Lietuvos apeliacinio teismo nutartis, e2A-15-790/2023

Teismas: Lietuvos apeliacinis teismas
Dokumentas: Nutartis
Data: 2023-02-01
Bylos Nr.: e2A-15-790/2023
Bylos rūšis: civilinė byla

Teisėjai: Marius Bajoras, Alma Urbanavičienė, Laima Ribokaitė
Atsakovas: S. K.
Ieškovas: J. J., V. J.
Advokatai: Viktoras Dovidaitis, Modestas Sriubas

Kategorijos

2.6.8.11.2Sutarties pakeitimas

Civilinė byla Nr. e2A-15-790/2023Teisminio proceso Nr. 2-48-3-02219-2020-5Procesinio sprendimo kategorija 2.6.8.11.2 (S)

LIETUVOS APELIACINIS TEISMASNUTARTISLIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU2023 m. vasario 1 d.Vilnius

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Mariaus Bajoro (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Laimos Ribokaitės ir Almos Urbanavičienės,

sekretoriaujant Marijai Zubrickienei,dalyvaujant ieškovų atstovui advokatui Viktorui Dovidaičiui,atsakovui S. K., jo atstovui advokatui Modestui Sriubui,

teismo posėdyje apeliacine žodinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų J. J. ir V. J. apeliacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2022 m. vasario 22 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovų J. J. ir V. J. ieškinį atsakovui S. K. dėl sutarties pakeitimo.

Aprašomoji dalis

Teisėjų kolegija nustatė:

I. Ginčo esmė

1. Ieškovai J. J. ir V. J. kreipėsi į teismą, prašydami pakeisti ieškovų ir atsakovo S. K. 2016 m. rugsėjo 30 d. sudaryto susitarimo 4 punktą, jį išdėstant taip: „4. S. K. patvirtina, kad šiame susitarime aptarti D. K. ir J. J. ir V. J. susitarimai jam buvo ir yra žinomi, taip pat jis, kaip D. K. turto ir įsipareigojimų paveldėtojas, prisiima sau ir tęsia jų vykdymą ir įsipareigoja už atliktą darbą sumokėti 1/3 rinkos kaina grąžinto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini) J. J. ir V. J., per 5 (penkias) dienas po minėto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) pardavimo. Nepardavus žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) per vienerius metus nuo Vilniaus apygardos teismo sprendimo, kuriuo bus pakeistas šio susitarimo 4 p. įsiteisėjimo dienos, S. K. įsipareigoja per 10 (dešimties) dienų terminą, skaičiuojant nuo Vilniaus apygardos teismo sprendimo, kuriuo bus pakeistas šio susitarimo 4 p. įsiteisėjimo dienos, arba sumokėti J. J. ir V. J. 46 200,00 Eur (keturiasdešimt šešis tūkstančius du šimtus eurų), arba perleisti J. J. ir V. J. nuosavybės teisę į 1/3 žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)).“

2. Ieškovai nurodė, kad jie ir D. K. buvo sudarę žodinį susitarimą, kuriuo ieškovai įsipareigojo imtis visų teisinių priemonių tam, jog D. K. būtų grąžintas natūra žemės sklypas (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esantis (duomenys neskelbtini), o D. K. įsipareigojo sumokėti ieškovams už atliktą darbą 1/3 dalį šio žemės sklypo rinkos kainos po to, kai jis bus parduotas. 2016 m. rugsėjo 30 d. ieškovai ir atsakovas sudarė susitarimą (toliau – ir Susitarimas), kuriuo atsakovas įsipareigojo, atsiskaitydamas už ieškovų suteiktas paslaugas pagal žodinį susitarimą su D. K., sumokėti jiems 1/3 žemės sklypo rinkos kainos po jo pardavimo. 2020 m. rugpjūčio 5 d. ieškovai, atsižvelgdami į tai, kad Susitarimo įvykdymas yra apsunkintas, nes jame yra nustatyta atsakovo prievolės vykdymo sąlyga – žemės sklypo pardavimas – kurios atsiradimas priklauso nuo atsakovo (žemės sklypo savininko) valios, pasiūlė atsakovui pakeisti susitarimo 4 punktą. Tačiau atsakovas neatsakė į ieškovų siūlymą.

3. Ieškovai nurodė, kad jų žodinis susitarimas su D. K. buvo sudarytas 2005 metais, o ieškovai visiškai įvykdė savo įsipareigojimus pagal šį susitarimą 2012 metais. Nepaisant to, žemės sklypas iki šiol nėra parduotas, nes atsakovas vengia vykdyti savo įsipareigojimus. Ieškovams suradus potencialius žemės sklypo pirkėjus, atsakovas įvairiais būdais vengdavo perleisti turtą (neatvykdavo į derybas, keisdavo žemės sklypo pardavimo kainą, atsisakydavo parduoti žemės sklypą už jau sutartą kainą). Toks atsakovo elgesys negali būti vertinamas kaip sąžiningas. Pakeitus Susitarimo 4 punktą, būtų konkretizuotas terminas, per kurį turi būti perleistas žemės sklypas, ir atsiskaitymo su ieškovais būdas, todėl jo vykdymo tvarka taptų aiškesnė ir nevaržytų šalių.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

4. Vilniaus apygardos teismas 2022 m. vasario 22 d. sprendimu ieškinio netenkino.

5. Teismas nesutiko su ieškovų teiginiais, kad atsakovas vengia parduoti žemės sklypą. Byloje yra pateikti įrodymai, kad nuo 2013 m. gegužės 23 d. nekilnojamojo turto agentūroms ir brokeriams yra pavesta organizuoti žemės sklypo pardavimą; žemės sklype yra pastatyti skelbimai, kad jis yra parduodamas. Įrodymų, kad atsakovas savo elgesiu siekia sukliudyti parduoti žemės sklypą, byloje nėra.

