Vilniaus apygardos teismo nutartis

Ieškovas E.Januškevičiaus individuali įmonė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė atsakovo UAB „Lituka“ ir Ko turto vertės nustatymo ataskaitoje nurodytas vertes pripažinti negaliojančiomis. Nurodė, kad ieškovas R.Januškevičiaus IĮ nuomojo negyvenamąsias patalpas, esančias Architektų g. 14, Vilniuje. Ieškovui paminėtas patalpas nuomos teise perdavė SP UAB „Lazdynų būstas“ 1999-04-30 Negyvenamųjų pastatų ir patalpų nuomos sutarties pagrindu stomatologinei veiklai vykdyti. Kadangi perduotos patalpos nebuvo pritaikytos jų naudojimui pagal sutartyje numatytą paskirtį (stomatologinei veiklai), nuomotojo leidimu 2000 m. balandžio – rugsėjo mėn. buvo atliktas negyvenamųjų patalpų remontas bei kiti pagerinimo darbai. 2001-10-30 kvalifikuoti ir atestuoti UAB „Projektų ekspertizė“ projektų ekspertizės ir turto vertinimo specialistai, atlikę ieškovo investuotų lėšų į negyvenamųjų patalpų remontą vertinimą, Statinio ekonominės finansinės ekspertizės aktu Nr. 261f-2001 konstatavo, kad ieškovas į negyvenamųjų patalpų remontą investavo 55 143 Lt. 2001-11-05 nuomotojo sudaryta komisija, apžiūrėjusi atliktus remonto darbus, Remonto darbų patikrinimo, įvertinimo ir priėmimo akte nustatė, kad atlikti remonto darbai atitinka nustatytus reikalavimus, UAB „Projektų ekspertizė“ 2001-10-30 ekspertizės akte nurodytas apimtis bei sąmatinę vertę, t.y. 55 143 Lt, todėl priimtini naudoti. 2002-08-10 SP UAB „Lazdynų būstas“ perdavė negyvenamąsias patalpas Vilniaus miesto savivaldybei, su kuria ieškovas sudarė sutartis dėl patalpų nuomos. 2005-07-05 Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Ekonomikos departamento užsakymu atsakovas UAB „Lituka“ ir Ko parengė negyvenamųjų patalpų turto vertės nustatymo ataskaitą Nr. VRB-506136 (toliau - ataskaita), kurioje negyvenamųjų patalpų rinkos vertę, apskaičiuotą lyginamosios vertės metodu, nurodė esant 132 000 Lt, ieškovo investicijų į negyvenamųjų patalpų pagerinimą vertę, apskaičiuotą atkuriamosios vertės metodu, - 18 467 Lt, o negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimą dėl ieškovo investicijų į šių patalpų pagerinimą – 14 proc. Ieškovas nesutiko su atsakovo minėtoje ataskaitoje nustatytais aukščiau aptartais turto vertės dydžiais, laikė, kad atsakovas nepagrįstai apie ieškovo investicijas į patalpų pagerinimą sprendė pagal Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų pastatų ir patalpų komisijos 2005-03-15 protokolą Nr. 17-12, kuriame buvo išreikšta savivaldybės valia tik dėl skolinio savivaldybės įsipareigojimo ieškovui apimties, tuo tarpu ieškovo investicijų į negyvenamųjų patalpų remontą dydis - 55 143 Lt - yra nustatytas 2001-10-30 UAB „Projektų ekspertizė“ akte ir 2001-11-05 nuomotojo patvirtintame Remonto darbų patikrinimo, įvertinimo ir priėmimo akte, tačiau šis aktas atsakovo nebuvo vertintas. Atsakovas parengė ataskaitą nenustatęs reikšmingų ir būtinų teisingam turto įvertinimui aplinkybių, susijusių su ieškovo investicijomis į patalpas, nepagrįstai rėmėsi tik užsakovo nurodytu kaip ieškovo investicijos į patalpų pagerinimą dydžiu, tuo pažeisdamas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatas, Turto vertintojo profesinės etikos kodekso nuostatas, reikalaujančias, kad turto vertintojas profesionaliai, sąžiningai ir rūpestingai atliktų savo pareigas, todėl atsakovo parengtoje ataskaitoje yra neteisingai ir neobjektyviai nustatytos šios vertės: 1) negyvenamųjų patalpų vertė be investicijų, nurodyta 113 533 Lt; 2) ieškovo investicijų į negyvenamąsias patalpas vertė, nurodyta 18 467 Lt; 3) negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimas dėl ieškovo investicijų į patalpų pagerinimą, nurodytas 14 proc. Taip pat nurodė, kad neteisingą ieškovo aptartų verčių nustatymą atsakovo parengtoje ataskaitoje pagrindžia teismui pateikti dokumentai: ekonominės-finansinės ekspertizės aktas, darbų priėmimo aktas, rangos sutartis, sąskaitos-faktūros, sutartys su fiziniais asmenimis, byloje atliktos ekspertizės išvada. Pažymėjo, kad teisingas aptartų dydžių nustatymas turi ieškovui esminę reikšmę, nes jis siekia privatizuoti negyvenamąsias patalpas tiesioginių derybų būdu, atsižvelgiant į Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 17 str. 5 d.

