Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis

Įžanginė dalis

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas), Janinos Januškienės ir Gintaro Kryževičiaus (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ir atsakovo Vilniaus miesto savivaldybės kasacinius skundus dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ieškinį atsakovui individualiai įmonei Sperauskų firmai ,,Elodėja“ dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą, iškeldinimo iš negyvenamųjų patalpų ir skolos už nuomą ir komunalines paslaugas išieškojimo ir atsakovo individualios įmonės Sperauskų firmos ,,Elodėja“ priešieškinį ieškovui viešajai įstaigai Naujosios Vilnios poliklinikai, atsakovui Vilniaus miesto savivaldybei dėl permokėtų nuomos mokesčio, išlaidų už komunalines paslaugas ir turto pagerinimo išlaidų priteisimo.

Aprašomoji dalis

nustatė:

I. Ginčo esmė

Ieškovas viešoji įstaiga Naujosios Vilnios poliklinika kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė: nuo 2002 m. gruodžio 15 d. nutraukti negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos 2000 m. sausio 28 d. sutartį su atsakovu IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“; iškeldinti atsakovą iš negyvenamųjų patalpų Vilniuje, Parko g. 2, įpareigojant atlaisvinti patalpas per 14 dienų nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos; priteisti iš atsakovo 28 379,88 Lt nuomos mokesčio, 6551,07 Lt išlaidų už komunalines paslaugas, 0,2 procento delspinigių (2 328,34 Lt) ir 5 procentų dydžio metines palūkanas (1 863 Lt).

Ieškovas nurodė, kad šalys 2000 m. sausio 28 d. sudarė negyvenamųjų pastatų ir patalpų Vilniuje, Parko g. 2, nuomos sutartį, kurios galiojimo terminas 2001 m. gruodžio 29 d. buvo pratęstas iki 2002 m. gruodžio 31 d., bet ne ilgiau kaip iki negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Atsakovas įsipareigojo mokėti kas mėnesį po 1448,20 Lt (po 17,10 Lt už vieną kv. m) nuomos mokesčio, sumokėti už nuomojamų patalpų eksploatavimo, komunalines, ryšių paslaugas ir žemės mokestį. Atsakovas nuo 2002 m. sausio 1 d. iki 2003 m. liepos 31 d. nuomos bei komunalinių paslaugų mokesčių nemokėjo, todėl liko skolingas iš viso 34 930,95 Lt (28 379,88 Lt nuomos mokesčio ir 6551,07 Lt mokesčių už komunalines paslaugas).

Atsakovo nuomojamos patalpos Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2002 m. birželio 5 d. sprendimu Nr. 587 įtrauktos į Vilniaus miesto savivaldybės papildomą privatizavimo objektų sąrašą.

Ieškovas 2002 m. rugpjūčio 30 d., 2002 m. gruodžio 9 d. raštais įspėjo atsakovą apie sutarties nutraukimą ir pareigą perduoti patalpas ieškovui.

Atsakovas individuali įmonė Sperauskų firma ,,Elodėja“ pareiškė priešieškinį ieškovui viešajai įstaigai Naujosios Vilnios poliklinikai, kuriuo prašė: pripažinti, kad negyvenamųjų patalpų ir pastatų nuomos 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d. sutarčių 1 punkte neteisingai apskaičiuotas ir nustatytas 17,10 Lt už vieną kv. m nuomos mokestis per mėnesį; priteisti iš ieškovo permokėtą 16 358,89 Lt nuomos mokestį, 6771,43 Lt išlaidų už komunalines paslaugas; priteisti iš ieškovo ir (arba) iš Vilniaus miesto savivaldybės 112 517 Lt pagerinimo išlaidų, įskaitant šias sumas į nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčių kainą.

Atsakovas nurodė, kad iš ieškovo viešo konkurso būdu 1993 m. rugsėjo 22 d. išsinuomojo 49,85 kv. m ploto negyvenamąsias patalpas, pagal 1994 m. liepos 22 d. sutartį – papildomai 36,36 kv. m. Šalys 1996 m. balandžio 26 d. protokolu patikslino plotus – atitinkamai 53,75 kv. m ir 30,94 kv. m. Šios sutartys buvo pratęsiamos, nuomos mokestis indeksuojamas įstatymų nustatyta tvarka. Tačiau 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d. sutartyse buvo nustatytas per didelis nuomos mokestis – po 17,10 Lt už vieną kv. m. Apskaičiuojant tokį nuomos mokestį buvo pažeista Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų 1997 m. gegužės 22 d. įsakymu Nr. 153/45 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka (toliau – Tvarka), nes į formulę turėjo būti įtraukta ne registro įmonės nustatyta pastato vertė - 394 851 Lt, o neindeksuota pastato likutinė vertė – 31 508,16 Lt. Dėl to atsakovas 1999–2002 m. laikotarpiu sumokėjo 16 358,89 Lt nuomos mokesčio daugiau nei turėjo būti apskaičiuota pagal nustatytą tvarką. Atsakovas nurodė, kad ieškovas neteisingai apskaičiavo PVM mokesčius už komunalines paslaugas ir mokesčius už elektros energiją, todėl iš ieškovo atsakovui priteistina permokėta šių mokesčių suma 6 771,43 Lt. Nuomos sutarčių galiojimo laikotarpiu atsakovas padarė patalpų pagerinimus, kuriems pagal nuomos sutartį nebuvo reikalingas nuomotojo leidimas, už 112 517 Lt. Atsakovas kreipėsi dėl pagerinimo išlaidų atlyginimo į Vilniaus miesto savivaldybę, tačiau ji nepagrįstai nesutiko atlyginti pagerinimo išlaidų.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2005 m. balandžio 20 d. sprendimu ieškinį ir priešieškinį patenkino iš dalies: nutraukė negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos 2000 m. sausio 28 d. sutartį nuo 2002 m. gruodžio 15 d.; nusprendė iškeldinti atsakovą IĮ Sperauskų firmą ,,Elodėja“ iš negyvenamųjų patalpų Vilniuje, Parko g. 2, įpareigojant atlaisvinti patalpas per 14 dienų nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos; kitas ieškinio ir priešieškinio dalis atmetė.