6. Teismas pažymėjo, kad ieškovai jų siekiamoje pakeisti susitarimo sąlygoje nustatė žemės sklypo vertę remdamiesi 2017 m. rugsėjo 29 d. žemės sklypo vertės nustatymo ataskaita, kurioje nurodyta, kad jo rinkos kaina sudaro 174 700 Eur. Atsižvelgdami į įvykusias šalių derybas, ieškovai reikalauja, kad atsakovas sumokėtų jiems 46 200 Eur, apskaičiuotus nuo mažesnės 154 000 Eur sumos. Tačiau byloje nėra įrodyta, kad žemės sklypas gali būti parduotas už tokią kainą. Žemės sklypas jau daug metų yra parduodamas už iš esmės panašią kainą, tačiau iki šiol nėra parduotas; pradinė jo pardavimo kaina buvo net 1 600 000 Lt (463 392 Eur), o šiuo metu ji sudaro tik 174 700 Eur. Šalys pripažino, kad egzistuoja tikimybė, jog žemės sklypo paskirtis bus pakeista į konservacinę, todėl jo vertė gali iš esmės sumažėti. Atsakovas siūlė ieškovams sudaryti taikos sutartį ir įgalioti juos parduoti žemės sklypą, nustatant 169 000 Eur pradinę kainą, o vėliau kas 3 mėnesius ją mažinant po 3 proc., tačiau ieškovai atsisakė pasirašyti tokį susitarimą. Tuo atveju, jeigu parduodamo žemės sklypo kaina kiekvienais metais būtų mažinama 12 proc., kainai sumažėjus, jis neabejotinai būtų parduotas, o ieškovų siekis gauti už paslaugas 1/3 dalį žemės sklypo rinkos kainos būtų patenkintas. Tikroji žemės sklypo rinkos vertė būtų nustatyta pardavimo metu.

7. Teismas nurodė, kad atsakovas iš dalies atsiskaitė su ieškovais ir sumokėjo jiems 3 000 Eur. Atsakovas taip pat siūlė sumokėti jiems 20 000 Eur periodinėmis išmokomis, o likusią skolos dalį – po to, kai žemės sklypas bus parduotas. Taigi, atsakovas sutiko iš esmės su visomis sąlygomis, leidžiančiomis užtikrinti šalių interesų pusiausvyrą, tačiau ieškovams šie siūlymai nebuvo priimtini.

III. Apeliacinio skundo ir atsiliepimo į jį argumentai

8. Apeliaciniame skunde ieškovai prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2022 m. vasario 22 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Apeliacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

8.1. Protingam ir apdairiam asmeniui yra akivaizdu, kad (duomenys neskelbtini) centre, šalia ežero esantis 0,24 ha ploto kitos paskirties, gyvenamųjų teritorijų naudojimo būdo žemės sklypas yra paklausus nekilnojamojo turto rinkoje, todėl jo realizavimas neturėtų užtrukti 10 metų. Tinkamai įvertinęs šias aplinkybes, teismas nebūtų padaręs išvados, esą byloje nėra įrodymų, kad atsakovas vengia parduoti žemės sklypą ir atsiskaityti su ieškovais.

8.2. Nors atsakovas pateikė įrodymus, kad žemės sklypą parduoda nekilnojamojo turto agentūros ir brokeriai, jis neįrodė, jog visą ginčui aktualų laikotarpį buvo kryptingai siekiama žemės sklypą parduoti. Atsakovo pateiktos sutartys buvo sudarytos neketinant jų vykdyti. 2017 m. birželio 23 d. tarpininkavimo paslaugų sutartyje kaip jos objektas yra nurodytas kitas žemės sklypas. Be to, visos atsakovo sudarytos sutartys yra terminuotos, jų terminai sudaro nuo 3 iki 12 mėnesių. Tai rodo, kad atsakovas, kuris nuolat deklaruoja, jog toks vertingas turtas negali būti realizuotas per trumpą terminą, nesudaro tinkamų sąlygų tarpininkams organizuoti žemės sklypo pardavimą. Atsakovas nepateikė jokių nekilnojamojo turto agentūrų ir brokerių ataskaitų apie sutarčių vykdymą ir jų rezultatus.

8.3. Ieškovai negali priversti atsakovo, kuris yra žemės sklypo savininkas, jį parduoti, taip pat jie negali kontroliuoti, kaip yra vykdomi atsakovo susitarimai su nekilnojamojo turto agentūromis ir brokeriais. Todėl ieškovai siūlė pakeisti Susitarimo sąlygas ir jas suformuluoti taip, kad jo įvykdymo būdas taptų aiškesnis ir nevaržytų nė vienos iš šalių.

8.4. Ieškovai nustatė žemės sklypo vertę remdamiesi ne 2017 m. rugsėjo 29 d., o 2021 m. birželio 23 d. žemės sklypo vertės nustatymo ataskaita, kurioje nurodyta, kad žemės sklypo vertė sudaro 180 900 Eur. Įvertinus šių dviejų ataskaitų turinį, matyti, kad žemės sklypo rinkos vertė ne sumažėjo, bet padidėjo, todėl teismo argumentai dėl kainos mažinimo yra nelogiški. Vadovaujantis teismo pateiktais išaiškinimais, žemės sklypo kaina gali būti mažinama tiek, kad jis taps bevertis. Teismas turėjo vadovautis viena iš pateiktų ataskaitų.

