių projektai“ vardu (b. l. 16-17). 2006-09-28 tarp ieškovės (pardavėjo) UAB „Varnių projektai“ ir atsakovės (pirkėjos) S. G. (ankstesnė pavardė – Norkutė (santuokos sudarymo įrašas 2012-06-29 Nr. 102, b. l. 39)) buvo sudaryta preliminarioji buto, esančio (duomenys neskelbtini)-14, Šilutės m., pirkimo - pardavimo sutartis SLT/04 (b. l. 8-15), susitariant, kad pagrindinė notariškai tvirtinama buto pirkimo - pardavimo sutartis bus pasirašyta per 30 kalendorinių dienų nuo statomo bei rekonstruojamo pastato (objekto) pripažinimo tinkamu naudoti akto išdavimo dienos (sutarties 4.7 p.) (b. l. 8-15). Numatyta, kad buto statybos ir įrengimo darbų faktinė kaina gali keistis priklausomai nuo inventorizacijos metu kompetentingos institucijos nustatyto buto ploto ( su daline buto apdaila) kaina nustatyta 124 416 Lt (Sutarties 3.3 p.). Sutartyje taip pat numatyta tokia finansavimo tvarka: pirkėjas (atsakovė) finansuoja statybą taip: 37325 Lt sumą, skirtą buto statybos ir įrengimo finansavimui, sumoka pardavėjui UAB „Varnių projektai“ per 5 darbo dienas po šios sutarties pasirašymo dienos, o likusią 87091 Lt sumą sumoka pardavėjui iki Buto pirkėjui perdavimo dienos, bet ne vėliau kaip per 14 kalendorinių dienų po buto pirkimo – pardavimo sutarties sudarymo arba ne vėliau kaip per 30 kalendorinių dienų nuo buto perdavimo pirkėjui ir pagrindinės buto pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo dienos, jeigu pardavėjas raštu sutinka, kad buto įsigijimą finansuotų bankas ir butas būtų įkeistas buto įsigijimą finansuojančiam bankui (Sutarties 5.1.1 ir 5.1.2 p.). Pagrindinė minėto buto pirkimo - pardavimo sutartis nebuvo sudaryta.

2006-10-09 atsakovė su AB SEB banku (ankstesnis pavadinimas „Vilniaus bankas“) sudarė kredito sutartį Nr. 0450618011730-14, pagal kurią bankas suteikė atsakovei 125000 Lt kreditą pirkti būstą, esantį (duomenys neskelbtini)-14, Šilutėje. Pirmąją 37500 Lt kredito dalį, skirtą avansiniam atsiskaitymui su būsto pardavėju (ieškovei), bankas išmokėjo į būsto pardavėjo banko sąskaitą ne vėliau kaip per 3 darbo dienas po kredito gavėjos (atsakovės) rašytinio reikalavimo pateikimo bankui, o antroji 75000 Lt kredito dalis turėjo būti išmokėta būsto pardavėjui (ieškovei), vadovaujantis buto pirkimo – pardavimo sutarties sąlygomis, ne vėliau kaip per 3 darbo dienas, nuo tos dienos, po to kai kredito gavėja (atsakovė) ne vėliau kaip per 18 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo datos įvykdys visas kredito sutarties 8.1.2.1-8.1.2.5 p. numatytas sąlygas ir pateiks bankui šio nekilnojamojo turto vertinimą (b. l. 53-61). Remiantis minėtomis preliminaria buto pirkimo – pardavimo ir kredito sutartimis į ieškovės sąskaitą 2006-10-09 buvo pervesta pirmoji kredito dalis 37500 Lt, nurodant, kad tai yra avansinis mokėjimas (b. l. 75). Atsakovė pripažino, kad ji nevykdė minėtos kredito sutarties sąlygų, t. y. neįkeitė perkamo būsto, todėl pagal kredito sutarties 8.1.1 p., buvo išmokėta tik pirmoji 37500 Lt kredito dalis. Šilutės rajono apylinkės teismas 2013-02-11 sprendimu civilinėje byloje Nr. 2-302-164/2013 patenkino AB SEB banko ieškinį dėl skolos pagal kredito sutartį Nr. 0450618011730-14 priteisimo ir priteisė iš atsakovės S. G. (ankstesnė pavardė Norkutė) 48810,16 Lt skolą, 5 proc. metinių palūkanų už priteistą sumą ir 1464 Lt bylinėjimosi išlaidų AB SEB bankas naudai (b. l. 77-78).