Pirmosios instancijos teismas nurodė, kad nėra pagrindo nutraukti sutartį prieš terminą dėl patalpų įtraukimo į privatizuojamų objektų sąrašą, nes sutarties terminas buvo apibrėžtas įtraukimu į privatizavimo programą, o ne į privatizuojamų objektų sąrašą. Teismas patenkino ieškovo reikalavimą nutraukti nuomos sutartį nuo 2002 m. gruodžio 15 d. CK 6.847 ir 6.497 straipsnių pagrindu, t. y. dėl mokesčių nemokėjimo, nurodęs, kad atsakovas neneigė fakto, jog nuo 2002 m. pradžios mokesčių nemokėjo. Atsakovas buvo įspėtas dėl mokesčių įsiskolinimų sumokėjimo būtinumo. Nepripažinta pagrįsta priežastis nemokėti net dalies mokesčių dėl to, kad tarp šalių kurį laiką vyko ginčai dėl mokesčių apskaičiavimo pagrįstumo.

Nepagrįstais pripažįstami ieškovo ir atsakovo pagal priešieškinį Vilniaus miesto savivaldybės argumentai, kad skaičiuojant ginčo patalpų nuomos kainą likutinės pastato vertės nebuvo galima nustatyti dėl duomenų stokos, nes, ruošiant patalpas privatizuoti, Vilniaus miesto savivaldybė 2002 m. sausio 1 d. nustatė šio pastato likutinę vertę – 31 508,16 Lt ir ši vertė yra daugiau kaip dešimt kartų mažesnė nei įtraukta į formulę suma. Teismas padarė išvadą, kad net nesant galimybės nustatyti pastato likutinės vertės dėl techninės ir kitokios dokumentacijos trūkumo, turėjo būti vadovaujamasi šios Tvarkos 6 punktu ir turėjo būti pavesta likutinę vertę nustatyti komisijai. Vilniaus miesto savivaldybei 1997 m. perduodant ieškovui patalpas pagal panaudos sutartį, perdavimo metu buvo fiksuojama likutinė patalpų vertė – 42 667 Lt. Atsakovas buvo silpnesnioji sutarties šalis, nes buvo ilgalaikis nuomininkas, remontavęs patalpas, todėl, siekdamas nepertraukiamai ir stabiliai tęsti savo verslą, buvo suinteresuotas tęsti nuomos sutartis, nors ir ne itin palankiomis sutarties sąlygomis, o nuomotojas faktiškai galėjo tuo naudotis ir diktuoti sąlygas dėl nuomos mokesčio dydžio. Nuspręsta, kad 1999 m. sutartyse 17,10 Lt už vieną kv. m nuomos kaina buvo nustatyta nepagrįstai. Kadangi paskutinė šalių nustatyta 1996 m. sutartyje Nr. 1 nuomos mokesčio kaina už vieną kv. m buvo 10 Lt (be PVM), tai pripažinta, kad sudarant 1999 m. ir vėlesnes sutartis turėjo būti vadovaujamasi Tvarkos 19 punkto nuostata, jog pasibaigus sutarties terminui nuomininkas, tvarkingai vykdęs nuomos sutartimi prisiimtas pareigas, turi pirmenybės teisę atnaujinti (pratęsti) nuomos sutartį ne konkurso tvarka, o nuomotojas, atnaujindamas (pratęsdamas) nuomos sutartį, turi vadovautis šios Tvarkos 5 punktu, tačiau nuomininkui apskaičiuota vieno kv. m bendrojo ploto metinė nuomos kaina turi būti ne mažesnė už tą, kurią jis mokėjo iki sutarties termino pasibaigimo. Ieškovas nepateikė įrodymų, kad tinkamai vykdant Tvarkos reikalavimus, t. y. įtraukiant į formulę likutinę patalpų vertę, anksčiau buvusi šalių sutarta nuomos kaina po 1999 m. turėtų būti didesnė nei 10 Lt už kv. m (be PVM). Nepagrįstais pripažinti ir atsakovo argumentai, kad nuomos mokestis turėjo būti 8,47 Lt už vieną kv. m.

Pirmosios instancijos teismas priėjo prie išvados, kad nustačius 11,80 Lt (10 Lt + 18 proc. PVM) už vieną kv. m nuomos mokestį, per laikotarpį nuo 1999 m. sutarčių sudarymo iki ieškinyje nurodyto termino, t. y. 2003 m. liepos mėnesio, atsakovas IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“ ieškovui turėjo sumokėti 46 230 Lt. Iš ieškovo pateiktų duomenų matyti, kad atsakovas per 1999–2002 m. laikotarpį sumokėjo 58 331 Lt. Iš šios sumos atėmus 8000 Lt nuomos mokestį už laikotarpį, kol nuomos mokestis nebuvo padidintas, t. y. nuo 1999 m. sausio 1 d. iki 1999 m. birželio 16 d., nustatyta, kad IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“ laikotarpiu nuo 1999 m. birželio 16 d. iki 2002 m. pabaigos sumokėjo 50 331 Lt nuomos mokesčio, t. y. atsakovas yra sumokėjęs 4101 Lt nuomos mokesčio daugiau, nei būtų turėjęs mokėti už laikotarpį nuo 1999 m. sutarčių sudarymo iki 2003 m. liepos mėnesio (50 331 Lt–46 230 Lt). Dėl to ši ieškinio dalis atmesta, o priešieškinis patenkintas iš dalies dėl 4101 Lt sumos priteisimo (CK 6.237 straipsnio 1 dalis).