8.5. Teismas visiškai nevertino ieškovų pasiūlytų alternatyvių atsiskaitymo su jais būdų, pagal kuriuos, nepardavęs žemės sklypo per nustatytą terminą, atsakovas turėtų sumokėti Susitarime nurodytą sumą ar perleisti ieškovams dalį žemės sklypo. Toks pasiūlymas nevaržo atsakovo, kaip žemės sklypo savininko, teisių. Ieškovai pasiūlė net du naudojimosi žemės sklypu tvarkos projektus, kuriuose nurodyta galimybė juos atidalinti į atskirus objektus. Atsakovas neįrodė savo teiginių, kad tokiu atveju žemės sklypo patrauklumams pirkėjams akivaizdžiai sumažėtų.

8.6. Teismas neįvertino, ar pasikeitė Susitarime nustatyta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra ir ar tokie pokyčiai yra esminiai, nors pagal kasacinio teismo praktiką dėl Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.204 straipsnio taikymo, jis turi tokią pareigą. Sudarydami susitarimą, ieškovai planavo gauti atlygį, sudarantį 1/3 dalį žemės sklypo rinkos kainos, tačiau ši prievolė nebuvo įvykdyta; remiantis teismo padarytomis išvadomis, jos įvykdymas realiai sumažėjo ir gali sumažėti iki neigiamo lygio. Todėl sutartinių prievolių pusiausvyra pasikeitė ieškovų nenaudai.

Atsiliepimas

9. Atsiliepime į apeliacinį skundą atsakovas prašo jo netenkinti. Atsiliepime nurodomi tokie argumentai:

9.1. Sutarties šalis, inicijuojanti sutarties pakeitimą teismine tvarka CK 6.204 straipsnio pagrindu, privalo nurodyti faktines aplinkybes, kurios iš esmės pakeitė šalių interesų pusiausvyrą, taip pat įrodyti, kad jos atitinka šiame straipsnyje nustatytus kriterijus. Tačiau ieškovai, nors ir remiasi šia nuostata, nenurodė jokių faktinių aplinkybių, kurios atsirado ar pasikeitė sudarius Susitarimą. Kaip faktinį reikalavimų pagrindą ieškovai nurodo aplinkybes, kad atsakovas tariamai nesąžiningai vykdė savo prievoles. Tokios aplinkybės nėra reikšmingos sprendžiant, ar yra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnį.

9.2. Atsakovas yra suinteresuotas kuo greičiau parduoti žemės sklypą ir atsiskaityti su ieškovais, todėl jis deda pastangas, kad šis tikslas būtų pasiektas. Informacija, kad žemės sklypas yra parduodamas, yra paskelbta šiame žemės sklype ir didžiausiuose nekilnojamojo turto pardavimo internetiniuose portaluose, atsakovas yra pavedęs ne vienam nekilnojamojo turto brokeriui vykdyti pirkėjų paiešką. Ieškovai nurodė, kad vienos atsakovo pateiktos tarpininkavimo sutarties objektu yra kitas turtas, tačiau šioje sutartyje tik per klaidą nurodytas neteisingas žemės sklypo numeris; iš kitų byloje esančių įrodymų matyti, kad sutartis vykdoma. Praktikoje tarpininkavimo paslaugų sutartys paprastai yra terminuotos, tačiau sutartyse buvo nurodyta galimybė jas pratęsti ir atsakovas šia galimybe ne kartą naudojosi. Viena iš atsakovo sudarytų sutarčių yra neterminuota, kita – sudaryta 12 mėnesių terminui su galimybe neribotai ją pratęsti tokiam pačiam terminui.

9.3. Ieškovai dar 2018 m. buvo pareiškę teisme reikalavimą priteisti iš atsakovo 55 233,33 Eur, kurį grindė iš esmės tomis pačiomis, kaip ir šioje byloje, aplinkybėmis. Tačiau tiek pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, tiek kasacinis teismas šiuos reikalavimus atmetė. Teismai nustatė prejudicinę reikšmę turinčią aplinkybę, kad atsakovas tinkamai vykdė savo įsipareigojimą parduoti žemės sklypą. Nors ieškovai inicijuoja jau antrą procesą dėl to, kad atsakovas tariamai netinkamai vykdo savo įsipareigojimus, jie nenurodė atsakovui, kokių priemonių reikėtų imtis, kad žemės sklypo pardavimo procesas būtų efektyvesnis. Ieškovai byloje nepateikė įrodymų, kad atsakovas vengia vykdyti savo sutartinius įsipareigojimus, todėl priešingi jų teiginiai vertintini kaip nepagrįsti.

9.4. Ieškovų siūloma Susitarimo sąlyga nesąžiningai pakeistų sutartinių prievolių pusiausvyrą ir pažeistų atsakovo interesus. Atsakovas objektyviai negalėtų įvykdyti prievolės sumokėti ieškovams 46 200 Eur, nes jis nedisponuoja tokia pinigų suma. Tuo atveju, jeigu Susitarime nebūtų nustatyta galimybė atsiskaityti su ieškovais po to, kai žemės sklypas bus perleistas, atsakovas ir jo sutuoktinė D. K. nebūtų jo sudarę. Tai yra esminė Susitarimo sąlyga. Sudarydamos Susitarimą, šalys iš esmės susitarė dėl sėkmės mokesčio – nuosavybės teisių atkūrimo procesas buvo finansuojamas ieškovų lėšomis; atsakovas (jo sutuoktinė), siekdamas kompensuoti ieškovams už tai, kad jie sutiko laukti atsiskaitymo iki tol, kol žemės sklypas bus parduotas, turėjo atlyginti ne jų faktiškai patirtas išlaidas, bet sumokėti dalį turto rinkos vertės. Tikslindami Susitarimą, ieškovai siekia paneigti savo pareigą laukti iki tol, kol žemės sklypas bus parduotas.

