Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis

Vilniaus miesto 1-asis apylinkės teismas 2006 m. vasario 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, taip pat atmetė priešieškinio reikalavimą pripažinti negaliojančia 2003 m. rugpjūčio 12 d. preliminariąją sutartį, o priešieškinio reikalavimą nustatyti žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), padalijimo į keturis atskirus sklypus juridinį faktą paliko nenagrinėtą. Teismas nustatė, kad žemės sklypas (duomenys neskelbtini), esantis (duomenys neskelbtini), bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis priklausė atsakovui T. B. ir tretiesiems asmenims A. M. bei D. T. 2002 m. lapkričio 11 d. ieškovas su atsakovu T. B. sudarė notariškai patvirtintą preliminariąją sutartį, pagal kurią atsakovas iki 2002 m. gruodžio 30 d. įsipareigojo parduoti ieškovui 1/3 dalį žemės ūkio paskirties žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), kurią sudaro 25 000 kv. m ploto, už 23 000 JAV dolerių; preliminariojoje sutartyje taip pat buvo susitarta, kad atsakovas iki pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo dienos parengs žemės sklypo detalųjį planą, pakeis žemės sklypo paskirtį į „privačioms namų valdoms išdėstyti“, gaus statybos leidimą; preliminariąja sutartimi atsakovas patvirtino, kad ieškovas atsakovui avansu sumokėjo 2 500 JAV dolerių sutartyje numatytos kainos dalį. 2002 m. gruodžio 30 d. susitarimu šalys pakeitė preliminariąją sutartį, nustatydamos terminą pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti iki 2003 m. kovo 1 d. Ieškovas ir atsakovai T. B. bei D. B. 2003 m. rugpjūčio 12 d. sudarė naują notariškai patvirtintą preliminariąją sutartį, pagal kurią šie asmenys įsipareigojo parduoti ieškovui 1/3 dalį (25 000 kv. m ploto) žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), už 76 750 Lt bei pakeisti žemės sklypo paskirtį; šalys susitarė, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2004 m. sausio 1 d.; atsakovai patvirtino, kad ieškovas sumokėjo jiems 18 250 Lt iš visos sutartos žemės sklypo kainos. 2004 m. vasario 26 d. ieškovas atsakovui T. B. sumokėjo dar 2000 Lt, įskaitant juos į žemės sklypo pirkimo kainą. 2004 m. birželio 8 d. šalių susitarimu buvo pakeistos 2003 m. rugpjūčio 12 d. preliminariosios sutarties nuostatos ir šalys susitarė, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2004 m. rugpjūčio 1 d.; atsakovai patvirtino, kad gavo iš ieškovo 28 250 Lt dalį iš 82 250 Lt žemės sklypo kainos. 2004 m. rugpjūčio 2 d. nauju šalių susitarimu buvo nustatyta, kad pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta iki 2004 m. spalio 1 d. Teismas taip pat nustatė, kad 2004 m. rugsėjo 30 d. atsakovas T. B. ir tretieji asmenys A. M. ir D. T. sudarė atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės sutartį, kuria susitarė kiekvienam iš šių asmenų priklausančias žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), dalis atidalyti iš bendro turto ir įregistruoti jas nekilnojamojo turto registre kaip atskirus objektus. Vilniaus apskrities viršininko 2004 m. spalio 14 d. įsakymu Nr. 2.3-7699-01 žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo padalytas ir vietoj jo suformuoti 4 sklypai, iš kurių 1799 kv. m sklypas nuosavybės teise atiteko atsakovui, 1786 kv. m ir 1872 kv. m ploto sklypai – atitinkamai tretiesiems asmenims A. M. ir D. T., o 2043 kv. m ploto sklypas – šiems trims asmenims bendrosios dalinės nuosavybės teise. 