Ieškovas E.Januškevičiaus individuali įmonė apeliaciniu skundu prašo panaikinti Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2008-03-07 sprendimą ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, arba priimti naują sprendimą - ieškinį patenkinti. Taip pat priteisti iš atsakovo bylinėjimosi išlaidas. Nurodo, kad teismas nepagrįstai susiaurino bylos nagrinėjimo ribas, ir, pažeisdamas CPK 260 str., 265 str. nuostatas, nesprendė ieškovo reikalavimo pripažinti negaliojančiu atsakovo parengtoje Ataskaitoje nustatytą Negyvenamųjų patalpų 14 proc. vertės padidėjimą dėl ieškovo investicijų į tas patalpas pagrįstumo klausimo. Pastarasis ieškovo reikalavimas buvo grindžiamas tuo, kad atsakovas, skaičiuodamas Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo dėl atliktų investicijų procentą, t.y. investicijų dydžio ir Negyvenamųjų patalpų vertės santykį, naudojo netinkamus to santykio dydžius. Ieškovo manymu, nagrinėjamu atveju skaičiuojant Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo procentą dėl ieškovo investicijų į tas patalpas, santykio dalikliu gali būti tik Negyvenamųjų patalpų rinkos vertė tų patalpų perdavimo ieškovui metu, t.y. 1999-04-30. Kadangi pastaroji vertė perduodant Negyvenamąsias patalpas ieškovui nustatyta nebuvo, atsakovas arba turėjo ją nusistatyti pats, arba, trūkstant duomenų, atsisakyti nustatinėti Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo procentą dėl ieškovo investicijų į tas patalpas. Nenustačius minėtos vertės, ieškovo manymu, negalimas joks vertės padidėjimo procento skaičiavimas arba toks skaičiavimas negali būti laikomas teisingu. Taip skaičiuojant Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo procentą dėl investicijų, kaip yra atlikta atsakovo, t.y. investicijų dydžio ir Negyvenamųjų patalpų vertės santykio dalikliu laikant ne Negyvenamųjų patalpų rinkos vertę, buvusią tų patalpų perdavimo ieškovui dieną, o dabartinę tų patalpų rinkos vertę, yra neišvengiama tokį skaičiavimą iškreipiančio visuotinių nekilnojamojo turto rinką įtakojančių veiksnių (pvz. infliacijos, pasiūlos ir paklausos santykio pokyčių) poveikio. Taip apskaičiuotas vertės padidėjimo procentas negali būti laikomas vertės padidėjimo procentu dėl investicijų, kadangi yra visiškai neaišku, kiek vertinamojo objekto vertė didėjo dėl investicijų, ir kiek dėl jau minėtų visuotinių nekilnojamojo turto rinką įtakojančių veiksnių poveikio. Ši atsakovo aritmetinių skaičiavimų spraga yra itin akivaizdi palyginus atsakovo nustatytą vertės padidėjimo procentą su eksperto nustatytuoju, tačiau, nepaisant to, teismas visų aukščiau nurodytų ieškovo argumentų nevertino. Atsakovo nustatytas Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo procentas nelaikytinas teisingu dar ir dėl to, kad jo nustatymui turėjo įtakos ir niekaip su nagrinėjamu klausimu nesusijęs ieškovo įsiskolinimas nuomotojui už patalpų nuomą. Šiuo atveju teismas, kaip ir atsakovas, nustatinėdamas Negyvenamųjų patalpų vertės padidėjimo procentą dėl ieškovo