9.5. Susitarime atlygio ieškovams dydis buvo susietas su žemės sklypo rinkos kaina. Tokiu būdu turėjo būti užtikrinti ieškovų interesai padidėjus žemės sklypo vertei, o atsakovas turėjo būti apsaugotas nuo nuostolių tuo atveju, jeigu ši vertė sumažėtų. Tačiau šioje byloje ieškovai siekia nustatyti konkrečią atlyginimo sumą, mokėtiną, jei žemės sklypas nebūtų parduotas. Nors ieškovai nurodo, kad turto kaina padidėjo, vertinant turtą buvo nustatyta tik teorinė jo vertė. Ši vertė neatitinka pirkėjų lūkesčių, nes žemės sklypo už panašią kainą jau ilgą laiką nepavyksta parduoti. Todėl kaina turi būti mažinama tol, kol ji atitiks pirkėjų lūkesčius. Teismas pagrįstai netenkino ieškovų reikalavimo perskaičiuoti jiems mokėtino užmokesčio dydį, susiejant jį su teorine žemės sklypo verte, kuri aiškiai neatitinka rinkos vertės, taip pat jis pagrįstai atsižvelgė į aplinkybę, kad žemės sklypo paskirtis netrukus bus pakeista į konservacinę, todėl jame negalės būti vykdoma iš esmės jokia veikla.

9.6. Pareiškę reikalavimą perleisti jiems dalį žemės sklypo, ieškovai turėjo įrodyti, kad tokį reikalavimą bus įmanoma realiai įvykdyti, tačiau jie tokių įrodymų nepateikė. Įvertinus netaisyklingą žemės sklypo formą, jo reljefą (žemės sklype yra šlaitas), leidžiamą užstatymo intensyvumą ir tankį, savininkams teksiančių dalių dydžius, taip pat tai, kad į žemės sklypą yra tik vienas įvažiavimas, yra abejotina, ar žemės sklypas galės būti atidalytas taip, kad kiekvienas savininkas galėtų naudoti pagal paskirtį jam tekusią dalį.

9.7. Teismas pagrįstai įvertino tai, kad atsakovas siūlė ieškovams daug jų sutartinių santykių modifikavimo variantų, siekdamas, kad ieškovai galėtų gauti užmokestį už suteiktas paslaugas.

Motyvuojamoji dalis

Teisėjų kolegija konstatuoja:

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

10. Bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindai bei absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 320 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą apeliacine tvarka, nenustatė absoliučių teismo sprendimo negaliojimo pagrindų ir aplinkybių, dėl kurių turėtų būti peržengtos apeliaciniame skunde nustatytos ribos (CPK 320 straipsnio 2 dalis, 329 straipsnio 2 dalis).

Dėl byloje nustatytų faktinių aplinkybių ir kilusio ginčo esmės

11. Nustatyta, kad ieškovai ir atsakovas 2016 m. rugsėjo 30 d. sudarė Susitarimą, kuriame atsakovas patvirtino, jog ieškovai su atsakovo sutuoktine D. K. 2005 m. buvo žodžiu sutarę, jog ieškovai apmokės išlaidas, susijusias su žemės grąžinimu (atkūrimu) į buvusio savininko M. L. iki nacionalizacijos 1940 m. (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise valdytą 0,24 ha žemės sklypą, pasamdys advokatus, kurie surinks reikiamus dokumentus, kad nebūtų atnaujintas procesas Trakų rajono apylinkės teisme civilinėje byloje Nr. 2-721-02/2001, apmokės advokatams honorarus už pateiktą skundą administraciniam teismui, už atstovavimą bei reikiamų prašymų ir skundų surašymą valstybės institucijose, atlygins papildomas išlaidas, kurias patiria advokatai spręsdami D. K. reikalus ir kt. (Susitarimo 1–2 punktai). Susitarime atsakovas patvirtino, kad ieškovai su D. K. susitarė, jog jeigu galutiniu teismo sprendimu bus paliktas galioti Trakų rajono apylinkės teismo 2001 m. balandžio 30 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. 2-721-02/2001, kuriuo buvo nustatytas juridinę reikšmę turintis faktas, kad M. L. iki nacionalizacijos (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise valdė 0,24 ha žemės sklypą, ir šis žemės sklypas bus grąžintas natūra turėtoje vietoje D. K., pastaroji įsipareigojo už atliktą darbą ieškovams sumokėti 1/3 rinkos kaina grąžinto žemės sklypo po šio sklypo pardavimo (Susitarimo 3 punktas).

12. Susitarime atsakovas taip pat patvirtino, kad jam yra žinomi ieškovų ir D. K. susitarimai, ir jis, kaip D. K. turto ir įsipareigojimų paveldėtojas, prisiima bei tęsia jų vykdymą, t. y. ieškovams už atliktą darbą sumokėti 1/3 rinkos kaina grąžinto žemės sklypo (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini) po šio sklypo pardavimo (susitarimo 4–5 punktai). Susitarime atsakovas patvirtino, kad ieškovai tinkamai įvykdė įsipareigojimus, nes 2012 m. spalio 17 d. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos sprendimu D. K. buvo atkurtos nuosavybės teisės į M. L. iki nacionalizacijos (duomenys neskelbtini) nuosavybės teise valdytą 0,24 ha žemės sklypą, grąžinant žemės sklypą natūra, o D. K. įregistravo savo vardu žemės sklypą Nekilnojamojo turto registre (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) (Susitarimo 4 punktas).