Sprendime nurodoma, kad pagal negyvenamųjų patalpų nuomos 1996 m. spalio 17 d. sutarties 5.2 ir 5.4 punktus IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“ turėjo teisę atlikti kai kuriuos patalpų remonto darbus ir be nuomotojo raštiško leidimo, tačiau į išlaidų atlyginimą nuomininkas turi teisę tik tais atvejais, kai pagerinimai padaryti šalių susitarimu. Tiek ieškovas, tiek Vilniaus miesto savivaldybė neigė kokio nors susitarimo dėl patalpų pagerinimo buvimą, atsakovas įrodymų apie tokio susitarimo buvimą taip pat nepateikė. Nė viename rašytiniame įrodyme ar ekspertizės akte nekonstatuota darbų, susijusių su pastato pagrindinių laikančiųjų konstrukcijų atstatymu, o tiek pagal sutarčių, tiek pagal Vilniaus miesto tarybos 2001 m. vasario 28 d. sprendimu patvirtintos Nuomininko nuomos metu privatizavimo objektui (statiniui) pagerinti padarytų išlaidų atlyginimo objekto privatizavimo metu tvarkos 4 punktą tik į tokio pobūdžio darbų atlikimą investuotos lėšos galėjo būti įskaitytos į nuomos mokestį, be to, tik esant susitarimui dėl tokio remonto (1996 m. spalio 17 d. sutarties 5.3 punkto 2 dalis).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. gruodžio 11 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2005 m. balandžio 20 d. sprendimą pakeitė: sprendimo dalį, kuria 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutartis, sudaryta viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ir individualios įmonės Sperauskų firmos ,,Elodėja“, nutraukta, panaikino ir ieškinio dalį dėl 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutarties nutraukimo atmetė; priteistą iš viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos individualiai įmonei Sperauskų firmai ,,Elodėja“ sumą padidino iki 30 225,40 Lt, priteistą žyminį mokestį padidino iki 906,75 Lt; kitas pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis paliko nepakeistas.

Apeliacinės instancijos teismas nutartyje nurodė, kad šalių ginčas dėl nuomos mokesčio dydžio apskaičiavimo kilo laikotarpiu nuo 1999 m. birželio 16 d. iki 2002 m. pabaigos. Ginčo laikotarpiu negyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką reglamentavo Vyriausybės 1997 m. gegužės 9 d. nutarimas Nr. 448 „Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos bei panaudos“ bei Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybės reikalų ministerijų įsakymu Nr. 153/45 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka, kurios 5 punkte nustatyta, kaip apskaičiuojama išnuomoto vieno kvadratinio metro bendrojo ploto pradinė metinė nuomos kaina, pateikta formulė, į kurią įrašomi Tvarkoje nustatyti duomenys, tarp jų neindeksuota išnuomojamo negyvenamojo ploto likutinė balansinė vertė pagal 1990 m. sausio 1 d. būklę, atsižvelgiant į nusidėvėjimo dydį. Dėl šių duomenų teisingumo tarp šalių kilo ginčas.

Nuo 1999 m. birželio 16 d. atsakovui buvo nustatyta mokėti po 17,10 Lt už vieną nuomojamo bendrojo ploto kvadratinį metrą. Apskaičiuojant vieno kvadratinio metro kainą, į formulę įrašyta ne likutinė neindeksuota balansinė patalpų vertė, o registro įmonės nustatyta patalpų kaina.

Nepagrįstu pripažintas ieškovo argumentas, kad nebuvo žinoma balansinė likutinė patalpų vertė, todėl remtasi registro įmonės nustatyta patalpų verte. Patalpas Vilniuje, Parko g. 2, 1994 m. kovo 28 d. aktu Vilniaus miesto savivaldybės Vietinio ūkio skyrius perdavė ieškovui. Perdavimo akte nurodyta pradinė patalpų vertė ir nusidėvėjimo vertė. 1997 metais, perduodant patalpas ieškovui pagal panaudos sutartį, patalpų likutinė vertė nurodyta 42 667,77 Lt. Vilniaus miesto savivaldybei įregistruojant patalpas nuosavybės teise Nekilnojamojo turto registre, registro įmonei savivaldybė pateikė duomenis apie pradinę ir likutinę vertę 1997 m. gruodžio 10 d. ir patalpų balansinę vertę, atskaičiavus nusidėvėjimą, kuri buvo 34 089,31 Lt. Nurodytos aplinkybės rodo, kad ginčo patalpų likutinė balansinė vertė buvo žinoma.

Nors Tvarkoje nustatyta nuomos kainos apskaičiavimo tvarka savivaldybėms yra tik rekomendacinė, tačiau Vilniaus miesto savivaldybė pati pasirinko Tvarkoje nustatytą nuomos kainos apskaičiavimo formulę ir, į ją įrašydama ne likutinę balansinę patalpų vertę, nustatė 17,10 Lt už vieną kvadratinį metrą. Vilniaus miesto savivaldybei likutinė balansinė vertė buvo žinoma, todėl ji, nustatydama nuomos kainą ir taikydama Statybos ir urbanistikos bei Valdymo reformų ir savivaldybės reikalų ministerijų nustatytą tvarką, į formulę turėjo įrašyti 34 088,31 Lt likutinę balansinę vertę.

Nutartyje padaryta išvada, kad pirmosios instancijos teismas, ginčijamu laikotarpiu nustatydamas nuomos mokesčio dydį 10 Lt už vieną kvadratinį metrą, nuosekliai ir pagrįstai vadovavosi Tvarka.

Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nuomos sutartį nutraukė nuo 2002 m. gruodžio 15 d. tuo pagrindu, jog atsakovas nemoka nuomos mokesčio. Tačiau nuomos sutarties nutraukimas tuo pagrindu, kad atsakovas nemoka nuomos mokesčio, pripažintas nepagrįstu, nes byloje nustatyta, kad atsakovas nuomos mokesčio ieškovui yra sumokėjęs daugiau, nei jam priklauso. Nuomos sutartis baigiasi, kai sueina sutarties pasibaigimo terminas (CK 6.496 straipsnis). Šalių sudaryta 2001 m. gruodžio 29 d. sutartis pasibaigė 2002 m. gruodžio 31 d. Nepagrįstas atsakovo motyvas, kad ginčo patalpos dar yra neįtrauktos į privatizavimo programą, todėl sutarties terminas nepasibaigęs. Atsakovas IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“ neteisingai aiškina nuomos sutarties 3 punkto sąlygas. Jame nustatyta, kad sutarties terminas yra iki 2002 m. gruodžio 1 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Tai reiškia, kad, patalpas įtraukus į privatizavimo programą, nuomos sutartis pasibaigtų, nors sutartimi nustatytas 2002 m. gruodžio 31 d. terminas dar būtų ir nesuėjęs.

Nuomos sutarčiai pasibaigus atsakovas ieškovui patalpų negrąžino, todėl pagal CK 6.499 straipsnio 2 dalį privalo mokėti nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą.