2004 m. spalio 28 d. atsakovas T. B. pareiškime, persiųstame ieškovui per notarą, nurodė, kad sklypas ieškovui parduotas nebus ir jis grąžins ieškovui šio sumokėtą žemės sklypo dalies kainos dalį (avansą). Teismas, įvertinęs byloje esančius duomenis, konstatavo, kad šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis dėl žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo, o ne pagrindinė žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartis, nes šalys susitarė ne dėl žemės sklypo pardavimo, o dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo iki 2004 m. spalio 1 d. Kadangi ieškovas su atsakovais iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinės žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutarties nesudarė, tai pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį atsakovui pasibaigė prievolė sudaryti pagrindinę žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį. Preliminariojoje sutartyje įtvirtintas susitarimas, kad ieškovas sumoka atsakovui dalį kainos, ir 34 procentų šalių sutartos kainos sumokėjimas savaime nereiškia, kad atsakovai pardavė ieškovui žemės sklypą. Šiuo atveju sumokėta pinigų suma yra laikytina ne rankpinigiais, bet avansine įmoka, kuri, šalims nesudarius pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties, turi būti grąžinta ieškovui. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje praktikoje pinigų perdavimas siekiant užtikrinti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį taip pat yra laikomas ne rankpinigiais, o avansu ir šalių sudaryta sutartis pripažįstama ne pagrindine pirkimo-pardavimo sutartimi, o preliminariąja sutartimi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-23/2000, 2002 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-868/2002, 2003 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-218/2003). Teismo vertinimu, tai, kad tarp preliminariosios sutarties šalių susiklostė tęstiniai santykiai dėl žemės sklypo, trukę beveik dvejus metus, ir tai, kad ieškovas apmokėjo kai kuriuos darbus, susijusius su žemės sklypo paskirties pakeitimu, įrodo tik ieškovo suinteresuotumą sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, bet ne žemės sklypo pardavimą. Teismas konstatavo, kad 2003 m. rugpjūčio 12 d. preliminariosios sutarties pripažinimas pagrindine žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartimi priverstine teismo tvarka prieštarautų sutarčių laisvės principui. Teismas taip pat nurodė, kad, Vilniaus apskrities viršininkui 2004 m. spalio 14 d. įsakymu padalijus žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), į keturis savarankiškus žemės sklypus, iš kurių vienas (1799 kv. m ploto) atiteko atsakovui T. B., nebeliko šalių preliminariojoje sutartyje nurodyto objekto – 1/3 dalies 25 000 kv. m žemės sklypo. Ieškovas neįrodė, kad šalių sudaryta 2003 m. rugpjūčio 12 d. preliminarioji sutartis iš esmės atitinka pagrindinę žemės sklypo dalies pirkimo-pardavimo sutartį. Be to, pagal CK 6.309 straipsnį reikalaujant pripažinti preliminariąją sutartį pirkimo-pardavimo sutartimi, reikia įrodyti, kad daiktas, nurodytas preliminariojoje sutartyje, buvo perduotas pirkėjui valdyti. Ieškovas to neįrodė. Teismas taip pat nurodė, kad, vienai iš preliminariosios sutarties šalių nepagrįstai atsisakius sudaryti pagrindinę daikto pirkimo-pardavimo sutartį, kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (CK 6.165 straipsnio 5 dalis), tačiau ieškovas nepareiškė reikalavimo atlyginti jo patirtus nuostolius, todėl nuostolių atlyginimo klausimas nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas. Teismas atmetė priešieškinio reikalavimą preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia, nenustatęs teisinio pagrindo tokiam reikalavimui patenkinti. Teismas nurodė, kad CK 4.79 straipsnio reikalavimų pažeidimo atveju galima reikalauti tik perkelti pirkėjo teises žemės sklypo bendraturčiams, bet