Kauno apygardos teismo 2009-06-01 nutartimi ieškovei UAB „Varnių projektai“ buvo iškelta bankroto byla (b. l. 4, 5). Iš VĮ „Registrų centras“ pažymos matyti, kad Statybos inspekcijos tarnybos pažyma Nr. NS-501-(14.4) apie statinio naudojimo tinkamumą buvo išduota 2009-08-26 (b. l. 16, 17).

Ieškovės bankroto administratorius 2011-06-06 informavo gyventojus, sudariusius preliminarias butų pirkimo – pardavimo sutartis, o tuo pačiu ir atsakovę raštu Nr. 49/07, apie tai, kad ieškovės kreditorių komitetas 2011-05-17 priėmė sprendimą leisti gyventojams, sudariusiems preliminarias buto pirkimo - pardavimo sutartis, t.y. ir atsakovei, nusipirkti naudojamus butus už nustatytą kainą. Avansas, sumokėtas už butą pagal preliminarią buto prikimo – pardavimo sutartį, neįskaičiuojamas. Gyventojai, norintys pirkti butus, turėjo raštiškai informuoti administratorių per dvi savaites nuo šio laiško gavimo dienos bei įmokėti 10000 Lt pradinį įnašą į BUAB „Varnių projektai“ sąskaitą (b. l. 18, 19). Iš BUAB „Varnių projektai“ 2011-12-22 kreditorių susirinkimo protokolo Nr. 9 matyti, kad buvo nutarta patvirtinti ieškovės turto pardavimo kainas ir tvarką: butus (duomenys neskelbtini), Šilutėje, parduodant laisvu pardavimu, nustatant pradinę pardavimo kainą 981 Lt/m² + PVM. Jei nepavyks parduoti, rinkti pasiūlymus dėl kainos (b. l. 22). Bankrutuojančios ieškovės administratorius 2012-01-09 raštu Nr. 01-09/04 informavo atsakovę, kad preliminarias butų pirkimo – pardavimo sutartis sudarę gyventojai turi pirmumo teisę butus įsigyti. Buto, esančio (duomenys neskelbtini)-14, Šilutės m., nustatyta pradinė pardavimo kaina 59789,69 Lt. Pasiūlymas pirkti šį butą galioja 30 dienų nuo šio pranešimo gavimo (gavimo data pradedama skaičiuoti trečią dieną po pranešimo išsiuntimo), o gyventojai, pageidaujantys įsigyti minėtą butą, 7 dienų laikotarpyje įmoka 5000 Lt pradinį įnašą į ieškovės sąskaitą. Avansas, sumokėtas už butą pagal preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį, neįskaičiuojamas (b. l. 23). Iš BUAB „Varnių projektai“ 2012-04-03 kreditorių susirinkimo protokolo Nr. 11 išrašo matyti, kad buvo nutarta (duomenys neskelbtini), Šilutėje, namo butus (gautos paraiškos dėl kainos sumažinimo) parduoti laisvu pardavimu už didžiausią pasiūlytą kainą, ne mažesne kaip 1000 Lt/m² (tame tarpe PVM) (b. l. 26).

Atsakovė priešieškinyje iš esmės prašo ginti jos, kaip ieškovės kreditoriaus teises kitais, ne vien finansinio reikalavimo patvirtinimu, būdais, t. y. pripažinti jai bendrosios dalinės nuosavybės teisę į 32514/51840 dalį minėto buto už jos sumokėtą 37500 Lt sumą ir tuomet nebetektų prasmės jos kreditorinio reikalavimo pareiškimas ieškovei bankroto byloje. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (toliau – LAT) kolegija yra pažymėjusi, kad, jei kreditorius, kuris kartu yra vartotojas, grindžiantis savo reikalavimą CK 6.401 str. 5 d., prašo apginti jo teisę ir kitais būdais (pvz., pripažinti jam nuosavybės teisę į būstą po to, kai patvirtintas jo kreditoriaus reikalavimas įdėtų lėšų į būsto statybą apimtimi), teisėjų kolegija pažymi, kad tokį (naują) reikalavimą galima būtų reikšti, kai atsisakoma buvusio kreditoriaus reikalavimo patvirtinimo ar prašoma jį sumažinti atitinkamu dydžiu, t. y. reikalavimą tikslinant (LAT 2011-06-08 nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011). Pažymėtina, kad Kauno apygardos teismo 2012-01-11 nutartimi jau nutarta UAB „Varnių projektai“ pripažinti bankrutavusia ir ją likviduoti dėl bankroto, be to, patvirtinti bendrovės kreditorių finansiniai reikalavimai, kuriuose kaip trečios eilės kreditorė nurodyta atsakovė S. G. (ankstesnė pavardė Norkutė) ir jos finansinis reikalavimas 37500 Lt sumai (b. l. 114-116). Taigi, nagrinėjamoje byloje susiklostė tokie ieškovės ir atsakovės teisiniai santykiai, kad atsakovė (būsto pirkėja) pareiškė 37500 Lt finansinį reikalavimą ieškovei ir už šią sumą siekia įteisinti nuosavybės teisę į dalį minėto būsto.