Dėl reikalavimo atlyginti nuomojamo daikto pagerinimo išlaidas pagrįstumo apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad ekspertizės aktu nustatyta, jog atsakovas nuomojamų patalpų remontą atliko 1995-1998 metų laikotarpiu. Tuo laikotarpiu galiojusio 1994 m. CK normose nustatyta, kad nuomojamo turto einamąjį remontą nuomininkas privalo daryti savo sąskaita, o nuomotojas privalo savo sąskaita daryti kapitalinį išnuomoto turto remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymas arba sutartis (CK 307 straipsnis, 306 straipsnio 1 dalis). Iki 1996 m. spalio 17 d. nuomos sutarties sudarymo patalpų kapitalinio remonto darymo sąlygos nuomos sutartimis šalių apskritai nebuvo aptartos. 1996 m. nuomos sutartyje buvo numatyta, kad šalių susitarimu kapitalinis remontas, susijęs su nuomininko veikla, gali būti atliekamas nuomininko lėšomis. Nagrinėjant bylą apeliacine tvarka, atsakovas nurodė, kad patalpų pagerinimo išlaidos sudaro 53 615,12 Lt: langų remontas – 2985,96 Lt, langų radiatorių dažymas – 1530,96 Lt, medinių palangių remontas – 8749,01 Lt, dviejų sanitarinių mazgų įrengimas – 12 367,40 Lt, lubų sutvarkymo darbai – 6 924,15 Lt, elektros instaliacijos darbai – 15 601 Lt, apsauginės ir priešgaisrinės signalizacijos įrengimas – 4786,43 Lt. Iš šių išvardytų darbų kapitaliniam remontui priskiriami elektros instaliacijos darbai, apsauginės ir priešgaisrinės signalizacijos, sanitarinių mazgų įrengimas. Šie darbai yra priskiriami prie naujų inžinerinių sistemų įrengimo, todėl laikomi kapitaliniais darbais. Kiti darbai, už kuriuos atsakovas prašo priteisti iš ieškovo išlaidas, turėtas atliekant šiuos darbus, priskiriami prie paprasto (einamojo) remonto. Vieni darbai priskirti kapitaliniams darbams, kiti – paprastiesiems, vadovaujantis Statybinio techninio reglamento STR 1.01.08:2002 nuostatomis bei Statybos įstatymu.

Pagal 1964 m. CK 306 straipsnį kapitalinį remontą privalo daryti nuomotojas. Ieškovas tokių darbų neatliko. Iki 1996 m. nuomos sutartyje kapitalinio remonto sąlygos nebuvo aptartos. 1996 m. nuomos sutartyje buvo nustatyta, kad šalių susitarimu atsakovas savo lėšomis gali atlikti kapitalinį remontą, susijusį su jo veikla. Byloje nėra įrodymų, kad buvo toks šalių susitarimas. Tačiau teisėjų kolegija sprendė, kad kai kurie darbai buvo neatidėliotinai reikalingi, todėl atsakovas įgijo teisę išieškoti remonto kainą (1964 m. CK 306 straipsnio 2 dalis). Prie neatidėliotinų darbų priskiriami sanitarinių mazgų įrengimas, elektros instaliacijos remonto darbai, nes, neatlikus šių darbų, negalima naudotis išsinuomotomis patalpomis vykdant bet kokio pobūdžio veiklą (be vandens, kanalizacijos, sanitarinių mazgų, esant netvarkingai elektros instaliacijai). Aplinkybę, kad buvo atlikti tokio pobūdžio darbai, patvirtina patalpų apžiūros aktas, kurį pasirašė ieškovo atstovas, paties ieškovo pateiktas ekspertizės aktas bei teismo paskirtos ekspertizės aktas. Pagal ekspertizės išvadas elektros instaliacijos remonto darbų vertė - 15 601 Lt, sanitarinių mazgų įrengimo – 12 367,40 Lt. Medžiagų įsigijimo faktą patvirtina sąskaitos faktūros, prekių įsigijimo čekiai.

Nepagrįstu pripažintas ieškovo argumentas, kad UAB ,,Statybų priežiūros agentūra“, kuri atliko teismo paskirtą ekspertizę (ekspertas T. Mileris), nesuteikta teisės atlikti statybos ir remonto darbų ekspertizes, todėl negalima remtis jos išvadomis. Civiliniame procese nenustatyta imperatyvaus reikalavimo skirti teismo ekspertizę atsižvelgiant tik į Teismo ekspertizės įstatymą. Šį įstatymą galima taikyti tiek, kiek jis neprieštarauja CPK nuostatoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 6 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-452/2006). Teismo paskirtą ekspertizę atliko UAB ,,Statybų priežiūros agentūra“ ekspertas T. M. Jis turi reikiamą kvalifikaciją atsakyti į teismo pateiktus klausimus dėl statybos ir remonto darbų. Tai patvirtina jo kvalifikacinis atestatas: atestuotas statinio projekto dalies vadovu ypatingiems statiniams (projekto dalis ekonominė). Dėl to teisėjų kolegija sprendė, kad ekspertas T. M. pagal turimą kvalifikaciją turi specialių žinių atlikti patalpų Vilniuje, Parko g. 2, statybos ir remonto darbų ekonominę ekspertizę (CPK 212 straipsnis).

III. Kasacinių skundų ir atsiliepimų į kasacinius skundus teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas viešoji įstaiga Naujosios Vilnios poliklinika prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties dalį, paliekant nepakeistą nutarties dalį, kuria atmesta ieškovo ieškinio dalis dėl negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutarties nutraukimo, ir priimti dėl šios dalies naują sprendimą – atmesti atsakovo priešieškinį ir tenkinti ieškovo ieškinį priteisti iš atsakovo 28 379,88 Lt nuomos mokesčio skolą, 2199,24 Lt delspinigių.

1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, nustatytas CK 6.193 straipsnyje, nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos sutarčių aiškinimo taisyklių taikymo ir aiškinimo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000; 2004 m. rugsėjo 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-411/2004).