13. Tarp ieškovų ir atsakovo kilę nesutarimai dėl Susitarimo vykdymo buvo nagrinėjami teismine tvarka. Ieškovai 2017 m. gruodžio 13 d. kreipėsi į Vilniaus apygardos teismą, prašydami priteisti iš atsakovo 55 233,33 Eur, nurodydami, jog atsakovas tinkamai ir sąžiningai nevykdo Susitarimo, neatsiskaito su ieškovais. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimu ieškovų reikalavimus atmetė, o Lietuvos apeliacinis teismas 2019 m. rugpjūčio 22 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2018 m. rugsėjo 20 d. sprendimą paliko nepakeistą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. balandžio 22 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. e3K-3-112-421/2020 Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. rugpjūčio 22 d. nutartį paliko nepakeistą.

14. Ieškovai 2020 m. rugpjūčio 5 d. kreipėsi į atsakovą su pasiūlymu pakeisti Susitarimo 4 punktą, papildant jį nuostata, kad nepardavus žemės sklypo iki 2020 m. gruodžio 31 d. atsakovas įsipareigoja sumokėti 1/3 sklypo rinkos kainos, buvusios atsiskaitymo pagal šį punktą dieną, arba perleidžia ieškovams nuosavybės teisę į 1/3 žemės sklypo. Byloje nėra duomenų, kad atsakovas būtų sutikęs su ieškovų pateiktu pasiūlymu dėl Susitarimo pakeitimo, todėl ieškovai pareiškė ieškinį, kuriuo prašo pakeisti Susitarimo 4 punktą, numatant sąlygą, kad, nepardavus žemės sklypo per vienerius metus nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos, atsakovas įsipareigoja arba sumokėti ieškovams 46 200 Eur, arba perleisti ieškovams nuosavybės teisę į 1/3 žemės sklypo. Iš ieškovų 2020 m. rugpjūčio 5 d. pasiūlymo atsakovui, taip pat procesinių dokumentų, pateiktų teismui, turinio matyti, kad ieškovai reikalavimą pakeisti Susitarimo nuostatas grindžia sutarties vykdymo suvaržymą lėmusiomis aplinkybėmis, o būtent, ieškovai teigia negalėję numatyti, kad paklausioje vietoje esantis žemės sklypas nebus parduotas per tokį ilgą laikotarpį, be to, atsakovas vengia vykdyti Susitarimą, todėl pasiūlytomis Susitarimo pakeitimo sąlygomis būtų nustatytas aiškesnis, nevaržantis nė vienos iš šalių Susitarimo vykdymas – konkretizuotas žemės sklypo realizavimo terminas ir atsiskaitymo su ieškovais būdas.

15. Skundžiamu sprendimu pirmosios instancijos teismas netenkino ieškinio reikalavimų, nurodęs, kad nėra duomenų apie netinkamą atsakovo veikimą, be to, byloje nėra įrodymų, jog žemės sklypas bus parduotas už ieškovų nurodomą kainą. Apeliaciniame skunde ieškovai, nesutikdami su skundžiamu sprendimu, teigia, kad teismas neįvertino, ar pasikeitė Susitarime nustatyta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra ir ar tokie pokyčiai yra esminiai, be to, atsakovas neįrodė, jog visą ginčui aktualų laikotarpį buvo kryptingai siekiama žemės sklypą parduoti. Taigi, apeliacijos dalyką sudaro vertinimas, ar pirmosios instancijos teismas pagrįstai nusprendė, kad byloje susiklostę faktinės aplinkybės nesudaro pagrindo pakeisti Susitarimo sąlygų.

Dėl pagrindo pakeisti sutarties sąlygas, esant sutarties vykdymo suvaržymui

16. Teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią; sutartis įpareigoja atlikti ne tik tai, kas tiesiogiai joje numatyta, bet ir visa tai, ką lemia sutarties esmė arba įstatymai (CK 6.189 straipsnio 1 dalis). Sutarties šalys turi vykdyti prisiimtus įsipareigojimus tinkamai, vienos sutarties šalies pareigą vykdyti sutartinę prievolę atitinka kitos sutarties šalies reikalavimo teisė, kuri yra ginama įstatymu. Tačiau tam tikrais atvejais besąlygiškas reikalavimas vykdyti sutartį gali būti nepateisinamas kaip neatitinkantis protingumo, sąžiningumo ir protingumo principų. Dėl to teisinis reglamentavimas nustato sutarties privalomumo ir vykdytinumo (lot. pacta sunt servanda) principo išlygas. Kai viena iš šalių atsisako susitarimu pakeisti sutarties sąlygas, jos gali būti pakeistos teismo sprendimu. Sutarties pakeitimas teismo sprendimu yra išimtinė priemonė, galima tik įstatyme ar sutartyje nurodytais atvejais, nes sutarties pakeitimas tokiu būdu reiškia priverstinį įsikišimą į šalių nustatytą tarpusavio teisių ir pareigų pusiausvyrą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. kovo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-701/2018 20–21 punktai).

17. Vienas iš sutarties pakeitimo teismo sprendimu atvejų yra esminio sutarties vykdymo suvaržymo aplinkybės (lot. rebus sic stantibus). Šios aplinkybės įstatyme suprantamos kaip tokios, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, jeigu tos aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo, tų aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti, tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti, jų atsiradimo rizikos nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi (CK 6.204 straipsnio 2 dalis). Tokios aplinkybės vertintinos kaip išorinis suvaržymas, esantis už sutarties šalių kontrolės ribų.