Nors atsakovė savo priešieškinyje nurodė, kad tikroji jos valia buvo įgyti nuosavybės teisę į perkamą būstą, tačiau dėl jos tikrosios valios ir pagrindinio siekio kelia abejonių žemiau paminėtos byloje nustatytos aplinkybės. Atsakovė pati pripažino, kad dar iki ieškovės bankroto proceso pradžios ji per kredito sutartyje Nr. 0450618011730-14 su AB SEB banku nustatytą terminą (8.1.2 p.) neįvykdė visų 8.1.2.1-8.1.2.5 p. numatytų sąlygų, todėl dėl pačios atsakovės kaltės bankas būsto pardavėjai (ieškovei) nepervedė antrosios 75000 Lt kredito dalies už perkamą būstą. Nors jau bankrutuojančios ieškovės administratorius 2011-06-06 ir 2012-01-09 rašytiniais pranešimais pasiūlė atsakovei, kaip sudariusiai preliminarią buto pirkimo – pardavimo sutartį, pirmumo teise pirkti iš ieškovės minėtą butą už sumažintą kainą, tačiau neįskaičiuojant jau sumokėtą avansą, tačiau atsakovė tokios iniciatyvos neparodė ir pasiūlymu nepasinaudojo. 2012-01-09 pranešime bankrutuojančios ieškovės administratorius informavo atsakovę, kad nepateikus prašymo dėl buto įsigijimo ir nesumokėjus pradinės įmokos, bus laikoma, kad atsakovė nepageidauja sudaryti minėto buto pirkimo – pardavimo sutarties ir tokiu atveju paprašė per 5 darbo dienas išsikelti iš buto bei grąžinti raktus ir perduoti patalpas bankroto administratoriui (arba įgaliotam asmeniui). Atsakovė buvo įspėta, kad priešingu atveju bus kreiptasi į teismą dėl iškeldinimo teismine tvarka (b. l. 23). Atsakovė net 2012-04-16 atsiuntė bankrutuojančios ieškovės administratoriui prašymą leisti palaikyti baldus minėtame bute, esančiame (duomenys neskelbtini)-14, Šilutėje, iki 2012-05-20, nurodydama, kad nėra fiziškai pajėgi ir neturi galimybės kur daiktų išvežti, viena augina vaikus. Atsakovė pasižadėjo iki tų metų gegužės mėnesio tikrai atlaisvinti butą (b. l. 27), taigi, ji pripažino, kad be teisinio pagrindo naudojasi minėtu ieškovės butu.