Netinkamai išaiškinęs sutartis, teismas nepagrįstai taikė 1964 m. CK 306 straipsnį ir padarė neteisingą išvadą, kad ieškovas privalėjo savo lėšomis daryti nuomojamų patalpų kapitalinį remontą. Pagal sisteminio sutarčių aiškinimo principo reikalavimus sutarčių sąlygos, dėl kurių kilo ginčas, turi būti aiškinamos atsižvelgiant į visą sutarčių kontekstą, abiejų šalių tikruosius ketinimus. Bylos šalių elgesys rodo, kad tikrieji jų ketinimai buvo patalpų laikina nuoma, o ne jų kapitalinis remontas, nes patalpoms remonto nereikėjo. Nuomininkas 1993–1996 metais ne tik kapitalinio, bet jokio remonto nedarė, mokėjo nuomą ir komunalinius mokesčius. Pasibaigus 1993 m. rugsėjo 22 d. sutarties terminui, šalys 1996 m. spalio 17 d. sudarė nuomos sutartį dėl tų pačių patalpų, pasirašė jų perdavimo aktą. Nei sutartyje, nei perdavimo akte nenurodyta, kad pagal ankstesnę 1993 m. liepos 22 d. sutartį nuomininkas būtų atlikęs patalpų kapitalinį remontą ar perplanavimą arba kad tokie darbai būtini atlikti. Pasibaigus 1994 m. liepos 2 d. nuomos sutarčiai ir sudarius dėl tų pačių patalpų 1999 m. liepos 22 d. sutartį, pasibaigus 1996 m. spalio 17 d. ir sudarius 1999 m. birželio 16 d. dėl tų pačių patalpų nuomos sutartį, pasibaigus sutarčių terminui ir sudarius 2000 m. sausio 28 d. dėl tų pačių patalpų vieną sutartį ir vėlesnėse sutartyse bei jų prieduose nenurodyta, kad nuomininkas būtų atlikęs kapitalinį remontą arba kad reikia jį atlikti.

2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė CPK 185 straipsnio reikalavimą įrodymus vertinti, vadovaujantis įstatymais. Pagal galiojantį CPK 178 straipsnį ir 1964 m. CPK 58 straipsnį nuomininkas, pagerinęs nuomotą daiktą, turi leistinomis įrodinėjimo priemonėmis įrodyti turėtų išlaidų dydį.

3. Teismas taip pat netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, nustatytas CK 6.193 straipsnyje sprendžiant klausimą dėl nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarkos.

Atsakovas pasirašė ir vykdė 1999 m. birželio 16 d. ir 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d., 2001 m. balandžio 2 d., 2001 m. gruodžio 29 d. nuomos sutartis, pagal kurias atsakovas įsipareigojo ir mokėjo 17,10 Lt už vieną kv. m nuomos mokestį. Be to, atsakovas pasirašė 2002 m. sausio 9 d. sutartį Nr. 4, kuria įsipareigojo ir iki 2002 m. vasario 28 d. sumokėjo 4626,64 Lt nuomos mokesčio įsiskolinimą už 2001 metus, kuris buvo skaičiuojamas 17,10 Lt už vieną kv. m. Pagal 2001 m. gruodžio 29 d. nuomos sutartį atsakovas nors ją pasirašė, tačiau nuomos mokesčio nemoka nuo 2002 m. sausio 1 d. iki šiol. Teismas šių įrodymų nevertino, taip pažeisdamas CPK 185 straipsnį.

Teismas, išvados argumentus dėl 17,10 Lt už vieną kv. m. nuomos kainos sutartyse, neįvertinęs, kad turtas priklauso savivaldybei, nepagrįstai grindė 1997 m. gegužės 22 d. Statybos ir urbanistikos bei Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų įsakymu Nr. 153/45 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka, kurios taikymas savivaldybėms priklausantiems pastatams ir patalpoms yra rekomendacinis. Kadangi ginčo patalpos priklauso savivaldybei, kuri jų nuomos kainas ir nustatė, tai teismai turėjo taikyti Savivaldos įstatymą ir Valstybės ir savivaldybės turto valdymo, naudojimo ir disponavimo įstatymą, kuriuose nustatyta, kad nuomojamų patalpų nuomos tvarką nustato savivaldybės taryba.

Kasaciniu skundu atsakovas pagal priešieškinį Vilniaus miesto savivaldybė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – priešieškinį atmesti, ieškinį patenkinti.

1. Neteisinga yra teismo išvada, kad 1999 metais ir vėliau ginčo šalių sudarytose patalpų nuomos sutartyse vieno kv. m nuomos kaina 17,10 Lt buvo nustatyta nepagrįstai. Teismas savo išvadą grindė Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkos, patvirtintos Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų 1997 m. gegužės 22 d. įsakymu Nr. 153/45, nuostatomis, kurių taikymas savivaldybėms priklausantiems negyvenamiesiems pastatams ir patalpoms pagal šio įsakymo 2 punktą yra rekomendacinis. Abiejų instancijų teismai, nurodydami, kad nuomos mokestis yra 10 Lt (be PVM), faktiškai pripažino negaliojančia 1999 m. birželio 6 d. sutarties ir vėlesnių sutarčių 1 punkto sąlygą, kad nuomos mokestis yra 17,10 Lt, tačiau nenurodė, kokiu konkrečiu teisiniu pagrindu šių sutarčių 1 punkto sąlyga buvo pripažinta negaliojančia, nenurodė, kokių konkrečių imperatyvių normų ar įstatymų reikalavimų sudarytos sutartys neatitinka ar jiems prieštarauja.

2. Byloje nustatyta, kad nebuvo nei ieškovo, nei Vilniaus miesto savivaldybės sutikimo dėl patalpų pagerinimo. Pagal 1964 m. CK 316 straipsnį, išnuomoto turto pagerinimas, nepriklausomai, su kokiu remontu – einamuoju ar kapitaliniu tie pagerinimai yra susiję. Tokia įstatymo nuostata paaiškinama nuosavybės neliečiamumo principu, pagal kurį bet kokie daikto pagerinimai ar pakeitimai gali būti daromi tik savininkui sutikus. Turtas negali būti gerinamas ne nuomotojo, kuris paprastai yra išnuomoto turto savininkas, žinios. Jeigu nuomininkas turtą gerina pažeisdamas turto savininko interesą žinoti, kas norima su jo turtu daryti bei ignoruojant įstatymo reikalavimus, tai reiškia, kad pats nuomininkas elgiasi neteisėtai ir nesąžiningai bei veikia savo rizika. Darytina išvada, kad teismas, priteisdamas pagerinimo išlaidas, pažeidė 1964 m. CK 306, 316 straipsnius, reglamentuojančius turto pagerinimo išlaidų atlyginimą, CK 6.193 straipsnį ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nustatytas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2000 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000) sutarčių aiškinimo taisykles, netinkamai aiškino 1996 m. spalio 17 d. sutarties 5.2, 5.3 punktus.

3. Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į Vilniaus miesto savivaldybės prašymą ištaisyti pirmosios instancijos teismo klaidą pašalinant savivaldybę kaip atsakovą byloje.

Kasatoriaus teigimu, pirma, 1964 m. CK 316 straipsnyje, CK 6.501 straipsnyje teisiniai santykiai daikto pagerinimo atveju nustatyti tik tarp daikto nuomotojo ir nuomininko. Byloje nustatyta, kad nuomotojas yra viešoji įstaiga Naujosios Vilnios poliklinika, o ne Vilniaus miesto savivaldybė. Antra, įtraukiant dalyvauti byloje savivaldybę kaip atsakovą pagal „Elodėja“ priešieškinį, buvo ne tik pažeistos CPK 45 straipsnio 1 dalies, 143 straipsnio normos, bet ir nukrypta nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teismų praktikos 2001 m. balandžio 4 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-360/2001. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas joje yra išaiškinęs, kad priešieškinis yra ieškinio pareiškimas, kurį jau iškeltoje civilinėje byloje atsakovas pareiškia ieškovui. Jeigu atsakovas reiškia reikalavimus ne tik ieškovui, bet ir kitiems asmenims, tai dėl reikalavimų dalies, dėl ieškovo, priešpriešinis pareiškimas gali būti laikomas priešieškiniu. Priešinio ieškinio reikalavimų, kurie nukreipti ne ieškovui dalyje, nėra priešinio ieškinio pareiškimo požymių. Tai turi būti kvalifikuojama kaip savarankiški reikalavimai, dėl kurių paprastai užvedama atskira civilinė byla.

Pareiškimu dėl prisidėjimo prie Vilniaus miesto savivaldybės kasacinio skundo ieškovas prašo jį patenkinti.

Atsiliepimu į ieškovo kasacinį skundą atsakovas individualios įmonės Sperauskų firma „Elodėja“ prašo jį atmesti. Atsakovas nurodo šiuos argumentus:

1. Teismas remdamasis ekspertizės aktu skundžiamoje nutartyje sprendė, kad atsakovas nuomojamų patalpų remontą atliko 1995-1998 metų laikotarpiu, ir padarė teisingą išvadą, jog ginčui turi būti taikomos 1964 m. CK normos, pagal kurias nuomojamo turto einamąjį remontą nuomininkas privalo daryti savo sąskaitą, o nuomotojas privalo savo sąskaita daryti kapitalinį išnuomoto turto remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymas arba sutartis (CK 307 straipsnis, 306 straipsnio 1 dalis). Kadangi kapitalinio remonto darbų nuomotojas neatliko, o nuomos sutartyse šio remonto sąlygos nebuvo aptartos, tai teismas pagrįstai konstatavo, kad firma „Elodėja“, vadovaujantis 1964 m. CK 306 straipsnio 2 dalimi, įgijo teisę išieškoti remonto kainą darbams, kurie buvo neatidėliotinai reikalingi.

2. Apeliacinės instancijos teismas padarė teisingą išvadą, kad pagal Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkos 5 punktą į formulę apskaičiuojant nuomos kainą už patalpas, kurios yra pastatuose, pastatytuose iki 1990 metų, turėjo būti įrašoma neindeksuota išnuomojamo negyvenamojo ploto likutinė balansinė vertė. Skundžiamoje nutartyje pažymima: kadangi Vilniaus miesto savivaldybė pati pasirinko Tvarkoje nustatytą nuomos kainos apskaičiavimo formulę ir jai buvo žinoma likutinė balansinė patalpų vertė, tai savivaldybė, nustatydama nuomos kainą ir taikydama Tvarką, į formulę turėjo įrašyti 34 088,31 Lt likutinę balansinę vertę. Taip apskaičiuota nuomos kaina - 1,47 Lt už vieną kv. m. Be to, teismas kasatoriaus ginčijamą kainos apskaičiavimo principą pagrįstai pripažino visiškai atitinkančiu ir Tvarkos 19 punkto, taikomo nuomos sutarčių pratęsimo atveju, reikalavimą, kad nuomininkui apskaičiuota vieno kvadratinio metro bendrojo ploto metinė nuomos kaina turi būti ne mažesnė už tą, kurią jis mokėjo iki sutarties termino pratęsimo.

Atsiliepimu į Vilniaus miesto savivaldybės kasacinį skundą atsakovas individualios įmonės Sperauskų firma „Elodėja“ prašo jį atmesti. Atsakovas iš esmės nurodo tuos pačius argumentus kaip ir atsiliepime į ieškovo kasacinį skundą. Papildomai dėl kasatoriaus teiginių, kuriais jis neigia jo įtraukimo į bylą atsakovu pagrįstumą, nurodoma, kad, vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimu 2001 m. balandžio 4 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-360/2001, darytina išvada, kad firmos „Elodėja“ priešinis ieškinys buvo priimtas pagrįstai, pirmosios instancijos teismas, laikydamasis civilinių bylų nagrinėjimo koncentruotumo principo, teisingai sujungė priešieškiniu pareikštus reikalavimus atsakovams Vilniaus miesto savivaldybei ir viešajai įstaigai Naujosios Vilnios poliklinikai.

Motyvuojamoji dalis

konstatuoja:

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Atsakovas IĮ Sperauskų firma ,,Elodėja“ patalpas Vilniaus mieste, Parko g. 2, iš ieškovo nuomojo nuo 1993 metų. Ginčas tarp ieškovo (nuomotojo) ir atsakovo (nuomininko) dėl nuomos mokesčio dydžio apskaičiavimo kilo laikotarpiu nuo 1999 m. birželio 16 d. iki 2002 m. pabaigos. Šiuo laikotarpiu buvo sudarytos tokios patalpų nuomos sutartys: 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d. ir 2001 m. gruodžio 29 d. Visose nurodytose sutartyse nustatytas mėnesinis nuomos mokestis už vieną kv. m buvo 17,10 Lt.