18. Tam, kad būtų galima taikyti CK 6.204 straipsnį ir šio straipsnio pagrindu pakeisti šalių laisva valia sudarytų ir galiojančių sutarčių sąlygas, privalo būti nustatytos pasikeitusios aplinkybės, turinčios reikšmės sutarties vykdymui, kurios nulėmė fundamentalų sutartinių prievolių disbalansą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gegužės 25 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-7-145-421/2018 51 punktas).

19. Kasacinio teismo praktikoje pažymima, kad tiek esminis vykdymo išlaidų padidėjimas, tiek esminis vykdymo vertės sumažėjimas turi būti pagrindžiami objektyviais kriterijais, patvirtinančiais, jog atitinkamas pasikeitimas tikrai įvyko; šalis, prašanti keisti sutarties sąlygą, turi pateikti įrodymus, pagrindžiančius, kaip jos nurodytos aplinkybės iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis ir joje nurodyta kasacinio teismo praktika).

20. Sutartinių prievolių pusiausvyros pokytis paprastai nustatomas pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių skaitinę išraišką (pavyzdžiui, įvykdymo kainos padidėjimo skaitinę išraišką). Tam tikrais atvejais šis pokytis taip pat gali būti nustatomas pagal netiesioginį įvykdymo kaštų padidėjimą arba įvykdymo vertės sumažėjimą ir kt. Ginčą dėl sutarties pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį. Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes (minėta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis).

Dėl šalių sudaryto Susitarimo sąlygų pakeitimo

21. Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į šios nutarties 16–17 punktuose aptartą teisinį reglamentavimą ir nutarties 18–20 punktuose nurodytą šio reglamentavimo aiškinimą kasacinio teismo praktikoje, įvertinusi byloje susiklosčiusią faktinę situaciją, pritaria pirmosios instancijos teismo vertinimui, kad šiuo atveju ieškovai neįrodė pagrindo taikyti išimtinę priemonę, numatytą CK 6.204 straipsnyje, ir pakeisti šalių sudarytą Susitarimą.

22. Nors nagrinėjamu atveju susiklosčiusi situacija lemia išvadą, kad Susitarime numatytas atsiskaitymas už suteiktas paslaugas ieškovams užtruko ilgą laikotarpį, vis dėlto tokia aplinkybė pati savaime neįgalina spręsti dėl esminio sutarties vykdymo suvaržymo situacijos, dėl kurios būtų pagrindas pakeisti Susitarimą, konkretizuojant žemės sklypo pardavimo terminą ir atsiskaitymo su ieškovais būdą.

23. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, nagrinėdamas tarp šalių kilusį ginčą dėl atsiskaitymo už ieškovų suteiktas paslaugas, 2020 m. balandžio 22 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-112-421/2020 nurodė, kad Susitarimo 3 punkte buvo nustatytos dvi neatsiejamos prievolės atsakovui: 1) parduoti žemės sklypą; 2) sumokėti ieškovams 1/3 dalį parduoto žemės sklypo rinkos kainos; atsakovo pareigą sumokėti ieškovams 1/3 dalį žemės sklypo vertės sieja šio žemės sklypo pardavimas. Kasacinis teismas vertino, kad atsiskaitymas su ieškovais po atsakovui priklausančio žemės sklypo pardavimo iš esmės yra abiem šalims palanki mokėjimo tvarka, nes sudaro sąlygas atsakovui parduoti turtą nepatiriant didesnių nepatogumų ir išsaugant turto vertę, o ieškovams išsaugoma galimybė gauti didesnę žemės sklypo kainos dalį, parduodant jį įprastinėmis rinkos sąlygomis (nutarties 27 punktas).

24. Teisėjų kolegijos vertinimu, šalys Susitarime neatsitiktinai nenumatė konkretaus atsiskaitymo termino, o šią prievolę susiejo su žemės sklypo pardavimu už rinkos kainą. Kaip jau buvo įvertinta šios nutarties 23 punkte nurodytoje kasacinio teismo nutartyje, toks Susitarimas atitiko abiejų šalių interesus, nes leido žemės sklypą parduoti abiem šalims palankiausiomis sąlygomis bei gauti iš pardavimo didžiausią naudą. Taigi, šalys Susitarimo sudarymo metu negalėjo tikėtis, kad atsiskaitymas įvyks per tam tikrą aiškiai apibrėžtą terminą, priešingai, šalims turėjo būti aišku, jog žemės sklypo pardavimas, atitinkamai, ir atsiskaitymas su ieškovais, priklausys nuo to, kada bus surastas palankiausias žemės sklypo įsigijimo sąlygas pasiūlęs pirkėjas bei bus sėkmingai įvykdytas žemės sklypo pardavimo sandoris. Tokių aplinkybių atsiradimas priklauso ne vien nuo atsakovo valios, bet ir nuo rinkoje esančios situacijos, šalių bendradarbiavimo ieškant potencialių žemės sklypo pirkėjų, nustatant viešai siūlomą žemės sklypo pardavimo kainą ir kita. Todėl vien tik užtrukusi žemės sklypo pardavimo situacija pati savaime, ieškovams byloje neįrodinėjant konkrečių aplinkybių, kurios iš esmės apsunkino žemės sklypo pardavimą ir kurių Susitarimo metu šalys negalėjo numatyti (pvz., rinkoje atsiradusių (susiformavusių) nenumatytų nepalankių sąlygų, pasikeitusio žemės sklypo statuso, ar pan.), nesuponuoja esminio Susitarimo vykdymo suvaržymo situacijos ir poreikio keisti Susitarimo sąlygas.