ne pripažinti sutartį negaliojančia. Be to, iš bylos duomenų teismas nustatė, kad tretieji asmenys A. M. ir D. T. neketino pirkti atsakovui T. B. priklausančią žemės sklypo dalį. Teismas taip pat nustatė, kad ieškovas pagal preliminariąją sutartį sumokėjo avansą, o ne rankpinigius, ir susitarė dėl netesybų (baudos), todėl atsakovo T. B. nurodyta CK 6.98 straipsnio 2 dalies norma, draudžianti preliminariąją sutartį užtikrinti rankpinigiais, nebuvo pažeista. Priešieškinio reikalavimą nustatyti ginčijamo žemės sklypo padalijimo į keturis žemės sklypus juridinį faktą teismas paliko nenagrinėtą, nes pagal CPK 445 straipsnį teismas nustato juridinę reikšmę turinčius faktus tik tada, kai pareiškėjas negali kitokia tvarka gauti tuos faktus patvirtinančių reikiamų dokumentų, o šiuo atveju prašomą nustatyti faktą patvirtina Vilniaus apskrities viršininko 2004 m. spalio 14 d. įsakymas.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo S. J. apeliacinį skundą, 2006 m. birželio 6 d. nutartimi skundą atmetė ir pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą. Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo argumentu, kad, ieškinį grįsdamas CK 6.309 straipsnio nuostatomis, ieškovas turėjo įrodyti, jog 1/3 dalis žemės sklypo buvo perduota jam (būsimajam pirkėjui) valdyti, tačiau to neįrodė. Prisidėjimas lėšomis prie žemės sklypo paskirties pakeitimo ar detaliojo plano parengimo nėra žemės sklypo valdymas. Kadangi atsakovas įsipareigojo ieškovui parduoti dalį žemės sklypo, bet neperdavė jam tos dalies valdyti, tai teisėjų kolegija sprendė, kad bylos šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis, kuriai taikomos visos CK 6.165 straipsnio nuostatos ir teisinės pasekmės, bet ne pirkimo-pardavimo sutartis CK 6.309 straipsnio prasme. Teisėjų kolegija taip pat pažymėjo, kad preliminariosios sutarties dalykas negalėjo būti perduotas ieškovui valdyti, nes atsakovas nuosavybės teise turėjo tik bendrąja daline nuosavybe esančio žemės sklypo idealiąją dalį, kuri nebuvo atidalyta. Teisėjų kolegija nurodė, kad šiuo atveju dalies kainos sumokėjimas reiškia ne pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, o preliminariosios sutarties sudarymo taisyklių pažeidimą. Ieškovo sumokėtos lėšos laikytinos netinkamai sumokėtu avansu, kurį sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti remdamasi CK 6.165 straipsnio 4 dalies nuostatomis. Teisėjų kolegija taip pat sutiko su apylinkės teismo išvada, kad šalių sutartis negali būti kvalifikuota kaip pirkimo-pardavimo dar ir dėl to, kad nebuvo sutarties dalyko – atidalijus žemės sklypus, atsakovui teko 1799 kv. m ploto žemės sklypas, o šalių sutartis sudaryta dėl 25 000 kv. m ploto žemės sklypo. Ieškovo argumentą dėl sandorio vertinimo kaip sąlyginio su atidedamąja sąlyga (CK 1.66 straipsnio 2 dalis) teisėjų kolegija atmetė motyvuodama tuo, kad atidedamoji sąlyga yra aplinkybė, kurios buvimas ar nebuvimas nežinomas ir kurios atsiradimas negali priklausyti nuo sutarties šalių valios. Preliminariojoje sutartyje buvo nustatyta ne sąlyga, o atsakovo įsipareigojimas atlikti tam tikrus veiksmus (pakeisti žemės sklypo paskirtį ir t. t.). Teisėjų kolegija nurodė, kad pirkimo-pardavimo sutartis negali būti patvirtinta dar ir dėl to, kad tokia sutartimi ieškovui būtų perleista ir atsakovo dalis bendrojoje dalinėje nuosavybėje – 2043 kv. m ploto sklype, tačiau byloje nėra duomenų apie pasiūlymą tretiesiems asmenims pirkti ieškovo dalį, įgyvendinant CK 4.79 straipsnyje nustatytą bendraturčių pirmenybės teisę. Taigi teismo sprendimu negali būti patvirtinta sutartis, prieštaraujanti imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 4.79 straipsniui).