Ginčo laikotarpiu negyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką reglamentavo Vyriausybės 1997 m. gegužės 9 d. nutarimas Nr. 448 ,,Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos bei panaudos“ bei Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybės reikalų ministerijų įsakymu Nr. 153/45 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka. Šiuo įsakymu patvirtinta nuomos kainos apskaičiavimo tvarka rekomenduota vadovautis ir savivaldybėms. Vienas iš duomenų, įrašomų į formulę apskaičiuojant nuomos kainą už patalpas, kurios yra pastatuose, pastatytuose iki 1990 metų, yra neindeksuota išnuomojamo negyvenamojo ploto likutinė balansinė vertė pagal 1990 m. sausio 1 d. būklę, atsižvelgiant į nusidėvėjimo dydį. Būtent dėl šių duomenų teisingumo tarp šalių kilo ginčas, nes apskaičiuojant vieno kv. m kainą savivaldybė taikė ne likutinę neindeksuotą balansinę patalpų vertę, kaip nustatyta Tvarkoje, o registro įmonės nustatytą patalpų kainą.

Atsakovas 1995-1998 metų laikotarpiu atliko nuomojamų patalpų remontą. Iki 1996 m. spalio 17 d. nuomos sutarties sudarymo patalpų kapitalinio remonto darymo sąlygos nuomos sutartimis šalių apskritai nebuvo aptartos. 1996 m. nuomos sutartyje buvo susitarta dėl nuomojamų patalpų pagerinimų bei kapitalinio remonto darbų, už kuriuos turi būti atlyginama, apimties atliekamos nuomininko. Atsakovas įrengė sanitarinius mazgus, atliko elektros instaliacijos remonto darbus, nes, šių neatlikęs, negalėjo naudotis išsinuomotomis patalpomis pagal paskirtį.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

CPK 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu.

Dėl atsakovui nustatyto nuomos mokesčio apskaičiavimo

Byloje nustatyta, kad 1999 m. birželio 16 d., 1999 m. liepos 22 d., 2000 m. sausio 28 d. ir 2001 m. gruodžio 29 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse nustatytas mėnesinis nuomos mokestis už vieną kv. m buvo 17,10 Lt. Apeliacinės instancijos teismas pripažino, jog be teisėto pagrindo, taikant Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų 1997 m. gegužės 22 d. įsakymu Nr. 153/45 patvirtintos Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkos 5 punkte nustatytą formulę, 1 kv. metro bendrojo ploto pradinei metinei nuomos kainai nustatyti buvo įrašyta ne neindeksuota išnuomojamo negyvenamojo pastato likutinė vertė (likutinė balansinė vertė pagal 1990 m. sausio 1 d. būklę, atsižvelgus į nusidėvėjimo dydį iki nuomos mokesčio apskaičiavimo mėnesio), o Nekilnojamojo turto registro nurodyta ginčo patalpų vertė, dėl ko nepagrįstai padidintas nuomos mokestis.

Ginčo negyvenamųjų patalpų nuomos santykius, susiformavusius pirmiau nurodytų sutarčių pagrindu, reglamentavo 1964 m. CK dvidešimt devintasis skirsnis ir 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK 6 knygos XXVIII skyriaus 1-3, 7 skirsniai. Čia įtvirtintose teisės normose nustatyta taisyklė, kad nuomos mokestis yra nustatomas šalių susitarimu. Pažymėtina, jog valstybei nuosavybės teise priklausančio turto, tarp jo ir patikėjimo teise valdomo savivaldybių, nuomos mokesčio apskaičiavimo metodika įtvirtinta Vyriausybės nutarimuose bei jų pagrindu centrinių viešojo administravimo subjektų priimtuose norminiuose teisės aktuose. Šioje byloje kilęs ginčas, ar Vilniaus miesto savivaldybė taikė ir ar privalėjo taikyti Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų 1997 m. gegužės 22 d. įsakymu Nr. 153/45 patvirtintą Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarką.

Remiantis įsakymo „Dėl negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkos“ 2 punktu, savivaldybėms tik rekomenduojama vadovautis šia Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka, išnuomojant negyvenamuosius pastatus ir patalpas, priklausančias joms nuosavybės teise. Rekomendacinis teisės taikymas reiškia savivaldos institucijų diskretiškumą naudojant joms nuosavybės teise priklausantį turtą, o jo ribos sąlygojamos principų, kuriais remiasi savivalda (Vietos savivaldos įstatymo 4 straipsnis). Savivaldybei priklausančio turto, ieškovo valdomo panaudos pagrindais, nuomos santykių specifiškumą lemia ne tik turto nuosavybės forma, bet ir nuomotojo - viešosios įstaigos - teisinė padėtis – tokio turto nuoma galima tik steigėjui raštiškai sutikus (ieškovo įstatų 23.10 punktas, T. 2, b. l. 4; Viešųjų įstaigų įstatymo 3 straipsnio 1 dalis, 7 straipsnis), tai reiškė ne tik sutikimą nuomoti, bet ir nuomos mokesčio dydžio nustatymą. Tačiau ši civilinių teisinių santykių susiformavimo specifika nepaneigia savivaldybei priklausančio turto nuomos santykių komercinio pobūdžio, sutarčių laisvės principo bei juose dalyvaujančių šalių sąžiningumo sutartiniuose santykiuose imperatyvo, todėl dalyvavimui savivaldybės turtu nuomos santykiuose yra būdingas naudos siekimas, ūkinė rizika, t. y. visa, kas sietina su dalyvavimu verslo komerciniuose santykiuose samprata. Kitas svarbus aspektas yra tas, kad dalyvavimas savivaldybės turtu komercinėje veikloje ir naudos siekimas turi koreliuoti su tais tikslais, kuriuos įgyvendina savivalda, taip pat veiklos principais. Vietos savivaldos įstatymo 4 straipsnyje nustatyta, kad savivaldybės veiklos ir savivaldybės institucijų priimamų sprendimų teisėtumas reiškia, jog savivaldybės institucijų ir kitų savivaldybės viešojo administravimo subjektų veikla bei visais jų veiklos klausimais priimti sprendimai turi atitikti įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus. Jau minėta, kad Statybos ir urbanistikos ir Valdymo reformų ir savivaldybių reikalų ministerijų 1997 m. gegužės 22 d. įsakymu Nr. 153/45 patvirtinta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarka savivaldybėms tik rekomenduojama vadovautis. Vilniaus miesto savivaldybė ginčo laikotarpiu atsakovui nustatydama negyvenamųjų patalpų nuomos mokestį Negyvenamųjų patalpų nuomos kainos skaičiavimo formulės netaikė taip, kaip tai nustatyta Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkoje. Tačiau tokiais veiksmais dėl teisės akto rekomendacinio pobūdžio Vilniaus miesto savivaldybė nepažeidė veiklos teisėtumo principo. Šie argumentai paneigia apeliacinio teismo išvadų pagrįstumą, kad nustatytas nuomos mokestis yra neteisėtai padidintas dėl netinkamo Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos kainos skaičiavimo tvarkoje įtvirtintos kainos skaičiavimo formulės taikymo. Atsižvelgdama į tai, jog apeliacinės instancijos teismas neteisingai aiškino ieškovo ir Vilniaus miesto savivaldybės prievoles, kylančias iš valstybei nuosavybės teise priklausančių negyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio nustatymą reglamentuojančio teisės akto, ir nevertino tokio mokesčio dydžių nustatymo teisėtumo kitais pagrindais, kuriais remiasi Vilniaus miesto savivaldybė – tiek dėl sutarties laisvės principo taikymo, tiek dėl Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos taikomos nuomos mokesčio nustatymo metodikos atliekant jos kompetencijai priskirtas funkcijas, kasacinės instancijos teismo teisėjų kolegija panaikina Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties dalį, kuria paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl nuomos mokesčio permokos pripažinimo, ir šią bylos dalį grąžina nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui.