LAT pabrėžė, kad kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, o vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 str. 5 d. nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (LAT 2011-06-08 nutartis byloje Nr. 3K-3-261/2011). Šalys neginčija, kad pirkėja – atsakovė – preliminariąją buto pirkimo – pardavimo sutartį sudarė savo asmeniniams, šeimos ar namų ūkio poreikiams, tenkinti, be to, ji siekė patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, todėl tokia sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis ir tai lemia būtinumą sutarties sąlygas aiškinti vartotojos naudai (CK 6.193 str. 4 d.). Visgi, būtina atsižvelgti į tai, kad atsakovė mažiau nei trečdaliu sumos (37500 Lt suma nuo sutartos 124416 Lt kainos) finansavo minėto būsto statybą ir įrengimą bei nepasirūpino likusios kainos dalies sumokėjimu, todėl negalima teigti, kad ji aktyviai savo lėšomis prisidėjo prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo. Pažymėtina, kad, nors 2006-09-28 preliminariojoje buto pirkimo – pardavimo sutartyje atsakovės pirmosios mokėtinos sumos (37325 Lt) sumos paskirtis nurodyta – buto statybos ir įrengimo finansavimas, tačiau tiek 2006-10-09 kredito sutartyje, tiek pirminio 37500 Lt mokėjimo nurodyme, tiek ir bankroto administratoriaus 2011-06-06, 2012-01-09 siūlymuose išsipirkti butus ši suma įvardinta tik kaip avansinis apmokėjimas (CK 6.309 str. 2 d.) būsto pardavėjui (ieškovei). Nagrinėjamoje byloje nenustatyta aplinkybių, leidžiančių mažinti minėto buto kainą. Atsakovė savo prašymą mažinti buto kainą grindžia 2011-12-22 kreditorių susirinkime nustatyta buto kaina 59789,69 Lt. Šie argumentai nei pagal teisinį reguliavimą, nei pagal teismų praktiką nėra pakankami tam, kad būtų pagrindas per teismą keisti šalių sutartinius teisinius santykius. Atkreiptinas dėmesys, kad atsakovė iš pat pradžių ketino trūkstamą sumą ieškovei sumokėti paimdama paskolą iš banko. Tai, kad pasikeitė nekilnojamojo turto rinka, nėra atsakovės situaciją individualizuojanti aplinkybė, trukdanti jai tinkamai vykdyti sutartinius įsipareigojimus. Konstatuotina, kad atsakovė sutartiniuose santykiuose elgėsi nepakankamai sąžiningai ir rūpestingai, nebuvo sumokėta visa pinigų suma už butą dėl jos veiksmų, todėl jos nenaudai priešpastatytini galimi neigiami padariniai dėl daiktinės teisės nustatymo nesumokėjus visos sumos už butą (CK 6.206 str.). Kadangi atsakovė už pastatytą ir įrengtą būstą yra sumokėjusi nedidelę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, nors būstas faktiškai ir perduotas atsakovei, tolesnis sutarties vykdymas nutrūko ne vien dėl ieškovės bankroto, bet ir dėl pačios atsakovės veiksmų, todėl atmestinas atsakovės priešieškinys dėl nuosavybės teisės į buto dalį nustatymo, kaip nepagrįstas. Atitinkamai atmestinas ir atsakovės reikalavimas dėl hipotekos ginčo butui panaikinimo.

Byloje nėra duomenų, kad atsakovė S. G. ieškovės gyvenamosiomis patalpomis, esančiomis (duomenys neskelbtini), Šilutėje, naudotųsi nuomos, panaudos ar kitu teisėtu pagrindu. Įvertinus aptartų įrodymų visetą darytina išvada, kad atsakovė neišsikeldama iš ieškovės nuosavybės teise valdomo buto, pažeidžia ieškovės teisę savo nuožiūra valdyti, naudoti butą ir juo disponuoti.

Ieškovė, nuosavybės teise valdanti butą, gali reikalauti pašalinti bet kuriuos atsakovės teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu (CK 4.98 str.).

Esant šioms aplinkybėms ieškinys tenkintinas, t.y. atsakovė S. G. iškeldintina su visu jai priklausančiu turtu iš ieškovei nuosavybės teise priklausančio buto, esančio (duomenys neskelbtini), Šilutės m..

Iš atsakovės priteistinos bylinėjimosi išlaidos: 1500 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti ieškovei (CPK 93 str. 1 d.). Žyminis mokestis bei pašto išlaidos iš atsakovės nepriteistinos ( CPK 96 str.).

Rezoliucinė dalis

nusprendžia:

Ieškinį patenkinti visiškai, priešieškinį atmesti.

Iškeldinti atsakovę S. G., asmens kodas (duomenys neskelbtini) su visu jai priklausančiu turtu iš BUAB „Varnių projektai“ nuosavybės teise priklausančio buto, unikalus Nr. 4400-1940-3617:4720, esančio (duomenys neskelbtini), Šilutės m.

Priteisti iš atsakovės S. G. 1500 Lt bylinėjimosi išlaidų ieškovei BUAB „Varnių projektai“, įmonės kodas 300074427.

Sprendimas per 30 dienų nuo paskelbimo dienos gali būti skundžiamas apeliaciniu skundu Klaipėdos apygardos teismui per Šilutės rajono apylinkės teismą.