25. Ieškovai reikalavimą pakeisti Susitarimą, numatant konkretų žemės sklypo pardavimo terminą ir atsiskaitymo tvarką, iš esmės grindžia ne išorinio suvaržymo, esančio už sutarties šalių kontrolės ribų, aplinkybėmis, bet netinkamu atsakovo prievolių vykdymu, dėl kurio, jų vertinimu, ir užtruko žemės sklypo pardavimas. Pavyzdžiui, ieškovai procesiniuose dokumentuose nurodo, kad negalėjo protingai numatyti, jog tokį ilgą laiką paklausioje vietoje esantis žemės sklypas nebus parduotas, taip pat kad visais atvejais, kai ieškovai surasdavo potencialius žemės sklypo pirkėjus, atsakovas sugalvodavo įvairias priežastis, kad pirkimo–pardavimo sandoris neįvyktų. Vis dėlto tokios ieškovų nurodomos aplinkybės galėtų sudaryti pagrindą svarstyti Susitarimo netinkamo vykdymo, tačiau ne Susitarimo keitimo pagal CK 6.204 straipsnį, klausimą.

26. Kita vertus, teisėjų kolegija sutinka su pirmosios instancijos teismo vertinimu, kad byloje nėra įrodymų, jog atsakovas tinkamai neveikia ir nesiima reikiamų priemonių žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui. Atsakovo veiksmus parduodant žemės sklypą kaip sąžiningus jau yra įvertinę teismai, nagrinėję šalių ginčą pirmąjį kartą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. balandžio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-112-421/2020 31 punktą). Nagrinėjamoje byloje pateikti įrodymai taip pat paneigia ieškovų teiginius, kad atsakovas nesistengė tinkamai vykdyti įsipareigojimų. Byloje nustatyta, kad atsakovas yra sudaręs susitarimus su nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkais dėl potencialių pirkėjų paieškos, susitarimas su UAB „Trakų turtas“ sudarytas pasibaigus pirmojo šalių ginčo nagrinėjimui teismuose. Atsakovas yra paskelbęs apie žemės sklypo pardavimą specializuotoje nekilnojamojo turto pardavimo interneto svetainėje, patalpinęs skelbimą apie žemės sklypo pardavimą pačiame žemės sklype (atsiliepimo į ieškinį ir tripliko priedai). Ieškovai duomenų, paneigiančių atsakovo nurodytas aplinkybes apie tai, kad apie žemės sklypo pardavimą yra viešai skelbiama, nepateikia. Nors dalis atsakovo pateiktų susitarimų su nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkais yra terminuoti, tačiau juose yra numatyta galimybė pratęsti terminus, o atsakovo 2020 m. kovo 5 d. sudaryta tarpininkavimo paslaugų teikimo sutartis su UAB „APUS TURTAS“ yra neterminuota.

27. Nepagrįsti ieškovų teiginiai, kad atsakovo skelbiama žemės sklypo pardavimo kaina (179 000 Eur) yra per didelė. Kaip buvo nustatyta teismų nagrinėjant šalių ginčą pirmąjį kartą, patys ieškovai 2016 m. spalio 9 d. pareiškime atsakovui nurodė, kad žemės sklypo rinkos vertė sudaro 220 000 Eur, tokią vertę šalys nustatė 2016 m. spalio 12 d. protokole. Teismai nustatė, kad atsakovas turtą siekė parduoti už 238 000–240 000 Eur kainą, tačiau tokia turto kaina iš esmės neprieštaravo ieškovų nurodytai pirminei kainai (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. balandžio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-112-421/2020 13 punktą). Nuo 2020 m. atsakovas yra sumažinęs turto pardavimo kainą iki 179 000 Eur, tokia kaina iš esmės atitinka tiek UAB „Turto spektras“ rinkos vertės nustatymo ataskaitoje nurodytą vertę 2017 m. rugsėjo 29 d. (atsakovo atsiliepimo į ieškinį priedas), tiek 2021 m. birželio 7 d. (ieškovų 2022 m. sausio 3 d. rašytinių paaiškinimų priedas).

28. Teisėjų kolegija pažymi, kad sąžiningo sutarties vykdymo, bendradarbiavimo ir kooperavimosi principai, įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, reikalauja, kad atsakovas ieškovams sudarytų sąlygas aktyviai dalyvauti siekiant surasti potencialius žemės sklypo pirkėjus, siūlyti atsakovui parduoti žemės sklypą jų surastam pirkėjui. Jeigu atsakovas su ieškovais nebendradarbiauja dėl žemės sklypo pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo, atsisako sudaryti sutartį su ieškovų surastais potencialiais pirkėjais, ieškovai turi teisę kelti netinkamo Susitarimo vykdymo klausimą.

29. Ieškovai nurodo, kad visais atvejais, kai jie surasdavo pirkėjus, atsakovas sugalvodavo įvairias priežastis, jog pirkimo–pardavimo sandoris neįvyktų. Tačiau atsakovas šiuos ieškovų teiginius neigia ir nurodo, kad nežino nė vieno atvejo, kai ieškovai būtų radę žemės sklypo pirkėją, o atsakovas būtų atsisakęs tartis dėl sandorio sąlygų, neatvykęs į derybas, nesutikęs parduoti turto už rinkos kainą ir pan. Pažymėtina, kad ieškovai į nagrinėjamą bylą nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių teiginius, jog jie buvo suradę žemės sklypo pirkėjus, tačiau atsakovas vengė sudaryti pirkimo–pardavimo sandorį.