investicijų į tų patalpų pagerinimą, neteisingai vertino Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų pastatų ir patalpų komisijos posėdžio 2005-03-15 protokolo Nr. 17-12 (toliau - protokolas) turinį. Teismas, vertindamas protokolą, nepagrįstai konstatavo esą Vilniaus miesto savivaldybės administracija buvo išnagrinėjusi ieškovo prašymą dėl ieškovui išnuomotų patalpų pagerinimo įvertinimo pagal ieškovo pateiktus dokumentus ir pripažino 18 467 Lt dydžio ieškovo investicijas į patalpų pagerinimą. Protokole nurodyta, jog posėdyje buvo svarstomas ne ieškovo prašymas dėl ieškovui išnuomotų patalpų pagerinimo įvertinimo, kaip yra teigiama teismo sprendime, o ieškovo prašymas atlyginti išlaidas, padarytas patalpų pagerinimui, ir buvo nutarta atlyginti, t.y. pripažinti kompensuotinomis, ieškovo neįskaitytas į Negyvenamųjų patalpų nuomos mokestį 18 467 Lt investicijas. Kitaip tariant, minėtu protokolu buvo išreikšta savivaldybės valia tik dėl pripažintino skolinio savivaldybės įsipareigojimo ieškovui apimties, tačiau ne dėl ieškovo investicijų į Negyvenamųjų patalpų pagerinimą dydžio. Minėtoji suma, t.y. 18 467 Lt, kaip nurodyta protokole, buvo gauta iš pačios savivaldybės nustatyto ieškovo atliktų investicijų dydžio, t.y. 23 535 Lt, atėmus ieškovo 5 067,16 Lt skolą UAB „Lazdynų būstas“ už Negyvenamųjų patalpų nuomą. Taigi, jei pats atsakovas ir neturėjo pareigos nustatinėti ieškovo investicijų į patalpų pagerinimą dydžio, kaip yra teigiama teismo sprendime, tai nereiškia, kad jis, būdamas profesionalus turto vertintojas, kuriam yra privalu suprasti, kad investicijų dydis negali būti priklausomas nuo įsiskolinimo dydžio, neturėjo pareigos tinkamai įvertinti trečiojo asmens pateiktus duomenis turto vertinimui, juo labiau, kad ieškovo į Negyvenamųjų patalpų remontą investuotų lėšų įvertinimas buvo vienas iš turto vertinimo tikslų, kaip nurodyta techninėje užduotyje. Atsižvelgiant į tai, kad protokolo rezoliucinėje dalyje nurodyta 18 467 Lt suma buvo gauta, kaip jau minėta, įvertinus ir niekaip su investicijų dydžiu ir patalpų verte nesusijusį ieškovo įsiskolinimą nuomotojui (ir tai netgi yra nurodyta pačiame protokole), atsakovas privalėjo nevertinti minėtosios sumos kaip ieškovo atliktų investicijų į negyvenamųjų patalpų pagerinimą apibūdinančio dydžio - kitaip tariant, ši suma negalėjo būti investicijų dydžio ir Negyvenamųjų patalpų vertės santykio daliniu. Pažymėtina, kad pastaruoju aspektu teismas ieškovo ieškinyje nurodytų argumentų dėl atsakovo netinkamo trečiojo asmens pateiktų duomenų vertinimo nenagrinėjo. Teismas netinkamai taikė materialiosios teisės normas. Teismo taikyta Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10 str. 13 dalis reglamentuoja tik išlaidų atlyginimo klausimą tarp nuomininko, potencialaus pirkėjo ir valstybės (savivaldybės). Turto vertintojo teisių ir pareigų - būtent tai buvo bylos nagrinėjimo dalykas - ši teisės norma nereglamentuoja, todėl teismo sprendimas, yra neturintis jokio teisinio pagrindo.