Dėl nuomininko teisės į išsinuomotų patalpų neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo ir šalių sutartinių įsipareigojimų

Vertindama apeliacinės instancijos teismo argumentus dėl nuomininko teisės į išsinuomotų patalpų neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo, kasacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymi, kad išsinuomotų patalpų remontą atsakovas atliko 1995-1998 metų laikotarpiu. Pagal 1964 m. CK 306 straipsnio 2 dalį nuomininkas turi teisę į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo, nevykdžiusio jam tenkančios pareigos savo sąskaita daryti kapitalinį išnuomoto turto remontą (1964 m. CK 306 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Respublikos civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad civiliniams teisiniams santykiams, atsiradusiems iki Civilinio kodekso įsigaliojimo, CK taikomas toms teisėms ir pareigoms bei teisinėms situacijoms, kurios atsiranda jam įsigaliojus, taip pat toms teisėms ir pareigoms, kurios nors atsiranda iki šio kodekso įsigaliojimo, bet įgyvendinamos jam įsigaliojus. Taigi spręsdamas dėl atsakovo teisės į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo apeliacinės instancijos teismas turėjo taikyti ir CK 6.492 straipsnio nuostatas. Kitas svarbus aktualaus teisinio reguliavimo aspektas yra tas, kad nuomininko teisė daryti kapitalinį išsinuomoto turto remontą, jei šios pareigos nevykdo nuomotojas, neribojama nei numatytų sutartyje darbų apimtimi, nei įrodomuoju neatidėliojamo reikalingumo fakto konstatavimu. Tačiau būtina pažymėti, kad pareiga atlikti išnuomotų patalpų kapitalinį remontą yra šalių susitarimo dalykas (1964 m. CK 306 straipsnio 1 dalis, CK 6.492 straipsnio 1 dalis), todėl apeliacinės instancijos teismas, pripažindamas atsakovo teisę į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo, turėjo įvertinti kapitalinio remonto darbų atlikimo metu galiojusių negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių sąlygas dėl nuomininko teisių atlikti tam tikrus darbus ir teisių į patirtų išlaidų kompensavimą. Iš šalių sudarytos 1996 m. spalio 17 d. sutarties 5.2 punkto turinio matyti, kad patalpų pagerinimo darbams atlikti atskiro nuomotojo sutikimo nereikėjo, o sutarties 5.3 punkte fiksuotas susitarimas dėl teisės nuomininkui atlikti nuomojamo turto kapitalinį remontą ir kompensuojamų kapitalinio remonto darbų apimties. Be to, pripažindamas vienus darbus kapitaliniu remontu, kitus – paprastuoju, apeliacinės instancijos teismas taikė 2002 metų Statybos techninį reglamentą, tačiau nutartyje nenurodė, kokiu teisiniu pagrindu šis teisinis reguliavimas taikytinas teisiniams santykiams, susiformavusiems 1995-1998 metų laikotarpiu. Dėl šių argumentų kasacinės instancijos teismo teisėjų kolegija panaikina apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria pripažinta atsakovo teisė į neatidėliojamai reikalingo kapitalinio remonto kainos išieškojimą iš nuomotojo: elektros instaliacijos remonto darbų vertė – 15 601 Lt ir sanitarinių mazgų įrengimo vertė - 12 367,4 Lt, - ir šios bylos dalį grąžina nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties dalis, kuria panaikinta Vilniaus apygardos teismo 2005 m. balandžio 20 d. sprendimo dalis dėl 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutarties, sudarytos viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ir individualios įmonės Sperauskų firmos ,,Elodėja“, nutraukimo ir ši ieškinio dalis atmesta, paliekama nepakeista.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,

Rezoliucinė dalis

nutaria:

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties dalį, kuria paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas dėl nuomos mokesčio permokos pripažinimo, ir priteistoji iš viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos individualiai įmonei Sperauskų firmai „Elodėja“ suma padidinta iki 30 225,40 Lt bei priteistas 906,75 Lt žyminis mokestis, panaikinti ir šią bylos dalį grąžinti nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka Lietuvos apeliaciniam teismui.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 11 d. nutarties dalį, kuria panaikinta Vilniaus apygardos teismo 2005 m. balandžio 20 d. sprendimo dalis dėl 2000 m. sausio 28 d. negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutarties, sudarytos viešosios įstaigos Naujosios Vilnios poliklinikos ir individualios įmonės Sperauskų firmos ,,Elodėja“, nutraukimo ir ši ieškinio dalis atmesta, palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.