30. Be to, pirmosios instancijos teismas šalių bendradarbiavimo aspektu teisingai atkreipė dėmesį į faktinę aplinkybę, kad atsakovas, užtrukus žemės sklypo pardavimui, siekė bent iš dalies atsiskaityti pagal Susitarimą, kadangi siūlė 2018–2020 m. laikotarpiu, kol vyksta žemės sklypo pardavimas, sumokėti ieškovams 17 000 Eur sumą (atsakovo atsiliepimo į ieškinį priedas).

31. Teisėjų kolegija nesutinka su ieškovų teiginiais, kad siūlomais pakeitimais Susitarimo vykdymo tvarka taptų aiškesnė ir nevaržytų nė vienos iš Susitarimo šalių. Konkretizavus terminą, per kurį turi būti perleistas žemės sklypas, ir atsiskaitymo su ieškovais būdą, kiltų grėsmė iš esmės paneigti atsakovo valią, susiformavusią sudarant Susitarimą. Kaip šioje nutartyje jau buvo minėta, šalys, sudarydamos Susitarimą, nenumatė konkretaus atsiskaitymo termino, o šią prievolę susiejo su žemės sklypo pardavimu už rinkos kainą, kadangi toks susitarimas atitiko abiejų šalių interesus ir leido žemės sklypą parduoti abiem šalims palankiausiomis sąlygomis. Jeigu teismine tvarka būtų nustatytas konkretus žemės sklypo pardavimo terminas, tai galėtų lemti, jog sklypas būtų parduodamas skubotai ir ne palankiausiomis šalims sąlygomis. Kita vertus, nėra pagrindo spręsti, kad per konkretų teismo nustatytą terminą galėtų įvykti žemės sklypo pardavimas būtent už ieškovų nurodomą kainą ir kad tokia kaina tenkintų abi šalis (ne tik ieškovus, bet ir atsakovą). Ieškovų alternatyvus siūlymas pakeisti Susitarimą numatant atsakovo pareigą perleisti ieškovams 1/3 dalį žemės sklypo taip pat iš esmės kertasi su šalių turėta valia Susitarimo sudarymo metu, kadangi Susitarimu nebuvo tariamasi dėl žemės sklypo dalies perleidimo ieškovams ir bendrosios dalinės nuosavybės sukūrimo.

32. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinės instancijos teismo posėdyje ieškovų atstovo nurodyta papildoma Susitarimo vykdymo suvaržymo aplinkybė – galbūt pasikeitusi žemės sklypo vertė, taip pat šalių derybų dėl taikos sutarties sudarymo metu (tiek pirmosios instancijos, tiek apeliacinės instancijos teismuose) svarstytos aplinkybės apie galimybes žemės sklype statyti gyvenamąjį namą, pasikeitusį žemės sklypo statusą (galbūt pasikeitusią žemės sklypo naudojimo paskirtį ir naudojimo būdą), nei ieškovų 2020 m. rugpjūčio 5 d. pasiūlyme atsakovui pakeisti Susitarimo sąlygas, nei teismui pateiktuose procesiniuose dokumentuose nebuvo įvardytos kaip tos, dėl kurių įvyko esminis Susitarimo vykdymo suvaržymas, atsakovas dėl šių aplinkybių galimos įtakos Susitarimo vykdymui ir sąlygų pakeitimui pozicijos neišreiškė, todėl tokių aplinkybių aiškinimasis ir jų įtaka Susitarimo vykdymui nepatenka į nagrinėjamo ginčo ribas.

Dėl procesinės bylos baigties ir bylinėjimosi išlaidų

33. Apibendrindama išdėstytus argumentus teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės teisingai įvertino byloje susiklosčiusią situaciją ir pagrįstai nusprendė, jog ieškovai neįrodė CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygų, t. y., kad po Susitarimo sutarymo atsirado ar paaiškėjo aplinkybės, fundamentaliai pakeitusios sutartinių prievolių pusiausvyrą, kurių ieškovai negalėjo protingai numatyti ir kontroliuoti bei nebuvo prisiėmę tokių aplinkybių atsiradimo rizikos, dėl kurių būtų pagrindas pakeisti Susitarimą. Todėl skundžiamas pirmosios instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas, o ieškovų apeliacinis skundas atmestinas.

34. Kadangi ieškovų apeliacinis skundas atmetamas, atsakovui iš ieškovų priteistinos bylinėjimosi išlaidos, patirtos apeliacinės instancijos teisme. Atsakovas pateikė duomenis, kad bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme patyrė 895 Eur išlaidų už advokato teisinę pagalbą parengiant atsiliepimą į apeliacinį skundą ir dalyvaujant 2022 m. gruodžio 1 d. teismo posėdyje. Šios išlaidos atitinka bylos sudėtingumą, advokato darbo ir laiko sąnaudas, neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85, pagrindu apskaičiuotų didžiausių už tokio pobūdžio teisines paslaugas priteistinų išlaidų sumų, yra pagrįstos ir realiai patirtos, todėl priteistinos iš ieškovų.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 331 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2022 m. vasario 22 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovui S. K. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) iš ieškovų J. J. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) ir V. J. (asmens kodas (duomenys neskelbtini) lygiomis dalimis 895 Eur (aštuonis šimtus devyniasdešimt penkis eurus) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme.

Teisėjai Marius BajorasLaima RibokaitėAlma Urbanavičienė